CA Aix-en-Provence, ch. 1-4, 26 septembre 2024, n° 19/19585
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2024
N°2024/
Rôle N° RG 19/19585 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFK4A
[C] [O]
[R] [S] épouse [O]
[Y] [N]
[HY] [B] [D] [M]
[V] [P]
[Z] [X] épouse [H]
[T] [G] veuve [A]
[L] [H]
[I] [F] [H]
[J] [H]
[U] [H]
C/
SCI LES SENORIALES DE LA COTE D'AZUR
Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Pierre-alain RAVOT
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06529.
APPELANTS
Monsieur [C] [O]
né le 18 Juillet 1948 à [Localité 17], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [R] [S] épouse [O]
née le 07 Janvier 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [Y] [N]
né le 16 Février 1934 à [Localité 16], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [HY] [B] [D] [M]
née le 29 Juin 1932 à [Localité 22], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [V] [P]
né le 20 Juin 1970 à [Localité 21], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Pierre-alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Z] [X] épouse [H]
née le 17 Août 1946 à [Localité 23], demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [T] [G] veuve [A]
née le 22 Novembre 1944 à [Localité 18], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [L] [H]
né le 05 Mars 1946 à [Localité 20], demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [I] [F] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
Intervenante volontaire
née le 28 Mars 1968 à [Localité 20], demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [J] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
née le 09 Avril 1970 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
né le 03 Octobre 1979 à [Localité 20], demeurant [Adresse 4] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SCI LES SENORIALES DE LA COTE D'AZUR
, demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION
, demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant:
Madame Inès BONAFOS, Président Rapporteur,
et Mme Véronique MÖLLER, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Véronique MÖLLER, Conseillère
M. Adrian CANDAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
ARRÊT
Faits constants :
Mme [R] [S], M. [C] [O] son époux, M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], son époux, M. [V] [P], Mme [Z] [X] et M. [L] [H], son époux, ont la qualité de copropriétaires au sein d'un syndicat de copropriété dénommé LES SENORIALES COTE D'AZUR sis [Adresse 12] à [Localité 15].
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR, en qualité de constructeur non-réalisateur, a vendu en état futur d'achèvement les lots de l'ensemble immobilier [Adresse 19] soumis au régime de la copropriété
Les 24 septembre 2009, 29 septembre 2009 et 14 janvier 2010 ont été établis les procès-verbaux de livraison des lots privatifs au sein desquels des réserves ont été notifiées.
Le 14 octobre 2009 a été établi un procès-verbal de livraison avec réserves portant sur les parties communes. Celui-ci a été établi contradictoirement entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR représenté par son mandataire le syndic LAMY et le Maître d''uvre d'exécution de la société SUDETEC.
Le 28 octobre 2009, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la licence de marque « [Adresse 19] » proposée par la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION dont l'objet porte sur un service d'animations et de gardiennage de la copropriété.
En octobre 2011, des copropriétaires ont adressé un courrier au Président directeur général des Sénioriales au sein duquel ils se plaignaient de non-conformités affectant les parties communes et privatives.
Le 17 juillet 2012 un constat d'huissier a été réalisé à la demande de copropriétaires dans le but de lister les désordres au sein des parties privatives et communes.
***
Procédure :
Par actes d'huissier en date du 10 septembre 2012, Mme [W] [GB], Mme [R] et M. [C] [O], M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], M. [V] [P], Mme [Z] [X], M. [L] [H], donnaient assignation à la SCI LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, au syndicat des copropriétaires LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, d'avoir à comparaitre devant le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE
Par ordonnance de référé n° RG12/01661 en date du 28 janvier 2013, le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [NH] [E] pour la réaliser. Le rapport d'expertise a été déposé le 03 juillet 2014.
Par actes d'huissier en date des 02 décembre 2015 et 17 avril 2018, Mme [W] [GB], Mme [R] et M. [C] [O], M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], M. [V] [P], Mme [Z] [X], M. [L] [H], donnaient assignation à la SCI LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, au syndicat des copropriétaires LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, d'avoir à comparaitre devant le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en vue d'obtenir un dédommagement à l'évocation de diverses carences imputables aux défendeurs.
Par jugement n° RG 15/06529 rendu en date du 14 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE :
DEBOUTE [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR;
DEBOUTE la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile ;
CONDANINE in solidum [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux à verser à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR la Somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel en date du 23 décembre 2019, monsieur [C] [O], madame [R] [S], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], monsieur [V] [P], madame [Z] [X], madame [T] [G], monsieur [L] [H] interjetaient appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 novembre 2019, à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR, SASU PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, en ce qu'il a :
- débouté les époux [O], les époux [H], Mme [M], Mme [G], M [N] et M [P] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur et de la SASU PV Senioriales Promotion et Commercialisation
- condamné les mêmes in solidum à verser auxdites sociétés une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de même qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration d'appel en date du 15/06/2020 monsieur [C] [O], madame [R] [S], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], monsieur [V] [P], madame [Z] [X], madame [T] [G], monsieur [L] [H] interjetaient appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 novembre 2019, à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] Côte d'Azur en ce qu'il a :
au contradictoire de l'intimé assigné en intervention forcée :
- débouté les époux [O], les époux [H], Mme [M], Mme [G], M [N] et M [P] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur et de la SASU PV Senioriales Promotion et Commercialisation
- condamné les mêmes in solidum à verser auxdites sociétés une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de même qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par conclusions notifiées le 28 juillet 2020, monsieur [V] [P] demande à la cour :
JOINDRE les procédures sous RG 19/19585 et 20/05427 et DIRE que la procédure d'appel se poursuivra entre les parties sous le numéro RG 19/19585,
Au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] de la Côte d'Azur,
INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété dénommée pour l'heure [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] concernant :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service
- l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house
- l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts
- la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments
- l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à verser à chacun des appelants une indemnité de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral issus des manquements du promoteur constructeur à ses obligations contractuelles, légales et de bonne foi
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de licence de marque "[Adresse 19]" conclu avec la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et DIRE que le règlement de copropriété de la résidence de [Localité 15] devra être mis à jour en conséquence avec dispense de participation pour les requérants aux honoraires du Notaire et aux frais de publication auprès du Service de publicité foncière compétent,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à régler à chacun des appelants une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La CONDAMNER aux entiers dépens du référé ayant abouti à l'ordonnance du 28 janvier 2013 et ceux de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [NH] [E] dont distraction au profit de Me Pierre-Alain RAVOT avocat pour ceux dont il aura fait l'avance sous son offre de droit.
Par conclusions notifiées le 18/02/2021 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR demande à la Cour :
Vu le jugement querellé du 14 novembre 2019 signifié le 26 novembre 2019,
Vu la déclaration d'appel n°20/04627 du 15 juin 2020
ORDONNER la jonction des instances respectivement enrôlées sous les n°19/19585 et 20/05427.
CONFIRMER le jugement rendu par le TGI de GRASSE le 14 novembre 2019 en toutes ses dispositions,
DEBOUTER en tant que de besoin les consorts [O] [P] et autres de toutes demandes éventuelles mettant en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR.
CONDAMNER in solidum les époux [O]-[S], Monsieur [Y] [N], Madame [HY] [M], Mme [T] [G]- [A], Monsieur [V] [P], les époux [X]-[H] à l'encontre du SDC [Adresse 19] COTE D'AZUR à verser au SDC [Adresse 19] la somme de 4.600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Les CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR, relève que les appelants ne formulent aucune prétention à son encontre.
Monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H], par conclusions en réplique et sur intervention volontaire du 07 mars 2024, demandent à la Cour :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles 1100 et suivants du code civil,
Vu l'article 1646-1 du code civil,
INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété dénommée pour l'heure [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] concernant :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service
- l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house
- l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts
- la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments
- l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à verser à chacun des appelants une indemnité de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral issus des manquements du promoteur constructeur à ses obligations contractuelles, légales et de bonne foi outre pour les époux [O] et Madame [HY] [M] 50 000 euros chacun en sus du fait de la présence de vingt marches pour accéder à leur bâtiment C dévalorisant immanquablement leur appartement et générant des charges de fonctionnement spéciales à vie spécifiques à cet équipement rattaché à ce bâtiment,
CONDAMNER encore la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à payer à Monsieur [L] [H] et aux héritiers de feue Madame [H] la somme de 53 640 euros de dommages et intérêts en raison de la moins-value sur revente de son appartement en octobre 2013 induite exclusivement par les carences du promoteur,
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de licence de marque "[Adresse 19]" conclu avec la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et DIRE que le règlement de copropriété de la résidence de [Localité 15] devra être mis à jour en conséquence avec dispense de participation pour les requérants aux honoraires du Notaire et aux frais de publication auprès du Service de publicité foncière compétent,
DEBOUTER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR de ses fins, moyens et prétentions reconventionnelles,
CONDAMNER la même à régler à chacun des appelants une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La CONDAMNER aux entiers dépens du référé ayant abouti à l'ordonnance du 28 janvier 2013 et ceux de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [NH] [E].
Sur la recevabilité de leurs demandes, ils font valoir qu'ils invoquent la garantie légale de conformité et l'obligation contractuelle d'exécuter ce qui a été promis en vertu des contrats de VEFA qui les ont liés avec la SCI promotrice et ce qui s'imposait compte tenu de la destination particulière de la résidence que ce soit relativement aux parties privatives, aux parties communes et en règle générale à tout ce qui se rapporte à leur bien et son environnement , que leurs demandes relatives à l'exécution de prestation sur parties communes ainsi que l'action oblique en vue de la résolution judiciaire du contrat de licence intéressent également le syndicat des copropriétaires intimé par déclaration d'appel du 15/06/2020.
Sur le fondement de l'action et la prescription, les appelants exposent que leur action est fondée sur l'article 1642-1 du Code civil en sa version applicable à la cause, antérieure à celle de la réforme du 28 mars 2009, que les VEFA des appelants ont été signées avant le 28 mars 2009 date d'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 ajoutant les défauts de conformité apparents dans le texte de l'alinéa 1 de l'article 1642-1 , que le délai d'action était donc celui de droit commun de cinq ans et pas celui spécial d'un an et un mois.
Sur le fond, la SCI s'est obligée envers les acquéreurs à exécuter tout ce qui figurait dans les notices descriptives contractuelles sommaires et détaillées annexées à l'acte de vente plus tout ce qui en était la suite logique en termes d'équipements et prestations eu égard à la destination particulière de résidences pour personnes âgées avec services intégrés, ce que l'expert judiciaire monsieur [E] a pris la peine d'indiquer dans son rapport quand il estimait qu'il y avait carence à cet égard.
La SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur est fautive pour avoir manqué à son obligation d'information et d'exécution loyale de la vente en état futur d'achèvement en mettant en avant dans ses documents publicitaires et précontractuels un cadre dédié au bien-être et à la sécurité qui ne se retrouve pas dans la notice descriptive sommaire ni dans celle détaillée et n'a pas été finalement mis en 'uvre au détriment des acquéreurs.
Les appelants sollicitent, au visa de l'article 15 de la loi 10 juillet 1965 et 1341-1 du Code civil, la résolution judiciaire de la licence de marque [Adresse 19] adoptée lors de l'AG du 28 octobre 2009. Ils estiment, au fondement de leur intérêt individuel à agir, que cette licence porte atteinte à la jouissance de leurs parties privatives.
Enfin, l'action puis l'appel des concluants n'étant nullement intentés avec une légèreté blâmable, la prétention reconventionnelle de la SCI d'une condamnation à dommages et intérêts sera rejetée.
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION par conclusions d'intimés déposées et notifiées par RPVA le 14 mars 2024, demandent à la Cour :
Vu l'article 31, 32, 122 et 914 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1190, 1221, 1227, 1241-1, 1341-1, 1642-1, 1646-1, 1648, 1792 et suivants et 2224 du code civil,
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier et notamment la notice 68 annexée aux actes d'achat,
Vu la jurisprudence,
A TITRE LIMINAIRE
Juger que les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] ne disposent pas de la qualité pour agir et pour présenter des demandes au titre des parties communes de la résidence et au titre du contrat de licence de marque,
Par conséquent,
Juger irrecevables les demandes des époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et des consorts [H]
Les débouter de la totalité de leurs demandes portant :
Sur des prétendus désordres ou non-conformités qui affecteraient les parties communes de la résidence,
Sur la résolution du contrat de licence de marque,
SUR LA CONFIRMATION DU JUGEMENT EN CE QU'IL A DEBOUTE LES APPELANTS DE LEURS DEMANDES
Juger que les copropriétaires appelants n'ont pas qualité pour présenter des demandes portant sur les parties communes et sur le contrat de licence de marque,
Juger en toute hypothèse que ces demandes sont frappées de prescription et sont dépourvues de fondement,
Juger que les seules demandes présentées dans leurs conclusions d'appelants au titre des parties privatives sont frappées de prescription et sont dépourvues de fondement,
Juger que les requérants ne justifient pas être toujours propriétaires d'un lot au sein de la résidence [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR,
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2019 en ce qu'il a débouté les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] de la totalité des demandes de condamnations présentées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION,
Les débouter de leurs demandes pour défaut de qualité à agir,
En toute hypothèse,
Juger que les malfaçons et non-conformités affectant prétendument les appartements des consorts [N] ; [A] ; [P] et [H] n'ont jamais été constatés de façon contradictoire par l'expert judiciaire, ni même par les huissiers mandatés par les requérants,
En conséquence,
Débouter les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes,
En tout état de cause,
Juger que les demandes formées par les consorts [M] et [O] ne sont pas fondées, les prestations réalisées n'étant selon l'expert judiciaire non affectées de malfaçons et conformes aux pièces contractuelles,
Débouter l'ensemble des requérants de l'intégralité de leurs demandes formées à titre de dommages et intérêts,
Débouter les mêmes de leur demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de licence de marque,
A TITRE D'APPEL INCIDENT
Juger que le Tribunal, en ne retenant pas le caractère abusif de l'action alors qu'il a reconnu que les copropriétaires requérants avaient initié cette procédure avec une légèreté blâmable, a entaché son jugement d'une contradiction de motifs,
En conséquence,
Réformer le jugement en ce qu'il a débouté les sociétés concluantes de leur demande reconventionnelle,
Condamner solidairement tous les copropriétaires appelants à payer une somme de 15.000€ à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et à la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, et ce au regard du caractère abusif de leurs demandes,
Plaise à la Cour de s'interroger sur l'opportunité d'une amande civile dont le montant serait naturellement apprécié selon son propre arbitrage,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Condamner solidairement les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les Consorts [H] à payer à SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION une somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les mêmes à supporter les entiers dépens de l'instance, ce compris celui de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, modifié par celui du 26 décembre 2007 et celui n°2016-230 du 26 février 2016, dépens distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, Avocat associé aux offres de droit.
Sur la recevabilité, les intimés font valoir que s'agissant de désordres portant sur les parties communes , la non présence du syndicat des copropriétaires à l'instance d'appel rend irrecevables les demandes formulées dans son intérêt nonobstant une seconde déclaration d'appel, visant à introduire le SDC [Adresse 19] , que le jugement du 14 novembre 2019 signifié au Syndicat des Copropriétaires et à tous les copropriétaires appelants en novembre et décembre 2019, est définitif à l'égard du Syndicat des copropriétaires de sorte qu'il n'est désormais plus en mesure de présenter ou de subir des demandes des copropriétaires suite à l'appel interjeté par les copropriétaires .
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION estiment, au visa des articles 1642-1, 1646-1 et 1648 du Code civil, que l'action des copropriétaires appelants est prescrite, au regard de la date de livraison des parties communes et de leurs parties privatives. De plus, les intimés précisent que le statut de vendeurs d'immeuble à construire, par définition non exécutant des travaux, ne les rend pas redevable de la garantie de parfait achèvement, des désordres apparus postérieurement à la livraison.
Les intimés estiment que la livraison de l'ensemble immobilier répond rigoureusement au décret n°67-1166 du 22 décembre 1967 et à l'arrêté du 10 mai 1968 dits « notice 68 », annexé à la minute de l'acte authentique de vente de tous les copropriétaires. Les intimés considèrent que les désordres évoqués par les appelants sont inexistants, le constat d'huissier en date du 17 juillet 2012 ne révèle pas de désordre et l'expertise judiciaire conclue que de nombreux désordres évoqués par les appelants « n'existent pas ». S'agissant des non-conformités elles n'ont pas été visées dans le rapport d'expertise faute pour les appelants d'avoir consigné une provision complémentaire.
Les intimés considèrent que la demande de dommages et intérêts, formulée par les appelants au titre d'un hypothétique dol, ne trouve aucun fondement contractuel, les brochures publicitaires ne pouvant engager contractuellement les parties à la différence des annexes à l'acte authentique de vente.
S'agissant de l'augmentation des charges de copropriété, les intimés estiment qu'elle est principalement due à la boulimie procédurale de M. [O], Président de l'association de défense des Sénioriales, qui multiplie les actions judiciaires dont les frais de justice sont répartis par quote-part entre tous les copropriétaires.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [O], les intimés estiment qu'elle est sans fondement car un ascenseur permet l'accès à leur bâtiment, conformément à l'engagement contractuel initial du promoteur. La perte de valeur du lot des époux [O] n'est aucunement démontrée.
S'agissant de la demande de résolution du contrat de licence de marque, les intimés estiment, au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que les appelants n'ont pas qualité à agir pour demander la résolution du contrat celui-ci produisant un effet entre le syndicat des copropriétaires et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION. En l'espèce, les intimés relèvent que le SDC n'est ni n'attrait à la présente instance, ni ne formule de prétention en ce sens.
Les intimés estiment, que la demande des appelants visant à la condamnation de la concluante au versement de 27.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, démontre une intention d'enrichissement infondée. Les intimés estiment que doit être réformé le jugement critiqué en ce qu'il a rejeté leur demande reconventionnelle visant au paiement de 15000 euros par les appelants au titre du caractère abusif des procédures menée par quelques copropriétaires.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 avril 2024 et fixée à l'audience du 28 mai 2024 à laquelle les parties ont pu présenter leurs observations.
MOTIVATION
A titre liminaire, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice que portant sur le même jugement du tribunal de grande instance de Grasse, les procédures 19/19585 et 20/5427 soient jointes sous le premier numéro.
Ensuite, la recevabilité de l'intervention au litige des héritiers de madame [H] n'est pas contestée. Ces interventions sont donc recevables.
Sur la demande de réalisation de travaux :
Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 novembre 2019 en ce que la juridiction de première instance les a déboutés de leur demande de condamnation de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur à réaliser des travaux de reprises de la résidence affectée de non conformités aux conventions des parties et de désordres.
Les intimés font valoir que les demandes formulées par les appelants concernent quasi exclusivement des interventions ou griefs portant sur les parties communes de la résidence, le contrat de licence de marque dont seul le syndicat est habilité à demander réparation. Ils ne démontrent pas de préjudice propre dans la jouissance de leurs parties privatives du fait des griefs évoqués.
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. ' V. Décr. du 17 mars 1967, art. 51, 55, 60 et 62 .
Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux. (Cassation 8 juin 2023 pourvoi n° 21-15.692)
En l'espèce les copropriétaires demandent à la cour de condamner la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A, l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C :
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts, la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments, l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
Les demandes des copropriétaires visent ainsi à réparer des désordres constructifs, des non-conformités et inachèvements des travaux de construction, des défauts d'équipements des parties communes de la résidence ; au regard de la jurisprudence précitée, elles sont irrecevables.
Sur les demandes de dommages intérêts pour dol :
Les appelants font valoir qu'ils se sont progressivement aperçus que la résidence n'est pas orientée vers les besoins spécifiques de sécurité et de bien être des retraités, que les services annexes promus ne répondent pas complètement aux descriptions publicitaires , que sur 59 lots seuls 25 ont été vendus à des retraités qui se trouvent en conflit avec les locataires des autres copropriétaires, que les escaliers De vingt marches du bâtiment C n'était pas prévu dans ces documents et qu'au contraire ,ils devaient bénéficier :
* un dressing à part entière avec plusieurs rangements,
* dans la salle d'eau, un bac de douche en grès et un plan de véritable marbre de carrare autour du lavabo,
* une douche multi jets de massage de type balnéothérapie à 6 buses,
* à l'entrée de la résidence un portail de type grille et dans l'enceinte un boulodrome,
* au sein du club house, une chambre d'hôte annoncée dans le concept des résidences de la licence de marques ;
* dans chaque appartement une gestion des visiteurs sans se déplacer depuis un interphone vidéo, * un gardien-jardinier assurant la sécurité et contrôlant les allées et venues,
* des charges mensuelles de copropriété « peu élevées » données en exemple sur d'autres programmes déjà livrés oscillant entre 109 € à 130 € pour un T3 de 75m².
C'est de manière pertinente que le premier juge indique que la juridiction saisie n'est pas compétente pour connaître du contentieux pénal et notamment des infractions aux dispositions de l'article L121-2 du code de la consommation
Ensuite, la conformité des prestations livrées à la convention des parties s'apprécie au regard des pièces contractuelles et non de documents publicitaires.
Or les appelants ne démontrent pas en quoi des prestations privatives livrées ne sont pas conformes aux documents contractuels et principalement à la note descriptive des travaux annexée aux différents actes notariés de vente alors que le premier juge relève à juste titre que le rapport d'expertise déposé en l'état par monsieur [E] mentionne des défauts d'exécution imputables aux constructeurs et non au promoteur , que l'avis technique communiqué de monsieur [PE] en date du 12/08/2019 porte sur des désordres sur les parties communes et que le seul constat d'huissier en date du 17 juillet 2012 soit plus de deux ans après la livraison des travaux n'est pas suffisant pour apporter une telle démonstration.
De plus, les appelants indiquent eux-mêmes avoir mis en 'uvre le contentieux spécifique à la contestation de l'augmentation des charges de copropriété par la voie de celle des procès-verbaux des assembles générales des copropriétaires et ne rapportent pas la preuve que cette augmentation soit imputable à une faute des intimés ;
Les intimés produisent un arrêt de la cour du 17/10/2013 confirmant un jugement du tribunal d'instance de Grasse déboutant les appelants d'une action en annulation de baux d'habitation consentis par d'autre copropriétaires aux motifs qu'il ne s'agissait pas de séniors et il n'est pas justifié du non-respect de la destination des lieux postérieurement à la modification du règlement de copropriété indiquant que les baux doivent être consentis à des séniors.
Il ne peut en outre être reproché aux intimés le non-respect de la destination des lieux par les copropriétaires.
Enfin, les époux [H] ne rapportent pas davantage la preuve que la moins-value sur la vente du bien des entre le 29 mai 2008 et le 07 octobre 2013 est imputable à une faute du promoteur.
Par voie de conséquence, c'est de manière pertinente que le premier juge a rejeté ces demandes.
Sur la demande de résolution judiciaire de la licence de marque « [Adresse 19] »
Les intimés se prévalent de l'irrecevabilité de cette demande pour défaut d'intérêt à agir des copropriétaires de la même manière que s'agissant de la demande de condamnation à faire réaliser des travaux de reprises, aménagement et équipements.
Comme les copropriétaires n'ont pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état précédemment évoqués, ils n'ont pas qualité pour agir en résolution judiciaire de la licence de marque « [Adresse 19] », action qu''il revient au seul syndicat des copropriétaires d'exercer.
Cette demande est ainsi irrecevable.
Sur la demande de dommages intérêts pour actions abusives :
C'est à juste titre que le premier juge a relevé que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
En l'espèce, les intimés ne démontrent pas que les appelants ont agi par malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
La demande des intimés de dommages intérêts pour exercice abusif des demandes des appelants doit ainsi être rejetée.
Sur les autres demandes
Parties perdantes, les copropriétaires appelants seront condamnés aux dépens.
Par ailleurs, l'équité commande d'allouer à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle commande également d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe :
Ordonne la jonction des procédures 19/19585 et 20/05427
Dit recevable l'intervention volontaire des héritiers de madame [Z] [H]
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 novembre 2019 sauf en ce qu'il a :
- débouté monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [Z] [X] épouse [H], monsieur [V] [P] de leurs demandes de condamnation de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à faire réaliser des travaux sous astreinte.
- débouté monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [Z] [X] épouse [H], monsieur [V] [P] de leurs demandes en résolution du contrat de licence de marque « [Adresse 19] ».
Statuant à nouveau,
Dit irrecevable pour défaut d'intérêt à agir les demandes de monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H] et des héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] de condamnation de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à faire réaliser des travaux sous astreinte.
Dit irrecevable pour défaut d'intérêt à agir les demandes de monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H] et des héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] en résolution du contrat de licence de marque « [Adresse 19] »
Y ajoutant,
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P] ,monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION ensemble la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats en ayant fait l'avance.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2024
N°2024/
Rôle N° RG 19/19585 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFK4A
[C] [O]
[R] [S] épouse [O]
[Y] [N]
[HY] [B] [D] [M]
[V] [P]
[Z] [X] épouse [H]
[T] [G] veuve [A]
[L] [H]
[I] [F] [H]
[J] [H]
[U] [H]
C/
SCI LES SENORIALES DE LA COTE D'AZUR
Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Pierre-alain RAVOT
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06529.
APPELANTS
Monsieur [C] [O]
né le 18 Juillet 1948 à [Localité 17], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [R] [S] épouse [O]
née le 07 Janvier 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [Y] [N]
né le 16 Février 1934 à [Localité 16], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [HY] [B] [D] [M]
née le 29 Juin 1932 à [Localité 22], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [V] [P]
né le 20 Juin 1970 à [Localité 21], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Pierre-alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Z] [X] épouse [H]
née le 17 Août 1946 à [Localité 23], demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [T] [G] veuve [A]
née le 22 Novembre 1944 à [Localité 18], demeurant [Adresse 19], [Adresse 12] - [Localité 15]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [L] [H]
né le 05 Mars 1946 à [Localité 20], demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [I] [F] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
Intervenante volontaire
née le 28 Mars 1968 à [Localité 20], demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [J] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
née le 09 Avril 1970 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [H]
es qualités d'héritière de Mme [Z] [X] épouse [H]
né le 03 Octobre 1979 à [Localité 20], demeurant [Adresse 4] - [Localité 15]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SCI LES SENORIALES DE LA COTE D'AZUR
, demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION
, demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Antoine PHELIPPEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant:
Madame Inès BONAFOS, Président Rapporteur,
et Mme Véronique MÖLLER, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Véronique MÖLLER, Conseillère
M. Adrian CANDAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
ARRÊT
Faits constants :
Mme [R] [S], M. [C] [O] son époux, M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], son époux, M. [V] [P], Mme [Z] [X] et M. [L] [H], son époux, ont la qualité de copropriétaires au sein d'un syndicat de copropriété dénommé LES SENORIALES COTE D'AZUR sis [Adresse 12] à [Localité 15].
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR, en qualité de constructeur non-réalisateur, a vendu en état futur d'achèvement les lots de l'ensemble immobilier [Adresse 19] soumis au régime de la copropriété
Les 24 septembre 2009, 29 septembre 2009 et 14 janvier 2010 ont été établis les procès-verbaux de livraison des lots privatifs au sein desquels des réserves ont été notifiées.
Le 14 octobre 2009 a été établi un procès-verbal de livraison avec réserves portant sur les parties communes. Celui-ci a été établi contradictoirement entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR représenté par son mandataire le syndic LAMY et le Maître d''uvre d'exécution de la société SUDETEC.
Le 28 octobre 2009, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la licence de marque « [Adresse 19] » proposée par la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION dont l'objet porte sur un service d'animations et de gardiennage de la copropriété.
En octobre 2011, des copropriétaires ont adressé un courrier au Président directeur général des Sénioriales au sein duquel ils se plaignaient de non-conformités affectant les parties communes et privatives.
Le 17 juillet 2012 un constat d'huissier a été réalisé à la demande de copropriétaires dans le but de lister les désordres au sein des parties privatives et communes.
***
Procédure :
Par actes d'huissier en date du 10 septembre 2012, Mme [W] [GB], Mme [R] et M. [C] [O], M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], M. [V] [P], Mme [Z] [X], M. [L] [H], donnaient assignation à la SCI LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, au syndicat des copropriétaires LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, d'avoir à comparaitre devant le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE
Par ordonnance de référé n° RG12/01661 en date du 28 janvier 2013, le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [NH] [E] pour la réaliser. Le rapport d'expertise a été déposé le 03 juillet 2014.
Par actes d'huissier en date des 02 décembre 2015 et 17 avril 2018, Mme [W] [GB], Mme [R] et M. [C] [O], M. [Y] [N], Mme [HY] [M], Mme [T] [G], M. [K] [A], M. [V] [P], Mme [Z] [X], M. [L] [H], donnaient assignation à la SCI LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, au syndicat des copropriétaires LES SENIORIAL DE LA COTE D'AZUR, d'avoir à comparaitre devant le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en vue d'obtenir un dédommagement à l'évocation de diverses carences imputables aux défendeurs.
Par jugement n° RG 15/06529 rendu en date du 14 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE :
DEBOUTE [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR;
DEBOUTE la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile ;
CONDANINE in solidum [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux à verser à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR la Somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [R] [S], [C] [O] son époux, [Y] [N], [HY] [M], [T] [G], [K] [A], son époux, [V] [P], [Z] [X] et [L] [H], son époux aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel en date du 23 décembre 2019, monsieur [C] [O], madame [R] [S], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], monsieur [V] [P], madame [Z] [X], madame [T] [G], monsieur [L] [H] interjetaient appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 novembre 2019, à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR, SASU PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, en ce qu'il a :
- débouté les époux [O], les époux [H], Mme [M], Mme [G], M [N] et M [P] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur et de la SASU PV Senioriales Promotion et Commercialisation
- condamné les mêmes in solidum à verser auxdites sociétés une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de même qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration d'appel en date du 15/06/2020 monsieur [C] [O], madame [R] [S], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], monsieur [V] [P], madame [Z] [X], madame [T] [G], monsieur [L] [H] interjetaient appel du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 14 novembre 2019, à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] Côte d'Azur en ce qu'il a :
au contradictoire de l'intimé assigné en intervention forcée :
- débouté les époux [O], les époux [H], Mme [M], Mme [G], M [N] et M [P] de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur et de la SASU PV Senioriales Promotion et Commercialisation
- condamné les mêmes in solidum à verser auxdites sociétés une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de même qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par conclusions notifiées le 28 juillet 2020, monsieur [V] [P] demande à la cour :
JOINDRE les procédures sous RG 19/19585 et 20/05427 et DIRE que la procédure d'appel se poursuivra entre les parties sous le numéro RG 19/19585,
Au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] de la Côte d'Azur,
INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété dénommée pour l'heure [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] concernant :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service
- l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house
- l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts
- la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments
- l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à verser à chacun des appelants une indemnité de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral issus des manquements du promoteur constructeur à ses obligations contractuelles, légales et de bonne foi
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de licence de marque "[Adresse 19]" conclu avec la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et DIRE que le règlement de copropriété de la résidence de [Localité 15] devra être mis à jour en conséquence avec dispense de participation pour les requérants aux honoraires du Notaire et aux frais de publication auprès du Service de publicité foncière compétent,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à régler à chacun des appelants une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La CONDAMNER aux entiers dépens du référé ayant abouti à l'ordonnance du 28 janvier 2013 et ceux de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [NH] [E] dont distraction au profit de Me Pierre-Alain RAVOT avocat pour ceux dont il aura fait l'avance sous son offre de droit.
Par conclusions notifiées le 18/02/2021 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR demande à la Cour :
Vu le jugement querellé du 14 novembre 2019 signifié le 26 novembre 2019,
Vu la déclaration d'appel n°20/04627 du 15 juin 2020
ORDONNER la jonction des instances respectivement enrôlées sous les n°19/19585 et 20/05427.
CONFIRMER le jugement rendu par le TGI de GRASSE le 14 novembre 2019 en toutes ses dispositions,
DEBOUTER en tant que de besoin les consorts [O] [P] et autres de toutes demandes éventuelles mettant en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR.
CONDAMNER in solidum les époux [O]-[S], Monsieur [Y] [N], Madame [HY] [M], Mme [T] [G]- [A], Monsieur [V] [P], les époux [X]-[H] à l'encontre du SDC [Adresse 19] COTE D'AZUR à verser au SDC [Adresse 19] la somme de 4.600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Les CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR, relève que les appelants ne formulent aucune prétention à son encontre.
Monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H], par conclusions en réplique et sur intervention volontaire du 07 mars 2024, demandent à la Cour :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles 1100 et suivants du code civil,
Vu l'article 1646-1 du code civil,
INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété dénommée pour l'heure [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] concernant :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service
- l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house
- l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts
- la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments
- l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à verser à chacun des appelants une indemnité de 20 000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral issus des manquements du promoteur constructeur à ses obligations contractuelles, légales et de bonne foi outre pour les époux [O] et Madame [HY] [M] 50 000 euros chacun en sus du fait de la présence de vingt marches pour accéder à leur bâtiment C dévalorisant immanquablement leur appartement et générant des charges de fonctionnement spéciales à vie spécifiques à cet équipement rattaché à ce bâtiment,
CONDAMNER encore la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à payer à Monsieur [L] [H] et aux héritiers de feue Madame [H] la somme de 53 640 euros de dommages et intérêts en raison de la moins-value sur revente de son appartement en octobre 2013 induite exclusivement par les carences du promoteur,
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de licence de marque "[Adresse 19]" conclu avec la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et DIRE que le règlement de copropriété de la résidence de [Localité 15] devra être mis à jour en conséquence avec dispense de participation pour les requérants aux honoraires du Notaire et aux frais de publication auprès du Service de publicité foncière compétent,
DEBOUTER la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR de ses fins, moyens et prétentions reconventionnelles,
CONDAMNER la même à régler à chacun des appelants une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
La CONDAMNER aux entiers dépens du référé ayant abouti à l'ordonnance du 28 janvier 2013 et ceux de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [NH] [E].
Sur la recevabilité de leurs demandes, ils font valoir qu'ils invoquent la garantie légale de conformité et l'obligation contractuelle d'exécuter ce qui a été promis en vertu des contrats de VEFA qui les ont liés avec la SCI promotrice et ce qui s'imposait compte tenu de la destination particulière de la résidence que ce soit relativement aux parties privatives, aux parties communes et en règle générale à tout ce qui se rapporte à leur bien et son environnement , que leurs demandes relatives à l'exécution de prestation sur parties communes ainsi que l'action oblique en vue de la résolution judiciaire du contrat de licence intéressent également le syndicat des copropriétaires intimé par déclaration d'appel du 15/06/2020.
Sur le fondement de l'action et la prescription, les appelants exposent que leur action est fondée sur l'article 1642-1 du Code civil en sa version applicable à la cause, antérieure à celle de la réforme du 28 mars 2009, que les VEFA des appelants ont été signées avant le 28 mars 2009 date d'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 ajoutant les défauts de conformité apparents dans le texte de l'alinéa 1 de l'article 1642-1 , que le délai d'action était donc celui de droit commun de cinq ans et pas celui spécial d'un an et un mois.
Sur le fond, la SCI s'est obligée envers les acquéreurs à exécuter tout ce qui figurait dans les notices descriptives contractuelles sommaires et détaillées annexées à l'acte de vente plus tout ce qui en était la suite logique en termes d'équipements et prestations eu égard à la destination particulière de résidences pour personnes âgées avec services intégrés, ce que l'expert judiciaire monsieur [E] a pris la peine d'indiquer dans son rapport quand il estimait qu'il y avait carence à cet égard.
La SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur est fautive pour avoir manqué à son obligation d'information et d'exécution loyale de la vente en état futur d'achèvement en mettant en avant dans ses documents publicitaires et précontractuels un cadre dédié au bien-être et à la sécurité qui ne se retrouve pas dans la notice descriptive sommaire ni dans celle détaillée et n'a pas été finalement mis en 'uvre au détriment des acquéreurs.
Les appelants sollicitent, au visa de l'article 15 de la loi 10 juillet 1965 et 1341-1 du Code civil, la résolution judiciaire de la licence de marque [Adresse 19] adoptée lors de l'AG du 28 octobre 2009. Ils estiment, au fondement de leur intérêt individuel à agir, que cette licence porte atteinte à la jouissance de leurs parties privatives.
Enfin, l'action puis l'appel des concluants n'étant nullement intentés avec une légèreté blâmable, la prétention reconventionnelle de la SCI d'une condamnation à dommages et intérêts sera rejetée.
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION par conclusions d'intimés déposées et notifiées par RPVA le 14 mars 2024, demandent à la Cour :
Vu l'article 31, 32, 122 et 914 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1190, 1221, 1227, 1241-1, 1341-1, 1642-1, 1646-1, 1648, 1792 et suivants et 2224 du code civil,
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier et notamment la notice 68 annexée aux actes d'achat,
Vu la jurisprudence,
A TITRE LIMINAIRE
Juger que les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] ne disposent pas de la qualité pour agir et pour présenter des demandes au titre des parties communes de la résidence et au titre du contrat de licence de marque,
Par conséquent,
Juger irrecevables les demandes des époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et des consorts [H]
Les débouter de la totalité de leurs demandes portant :
Sur des prétendus désordres ou non-conformités qui affecteraient les parties communes de la résidence,
Sur la résolution du contrat de licence de marque,
SUR LA CONFIRMATION DU JUGEMENT EN CE QU'IL A DEBOUTE LES APPELANTS DE LEURS DEMANDES
Juger que les copropriétaires appelants n'ont pas qualité pour présenter des demandes portant sur les parties communes et sur le contrat de licence de marque,
Juger en toute hypothèse que ces demandes sont frappées de prescription et sont dépourvues de fondement,
Juger que les seules demandes présentées dans leurs conclusions d'appelants au titre des parties privatives sont frappées de prescription et sont dépourvues de fondement,
Juger que les requérants ne justifient pas être toujours propriétaires d'un lot au sein de la résidence [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR,
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2019 en ce qu'il a débouté les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] de la totalité des demandes de condamnations présentées à l'encontre de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION,
Les débouter de leurs demandes pour défaut de qualité à agir,
En toute hypothèse,
Juger que les malfaçons et non-conformités affectant prétendument les appartements des consorts [N] ; [A] ; [P] et [H] n'ont jamais été constatés de façon contradictoire par l'expert judiciaire, ni même par les huissiers mandatés par les requérants,
En conséquence,
Débouter les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes,
En tout état de cause,
Juger que les demandes formées par les consorts [M] et [O] ne sont pas fondées, les prestations réalisées n'étant selon l'expert judiciaire non affectées de malfaçons et conformes aux pièces contractuelles,
Débouter l'ensemble des requérants de l'intégralité de leurs demandes formées à titre de dommages et intérêts,
Débouter les mêmes de leur demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de licence de marque,
A TITRE D'APPEL INCIDENT
Juger que le Tribunal, en ne retenant pas le caractère abusif de l'action alors qu'il a reconnu que les copropriétaires requérants avaient initié cette procédure avec une légèreté blâmable, a entaché son jugement d'une contradiction de motifs,
En conséquence,
Réformer le jugement en ce qu'il a débouté les sociétés concluantes de leur demande reconventionnelle,
Condamner solidairement tous les copropriétaires appelants à payer une somme de 15.000€ à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et à la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, et ce au regard du caractère abusif de leurs demandes,
Plaise à la Cour de s'interroger sur l'opportunité d'une amande civile dont le montant serait naturellement apprécié selon son propre arbitrage,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
Condamner solidairement les époux [O], Monsieur [N], Madame [M], Monsieur [P], Madame [G] et les Consorts [H] à payer à SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION une somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les mêmes à supporter les entiers dépens de l'instance, ce compris celui de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, modifié par celui du 26 décembre 2007 et celui n°2016-230 du 26 février 2016, dépens distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, Avocat associé aux offres de droit.
Sur la recevabilité, les intimés font valoir que s'agissant de désordres portant sur les parties communes , la non présence du syndicat des copropriétaires à l'instance d'appel rend irrecevables les demandes formulées dans son intérêt nonobstant une seconde déclaration d'appel, visant à introduire le SDC [Adresse 19] , que le jugement du 14 novembre 2019 signifié au Syndicat des Copropriétaires et à tous les copropriétaires appelants en novembre et décembre 2019, est définitif à l'égard du Syndicat des copropriétaires de sorte qu'il n'est désormais plus en mesure de présenter ou de subir des demandes des copropriétaires suite à l'appel interjeté par les copropriétaires .
La SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION estiment, au visa des articles 1642-1, 1646-1 et 1648 du Code civil, que l'action des copropriétaires appelants est prescrite, au regard de la date de livraison des parties communes et de leurs parties privatives. De plus, les intimés précisent que le statut de vendeurs d'immeuble à construire, par définition non exécutant des travaux, ne les rend pas redevable de la garantie de parfait achèvement, des désordres apparus postérieurement à la livraison.
Les intimés estiment que la livraison de l'ensemble immobilier répond rigoureusement au décret n°67-1166 du 22 décembre 1967 et à l'arrêté du 10 mai 1968 dits « notice 68 », annexé à la minute de l'acte authentique de vente de tous les copropriétaires. Les intimés considèrent que les désordres évoqués par les appelants sont inexistants, le constat d'huissier en date du 17 juillet 2012 ne révèle pas de désordre et l'expertise judiciaire conclue que de nombreux désordres évoqués par les appelants « n'existent pas ». S'agissant des non-conformités elles n'ont pas été visées dans le rapport d'expertise faute pour les appelants d'avoir consigné une provision complémentaire.
Les intimés considèrent que la demande de dommages et intérêts, formulée par les appelants au titre d'un hypothétique dol, ne trouve aucun fondement contractuel, les brochures publicitaires ne pouvant engager contractuellement les parties à la différence des annexes à l'acte authentique de vente.
S'agissant de l'augmentation des charges de copropriété, les intimés estiment qu'elle est principalement due à la boulimie procédurale de M. [O], Président de l'association de défense des Sénioriales, qui multiplie les actions judiciaires dont les frais de justice sont répartis par quote-part entre tous les copropriétaires.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [O], les intimés estiment qu'elle est sans fondement car un ascenseur permet l'accès à leur bâtiment, conformément à l'engagement contractuel initial du promoteur. La perte de valeur du lot des époux [O] n'est aucunement démontrée.
S'agissant de la demande de résolution du contrat de licence de marque, les intimés estiment, au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que les appelants n'ont pas qualité à agir pour demander la résolution du contrat celui-ci produisant un effet entre le syndicat des copropriétaires et la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION. En l'espèce, les intimés relèvent que le SDC n'est ni n'attrait à la présente instance, ni ne formule de prétention en ce sens.
Les intimés estiment, que la demande des appelants visant à la condamnation de la concluante au versement de 27.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, démontre une intention d'enrichissement infondée. Les intimés estiment que doit être réformé le jugement critiqué en ce qu'il a rejeté leur demande reconventionnelle visant au paiement de 15000 euros par les appelants au titre du caractère abusif des procédures menée par quelques copropriétaires.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 avril 2024 et fixée à l'audience du 28 mai 2024 à laquelle les parties ont pu présenter leurs observations.
MOTIVATION
A titre liminaire, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice que portant sur le même jugement du tribunal de grande instance de Grasse, les procédures 19/19585 et 20/5427 soient jointes sous le premier numéro.
Ensuite, la recevabilité de l'intervention au litige des héritiers de madame [H] n'est pas contestée. Ces interventions sont donc recevables.
Sur la demande de réalisation de travaux :
Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 novembre 2019 en ce que la juridiction de première instance les a déboutés de leur demande de condamnation de la SCI [Adresse 19] de la Côte d'Azur à réaliser des travaux de reprises de la résidence affectée de non conformités aux conventions des parties et de désordres.
Les intimés font valoir que les demandes formulées par les appelants concernent quasi exclusivement des interventions ou griefs portant sur les parties communes de la résidence, le contrat de licence de marque dont seul le syndicat est habilité à demander réparation. Ils ne démontrent pas de préjudice propre dans la jouissance de leurs parties privatives du fait des griefs évoqués.
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. ' V. Décr. du 17 mars 1967, art. 51, 55, 60 et 62 .
Il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux. (Cassation 8 juin 2023 pourvoi n° 21-15.692)
En l'espèce les copropriétaires demandent à la cour de condamner la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR à faire réaliser par une entreprise notoirement compétente à ses frais exclusifs les travaux au sein de la résidence en copropriété [Adresse 19] COTE D'AZUR située [Adresse 12] à [Localité 15] :
- la pose de barres horizontales sur le garde-corps à droite du digicode du portail face aux boites aux lettres ;
- l'installation d'une interphonie de sécurité avec depuis chaque appartement de chaque bâtiment un système de commande d'ouverture de l'entrée du bâtiment concerné, du portail et du portillon;
* pour le bâtiment A, l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment C :
- la finition de l'escalier et de ses murs latéraux en béton balayé au lieu du béton brut ;
- le revêtement par du carrelage antidérapant de l'escalier d'accès de 20 marches ;
- la couverture de l'élévateur pour personnes à mobilité réduite ;
- l'installation au sous-sol d'une prise de courant tous les deux box ;
* pour le bâtiment D dans la cour de service l'apposition de panneaux "interdiction de stationner sauf handicapés" ;
* pour le club house l'implantation d'une main-courante à l'accès par l'escalier vers les espaces verts et la loge ;
* dans les espaces verts, la plantation de vingt arbres de haute futaie ;
* dans tous les halls des bâtiments, l'apposition sur les murs de panneaux mélaminés décoratifs avec des tableaux ;
* l'aménagement et l'équipement d'une chambre d'hôtes au sein du club house en prenant sur l'espace de la loge du gardien-jardinier ;
Les demandes des copropriétaires visent ainsi à réparer des désordres constructifs, des non-conformités et inachèvements des travaux de construction, des défauts d'équipements des parties communes de la résidence ; au regard de la jurisprudence précitée, elles sont irrecevables.
Sur les demandes de dommages intérêts pour dol :
Les appelants font valoir qu'ils se sont progressivement aperçus que la résidence n'est pas orientée vers les besoins spécifiques de sécurité et de bien être des retraités, que les services annexes promus ne répondent pas complètement aux descriptions publicitaires , que sur 59 lots seuls 25 ont été vendus à des retraités qui se trouvent en conflit avec les locataires des autres copropriétaires, que les escaliers De vingt marches du bâtiment C n'était pas prévu dans ces documents et qu'au contraire ,ils devaient bénéficier :
* un dressing à part entière avec plusieurs rangements,
* dans la salle d'eau, un bac de douche en grès et un plan de véritable marbre de carrare autour du lavabo,
* une douche multi jets de massage de type balnéothérapie à 6 buses,
* à l'entrée de la résidence un portail de type grille et dans l'enceinte un boulodrome,
* au sein du club house, une chambre d'hôte annoncée dans le concept des résidences de la licence de marques ;
* dans chaque appartement une gestion des visiteurs sans se déplacer depuis un interphone vidéo, * un gardien-jardinier assurant la sécurité et contrôlant les allées et venues,
* des charges mensuelles de copropriété « peu élevées » données en exemple sur d'autres programmes déjà livrés oscillant entre 109 € à 130 € pour un T3 de 75m².
C'est de manière pertinente que le premier juge indique que la juridiction saisie n'est pas compétente pour connaître du contentieux pénal et notamment des infractions aux dispositions de l'article L121-2 du code de la consommation
Ensuite, la conformité des prestations livrées à la convention des parties s'apprécie au regard des pièces contractuelles et non de documents publicitaires.
Or les appelants ne démontrent pas en quoi des prestations privatives livrées ne sont pas conformes aux documents contractuels et principalement à la note descriptive des travaux annexée aux différents actes notariés de vente alors que le premier juge relève à juste titre que le rapport d'expertise déposé en l'état par monsieur [E] mentionne des défauts d'exécution imputables aux constructeurs et non au promoteur , que l'avis technique communiqué de monsieur [PE] en date du 12/08/2019 porte sur des désordres sur les parties communes et que le seul constat d'huissier en date du 17 juillet 2012 soit plus de deux ans après la livraison des travaux n'est pas suffisant pour apporter une telle démonstration.
De plus, les appelants indiquent eux-mêmes avoir mis en 'uvre le contentieux spécifique à la contestation de l'augmentation des charges de copropriété par la voie de celle des procès-verbaux des assembles générales des copropriétaires et ne rapportent pas la preuve que cette augmentation soit imputable à une faute des intimés ;
Les intimés produisent un arrêt de la cour du 17/10/2013 confirmant un jugement du tribunal d'instance de Grasse déboutant les appelants d'une action en annulation de baux d'habitation consentis par d'autre copropriétaires aux motifs qu'il ne s'agissait pas de séniors et il n'est pas justifié du non-respect de la destination des lieux postérieurement à la modification du règlement de copropriété indiquant que les baux doivent être consentis à des séniors.
Il ne peut en outre être reproché aux intimés le non-respect de la destination des lieux par les copropriétaires.
Enfin, les époux [H] ne rapportent pas davantage la preuve que la moins-value sur la vente du bien des entre le 29 mai 2008 et le 07 octobre 2013 est imputable à une faute du promoteur.
Par voie de conséquence, c'est de manière pertinente que le premier juge a rejeté ces demandes.
Sur la demande de résolution judiciaire de la licence de marque « [Adresse 19] »
Les intimés se prévalent de l'irrecevabilité de cette demande pour défaut d'intérêt à agir des copropriétaires de la même manière que s'agissant de la demande de condamnation à faire réaliser des travaux de reprises, aménagement et équipements.
Comme les copropriétaires n'ont pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état précédemment évoqués, ils n'ont pas qualité pour agir en résolution judiciaire de la licence de marque « [Adresse 19] », action qu''il revient au seul syndicat des copropriétaires d'exercer.
Cette demande est ainsi irrecevable.
Sur la demande de dommages intérêts pour actions abusives :
C'est à juste titre que le premier juge a relevé que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
En l'espèce, les intimés ne démontrent pas que les appelants ont agi par malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
La demande des intimés de dommages intérêts pour exercice abusif des demandes des appelants doit ainsi être rejetée.
Sur les autres demandes
Parties perdantes, les copropriétaires appelants seront condamnés aux dépens.
Par ailleurs, l'équité commande d'allouer à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle commande également d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe :
Ordonne la jonction des procédures 19/19585 et 20/05427
Dit recevable l'intervention volontaire des héritiers de madame [Z] [H]
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 14 novembre 2019 sauf en ce qu'il a :
- débouté monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [Z] [X] épouse [H], monsieur [V] [P] de leurs demandes de condamnation de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à faire réaliser des travaux sous astreinte.
- débouté monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [L] [H], madame [Z] [X] épouse [H], monsieur [V] [P] de leurs demandes en résolution du contrat de licence de marque « [Adresse 19] ».
Statuant à nouveau,
Dit irrecevable pour défaut d'intérêt à agir les demandes de monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H] et des héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] de condamnation de la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à faire réaliser des travaux sous astreinte.
Dit irrecevable pour défaut d'intérêt à agir les demandes de monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H] et des héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] en résolution du contrat de licence de marque « [Adresse 19] »
Y ajoutant,
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P] ,monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer à la SCI [Adresse 19] DE LA COTE D'AZUR et de la Société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION ensemble la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] COTE D'AZUR la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne monsieur [C] [O] madame [R] [S] épouse [O], monsieur [Y] [N], madame [HY] [M], madame [T] [G], monsieur [V] [P], monsieur [L] [H], madame [I] [F] [H], madame [J] [H], monsieur [U] [H] en qualité d'héritiers de madame [Z] [X] épouse [H] à payer les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats en ayant fait l'avance.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,