CA Grenoble, ch. com., 26 septembre 2024, n° 22/04389
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 22/04389 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LTSJ
C8
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Chloé LEMOINE
la SCP THOIZET & ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 26 SEPTEMBRE 2024
Appel d'une décision (N° RG 2021J147)
rendue par le Tribunal de Commerce de Vienne
en date du 20 octobre 2022
suivant déclaration d'appel du 09 décembre 2022
APPELANTE :
S.A.S. SIXTINE IMMOBILIER immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 822 321 899, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Chloé LEMOINE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Alexandre BOLLEAU, avocat au barreau de LYON, plaidant par Me GIRARD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,
INTIMÉE :
Mme [T] [C]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée et plaidant par Me Jacques THOIZET de la SCP THOIZET & ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 juin 2024, Mme FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
Faits et procédure
Mme [T] [C] exerce une activité d'agent commercial.
La Sas Lauranne Immobilier exerçant sous l'enseigne Pietrapolis a une activité d'agence immobilière.
Le 8 janvier 2018, un contrat d'agence commerciale a été conclu entre Mme [T] [C] et la Sas Lauranne Immobilier.
Le 6 juillet 2020, Mme [T] [C] et la Sas Lauranne Immobilier ont conclu un protocole d'accord convenant d'une cessation des relations au 17 juillet 2020, l'agent commercial s'engageant à restituer l'ensemble des dossiers d'estimations effectués depuis le 8 janvier 2018, à organiser la transmission de ses mandats en cours et à gérer les dossiers engagés et le mandant s'engageant en contrepartie à un droit de suite de 6 mois, les commissions s'entendant hors taxe et hors frais générés sur les biens pour leur communication.
Par courrier du 28 décembre 2020, Mme [T] [C] a avisé la Sas Lauranne Immobilier qu'elle faisait l'objet d'un contrôle fiscal et lui a demandé de régler la somme de 43.457,87 euros correspondant à la Tva omise sur l'ensemble des factures qu'elle a émises pour la période 2018 à 2020.
Par courrier du 2 février 2021, la Sas Lauranne Immobilier demandait à Mme [T] [C] les justificatifs du contrôle fiscal.
Par courrier du 1er mars 2021, Mme [T] [C] transmettait la proposition de rectification procédant à un rappel de 7.025 euros au titre de l'année 2018 et de 17.470 euros au titre de l'année 2019. Elle mettait en demeure la Sas Lauranne Immobilier de régler la somme de 43.457,87 euros correspondant à la facture impayée au titre de la Tva omise sur les exercices 2018, 2019 et 2020. Elle la mettait aussi en demeure de régler la somme de 19.962,75 euros correspondant aux commissions dues et facturées et de l'informer des suites réservées aux mandats listés dans le protocole d'accord.
Par courrier du 19 mars 2021, la Sas Lauranne Immobilier proposait de reverser à Mme [T] [C] la somme de 17.470 euros correspondant à la somme demandée par l'administration fiscale au titre de l'année 2019 et d'attendre la demande de l'administration fiscale au titre de l'année 2020 ou de rédiger un protocole transactionnel sur ce point. Elle refusait tout règlement au titre de l'année 2018 en considérant qu'elle ne peut plus récupérer la Tva au titre de l'année 2018 et que l'erreur portant sur la Tva est exclusivement imputable à Mme [T] [C].
Par courrier du 9 juin 2021, Mme [T] [C] validait le versement de la somme de 17.470 euros par virement bancaire sur son compte et transmettait la demande de l'administration fiscale en remboursement de la TVA au titre de l'année 2020 pour un montant de 14.411 euros.
La Sas Lauranne Immobilier procédait au virement de la somme de 17.470 euros le 21 juin 2021.
Par mail du 20 juillet 2021, le conseil de la Sas Lauranne Immobilier demandait à celui de Mme [T] [C] si un calendrier de paiement était envisageable concernant la Tva sur 2020.
Par acte du 28 juillet 2021, Mme [T] [C] a assigné la Sas Lauranne Immobilier devant le tribunal de commerce de Vienne aux fins de paiement au titre de la Tva et au titre des commissions relevant du droit de suite et aux
fins d'injonction à produire l'intégralité des factures d'honoraires au titre des mandats cités dans le protocole d'accord.
Le 27 août 2021, la Sas Lauranne Immobilier a procédé au virement de la somme de 17.605,92 euros sur le compte de Mme [T] [C].
Par jugement du 20 octobre 2022, le tribunal de commerce de Vienne a :
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier aux dépens prévus à l'article 695 du code de procédure civile liquidés conformément à l'article 701 du code de procédure civile.
Par déclaration du 9 décembre 2022, la Sas Sixtine Immobilier a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions qu'elle a retranscrites dans son acte d'appel.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 16 mai 2024.
Prétentions de la Sas Sixtine Immobilier anciennement dénommée Lauranne Immobilier
Dans ses conclusions remises le 20 novembre 2023, elle demande à la cour de :
- réformer et annuler intégralement le jugement du tribunal de commerce de Vienne en ce qu'il a :
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier aux dépens prévus à l'article 695 du code de procédure civile liquidés conformément à l'article 701 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que l'ensemble des demandes de Mme [T] [C] sont infondées et injustifiées,
- dire et juger que l'ensemble des pièces demandées par Mme [T] [C] lui ont déjà été transmises et sont également communiquées dans le cadre de la présente instance,
- débouter Mme [T] [C] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [T] [C] à verser à la société Sixtine Immobilier une somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] [C] aux entiers dépens de l'instance.
Sur les demandes relatives au paiement de la Tva, elle fait observer que :
- elle ne pouvait savoir que le chiffre d'affaires de Mme [T] [C] dépassait le seuil d'assujettissement à la Tva en 2018, le montant total des factures de commissions adressées à la Sas Lauranne Immobilier s'élevant à la somme de 25.260 euros pour l'année 2018,
- l'erreur portant sur le paiement de la Tva est donc exclusivement imputable à Mme [T] [C] concernant l'année 2018,
- aucune règle juridique n'impose à la Sas Lauranne Immobilier d'avoir à verser la Tva omise à Mme [T] [C] qui a seule commis une faute en méconnaissant ses obligations fiscales et ce d'autant plus qu'elle a bénéficié d'une formation concernant ses obligations le 17 septembre 2019,
- son expert-comptable lui a indiqué qu'elle ne pouvait plus récupérer la Tva correspondant à l'année 2018 du fait du délai de forclusion et a confirmé ce risque de non déductibilité par attestation,
- les versements opérés au titre des années 2019 et 2020 ont été opérés à titre gracieux,
- Mme [T] [C] tente d'opérer une confusion entre le caractère hors taxe des honoraires perçus par l'agence sur la base duquel est calculé le pourcentage dû à l'agent commercial et les factures effectivement émises par l'agent immobilier qui au titre de ses obligations comptables doit facturer ou non la Tva à l'agence immobilière au regard de ses revenus annuels,
- le mandat d'agent commercial ne prévoyait pas que la Tva devait être facturée par l'agent commercial, cette facturation dépendant du montant des revenus annuels de l'agent,
- le prix des prestations a été convenu d'un commun accord entre les parties et il ne peut dès lors être imposé à la société Sixtine Immobilier des factures rectificatives unilatéralement établies par Mme [T] [C],
- l'administration fiscale retient que le prix convenu sans indication de la Tva doit toujours être considéré comme toutes taxes comprises et le redevable légal de la Tva ne peut pas exiger de l'autre partie qu'elle supporte la charge de la Tva, la facture rectificative doit être calculée à l'intérieur du prix versé au prestataire,
- elle n'est donc pas tenue de faire droit à la demande de Mme [T] [C] visant à émettre des factures rectificatives pour obtenir en sus le paiement de la Tva,
- le jugement doit donc être annulé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2018.
Elle ajoute qu'elle souhaite obtenir la preuve que l'intégralité des sommes qu'elle a versée à Mme [T] [C] a été reversée à l'administration fiscale.
Sur les demandes relatives au droit de suite, elle fait valoir que :
- le droit de suite mentionné dans le protocole n'inclut que les ventes définitivement conclus dans le délai de 6 mois, c'est-à-dire avant le 17 janvier 2021, et qui ont été réalisées principalement par l'activité de Mme [T] [C] au cours de son contrat de mandat,
- en effet, le protocole mentionne un droit de suite sur une liste de mandats et renvoie donc nécessairement à la définition du droit de suite de l'article L134-7 du code commerce prévoyant que la vente doit être principalement due à l'activité de l'agent commercial au cours du contrat d'agence,
- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal de commerce, en l'absence de précision dans le protocole transactionnel, au regard de la jurisprudence et des mentions du mandat d'agent commercial, le droit de suite ne s'applique qu'aux ventes définitivement conclues dans le délai de 6 mois, c'est-à-dire celles concrétisées par la signature d'un acte authentique,
- elle a payé à Mme [T] [C] les sommes dues au titre du droit de suite pour les ventes effectivement conclues dans le délai et faisant suite à son travail prépondérant,
- s'agissant des autres mandats, soit la vente est intervenue postérieurement au délai de 6 mois, soit aucune vente n'a eu lieu, soit elle ne résulte pas du travail prépondérant de Mme [T] [C],
- le protocole ne prévoit aucunement que le droit de suite serait dû automatiquement pour les mandats visés par le protocole.
Sur les demandes de transmission de documents, elle relève qu'ils ont été transmis avant et pendant la première instance, qu'elle ne peut communiquer des courriers de résiliation qui n'existent pas, que Mme [T] [C] n'apporte aucun commencement de preuve de nature à démontrer que les mandats [V] [Z], [U], [O] et [M] ont été conclus.
Elle ajoute que le tribunal de commerce de Vienne n'a pas prononcé de condamnation au titre du mandat [K] et que la demande de Mme [T] [C] au titre du mandat [K] est donc irrecevable.
Prétentions et moyens de Mme [T] [C]
Dans ses conclusions remises le 2 juin 2023, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la Sas Lauranne Immobilier pour les dossiers [V] 287 et [H],
Y ajoutant,
- condamner la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 24.833,75 euros au titre des commissions dues,
A titre subsidiaire,
- condamner la société Sixtine Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour les mandats [V] 387 et [H],
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] suivant la signification de la décision,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- condamner la société Sixtine Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,
- condamner la société Sixtine Immobilier aux entiers dépens.
Sur la demande au titre de la Tva omise, elle fait valoir :
- que le Conseil d'Etat a considéré que le prix convenu au titre d'une opération n'est présumé toutes taxes comprises que dans l'hypothèse où aucune considération de fait ou de droit ne permet d'établir que les parties ont entendu traiter sur la base d'un prix hors taxe,
- la Cour de Justice de l'Union Européenne a confirmé que le délai de péremption du droit à déduction de la Tva devait commencer à courir à la date de la facture rectificative,
- au regard de l'article 9 du mandat d'agent commercial, les parties ont calculé le montant des commissions hors taxes,
- les montants facturés par Mme [T] [C] étaient donc bien compris par les parties comme un montant hors taxe de sorte que la Tva qui s'y ajoute désormais est nécessairement due par la Sas Lauranne Immobilier,
- c'est d'ailleurs pour cette raison que la Sas Lauranne Immobilier a procédé au règlement de la Tva pour les années 2019 et 2020,
- l'attestation de l'expert-comptable de la Sas Lauranne Immobilier soutenant qu'il existe un risque de non déductabilité de la Tva n'a pas de valeur au regard de la jurisprudence applicable.
Sur sa demande au titre du droit de suite, elle expose que :
- à partir du moment où le compromis est signé par le vendeur et l'acquéreur, l'agent immobilier a effectivement droit à sa commission et le refus ultérieur des acquéreurs de réitérer la vente ne peut avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération,
- dans le cadre du protocole d'accord, les parties ont reconnu le travail préalable de Mme [T] [C] dans les mandats cités par la détermination d'un pourcentage sur la commission,
- dès lors, la première condition tenant à ce que la vente doit être principalement due à l'activité de l'agent commercial au cours du contrat d'agence est remplie,
- la remise en cause de cette reconnaissance reviendrait à méconnaître l'accord conclu,
- par ailleurs, la rémunération au titre du droit de suite est due dès lors que le compromis a été signé avant le 17 janvier 2021,
- la Sas Lauranne Immobilier est donc redevable au titre du mandat 287 [V] de la somme de 14.620 euros correspondant à 50% de la commission perçue par l'agence telle que prévue au protocole, au titre du mandat [H] de la somme de 9.750 euros correspondant à 50% de la commission perçue par l'agence telle que prévue au protocole et au titre du mandat [K] de la somme de 463,75 euros puisque son taux de commissionnement devait passer à 75 % au-delà de 75.000 euros de chiffre d'affaire, condamnation omise par le tribunal,
- s'agissant des mandats [V] [Z] 526, [M] 526, [U] 598 et [O] 591, la condamnation du tribunal à lui transmettre tout document justifiant de la résiliation est fondée puisque la Sas Lauranne Immobilier n'en a jamais justifié.
Motifs de la décision
I - Sur la demande d'annulation du jugement
Si la Sas Lauranne Immobilier sollicite l'annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions, les moyens qu'elle développe le sont en vue d'une infirmation du jugement en ce qu'elle critique la motivation du tribunal tant sur le plan du fondement juridique que des faits.
Elle ne soutient en revanche ni un non respect du contradictoire, ni une absence de motivation.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d'annulation du jugement.
II - Sur la demande d'infirmation
1/ Sur la demande au titre de la Tva concernant l'année 2018
Le prix convenu au titre d'une opération est présumé toutes taxes comprises dès lors qu'aucune considération de fait ou de droit ne permet d'établir que les parties ont entendu traiter sur la base d'un prix hors taxe.
Ainsi, lorsqu'un assujetti réalise une affaire moyennant un prix convenu qui ne mentionne aucune Tva, dans des conditions qui ne font pas apparaître que les parties seraient convenues d'ajouter au prix stipulé, un supplément de prix égal à la Tva applicable à l'opération, la taxe due au titre de cette affaire est assise sur une somme égale à ce prix, diminué notamment du montant de cette même taxe. Cette règle d'assiette demeure applicable même lorsque le fournisseur n'a pas facturé de manière distincte la taxe dont il sera redevable à raison de l'opération, et le fait qu'il n'en ait pas spontanément acquitté le montant au Trésor ne modifie pas les règles de calcul de ces droits.
En l'espèce, dans le cadre de sa vérification, l'administration fiscale a ainsi calculé la Tva sur les commissions versées par la société Lauranne Immobilier diminuées du montant de cette même taxe.
Le mandat d'agent commercial prévoit au titre des commissions la perception d'un pourcentage sur le montant des honoraires effectivement perçus par l'agence. Cette seule stipulation ne permet pas de considérer que les parties ont expressément convenu d'ajouter au prix mentionné, en cas d'assujettissement à la Tva de l'opération, un supplément de prix égal au montant de la Tva.
Dès lors, les factures adressées par Mme [T] [C] à la Sas Lauranne Immobilier sont toutes taxes comprises à défaut d'élément permettant de combattre cette présomption.
En conséquence, Mme [T] [C] ne peut exiger de la Sas Lauranne Immobilier le paiement d'une somme égale au montant de la Tva qu'elle doit acquitter au Trésor.
Le fait que la Sas Lauranne Immobilier a accepté de régler la Tva au titre des années 2019 et 2020 dans un cadre amiable ne permet pas de combattre cette présomption.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2018.
Mme [T] [C] sera déboutée de cette demande.
2/ Sur le droit de suite
Aux termes de l'article L.134-7 du code de commerce, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque dans les conditions prévues à l'article L.134-6 l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence.
L'article 10 du mandat d'agent commercial immobilier conclu entre les parties stipule qu'en cas de cessation du mandat et quelle qu'en soit la cause, l'agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l'article 9 sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de six mois suivant la date de cessation définitive et qui seront la suite du travail de prospection effectué pendant l'exécution de son mandat.
Le protocole d'accord signé par les parties le 6 juillet 2020 stipule en son article 3 intitulé 'Contrepartie' que le mandant s'engage à un droit de suite de six mois auprès de Mme [T] [C] s'organisant de la façon suivante :
Concernant les mandats apportés par la Sas Lauranne Immobilier Pietrapolis à Mme [T] [C] :
Mandat 387 [V]: 50%
Mandat 526 [V] [Z]: 50%
Mandat 526 [M]: 50%
Mandat 388 [V]: 50%
Concernant les mandats en cours :
Mandat 590 [F]: 65%
Mandat 615 [K]: 65%
Mandat 598 [U] [Y]: 60%
Mandat [O] 591: 60%
Mandat 605 [Adresse 5]: 50%.
Le protocole ajoute que concernant les mandats de G [B], la somme de 2.708,33 euros devra être alloué à Mme [T] [C] au regard de son travail sur le mandat précité.
Dès lors, comme relevé par l'intimée et retenu par le tribunal, les parties se sont accordées dans le protocole sur les affaires considérées comme étant la suite du travail de prospection effectué par Mme [T] [C] pendant l'exécution de son mandat en énumérant précisément dix mandats et en fixant pour ces affaires un pourcentage sur la commission.
Contrairement à ce que soutient la Sas Sixtine Immobilier, Mme [T] [C] n'a pas à démontrer dans le cadre de l'exécution du protocole que les opérations pour lesquelles elle sollicite une commission au titre du droit de suite sont principalement dues à son activité au cours du contrat d'agence puisque les parties ont déjà déterminé dans le protocole les affaires concernées.
S'agissant de l'évènement déclenchant le paiement de la commission, le protocole n'apporte aucune précision.
L'article 9 du mandat d'agent commercial immobilier stipule que les commissions ne sont acquises qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après la signature de l'acte authentique, lorsque l'agence aura elle-même perçu sa propre rémunération.
L'article 10 relatif au droit de suite prévoit que l'agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l'article 9 sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de 6 mois suivant la date de cessation définitive.
Le contrat d'agence commerciale prévoit donc que l'affaire doit avoir été conclue de façon définitive soumettant même ce caractère définitif à la signature de l'acte authentique.
Concernant le mandat [V] 287, l'acte authentique a été passé le 12 février 2021, soit postérieurement au délai de 6 mois s'achevant le 17 janvier 2021.
L'acte régularisé le 5 novembre 2020 est une promesse unilatérale de vente stipulant que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l'option. Il est ajouté que l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me [A].
Dès lors, il n'est pas établi que la conclusion définitive de la vente a eu lieu dans le délai de 6 mois suivant la date de cessation définitive du contrat.
Concernant le mandat [H], il n'est pas contesté que l'acte authentique a été reçu le 28 janvier 2021 postérieurement au délai de 6 mois.
L'acte régularisé le 6 novembre 2020 est une promesse unilatérale de vente stipulant que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l'option. Il est ajouté que l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me [E].
Il n'est donc pas démontré un accord définitif sur la chose et le prix dans le délai de 6 mois, l'acte du 6 novembre 2020 ne constituant qu'une promesse.
En conséquence, faute pour Mme [T] [C] d'établir que la condition du droit de suite s'agissant des mandats [V] 287 et [H] est remplie, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H] et en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement.
Mme [T] [C] sera déboutée de ces demandes.
Concernant le mandat [K] pour lequel Mme [T] [C] sollicite une somme complémentaire de 463,75 euros au motif que son taux de commissionnement est de 75% au delà d'un chiffre d'affaires annuel de 75.000 euros, la cour observe que l'intimée n'a formé aucun appel incident et s'est contentée de solliciter la confirmation de la décision.
En tout état de cause, le protocole d'accord prévoit un taux de commissionnement de 65% et non pas de 75% pour le mandat [K].
Mme [T] [C] ne peut voir prospérer sa demande au titre du mandat [K].
S'agissant des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O], le tribunal a retenu exactement que la société Lauranne Immobilier n'a pas justifié de la résiliation de ces mandats.
L'appelante ne produit en effet qu'un courrier adressé à ses clients les sollicitant afin qu'ils confirment que leur bien n'a pas été vendu et qu'elle n'a pas reçu de commission sans toutefois produire la moindre réponse de ceux-ci.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement.
Mme [T] [C] qui succombe pour partie en appel sera condamnée aux entiers dépens et à payer la somme de 2.000 euros à la société Sixtine Immobilier au titre des frais irrépetibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déboute la société Sixtine Immobilier de sa demande d'annulation du jugement du 20 octobre 2022.
Infirme le jugement du 20 octobre 2022 en ce qu'il a :
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement.
Le confirme en ses autres dispositions.
Statuant à nouveau et ajoutant,
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier de lui payer la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2019.
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier de lui verser le montant des commissions dans les dossiers [V] 287 et [H].
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier à lui payer la somme de 24.833,75 euros.
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier à lui transmettre les factures émises pour les mandats [V] 287 et [H].
Condamne Mme [T] [C] aux dépens d'appel.
Condamne Mme [T] [C] à payer à la société Sixtine Immobilier la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépetibles d'appel.
SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
C8
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Chloé LEMOINE
la SCP THOIZET & ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 26 SEPTEMBRE 2024
Appel d'une décision (N° RG 2021J147)
rendue par le Tribunal de Commerce de Vienne
en date du 20 octobre 2022
suivant déclaration d'appel du 09 décembre 2022
APPELANTE :
S.A.S. SIXTINE IMMOBILIER immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 822 321 899, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Chloé LEMOINE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Alexandre BOLLEAU, avocat au barreau de LYON, plaidant par Me GIRARD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,
INTIMÉE :
Mme [T] [C]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée et plaidant par Me Jacques THOIZET de la SCP THOIZET & ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 juin 2024, Mme FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
Faits et procédure
Mme [T] [C] exerce une activité d'agent commercial.
La Sas Lauranne Immobilier exerçant sous l'enseigne Pietrapolis a une activité d'agence immobilière.
Le 8 janvier 2018, un contrat d'agence commerciale a été conclu entre Mme [T] [C] et la Sas Lauranne Immobilier.
Le 6 juillet 2020, Mme [T] [C] et la Sas Lauranne Immobilier ont conclu un protocole d'accord convenant d'une cessation des relations au 17 juillet 2020, l'agent commercial s'engageant à restituer l'ensemble des dossiers d'estimations effectués depuis le 8 janvier 2018, à organiser la transmission de ses mandats en cours et à gérer les dossiers engagés et le mandant s'engageant en contrepartie à un droit de suite de 6 mois, les commissions s'entendant hors taxe et hors frais générés sur les biens pour leur communication.
Par courrier du 28 décembre 2020, Mme [T] [C] a avisé la Sas Lauranne Immobilier qu'elle faisait l'objet d'un contrôle fiscal et lui a demandé de régler la somme de 43.457,87 euros correspondant à la Tva omise sur l'ensemble des factures qu'elle a émises pour la période 2018 à 2020.
Par courrier du 2 février 2021, la Sas Lauranne Immobilier demandait à Mme [T] [C] les justificatifs du contrôle fiscal.
Par courrier du 1er mars 2021, Mme [T] [C] transmettait la proposition de rectification procédant à un rappel de 7.025 euros au titre de l'année 2018 et de 17.470 euros au titre de l'année 2019. Elle mettait en demeure la Sas Lauranne Immobilier de régler la somme de 43.457,87 euros correspondant à la facture impayée au titre de la Tva omise sur les exercices 2018, 2019 et 2020. Elle la mettait aussi en demeure de régler la somme de 19.962,75 euros correspondant aux commissions dues et facturées et de l'informer des suites réservées aux mandats listés dans le protocole d'accord.
Par courrier du 19 mars 2021, la Sas Lauranne Immobilier proposait de reverser à Mme [T] [C] la somme de 17.470 euros correspondant à la somme demandée par l'administration fiscale au titre de l'année 2019 et d'attendre la demande de l'administration fiscale au titre de l'année 2020 ou de rédiger un protocole transactionnel sur ce point. Elle refusait tout règlement au titre de l'année 2018 en considérant qu'elle ne peut plus récupérer la Tva au titre de l'année 2018 et que l'erreur portant sur la Tva est exclusivement imputable à Mme [T] [C].
Par courrier du 9 juin 2021, Mme [T] [C] validait le versement de la somme de 17.470 euros par virement bancaire sur son compte et transmettait la demande de l'administration fiscale en remboursement de la TVA au titre de l'année 2020 pour un montant de 14.411 euros.
La Sas Lauranne Immobilier procédait au virement de la somme de 17.470 euros le 21 juin 2021.
Par mail du 20 juillet 2021, le conseil de la Sas Lauranne Immobilier demandait à celui de Mme [T] [C] si un calendrier de paiement était envisageable concernant la Tva sur 2020.
Par acte du 28 juillet 2021, Mme [T] [C] a assigné la Sas Lauranne Immobilier devant le tribunal de commerce de Vienne aux fins de paiement au titre de la Tva et au titre des commissions relevant du droit de suite et aux
fins d'injonction à produire l'intégralité des factures d'honoraires au titre des mandats cités dans le protocole d'accord.
Le 27 août 2021, la Sas Lauranne Immobilier a procédé au virement de la somme de 17.605,92 euros sur le compte de Mme [T] [C].
Par jugement du 20 octobre 2022, le tribunal de commerce de Vienne a :
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier aux dépens prévus à l'article 695 du code de procédure civile liquidés conformément à l'article 701 du code de procédure civile.
Par déclaration du 9 décembre 2022, la Sas Sixtine Immobilier a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions qu'elle a retranscrites dans son acte d'appel.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 16 mai 2024.
Prétentions de la Sas Sixtine Immobilier anciennement dénommée Lauranne Immobilier
Dans ses conclusions remises le 20 novembre 2023, elle demande à la cour de :
- réformer et annuler intégralement le jugement du tribunal de commerce de Vienne en ce qu'il a :
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la Sas Lauranne Immobilier aux dépens prévus à l'article 695 du code de procédure civile liquidés conformément à l'article 701 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que l'ensemble des demandes de Mme [T] [C] sont infondées et injustifiées,
- dire et juger que l'ensemble des pièces demandées par Mme [T] [C] lui ont déjà été transmises et sont également communiquées dans le cadre de la présente instance,
- débouter Mme [T] [C] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [T] [C] à verser à la société Sixtine Immobilier une somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] [C] aux entiers dépens de l'instance.
Sur les demandes relatives au paiement de la Tva, elle fait observer que :
- elle ne pouvait savoir que le chiffre d'affaires de Mme [T] [C] dépassait le seuil d'assujettissement à la Tva en 2018, le montant total des factures de commissions adressées à la Sas Lauranne Immobilier s'élevant à la somme de 25.260 euros pour l'année 2018,
- l'erreur portant sur le paiement de la Tva est donc exclusivement imputable à Mme [T] [C] concernant l'année 2018,
- aucune règle juridique n'impose à la Sas Lauranne Immobilier d'avoir à verser la Tva omise à Mme [T] [C] qui a seule commis une faute en méconnaissant ses obligations fiscales et ce d'autant plus qu'elle a bénéficié d'une formation concernant ses obligations le 17 septembre 2019,
- son expert-comptable lui a indiqué qu'elle ne pouvait plus récupérer la Tva correspondant à l'année 2018 du fait du délai de forclusion et a confirmé ce risque de non déductibilité par attestation,
- les versements opérés au titre des années 2019 et 2020 ont été opérés à titre gracieux,
- Mme [T] [C] tente d'opérer une confusion entre le caractère hors taxe des honoraires perçus par l'agence sur la base duquel est calculé le pourcentage dû à l'agent commercial et les factures effectivement émises par l'agent immobilier qui au titre de ses obligations comptables doit facturer ou non la Tva à l'agence immobilière au regard de ses revenus annuels,
- le mandat d'agent commercial ne prévoyait pas que la Tva devait être facturée par l'agent commercial, cette facturation dépendant du montant des revenus annuels de l'agent,
- le prix des prestations a été convenu d'un commun accord entre les parties et il ne peut dès lors être imposé à la société Sixtine Immobilier des factures rectificatives unilatéralement établies par Mme [T] [C],
- l'administration fiscale retient que le prix convenu sans indication de la Tva doit toujours être considéré comme toutes taxes comprises et le redevable légal de la Tva ne peut pas exiger de l'autre partie qu'elle supporte la charge de la Tva, la facture rectificative doit être calculée à l'intérieur du prix versé au prestataire,
- elle n'est donc pas tenue de faire droit à la demande de Mme [T] [C] visant à émettre des factures rectificatives pour obtenir en sus le paiement de la Tva,
- le jugement doit donc être annulé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2018.
Elle ajoute qu'elle souhaite obtenir la preuve que l'intégralité des sommes qu'elle a versée à Mme [T] [C] a été reversée à l'administration fiscale.
Sur les demandes relatives au droit de suite, elle fait valoir que :
- le droit de suite mentionné dans le protocole n'inclut que les ventes définitivement conclus dans le délai de 6 mois, c'est-à-dire avant le 17 janvier 2021, et qui ont été réalisées principalement par l'activité de Mme [T] [C] au cours de son contrat de mandat,
- en effet, le protocole mentionne un droit de suite sur une liste de mandats et renvoie donc nécessairement à la définition du droit de suite de l'article L134-7 du code commerce prévoyant que la vente doit être principalement due à l'activité de l'agent commercial au cours du contrat d'agence,
- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal de commerce, en l'absence de précision dans le protocole transactionnel, au regard de la jurisprudence et des mentions du mandat d'agent commercial, le droit de suite ne s'applique qu'aux ventes définitivement conclues dans le délai de 6 mois, c'est-à-dire celles concrétisées par la signature d'un acte authentique,
- elle a payé à Mme [T] [C] les sommes dues au titre du droit de suite pour les ventes effectivement conclues dans le délai et faisant suite à son travail prépondérant,
- s'agissant des autres mandats, soit la vente est intervenue postérieurement au délai de 6 mois, soit aucune vente n'a eu lieu, soit elle ne résulte pas du travail prépondérant de Mme [T] [C],
- le protocole ne prévoit aucunement que le droit de suite serait dû automatiquement pour les mandats visés par le protocole.
Sur les demandes de transmission de documents, elle relève qu'ils ont été transmis avant et pendant la première instance, qu'elle ne peut communiquer des courriers de résiliation qui n'existent pas, que Mme [T] [C] n'apporte aucun commencement de preuve de nature à démontrer que les mandats [V] [Z], [U], [O] et [M] ont été conclus.
Elle ajoute que le tribunal de commerce de Vienne n'a pas prononcé de condamnation au titre du mandat [K] et que la demande de Mme [T] [C] au titre du mandat [K] est donc irrecevable.
Prétentions et moyens de Mme [T] [C]
Dans ses conclusions remises le 2 juin 2023, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2019,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la Sas Lauranne Immobilier pour les dossiers [V] 287 et [H],
Y ajoutant,
- condamner la société Sixtine Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 24.833,75 euros au titre des commissions dues,
A titre subsidiaire,
- condamner la société Sixtine Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour les mandats [V] 387 et [H],
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] suivant la signification de la décision,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Sixtine Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- condamner la société Sixtine Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,
- condamner la société Sixtine Immobilier aux entiers dépens.
Sur la demande au titre de la Tva omise, elle fait valoir :
- que le Conseil d'Etat a considéré que le prix convenu au titre d'une opération n'est présumé toutes taxes comprises que dans l'hypothèse où aucune considération de fait ou de droit ne permet d'établir que les parties ont entendu traiter sur la base d'un prix hors taxe,
- la Cour de Justice de l'Union Européenne a confirmé que le délai de péremption du droit à déduction de la Tva devait commencer à courir à la date de la facture rectificative,
- au regard de l'article 9 du mandat d'agent commercial, les parties ont calculé le montant des commissions hors taxes,
- les montants facturés par Mme [T] [C] étaient donc bien compris par les parties comme un montant hors taxe de sorte que la Tva qui s'y ajoute désormais est nécessairement due par la Sas Lauranne Immobilier,
- c'est d'ailleurs pour cette raison que la Sas Lauranne Immobilier a procédé au règlement de la Tva pour les années 2019 et 2020,
- l'attestation de l'expert-comptable de la Sas Lauranne Immobilier soutenant qu'il existe un risque de non déductabilité de la Tva n'a pas de valeur au regard de la jurisprudence applicable.
Sur sa demande au titre du droit de suite, elle expose que :
- à partir du moment où le compromis est signé par le vendeur et l'acquéreur, l'agent immobilier a effectivement droit à sa commission et le refus ultérieur des acquéreurs de réitérer la vente ne peut avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération,
- dans le cadre du protocole d'accord, les parties ont reconnu le travail préalable de Mme [T] [C] dans les mandats cités par la détermination d'un pourcentage sur la commission,
- dès lors, la première condition tenant à ce que la vente doit être principalement due à l'activité de l'agent commercial au cours du contrat d'agence est remplie,
- la remise en cause de cette reconnaissance reviendrait à méconnaître l'accord conclu,
- par ailleurs, la rémunération au titre du droit de suite est due dès lors que le compromis a été signé avant le 17 janvier 2021,
- la Sas Lauranne Immobilier est donc redevable au titre du mandat 287 [V] de la somme de 14.620 euros correspondant à 50% de la commission perçue par l'agence telle que prévue au protocole, au titre du mandat [H] de la somme de 9.750 euros correspondant à 50% de la commission perçue par l'agence telle que prévue au protocole et au titre du mandat [K] de la somme de 463,75 euros puisque son taux de commissionnement devait passer à 75 % au-delà de 75.000 euros de chiffre d'affaire, condamnation omise par le tribunal,
- s'agissant des mandats [V] [Z] 526, [M] 526, [U] 598 et [O] 591, la condamnation du tribunal à lui transmettre tout document justifiant de la résiliation est fondée puisque la Sas Lauranne Immobilier n'en a jamais justifié.
Motifs de la décision
I - Sur la demande d'annulation du jugement
Si la Sas Lauranne Immobilier sollicite l'annulation du jugement dans le dispositif de ses conclusions, les moyens qu'elle développe le sont en vue d'une infirmation du jugement en ce qu'elle critique la motivation du tribunal tant sur le plan du fondement juridique que des faits.
Elle ne soutient en revanche ni un non respect du contradictoire, ni une absence de motivation.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d'annulation du jugement.
II - Sur la demande d'infirmation
1/ Sur la demande au titre de la Tva concernant l'année 2018
Le prix convenu au titre d'une opération est présumé toutes taxes comprises dès lors qu'aucune considération de fait ou de droit ne permet d'établir que les parties ont entendu traiter sur la base d'un prix hors taxe.
Ainsi, lorsqu'un assujetti réalise une affaire moyennant un prix convenu qui ne mentionne aucune Tva, dans des conditions qui ne font pas apparaître que les parties seraient convenues d'ajouter au prix stipulé, un supplément de prix égal à la Tva applicable à l'opération, la taxe due au titre de cette affaire est assise sur une somme égale à ce prix, diminué notamment du montant de cette même taxe. Cette règle d'assiette demeure applicable même lorsque le fournisseur n'a pas facturé de manière distincte la taxe dont il sera redevable à raison de l'opération, et le fait qu'il n'en ait pas spontanément acquitté le montant au Trésor ne modifie pas les règles de calcul de ces droits.
En l'espèce, dans le cadre de sa vérification, l'administration fiscale a ainsi calculé la Tva sur les commissions versées par la société Lauranne Immobilier diminuées du montant de cette même taxe.
Le mandat d'agent commercial prévoit au titre des commissions la perception d'un pourcentage sur le montant des honoraires effectivement perçus par l'agence. Cette seule stipulation ne permet pas de considérer que les parties ont expressément convenu d'ajouter au prix mentionné, en cas d'assujettissement à la Tva de l'opération, un supplément de prix égal au montant de la Tva.
Dès lors, les factures adressées par Mme [T] [C] à la Sas Lauranne Immobilier sont toutes taxes comprises à défaut d'élément permettant de combattre cette présomption.
En conséquence, Mme [T] [C] ne peut exiger de la Sas Lauranne Immobilier le paiement d'une somme égale au montant de la Tva qu'elle doit acquitter au Trésor.
Le fait que la Sas Lauranne Immobilier a accepté de régler la Tva au titre des années 2019 et 2020 dans un cadre amiable ne permet pas de combattre cette présomption.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à payer à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2018.
Mme [T] [C] sera déboutée de cette demande.
2/ Sur le droit de suite
Aux termes de l'article L.134-7 du code de commerce, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque dans les conditions prévues à l'article L.134-6 l'ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l'agent commercial avant la cessation du contrat d'agence.
L'article 10 du mandat d'agent commercial immobilier conclu entre les parties stipule qu'en cas de cessation du mandat et quelle qu'en soit la cause, l'agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l'article 9 sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de six mois suivant la date de cessation définitive et qui seront la suite du travail de prospection effectué pendant l'exécution de son mandat.
Le protocole d'accord signé par les parties le 6 juillet 2020 stipule en son article 3 intitulé 'Contrepartie' que le mandant s'engage à un droit de suite de six mois auprès de Mme [T] [C] s'organisant de la façon suivante :
Concernant les mandats apportés par la Sas Lauranne Immobilier Pietrapolis à Mme [T] [C] :
Mandat 387 [V]: 50%
Mandat 526 [V] [Z]: 50%
Mandat 526 [M]: 50%
Mandat 388 [V]: 50%
Concernant les mandats en cours :
Mandat 590 [F]: 65%
Mandat 615 [K]: 65%
Mandat 598 [U] [Y]: 60%
Mandat [O] 591: 60%
Mandat 605 [Adresse 5]: 50%.
Le protocole ajoute que concernant les mandats de G [B], la somme de 2.708,33 euros devra être alloué à Mme [T] [C] au regard de son travail sur le mandat précité.
Dès lors, comme relevé par l'intimée et retenu par le tribunal, les parties se sont accordées dans le protocole sur les affaires considérées comme étant la suite du travail de prospection effectué par Mme [T] [C] pendant l'exécution de son mandat en énumérant précisément dix mandats et en fixant pour ces affaires un pourcentage sur la commission.
Contrairement à ce que soutient la Sas Sixtine Immobilier, Mme [T] [C] n'a pas à démontrer dans le cadre de l'exécution du protocole que les opérations pour lesquelles elle sollicite une commission au titre du droit de suite sont principalement dues à son activité au cours du contrat d'agence puisque les parties ont déjà déterminé dans le protocole les affaires concernées.
S'agissant de l'évènement déclenchant le paiement de la commission, le protocole n'apporte aucune précision.
L'article 9 du mandat d'agent commercial immobilier stipule que les commissions ne sont acquises qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après la signature de l'acte authentique, lorsque l'agence aura elle-même perçu sa propre rémunération.
L'article 10 relatif au droit de suite prévoit que l'agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l'article 9 sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de 6 mois suivant la date de cessation définitive.
Le contrat d'agence commerciale prévoit donc que l'affaire doit avoir été conclue de façon définitive soumettant même ce caractère définitif à la signature de l'acte authentique.
Concernant le mandat [V] 287, l'acte authentique a été passé le 12 février 2021, soit postérieurement au délai de 6 mois s'achevant le 17 janvier 2021.
L'acte régularisé le 5 novembre 2020 est une promesse unilatérale de vente stipulant que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l'option. Il est ajouté que l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me [A].
Dès lors, il n'est pas établi que la conclusion définitive de la vente a eu lieu dans le délai de 6 mois suivant la date de cessation définitive du contrat.
Concernant le mandat [H], il n'est pas contesté que l'acte authentique a été reçu le 28 janvier 2021 postérieurement au délai de 6 mois.
L'acte régularisé le 6 novembre 2020 est une promesse unilatérale de vente stipulant que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l'option. Il est ajouté que l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me [E].
Il n'est donc pas démontré un accord définitif sur la chose et le prix dans le délai de 6 mois, l'acte du 6 novembre 2020 ne constituant qu'une promesse.
En conséquence, faute pour Mme [T] [C] d'établir que la condition du droit de suite s'agissant des mandats [V] 287 et [H] est remplie, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H] et en ce qu'il a condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement.
Mme [T] [C] sera déboutée de ces demandes.
Concernant le mandat [K] pour lequel Mme [T] [C] sollicite une somme complémentaire de 463,75 euros au motif que son taux de commissionnement est de 75% au delà d'un chiffre d'affaires annuel de 75.000 euros, la cour observe que l'intimée n'a formé aucun appel incident et s'est contentée de solliciter la confirmation de la décision.
En tout état de cause, le protocole d'accord prévoit un taux de commissionnement de 65% et non pas de 75% pour le mandat [K].
Mme [T] [C] ne peut voir prospérer sa demande au titre du mandat [K].
S'agissant des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O], le tribunal a retenu exactement que la société Lauranne Immobilier n'a pas justifié de la résiliation de ces mandats.
L'appelante ne produit en effet qu'un courrier adressé à ses clients les sollicitant afin qu'ils confirment que leur bien n'a pas été vendu et qu'elle n'a pas reçu de commission sans toutefois produire la moindre réponse de ceux-ci.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à transmettre à Mme [T] [C] tous justificatifs utiles justifiant la résiliation des mandats [V] [Z] 526, [M], [U] et [O] sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du jugement.
Mme [T] [C] qui succombe pour partie en appel sera condamnée aux entiers dépens et à payer la somme de 2.000 euros à la société Sixtine Immobilier au titre des frais irrépetibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déboute la société Sixtine Immobilier de sa demande d'annulation du jugement du 20 octobre 2022.
Infirme le jugement du 20 octobre 2022 en ce qu'il a :
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise sur 2018,
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à verser à Mme [T] [C] la rémunération prévue au protocole d'accord du 6 juillet 2020 sur le montant des commissions facturées par la société Lauranne Immobilier dans les dossiers [V] 287 et [H],
- condamné la Sas Lauranne Immobilier à transmettre à Mme [T] [C] les factures émises pour ces deux mandats sous une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suite à la signification du présent jugement.
Le confirme en ses autres dispositions.
Statuant à nouveau et ajoutant,
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier de lui payer la somme de 5.052 euros au titre de la Tva omise en 2019.
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier de lui verser le montant des commissions dans les dossiers [V] 287 et [H].
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier à lui payer la somme de 24.833,75 euros.
Déboute Mme [T] [C] de sa demande de condamnation de la société Sixtine Immobilier à lui transmettre les factures émises pour les mandats [V] 287 et [H].
Condamne Mme [T] [C] aux dépens d'appel.
Condamne Mme [T] [C] à payer à la société Sixtine Immobilier la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépetibles d'appel.
SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente