CA Chambéry, 1re ch., 24 septembre 2024, n° 23/00893
CHAMBÉRY
Autre
Autre
GS/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 24 Septembre 2024
N° RG 23/00893 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIJ6
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON-LES-BAINS en date du 04 Avril 2023
Appelante
S.A.S. GARDEN BURGER COMPANY SAMO, dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
Représentée par Me Lauriane VERNAZ-FRANCHY, avocat au barreau d'ANNECY
Intimés
Syndicat des copropriétaire [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS QUADRAL PROPERTY dont le siège social est situé [Adresse 1]-[Adresse 2] - [Localité 3]
Représenté par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL ELECTA JURIS, avocats plaidants au barreau de LYON
S.C.I. ACM, - Désistement d'appel à son égard -, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 3]
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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 mai 2024
Date de mise à disposition : 24 septembre 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La Sci Acm est propriétaire d'un local commercial constituant le lot n°218 de la copropriété '[Adresse 4]', sise au [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 3], qu'elle a donné à bail commercial, par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2018, à la société Le Familial, laquelle a, suivant acte authentique du 21 février 2019, cédé son fonds de commerce de restaurant rapide à la société Garden Burger Company Samo.
Faisant grief à cette dernière d'avoir fait procéder à des aménagements et travaux sur les parties communes sans autorisation et d'utiliser un système d'extraction qui ne serait pas aux normes, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Quadral property, après vaines mises en demeure, a, par exploit en date du 9 septembre 2022, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, la société Garden Burger Company Samo et la Sci Acm afin notamment d'obtenir leur condamnation solidaire à libérer les parties communes et enlever les installations extérieures mises en place, à savoir une terrasse et une pergola.
Par ordonnance de référé du 4 avril 2023, leprésident du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- condamné in solidum la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo à faire procéder dans le mois de la signification de la présente ordonnance, et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- s'est réservé le cas échéant la liquidation de l'astreinte ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la société Garden Burger Company Samo et de la Sci Acm à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements exploités par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété, le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique;
- condamné la société Garden Burger Company Samo à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- avant dire droit, sur les demandes de mise aux normes du système d'évacuation des fumées et de l'enlèvement de la cheminée d'évacuation, ordonné une expertise ;
- réservé les dépens.
Au visa principalement des motifs suivants :
la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo ne justifient d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires leur permettant d'exploiter une terrasse et de réaliser des aménagements sur les parties communes ;
l'autorisation donnée par l'assemblée générale le 20 juin 2018 n'a été accordée à M. [J], dirigeant de la la société Le Familial, qu'à titre personnel, et non à l'exploitant ou au propriétaire du lot ;
en l'absence de pièce permettant de caractériser d'éventuelles non-conformités du système d'évacuation des fumées et de déterminer les travaux à réaliser pour y remédier, il y a lieu avant dire droit d'ordonner une mesure d'expertise.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 8 juin 2023, la société Garden Burger Company Samo a interjeté appel de cette ordonnance, appel inscrit sous le numéro RG23-893, en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo à faire procéder dans le mois de la signification de la présente ordonnance, et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la société Garden Burger Company Samo et de la Sci Acm à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements exploités par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété, le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique;
- condamné la société Garden Burger Company Samo à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements sur le sol, partie commune, de la copropriété.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 8 septembre 2023, la société Garden Burger Company Samo a interjeté appel de cette décision, inscrit sous le numéro RG23-1336, en ses mêmes dispositions.
Les deux instances ont été jointes le 11 janvier 2024 sous le numéro RG 23-893.
Par déclaration en date du 30 janvier 2024 notifiée par voie électronique, la société Garden Burger Company Samo s'est désistée de son appel à l'encontre de la Sci Acm.
Par ordonnance du 4 avril 2024, la présidente de la 1ère chambre de la cour d'appel de Chambéry a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de l'appel instruit sous le numéro RG 23-893 avant jonction,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel instruit sous le numéro RG 21-336 avant jonction,
- réservé les dépens de l'incident qui suivront le sort de l'instance au fond,
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnité procédurale.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 18 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Garden Burger Company Samo demande à la cour de:
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance rendue le 4 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains ;
Y faisant droit,
- Infirmer la décision sus énoncée et datée en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la Sci Acm et elle-même à faire procéder dans le mois suivant la signification, et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et de tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la Sci Acm et elle-même à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements qu'elle exploite sur le sol, partie commune de la copropriété et le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique ;
- l'a condamnée à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements présents sur le sol, partie commune de la copropriété ;
Et statuant à nouveau,
- Juger qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite du fait de l'installation de la terrasse ;
- Prononcer l'incompétence du juge des référés ;
- Prononcer l'irrecevabilité de la demande présentée au titre de l'enlèvement de la terrasse ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande d'enlèvement de la terrasse,
- L'autoriser à réinstaller la terrasse dans les conditions de l'autorisation du 20 juin 2018 ;
- Ccondamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI Acm à lui régler une provision de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;
- Cconfirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI Acm à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :
' elle est fondée à se prévaloir de l'autorisation qui a été accordée le 20 juin 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires pour installer une terrasse, qui concerne non pas M. [J] à titre personnel, mais tout exploitant du restaurant;
' cette autorisation n'a pas été révoquée par la résolution adoptée le 8 juillet 2019, ayant rejeté sa demande du 22 mai 2019, qui ne portait que sur la mise en place d'une enseigne et d'une pergola ;
' il n'existe ainsi aucun trouble manifestement illicite causé aux droits des copropriétaires;
' elle a immédiatement retiré les installations litigieuses suite à l'ordonnance de référé, et a été contrainte de passer toute la saison d'été 2023 sans terrasse, ce qui lui a causé un préjudice dont elle est fondée à obtenir la réparation au visa des articles 1103 et suivants du code civil.
Aux termes de ses dernières écritures du 13 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande quant à lui à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance de référé
Et ajoutant à l'ordonnance de référé du 4 avril 2023,
- Condamner in solidum la SCI ACM et la société Garden Burger Company Samo à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamner in solidum la SCI ACM et la société Garden Burger Company Samo aux dépens de la procédure d'appel, en ce compris le cout des constats d'huissier des 23 septembre 2020 et 24 février 2022.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait notamment valoir que :
' la réalisation de travaux ou l'installation d'équipements non autorisés sur les parties communes constitue un trouble manifestement illicite justifiant toute mesure de remise en état des lieux ;
' l'autorisation du 20 juin 2018 a été accordée nominativement à M. [J] et à sa société, et en aucun cas à de futurs exploitants du restaurant;
' la demande d'aménagements formée en mai 2019 par la société Garden Burger Company Samo a été rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires le 8 juillet 2019;
' la demande indemnitaire formée par l'appelante est irrecevable car nouvelle et elle est tout état de cause mal fondée, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans ses décisions d'accorder ou non une autorisation.
Citée à sa personne, la Sci Acm n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 29 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 mai 2024.
Motifs de la décision
- Sur les travaux de remise en état des parties communes
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, 'même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose par ailleurs au syndicat des copropriétaires de faire respecter le réglement de copropriété et notamment de faire cesser tout trouble manifestement illicite. Et l'article 9 de la même loi interdit aux copropriétaires de s'approprier une partie commune pour en faire un usage privatif sans autorisation, étant observé que l'article 25 prévoit que les décisions concernant des autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer des travaux affectant les parties communes sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il est en outre de jurisprudence constante que :
- l'édification par l'un des copropriétaires, sans autorisation, d'une terrasse ou d'une véranda sur une partie commune constitue un trouble manifestement illicite justifiant d'ordonner la démolition de tels aménagements (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 20 mars 1991, n°89-17. 465);
- l'assemblée générale des copropriétaires peut octroyer des autorisations à titre personnel à certains copropriétaires, qui ne sont dans cette hypothèse pas transmissibles à ceux qui lui succèdent (Cour de cassation, 3ème Civ, 6 septembre 2018, n°17-22.180).
En l'espèce, l'autorisation qui a été accordée par l'assemblée générale des copropriétaires le 20 juin 2018, constituant la résolution n°14 adoptée ce jour-là, est ainsi rédigée :
' Autorisation à M. [J], locataire du lot n°218 et directeur de la Sas Le Familial de réaliser des travaux d'aménagement extérieurs pour l'ouverture de son restaurant snack et ratification des travaux déjà réalisés.
Historique :
M. [J], directeur général de la Sas Le Familial, souhaite faire des aménagements extérieurs sur son local.(...)
L'assemblée générale, après étude des différents documents, décide d'autoriser M. [J], locataire du lot n°218, à réaliser les travaux d'aménagement de son local afin de permettre une meilleure exploitation de son restaurant snack. L'assemblée générale ratifie les travaux déjà réalisés pour cet aménagement'.
Force est de constater que cette autorisation a clairement été accordée à titre personnel à M. [J], en sa qualité de directeur de la Sas Le Familial, qui exploitait alors le fonds de commerce litigieux, et non aux futurs locataires du lot n°218. Contrairement à ce qu'indique l'appelante dans ses écritures, cette résolution est claire et précise et ne peut donner lieu à la moindre interprétation sur l'intention des parties.
Cette analyse a du reste été confirmée par le syndic dans le courrier qu'il a adressé le 16 mai 2019 à la Sci Acm, confirmant le caractère personnel de l'autorisation accordée. Une telle autorisation, accordée à titre nominatif et personnel, a ainsi cessé d'exister lors de la cessation d'exploitation de la Sas Le Familial.
La société Garden Burger Company Samo ne peut dans ces conditions utilement arguer de ce que cette autorisation lui aurait été transmise avec le fonds de commerce qu'elle a acquis le 21 février 2019.
Il convient d'observer, par ailleurs, que l'autorisation dont elle se prévaut n'a donné lieu à aucun avenant au bail commercial, et ne se trouve pas mentionnée au titre des éléments incorporels de son fonds de commerce.
Quant aux demandes d'aménagement qui ont été ultérieurement formées par l'appelante le 22 mai 2019, tendant au remplacement des enseignes et à l'installation d'une pergola sur la terrasse, et qui ont été traduites par une résolution l'autorisant à installer une terrasse à titre précaire, elles ont été rejetées le 8 juillet 2019.
Il ne peut qu'être constaté en définitive que, comme l'a retenu le premier juge, la société Garden Burger Company Samo ne peut se prévaloir de la moindre autorisation de l'assemblée générale qui lui aurait permis de procéder aux aménagements litigieux sur les parties communes, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant d'ordonner la remise en état des lieux.
L'ordonnance de référé du 4 avril 2023 ne pourra donc qu'être confirmée dans l'ensemble des dispositions entreprises, étant observé que la société Garden Burger Company Samo ne conteste pas devoir garantir son bailleur, la Sci Acm, des condamnations mises à sa charge à ce titre.
- Sur la demande de dommages et intérêts
La société Garden Burger Company Samo forme, pour la première fois en cause d'appel, une demande indemnitaire en réparation d'un préjudice consistant à avoir dû retirer la terrasse litigieuse et à avoir passé un été sans cet équipement. Une telle demande apparaît recevable en ce qu'elle tend à faire juger une question née de la survenance d'un fait nouveau, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que l'enlèvement de la terrasse, qui constitue le fait générateur du préjudice dont excipe l'appelante, n'est intervenue que postérieurement à l'ordonnance du 4 avril 2023.
Cette demande ne pourra cependant être accueillie, puisque la société Garden Burger Company Samo ne fait état d'aucun élément susceptible de caractériser l'existence d'une quelconque faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires, sur lequel ne pèse aucune obligation d'accorder des autorisations de travaux. Etant observé qu'en tout état de cause, l'appelante fonde cette prétention sur les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, alors qu'aucun contrat ne la lie au syndicat des copropriétaires.
- Sur les mesures accessoires
En tant que partie perdante, la société Garden Burger Company Samo sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel, qui ne pourront inclure par contre le coût des constats d'huissier dressés les 23 septembre 2020 et 24 février 2022, s'agissant de postes ne figurant pas dans la liste dressée à l'article 695 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
La demande formée à ce titre par l'appelante sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 4 avril 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les Bains,
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande de dommages et intérêts formée par la société Garden Burger Company Samo,
Rejette cette demande,
Condamne la société Garden Burger Company aux dépens exposés en cause d'appel,
Condamne la société Garden Burger Company Samo à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel,
Rejette la demandes formée à ce titre par la société Garden Burger Company.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 24 septembre 2024
à
Me Lauriane VERNAZ-FRANCHY
la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY
Copie exécutoire délivrée le 24 septembre 2024
à
la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 24 Septembre 2024
N° RG 23/00893 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIJ6
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON-LES-BAINS en date du 04 Avril 2023
Appelante
S.A.S. GARDEN BURGER COMPANY SAMO, dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
Représentée par Me Lauriane VERNAZ-FRANCHY, avocat au barreau d'ANNECY
Intimés
Syndicat des copropriétaire [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS QUADRAL PROPERTY dont le siège social est situé [Adresse 1]-[Adresse 2] - [Localité 3]
Représenté par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL ELECTA JURIS, avocats plaidants au barreau de LYON
S.C.I. ACM, - Désistement d'appel à son égard -, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 3]
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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 mai 2024
Date de mise à disposition : 24 septembre 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La Sci Acm est propriétaire d'un local commercial constituant le lot n°218 de la copropriété '[Adresse 4]', sise au [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 3], qu'elle a donné à bail commercial, par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2018, à la société Le Familial, laquelle a, suivant acte authentique du 21 février 2019, cédé son fonds de commerce de restaurant rapide à la société Garden Burger Company Samo.
Faisant grief à cette dernière d'avoir fait procéder à des aménagements et travaux sur les parties communes sans autorisation et d'utiliser un système d'extraction qui ne serait pas aux normes, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Quadral property, après vaines mises en demeure, a, par exploit en date du 9 septembre 2022, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, la société Garden Burger Company Samo et la Sci Acm afin notamment d'obtenir leur condamnation solidaire à libérer les parties communes et enlever les installations extérieures mises en place, à savoir une terrasse et une pergola.
Par ordonnance de référé du 4 avril 2023, leprésident du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- condamné in solidum la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo à faire procéder dans le mois de la signification de la présente ordonnance, et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- s'est réservé le cas échéant la liquidation de l'astreinte ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la société Garden Burger Company Samo et de la Sci Acm à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements exploités par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété, le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique;
- condamné la société Garden Burger Company Samo à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- avant dire droit, sur les demandes de mise aux normes du système d'évacuation des fumées et de l'enlèvement de la cheminée d'évacuation, ordonné une expertise ;
- réservé les dépens.
Au visa principalement des motifs suivants :
la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo ne justifient d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires leur permettant d'exploiter une terrasse et de réaliser des aménagements sur les parties communes ;
l'autorisation donnée par l'assemblée générale le 20 juin 2018 n'a été accordée à M. [J], dirigeant de la la société Le Familial, qu'à titre personnel, et non à l'exploitant ou au propriétaire du lot ;
en l'absence de pièce permettant de caractériser d'éventuelles non-conformités du système d'évacuation des fumées et de déterminer les travaux à réaliser pour y remédier, il y a lieu avant dire droit d'ordonner une mesure d'expertise.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 8 juin 2023, la société Garden Burger Company Samo a interjeté appel de cette ordonnance, appel inscrit sous le numéro RG23-893, en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la Sci Acm et la société Garden Burger Company Samo à faire procéder dans le mois de la signification de la présente ordonnance, et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires, à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la société Garden Burger Company Samo et de la Sci Acm à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements exploités par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété, le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique;
- condamné la société Garden Burger Company Samo à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements sur le sol, partie commune, de la copropriété.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 8 septembre 2023, la société Garden Burger Company Samo a interjeté appel de cette décision, inscrit sous le numéro RG23-1336, en ses mêmes dispositions.
Les deux instances ont été jointes le 11 janvier 2024 sous le numéro RG 23-893.
Par déclaration en date du 30 janvier 2024 notifiée par voie électronique, la société Garden Burger Company Samo s'est désistée de son appel à l'encontre de la Sci Acm.
Par ordonnance du 4 avril 2024, la présidente de la 1ère chambre de la cour d'appel de Chambéry a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de l'appel instruit sous le numéro RG 23-893 avant jonction,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel instruit sous le numéro RG 21-336 avant jonction,
- réservé les dépens de l'incident qui suivront le sort de l'instance au fond,
- débouté les parties de leurs demandes d'indemnité procédurale.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 18 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Garden Burger Company Samo demande à la cour de:
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance rendue le 4 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains ;
Y faisant droit,
- Infirmer la décision sus énoncée et datée en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la Sci Acm et elle-même à faire procéder dans le mois suivant la signification, et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, à l'enlèvement de la terrasse, de la pergola et de tout autre aménagement exploité par la société Garden Burger Company Samo sur le sol, partie commune, de la copropriété ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], à défaut d'exécution volontaire dans le délai précité, à procéder aux frais de la Sci Acm et elle-même à l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements qu'elle exploite sur le sol, partie commune de la copropriété et le cas échéant en présence d'un commissaire de justice et avec l'assistance de la force publique ;
- l'a condamnée à garantir la Sci Acm des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'enlèvement des terrasses, pergolas et autres aménagements présents sur le sol, partie commune de la copropriété ;
Et statuant à nouveau,
- Juger qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite du fait de l'installation de la terrasse ;
- Prononcer l'incompétence du juge des référés ;
- Prononcer l'irrecevabilité de la demande présentée au titre de l'enlèvement de la terrasse ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande d'enlèvement de la terrasse,
- L'autoriser à réinstaller la terrasse dans les conditions de l'autorisation du 20 juin 2018 ;
- Ccondamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI Acm à lui régler une provision de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;
- Cconfirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI Acm à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :
' elle est fondée à se prévaloir de l'autorisation qui a été accordée le 20 juin 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires pour installer une terrasse, qui concerne non pas M. [J] à titre personnel, mais tout exploitant du restaurant;
' cette autorisation n'a pas été révoquée par la résolution adoptée le 8 juillet 2019, ayant rejeté sa demande du 22 mai 2019, qui ne portait que sur la mise en place d'une enseigne et d'une pergola ;
' il n'existe ainsi aucun trouble manifestement illicite causé aux droits des copropriétaires;
' elle a immédiatement retiré les installations litigieuses suite à l'ordonnance de référé, et a été contrainte de passer toute la saison d'été 2023 sans terrasse, ce qui lui a causé un préjudice dont elle est fondée à obtenir la réparation au visa des articles 1103 et suivants du code civil.
Aux termes de ses dernières écritures du 13 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande quant à lui à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance de référé
Et ajoutant à l'ordonnance de référé du 4 avril 2023,
- Condamner in solidum la SCI ACM et la société Garden Burger Company Samo à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamner in solidum la SCI ACM et la société Garden Burger Company Samo aux dépens de la procédure d'appel, en ce compris le cout des constats d'huissier des 23 septembre 2020 et 24 février 2022.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait notamment valoir que :
' la réalisation de travaux ou l'installation d'équipements non autorisés sur les parties communes constitue un trouble manifestement illicite justifiant toute mesure de remise en état des lieux ;
' l'autorisation du 20 juin 2018 a été accordée nominativement à M. [J] et à sa société, et en aucun cas à de futurs exploitants du restaurant;
' la demande d'aménagements formée en mai 2019 par la société Garden Burger Company Samo a été rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires le 8 juillet 2019;
' la demande indemnitaire formée par l'appelante est irrecevable car nouvelle et elle est tout état de cause mal fondée, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans ses décisions d'accorder ou non une autorisation.
Citée à sa personne, la Sci Acm n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 29 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 mai 2024.
Motifs de la décision
- Sur les travaux de remise en état des parties communes
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, 'même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose par ailleurs au syndicat des copropriétaires de faire respecter le réglement de copropriété et notamment de faire cesser tout trouble manifestement illicite. Et l'article 9 de la même loi interdit aux copropriétaires de s'approprier une partie commune pour en faire un usage privatif sans autorisation, étant observé que l'article 25 prévoit que les décisions concernant des autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer des travaux affectant les parties communes sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Il est en outre de jurisprudence constante que :
- l'édification par l'un des copropriétaires, sans autorisation, d'une terrasse ou d'une véranda sur une partie commune constitue un trouble manifestement illicite justifiant d'ordonner la démolition de tels aménagements (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 20 mars 1991, n°89-17. 465);
- l'assemblée générale des copropriétaires peut octroyer des autorisations à titre personnel à certains copropriétaires, qui ne sont dans cette hypothèse pas transmissibles à ceux qui lui succèdent (Cour de cassation, 3ème Civ, 6 septembre 2018, n°17-22.180).
En l'espèce, l'autorisation qui a été accordée par l'assemblée générale des copropriétaires le 20 juin 2018, constituant la résolution n°14 adoptée ce jour-là, est ainsi rédigée :
' Autorisation à M. [J], locataire du lot n°218 et directeur de la Sas Le Familial de réaliser des travaux d'aménagement extérieurs pour l'ouverture de son restaurant snack et ratification des travaux déjà réalisés.
Historique :
M. [J], directeur général de la Sas Le Familial, souhaite faire des aménagements extérieurs sur son local.(...)
L'assemblée générale, après étude des différents documents, décide d'autoriser M. [J], locataire du lot n°218, à réaliser les travaux d'aménagement de son local afin de permettre une meilleure exploitation de son restaurant snack. L'assemblée générale ratifie les travaux déjà réalisés pour cet aménagement'.
Force est de constater que cette autorisation a clairement été accordée à titre personnel à M. [J], en sa qualité de directeur de la Sas Le Familial, qui exploitait alors le fonds de commerce litigieux, et non aux futurs locataires du lot n°218. Contrairement à ce qu'indique l'appelante dans ses écritures, cette résolution est claire et précise et ne peut donner lieu à la moindre interprétation sur l'intention des parties.
Cette analyse a du reste été confirmée par le syndic dans le courrier qu'il a adressé le 16 mai 2019 à la Sci Acm, confirmant le caractère personnel de l'autorisation accordée. Une telle autorisation, accordée à titre nominatif et personnel, a ainsi cessé d'exister lors de la cessation d'exploitation de la Sas Le Familial.
La société Garden Burger Company Samo ne peut dans ces conditions utilement arguer de ce que cette autorisation lui aurait été transmise avec le fonds de commerce qu'elle a acquis le 21 février 2019.
Il convient d'observer, par ailleurs, que l'autorisation dont elle se prévaut n'a donné lieu à aucun avenant au bail commercial, et ne se trouve pas mentionnée au titre des éléments incorporels de son fonds de commerce.
Quant aux demandes d'aménagement qui ont été ultérieurement formées par l'appelante le 22 mai 2019, tendant au remplacement des enseignes et à l'installation d'une pergola sur la terrasse, et qui ont été traduites par une résolution l'autorisant à installer une terrasse à titre précaire, elles ont été rejetées le 8 juillet 2019.
Il ne peut qu'être constaté en définitive que, comme l'a retenu le premier juge, la société Garden Burger Company Samo ne peut se prévaloir de la moindre autorisation de l'assemblée générale qui lui aurait permis de procéder aux aménagements litigieux sur les parties communes, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant d'ordonner la remise en état des lieux.
L'ordonnance de référé du 4 avril 2023 ne pourra donc qu'être confirmée dans l'ensemble des dispositions entreprises, étant observé que la société Garden Burger Company Samo ne conteste pas devoir garantir son bailleur, la Sci Acm, des condamnations mises à sa charge à ce titre.
- Sur la demande de dommages et intérêts
La société Garden Burger Company Samo forme, pour la première fois en cause d'appel, une demande indemnitaire en réparation d'un préjudice consistant à avoir dû retirer la terrasse litigieuse et à avoir passé un été sans cet équipement. Une telle demande apparaît recevable en ce qu'elle tend à faire juger une question née de la survenance d'un fait nouveau, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que l'enlèvement de la terrasse, qui constitue le fait générateur du préjudice dont excipe l'appelante, n'est intervenue que postérieurement à l'ordonnance du 4 avril 2023.
Cette demande ne pourra cependant être accueillie, puisque la société Garden Burger Company Samo ne fait état d'aucun élément susceptible de caractériser l'existence d'une quelconque faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires, sur lequel ne pèse aucune obligation d'accorder des autorisations de travaux. Etant observé qu'en tout état de cause, l'appelante fonde cette prétention sur les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, alors qu'aucun contrat ne la lie au syndicat des copropriétaires.
- Sur les mesures accessoires
En tant que partie perdante, la société Garden Burger Company Samo sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel, qui ne pourront inclure par contre le coût des constats d'huissier dressés les 23 septembre 2020 et 24 février 2022, s'agissant de postes ne figurant pas dans la liste dressée à l'article 695 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
La demande formée à ce titre par l'appelante sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 4 avril 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les Bains,
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande de dommages et intérêts formée par la société Garden Burger Company Samo,
Rejette cette demande,
Condamne la société Garden Burger Company aux dépens exposés en cause d'appel,
Condamne la société Garden Burger Company Samo à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel,
Rejette la demandes formée à ce titre par la société Garden Burger Company.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 24 septembre 2024
à
Me Lauriane VERNAZ-FRANCHY
la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY
Copie exécutoire délivrée le 24 septembre 2024
à
la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY