CA Douai, 2e ch. sect. 2, 26 septembre 2024, n° 23/01849

FAITS ET PROCÉDURE :

Par un acte notarié du 2 avril 2019, la société JCC a consenti à M. [F] une promesse de bail commercial portant sur la cellule n° 1 A du bâtiment 1 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], le projet du locataire étant qu'y soit exploitée une discothèque.

La promesse a été levée par un acte notarié du 5 décembre 2019, le bail précisant que les locaux étaient destinés à « l'activité de danse et de spectacle», pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2019, moyennant un loyer annuel progressif (30 000 euros HT la première année, 36 000 euros la deuxième et 39 000 euros à compter de la troisième) payable trimestriellement d'avance, et une provision sur charges de 900 euros HT par trimestre.

À compter du mois de juin 2020, le locataire a cessé de payer les loyers et provisions sur charges, en arguant d'une impossibilité d'exploiter les lieux en raison des conditions locatives et de la crise sanitaire liée au Covid 19.

Le 5 janvier 2021, la SCI a délivré à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 16 905,87 euros.

Le 16 mars 2021, contestant ce commandement, M. [F] a assigné la SCI aux fins de condamnation à effectuer des travaux dans les locaux, qu'il soit dit que les loyers et charges ne sont pas dus depuis la prise d'effet du bail et que soit prononcée la nullité du commandement du 5 janvier 2021.

Par un jugement du 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- rejeté la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir de M. [F] ;

- condamné le société JCC à mettre en conformité le mur séparatif et à équiper les locaux loués des installations nécessaires à leur approvisionnement en électricité et en eau, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 200 euros par jours de retard à l'expiration de ce délai ;

- condamné la société JCC au remboursement de la somme de 15 000 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- prononcé la nullité du commandement du 5 janvier 2021 ;

- condamné la société JCC aux dépens et au paiement d'une indemnité procédurale de 1 000 euros.

Le 17 avril 2023, la société JCC a relevé appel de ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 janvier 2024, la société JCC demande à la cour de :

Vu le bail commercial du 5 décembre 2019,
Vu l'article 1103, 1104, 1224 et 1227 du code civil

- infirmer le jugement entrepris en tous ses chefs (listés dans le dispositif de ses écritures) ;

Et statuant à nouveau,

- déclarer M. [F] irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, en sa demande de nullité du commandement de payer du 5 janvier 2021 ;

Sur le fond,

- juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle, au regard des stipulations du bail et des éléments non pris en compte par le jugement du 30 novembre 2022 ;

- En conséquence, condamner M. [F] à payer à lui payer la somme de 42 454,03 euros, avec intérêts au taux légal majoré de trois points commençant à courir à compter de la date d'exigibilité, pour se terminer à la date de leur parfait règlement ;

- juger M. [F] a manqué gravement et de manière répétée à ses obligations contractuelles ;

- En conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail les liant ;

- ordonner l'expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- condamner M. [F] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, égale à la somme de 17 820 euros par trimestre, ou 5 940 euros par mois ;

- juger que la somme de 8 250 euros versée par M. [F] à titre de dépôt de garantie lui restera acquise en totalité à titre de dommages et intérêts ;

- dire que les sommes porteront intérêts au taux légal majoré de trois points commençant à courir à compter de la date d'exigibilité, pour se terminer à la date de leur parfait règlement ;

En toute hypothèse,

- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes ;

- le condamner à lui payer une somme de 10 000 euros à titre d'indemnité procédurale, ainsi qu'aux dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 octobre 2023, M. [C] demande à la cour de :

Vu (notamment) les articles 1719 et 1103 du code civil, les articles 1722, 1219, 1302 et suivants de ce code, et l'article 1104 de ce code,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- rejeter toutes les demandes de la société JCC ;

- condamner la société JCC à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnité procédurale, ainsi qu'aux dépens.

MOTIFS :

A- Sur la demande de travaux formée par le locataire sur le fondement du non-respect de l'obligation de délivrance par la SCI

M. [F] soutient que :

- la particularité du bail est qu'il porte sur une fraction de bâtiment qui n'avait pas été antérieurement délimitée et n'était pas un établissement recevant du public ; le bailleur s'est donc engagé à édifier un mur séparatif coupe-feu ;

- en tant que preneur, lui-même s'est « classiquement » engagé à prendre à sa charge les transformations nécessitées par son activité, ainsi que les travaux de mise aux normes non assimilables à des grosses réparations - limite imposée par l'article R. 145-35, 2° du code de commerce ; il a ainsi consenti à prendre en charge les travaux d'aménagement intérieur de la discothèque, tels que la création d'une issue de secours et d'un lanterneau supplémentaire ;

- les stipulations du bail ne déchargent pas la SCI de son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage convenu de discothèque et salle de danse, ce qui implique a minima que le mur séparatif soit conforme à la réglementation et que les locaux soient approvisionnés en eau et électricité (p. 11 des conclusions) ;

- la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ce que les locaux loués ne sont pas raccordés au réseau d'eau potable, ni « sérieusement » raccordés au compteur électrique, ni équipés d'une installation électrique « sérieuse et conforme » à la réglementation ; c'est à tort que la bailleresse objecte que ces problèmes auraient été rapidement résolus après son courriel à lui du 27 mai 2020, alors que l'édification du mur séparatif, en décembre 2019 et janvier 2020, l'a privé d'accès aux compteurs d'eau et d'électricité ;

- s'agissant de la « problématique électricité » : jusqu'à la pose du sous-compteur, le 12 novembre 2020, lui, locataire, a été dépendant du voisin chez lequel se situe le compteur principal et l'installation d'alors ne suffisait pas à poursuivre normalement les travaux d'aménagement ; depuis le 12 novembre 2020, a été installée une simple prise monophasée de 16 ampères, ce qui n'a pas définitivement réglé le problème, cette prise étant insuffisante et le local demeurant dépourvu de tableau électrique et de réseau électrique ; cette « installation de fortune » ne permet pas d'approvisionner les éclairages du plafond, d'allumer les projecteurs extérieurs, ou encore d'installer l'alarme à incendie nécessaire à l'obtention de l'autorisation d'ouverture de l'établissement ;

- s'agissant de la « problématique de conformité du mur séparatif » : ce mur n'étant pas conforme aux normes de sécurité, la commission communale refusera d'autoriser l'ouverture de la discothèque ; en appel, la SCI ne démontre pas que ce mur soit un coupe-feu de deux heures, ni ne justifie de travaux ; ce manquement à l'obligation de délivrance reste donc d'actualité et lui, preneur, n'a pu terminer ses travaux d'aménagement de la discothèque ;

- c'est donc à raison que le premier juge a condamné la SCI à réaliser les travaux décrits dans l'ordonnance entreprise.

La SCI conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, en faisant notamment valoir (pp. 11 à 13) que :

- le bail a transféré sur le preneur la charge des travaux de mise en conformité et de transformation des locaux loués par des clauses expresses, claires et non équivoques ;

- la jurisprudence est favorable à de telles clauses dès lors qu'elles sont expresses ;

- le jugement est critiquable en ce qu'il fait fi de la loi des parties sur ce point ;

- elle « satisfait à son offre probatoire à établir le transfert exprès des travaux et obligations de mise en conformité des locaux sur le preneur » (p. 10 de ses conclusions) ;

- s'agissant de la « problématique eau » (pp. 11-12) : le premier juge n'a pas tenu compte des échanges entre les parties. Depuis le 16 juin 2020, elle, bailleresse, a remédié à la difficulté, le preneur disposant de son propre compteur d'eau. De surcroît, elle a traité les difficultés de consommation d'eau au cours des travaux d'aménagement du preneur, lequel ne peut donc se prévaloir d'aucun préjudice ;

- sur la « problématique électricité » (p. 12) : les motifs du jugement entrepris sont erronés à un double titre. D'une part, est produite une attestation de conformité de l'installation électrique de consommation ; d'autre part, le bail a transféré sur le preneur la charge des travaux de mise en conformé des locaux à l'exploitation de son activité ;

- concernant la « problématique mur coupe-feu » : elle, bailleresse, justifie de la conformité de ce mur, après les travaux du 1er mars 2022 ;

- il est donc démontré que l'ensemble des travaux de mise en conformité à l'activité prévue au bail incombaient non au bailleur mais au preneur, et, en outre, qu'ils ont été réalisés antérieurement au délibéré (30 novembre 2022) ; il appartenait au preneur de faire toutes diligences pour l'obtention des autorisations requises en matière d'établissement recevant du public (ERP) (p. 13).

Réponse de la cour :

Il résulte de l'article 1719, 1° et 2°, du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Il s'ensuit qu'en principe, en exécution de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui, le bailleur est tenu, pendant tout le cours du bail, d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat.

Selon une jurisprudence constante, les travaux prescrits par l'autorité administrative - autrement dit les travaux de mise en conformité - se rattachent à l'obligation de délivrance (v. not. : Civ. 3e, 28 janv. 2021, n° 20-13854 ; Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15901).

En conséquence, le bailleur est, en principe, tenu de vérifier que les diverses autorisations nécessaires pour l'exercice de l'activité projetée sont réunies, que les réglementations administratives sont respectées (Civ. 3e, 26 mars 1997, n° 95-14.103, publié) et que les conditions imposées par les règlements pour exercer l'activité prévue sont remplies (Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 11-28170, publié).

Il a ainsi déjà été jugé que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, doit réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur, même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail (Civ. 3e, 4 juill. 2019, n° 18-17107).

Cependant, par exception, la jurisprudence admet qu'une clause du bail mette à la charge du preneur les obligations de réparation liées à la vétusté du bien loué, les travaux de mise aux normes de sécurité, les travaux nécessaires au maintien du bien en conformité à l'usage pour lequel il a été loué, ou, de manière générale, tous les travaux prescrits par une autorité administrative.

Les clauses transférant sur le locataire une partie de l'obligation de délivrance sont néanmoins très encadrées par la jurisprudence. Ainsi :

- la clause de transfert ne peut pas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble (v. par ex. : Civ. 3e, 9 juill. 2008, n° 07-14631, publié) ;

- la clause doit être claire et précise quant à la nature des travaux mis à la charge du locataire, et sa portée être interprétée restrictivement (v. not. Civ. 3, 1er juin 2022, n° 21-14598). L'exigence d'une stipulation expresse du bail transférant certains travaux sur le preneur a notamment été rappelée concernant le coût de travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique (Civ. 3e, 11 oct. 2018, n° 17-18553).

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de la promesse de bail du 2 avril 2019, du bail du 5 décembre 2019, du dossier de demande d'autorisation d'aménagement d'une discothèque signé par M. [F] le 29 août 2019 et du dossier de demande de déclaration préalable établi par la SCI le 20 mai 2020, que les parties se sont entendues pour que soit donnée en location à M. [F] une partie seulement de la cellule n° 1-A localisée au rez-de-chaussée d'un bâtiment existant, initialement à usage de bureaux, de manière à ce que le local loué soit exploité pour une activité de « salle de danse et de spectacle » - autrement dit de discothèque.

Cette mise à disposition impliquait que la partie donnée en location à M. [F] soit délimitée, et ainsi isolée de la « cellule » voisine exclue du bail, au moyen d'un mur de séparation coupe-feu, que la SCI s'est engagée à édifier dans la promesse de bail, laquelle précise, en page 8, dans la clause « transformations » :

Le propriétaire s'engage à réaliser pour le début du bail la construction du mur de séparation (minimum coupe-feu 1/2 heure).

Selon le bail, ce mur a été édifié par la SCI, cet acte précisant, en page 8, § 2, que :

Le bailleur promettant précise qu'il n'a pas fait de travaux les trois années précédentes à l'exclusion de la construction d'un mur de séparation (minimum coupe-feu 1/2 heure) telle que prévue à la promesse de bail signée le 2 avril 2019.

S'agissant des « charges et conditions » du bail (v. pp. 6 et 7 de cet acte), cet acte contient les clauses suivantes, invoquées par la SCI (v. ses conclusions, p. 3) mais partiellement reproduites :

Entretien-Réparations - Le bailleurs aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. [...]

Il est précisé qu'aux termes des dispositions des 1° et 2° de l'article R. 145-35 du code de commerce [...] ne peuvent être imputés au locataire :

' les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil [...] ;

' les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1°.

Transformations- Le preneur aura à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. [...]

Mises au normes - Par dérogation à l'article 1719 alinéa premier du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes de sécurité, d'accueil du public, d'accès des handicapés, d'hygiène, de salubrité spécifiques à son activité.

Il résulte de leurs conclusions respectives que les parties coïncident sur le fait que, au début du bail, les lieux loués ne comportaient ni compteur électrique ni compteur d'eau, ce dont M. [F] s'est plaint auprès de la bailleresse dans un courriel du 27 mai 2020.

Ces éléments sont, au demeurant, corroborés par le procès-verbal établi par un commissaire de justice le 12 juin 2020, à la demande de M. [F] : cette pièce révèle qu'à cette date, les locaux loués ne bénéficiaient d'aucune alimentation électrique, le local n'étant raccordé au réseau électrique qu'au moyen d'un simple câble sortant d'un mur, câble au bout duquel était reliée une prise électrique sur laquelle se trouvait branchée une multiprise, elle-même reliée à un autre câble allant jusqu'à l'espace de bureau dans lequel se trouvait une autre multiprise.

En premier lieu, concernant le problème lié à l'approvisionnement des locaux en électricité, l'attestation de conformité de l'installation électrique datée du 26 octobre 2020, produite par la SCI, ne permet pas de démontrer que les locaux loués à M. [F] étaient dotés d'une installation suffisante. Le caractère non probant de cette pièce est d'ailleurs corroboré par les propres affirmations de la SCI, selon laquelle l'installation des compteurs individuels au sein des différentes cellules est intervenue ultérieurement, « en novembre-décembre 2020 » (cf. p. 4, §1 de ses écritures).

Plus encore, selon un autre procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 27 janvier 2021, si un compteur a été installé dans les lieux depuis le 12 novembre 2020, il n'y avait, au jour des constatations de l'huissier, toujours pas de tableau électrique ni de réseau permettant d'éclairer le local. Le locataire était donc contraint de brancher un câble au niveau des plombs du disjoncteur pour alimenter une multiprise et ainsi réaliser les aménagements intérieurs des locaux.

En deuxième lieu, s'agissant de la question de l'approvisionnement des locaux en eau, la SCI ne démontre pas, au moyen de la pièce n° 6 qu'elle invoque (p. 3 de ses conclusions), que les compteurs d'eau auraient été individualisés entre ses différents locataires au 18 juin 2020 ; à cette date, elle a seulement fait appel à un organisme afin que cette individualisation soit effective.

Il ressort du procès-verbal de constat précité du 27 janvier 2021 que les locaux n'étaient dotés d'aucun point d'eau. La seule gaine bleue pendant à l'arrière d'une cloison comportait deux vannes d'arrêt qui, une fois actionnées, ne permettaient pas de faire couler d'eau. M. [F] précisait ainsi au commissaire de justice devoir se rendre chez ses voisins pour s'approvisionner en eau, de manière à pouvoir réaliser les travaux d'aménagement des locaux. Aucun compteur individuel n'était visible à l'extérieur de ces derniers.

La SCI ne combat ces constatations et déclarations par aucune pièce probante.

La cour estime que, contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne résulte pas clairement et précisément des stipulations expresses du bail, précédemment reproduites, que l'intention des parties eût été de mettre à la charge du locataire le coût des travaux d'approvisionnement des lieux loués en eau et en électrique « de base », c'est-à-dire dus à tout locataire au titre de l'obligation de délivrance. Ces travaux incombent, dès lors, au bailleur indépendamment de la destination des lieux loués et, partant, abstraction faite des normes spécifiques exigées pour l'exploitation d'une discothèque.

Dès lors, faute pour la SCI de démontrer, au moyen des pièces versées aux débats, qu'elle aurait, à ce jour, remédié à ce défaut de délivrance de locaux permettant l'usage convenu dans le bail, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à équiper les locaux loués des installations nécessaires à leur approvisionnement en électricité et en eau, dans un certain délai, sous astreinte.

En dernier lieu, quant à la difficulté liée au mur séparatif coupe-feu, M. [F] ne disconvient pas de ce que la SCI a fait réaliser cet ouvrage, ce que confirme d'ailleurs le procès-verbal de constat du 27 janvier 2021 qu'il verse aux débats. Toutefois, l'intimé prétend que ce mur n'est pas conforme aux normes de sécurité en vigueur pour pouvoir exploiter une discothèque (v. p. 13 de ses conclusions).

Il est démontré, par plusieurs pièces versées aux débats, en particulier par les procès-verbaux établis par la commission de sécurité les 29 octobre 2019 et 22 septembre 2020 (pièces n° 10 et 11 de l'intimé), que, pour les établissements destinés à l'exploitation d'une discothèque, il est obligatoire d'édifier un mur séparatif coupe-feu de deux heures entre la « cellule » donnée à bail à M. [F] et la cellule voisine, non incluse dans le bail. La SCI ne le conteste d'ailleurs nullement.

Il résulte de la promesse de bail et du bail conclus entre les parties, d'une part, que l'intention de ces dernières était incontestablement de mettre à la charge du seul bailleur le coût de la construction d'un mur séparatif destiné à délimiter la partie de la cellule donnée à bail pour l'usage contractuellement convenu de discothèque. D'autre part, et en tout état de cause, aucune clause claire et précise du bail n'a mis expressément à la charge du preneur l'édification d'un mur séparatif coupe-feu de deux heures pour délimiter les lieux loués de la « cellule » exploitée par un tiers.

En l'absence de clause expresse contraire mettant à la charge du preneur l'édification d'un tel mur, il s'ensuit que l'édification d'un mur séparatif respectant la réglementation en vigueur pour l'exploitation d'une discothèque relève de l'obligation de délivrance incombant à la SCI, tenue de s'assurer de ce que la réglementation nécessaire à l'exercice de l'activité stipulée au bail est respectée.

En première instance, la SCI ne démontrait pas que le mur séparatif qu'elle avait construit répondait à la norme ci-dessus évoquée, M. [F] produisant ainsi un courriel de l'Apave du 1er janvier 2021 estimant que la paroi coupe-feu existante était incomplète. Toutefois, l'appelante produit, en cause d'appel, un « rapport de vérifications réglementaires après travaux » du 1er mars 2022, rédigé par la société BTP Consultants, organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d'accréditation), et ayant précisément pour objet de vérifier la conformité des travaux d'isolement réalisés par la SCI entre les deux cellules mitoyennes, l'une à usage de discothèque (soit celle objet du bail litigieux), l'autre à usage d'entrepôt artisanal.

A l'issue de ses vérifications réalisées le 28 février 2022, sur la solidité du mur comme sur sa résistance au feu, l'auteur de ce rapport a délivré, le 1er mars 2022, une attestation de contrôle technique relative à la solidité du mur, aux termes de laquelle il conclut que, concernant les parties neuves de la construction, « il n'a pas été émis d'avis défavorables sur la stabilité à froid de la construction dans les conditions normales d'utilisation ». Y est joint, en dernière page, un tableau récapitulatif précisant que la « tête de mur » et la couverture, construits dans un matériau dénommé « litafeu », présentent une « performance justifiée » de « CF 2h » - c'est-à-dire « coupe-feu deux heures », l'avis du consultant sur ce point étant exprimé par un « C », signifiant « conforme » - cette conformité étant, en l'occurrence, appréciée au regard de la réglementation applicable aux établissements recevant du public de 1re groupe, lequel inclut les discothèques.

La conformité du mur étant établie à la date du 1er mars 2022, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI à mettre cet ouvrage en conformité.

B- Sur les demandes en paiement des loyers et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail formées par la SCI, et la demande de remboursement des loyers formée par le preneur

La SCI soutient que :

' sur la demande en remboursement formée par le preneur :

- l'ensemble des travaux de mise en conformité à l'activité prévue incombaient au preneur, non au bailleur, et ils ont été réalisés « antérieurement au délibéré » (30 novembre 2022) ; il appartenait également au preneur de faire toutes diligences pour obtenir les autorisations requises en matière d'ERP ;

- dès lors, « aucun moyen sérieux ne justifiait le remboursement de la somme de 15 000 euros au preneur » (p. 13) ;

' sur la demande en paiement des loyers et charges (pp. 13 à 15) :

- la « justification Covid-19 [avancée par le preneur] fait franchement illusion » à présent ; la jurisprudence a tranché le débat sur l'exigibilité des loyers et charges pendant la période de cette pandémie, en jugeant que la mesure temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée ni n'est constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance ; le locataire n'est donc pas fondé à s'en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers ;

- M. [F] est donc redevable de la somme de 42 454,03 euros, selon le décompte joint ;

' sur la demande de résiliation judiciaire du bail (pp. 16-17) :

- elle est fondée sur les articles 1224 et 1227 du code civil ;

- en droit, l'insertion dans le bail d'une clause résolutoire ne prive pas le bailleur de son droit de demander la résiliation judiciaire pour le même manquement, à condition que les manquements du preneur soient de nature à justifier le prononcé de cette résiliation, ce qui suppose qu'ils revêtent une gravité suffisante ;

- les « discussions relatives à la sanction attachée au commandement pour des considérations d'immunité réglementaire et législative laissent intacte l'analyse du comportement du preneur face aux obligations auxquelles il est tenu par le bail »; il est démontré que le preneur s'est « éloigné de ses obligations » et a répété ses manquements (p. 16, point II-32) ;

- « les éléments débattus constituent une inexécution suffisamment grave » pour que, nonobstant la validité ou non du commandement 5 janvier 2021, la résiliation du bail soit prononcée ;

- au 20 juin 2023, le preneur doit la somme totale de 42 454,03 euros ;

- en outre, en application de l'article « clause résolutoire » du bail, qui fixe le montant de l'indemnité d'occupation forfaitaire majorée de 50 %, le preneur doit une indemnité d'occupation de 17 520 euros par trimestre, soit 5 940 euros par mois ;

- enfin, toujours en vertu de cette clause, il convient de dire que le montant du dépôt de garantie, versé par le preneur lors de son entrée dans les lieux (8 250 euros), restera acquis en totalité du bailleur.

En réponse, M. [F] soutient que :

' sur la demande en paiement des loyers et charges :

- au préalable (p. 14 de ses conclusions), les montants réclamés par la SCI sont inexacts : le loyer trimestriel est de 7 500 euros HT, et non 9 000 euros HT, et la provision sur charges de 900 euros, et non de 1 100 euros, par trimestre ;

- plus fondamentalement, les loyers et charges ne sont pas dus depuis la prise d'effet du bail, à plus forte raison pendant la période de fermeture administrative débutée le 15 mars 2020, et ce pour deux raisons : d'abord, les locaux loués ne sont toujours pas matériellement exploitables pour l'usage convenu ; ensuite, les locaux loués n'étaient pas « réglementairement exploitables » pour l'usage convenu ;

- sur la première raison : comme précédemment démontré, le bailleur, en violation de l'obligation de délivrance, n'a pas correctement édifié le mur séparatif indispensable pour lui permettre à lui, preneur, une jouissance privative, ni n'a « tiré les conséquences de cette séparation » en s'abstenant de lui fournir un accès « normal et dimensionné » à l'électricité et à l'eau, sans lesquels il est impossible d'achever les travaux d'aménagement de la discothèque et, a fortiori, de l'exploiter ; or, en droit, le preneur peut refuser de payer le loyer sur le fondement de l'exception d'inexécution lorsqu'il subit une impossibilité d'exploiter et, en l'espèce, les locaux n'ont jamais été ni ne sont toujours exploitables pour l'usage convenu ; par conséquent, lui, preneur, n'est pas tenu des loyers et charges réclamés par le bailleur et qu'il a indûment payés entre décembre 2019 et mai 2020, ce qui représente la somme indue de 15 000 euros HT, dont il est demandé le remboursement à la SCI ;

- sur la seconde raison : les locaux n'étaient pas réglementairement exploitables pour l'usage convenu depuis le 15 mars 2020, dès lors que l'interdiction réglementaire de recevoir du public, pendant la période de confinement due à l'épidémie de Covid-19, d'un côté, est assimilable à une perte partielle de la chose louée, de l'autre, « marque » l'inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur, ce qui permet l'exception d'inexécution ; celle-ci est opposable même lorsque l'inexécution est causée par la force majeure ;

' sur la demande de résiliation du bail (p. 28) : la SCI manquant à son obligation de délivrance, il est en droit d'opposer l'exception d'inexécution, puisqu'il ne peut toujours pas mettre en place son activité pour défaut de conformité ; le non-paiement des loyers ne peut donc être invoqué comme un manquement du preneur à ses obligations ni, partant, justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Réponse de la cour :

En droit, il est constant que le locataire est obligé de payer le prix du bail au terme convenu.

Par ailleurs, ainsi qu'il a été précédemment rappelé (cf. supra § A), il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui découle de la nature du contrat, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière. Cette obligation, qui lui impose de délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné, persiste pendant toute la durée du bail.

Selon la jurisprudence, le preneur peut opposer au bailleur l'exception d'inexécution et, partant, légitimement refuser de payer les loyers, si le manquement du bailleur a rendu les locaux impropres à l'usage auxquels ils sont destinés (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15923, publié).

Enfin, en cas de manquement du locataire à ses obligations, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail commercial sur deux fondements distincts : soit par l'effet d'une clause résolutoire stipulée au bail, soit en demandant la résiliation judiciaire du bail, dès lors que la stipulation d'une clause résolutoire ne prive pas son bénéficiaire de la faculté de demander la résiliation judiciaire du contrat (Civ. 3e, 26 nov. 1991, n° 91-10492, publié ; Civ. 3e, 10 déc. 2014, n° 13-27332). Le bailleur peut donc demander la résiliation du bail, à titre principal, sur le fondement de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la résiliation judiciaire.

En l'espèce, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé par le seul constat de l'absence d'approvisionnement conforme en eau et en électricité dans les lieux loués, pour les motifs ci-dessus développés. Ce manquement est établi depuis la prise d'effet du bail, le 1er décembre 2019, sans que la SCI établisse y avoir remédié depuis lors. M. [F] se trouve, de ce fait, dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués afin d'y exploiter une discothèque, usage auquel ils sont contractuellement destinés.

Par ces seuls motifs, et abstraction faite des moyens erronés, mais surabondants, invoqués par M. [F] quant aux effets des mesures réglementaires prises pendant la période de l'épidémie liée au Covid-19 sur son obligation à paiement des loyers, l'intimé est fondé à opposer à la SCI l'exception d'inexécution.

Il en découle plusieurs conséquences.

D'abord, le locataire est fondé :

- d'une part, à ne pas payer les loyers et charges convenus depuis le 1er décembre 2019, date de prise d'effet du bail, et jusqu'à ce jour ;

- d'autre part, à demander le remboursement des loyers qu'il a versés jusqu'en mai 2020, ce qui représente la somme totale de 15 000 euros hors taxes. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce second point.

Ensuite, ne sont pas fondées, et doivent donc être rejetées, les demandes la SCI tendant :

' à la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 42 454,03 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 juin 2023 ;

' au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, pour non-paiement de ces loyers et charges, aucun manquement grave ne pouvant être imputé au preneur, qui est en droit d'opposer l'exception d'inexécution ;

' à l'expulsion du locataire et à la condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation ;

' à ce qu'il soit dit que le dépôt de garantie de 8 250 euros restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, en application des stipulations du bail ;

' et à ce que les sommes allouées soient assorties des intérêts au taux légal majoré.

Il sera, sur tous ces points, ajouté au jugement entrepris, ces demandes nouvelles de la SCI, formées dans son premier jeu de conclusions d'appel, n'ayant pas été soumises au premier juge.

C- Sur la demande d'annulation du commandement du 5 janvier 2021 formée par le locataire

1°- Sur l'intérêt du locataire à demander l'annulation de ce commandement

La SCI soulève le défaut d'intérêt de M. [F] à demander l'annulation de ce commandement (pp. 7-8 de ses conclusions), pour les raisons suivantes :

- elle « ne conteste pas la véracité des élément produits par le preneur ; le commandement ne vise donc plus la clause résolutoire, le visa étant désormais, de plein droit, réputé non écrit à titre définitif, sans qu'il y ait besoin d'une action en constatation » (p. 7, dernier §) ;

- en effet, « si ce n'est par voie d'exception, sans acte positif du bailleur tendant à donner au visa une quelconque force, le preneur est nécessairement dépourvu d'intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile. Le bailleur serait d'ailleurs tout aussi incapable de renoncer à un visa inexistant » (p. 8).

M. [F] objecte, d'abord (p. 8 de ses conclusions), qu'il justifie d'un intérêt à agir en ce que, notamment :

- la SCI ne conteste pas qu'il bénéficie de l'immunité prévue par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et l'ordonnance du 15 mars 2020 ;

- si la SCI a visé la clause résolutoire dans le commandement litigieux, c'est qu'elle avait l'intention de s'en prévaloir et lui, locataire, ne pouvait laisser en l'état un tel acte, annonçant une probable action en résiliation du bail et expulsion ;

- le caractère réputé non écrit d'une stipulation ne dispense pas la partie y ayant intérêt de le faire constater par le juge compétent, nul ne pouvant se faire justice à soi-même ;

- ce que l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 répute non écrite est la clause résolutoire figurant dans le bail, et non le commandement la mettant en oeuvre ; il a donc bien intérêt à le faire annuler en ce qu'il met en oeuvre une clause résolutoire inexistante ;

- ce commandement met également en oeuvre la clause résolutoire pour des impayés relevant non de la loi du 14 novembre 2020 mais de l'ordonnance du 25 mars 2020, qui ne répute pas non écrite la clause résolutoire, même si elle exclut sa mise en oeuvre.

Réponse de la cour :

L'article 31 du code de procédure civile conditionne notamment la recevabilité d'une action en justice à l'intérêt à agir de la partie qui l'exerce. L'existence de l'intérêt à agir est appréciée souverainement par les juges du fond, indépendamment du bien-fondé de cette action, à la date à laquelle celle-ci a été formée.

En l'espèce, la cour déduit des conclusions de la SCI que le défaut d'intérêt à agir qu'elle oppose ne concerne que la demande de M. [F] tendant au prononcé du commandement de payer qu'elle, bailleresse, lui a délivré le 5 janvier 2021.

Dès lors que ce commandement vise la clause résolutoire stipulée au bail en cause, M. [F] dispose d'un intérêt évident à demander l'annulation de cet acte qui, s'il était fait droit à cette demande, se trouverait rétroactivement privé de tout effet, ce qui est donc favorable au locataire.

Il convient donc de rejeter la demande de la SCI tendant à ce qu'il soit jugé que M. [F] est irrecevable, faute d'intérêt, en sa demande de nullité de ce commandement. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce que, via son chef de dispositif rejetant la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir de M. [F], il a entendu rejeter cette cause d'irrecevabilité.

2°- Sur le bien-fondé de la demande d'annulation du commandement du 5 janvier 2021

Réponse de la cour :

Si, dans le dispositif de ses écritures d'appel, la SCI demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement du 5 janvier 2021 et, statuant de nouveau, qu'il soit jugé que M. [F] est irrecevable à agir en nullité de ce commandement, pour défaut d'intérêt à agir, en revanche, elle ne requiert nullement, dans ce dispositif, le rejet de cette demande sur le fond. Au surplus, la SCI n'articule, dans les motifs ses conclusions d'appel, aucune critique contre les motifs du jugement entrepris accueillant ce chef de demande, formée par M. [F].

Le jugement entrepris ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a annulé ce commandement de payer.

D- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Succombant pour l'essentiel, la SCI sera condamnée aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité procédurale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ces chefs relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il condamne la SCI JCC à mettre en conformité le mur séparatif sous astreinte ;

Statuant de nouveau du chef infirmé :

- Rejette la demande de M. [F] tendant à la condamnation de la SCI JCC à mettre en conformité le mur séparant les lieux loués du local contigu occupé par un tiers ;

Y ajoutant :

- Dit que, en raison des manquements de la SCI JCC à son obligation de délivrance, M. [F] est fondé à lui opposer l'exception d'inexécution depuis le 1er décembre 2019 et jusqu'au jour du présent arrêt ;

- En conséquence, dit que, depuis le 1er décembre 2019 et jusqu'au jour du présent arrêt, M. [F] n'est pas débiteur des loyers et charges mis à sa charge par le bail conclu entre les parties le 2 avril 2019 et portant sur la cellule n° 1 A du bâtiment 1 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] ;

- Rejette les demandes de la SCI JCC tendant :

' à la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 42 454,03 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 juin 2023 ;

' au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

' à l'expulsion de M. [F] ;

' à la condamnation de M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

' à ce qu'il soit dit que le dépôt de garantie de 8 250 euros versé par M. [F] restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;

' et à ce que les sommes allouées soient assorties des intérêts au taux légal majoré ;

- Condamne la SCI JCC aux dépens d'appel ;

- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société JCC et la condamne à payer à M. [F] la somme complémentaire de 6 000 euros au titre de la procédure d'appel.