CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 26 septembre 2024, n° 21/14475
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2024
N°2024/343
Rôle N° RG 21/14475 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHAL
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
C/
S.A.S. FONCIA OTIM
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 27 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00512.
APPELANTE
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIERE - LEANDRI IMMOBILIERE dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié , demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
S.A.S. FONCIA OTIM Venant aux droits d'OTIM IMMOBILIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier présent lors du prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a élu lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 le cabinet OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic.
Lors de l'assemblée générale du 12 juin 2018, le cabinet OTIM IMMOBILIER n'était pas renouvelé, le cabinet [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE lui succédant.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] mettait en demeure le cabinet OTIM IMMOBILIER d'avoir à lui rembourser le montant des honoraires facturés du 1er avril 2018 au 31 juillet 2018 et le solde de certaines factures.
Cette mise en demeure demeurait infructueuse.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE a assigné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de voir condamner cette dernière, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de :
- la somme de 9.099,43 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2018
- la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- les dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 15 juin 2021.
Le syndicat des copropriétaires de de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
La SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER concluait au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE et demandait au tribunal de le condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Suivant jugement contradictoire en date du 27 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* condamné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER au paiement de la somme de 343,04 euros.
* condamné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné le SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître BAILLON -PASSE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la procédure.
Suivant déclaration en date du 13 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER demande à la cour de :
* constater que c'est en faisant une exacte appréciation des dispositions de l'article 29 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967 et des conditions de révocation du syndic telles qu'éditées par le titre 3 du contrat du 26 juin 2017 et la résolution n°7 de l'AG du 26 juin 2017, que les juges du fond ont conclu d'une part que le contrat devait prévaloir sur ladite assemblée générale, que d'autre part la date de fin de mandat du cabinet OTIM devait être fixée au 12 juin 2018 date à laquelle le cabinet LEADRI a été élu.
Que c'est à donc à juste titre que le syndicat a été débouté de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* confirmer en conséquence purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de Marseille en date du 27 juillet 2021.
Statuant à nouveau.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître GUEDJ sur ses offres de droit.
À l'appui de ses demandes, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER fait valoir qu'elle a perdu la gestion de la copropriété le 12 juin 2018 et qu'elle était dès lors fondée à percevoir ses honoraires jusqu'à cette date, son mandat expirant le 31 décembre 2018.
Elle précise que le litige est né précisément de cette date de fin de mandat car le procès verbal d'assemblée générale du 26 juin 2017 avait prévu une date au 31 mars 2018, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER ayant facturé du 1er avril au 31 juillet de cette même année.
Elle rappelle qu'elle disposait d'un contrat signé et validé en assemblée générale mentionnant la date du 31 décembre 2018 comme fin de mandat.
Elle soutient que ce contrat est opposable à chaque copropriétaire et ne saurait être écarté au profit de la date mentionnée par erreur au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2017 à savoir 31 mars 2018.
Aussi elle maintient que ce contrat prévaut sur le procès-verbal d'assemblée générale du 26 juin 2017. Par ailleurs elle précise qu'aux termes des conditions de révocation du syndic telles que prévues par le contrat et les résolution n°7 du procès-verbal litigieux , son mandat se terminait à la date du 12 juin 2018.
La SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER rappelle que le contrat de syndic du 26 juin 2017 prévoyait une rémunération forfaitaire payable d'avance selon une périodicité trimestrielle au profit du syndic.
Elle ajoute avoir perçu à ce titre pour la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 la somme de 10.'945,50 €, précisant que le tribunal a jugé, à bon droit, que du 12 juin au 30 juin 2018 elle ne pouvait revendiquer des honoraires à hauteur de 2.189,16 €.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens ,le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE demande à la cour de :
* réformer le jugement du 27 juillet 2021 en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
À titre principal.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
À titre subsidiaire
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER aux entiers dépens.
À l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE soutient que c'est le procès-verbal de l'assemblée générale qui conditionne la validité de la durée du mandat du syndic et non ce que ce dernier a écrit unilatéralement dans un document qui n'est au demeurant pas un contrat.
Elle rappelle que l'assemblée générale s'est prononcée pour un contrat expirant le 31 mars 2018 de sorte que la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER n'avait aucun mandat de gestion au-delà de l'habilitation donnée par l'assemblée générale.
Il souligne qu'il ne s'agit nullement d'une erreur, ce procès-verbal n'ayant jamais été contesté; au contraire, ce dernier a été notifié et devenu par la suite définitif.
Aussi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE maintient que la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER ne pouvait prétendre à des honoraires dans la mesure où son mandat arrivait à son terme au 31 mars 2018.
******
L'ordonnance a été prononcée le 5 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.
******
1°) Sur la durée du mandat de gestion du Cabinet OTIM IMMOBILIER
Attendu qu'il résulte de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 que 'le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.
Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.
La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.'
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE verse aux débats le contrat de syndic signé entre OTIM IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires en date du 26 juin 2017 dans lequel il est mentionné au paragraphe 2 intitulé -Durée du contrat- que ce dernier est conclu pour une durée de 17 mois; qu'il commencera le 26 juin 2017 pour se terminer le 31/12/2018 au plus tard et qu'il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.
Qu'il convient de relever qu'aucune des pages de ce document n'est paraphée, qu'il n'est pas signé par les parties en dessous du paragraphe 12 intitulé - COMPETENCE- mais signé par ces dernières en dessous du paragraphe 13 intitulé- ENGAGEMENTS DU SYNDIC-ETHIQUE-
Que cependant il est mentionné dans la convocation à l'assemblée générale du 26 juin 2017 dans son ordre du jour au point n°7 intitulé -Désignation d'OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic et approbation de son mandat (selon contrat joint à la convocation de la présente assemblée générale) 'article 25
L'assemblée générale après en avoir délibéré désigne le cabinet OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété. Le présent contrat est conclu pour un exercice comptable à partir du jour de l'assemblée générale du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018 (date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de 6 mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.) Dans le cas où les copropriétaires ne souhaiteraient pas renouveler le contrat D'OTIM IMMOBILIER à l'issue d'un exercice comptable, le présent contrat se terminera par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignera un nouveau syndic sans aller au terme des 6 mois complémentaires du contrat (article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).
Les honoraires pour la mission courante s'élèvent à 49.'470,62 € pour l'exercice présent dont TVA à 20 % '
Que cette résolution a été votée en ces termes lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 comme cela résulte du procès-verbal.
Que OTIM IMMOBILIER soutient que le procès verbal comprend une erreur sur la durée de son mandat.
Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé aux termes d'un arrêt en date du 17 avril 1991 que si le contrat comportait quant à lui toutes les précisions requises par les textes, il revenait au juge d'interpréter de manière souveraine les décisions de l'assemblée lorsqu'elles sont équivoques ou ambiguës et ce sous réserve de dénaturation.
Que dans un arrêt en date du 15 décembre 2016 , la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré que le juge pouvait, à bon droit, rectifier une mention du procès-verbal affecté d'une erreur matérielle, la preuve du contenu réel de la décision pouvant être établi par tout moyen.
Qu'ainsi au titre des imprécisions, il est possible de citer le procès-verbal d'assemblée générale qui ne mentionne pas la durée du mandat du syndic, de même que le contrat n'est pas contresigné, ou encore, les honoraires du syndic ne sont pas circonscrits dans le temps.
Qu'il s'en suit que lorsque le procès-verbal d'assemblée générale est imprécis, le juge a un pouvoir d'interprétation en se fondant sur les éléments factuels.
Que si en revanche, le juge parvient à trouver des indices sur la durée initialement voulue par les copropriétaires, dans ce cas le contrat sera délimité.
Qu'au-delà les honoraires du syndic ne seront pas dus.
Qu'ainsi la jurisprudence fait valoir la volonté contractuelle des copropriétaires.
Attendu qu'en l'espèce il y a lieu de relever que la convocation avec l'ordre du jour mentionne la même durée que celle portée au procès verbal de l'assemblée générale.
Que par ailleurs il convient de souligner que la résolution de l'assemblée génrale du 26 juin 2017 est particulièrement détaillée quant à la durée du mandant de OTIM IMMOBILIER à la différence de celle du 30 mai 2016 laquelle dans son article intitulé - Désignation d'OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic et approbation de son mandat- avait désigné ledit cabinet pour une durée de 1 an se terminant au plus tard le 30 mai 2017.
Qu'au contraire lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 il était clairement mentionné dans le procès verbal que le contrat était conclu pour un exercice comptable du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018, date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de six mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.
Qu'il est également indiqué que si les copropriétaires ne souhaitaient pas renouveler le contrat à l'issue d'un exercice comptable, ce contrat se terminerait par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignerait un nouveau syndic sans aller au terme des six mois complémentaires du contrat.
Que non seulement ce procès verbal n'a jamais été rectifié, mais est devenu définitif à la suite de sa notification.
Que dés lors il ressort clairement de ces éléments que les copropriétaires ont déterminé avec précision la durée du contrat du syndic pour un exercice comptable du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018, date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de six mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.
Qu'il était également précisé que dans le cas où les copropriétaires ne souhaiteraient pas renouveler le contrat d'OTIM IMMOBILIER à l'issue d'un exercice comptable, le présent contrat se terminera par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignera un nouveau syndic sans aller au terme des 6 mois complémentaires du contrat (article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).
Qu'il n'est pas contesté par les parties qu'un nouveau syndic le cabinet [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE a été désigné lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 12 juin 2018, le contrat de syndic signé prévoyant que le mandat débutera le 12 juin 2018 pour se terminer le 30 juin 2019.
Qu'ainsi l'appelant ne peut valabement soutenir que le mandat du contrat d'OTIM IMMOBILIER a pris fin le 31 mars 2018 puisqu'il résulte du procès-verbal de l'assemble générale en termes clairs et non ambigus que si les copropriétaires ne souhaitaient pas renouveler le contrat à l'issue d'un exercice comptable, ce contrat se terminerait par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignerait un nouveau syndic sans aller au terme des six mois complémentaires du contrat.
Qu'ainsi il convient de constater que le mandat d'OTIM IMMOBILIER a pris fin au 12 juin 2018.et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
2° ) Sur la demande de remboursement des honoraires
Attendu que l'article 1302 du code civil dispose que 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.'
Qu'il résulte des dispositions de l'article 1302-1 dudit code que 'celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.'
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le contrat de syndic du 26 juin 2017 prévoyait une rémunération forfaitaire payable d'avance selon une périodicité trimestrielle au profit du syndic.
Que le procès verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2017 mentionnait que les honoraires pour la mission courante s'élèvaient à 49.'470,62 € pour l'exercice présent dont TVA à 20 %
Que toutefois il résulte des courriers échangés entre les parties et notamment d'un courrier en date du 21 décembre 2017 du cabinet d'OTIM IMMOBILIER que ce dernier a décidé en accord avec le conseil syndical de ramener le montant de ses honoraires de base de 49.'470,62 € TTC à la somme de 43.782 € TTC.
Attendu qu'il résulte de l'extrait du Grand livre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] que le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER a perçu pour la période du 1er octobre 2017 au 11 juillet 2018 la somme de 30.'587,4 31 € TTC et plus particulièrement pour la période litigieuse du 1er avril 2018 au 30 juin 2018, la somme de 10.'945,50 €.
Que toutefois dans la mesure où le contrat de ce dernier a pris fin le 12 juin 2018 , le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER ne pouvait percevoir d'honoraire pour la période allant du 13 juin au 30 juin 2028.
Qu'ainsi, comme parfaitement exposé dans le jugement querellé, le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER restait devoir au titre des honoraires indûment perçus la somme de 2.189,16 euos.
Qu'il est par ailleurs acquis aux débats que ce dernier a déjà versé au syndicat des copropriétaires la somme de 3.238,50 € au titre des honoraires perçus indûment.
Que dès lors il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande tendant à voir condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à lui payer la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE aux dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE à payer à la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire en date du 27 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE à payer à la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2024
N°2024/343
Rôle N° RG 21/14475 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHAL
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
C/
S.A.S. FONCIA OTIM
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 27 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00512.
APPELANTE
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIERE - LEANDRI IMMOBILIERE dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié , demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
S.A.S. FONCIA OTIM Venant aux droits d'OTIM IMMOBILIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 6] - [Localité 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier présent lors du prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a élu lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 le cabinet OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic.
Lors de l'assemblée générale du 12 juin 2018, le cabinet OTIM IMMOBILIER n'était pas renouvelé, le cabinet [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE lui succédant.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] mettait en demeure le cabinet OTIM IMMOBILIER d'avoir à lui rembourser le montant des honoraires facturés du 1er avril 2018 au 31 juillet 2018 et le solde de certaines factures.
Cette mise en demeure demeurait infructueuse.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE a assigné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de voir condamner cette dernière, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de :
- la somme de 9.099,43 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2018
- la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- les dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 15 juin 2021.
Le syndicat des copropriétaires de de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
La SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER concluait au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE et demandait au tribunal de le condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Suivant jugement contradictoire en date du 27 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* condamné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER au paiement de la somme de 343,04 euros.
* condamné la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné le SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître BAILLON -PASSE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la procédure.
Suivant déclaration en date du 13 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER demande à la cour de :
* constater que c'est en faisant une exacte appréciation des dispositions de l'article 29 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967 et des conditions de révocation du syndic telles qu'éditées par le titre 3 du contrat du 26 juin 2017 et la résolution n°7 de l'AG du 26 juin 2017, que les juges du fond ont conclu d'une part que le contrat devait prévaloir sur ladite assemblée générale, que d'autre part la date de fin de mandat du cabinet OTIM devait être fixée au 12 juin 2018 date à laquelle le cabinet LEADRI a été élu.
Que c'est à donc à juste titre que le syndicat a été débouté de sa demande en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* confirmer en conséquence purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de Marseille en date du 27 juillet 2021.
Statuant à nouveau.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître GUEDJ sur ses offres de droit.
À l'appui de ses demandes, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER fait valoir qu'elle a perdu la gestion de la copropriété le 12 juin 2018 et qu'elle était dès lors fondée à percevoir ses honoraires jusqu'à cette date, son mandat expirant le 31 décembre 2018.
Elle précise que le litige est né précisément de cette date de fin de mandat car le procès verbal d'assemblée générale du 26 juin 2017 avait prévu une date au 31 mars 2018, la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER ayant facturé du 1er avril au 31 juillet de cette même année.
Elle rappelle qu'elle disposait d'un contrat signé et validé en assemblée générale mentionnant la date du 31 décembre 2018 comme fin de mandat.
Elle soutient que ce contrat est opposable à chaque copropriétaire et ne saurait être écarté au profit de la date mentionnée par erreur au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2017 à savoir 31 mars 2018.
Aussi elle maintient que ce contrat prévaut sur le procès-verbal d'assemblée générale du 26 juin 2017. Par ailleurs elle précise qu'aux termes des conditions de révocation du syndic telles que prévues par le contrat et les résolution n°7 du procès-verbal litigieux , son mandat se terminait à la date du 12 juin 2018.
La SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER rappelle que le contrat de syndic du 26 juin 2017 prévoyait une rémunération forfaitaire payable d'avance selon une périodicité trimestrielle au profit du syndic.
Elle ajoute avoir perçu à ce titre pour la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2018 la somme de 10.'945,50 €, précisant que le tribunal a jugé, à bon droit, que du 12 juin au 30 juin 2018 elle ne pouvait revendiquer des honoraires à hauteur de 2.189,16 €.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens ,le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE demande à la cour de :
* réformer le jugement du 27 juillet 2021 en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE en paiement de la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
À titre principal.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
À titre subsidiaire
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER aux entiers dépens.
À l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE soutient que c'est le procès-verbal de l'assemblée générale qui conditionne la validité de la durée du mandat du syndic et non ce que ce dernier a écrit unilatéralement dans un document qui n'est au demeurant pas un contrat.
Elle rappelle que l'assemblée générale s'est prononcée pour un contrat expirant le 31 mars 2018 de sorte que la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER n'avait aucun mandat de gestion au-delà de l'habilitation donnée par l'assemblée générale.
Il souligne qu'il ne s'agit nullement d'une erreur, ce procès-verbal n'ayant jamais été contesté; au contraire, ce dernier a été notifié et devenu par la suite définitif.
Aussi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE maintient que la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER ne pouvait prétendre à des honoraires dans la mesure où son mandat arrivait à son terme au 31 mars 2018.
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L'ordonnance a été prononcée le 5 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.
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1°) Sur la durée du mandat de gestion du Cabinet OTIM IMMOBILIER
Attendu qu'il résulte de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 que 'le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.
Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.
La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.'
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE verse aux débats le contrat de syndic signé entre OTIM IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires en date du 26 juin 2017 dans lequel il est mentionné au paragraphe 2 intitulé -Durée du contrat- que ce dernier est conclu pour une durée de 17 mois; qu'il commencera le 26 juin 2017 pour se terminer le 31/12/2018 au plus tard et qu'il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.
Qu'il convient de relever qu'aucune des pages de ce document n'est paraphée, qu'il n'est pas signé par les parties en dessous du paragraphe 12 intitulé - COMPETENCE- mais signé par ces dernières en dessous du paragraphe 13 intitulé- ENGAGEMENTS DU SYNDIC-ETHIQUE-
Que cependant il est mentionné dans la convocation à l'assemblée générale du 26 juin 2017 dans son ordre du jour au point n°7 intitulé -Désignation d'OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic et approbation de son mandat (selon contrat joint à la convocation de la présente assemblée générale) 'article 25
L'assemblée générale après en avoir délibéré désigne le cabinet OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété. Le présent contrat est conclu pour un exercice comptable à partir du jour de l'assemblée générale du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018 (date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de 6 mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.) Dans le cas où les copropriétaires ne souhaiteraient pas renouveler le contrat D'OTIM IMMOBILIER à l'issue d'un exercice comptable, le présent contrat se terminera par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignera un nouveau syndic sans aller au terme des 6 mois complémentaires du contrat (article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).
Les honoraires pour la mission courante s'élèvent à 49.'470,62 € pour l'exercice présent dont TVA à 20 % '
Que cette résolution a été votée en ces termes lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 comme cela résulte du procès-verbal.
Que OTIM IMMOBILIER soutient que le procès verbal comprend une erreur sur la durée de son mandat.
Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé aux termes d'un arrêt en date du 17 avril 1991 que si le contrat comportait quant à lui toutes les précisions requises par les textes, il revenait au juge d'interpréter de manière souveraine les décisions de l'assemblée lorsqu'elles sont équivoques ou ambiguës et ce sous réserve de dénaturation.
Que dans un arrêt en date du 15 décembre 2016 , la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré que le juge pouvait, à bon droit, rectifier une mention du procès-verbal affecté d'une erreur matérielle, la preuve du contenu réel de la décision pouvant être établi par tout moyen.
Qu'ainsi au titre des imprécisions, il est possible de citer le procès-verbal d'assemblée générale qui ne mentionne pas la durée du mandat du syndic, de même que le contrat n'est pas contresigné, ou encore, les honoraires du syndic ne sont pas circonscrits dans le temps.
Qu'il s'en suit que lorsque le procès-verbal d'assemblée générale est imprécis, le juge a un pouvoir d'interprétation en se fondant sur les éléments factuels.
Que si en revanche, le juge parvient à trouver des indices sur la durée initialement voulue par les copropriétaires, dans ce cas le contrat sera délimité.
Qu'au-delà les honoraires du syndic ne seront pas dus.
Qu'ainsi la jurisprudence fait valoir la volonté contractuelle des copropriétaires.
Attendu qu'en l'espèce il y a lieu de relever que la convocation avec l'ordre du jour mentionne la même durée que celle portée au procès verbal de l'assemblée générale.
Que par ailleurs il convient de souligner que la résolution de l'assemblée génrale du 26 juin 2017 est particulièrement détaillée quant à la durée du mandant de OTIM IMMOBILIER à la différence de celle du 30 mai 2016 laquelle dans son article intitulé - Désignation d'OTIM IMMOBILIER en qualité de syndic et approbation de son mandat- avait désigné ledit cabinet pour une durée de 1 an se terminant au plus tard le 30 mai 2017.
Qu'au contraire lors de l'assemblée générale du 26 juin 2017 il était clairement mentionné dans le procès verbal que le contrat était conclu pour un exercice comptable du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018, date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de six mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.
Qu'il est également indiqué que si les copropriétaires ne souhaitaient pas renouveler le contrat à l'issue d'un exercice comptable, ce contrat se terminerait par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignerait un nouveau syndic sans aller au terme des six mois complémentaires du contrat.
Que non seulement ce procès verbal n'a jamais été rectifié, mais est devenu définitif à la suite de sa notification.
Que dés lors il ressort clairement de ces éléments que les copropriétaires ont déterminé avec précision la durée du contrat du syndic pour un exercice comptable du 26 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2018, date de clôture comptable de l'exercice en cours, prolongé de six mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d'une assemblée générale.
Qu'il était également précisé que dans le cas où les copropriétaires ne souhaiteraient pas renouveler le contrat d'OTIM IMMOBILIER à l'issue d'un exercice comptable, le présent contrat se terminera par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignera un nouveau syndic sans aller au terme des 6 mois complémentaires du contrat (article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).
Qu'il n'est pas contesté par les parties qu'un nouveau syndic le cabinet [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE a été désigné lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 12 juin 2018, le contrat de syndic signé prévoyant que le mandat débutera le 12 juin 2018 pour se terminer le 30 juin 2019.
Qu'ainsi l'appelant ne peut valabement soutenir que le mandat du contrat d'OTIM IMMOBILIER a pris fin le 31 mars 2018 puisqu'il résulte du procès-verbal de l'assemble générale en termes clairs et non ambigus que si les copropriétaires ne souhaitaient pas renouveler le contrat à l'issue d'un exercice comptable, ce contrat se terminerait par anticipation le jour de l'assemblée générale qui désignerait un nouveau syndic sans aller au terme des six mois complémentaires du contrat.
Qu'ainsi il convient de constater que le mandat d'OTIM IMMOBILIER a pris fin au 12 juin 2018.et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
2° ) Sur la demande de remboursement des honoraires
Attendu que l'article 1302 du code civil dispose que 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.'
Qu'il résulte des dispositions de l'article 1302-1 dudit code que 'celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.'
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le contrat de syndic du 26 juin 2017 prévoyait une rémunération forfaitaire payable d'avance selon une périodicité trimestrielle au profit du syndic.
Que le procès verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2017 mentionnait que les honoraires pour la mission courante s'élèvaient à 49.'470,62 € pour l'exercice présent dont TVA à 20 %
Que toutefois il résulte des courriers échangés entre les parties et notamment d'un courrier en date du 21 décembre 2017 du cabinet d'OTIM IMMOBILIER que ce dernier a décidé en accord avec le conseil syndical de ramener le montant de ses honoraires de base de 49.'470,62 € TTC à la somme de 43.782 € TTC.
Attendu qu'il résulte de l'extrait du Grand livre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] que le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER a perçu pour la période du 1er octobre 2017 au 11 juillet 2018 la somme de 30.'587,4 31 € TTC et plus particulièrement pour la période litigieuse du 1er avril 2018 au 30 juin 2018, la somme de 10.'945,50 €.
Que toutefois dans la mesure où le contrat de ce dernier a pris fin le 12 juin 2018 , le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER ne pouvait percevoir d'honoraire pour la période allant du 13 juin au 30 juin 2028.
Qu'ainsi, comme parfaitement exposé dans le jugement querellé, le Cabinet d'OTIM IMMOBILIER restait devoir au titre des honoraires indûment perçus la somme de 2.189,16 euos.
Qu'il est par ailleurs acquis aux débats que ce dernier a déjà versé au syndicat des copropriétaires la somme de 3.238,50 € au titre des honoraires perçus indûment.
Que dès lors il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE de sa demande tendant à voir condamner la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER à lui payer la somme de 8.756,39 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 septembre 2018.
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE aux dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE à payer à la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire en date du 27 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE à payer à la SAS FONCIA OTIM, venant aux droits de OTIM IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIER-LEANDRI IMMOBILIERE aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,