CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 18 septembre 2024, n° 24/00171

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2017, M. [D] [R] [H] et son épouse Mme [I] [E] [N] (M. et Mme [H] ou les bailleurs) ont donné à bail commercial le local dont ils sont propriétaires situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la SARL Equinox Gym, moyennant un loyer mensuel de 2 950 euros hors taxe et charges, réglable par avance avant le 8 du mois, avec un dépôt de garantie de deux mois de loyers, soit la somme de 5 900 euros.

Les loyers n'étant pas réglés à leurs échéances, une conciliation a été tentée mais un constat de carence a été dressé le 15 décembre 2022.

Par acte du 24 janvier 2023, M. et Mme [H] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 30 300 euros au 19 décembre 2022, outre une clause pénale à hauteur de 10 % de l'arriéré, soit 3 030 euros et le coût du commandement (309,77 euros).

Les bailleurs ont précisé que la société Equinox Gym avait repris le paiement des loyers à compter de décembre 2022, soit 2 950 euros par mois, les paiements s'imputant sur l'arriéré de loyers et non sur les loyers courants.

Les bailleurs ont émis plusieurs lettres de relance de paiement portant imputation des sommes réglées sur l'arriéré.

Par acte du 17 août 2023, les bailleurs ont fait assigner la SARL Equinox Gym devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, aux 'ns de :

A titre principal,

- Condamner, à titre de provision, la SARL Equinox Gym à verser la somme de 30 300 euros au titre des loyers impayés et arrêtés au jour de l'ordonnance à intervenir ;

- Condamner à titre de provision, la SARL Equinox Gym à verser la somme de 3 030 euros en application de la clause pénale incluse au bail commercial portant majoration de 10 % des loyers impayés et arrêtés au jour de l'ordonnance à intervenir ;

- Constater, par le jeu de la clause résolutoire et à compter du 24 février 2023, la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ;

- Ordonner l'expulsion de la SARL Equinox Gym, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, dans un délai d'un mois à courir à compter de la signification de l'ordonnance a intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard et avec recours à l'assistance de la force publique si besoin est ;

- Condamner, à titre de provision, la SARL Equinox Gym au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 4 425 euros (montant du loyer majoré de 50 %) à compter de la résiliation de plein droit du bail commercial et jusqu'à la libération des locaux loués,

- Laisser acquis, à titre provisionnel, aux bailleurs, le dépôt de garantie d'un montant de 5 900 euros en exécution de la clause pénale incluse dans le bail commercial et afférente à l'indemnisation du préjudice des bailleurs résultant de la résiliation de plein droit du bail commercial ;

- Condamner la SARL Equinox Gym à supporter les entiers dépens et à payer la somme de 2200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouter la SARL Equinox Gym de l'ensemble de ses prétentions autres et/ou contraires ;

A titre subsidiaire,

- Condamner à titre provisionnel la SARL Equinox Gym à verser la somme de 445 euros aux bailleurs en application de la clause pénale incluse au bail commercial portant majoration de 10% des loyers impayés et arrêtés au jour de l'ordonnance à intervenir ;

Dans l'hypothèse où il serait accordé un échelonnement de la somme due par la SARL Equinox Gym et en conséquence, une suspension de la clause résolutoire :

- Dire que les échéances mensuelles de 1 850 euros devront être réglées au plus tard le 8 de chaque mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- Dire, qu'à défaut de règlement total ou partiel de la moindre échéance à la date 'xée par l'échéancier, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets.

De son côté, la SARL Equinox a sollicité :

A titre principal :

- Juger qu'il existe une contestation sérieuse opposée aux demandes des bailleurs, tirée notamment du caractère sérieusement contestable des sommes réclamées au titre des « loyers covid » ;

- Juger que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution de ses obligations par le locataire de sorte que le montant réclamé à la société Equinox Gym doit être déduit de 5 900 euros ;

- Juger qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de provision ;

- Juger que le dépôt de garantie d'un montant de 5 900 euros n'a pu intervenir en exécution de la clause pénale incluse dans le bail commercial, la clause résolutoire étant irrecevable ;

Par conséquent,

- Constater que la société Equinox Gym n'a pas manqué à son obligation de paiement des loyers pour les périodes de l'état d'urgence sanitaire ;

- Débouter les bailleurs de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

- Juger que la situation financière de la société Equinox Gym l'empêche de verser la somme de 33 330 euros aux bailleurs en une seule échéance ;

- Juger que les bailleurs ne font pas état de besoins spécifiques susceptibles de s'opposer à un paiement échelonné de la dette ;

Par conséquent,

- Prononcer la mise en place d'un échelonnement pour le montant des sommes réclamées soit un total de 33 300 euros, prenant la forme d'un paiement mensuel de 1 850 euros pendant 18 mois ;

- Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance rendue du 31 janvier 2024, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a :

Au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

Mais dès à présent par provision,

- Dit n'y avoir lieu à référés sur les demandes reconventionnelles de la SARL Equinox Gym ;

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, signé le 26 décembre 2017, liant M. [D] [R] [H] et Mme [I] [E] [N] épouse [H] à la SARL Equinox Gym, est acquise à la date du 25 février 2024 ;

- Dit que la SARL Equinox Gym ainsi que tous occupants de leur chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail situés au [Adresse 3] [Localité 5] et cadastrés CD n°[Cadastre 4] dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ordonné à l'issue de ce délai d'un mois, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués ;

- Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- Ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné la SARL Equinox Gym à payer à M. [D] [R] [H] et Mme [I] [E] [N] épouse [H], à titre provisionnel, une somme de 30 300 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

- Condamné la SARL Equinox Gym à payer à M. [D] [R] [H] et Mme [I] [E] [N] épouse [H] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle, réglable par avance au plus tard le 8 de chaque mois, d'un montant équivalent du dernier loyer contractuel augmenté des taxes et charges accessoires, à compter du 25 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

- Dit n'y avoir lieu à référés sur les demandes de provision au titre de l'indemnité forfaitaire conventionnelle de conservation du dépôt de garantie ;

- Dit n'y avoir lieu à référés concernant les demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par le preneur ;

- Rejeté le surplus des demandes ;

En toute hypothèse :

- Condamné la SARL Equinox Gym à payer aux demandeurs une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;

- Condamné la SARL Equinox Gym aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 janvier 2024 et les frais de recouvrement afférents, ainsi que les frais d'expulsion éventuels.

Par déclaration au greffe en date du 16 février 2024, la SARL Equinox Gym a interjeté appel de cette décision.

L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 26 février 2024 et appelée à l'audience du 17 avril 2024.

L'appelante a signifié la déclaration d'appel et l'avis à bref délai à M. et Mme [H] par actes du 29 février 2024 (remise à personne pour M. [H] ; remise à domicile pour Mme [H]).

Les intimés se sont constitués par acte du 20 mars 2024.

La SARL Equinox Gym a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 26 mars 2024.

M. et Mme [H] ont déposé leurs conclusions d'intimée par RPVA le 11 avril 2024.

L'ordonnance de clôture avec effet différé est intervenue le 15 mai 2024 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience de circuit court du même jour et a été renvoyée au 19 juin 2024 à la demande des parties, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 18 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2024, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L.145-41 alinéa 2 du code commerce et 1343-5 et 1342-10 alinéa 2 du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise et en conséquence, de :

- Accorder 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette ;

- Suspendre les effets de la clause résolutoire durant le délai de paiement de 24 mois sollicité au visa de l'article 145-41 2ème alinéa du code de commerce et juger que ladite clause est réputée n'avoir jamais produit d'effet;

- Dire que si l'échéancier de paiement est respecté, la clause résolutoire sera considérée comme n'ayant jamais joué, de sorte que le bail survivra et ne sera donc pas résilié ;

- Condamner les bailleurs à verser à la société Equinox Gym la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les bailleurs aux entiers dépens distraits au profit du conseil de la société Equinox Gym.

L'appelante expose que les difficultés financières sont imputables à la crise sanitaire compte tenu des périodes de fermeture de l'établissement qui lui ont été imposées et excipe d'une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en affirmant avoir réglé l'intégralité des loyers de février à décembre 2022 pourtant visés dans cet acte et conteste leur imputation sur l'arriéré locatif antérieur. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en arguant de sa bonne foi en exposant avoir repris le paiement des loyers courants depuis août 2020 et être en capacité d'apurer l'arriéré locatif avec un échelonnement de la dette sur deux ans.

Dans leurs uniques conclusions transmises par voie électronique le 11 avril 2024, les intimés demandent à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et L.145-41 et suivants du code de commerce, de :

A Titre principal :

- Débouter la SARL Equinox Gym de l'ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où il est accordé à la SARL Equinox Gym un échelonnement sur une période de 24 mois pour régler aux bailleurs la somme provisionnelle de 30 300 euros, et en conséquence, une suspension de la clause résolutoire :

- Juger que la SARL Equinox Gym pourra se libérer auprès des bailleurs de sa dette de loyers provisionnelle de 30 300 euros par versements mensuels et provisionnels de 1262,50 euros payables au plus tard le 8 de chaque mois sur une période de 24 mois, la première mensualité devant être réglée au plus tard le 8ème jour du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir de la SARL Equinox Gym ;

- Juger qu'à défaut de règlement total ou partiel d'une mensualité à la date 'xée, la clause résolutoire actionnée par le commandement du 24 janvier 2023 reprendra automatiquement ses pleins effets.

En tout état de cause :

- Condamner la SARL Equinox Gym aux entiers dépens ;

- Condamner la SARL Equinox Gym à verser aux bailleurs la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les intimés excipent de l'effet dévolutif de la saisine de la cour limité à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et qu'il ne peut donc être discuté de la régularité du commandement de payer délivré, lequel repose cependant sur un décompte parfaitement clair comme l'a retenu le premier juge, les bailleurs ayant imputé à juste titre les règlements effectués depuis le mois d'août 2020 sur les arriérés de loyers les plus anciens. Ils exposent avoir fait preuve de patience avant d'engager la procédure en résiliation du bail, y compris depuis la décision de première instance en ce qu'ils n'ont pas engagé de mesures d'exécution forcée pour permettre au preneur de s'exécuter spontanément, ce qui n'a pas été effectué et considèrent que la preuve de la capacité financière de la SARL Equinox pour s'acquitter du loyer courant et de l'arriéré n'est pas établie.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'effet dévolutif :

La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'appelante se borne à solliciter des délais de paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il s'ensuit que les autres dispositions de l'ordonnance querellée ne sont pas discutées en cause d'appel.

La cour n'est donc pas saisie des moyens évoqués par l'appelante dans la discussion développée dans ses écritures afférente à l'allégation d'une irrégularité du commandement de payer dès lors qu'aucun chef de dispositif de l'ordonnance querellée n'est visé sur ce point dans le dispositif de leurs conclusions limitant l'étendue de la saisine de la cour d'appel.

La cour d'appel n'est ainsi saisie que de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil prévoit la possibilité pour le juge de reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Le juge des référés a débouté la société Equinox Gym de sa demande de délai au vu de l'absence de tout justificatif, hormis l'attestation sur l'honneur de son gérant, de nature à démontrer qu'elle disposait concrètement des fonds pour étayer sa proposition financière en relevant par ailleurs l'absence de tout versement en vue d'apurer la dette.

L'appelante excipe de sa bonne foi et produit de nouvelles pièces en cause d'appel sur la situation financière de la société à l'appui de sa demande d'un échelonnement de la dette sur une durée de vingt-quatre mois. Elle expose que son expulsion affecterait directement son activité qui dépend de son emplacement actuel car elle y a développé une clientèle fidèle et aurait des conséquences manifestement excessives en termes de perte d'emploi.

Les intimés s'opposent principalement à la demande de délai présentée en l'absence de preuve de la capacité financière de la société Equinox Gym d'assumer de manière pérenne le paiement du loyer courant et de l'arriéré locatif et réclament subsidiairement la mise en place d'un échéancier strict assorti d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance afin de ne pas devoir supporter les conséquences d'une nouvelle carence du preneur dans son obligation de paiement.

A l'appui de ses conclusions, l'appelante n'avait produit dans son premier bordereau de communication de pièces que l'attestation de son gérant versée aux débats devant le premier juge, laquelle ne comporte strictement aucun élément de nature à objectiver la capacité financière de la société, ce document se bornant à exposer les raisons des difficultés rencontrées suite à la fermeture de l'établissement dans le cadre de la crise sanitaire.

L'appelante justifie avoir produit deux nouveaux bordereaux de communication de pièces, le 14 mai 2024 comportant une estimation de l'expert-comptable de la société et le 17 juin 2024 visant la production des comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2023 et la liasse fiscale de la société.

L'estimation de l'expert-comptable du 14 mai 2024 fait état d'un chiffre d'affaires mensuel estimé de 15 628 euros HT, des principales charges mensuelles envisagées de 9 685 euros HT, soit un résultat de 5 943 euros HT, hors rémunération du gérant et dotation aux amortissements.

Les comptes annuels de l'exercice 2023 ainsi que la liasse fiscale mentionnent un résultat de l'exercice négatif de 3 103 euros et un bilan de l'exercice de 21 408 euros.

L'appelante produit ainsi des éléments objectifs afférents à la situation financière de la société et il convient en conséquence de lui accorder les délais de paiement sollicités afin de lui permettre d'apurer la dette locative provisionnelle et de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire par voie d'infirmation de l'ordonnance querellée sur ce point.

Afin de préserver l'équilibre de la relation contractuelle entre les parties, il appartiendra à l'appelante de respecter strictement l'échéancier octroyé selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision, à défaut de quoi la clause résolutoire actionnée par le commandement de payer délivré reprendrait ses effets.

Dans le cas contraire, si l'appelante justifie du respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera considérée comme n'ayant jamais joué au terme du délai accordé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Bien qu'ayant obtenu gain de cause sur son appel limité dans ses dernières conclusions à la suspension des effets de la clause résolutoire, la SARL Equinox Gym sera condamnée aux entiers dépens de l'appel en ce qu'elle est effectivement débitrice d'un arriéré locatif au profit des intimés qui ne sauraient dès lors supporter le coût de la présente procédure.

L'équité commande par ailleurs de la condamner à payer aux intimés la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelante sera en revanche déboutée de sa prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant les demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par le preneur ;

Statuant à nouveau sur ces chefs,

Accorde 24 mois de délais de paiement à la SARL Equinox Gym pour apurer la dette provisionnelle locative d'un montant de 30 300 euros ;

Dit que la SARL Equinox Gym devra régler la somme mensuelle de 1 262,50 euros payable au plus tard le 8 de chaque mois, la première mensualité devant intervenir avant le 8ème jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai accordé ;

Dit qu'à défaut de règlement total ou partie d'une mensualité à la date fixée, la clause résolutoire actionnée par le commandement du 24 janvier 2023 reprendra son plein effet quinze jours après la signification d'une mise en demeure demeurée infructueuse ;

Dit que si l'échéancier de paiement est respecté, la clause résolutoire sera considérée comme n'ayant jamais joué ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Equinox Gym aux dépens d'appel ;

Déboute la SARL Equinox Gym de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SARL Equinox Gym à payer à M. [D] [R] [H] et Mme [I] [E] [N] épouse [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.