CA Colmar, ch. 2 a, 25 septembre 2024, n° 23/00825
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 348/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 25 septembre 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00825 -
N° Portalis DBVW-V-B7H-IASJ
Décision déférée à la cour : 07 Février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANTS et INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT :
Monsieur [H] [M]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Monsieur [I] [U]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3]
sis [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [D] [S]
représentés par la SCP CAHN et ASSOCIES, Avocats à la cour
INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :
La S.A.R.L. [K], prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1]
représentée par Me Raphaël REINS, Avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Myriam DENORT, Conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement, après prorogation le 3 juillet 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffère, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. [H] [M] et Mme [D] [S] sont propriétaires en indivision d'un appartement au premier étage de la résidence [3], villa du XIXème siècle située [Adresse 2] à [Localité 4] (68).
M. [I] [U] est propriétaire de l'appartement situé au rez-de-chaussée.
Au courant de l'année 2019, la SARL [K] a fait l'acquisition de l'appartement du deuxième étage situé sous les combles d'une superficie de 230 m²'et en janvier 2021 y a entrepris des travaux.
Par requête du 17 février 2021, M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de faire dresser constat des travaux réalisés, de vérifier s'ils affectent les parties communes et de répertorier les travaux restant à réaliser. Par ordonnance du 22 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande.
Le 23 mars 2021, M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, à fins, notamment, de suspension des travaux et d'expertise afin de déterminer les différentes atteintes aux parties communes par les travaux litigieux, leur gravité tant pour la solidité que la sécurité du bâtiment et les solutions en vue d'une remise en état des lieux.
Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés a fait droit à ces demandes en confiant l'expertise à M. [W] qui a établi son rapport le 16 décembre 2021.
Le 10 juin 2022, se fondant sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] agissant à titre personnel ont fait assigner la SARL [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner à réaliser l'ensemble des travaux de remise en conformité préconisés par l'expert 'et à leur payer, à chacun, une somme provisionnelle au titre du préjudice subi.
Par ordonnance du 7 février 2023, le juge des référés a':
-'''''''' déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], à titre personnel, et M. [I] [U],
-'''''''' rejeté les demandes respectives du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], agissant à titre personnel, et M. [I] [U], en paiement d'indemnités provisionnelles,
-'''''''' autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4],
-'''''''' rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-'''''''' condamné la SARL [K] aux dépens.
Sur la recevabilité de la demande, le juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, a indiqué qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire établi le 16 décembre 2021 par M. [W], que, notamment, les travaux réalisés par la SARL [K] sur la charpente pour la division du lot n°8 en deux logements et un studio compromettaient la solidité des parties communes de l'immeuble, que la mise en 'uvre, telle que réalisée, des câbles électriques pouvait causer la défaillance de ces derniers, pouvant être à l'origine d'un incendie ainsi que d'autres types de défaillance graves et que le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel, engendrerait des dégâts des eaux.
Il a ajouté que l'expert judiciaire avait également relevé que lors de la dernière réunion contradictoire, les mesures conservatoires n'étaient toujours pas réalisées.
Il en a déduit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] étaient recevables à solliciter la prescription en référé de mesures conservatoires afin de préserver la sécurité des parties communes de l'immeuble, étant rappelé que selon l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet l965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale pour les mesures conservatoires.
Après avoir indiqué qu'il ne lui appartenait pas de constater ou de donner acte mais uniquement de trancher des prétentions juridiques, conformément aux dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, le juge a considéré qu'il ne pouvait être contesté que la société [K] avait commis une faute en réalisant des travaux ayant affecté les parties communes de l'immeuble mais a constaté que les demandeurs ne caractérisaient pas l'étendue et la matérialité du préjudice allégué pour chacun d'eux, de sorte que leurs demandes respectives en paiement d'indemnités provisionnelles devaient être rejetées.
Sur la demande de la société [K] tendant à être autorisée à entreprendre les travaux et à l'interruption de leur suspension, le juge a exposé que si, dans son ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés avait effectivement précisé que la suspension des travaux en cours était justifiée à compter de la date de la signification de cette ordonnance, sous peine d'une astreinte, dans l'attente du rapport de l'expertise,
il a relevé que le dispositif de cette ordonnance ne précisait pas que les travaux pourraient reprendre après le dépôt du rapport d'expertise. 'Il a donc décidé d'autoriser la société [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de l'immeuble en copropriété.
MM. [M] et [U], Mme [D] [S] et le syndicat de la copropriété de l'immeuble [3] ont formé appel par voie électronique le 21 février 2023 sollicitant l'infirmation de l'ordonnance rendue le 7 février 2023 en ce qu'elle':
-'''''''' a rejeté leurs demandes en paiement d'indemnités provisionnelles, celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens';
-'''''''' a autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence';
-''''''' n'a pas donné acte de ce que la société [K] avait réalisé postérieurement au 10 octobre 2022 de manière rudimentaire des travaux de réfection visés dans l'assignation,
-''''''' n'a pas condamné la SARL [K] à payer une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice subi au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] et 5 000 euros' au titre du préjudice subi à Mme' [D] [S], M. [H] [M] et M. [I] [U].
Selon ordonnance du 21 mars 2023, la présidente de la chambre, en application de l'article 905 du code de procédure civile, a fixé d'office l'affaire à l'audience du 24 novembre 2023 laquelle a fait l'objet d'un renvoi au 28 février 2024.
'
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 23 novembre 2023, MM. [M] et [U], Mme [S] et le syndicat de la copropriété de l'immeuble [3] (dit le syndicat des copropriétaires) demandent à la cour de':
-'''''''' recevoir l'appel et le dire bien fondé ;
-'''''''' rejeter l'appel incident';
-'''''''' rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société [K];
-'''''''' infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré recevables leurs demandes et a condamné la société [K] aux frais et dépens ;
et statuant à nouveau, condamner la société [K]':
-'''''''' d'avoir à procéder aux travaux de mise en conformité tels que décrits par le rapport d'expertise judiciaire et d'en justifier expressément une fois réalisés,
-'''''''' d'avoir à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité' provisionnelle' de' 5 000' euros' au' titre' du' préjudice' subi' à' raison' de' l'absence 'd'autorisation des travaux, les graves atteintes à la structure l'immeuble, aux parties communes et surtout à la sécurité des personnes,
-'''''''' d'avoir à payer à'Mme [S], M. [M], M.' [U], à chacun une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice subi à raison de l'absence d'autorisation des travaux, les graves atteintes à la structure l'immeuble, aux parties communes et surtout à la sécurité des personnes ;
en tout état de cause, condamner la société [K] d'avoir à payer':
-'''''''' au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
-'''''''' à M. [M] et M. [U], à chacun, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros pour l'appel.
Les appelants exposent qu'il n'est pas compréhensible que le premier juge se soit contenté d'autoriser la SARL [K] à reprendre les travaux et ne l'ait pas sommée d'entreprendre des travaux de réfection afin de mettre en conformité l'immeuble.
Ils s'étonnent encore de ce que le premier juge n'ait pas, d'une part, insisté sur le fait que les travaux de mise en conformité devaient nécessairement s'appuyer sur les dégradations constatées par l'expert judiciaire et que ceux-ci seraient nécessairement à la charge exclusive de la société [K], et, d'autre part, jugé nécessaire de prévoir un délai pour effectuer ces 'travaux,' alors' même' que' l'expert ' avait' indiqué' que' ceux-ci' devaient' être' réalisés rapidement, à savoir dans les huit mois à compter du 21 septembre 2021.
Ils soulignent qu'alors que l'année 2023 est presque achevée, les travaux de mise en conformité ne sont toujours pas effectués, compromettant d'autant plus la structure de l'immeuble et la sécurité de l'ensemble des copropriétaires.
A cet égard, ils indiquent que':
-'''''''' 'la stabilité du conduit n'est pas acquise et qu'il' n'y' a' pas' d'usage' possible' de' la' cheminée' puisque' les' travaux' n'ont' pas' été' réalisés conformément aux préconisations de M. [A],
-'''''''' il n'y a pas d'assurance de l'entreprise, ni garantie décennale pour les travaux concernant les fluides,
-'''''''' les factures n'ont pas toutes été produites,
-'''''''' s'il est produit un courriel de M.' [I] [U] aux termes duquel il est indiqué que des travaux ont bien été entrepris par M.' [K] par l'intermédiaire de la société de fumisterie pour réparation des dommages sur la cheminée, ce courriel précise que ces travaux ont été faits au meilleur prix et ne répondent pas aux recommandations de l'expert [A] tant en terme de sécurité que de solidité,
-'''''''' rien n'a été fait pour l'électricité et le sanitaire, l'entreprise ayant travaillé sur le chantier n'ayant aucune compétence dans ces domaines.
Ils font état d'une dissimulation sur la réalité des travaux concernant le conduit et de mensonges sur les travaux réalisés.
Ils considèrent que les dégradations portent une grave atteinte non seulement à leur sécurité mais également à leur droit de propriétaire lequel est inviolable.
Selon eux, l'urgence est établie puisque l'expert judiciaire a constaté un certain nombre de graves désordres compromettant l'intégrité de l'immeuble et a fixé un délai maximum pour effectuer les travaux, ceci afin de préserver la sécurité des copropriétaires.
Ils entendent rappeler que la société [K] a expressément reconnu être à l'origine des travaux litigieux et des désordres constatés ceci sans la moindre autorisation du syndic, de sorte qu'il n'existe pas de contestations sérieuses.
Les appelants exposent encore que, c'est également à tort, que le premier juge a retenu qu'ils ne caractérisaient pas l'étendue et la matérialité du préjudice allégué pour chacun d'eux alors qu'ils ont déposé des conclusions d'une quinzaine de pages détaillant les différents postes de préjudices.
Ils entendent rappeler que les différents experts, et notamment l'expert judiciaire, ont précisément exposé les graves atteintes structurelles causées à l'immeuble par les travaux effectués par la société [K], un consensus étant manifeste en ce qu'ils considèrent, qu'outre la menace à la sécurité des copropriétaires, les parties communes ont été nettement dégradées consécutivement à l'amateurisme dont a fait preuve cette dernière société.
Ils ajoutent que le grenier, la charpente, les canalisations, le conduit de cheminée de l'immeuble, la cage d'escaliers ainsi que les murs porteurs ont été gravement fragilisés leur causant nécessairement un préjudice comme à l'ensemble des copropriétaires du fait d'une mise en danger et des dégradations des parties communes affectant l'ensemble de ces derniers.
Les appelants indiquent enfin qu'il est aussi surprenant que le premier juge ait affirmé que, compte tenu de la nécessité qu'ils ont eue de recourir à la justice pour qu'il soit remédié aux désordres occasionnés aux parties communes de l'immeuble en copropriété, il y avait lieu de condamner la SARL [K] aux dépens de la présente instance mais de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2024, la société [K] demande à la cour de':
sur l'appel incident':
-'''''''' le déclarer recevable et bien fondé';
-'''''''' faire droit' à ses demandes fins et prétentions';
-'''''''' débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions';
-'''''''' infirmer les termes de l'ordonnance du 7 février 2023 en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S] et M. [H] [M], Mme [D] [S] à titre personnel et M. [I] [U]';
-'''''''' déclarer irrecevable l'ensemble des demandes des appelants corrélativement les rejeter';
sur l'appel principal':
-'''''''' le déclarer irrecevable en tous cas mal fondé';
-'''''''' déclarer irrecevables les demandes des appelants, en tous cas mal fondées';
-'''''''' débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions';
-'''''''' faire droit à ses demandes, fins et prétentions';
-'''''''' confirmer l'ordonnance entreprise excepté s'agissant de l'appel incident';
en tout état de cause':
-'''''''' rejeter l'ensemble des demandes des appelants';
-'''''''' confirmer l'ordonnance entreprise excepté s'agissant de l'appel incident';
notamment :
-'''''''' confirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2023'en ce qu'elle a':
·'rejeté les demandes respectives des appelants en ce qui concerne le paiement d'indemnités provisionnelles,
·'autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés sur les parties communes';
et
-'''''''' condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], Mme [D] [S], MM. [H] [M] et [I] [U] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel';
-'''''''' condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], Mme [D] [S], MM. [H] [M] et [I] [U] à payer à la SARL [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.
La société [K] considère que c'est à tort que le premier juge a considéré que la copropriété avait intérêt à agir par la voie du référé et que sa demande était recevable alors que la procédure de référé n'a plus lieu d'être puisque les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert ont été réalisés, les appelants ayant eu une attitude de nature à en freiner l'exécution et l'empêchant de vendre son bien, ce qui rend le présent recours suspect et donc irrecevable.
Elle ajoute que malgré l'existence de contestations sérieuses, les appelants demandent des astreintes et des dommages et intérêts au titre de l'article 835 du code de procédure civile, alors qu'ils admettent l'existence de telles contestations, que les conditions de cet article ne sont pas remplies, l'évaluation des dommages et intérêts n'étant pas étayée et étant totalement contestée. Elle argue de ce que les appelants ont la possibilité de réclamer des dommages et intérêts dans le cadre d'une procédure au fond.
Elle souligne qu'il ne s'agit pas de prendre des mesures conservatoires dans la mesure où les travaux dont il est demandé l'exécution sont des travaux de fond visant à résoudre les désordres et malfaçons tels que visés par le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] et qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite.
S'agissant des travaux listés par les appelants (remise en état du conduit de la cheminée endommagé et de la charpente, mise en conformité du réseau de distribution électrique, du réseau de distribution sanitaire et de l'étanchéité de la terrasse), la société [K], à titre préliminaire, évoque la possibilité d'un débat sur la légitimité des prétentions des appelants, des contestations pouvant être émises sur la qualité de parties communes des différents points visés par les travaux, sachant que les demandes ne peuvent porter que sur ces dernières.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d'intérêt à agir en référé à défaut de certitude sur la tenue d'une assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à engager cette procédure, étant souligné que M. [K], copropriétaire, n'a pas été convoqué à une assemblée pour statuer sur la procédure de référé.
La société [K] souligne que la motivation de la demande d'application de l'article 835 du code de procédure civile est le risque de sécurité pour les personnes et l'immeuble et met en doute l'existence d'un tel risque rendant nécessaire d'intervenir en urgence pour prendre des mesures conservatoires, l'expert n'évoquant pas une telle urgence.
Elle admet cependant que la remise en état de la charpente pourrait présenter un caractère d'urgence mais soutient que les travaux correspondants ont été réalisés et payés.
Elle précise que l'appartement est en cours de chantier, n'est pas occupé et que les travaux n'ont pas été réceptionnés.
Elle ajoute que certains points de la liste de travaux peuvent également faire l'objet de discussions tel que le problème de l'étanchéité de la terrasse, partie commune à usage privatif, M. [K] n'en étant donc pas responsable, rappelant que le logement n'est pas occupé, qu'il n'a pas été constaté lors des opérations d'expertise de présence d'humidité alarmante, de sorte qu'il ne peut y avoir de risque de mérules et que le risque de danger imminent n'est pas démontré.
La société [K] considère que la procédure n'est plus d'actualité puisqu'elle a fait réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'expert, arguant de ce que les appelants ne démontrent pas le contraire, de ce que les sinistres dégâts des eaux qui sont survenus et qui ont été déclarés ne justifient pas cette procédure et de ce que le juge des référés n'a pas à statuer sur la nécessité ou de réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire voire à analyser leur conformité.
La société [K] fait valoir que ni le syndicat des copropriétaires ni les différents' copropriétaires ne justifient de l'existence d'un préjudice particulier ou d'un danger particulier pouvant générer un préjudice moral, les travaux ayant été réalisés.
La société [K] considère que la reprise des travaux doit être autorisée même s'ils ont déjà été exécutés afin de faire cesser tout trouble éventuel, notamment dans le cadre des relations avec les appelants.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.''
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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I) Sur la recevabilité de l'appel
La société [K] ne développant aucun moyen juridique à l'appui de sa demande d'irrecevabilité de l'appel principal mais arguant de ce qu'il serait suspect, ce qui est sans emport, il y a lieu de déclarer cet appel recevable, étant souligné qu'il n'existe pas de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office.
'
II) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir en référé du syndicat des copropriétaires, de MM. [M] et [U] et de Mme [S]
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L'article 834 du code de procédure civile autorise le juge des référés, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, à ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code l'autorise, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'ob1igation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale'; toutefois, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice et une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les mesures conservatoires.
La demande du syndicat des copropriétaires n'est donc pas irrecevable de ce chef.
Par ailleurs, l'expert désigné par ordonnance du 6 avril 2021 a établi son rapport le 16 décembre 2021.
Il y conclut que':
-'''''''' les travaux réalisés par la société [K] sur la charpente du lot n° 8 en deux logements et un studio compromettent la solidité des parties communes de l'immeuble,
-'''''''' la mise en oeuvre, telle que réalisée, des câbles électriques peut causer la défaillance de ces derniers pouvant être à l'origine d'un incendie ainsi que d'autres types de défaillances graves,
-'''''''' le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel engendrera des dégâts des eaux.
Il a relevé que lors de la dernière réunion contradictoire du 9 octobre 2021 sur les lieux, les mesures conservatoires n'avaient pas été réalisées.
Les appelants avaient donc tout à fait intérêt à agir en référé au 10 juin 2022, date de l'introduction de leur demande en justice, sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, leurs prétentions portant sur des mesures conservatoires ou de remise en état à la charge de la société [K] suite à la réalisation de travaux dont certains présentent des risques sur le plan de la sécurité pour les personnes et l'immeuble, leur action ayant pour finalité de faire cesser ce risque.
S'agissant des demandes d'indemnités provisionnelles, les appelants avaient également intérêt à agir à l'encontre de la société [K] puisqu'ils ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices respectifs subis du fait des travaux mal exécutés par ladite société et dont certains présentent des risques sur le plan de la sécurité tel que cela ressort du rapport de l'expert judiciaire.
Dès lors, les appelants sont recevables en leurs demandes. L'ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.
'
III) Sur la demande des appelants tendant à la réalisation de 'travaux de mise en conformité
Les appelants demandent à ce que la société [K] soit condamnée à procéder aux travaux de mise en conformité tels que décrits par l'expert judiciaire et d'en justifier, une fois qu'ils auront été réalisés.
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expert judicaire aux termes de son rapport du 16 décembre 2021 a listé les travaux réalisés par la société [K] sur les parties communes de l'immeuble mais n'a conclu, que pour certains, à une atteinte et à un risque d'atteinte à la solidité des parties communes à savoir'concernant :
-'''''''' les travaux réalisés sur la charpente pour la division du lot n° 8 en deux logements et un studio lesquels compromettent la solidité des parties communes de l'immeuble,
-'''''''' la mise en oeuvre des câbles électriques dans le comble perdu, de nature à causer la défaillance de ces derniers et un incendie ainsi que d'autres types de défaillances graves,
-'''''''' le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel rendant inévitable la survenance de dégâts des eaux.
L'expert ayant relevé que les mesures conservatoires n'avaient pas été prises par la société [K] avant la rédaction de son rapport, les appelants sont fondés à solliciter la réalisation de ces seuls travaux sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.
La société [K] se prévaut de ce qu'elle a réalisé les travaux correspondant aux mesures conservatoires dont l'expert a fait état, de sorte que le référé ne serait plus nécessaire, ce qu'il lui appartient de démontrer.
Or, les documents postérieurs au rapport d'expertise qu'elle produit ne sont pas suffisamment probants à cet égard'puisque s'ils témoignent de ce que des travaux ont été réalisés par l'entreprise Yildiz Etanchéité selon facture du 2 août 2022, par l'entreprise Electricité générale Elyelec selon facture du 3 août 2022 et par l'entreprise M.S.P selon facture du 26 octobre 2022, ils n'établissent pas que les travaux qui ont été réalisés sont de nature à résoudre les problèmes de solidité des parties communes de l'immeuble et à éviter les risques avérés liés à la mise en oeuvre des câbles électriques et les dégâts des eaux du fait du passage des conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel, le procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2022 par Mme [V] [O], commissaire de justice, ne faisant qu'établir la réalisation de travaux sans, pour autant, attester de ce qu'ils résolvent les problèmes de solidité et l'existence de risques mis en exergue par l'expert judiciaire.
Dès lors, il y a lieu de condamner la société [K] à procéder et justifier auprès des appelants par des constatations d'un homme de l'art dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt à la mise en conformité des travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble'concernant :
- la charpente suite aux travaux réalisés pour la division du lot n° 8 en deux logements et un studio,
- les câbles électriques dans le comble perdu,
- les conduites sanitaires dans les combles.
Les appelants sont déboutés pour le surplus des travaux.
L'ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef.
'
IV) Sur les demandes de provision à titre de dommages et intérêts '
L'expert judiciaire a retenu que les travaux réalisés par la société [K] sur les parties communes, au demeurant sans autorisation de la copropriété, portent atteinte à la solidité de l'immeuble et présentent un risque pour ses occupants, de sorte qu'il n'est pas contestable que les appelants ont subi un préjudice.
Il y a donc lieu de faire droit à leurs demandes d'indemnité provisionnelle au titre du préjudice subi et de condamner la société [K] à payer à chacun des appelants, la somme de 2'000 euros à ce titre.
L'ordonnance entreprise est infirmée de ce chef.
V) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens
L'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, de M. [M] et M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est confirmée pour le surplus, étant souligné que Mme [S] demande l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce que sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été rejetée mais ne formule aucune demande de ce chef à hauteur d'appel.
La société [K], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, M. [M] et M. [U], à chacun la somme de 1'000 euros pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés pour la procédure de premier ressort et à hauteur d'appel. Sa demande d'indemnité formulée sur le même fondement pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel est rejetée.
'
PAR CES MOTIFS
'
La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
'
DÉCLARE recevable l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] ;
'
INFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse du 7 février 2023 en ce qu'elle a :
'
-'''''''' rejeté les demandes respectives du syndicat des copropriétaires de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], agissant à titre personnel, et M. [I] [U], en paiement d'indemnités provisionnelles,
-'''''''' autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4],
-'''''''' rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M] et M. [I] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LA CONFIRME pour le surplus'dans les limites de l'appel ;
Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :
'
-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à procéder, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], de M. [H] [M], de M. [I] [U] et de Mme [D] [S] par des constatations d'un homme de l'art, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, à la mise en conformité des travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] concernant':'
- la charpente suite aux travaux réalisés pour la division du lot n°8 en deux'' logements et un studio,
- les câbles électriques dans le comble perdu,
- les conduites sanitaires dans les combles';
'
-'''''''' DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] de leur demande pour le surplus des travaux';
-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à payer, au titre du préjudice subi, une indemnité provisionnelle de':
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à M. [H] [M],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à M. [I] [U],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à Mme [D] [S]';
'
-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] aux dépens de la procédure d'appel ;
'
-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à payer pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de':
'
·''''''' 1'000 euros (mille euros) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3],
·''''''' 1 000 euros (mille euros) à M. [H] [M],
·''''''' 1 000 euros (mille euros) à M. [I] [U] ;
'
-'''''''' DÉBOUTE la SARL [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.
La greffière, La conseillère,
Copie exécutoire
aux avocats
Le 25 septembre 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00825 -
N° Portalis DBVW-V-B7H-IASJ
Décision déférée à la cour : 07 Février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse
APPELANTS et INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT :
Monsieur [H] [M]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Monsieur [I] [U]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3]
sis [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [D] [S]
représentés par la SCP CAHN et ASSOCIES, Avocats à la cour
INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :
La S.A.R.L. [K], prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1]
représentée par Me Raphaël REINS, Avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Myriam DENORT, Conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement, après prorogation le 3 juillet 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffère, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. [H] [M] et Mme [D] [S] sont propriétaires en indivision d'un appartement au premier étage de la résidence [3], villa du XIXème siècle située [Adresse 2] à [Localité 4] (68).
M. [I] [U] est propriétaire de l'appartement situé au rez-de-chaussée.
Au courant de l'année 2019, la SARL [K] a fait l'acquisition de l'appartement du deuxième étage situé sous les combles d'une superficie de 230 m²'et en janvier 2021 y a entrepris des travaux.
Par requête du 17 février 2021, M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de faire dresser constat des travaux réalisés, de vérifier s'ils affectent les parties communes et de répertorier les travaux restant à réaliser. Par ordonnance du 22 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande.
Le 23 mars 2021, M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, à fins, notamment, de suspension des travaux et d'expertise afin de déterminer les différentes atteintes aux parties communes par les travaux litigieux, leur gravité tant pour la solidité que la sécurité du bâtiment et les solutions en vue d'une remise en état des lieux.
Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés a fait droit à ces demandes en confiant l'expertise à M. [W] qui a établi son rapport le 16 décembre 2021.
Le 10 juin 2022, se fondant sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] agissant à titre personnel ont fait assigner la SARL [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner à réaliser l'ensemble des travaux de remise en conformité préconisés par l'expert 'et à leur payer, à chacun, une somme provisionnelle au titre du préjudice subi.
Par ordonnance du 7 février 2023, le juge des référés a':
-'''''''' déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], à titre personnel, et M. [I] [U],
-'''''''' rejeté les demandes respectives du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], agissant à titre personnel, et M. [I] [U], en paiement d'indemnités provisionnelles,
-'''''''' autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4],
-'''''''' rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-'''''''' condamné la SARL [K] aux dépens.
Sur la recevabilité de la demande, le juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, a indiqué qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire établi le 16 décembre 2021 par M. [W], que, notamment, les travaux réalisés par la SARL [K] sur la charpente pour la division du lot n°8 en deux logements et un studio compromettaient la solidité des parties communes de l'immeuble, que la mise en 'uvre, telle que réalisée, des câbles électriques pouvait causer la défaillance de ces derniers, pouvant être à l'origine d'un incendie ainsi que d'autres types de défaillance graves et que le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel, engendrerait des dégâts des eaux.
Il a ajouté que l'expert judiciaire avait également relevé que lors de la dernière réunion contradictoire, les mesures conservatoires n'étaient toujours pas réalisées.
Il en a déduit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], M. [H] [M], Mme [D] [S] et M. [I] [U] étaient recevables à solliciter la prescription en référé de mesures conservatoires afin de préserver la sécurité des parties communes de l'immeuble, étant rappelé que selon l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet l965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale pour les mesures conservatoires.
Après avoir indiqué qu'il ne lui appartenait pas de constater ou de donner acte mais uniquement de trancher des prétentions juridiques, conformément aux dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, le juge a considéré qu'il ne pouvait être contesté que la société [K] avait commis une faute en réalisant des travaux ayant affecté les parties communes de l'immeuble mais a constaté que les demandeurs ne caractérisaient pas l'étendue et la matérialité du préjudice allégué pour chacun d'eux, de sorte que leurs demandes respectives en paiement d'indemnités provisionnelles devaient être rejetées.
Sur la demande de la société [K] tendant à être autorisée à entreprendre les travaux et à l'interruption de leur suspension, le juge a exposé que si, dans son ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés avait effectivement précisé que la suspension des travaux en cours était justifiée à compter de la date de la signification de cette ordonnance, sous peine d'une astreinte, dans l'attente du rapport de l'expertise,
il a relevé que le dispositif de cette ordonnance ne précisait pas que les travaux pourraient reprendre après le dépôt du rapport d'expertise. 'Il a donc décidé d'autoriser la société [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de l'immeuble en copropriété.
MM. [M] et [U], Mme [D] [S] et le syndicat de la copropriété de l'immeuble [3] ont formé appel par voie électronique le 21 février 2023 sollicitant l'infirmation de l'ordonnance rendue le 7 février 2023 en ce qu'elle':
-'''''''' a rejeté leurs demandes en paiement d'indemnités provisionnelles, celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens';
-'''''''' a autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence';
-''''''' n'a pas donné acte de ce que la société [K] avait réalisé postérieurement au 10 octobre 2022 de manière rudimentaire des travaux de réfection visés dans l'assignation,
-''''''' n'a pas condamné la SARL [K] à payer une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice subi au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] et 5 000 euros' au titre du préjudice subi à Mme' [D] [S], M. [H] [M] et M. [I] [U].
Selon ordonnance du 21 mars 2023, la présidente de la chambre, en application de l'article 905 du code de procédure civile, a fixé d'office l'affaire à l'audience du 24 novembre 2023 laquelle a fait l'objet d'un renvoi au 28 février 2024.
'
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 23 novembre 2023, MM. [M] et [U], Mme [S] et le syndicat de la copropriété de l'immeuble [3] (dit le syndicat des copropriétaires) demandent à la cour de':
-'''''''' recevoir l'appel et le dire bien fondé ;
-'''''''' rejeter l'appel incident';
-'''''''' rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société [K];
-'''''''' infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré recevables leurs demandes et a condamné la société [K] aux frais et dépens ;
et statuant à nouveau, condamner la société [K]':
-'''''''' d'avoir à procéder aux travaux de mise en conformité tels que décrits par le rapport d'expertise judiciaire et d'en justifier expressément une fois réalisés,
-'''''''' d'avoir à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité' provisionnelle' de' 5 000' euros' au' titre' du' préjudice' subi' à' raison' de' l'absence 'd'autorisation des travaux, les graves atteintes à la structure l'immeuble, aux parties communes et surtout à la sécurité des personnes,
-'''''''' d'avoir à payer à'Mme [S], M. [M], M.' [U], à chacun une indemnité provisionnelle de 5 000 euros au titre du préjudice subi à raison de l'absence d'autorisation des travaux, les graves atteintes à la structure l'immeuble, aux parties communes et surtout à la sécurité des personnes ;
en tout état de cause, condamner la société [K] d'avoir à payer':
-'''''''' au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
-'''''''' à M. [M] et M. [U], à chacun, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros pour l'appel.
Les appelants exposent qu'il n'est pas compréhensible que le premier juge se soit contenté d'autoriser la SARL [K] à reprendre les travaux et ne l'ait pas sommée d'entreprendre des travaux de réfection afin de mettre en conformité l'immeuble.
Ils s'étonnent encore de ce que le premier juge n'ait pas, d'une part, insisté sur le fait que les travaux de mise en conformité devaient nécessairement s'appuyer sur les dégradations constatées par l'expert judiciaire et que ceux-ci seraient nécessairement à la charge exclusive de la société [K], et, d'autre part, jugé nécessaire de prévoir un délai pour effectuer ces 'travaux,' alors' même' que' l'expert ' avait' indiqué' que' ceux-ci' devaient' être' réalisés rapidement, à savoir dans les huit mois à compter du 21 septembre 2021.
Ils soulignent qu'alors que l'année 2023 est presque achevée, les travaux de mise en conformité ne sont toujours pas effectués, compromettant d'autant plus la structure de l'immeuble et la sécurité de l'ensemble des copropriétaires.
A cet égard, ils indiquent que':
-'''''''' 'la stabilité du conduit n'est pas acquise et qu'il' n'y' a' pas' d'usage' possible' de' la' cheminée' puisque' les' travaux' n'ont' pas' été' réalisés conformément aux préconisations de M. [A],
-'''''''' il n'y a pas d'assurance de l'entreprise, ni garantie décennale pour les travaux concernant les fluides,
-'''''''' les factures n'ont pas toutes été produites,
-'''''''' s'il est produit un courriel de M.' [I] [U] aux termes duquel il est indiqué que des travaux ont bien été entrepris par M.' [K] par l'intermédiaire de la société de fumisterie pour réparation des dommages sur la cheminée, ce courriel précise que ces travaux ont été faits au meilleur prix et ne répondent pas aux recommandations de l'expert [A] tant en terme de sécurité que de solidité,
-'''''''' rien n'a été fait pour l'électricité et le sanitaire, l'entreprise ayant travaillé sur le chantier n'ayant aucune compétence dans ces domaines.
Ils font état d'une dissimulation sur la réalité des travaux concernant le conduit et de mensonges sur les travaux réalisés.
Ils considèrent que les dégradations portent une grave atteinte non seulement à leur sécurité mais également à leur droit de propriétaire lequel est inviolable.
Selon eux, l'urgence est établie puisque l'expert judiciaire a constaté un certain nombre de graves désordres compromettant l'intégrité de l'immeuble et a fixé un délai maximum pour effectuer les travaux, ceci afin de préserver la sécurité des copropriétaires.
Ils entendent rappeler que la société [K] a expressément reconnu être à l'origine des travaux litigieux et des désordres constatés ceci sans la moindre autorisation du syndic, de sorte qu'il n'existe pas de contestations sérieuses.
Les appelants exposent encore que, c'est également à tort, que le premier juge a retenu qu'ils ne caractérisaient pas l'étendue et la matérialité du préjudice allégué pour chacun d'eux alors qu'ils ont déposé des conclusions d'une quinzaine de pages détaillant les différents postes de préjudices.
Ils entendent rappeler que les différents experts, et notamment l'expert judiciaire, ont précisément exposé les graves atteintes structurelles causées à l'immeuble par les travaux effectués par la société [K], un consensus étant manifeste en ce qu'ils considèrent, qu'outre la menace à la sécurité des copropriétaires, les parties communes ont été nettement dégradées consécutivement à l'amateurisme dont a fait preuve cette dernière société.
Ils ajoutent que le grenier, la charpente, les canalisations, le conduit de cheminée de l'immeuble, la cage d'escaliers ainsi que les murs porteurs ont été gravement fragilisés leur causant nécessairement un préjudice comme à l'ensemble des copropriétaires du fait d'une mise en danger et des dégradations des parties communes affectant l'ensemble de ces derniers.
Les appelants indiquent enfin qu'il est aussi surprenant que le premier juge ait affirmé que, compte tenu de la nécessité qu'ils ont eue de recourir à la justice pour qu'il soit remédié aux désordres occasionnés aux parties communes de l'immeuble en copropriété, il y avait lieu de condamner la SARL [K] aux dépens de la présente instance mais de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2024, la société [K] demande à la cour de':
sur l'appel incident':
-'''''''' le déclarer recevable et bien fondé';
-'''''''' faire droit' à ses demandes fins et prétentions';
-'''''''' débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions';
-'''''''' infirmer les termes de l'ordonnance du 7 février 2023 en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S] et M. [H] [M], Mme [D] [S] à titre personnel et M. [I] [U]';
-'''''''' déclarer irrecevable l'ensemble des demandes des appelants corrélativement les rejeter';
sur l'appel principal':
-'''''''' le déclarer irrecevable en tous cas mal fondé';
-'''''''' déclarer irrecevables les demandes des appelants, en tous cas mal fondées';
-'''''''' débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions';
-'''''''' faire droit à ses demandes, fins et prétentions';
-'''''''' confirmer l'ordonnance entreprise excepté s'agissant de l'appel incident';
en tout état de cause':
-'''''''' rejeter l'ensemble des demandes des appelants';
-'''''''' confirmer l'ordonnance entreprise excepté s'agissant de l'appel incident';
notamment :
-'''''''' confirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2023'en ce qu'elle a':
·'rejeté les demandes respectives des appelants en ce qui concerne le paiement d'indemnités provisionnelles,
·'autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés sur les parties communes';
et
-'''''''' condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], Mme [D] [S], MM. [H] [M] et [I] [U] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel';
-'''''''' condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], Mme [D] [S], MM. [H] [M] et [I] [U] à payer à la SARL [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.
La société [K] considère que c'est à tort que le premier juge a considéré que la copropriété avait intérêt à agir par la voie du référé et que sa demande était recevable alors que la procédure de référé n'a plus lieu d'être puisque les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert ont été réalisés, les appelants ayant eu une attitude de nature à en freiner l'exécution et l'empêchant de vendre son bien, ce qui rend le présent recours suspect et donc irrecevable.
Elle ajoute que malgré l'existence de contestations sérieuses, les appelants demandent des astreintes et des dommages et intérêts au titre de l'article 835 du code de procédure civile, alors qu'ils admettent l'existence de telles contestations, que les conditions de cet article ne sont pas remplies, l'évaluation des dommages et intérêts n'étant pas étayée et étant totalement contestée. Elle argue de ce que les appelants ont la possibilité de réclamer des dommages et intérêts dans le cadre d'une procédure au fond.
Elle souligne qu'il ne s'agit pas de prendre des mesures conservatoires dans la mesure où les travaux dont il est demandé l'exécution sont des travaux de fond visant à résoudre les désordres et malfaçons tels que visés par le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] et qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite.
S'agissant des travaux listés par les appelants (remise en état du conduit de la cheminée endommagé et de la charpente, mise en conformité du réseau de distribution électrique, du réseau de distribution sanitaire et de l'étanchéité de la terrasse), la société [K], à titre préliminaire, évoque la possibilité d'un débat sur la légitimité des prétentions des appelants, des contestations pouvant être émises sur la qualité de parties communes des différents points visés par les travaux, sachant que les demandes ne peuvent porter que sur ces dernières.
Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d'intérêt à agir en référé à défaut de certitude sur la tenue d'une assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à engager cette procédure, étant souligné que M. [K], copropriétaire, n'a pas été convoqué à une assemblée pour statuer sur la procédure de référé.
La société [K] souligne que la motivation de la demande d'application de l'article 835 du code de procédure civile est le risque de sécurité pour les personnes et l'immeuble et met en doute l'existence d'un tel risque rendant nécessaire d'intervenir en urgence pour prendre des mesures conservatoires, l'expert n'évoquant pas une telle urgence.
Elle admet cependant que la remise en état de la charpente pourrait présenter un caractère d'urgence mais soutient que les travaux correspondants ont été réalisés et payés.
Elle précise que l'appartement est en cours de chantier, n'est pas occupé et que les travaux n'ont pas été réceptionnés.
Elle ajoute que certains points de la liste de travaux peuvent également faire l'objet de discussions tel que le problème de l'étanchéité de la terrasse, partie commune à usage privatif, M. [K] n'en étant donc pas responsable, rappelant que le logement n'est pas occupé, qu'il n'a pas été constaté lors des opérations d'expertise de présence d'humidité alarmante, de sorte qu'il ne peut y avoir de risque de mérules et que le risque de danger imminent n'est pas démontré.
La société [K] considère que la procédure n'est plus d'actualité puisqu'elle a fait réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'expert, arguant de ce que les appelants ne démontrent pas le contraire, de ce que les sinistres dégâts des eaux qui sont survenus et qui ont été déclarés ne justifient pas cette procédure et de ce que le juge des référés n'a pas à statuer sur la nécessité ou de réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire voire à analyser leur conformité.
La société [K] fait valoir que ni le syndicat des copropriétaires ni les différents' copropriétaires ne justifient de l'existence d'un préjudice particulier ou d'un danger particulier pouvant générer un préjudice moral, les travaux ayant été réalisés.
La société [K] considère que la reprise des travaux doit être autorisée même s'ils ont déjà été exécutés afin de faire cesser tout trouble éventuel, notamment dans le cadre des relations avec les appelants.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.''
'
MOTIFS DE LA DÉCISION
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I) Sur la recevabilité de l'appel
La société [K] ne développant aucun moyen juridique à l'appui de sa demande d'irrecevabilité de l'appel principal mais arguant de ce qu'il serait suspect, ce qui est sans emport, il y a lieu de déclarer cet appel recevable, étant souligné qu'il n'existe pas de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office.
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II) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir en référé du syndicat des copropriétaires, de MM. [M] et [U] et de Mme [S]
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L'article 834 du code de procédure civile autorise le juge des référés, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, à ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code l'autorise, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'ob1igation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale'; toutefois, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice et une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les mesures conservatoires.
La demande du syndicat des copropriétaires n'est donc pas irrecevable de ce chef.
Par ailleurs, l'expert désigné par ordonnance du 6 avril 2021 a établi son rapport le 16 décembre 2021.
Il y conclut que':
-'''''''' les travaux réalisés par la société [K] sur la charpente du lot n° 8 en deux logements et un studio compromettent la solidité des parties communes de l'immeuble,
-'''''''' la mise en oeuvre, telle que réalisée, des câbles électriques peut causer la défaillance de ces derniers pouvant être à l'origine d'un incendie ainsi que d'autres types de défaillances graves,
-'''''''' le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel engendrera des dégâts des eaux.
Il a relevé que lors de la dernière réunion contradictoire du 9 octobre 2021 sur les lieux, les mesures conservatoires n'avaient pas été réalisées.
Les appelants avaient donc tout à fait intérêt à agir en référé au 10 juin 2022, date de l'introduction de leur demande en justice, sur le fondement des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, leurs prétentions portant sur des mesures conservatoires ou de remise en état à la charge de la société [K] suite à la réalisation de travaux dont certains présentent des risques sur le plan de la sécurité pour les personnes et l'immeuble, leur action ayant pour finalité de faire cesser ce risque.
S'agissant des demandes d'indemnités provisionnelles, les appelants avaient également intérêt à agir à l'encontre de la société [K] puisqu'ils ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices respectifs subis du fait des travaux mal exécutés par ladite société et dont certains présentent des risques sur le plan de la sécurité tel que cela ressort du rapport de l'expert judiciaire.
Dès lors, les appelants sont recevables en leurs demandes. L'ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.
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III) Sur la demande des appelants tendant à la réalisation de 'travaux de mise en conformité
Les appelants demandent à ce que la société [K] soit condamnée à procéder aux travaux de mise en conformité tels que décrits par l'expert judiciaire et d'en justifier, une fois qu'ils auront été réalisés.
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expert judicaire aux termes de son rapport du 16 décembre 2021 a listé les travaux réalisés par la société [K] sur les parties communes de l'immeuble mais n'a conclu, que pour certains, à une atteinte et à un risque d'atteinte à la solidité des parties communes à savoir'concernant :
-'''''''' les travaux réalisés sur la charpente pour la division du lot n° 8 en deux logements et un studio lesquels compromettent la solidité des parties communes de l'immeuble,
-'''''''' la mise en oeuvre des câbles électriques dans le comble perdu, de nature à causer la défaillance de ces derniers et un incendie ainsi que d'autres types de défaillances graves,
-'''''''' le passage de conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel rendant inévitable la survenance de dégâts des eaux.
L'expert ayant relevé que les mesures conservatoires n'avaient pas été prises par la société [K] avant la rédaction de son rapport, les appelants sont fondés à solliciter la réalisation de ces seuls travaux sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.
La société [K] se prévaut de ce qu'elle a réalisé les travaux correspondant aux mesures conservatoires dont l'expert a fait état, de sorte que le référé ne serait plus nécessaire, ce qu'il lui appartient de démontrer.
Or, les documents postérieurs au rapport d'expertise qu'elle produit ne sont pas suffisamment probants à cet égard'puisque s'ils témoignent de ce que des travaux ont été réalisés par l'entreprise Yildiz Etanchéité selon facture du 2 août 2022, par l'entreprise Electricité générale Elyelec selon facture du 3 août 2022 et par l'entreprise M.S.P selon facture du 26 octobre 2022, ils n'établissent pas que les travaux qui ont été réalisés sont de nature à résoudre les problèmes de solidité des parties communes de l'immeuble et à éviter les risques avérés liés à la mise en oeuvre des câbles électriques et les dégâts des eaux du fait du passage des conduites sanitaires dans les combles sous tuiles exposées au gel, le procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2022 par Mme [V] [O], commissaire de justice, ne faisant qu'établir la réalisation de travaux sans, pour autant, attester de ce qu'ils résolvent les problèmes de solidité et l'existence de risques mis en exergue par l'expert judiciaire.
Dès lors, il y a lieu de condamner la société [K] à procéder et justifier auprès des appelants par des constatations d'un homme de l'art dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt à la mise en conformité des travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble'concernant :
- la charpente suite aux travaux réalisés pour la division du lot n° 8 en deux logements et un studio,
- les câbles électriques dans le comble perdu,
- les conduites sanitaires dans les combles.
Les appelants sont déboutés pour le surplus des travaux.
L'ordonnance entreprise est donc infirmée de ce chef.
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IV) Sur les demandes de provision à titre de dommages et intérêts '
L'expert judiciaire a retenu que les travaux réalisés par la société [K] sur les parties communes, au demeurant sans autorisation de la copropriété, portent atteinte à la solidité de l'immeuble et présentent un risque pour ses occupants, de sorte qu'il n'est pas contestable que les appelants ont subi un préjudice.
Il y a donc lieu de faire droit à leurs demandes d'indemnité provisionnelle au titre du préjudice subi et de condamner la société [K] à payer à chacun des appelants, la somme de 2'000 euros à ce titre.
L'ordonnance entreprise est infirmée de ce chef.
V) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens
L'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, de M. [M] et M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est confirmée pour le surplus, étant souligné que Mme [S] demande l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce que sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été rejetée mais ne formule aucune demande de ce chef à hauteur d'appel.
La société [K], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, M. [M] et M. [U], à chacun la somme de 1'000 euros pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés pour la procédure de premier ressort et à hauteur d'appel. Sa demande d'indemnité formulée sur le même fondement pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel est rejetée.
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PAR CES MOTIFS
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La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
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DÉCLARE recevable l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] ;
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INFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse du 7 février 2023 en ce qu'elle a :
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-'''''''' rejeté les demandes respectives du syndicat des copropriétaires de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4] et agissant par son syndic bénévole, Mme [D] [S], M. [H] [M], Mme [D] [S], agissant à titre personnel, et M. [I] [U], en paiement d'indemnités provisionnelles,
-'''''''' autorisé la SARL [K] à reprendre les travaux, notamment ceux nécessaires pour remédier aux désordres occasionnés aux parties communes de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 4],
-'''''''' rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M] et M. [I] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LA CONFIRME pour le surplus'dans les limites de l'appel ;
Statuant de nouveau sur les seuls points infirmés et y ajoutant :
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-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à procéder, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], de M. [H] [M], de M. [I] [U] et de Mme [D] [S] par des constatations d'un homme de l'art, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, à la mise en conformité des travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] concernant':'
- la charpente suite aux travaux réalisés pour la division du lot n°8 en deux'' logements et un studio,
- les câbles électriques dans le comble perdu,
- les conduites sanitaires dans les combles';
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-'''''''' DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3], M. [H] [M], M. [I] [U] et Mme [D] [S] de leur demande pour le surplus des travaux';
-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à payer, au titre du préjudice subi, une indemnité provisionnelle de':
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à M. [H] [M],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à M. [I] [U],
·''''''' 2'000 euros (deux mille euros) à Mme [D] [S]';
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-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] aux dépens de la procédure d'appel ;
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-'''''''' CONDAMNE la SARL [K] à payer pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de':
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·''''''' 1'000 euros (mille euros) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3],
·''''''' 1 000 euros (mille euros) à M. [H] [M],
·''''''' 1 000 euros (mille euros) à M. [I] [U] ;
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-'''''''' DÉBOUTE la SARL [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.
La greffière, La conseillère,