CA Montpellier, 5e ch. civ., 24 septembre 2024, n° 21/06867

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

Les époux [I] sont propriétaires des lots n° 60 et 83 dans la copropriété [Adresse 7] sise à [Localité 9], correspondant à un pavillon individuel de type T2 comprenant la jouissance exclusive et particulière d'un jardin côté nord ainsi qu'un jardin côté sud.

Les époux [I] ont fait édifier dans le jardin avant de leur villa deux murets en ciment de chaque côté de l'allée donnant accès à la porte principale de l'habitation et dans le jardin arrière un ouvrage maçonné avec des parpaings, revêtus de ciment, construction munie de deux baies.

Ces ouvrages ont été réalisés courant 2013 sans aucune autorisation de l'assemblée générale et depuis 2015 les époux [I] ont présenté aux différentes assemblées générales successives des demandes visant à être autorisés postérieurement à réaliser les travaux relatifs à l'édification d'un auvent, un abri jardin et une véranda sur les parties communes à usage privatif, ce qui a toujours été rejeté par les dites assemblées générales.

Les époux [I] ont alors depuis régulièrement saisi le tribunal de Perpignan pour contester les assemblées générales en leur totalité et pour à tout le moins solliciter la nullité des résolutions ne leur accordant pas l'autorisation de réaliser les travaux et pour se voir autoriser judiciairement à réaliser les travaux litigieux.

Ils ont régulièrement interjeté appel des décisions rendues en première instance, qui les a déboutés de leur demande, et qui ont été confirmées par la cour d'appel de Montpellier.

C'est dans ce contexte qu'ils ont soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2018 sans succès les résolutions suivantes:

- 15: la réalisation d'un abri 'range-tout' sur la partie arrière de leur villa;

- 16: la réalisation d'un auvent sur la partie arrière de leur villa;

- 18: la fermeture de la partie avant de leur villa par une véranda.

Par acte d'huissier en date du 26 octobre 2018, les époux [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence et la SA Foncia Roussillon, ès qualités de syndic de copropriété, devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins au principal de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 8 août 2018 pour abus de majorité et de se voir autoriser à réaliser les travaux litigieux. Ils ont également sollicité une somme de 20.000 euros pour le préjudice subi du fait de la discrimination dont il ont fait l'objet dans le cadre de cette assemblée.

Le jugement rendu le 4 août 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan:

Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture avec fixation d'une nouvelle clôture le 19 octobre 2021;

Déclare irrecevable la demande de jonction formée par les époux [I];

Déboute les époux [I] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de l'ensemble de leurs demandes;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;

Condamne les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et la SA Foncia Roussillon chacun la somme de 1 500 € ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Le premier juge rejette la demande d'annulation de l'assemblée générale du 8 août 2018 consisérant que les époux [I] ont acquiésé à plusieurs projets de résolutions inscrits à l'ordre du jour et qu'ils ne peuvent de ce fait être considérés comme opposants à l'ensemble des délibérations de cette assemblée.

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 15, 16 et 18, s'agissant du respect des exigences de présentation du procès-verbal d'assemblée générale, le premier juge rappelle, au visa de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que possède la qualité d'opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires ; au cas d'espèce, trois résolutions litigieuses ayant été rejetées par une majorité de présents et représentés, avait donc la qualité d'opposants la fraction minoritaire des copropriétaires, qui a voté pour, personnes dont les noms et nombres de voix ont été précisés au procès-verbal d'assemblée générale pour chacun d'entre eux de sorte que les résolutions n° 15, 16 et 18 ne sont entachées d'aucune nullité.

Sur l'existence d'un abus de majorité, le premier juge relève que la réalisation des travaux envisagés doit recevoir l'autorisation expresse des voisins immédiats comme le stipule le règlement de copropriété en page 19 ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les époux [S] s'y opposant dans un courrier du 25 avril 2018 de sorte qu'il ne peut être fait reproche à l'assemblée générale d'avoir commis un abus de majorité en rejetant la demande des époux [I].

Sur l'autorisation judiciaire d'effectuer des travaux en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a rejeté la demande présentée en ce sens par les époux [I] considérant qu'il n'avait pas compétence pour les autoriser à s'affranchir des stipulations du règlement de corpopriété relatives notamment à l'autorisation des voisins immédiats.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires et la SA Foncia Roussillon, le premier juge les rejette sur le constat de la réalisation effective des travaux de démolition des ouvrages irréguliers par les époux [I], et s'agissant de l'existence d'une procédure abusive, il considère l'existence de difficultés juridiques objectives de nature à jsutifier l'action intentée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et la SA Foncia Roussillon ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 novembre 2021.

Par ordonnance 28 février 2023, le conseiller de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Roussillon de leur prétention de juger irrecevable la demande des époux [I] visant à entendre juger nulle et sans effet la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats est nécessaire à la réalisation de constructions annexes, ainsi que de leur prétention à voir déclarer irrecevable la demande du syndicat et de la société Foncia Roussillon de démolition sous astreinte des constructions édifiées sans autorisation sur les parties communes à usage privatif.

Dans leurs dernières écritures en date du 28 février 2024, le syndicat de la copropriété [Adresse 7] et la SA Foncia Roussillon demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1242 du code civil, de:

- Dire irrecevable la demande selon laquelle la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires et bien entendu sous réserve de l'obtention du permis de construire', doit être réputée non écrite voire nulle;

- débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement par les époux [I];

- condamner solidairement les époux [I] à faire démolir les constructions irrégulièrement édifiées par eux sur les parties comunes à usage privatif sous astreinte de 500 euros par jour de retard dix jours après la signification de la décision à intervenir;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Roussillon de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive engagée contre elle;

- condamner solidairement les époux [I] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun;

- condamner solidairement les époux [I] à leur payer à chacun la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et à leur rembourser tout frais de recouvrement qu'ils seraient contraints de supporter, notamment en application du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 modifiant le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers.

Les appelants soutiennent que les époux [I], après avoir critiqué en vain les assemblées générales de la copropriété des années 2015, 2016 et 2017, remettent en question pour la première fois en cause d'appel à l'occasion de la contestation de l'assemblée générale de 2018 la validité de la clause du règlement de copropriété relative aux conditions exigées pour la réalisation de constructions annexes, alors que jusqu'à présent ils ont toujours fondé leur contestation des assemblées générales, leur refusant de réaliser des constructions, sur l'abus de majorité.

Ils rappellent qu'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci et que les époux [I] ne sont jamais prévalus jusqu'à la présente procédure d'appel du prétendu caractère non écrit de cet article du règlement de copropriété.

Pour les appelants, la demande visant à entendre juger nulle et sans effet la clause du règlement de copropriété selon laquelle l'autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats est nécessaire à la réalisation de construction annexes est donc bien une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable. Ils ajoutent que cette demande est également irrecevable sur le fondement du principe de l'Estoppel qui interdit tout changement de position sur un plan procédural de nature à induire l'autre partie en erreur sur ses intentions.

Ils soutiennent en dernier lieu que cette prétention est également irrecevable car elle contrevient à l'autorité de la chose jugée. Ils exposent en effet que les époux [I] ont saisi à trois reprises le tribunal judiciaire de Perpignan, puis la cour d'appel de Montpellier, de demandes tendant à obtenir à l'annulation de délibérations leur refusant la construction de divers aménagements sollicités sur le fondement de l'abus de majorité. Par trois fois, ces juridictions les ont déboutés de leurs prétentions de sorte qu'en application de l'autorité de la chose jugée, il ne peut plus être utilement remis en question le fait qu'ils doivent procéder à la démolition des ouvrages litigieux.

Au fond, sur le refus d'autoriser la réalisation d'un abri de jardin et d'une véranda, les appelants rappellent les dispositions du règlement intérieur applicables sur les parties communes à usage privatif à savoir que 'toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré'.

Ils font valoir que cette clause est parfaitement valable dès lors qu'elle est favorable à l'intérêt de la collectivité des copropriétaires et ne méconnait pas le principe d'égalité de sorte que les résolutions sont fondées. Ils ajoutent que le règlement de copropriété impose également de maintenir à usage exclusif de jardin le terrain appartenant à chaque pavillon ce qui justifie d'autant le rejet de la demande d'autorisation.

S'agissant du refus d'autoriser la mise en oeuvre d'un auvent, les appelants soutiennent que l'unité architecturale de la résidence impose que soient posées des pergolas et non des auvents de sorte que même si l'autorisation des voisins immédiats n'est pas imposée par le règlement, ce refus est justifié par la nécessité d'adopter un même type de construction qui pour l'ilôt concerné est une pergola. Ils rappelent enfin que les copropriétaires ne doivent pas modifier la destination des jardins.

Pour finir, ils font valoir que les époux [I] n'établissent pas l'existence d' autorisations de travaux données par le syndicat des copropriétaires correspondant à des situations comparables et susceptibles de créer une rupture d'égalité.

Sur la demande d'autorisation judiciaire de procéder aux travaux, les appelants se réfèrent aux précédentes décisions judiciaires qui ont considéré non réunies les conditions posées par l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que les travaux envisagés par les intimés ne relèvent pas des dispositions de l'article 25b de sorte qu'ils ne peuvent pas prétendre à l'application de l'article 30. Enfin, ils précisent que les travaux déjà réalisés par un copropriétaire ne peuvent donner lieu à une autorisation judiciaire.

Enfin, sur la demande de démolition, les appelants soutiennent en premier lieu que les époux [I] ne justifient pas de la remise en état des lieux contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et d'autre part que l'autorité de la chose jugée ne peut leur être opposée en présence d'un objet qui n'est pas identique, raison pour laquelle ils ont également présenté cette demande dans le cadre des précédentes instances.

Dans leurs dernières écritures déposées le 29 juin 2023, les époux [I] demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 1355 du code civil ainsi que l'article 566 du code de procédure civile , de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et à la société Foncia Roussillon de l'ensemble de leurs demandes.

- Réformer le jugement en ce qu'il a :

- Débouté les époux [I] de leur demande d'annulation des délibérations n° 15, 16 et 18;

- Débouté les époux [I] de leur demande d'être autorisés à réaliser les travaux objets des délibérations n° 15, 16 et 18;

- Débouté les époux [I] de leur demande de condamnation au paiement d'un article 700 dirigé contre le syndicat des copropriétaires;

- Condamné les époux [I] à indemniser le syndicat des copropriétaires et à la société Foncia Roussillon à hauteur de 1.500 € chacun.

- Condamné les époux [I] aux dépens d'instance.

Statuant à nouveau,

- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et à la société Foncia Roussillon de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

- Juger non écrite:

- au sein de la clause du règlement de copropriété du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] qui prévoit : «Toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires et bien entendu sous réserve de l'obtention d'un permis de construire, à l'exception des pergolas et des auvents qui peuvent être édifiés conformément aux plans cités de l'architecte du programme et qui demeureront annexés au présent après mention »,

- les mentions « sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré »;

- Annuler les délibérations n° 15, 16 et 18 du procès-verbal d'assemblée générale du 8 août 2018;

- Autoriser les époux [I] à réaliser un abri de jardin (résolution n° 15) conformément au croquis prévoyant l'implantation de l'abri en limite de leur cour arrière, d'1 mètre de profondeur, sur 4 mètres de largeur et 1,65 mètre de hauteur;

- Les autoriser à réaliser un avent (sic) (résolution n° 16) conformément au devis de la SARL Roussillon Alu le 26 février 2018, n° 3956;

- Les autoriser les époux [I] à réaliser une véranda sur la façade avant de leur villa (résolution n° 16) conformément au devis de la SARL Roussillon Alu le 26 février 2018, n° 3946;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [I] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, pour violation du droit au respect de la vie privée;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; ainsi qu'aux entiers dépens.

Les intimés soutiennent que leur demande de voir réputé non écrites des clauses du règlement de copropriété n'est pas une demande nouvelle en appel mais une demande accessoire à leur demande de nullité des résolutions de l'assemblée générale de 2018 car si la clause visée est réputée non écrite, le syndicat des copropriétaires de la résidence n'est plus fondé à s'opposer aux travaux réalisés et il y a donc bien abus de majorité.

Ils ajoutent que le principe de concentration des moyens invoqués par les appelants ne peut pas être accueilli car ils demeurent en droit d'attaquer toute nouvelle assemblée générale et à cette occasion de former toute demande additionnelle.

Sur le bien-fondé de la demande, ils considèrent la clause non écrite car elle permet à un seul copropriétaire de s'opposer à une décision qui relève par principe d'une autorisation prise en assemblée générale selon les règles de la majorité posées par l'article 24. En privant l'assemblée générale de ses pouvoirs et en autorisant un droit de veto au bénéfice d'un seul copropriétaire, la clause méconnait les dispositions d'ordre public prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Les intimés font également valoir que l'autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats n'est pas requise s'agissant de l'installation d'une pergola de sorte que la délibération y afférente n'est pas motivée et encourt donc la nullité.

Ils prétendent encore que le refus du syndicat des copropriétaires n'est pas motivé par un motif sérieux lié à la protection de l'intérêt collectif en témoignent les nombreuses autorisations données à d'autres copropriétaires pour des installations équivalentes à celles qu'ils sollicitent.

Ils demandent ainsi à la cour d'autoriser sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 l'autorisation de procéder aux travaux litigieux dès lors que leur autorisation relève de l'article 25 b et qu'elle ne s'assimile pas à une demande de ratification étant relevé que l'ensemble des constructions litigieuses ont été démolies comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2020.

Sur leur demande d'irrecevabilité de la prétention du syndicat de voir ordonner la démolition des constructions sous astreinte, ils exposent qu'ils sont déjà condamnés par des précédentes décisions définitives de façon irrévocable à démolir les aménagements réalisés, si bien qu'il n'y a plus à soumettre cette prétention qui se heurte à l'autorité de la chose jugée. A titre subsidiaire,, ils considèrent cette demande mal fondée pour avoir été exécutée comme indiqué ci-dessus.

Ils réclament enfin des dommages et intérêts pour la violation de leur vie privée caractérisée, selon eux, par le fait qu'un commissaire de justice soit intervenu dans le jardinet et la terrasse sans leur accord alors qu'il s'agit de parties communes à usage privatif.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

DECISION

1/ Sur la recevabilité de la demande relative au règlement de copropriété:

- Sur le principe de l'estoppel:

Selon le principe de l'estoppel, une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment de l'autre partie. L'estoppel sert à pallier l'absence de la notion de bonne foi dans le droit contractuel et se présente sous la forme d'une fin de non-recevoir.

La cour de cassation considère que la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ne peut être efficacement invoquée que si les positions contraires sont adoptées au cours d'une même instance excluant ainsi l'hypothèse où cette contradiction est apparue au cours de deux procès successifs au motif que les actions sont distinctes. De même, elle a reconnu la possibilité d'invoquer des moyens nouveaux en appel qui contredisent ceux que la partie a soulevés en première instance (c.cass, 10 février 2015 n°13-28.262).

Au cas d'espèce, les époux [I] évoquent, pour la première fois en appel, le caractère non écrit de certaines clauses du règlement de copropriété, comme étant contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 , alors qu'ils ont jusqu'à la saisine de la cour uniquement sollicité l'annulation des délibérations prises en assemblées générales qui leur paraissaient alors constitutives d'un abus de majorité.

Cela étant, les appelantes ne peuvent utilement se prévaloir de l'estoppel en faisant référence à la position adoptée par les époux [I] lors des précédentes instances ainsi qu'en première instance, les positions contraires étant criticables seulement si elles sont adoptées au cours d'une même instance ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Ils seront donc déboutés de cette demande.

- Sur la demande nouvelle en appel:

L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

L'article 565 du même code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La cour de cassation considère que ne sont pas nouvelles et partant sont recevables, les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles présentées devant les premiers juges même si leur fondement juridique est différent (com 19 juin 2019 n°18-11.798).

Il importe peu de changer de moyens y compris de présenter un fondement juridique différent, seul le but recherché importe (civ 3e, 4 mai 2000 n° 98-14.014).

En première instance, les époux [I] ont sollicité l'annulation des délibérations prises en assemblées générales et à défaut des délibérations qui leur paraissaient alors constitutives d'un abus de majorité.

En appel, ils sollicitent de la cour de voir reconnaître le caractère non écrit de certaines clauses du réglement de copropriété comme étant contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 soutenant pour leur part que cette demande n'est pas nouvelle car poursuivant les mêmes fins.

Il y a lieu de considérer que la demande litigieuse a effectivement pour finalité d'obtenir l'annulation des délibérations en cause de telle sorte qu'elles poursuivent la même fin que la demande exposée en première instance.

Il convient en conséquence de débouter les appelantes de leur demande tendant à l'irrecevabilité de la demande présentée en appel par les époux [I].

- Sur l'autorité de la chose jugée:

L'autorité de la chose jugée, qui suppose notamment une identité d'objet, ne prive pas les époux [I] de la possibilité de réclamer l'annulation des délibérations litigieuses dans le cadre de la présente instance sur un fondement nouveau puisque les décisions précédentes portent sur des délibérations différentes votées dans le cadre d'autres assemblées générales tenues pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017.

Ainsi, la demande en nullité de la clause litigieuse, présentée la première fois en appel par les époux [I], ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée attachée aux décisions antérieurement rendues.

La demande aux fins d'irrecevabilité présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la SA Foncia sera en conséquence rejetée.

2/ Sur la demande d'annulation:

- Sur la validité des clauses du règlement de copropriété:

L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que:

' Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble conformes à la destination de celui-ci'.

Selon l'article 43, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les époux [I] demandent à la cour de déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires et bien entendu sous réserve de l'obtention du permis de construire à l'exception des pergolas et des auvents qui peuvent être édifiés conformément aux plans cités de l'architecte du programme et qui demeurent annexés au présent après mention'.

Selon les époux [I], cette disposition permet à un seul copropriétaire de s'opposer à la prise d'une décision qui relève en principe des modalités de vote telles qu'énoncées à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1065.

Cette disposition subordonne en effet l'édification d'une véranda et d'un abri de jardin dans un jardin à usage privatif à l'obtention de l'autorisation expresse des copropriétaires, voisins immédiats, ainsi que du syndicat des copropriétaires.

Il s'ensuit qu'un seul copropriétaire voisin peut effectivement s'opposer à l'édification d'un ouvrage, et ce en méconnaissance des règles d'ordre public énoncées à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient en conséquence de dire que la clause figurant au règlement de copropriété en ces termes 'toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires et bien entendu sous réserve de l'obtention du permis de construire à l'exception des pergolas et des auvents qui peuvent être édifiés conformément aux plans cités de l'architecte du programme et qui demeurent annexés au présent après mention' est réputée non écrite.

- Sur l'existence d'un abus de majorité:

L'action en nullité de délibérations prises en assemblée générale ne peut être fondée que sur le non respect des formalités légales ou sur l'abus de majorité, s'il est rapporté la preuve que la décision prise est contraire à l'intérêt de la copropriété ou discriminatoire à l'égard de l'un d'entre eux.

Il appartient au copropriétaire, qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité, de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.

La discrimination entre copropriétaires est un élément caractérisant la conception de l'abus de majorité. La rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d'une délibération que s'il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un corpopriétaire un sort différent que celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Il résulte de l'assemblée générale en date du 8 août 2018 que les délibérations litigieuses en lien avec les demandes d'autorisation présentées par les époux [I] pour la réalisation d'un abri 'range-tout' sur la partie arrière de la villa (n°15), la réalisation d'un auvent sur la partie arrière de la villa (n°16) et la fermeture de la partie avant de leur villa par une véranda (n°18) ont été rejetées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés sans que ne soit précisé les motivation de l'assemblée de sorte que l'annulation de la clause susvisée n'emporte pas de conséquence directe sur la validité des délibérations en cause.

Cela étant, il revient à la cour de rechercher si l'autorisation réclamée par les époux [I] (villa 120) a été accordée à d'autres copropriétaires dans des circonstances identiques ce qui caractériserait une rupture d'égalité entre les copropriétaires sachant que les appelantes ne peuvent valablement opposer aux intimés, s'agissant de l'édification de la véranda ou de l'abri jardin, le désaccord des époux [S] tel qu'il est matérialisé dans un courrier daté du 25 avril 2018.

Plusieurs procès-verbaux d'assemblées générales sont produits aux débats et laissent apparaître un certain nombre d'autorisations accordées pour la construction d'ouvrages identiques à ceux qu'ils réclament:

- assemblée générale du 8 août 2018: délibération 14 autorisant M. [Z] (villa 15) à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d'installation d'un abri de jardin d'environ 2m² (dimensions 1,50m x 1,50m à 40 cm de la haie);

- assemblée générale du 8 août 2018: délibération 13 autorisant les époux [G] (villa 42) à effectuer les travaux de pose de volets roulants extérieurs sur leur véranda, laissant ainsi entendre que cet ouvrage a précédémment autorisé;

- assemblée générale du 5 août 2016: délibération 12 autorisant M. [Y] (villa 97) d'effectuer des travaux de pose d'un abri jardin qui devra resté amovible (1,50m x 1,50m hauteur 1,80; couleur bois lasuré; implantation 40 cm en retrait des limites mitoyennes);

- assemblée générale du 28 juillet 2015: délibération 14 autorisant Mme [T] (villa 36) à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d'installation d'une véranda sur la façade avant et sous auvent déjà existant;

- assemblée générale du 28 juillet 2015: délibération 18 autorisant les époux [W] (villa 26) à effectuer à leurs frais exclusifs les travaux d'installation d'une véranda d'une véranda, de pose d'un velux et de création d'un portillon d'accès sur la partie arrière (laisser impérativement 40 cm de retrait entre la fermeture du auvent existant par baie coulissante en verre et la clôture de la parcelle);

- assemblée générale du 28 juillet 2015: délibération 19 autorisant M. [J] (villa 16) à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d'installation d'un abri de jardin à l'arrière de la villa (les côtes pour l'abri de jardin: 1,50m x 1,50m hauteur 1,80; couleur bois lasuré; implantation 40 cm en retrait des limites mitoyennes avec accord des voisins);

- assemblée générale du 28 juillet 2015: délibération 20 autorisant la SCI du Midi (villa 105) à effectuer à ses frais exclusifs les travaux d'installation d'un abri de jardin, de pose d'une vitre sur le muret mitoyen, de pose de velux véranda (les côtes pour l'abri de jardin: 1,50m x 1,50m hauteur 1,80; couleur bois lasuré; implantation 40 cm en retrait des limites mitoyennes avec accord des voisins).

Les époux [I] produisent un procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2020 par Me [R] qui constate en déambulant dans la copropriété la présence de loggias, agrandissements ou remises sur leurs parcelles.

En l'état, il n'est nullement justifié au sein de la copropriété en cause de l'édification d'un auvent ou d'une autorisation donnée en ce sens, seules se retrouvent deux résolutions autorisant l'installation de pergolas.

Dès lors, compte-tenu de la nécessité de préserver l'harmonie générale de l'ensemble s'agissant d'aménager des parties communes à usage privatif et du défaut de preuve d'une autorisation donnée pour l'installation de ce type d'aménagement, aucun abus de majorité ne peut être constaté s'agissant de la résolution n° 16.

S'agissant de l'édification de l'abri de jardin, si plusieurs autorisations ont été données dans le cadre des assemblées générales, il s'agissant de la construction d'un abri de jardin présentant les dimensions suivantes: 1,50m x 1,50m hauteur 1,80 avec une implantation située à 40 cm en retrait des limites mitoyennes avec accord des voisins.

Les époux [I] réclament en appel l'autorisation de voir édifier un abri de jardin présentant les dimensions suivantes: l'implantation de l'abri en limite de leur cour arrière, 1 mètre de profondeur, sur 4 mètres de largeur et 1,65 mètre de hauteur.

Il s'ensuit que la construction envisagée par les intimés ne présentent pas des caractéristiques et une implantation similaire à celles déjà autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'il s'agit d'implanter un abri en limite de propriété alors que l'assemblée générale n'a autorisé que des abris situés à minimun 40 cm de la bordure, et qui présente de surcroît une superficie de 4m² , soit près du double des ouvrages déjà autorisés.

Il n'est donc pas justifié d'une construction similaire autorisée par l'assemblée générale de telle sorte que l'abus de majorité ne saurait être caractérisé au cas d'espèce.

S'agissant de la véranda, les époux [I] réclament l'édification d' une véranda sur la façade avant de leur villa conformément au devis de la SARL Roussillon Alu le 26 février 2018, n° 3946.

Ce devis décrit une véranda en aluminium de coloris marron avec chassis présentant les dimensions suivantes: L 4150, H 2060, l1100. La couverture prévue est composée de quatre panneaux thermotuile avec tuiles canal couvrantes collées, une faîtière murale.

S'il est justifié de deux autorisations données pour l'édification de deux vérandas sur la façade avant et sous auvent déjà existant, l'implantation de la véranda réclamée par les époux [I] n'est pas précisée de sorte que la cour n'est pas en mesure de vérifier si le projet envisagé propose une implantation similaire aux ouvrages déjà autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. De même, en l'absence d'élément relatif aux caractéristiques des vérandas déjà autorisées, aucune comparaison efficiente n'est possible de telle sorte que l'abus de majorité ne saurait être caractérisé au cas d'espèce.

En l'absence de preuve d'une rupture d'égalité constitutive d'un abus de majorité, les époux [I] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir l'annulation des résolutions litigieuses. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

3/ Sur l'application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 :

En application des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utilisés les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations évaluée à la date où cette faculté est exercée.

Selon l'alinéa 1er du même article, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Les époux [I] réclament de la cour qu'elle autorise l'édification d'un auvent, d'une véranda ainsi que d'un abri de jardin sans justifier que les ouvrages envisagés répondent à la définition posée par l'article 30 qui conditionne l'autorisation judiciaire à la réalisation de travaux qui améliorent l'immeuble et sont conformes à la destination de l'immeuble, les imprécisions du projet ne permettant pas à la cour d'apprécier ces deux points.

Ils seront donc déboutés de cette demande à l'instar de ce qui a été décidé par le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

4/ Sur la violation de la vie privée:

Les époux [I] dénoncent la violation leur vie privée caractérisée, selon eux, par le fait qu'un commissaire de justice soit intervenu dans le jardinet et la terrasse sans leur accord alors qu'il s'agit de parties communes à usage privatif afin de dresser des procès-verbaux de constat.

Il n'est pas contesté que les appelants ont produit plusieurs actes dressés par commisaire de justice destinés à établir l'existence de travaux réalisés sans autorisation par les époux [I] et qui comportent plusieurs photographies de leur jardin.

Un premier constat a été dressé le 15 janvier 2014 en la présence de M. [I] qui a autorisé le commissaire de justice à pénétrer à l'arrière de son jardin.

Un deuxième constat a été dressé le 13 avril 2016 en présence du syndic qui fait le constat des ouvrages au travers de la clôture.

Un troisième constat a été dressé le 31 août 2017 en présence du syndic qui fait des constatations depuis les parties communes.

Enfin, un dernier constat en date du 15 décembre 2020 en présence du syndic qui dresse diverses constatations depuis l'extérieur.

Cela étant, aucun élément ne démontre que les trois derniers constats dressés en l'absence et sans autorisation des époux [I] ont nécessité une pénétration dans le jardin en cause étant précisé qu'un procès-verbal peut constater ce qui est visible de la voie publique sans que cela ne soit considéré comme une atteinte à la vie privée.

Les époux [I] seront déboutés de leur demande d'indemnisation à ce titre.

5/ Sur la demande en démolition:

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour la chose jugée. Elle peut être opposée en tout état de cause.

La demande présentée par le syndicat des copropriétaire se heurte à l'autorité de la chose jugée étant rappelé que par jugement du 22 janvier 2019 confirmé par un arrêt rendu le 23 février 2021 par la cour d'appel de Montpellier, le tribunal de Perpignan a fait droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires et le syndic de démolition des travaux effectués sans autorisation préalable par les époux [I] dans un délai de trois mois et sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement.

Par décision du 22 juin 2020, le premier juge a de nouveau fait droit à la demande de démolition sous astreinte des travaux réalisés sans autorisation préalable.

Enfin, un jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, confirmé par la cour d'appel de Montpellier par arrêt du 24 janvier 2023, le premier juge a de nouveau fait droit à la demande présentée par les appelantes de démolition des travaux effectués par les époux [I] sur la base d'un devis établi par l'entreprise Da Silva.

Compte-tenu de l'identité d'objet, de cause et de parties, cette demande doit être déclarée irrecevable en application du principe de l'autorité de la chose jugée énoncée à l'article 1355 du code civil.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré cette demande mal fondée.

6/ sur la procédure abusive:

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte en l'absence de critiques sérieuses que le jugement entrepris a dit que l'abus d'agir en justice de la part des époux [I] à l'encontre du syndicat des copropriétaires n'est pas établi, la mauvaise foi ou leur intention de nuire n'étant pas justifiée.

6/ Sur les frais accessoires :

La décision déférée sera confirmée sur la charge des dépens et le montant des frais irrépétibles alloués en première instance.

Les appelantes, qui succombent partiellement, seront condamnées aux dépens d'appel ainsi qu'au règlement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

Rejette la demande aux fins d'irrecevabilité présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la SA Foncia,

Déclare non écrite la clause figurant au règlement de copropriété en ces termes 'toutes constructions annexes sont interdites sauf autorisation expresse de tous les copropriétaires voisins immédiats du lot considéré et du syndicat des copropriétaires et bien entendu sous réserve de l'obtention du permis de construire à l'exception des pergolas et des auvents qui peuvent être édifiés conformément aux plans cités de l'architecte du programme et qui demeurent annexés au présent après mention'

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et la SA Foncia de la demande de démolition des travaux non autorisés,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et la SA Foncia de démolition des ouvrages réalisés par les époux [I] sans autorisation,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la SA Foncia à payer aux époux [I] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.