CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 septembre 2024, n° 20/02914

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Par acte notarié du 5 décembre 2014, M. [F] [J] et Mme [G] [I] ont vendu un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 9] à Mme [E] épouse [O] [D] et M. [H] [O] [D] (ci-après les consorts [O] [D]).

En cours de procédure, par acte du 14 février 2023, les consorts [O] [D] ont vendu leur bien.

Les consorts [O] [D] se plaignants de divers désordres (isolation, étanchéité, évacuation des eaux usées) ont, par acte du 16 octobre 2015, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne afin qu'une mesure d'expertise soit ordonnée :

- M. [J] et Mme [I],

- La société Axa France IARD en qualité d'assureur de la SARL BTD intervenue pour effectuer des travaux d'isolation dans l'appartement antérieurement à la vente,

- Mme [R] en qualité de gérante de la SCI du Canal qui avait vendu le bien à M. [J] et Mme [I] en 2010,

- Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier,

- La SARL étanchéité qui était également intervenue sur l'appartement avant la vente.

Par actes des 9 et 13 septembre 2015, M. [J] et Mme [I] ont fait assigner en référé aux fins d'ordonnance d'expertise commune Maître [M] en qualité de liquidateur de la société Ferry Fermeture et son assureur la SMABTP.

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2015, la mission d'expertise était ordonnée et M. [S] [X] était désigné en qualité d'expert pour y procéder et la jonction des procédures était prononcée.

Le rapport d'expertise a été déposé le 21 novembre 2016.

Par acte du 28 avril 2017, les consorts [O] [D] ont fait assigner M. [J] et Mme [I] et la société Axa France IARD aux fins d'obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par acte du 16 octobre 2017, M. [J] et Mme [I] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Narbonne Mme [R] et la SCI du Canal aux fins de les garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Narbonne a:

- Déclaré l'action des consorts [O] [D] non prescrite ;

- Déclaré l'action des consorts [O] [D] au titre des vices cachés recevable ;

- Déclaré que la société BTD est constructeur en application des articles 1792 et suivants du code civil ;

- Condamné la société Axa France IARD, assureur de la société BTD aujourd'hui disparue à la suite d'une liquidation judiciaire, au paiement des sommes suivantes :

o 16 020 euros (13 520 + 2 500) au titre des nécessaires travaux de reprise, réparation et réfection de l'isolation du mur séparatif ;

o 1 883 euros (1 700 + 1 125) x 2/3) au titre de la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice matériel subi du fait de l'absence d'isolation ;

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande de condamnation de M. [J] et Mme [I] en application des articles 1792 et suivants du code civil au titre de la reprise pour réfection de l'isolation de la menuiserie de la chambre n° 3, au titre de la reprise de la menuiserie pour réfection de l'isolation de l'accès terrasse n° 3, au titre de la reprise pour isolation du tableau électrique, au titre de la reprise de l'étanchéité de la terrasse ;

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie d'éviction ;

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie des vices cachés ;

- Condamné la société Axa France Iard seule au paiement de la somme de 4 000 euros à Mme [E] et M. [O] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté Axa France IARD de sa demande de garantie à hauteur de 66 % à l'encontre de M. [J] et Mme [I] ;

- Débouté Axa France IARD de sa demande d'opposition de sa franchise contractuelle réindexée ;

- Rejeté la demande de Mme [R] et de la SCI du Canal au titre des annexes au rapport d'expertise du 21 novembre 2016 comme non fondée ;

- Débouté Mme [R] et la SCI du Canal de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code civil ;

- Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de 50 % des condamnations énoncées ;

- Condamné la société Axa France IARD aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 16 juillet 2020, les consorts [O] [D] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande de condamnation de M. [J] et Mme [I] en application des articles 1792 et suivants du code civil au titre de la reprise pour réfection de l'isolation de la menuiserie de la chambre n° 3, au titre de la reprise de la menuiserie pour réfection de l'isolation de l'accès terrasse n° 3, au titre de la reprise pour isolation du tableau électrique, au titre de la reprise de l'étanchéité de la terrasse ;

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie d'éviction ;

- Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie des vices cachés ;

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 mai 2024, les consorts [O] [D] demandent à la cour d'appel de :

- Infirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire sur les points contestés ;

Statuant à nouveau :

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement des sommes de 600 euros, 240 euros, 235 euros et 250 euros au titre de la réparation des défauts d'isolation affectant la chambre n° 3 et la terrasse n° 3 sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement de la somme de 2 853,51 euros au titre du dol résultant de la dissimulation de la non-concordance de la surface annoncée avec celle déclarée fiscalement, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil ;

A titre subsidiaire :

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement de la somme de 2 853,51 euros au titre de la garantie d'éviction en application des articles 1626 et suivants du code civil;

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de réduction du prix de vente au titre des vices cachés en application des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil ;

En tout état de cause :

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum M. [J] et Mme [I] aux entiers dépens de la procédure.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 15 mai 2024, les consorts [J]-[I] demandent à la cour d'appel de :

- Confirmer le jugement du 28 mai 2020 en ce qu'il a :

o Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande de condamnation de M. [J] et Mme [I] en application des articles 1792 et suivants du code civil au titre de la reprise pour réfection de l'isolation de la menuiserie de la chambre n° 3, au titre de la reprise de la menuiserie pour réfection de l'isolation de l'accès terrasse n° 3, au titre de la reprise pour isolation du tableau électrique, au titre de la reprise de l'étanchéité de la terrasse;

o Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie d'éviction ;

o Déclaré l'action des consorts [O] [D] au titre des vices cachés recevable ;

- A défaut, réformer le jugement sur ces points ;

- Confirmer le jugement du 28 mai 2020 en ce qu'il a :

o Débouté Mme [E] et M. [O] [D] de leur demande au titre de la garantie des vices cachés ;

o Débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- Juger que les consorts [J]-[I] ne peuvent être considérés comme constructeurs en vertu des articles 1792 et " 1992-1 deuxièmement " du code civil ;

- Juger en outre que les désordres invoqués par les consorts [O] [D] ne peuvent être considérés comme des désordres soumis au régime de l'article 1792 du code civil ;

- Juger que les consorts [O] [D] ne démontrent nullement que les consorts [J]-[I] ont commis un dol lors de la signature de l'acte du 5 décembre 2014 tant au titre de la fosse sceptique qu'au titre des taxes foncières et des taxes d'habitation ;

- Juger, si l'action au titre des vices cachés est déclarée recevable, que les consorts [O] [D] ne démontrent nullement que l'immeuble acquis par acte du 5 décembre 2014 est affecté d'un vice caché ;

- Juger qu'en tout état de cause les consorts [O] [D] ne démontrent nullement que les conditions de la notion de dol et que les conditions de la notion de vice caché sont remplies et peuvent être opposées aux consorts [J]-[I] ;

- Juger en outre que les consorts [O] [D] ne démontrent nullement un préjudice imputable aux consorts [J]-[I] à hauteur des sommes réclamées ;

- Débouter les consorts [O] [D] de toutes leurs demandes ;

- Condamner les consorts [O] [D] à payer aux consorts [J]-[I] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire si par impossible des sommes sont mises à la charge de M. [J] et Mme [I] :

- Juger que Mme [R] a commis une faute et un abus de droit dans le cadre de la gestion de la fosse septique ;

- Juger que le comportement de Mme [R] est à l'origine de la procédure engagée par les consorts [O] [D] ;

- Juger que la SCI du Canal a commis une faute dans l'exécution des travaux du mur séparatif et du doublage ;

- Juger que la faute commise par la SCI du Canal est à l'origine du désordre invoqué par les époux [O] [D] ;

- Juger que le comportement de Mme [R] est à l'origine de la procédure engagée par les consorts [O] [D] ;

- Condamner Mme [R] et la SCI du Canal à relever et garantir les consorts [J]-[I] ;

- Condamner Mme [R] et la SCI du Canal à payer toutes sommes pouvant être mises à la charge des consorts [J]-[I] ;

- Débouter Mme [R] et la SCI du Canal de toutes leurs demandes ;

Si Mme [R] et la SCI du canal sont mises hors de cause :

- Juger que leur mise en cause n'est nullement abusive ou dilatoire ;

- Débouter sur ce point toutes demandes de dommages et intérêts formées par la SCI du Canal et Mme [R] ;

- Condamner Mme [R] et la SCI du Canal à payer aux consorts [J]-[I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les consorts [O] [D] à tous les dépens;

Si par impossible les dépens sont mis à la charge des consorts [J]-[I] :

- Juger que les dépens ne pourront pas porter sur la procédure de première instance et sur les frais d'expertise judiciaire, lesquels ont été mis à la charge d'Axa France IARD par le jugement dont appel, jugement devenu définitif à l'égard d'Axa France IARD, laquelle n'est pas concernée par la procédure d'appel.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 10 juin 2021, Mme [R] et la SCI du Canal demandent à la cour d'appel de :

- Infirmer le jugement du 28 mai 2020 en ce qu'il :

o N'ordonne pas la mise hors de cause de Mme [R] et de la SCI du Canal ;

o Déboute Mme [R] et la SCI du Canal de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

o N'écarte pas des débats les annexes au rapport d'expertise ;

Statuant à nouveau :

- Ecarter des débats les annexes au rapport d'expertise ;

- Ordonner la mise hors de cause de Mme [W] et la SCI du Canal ;

- Condamner les consorts [J]-[I] à verser la somme de 5 000 euros à Mme [R] et la SCI du Canal au titre de dommages et intérêts au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

- Débouter les consorts [J]-[I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [R] ou la SCI du Canal;

- Débouter toute partie de toute demande dirigée contre Mme [R] ou la SCI du Canal ;

- Condamner solidairement les consorts [J]-[I] à payer à Mme [R] et la SCI du Canal la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les consorts [J]-[I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La clôture de l'instruction est intervenue le 28 mai 2024.

MOTIFS

I. Sur la responsabilité des consorts [J]-[I]

A. En raison des désordres relatifs à l'isolation et l'étanchéité (1792 et 1792-1 c. civ.)

Il sera noté, comme le souligne le tribunal, que les travaux d'isolation ont été réalisés par la société BTD, elle a donc la seule qualité de constructeur et sa responsabilité est engagée au titre de son devoir de conseil pour n'avoir pas alerté les consorts [J]-[I], maître d'ouvrage, sur les interstices entre les panneaux séparatifs en bois, les vides entre les blocs de maçonnerie, à leur intersection avec les pièces de charpente et aux ponts thermiques inévitables ;

De plus, l'expert propose diverses solutions pour parvenir à la réparation de ce désordre et notamment des travaux à effectuer depuis le lot de Mme [L], qui n'est pas dans la cause.

Dès lors, le jugement de premier instance sera confirmé ainsi que pour les menuiseries de la chambre n° 3, de la terrasse n° 3 et du tableau électrique, les consorts [J]-[I] seront totalement hors de cause, n'étant pas propriétaires du logement à cette époque.

Enfin, les consorts [O] [D] ont accepté d'acquérir le bien après avoir été informés de l'absence d'assurance dommage-ouvrage et des conséquences du défaut d'assurance, dès lors ils ne peuvent reprocher une faute liée au défaut d'assurance ;

B. En raison de la non-conformité du réseau d'assainissement (1116 anc., 1626 c. civ.)

Le tribunal a débouté les consorts [O] [D] au titre de la garantie contre l'éviction et estime que les acquéreurs qui ont été informés par l'indication dans le contrat de vente de l'existence d'un contrôle ayant conclu à la non-conformité générale de l'installation ne peuvent se prévaloir de la responsabilité du vendeur au titre de la garantie contre l'éviction.

En effet, il apparaît que le rapport SPANC Grand [Localité 9] du 13 mars 2013 concluait sans équivoque du caractère non conforme de l'installation d'assainissement. Ce document a été joint à l'acte de vente du 5 décembre 2014 entre les consorts [J] -[I] et [O] [D] et l'acte authentique en page 22 rappelle clairement cette situation : " ce contrôle a établi la non-conformité de l'installation. L'acquéreur déclare prendre acte des conclusions de ce contrôle ".

Ainsi les consorts [O] [D] avaient la connaissance qu'ils achetaient un immeuble avec un réseau d'eau non conforme après un contrôle par l'organisme compétent, cette situation et cette information vont bien au-delà de la simple application d'une clause générale de non garantie des vices cachés : en ce domaine aucune dissimulation ne peut être reprochée aux consorts [J]-[I]. Cet achat impliquait donc que les acquéreurs devaient mettre en place des travaux de rénovation de ce réseau, l'expert proposant deux solutions dont l'une était de partager un système d'assainissement avec Mme [R].

Dès lors les éléments du dol ne sont pas constitués à savoir que des man'uvres ou des mensonges et une déloyauté sont inexistants à l'égard des vendeurs ni l'application d'une garantie contre l'éviction; les prix de vente ayant donc inclut l'existence d'un réseau d'évacuation des eaux usées non conforme à remettre en état.

Le jugement sera confirmé.

C. En raison de la non-concordance de la surface annoncée avec celle déclarée à l'administration fiscale

1. Au titre du dol

Le tribunal n'a pas statué sur ce point, alors que les consorts [O] [D] estiment que les vendeurs ont sciemment dissimulé aux acquéreurs qu'ils n'avaient pas procédé à la déclaration de travaux auprès de l'administration fiscale et que cette discordance avait une incidence non négligeable sur la taxe foncière et la taxe d'habitation.

Qu'en réalité les acquéreurs estiment avoir acheté un immeuble plus grand que ce qu'il n'était déclaré auprès des services fiscaux qui ont estimé nécessaire d'augmenter le montant des taxes. Or il s'avère que les vendeurs leur ont communiqué les taxes d'habitation et foncières réglées et ils ont d'ailleurs majoré dans l'acte de vente la surface à 193,77 m2 alors qu'ils avaient acheté cet immeuble auprès de la SCI du Canal pour 131,12 m2, il n'est donc démontré de man'uvres dolosives ayant vicié le consentement des acquéreurs.

2. Au titre de la garantie des vices cachés

Le tribunal a rejeté la demande en restitution d'une partie du prix fondée sur le vice caché car il n'est pas démontré en quoi la différence de surface annoncée et déclarée aux services fiscaux rend l'immeuble acquis impropre à sa destination, la différence entre la surface réelle de l'appartement qui a été déclarée à l'acte de vente et celle qui a été déclarée à l'administration fiscale ne constituerait pas un vice caché.

Les consorts [O] [D] font remarquer que le fait de subir annuellement un surcoût au titre de la taxe foncière et de la taxe d'habitation ne permet pas de jouir de la chose comme initialement espéré et en diminue l'usage de telle sorte que si l'acheteur en avait eu connaissance, il en aurait donné un prix moindre.

Les consorts [J]-[I] soulèvent l' irrecevabilité de cette demande en présence d'une clause de non-garantie, mais pertinemment le premier juge a estimé cette demande recevable : l'application de la clause de non garantie à un vice caché étant un problème de fond.

L'existence d'un vice caché étant un préalable à l'application éventuelle de la clause de non garantie, il s'avère que cette majoration de taxes par les services fiscaux constitue un défaut de la chose vendue puisque les acquéreurs au lieu de payer une taxe de 1454 euros toutes taxes confondues, doivent régler 3497 euros par an, toutefois il est impossible de cumuler l'assiette de ces deux taxes :

- La taxe foncière correspond à une base d'imposition au regard de la surface de l'immeuble et donc au défaut de déclaration d'achèvement des travaux des consorts [J]

- La taxe d'habitation ( aujourd'hui supprimée pour une résidence principale) correspond à la situation de chaque foyer fiscal et ne concerne donc pas les consorts [J].

Ainsi ce n'est qu'un surcoût de 1174 euros par an réglé par les consorts [O] [D] ce qui correspond à la surface déclarée dans l'acte, mais non déclarée à l'administration fiscale, simple conséquence d'une superficie de 199,44 m2 hors loi Carrez alors que dans le cadre de cette vente, les consorts [O] [D] avaient eu connaissance des nombreux travaux effectués dans l'immeuble par la production de factures ( maçonnerie/rénovation/étanchéité) et ont finalement revendu ce bien pour 410 000 euros en déclarant une surface de 195,06 m2.

Cette chronologie et les surfaces explicitées dans les divers actes authentiques ne caractérisent pas un vice caché c'est-à-dire rendant impropre à l'usage la chose vendue ou en diminuant son usage.

II. Sur la mise en cause de Mme [R] et de la SCI du Canal

L'appel en garantie de Mme [R] et la SCI du canal est subsidiaire, dès lors elles seront mis hors de cause.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur les annexes au rapport d'expertise

Il s'avère que Mme [R] a bien été destinataire des annexes ayant participé à l'expertise, la SCI du Canal n'étant pas partie à l'expertise.

Le débouté de cette demande sera confirmé.

B. Sur les dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Le tribunal estime que Mme [R] et la SCI n'ont pas apporté la preuve du caractère dilatoire ou abusif de l'action des consorts [J]-[I].

Il sera souligné que dès le rapport d'expertise aucun élément de responsabilité n'était démontré à l'égard de Mme [R] dans les désordres objet du litige, mais son opposition à utiliser son réseau d'évacuation d'eaux usées l'a impliqué dans la chronologie des désordres examinés par l'expert, dès lors l'abus de droit n'est pas caractérisé, les consorts [J]--[I] pouvant solliciter un appel en garantie éventuel.

C. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les consorts [J] [I], succombants, seront condamnés à payer à Mme [R] et la SCI du Canal la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens exposés.

Les consorts [O] [D], succombants à titre principal, seront condamnés à payer aux consorts [J] [I] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Narbonne du 28 mai 2020.

Y ajoutant

Met hors de cause Mme [R] et la SCI du Canal.

Condamne les consorts [J] [I], à payer à Mme [R] et la SCI du Canal la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens exposés

Condamne les consorts [O] [D], à payer aux consorts [J] [I] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.