CA Montpellier, 5e ch. civ., 24 septembre 2024, n° 21/06900

Faits, Procédure, Prétentions :

Par authentique du 17 juin 1997, M. [G] [Z] et Mme [K] [F] épouse [Z] ont donné à bail commercial, avec effet à compter du 3 juin 1997 à la SARL Agence de voyage Verdie, une construction à usage d'atelier ainsi que le terrain attenant situé au lieudit [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 14 635,11euros.

Le bail a été renouvelé le 8 juin 2004 avec effet à compter du 3 juin 2006 pour se terminer le 2 juin 2015.

Par acte du 11 mai 2015, la SARL Agence Verdie Voyage a sollicité le renouvellement du bail commercial.

Selon acte d'huissier du 4 juin 2015, M. [Z] a accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du prix fixé à la somme mensuelle de 8 500euros

Par lettres du 5 et du 7 août 2015, la locataire s'est opposée au montant du loyer sollicité et par mémoire déposé le 31 mai 2017, le bailleur a réitéré se demande de voir fixer le loyer mensuel à la somme de 8 500euros et à titre subsidiaire de voir désigner un expert.

Par jugement du 20 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rodez a ordonné une expertise confiée à M. [D], qui a déposé son rapport le 10 novembre 2019.

Par acte du 30 avril 2020, M. [Z] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à garnir les lieux loués de matériel, équipements, mobilier et marchandises nécessaires à l'activité et d'y reprendre l'activité prévue au bail.

Par acte du 29 mai 2020, la SAS Verdie Agence, venue aux droits de la SARL Agence Verdie Voyage a assigné M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Rodez afin de voir constater la nullité dudit commandement et par conclusions déposées le 3 mai 2021, afin de voir constater la nullité du commandement et rejeter les demandes de M. [Z], à titre subsidiaire de voir constater que ledit commandement est non fondé, et à titre infiniment subsidiairement de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et de se voir octroyer les plus larges délais pour reprendre l'exploitation du local et en tout état de cause condamner le bailleur à lui verser la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Rodez a constaté la résiliation du bail commercial renouvelé le 8 juin 2004 entre M. [Z] et la SAS Verdie Agence, ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée à verser à M. [Z] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et la somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

La juridiction a retenu que le bailleur en délivrant un commandement de garnir les lieux loués durant la période de confinement n'a pas fait preuve de mauvaise foi, le preneur restant tenu au respect de ses obligations contractuelles nonobstant la crise sanitaire, que l'expert judiciaire, dans son rapport du 10 novembre 2019, a relevé que les lieux étaient inoccupés, de sorte que le commandement d'avoir à garnir les lieux loués est fondé.

La juridiction n'a pas jugé opportun d'octroyer des délais en l'absence d'élément probant sur les difficultés financières invoquées par la locataire à l'appui de ses demandes en ce sens.

Le 30 novembre 2021, la SAS Verdie Agence a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 1er août 2022, la SAS Verdie Agence demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les articles L 145-41 et suivants du Code de Commerce,

Vu l'article 1752 du Code civil,

Vu les articles 107 et 1307-1 du code civil,

- DÉCLARER la société VERDIE AGENCE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions et par conséquent,

A TITRE PRINCIPAL :

- CONFIRMER le jugement en date du 17 septembre 2021 en ce qu'il a retenu l'absence de clause imposant l'exploitation continue des locaux,

- DÉBOUTER en conséquence Monsieur [Z] de sa demande de voir la clause résolutoire acquise pour non exploitation des lieux.

- REFORMER le jugement en date du 17 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de RODEZ pour le surplus et :

- CONSTATER que le commandement délivré en date du 30 avril 2020 à la société VERDIE AGENCE par Monsieur [Z] est nul et sans effet au regard de la mauvaise foi manifeste du bailleur,

- DIRE en conséquence que le bail n'est pas résilié ;

- DÉBOUTER Monsieur [Z] de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- CONSTATER que le commandement délivré en date du 30 avril 2020 à la société VERDIE AGENCE par Monsieur [Z] est infondé compte tenu que les locaux sont suffisamment garnis,

- DIRE en conséquence que le bail n'est pas résilié ;

- DÉBOUTER Monsieur [Z] de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire à la suite du commandement du 30 avril 2020 ;

- ACCORDER à la société VERDIE AGENCE un délai au 23 février 2022,

- CONSTATER que la société VERDIE AGENCE a remis au bailleur en date du 23 février 2022 une garantie bancaire à première demande couvrant le paiement de la somme de 30.946,72€ représentant un an de loyer en remplacement du garnissement des locaux conformément à l'article 1752 du code civil,

- JUGER en conséquence que par l'effet des délais rétroactifs accordés, la clause résolutoire n'a pas produit ses effets,

- JUGER également qu'il n'y a pas lieu à expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à la société VERDIE AGENCE la somme de 5.000euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER le même aux entiers dépens d'instance.

Elle soutient que la clause résolutoire ne peut être invoquée que de bonne foi par le bailleur, qu'en l'espèce, la locataire a régulièrement honoré les échéances de loyer échues, que le bailleur, qui souhaitait voir augmenter le loyer, actuellement fixé à la somme de 23 139,72euros annuel, pour le voir fixé à la somme de 102 000euros, ce qui lui a été refusé, a délivré, sans procéder à la moindre mise en demeure préalable, un commandement durant la période de confinement qui a fortement pénalisé l'activité de la locataire, que la mauvaise foi est patente.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le commandement du 30 avril 2020 est fondé sur deux griefs : la non exploitation et le non garnissement, que le bail ne contient pas de clause imposant l'obligation d'exploiter les locaux, de sorte que le bailleur ne peut arguer d'un manquement à ce titre, que de surcroît, une activité est bien exercée dans les lieux loués qui permettent aux clients de l'agence de voyage d'entreposer leur véhicule pendant la durée de leur séjour, un service de car les déposant ensuite à l'aéroport, que la période de confinement a vu diminuer drastiquement le nombre de clients de l'agence, d'où l'absence de véhicule lors des constats d'huissier.

Concernant le garnissement des locaux, elle soutient que cette obligation doit être regardée à la lumière des locaux tels qu'ils existaient lors de la prise à bail, que les locaux n'étaient pas hors d'air lors de leur délivrance, qu'en tout état de cause, ils sont actuellement garnis de meubles et d'équipements, que l'activité d'agence de voyage ne nécessite pas d'équipements particuliers ni de marchandises, à part des bureaux et chaises qui sont présents ainsi que l'expertise le révèle.

A titre infiniment subsidiairement, elle fait valoir que ses difficultés financières sont inhérentes à la crise due au Covid que son exploitation a été fortement compromise par la crise sanitaire, obérant d'autant sa trésorerie.

Par conclusions déposées le 29 mars 2024, M. [G] [Z] demande à demande à la cour de :

VU l'article L. 145-41 du Code de commerce,

VU les articles 1134, 2274 et 2332 du Code civil,

VU le commandement du 30 avril 2020 demeuré infructueux,

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de RODEZ du 17 septembre 2021, sauf en ce qu'il n'a pas retenu le défaut d'exploitation du fonds par la SAS VERDIE AGENCE.

EN CONSÉQUENCE :

DIRE ET JUGER valable et fondé le commandement délivré le 30 avril 2020 par Monsieur [Z].

DIRE ET JUGER que ce commandement n'a pas été suivi d'effets,

CONSTATER la résiliation de plein droit à compter du 23 juillet 2020 du bail commercial du 17 juin 1997.

ORDONNER l'expulsion de la société VERDIE AGENCE ainsi que de tous biens et tous occupants de son chef des locaux commerciaux, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier.

FIXER l'indemnité d'occupation due par la société VERDIE AGENCE au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

CONDAMNER la société VERDIE AGENCE à payer à Monsieur [Z] une somme supplémentaire de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société VERDIE AGENCE aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Il soutient que le juge doit examiner la mauvaise foi du bailleur au regard de la démonstration qui en est faite par le preneur, que les décisions de jurisprudence visées par la locataire n'emportent nullement renversement de la charge de la preuve, qu'il est constant que la société locataire est totalement défaillante dans la charge qui lui incombe, qu'elle lui reproche d'avoir attendu plus d'un an avant d'agir mais qu'il n'en est rien, la preuve de l'abandon reposant sur le rapport de l'expert judiciaire et que ce délai résulte des pourparlers engagés, qu'au jour du commandement, la date du déconfinement était connue et que la locataire a eu tous les délais nécessaires pour se mettre en conformité.

Sur le bien fondé du commandement et plus précisément sur le défaut d'exploitation, il souligne que l'exploitation d'un fonds de commerce dans le local loué est une condition d'application du statut des baux commerciaux, que l'usage à titre de parking n'est nullement démontré, les constats d'huissier font état de mousse et de mauvaises herbes sur les lieux.

Sur le non garnissement des locaux, il soutient que le bail prévoit une obligation de garnir les locaux loués de meubles, matériel et marchandises pour pouvoir garantir le paiement du loyer et des charges, que le bailleur en vertu de l'article 2332 du code civil bénéficie d'un privilège sur les meubles meublants, que les quelques meubles abandonnés sur place sont insuffisants pour garantir le paiement des loyers.

Il s'oppose à toutes demandes de délais au motif qu'en raison de l'absence manifeste des lieux depuis 2017, l'expulsion est dépourvue de conséquence pour la locataire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

Motifs :

Les parties sont en l'état d'un bail commercial souscrit le 17 juin 1997 portant sur une construction à usage d'atelier avec un terrain attenant situé à [Localité 1] au lieu dit '[Adresse 5] et d'un commandement délivré le 30 avril 2020 visant la clause résolutoire contenue au bail, imposant au preneur de justifier du respect de la clause d'exploitation et de garnissement des lieux.

1) Sur la mauvaise foi :

La société Verdie Agence soutient que la clause résolutoire n'est pas invoquée de bonne foi par le bailleur puisque informé au moins à compter de la visite des lieux dans le cadre de l'expertise judiciaire qui s'est tenue le 29 mars 2019, il a attendu plus d'un an pour délivrer ledit commandement et ce durant la période de confinement ordonnée par le gouvernement pour faire face à l'épidémie de Covid, source de difficultés pour les preneurs.

Conformément aux dispositions de l'article 1104 du code civil, aucun commandement visant une clause résolutoire ne peut produire effet s'il est délivré de mauvaise foi.

Le juge de première instance a relevé que si la période de confinement rendait plus complexe la mise en conformité par rapport aux dispositions contractuelles, elle ne la rendait pas impossible, les obligations contractuelles de la locataire n'étant pas suspendues durant la crise sanitaire et qu'en tout état de cause, l'obligation de garnissement des locaux était sans lien avec les circonstances sanitaires.

S'il est admis que la pandémie, qui a sévit à compter du mois de mars 2020, a crée une situation particulièrement délicate de nature à mettre en difficulté les locataires commerciaux et à contraindre les parties de vérifier si les circonstances ne nécessitent pas une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, il convient de relever, ainsi que l'a fait à raison le juge de premier degré, que les deux infractions reprochées au preneur, qui a eu les moyens financiers de régler ses loyers durant cette période, sont sans lien direct avec la pandémie et ce d'autant que la locataire n'a pas sollicité d'aménagement de son obligation d'exploitation durant une période déterminée.

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre.

2) Sur le défaut d'exploitation :

Le commandement vise un défaut d'exploitation par la locataire. La clause intitulée 'Exploitation du commerce' énonce ' En ce qui concerne plus particulièrement l'exercice de son activité, le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y reporter. Il ne pourra apposer sur la façade des locaux loués, aucune affiche et aucun écriteau quelconque, autre qu'une enseigne portant le nom et la nature de son activité, conformément à l'usage mais sous son entière responsabilité'.

M. [Z] soutient que les lieux sont abandonnés, ainsi qu'il a pu le vérifier par un exploit d'huissier établi le 2 février 2023 et que ce défaut d'exploitation fait perdre au locataire le bénéficie du statut des baux commerciaux.

Toutefois, la clause résolutoire ne peut être invoquée qu'autant qu'elle vise un manquement à une stipulation expresse du bail. Tel n'est pas le cas en l'espèce, le bail ne contenant aucune obligation d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués clairement formulée, la clause sus visée, énonçant simplement une obligation de se conformer aux lois et règlements, ne peut s'analyser comme une obligation expresse d'exploiter les lieux.

L'argument tenant à affirmer que le défaut d'exploitation prive la locataire du statut des baux commerciaux et donc de son droit au renouvellement du bail est sans conséquence dans le présent litige.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

3) Sur le défaut de garnissement :

Le bail conclu le 17 juin 1997 entre les parties contient une clause intitulée ' garnissement' aux termes de laquelle le preneur est tenu de garnir et tenir constamment garnis les lieux loués, d'objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre en tous temps du paiement du loyer et charges et de l'exécution des conditions du bail.

Le commandement délivré le 30 avril 2020 par le bailleur visant la clause résolutoire imposait au preneur de regarnir les lieux loués par du matériel, des équipements, du mobilier ou des marchandises nécessaires et utiles à l'activité.

M. [Z] demande à la cour le bénéfice de la clause résolutoire pour défaut de garnissement des locaux, en confirmant la décision de première instance qui a retenu que les quelques meubles épars abandonnés sur place ne répondaient pas aux exigences de l'article 2332 du code civil.

La locataire soutient que les meubles présents sont suffisants pour garantir le paiement des loyers et qu'elle a, conformément aux dispositions de l'article 1752 du code civil, donné au bailleur une garantie bancaire couvrant le loyer annuel.

L'obligation pour le preneur de garnir les lieux loués de meubles suffisants existe alors même que les loyers précédemment échus ont été régulièrement payés. En effet, même si aucun incident de paiement des loyers n'est constaté à ce jour, l'absence de meubles et de marchandises garnissant les locaux loués prive le bailleur d'une sécurité prévue au bail au cas où le preneur viendrait à manquer à ses obligations contractuelles futures. Cette violation des stipulations contractuelles perdure depuis les origines du bail.

M. [D] expert judiciaire nommé dans le cadre du litige sur le prix du bail renouvelé lors de sa visite dans les lieux loués a qualifié l'ameublement de 'nul les locaux sont inoccupés' et a constaté la présence de bureaux dans une salle en 'open space' et la présence d'une kitchenette, ses constations sont corroborées par les photographies jointes à son rapport qui permettent à la cour de confirmer la présence dans les lieux de quelques meubles de bureaux et d'une kitchenette.

Ainsi que l'a relevé à raison le juge de première instance, les meubles présents dans les lieux loués ne permettent nullement de garantir le paiement du loyer et ce même à considérer que le commerce exercé dans les lieux n'exige qu'un mobilier et des marchandises de peu de valeur.

La locataire fait valoir qu'elle offre néanmoins une garantie bancaire suffisante pour répondre à un éventuel défaut de paiement de loyer de sa part, démontrant ainsi une solvabilité certaine.

Mais, à défaut de mention particulière du bail, la production de cette garantie ne dispense pas le locataire de son obligation contractuelle de garnissement dont il ne peut être dispensé que par le bailleur qui conserve seul la possibilité du choix en l'état d'un bail qui impose au locataire de tenir les lieux constamment garnis de mobilier, matériel et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du payement du loyer et des charges.

La cour ne peut refuser de faire application de la clause résolutoire prévue audit bail aux motifs que le locataire est d'une solvabilité certaine puisqu'il n'appartient pas aux juges de substituer diverses garanties à une garantie stipulée par le bail.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

4) sur les délais :

La société Verdie Agence sollicite les plus larges délais pour s'exécuter et la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, ainsi que l'a rappelé le juge de première instance, le commandement a été délivré le 30 avril 2020, de sorte que la société Verdie Agence a déjà profité, en raison de la procédure judiciaire, de délais importants qu'elle n'a pas mis à exécution pour respecter son obligation.

Il convient de confirmer le jugement de première instance.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 17 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Rodez,

Y ajoutant :

Condamne la société Verdie Agence à payer à M. [Z] la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne la société Verdie Agence aux entiers dépens.