CA Grenoble, 2e ch., 24 septembre 2024, n° 23/00370
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 23/00370 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LVOX
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL CDMF AVOCATS
la SELARL LEXWAY AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 20/00783) rendu par tribunal judiciaire de Grenoble en date du 15 décembre 2022, suivant déclaration d'appel du 19 janvier 2023
APPELANTS :
M. [F] [P]
né le 02 janvier 1958 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Mme [E] [N] épouse [Y]
née le 29 novembre 1948 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [D] [Y]
né le 01 novembre 1946 à [Localité 13] (POLOGNE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Me Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉ :
S.D.C. DE L'IMMEUBLE LES DEUX ANGES représenté par son syndic en exercice, la SARL ALTITUDE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7],
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 juin 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, en présence de Mme [K] [H], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [D] [Y] et Mme [E] [N] épouse [Y], d'une part, et M. [F] [P], d'autre part, sont propriétaires de lots dans un immeuble dénommé 'les deux anges' situé à [Localité 8] (Isère) et soumis au statut de la copropriété.
Le bâtiment A de cet immeuble a fait l'objet de travaux de surélévation pour la création d'appartements.
Lors d'une assemblée générale le 14 décembre 2019, a été adoptée une résolution n° 7 intitulée 'cession des extensions'.
Par assignation du 7 février 2020, les époux [Y] et M. [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'annulation de l'assemblée générale et à titre subsidiaire de la résolution n° 7.
Lors d'une assemblée générale le 29 décembre 2020, la même résolution a été remise au vote, décomposée en plusieurs points (résolutions n° 11 et 13 à 16).
Par assignation du 25 février 2021, les époux [Y] et M. [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'annulation de l'assemblée générale et à titre subsidiaire des cinq résolutions.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 18 janvier 2022.
Par jugement en date du 21 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- annulé l'assemblée générale du 14 décembre 2019 ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 dans son ensemble ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande en nullité des résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les deux anges' la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] aux entiers dépens ;
- rejeté toute autre demande.
Par déclaration d'appel en date du 19 janvier 2023, M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a débouté de leurs demandes et condamné au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, les appelants demandent à la cour de réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 décembre 2019 et de :
- annuler les résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 ;
- en tout état de cause, annuler l'actuelle répartition des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage, compte tenu notamment de la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés par le syndic aux copropriétaires et au regard du rapport d'expertise établi le 17 avril 2023 confirmant l'irrégularité de l'actuelle répartition des tantièmes ;
- désigner à tout le moins tel expert du choix de la cour, aux frais nécessairement avancés par le syndicat de copropriétaires (compte tenu du coût à prévoir pour les opérations d'expertise qu'il serait anormal de laisser à la charge de deux copropriétaires), avec pour mission de :
prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants, recueillir l'avis des parties,
se rendre sur les lieux,
dire si la répartition actuelle des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage est conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu notamment de la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés par le syndic aux copropriétaires,
dans la négative, proposer et chiffrer une nouvelle répartition des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage,
formuler toutes observations utiles à la solution du litige ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [A], d'une part, et à M. [P], d'autre part, la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l'encontre des époux [Y] et de M. [P] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SELARL CDMF avocats sur son affirmation de droit ;
- dispenser les époux [Y] et M. [P], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre l'ensemble des autres copropriétaires.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner chacun de M. et Mme [Y] d'une part et M. [P] d'autre part à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les deux anges' une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Si la cour devait faire droit à la demande d'expertise, il est demandé de donner acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses plus expresses réserves et protestations d'usage et notamment la prise en charge par les copropriétaires appelants des frais d'expertise et condamner chacun des consorts [Y] et M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2020
Moyens des parties
Les consorts [Y] et M. [P] soutiennent que les résolutions litigieuses sont affectées d'un abus de majorité. Selon eux, les travaux d'extension et de surélévation n'ont jamais été votés par le syndicat des copropriétaires et le fait que des copropriétaires imposent à d'autres l'acquisition de surfaces supplémentaires, dont la création n'a jamais fait l'objet de leur part d'une quelconque autorisation, constitue nécessairement un abus de majorité, et ce d'autant que les lots vendus comprennent la surface de loggias qui leur appartiennent déjà à titre privatif. Ils estiment que le syndic ne pouvait modifier le prix de vente qui leur était réclamé entre l'envoi des convocations et l'assemblée générale. La nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et de charges est erronnée et ne pouvait régulièrement être validée par l'assemblée générale, en dépit de la régularisation intervenue postérieurement.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'y a pas d'abus de majorité en ce que le calcul modification des tantièmes de copropriété a été régulièrement établi.
Réponse de la cour
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la charge de la preuve incombant au demandeur à l'annulation (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Les résolutions de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 contestées par les appelants sont les suivantes :
- la résolution n° 11 intitulée 'approbation du deuxième projet modificatif de l'état descriptif de division' et prévoyant que 'l'assemblée générale approuve la nouvelle répartition des tantièmes issue de la création des lots n° 22 à 40 tel que défini au tableau de l'annexe n° 2 jointe à la convocation' ;
- la résolution n° 13 intitulée 'vente de nouveaux lots n° 22 à n° 40' et prévoyant 'les extensions créées à l'issue des travaux d'embellissement de la copropriété, étant juridiquement qualifiées de parties communes, l'assemblée générale autorise le syndicat des copropriétaires à céder ces extensions aux copropriétaires ci-après désignés au prix et tantièmes correspondant' ;
- la résolution n° 14 intitulée 'régularisation des actes de vente' et prévoyant que 'l'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire toutes déclarations, signer les compromis et tous actes de vente, en recevoir le prix et donner quittance, et généralement faire le nécessaire' ;
- la résolution n° 15 intitulée 'régularisation des modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division' et prévoyant que 'l'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire établir, régulariser, publier par l'étude de Me [J], notaire à [Localité 12] (Isère), l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, tant pour la répartition des tantièmes de parties communes que pour la répartition des charges communes générales et spéciales, rendu nécessaire par la création de nouveaux lots'.
- la résolution n° 16 intitulée 'paiement du prix de cession, modalités' et prévoyant que ' l'assemblée générale décide que les nouveaux lots ainsi créés seront affectés des tantièmes mentionnés dans l'annexe n° 2 visée ci-dessus, étant précisé que :
- la somme des prix de vente de ces extensions correspond au solde du reste à charge pour la copropriété dans le cadre des travaux de surélévation et d'embellissement ;
- les avances réalisées par les copropriétaires seront déduites des prix de cession de leurs lots respectifs. Les copropriétaires présentant un solde débiteur devant s'acquitter de leur arriéré lors de la régularisation de ces ventes et les copropriétaires créditeurs seront remboursés une fois l'ensemble des cessions finalisées.'
Ainsi que le rappelle l'acte notarié du 30 juillet 2019 par lequel a été établi un modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble 'les Deux anges A', l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord à la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :
- le 12 mai 2017 : pour la cession du droit de surélever à un tiers et la désignation du notaire chargé de la rédaction de l'acte ;
- le 9 février 2018 : pour la cession du lot n° 18 correspondant à la vente d'un lot inachevé.
Les époux [Y] et M. [P] n'ont pas contesté ces décisions, qui sont désormais définitives, de telle sorte qu'ils ne rapportent pas la preuve des allégations qu'ils soutiennent aux termes desquelles les travaux d'extension et de surélévation leur auraient été illégalement imposés.
Comme l'a relevé la juridiction de première instance, les résolutions n° 13 (relative à la cession des extensions aux copropriétaires), n° 14 (donnant mandat au syndic pour la régularisation des ventes) et n° 16 (relative aux modalités de paiement du prix de cession) fait suite à la résolution n° 5 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2018 aux termes de laquelle a été décidée à l'unanimité la cession du lot n° 18 avant son achèvement.
Ces résolutions n'apparaissent donc pas contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ni prises dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
L'approbation de la nouvelle répartition des tantièmes par la résolution n° 11 fait suite à un relevé établi par un géomètre le 20 octobre 2020 et ayant donné lieu à une nouvelle répartition le 25 novembre 2020.
Le courrier du même géomètre du 13 décembre 2019, mentionnant des contestations concernant le dernier état descriptif de division et annonçant un relevé complet à l'issue des travaux, est antérieur à ces documents. La seule publication d'une annonce immobilière mentionnant une surface différente pour l'un des lots n'est pas suffisante à rapporter la preuve de ce que la nouvelle répartition des tantièmes décidée par l'assemblée générale serait erronnée et constituerait ainsi un abus de majorité.
Aux termes d'un avis motivé établi le 17 avril 2023, M. [Z] [S], géomètre, mandaté en qualité d'expert par les époux [Y], a conclu que 'plusieurs éléments probants laissent penser que l'actuelle répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales n'est pas conforme aux critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, visé par l'article 10, d'ordre public, de la même loi. Cependant, cet avis d'un expert privé n'est corroboré par aucun autre élément du dossier.
Les époux [Y] et M. [P] ne rapportent ainsi pas la preuve de ce que la répartition des tantièmes telle que prévue par la résolution n° 11 dont il est demandé l'annulation serait soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires soit prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
La résolution n° 15 est subséquente aux autres résolutions. Il n'est pas davantage démontré qu'elle serait entâchée d'un abus de majorité.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [Y] et M. [P] de leur demande en nullité des résolutions n°11, 13, 14, 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale du 29 décembre 2020.
2. Sur la demande d'expertise
Moyens des parties
Les consorts [Y] et M. [P] soutiennent que la répartition des charges communes générales et des charges de chauffage actuellement appliquée au sein de la copropriété ne tient pas compte de la configuration actuelle des lieux, suite à la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés aux copropriétaires, et qu'ils sont ainsi fondés à solliciter la nullité de cette répartition, nécessitant au préalable la désignation d'un expert.
Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande d'expertise aux motifs que le calcul modificatif des tantièmes de copropriété a été régulièrement étable et qu'aucune contestation de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert n'est valablement émise par les copropriétaires appelants.
Réponse de la cour
Comme indiqué précédemment, le seul avis d'un expert à titre privé, qui n'est pas corroboré par d'autres éléments du dossier, ne suffit pas établir que la nouvelle répartition des charges communes générales et des charges de chauffage pourrait ne pas être conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors que les décisions de l'assemblée des copropriétaires ne sont plus contestable de ce chef, une expertise n'apparaît plus d'aucune utilité.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'expertise.
3. Sur les frais du procès
En application de l'article 695 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dès lors que chacune des parties est perdante en première instance, il convient de les condamner aux dépens pour un tiers chacun et de les débouter de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, compte-tenu de ce que les appelants succombent en cause d'appel, ils seront condamnés aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' la somme de 2 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé 'les Deux Anges' la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la première instance ;
Condamne M. [D] [Y] et Mme [E] [Y] d'une part, et M. [F] [P] d'autre part à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les Deux Anges' la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Fait masse des dépens de première instance et dit qu'ils seront partagés par tiers entre M. et Mme [Y] d'une part, M. [P] d'autre part et enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' ;
Condamne M. [D] [Y] et Mme [E] [Y] d'une part, et M. [F] [P] d'autre part aux dépens de l'instance d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL CDMF AVOCATS
la SELARL LEXWAY AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 20/00783) rendu par tribunal judiciaire de Grenoble en date du 15 décembre 2022, suivant déclaration d'appel du 19 janvier 2023
APPELANTS :
M. [F] [P]
né le 02 janvier 1958 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Mme [E] [N] épouse [Y]
née le 29 novembre 1948 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [D] [Y]
né le 01 novembre 1946 à [Localité 13] (POLOGNE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Me Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉ :
S.D.C. DE L'IMMEUBLE LES DEUX ANGES représenté par son syndic en exercice, la SARL ALTITUDE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7],
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 juin 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, en présence de Mme [K] [H], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [D] [Y] et Mme [E] [N] épouse [Y], d'une part, et M. [F] [P], d'autre part, sont propriétaires de lots dans un immeuble dénommé 'les deux anges' situé à [Localité 8] (Isère) et soumis au statut de la copropriété.
Le bâtiment A de cet immeuble a fait l'objet de travaux de surélévation pour la création d'appartements.
Lors d'une assemblée générale le 14 décembre 2019, a été adoptée une résolution n° 7 intitulée 'cession des extensions'.
Par assignation du 7 février 2020, les époux [Y] et M. [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'annulation de l'assemblée générale et à titre subsidiaire de la résolution n° 7.
Lors d'une assemblée générale le 29 décembre 2020, la même résolution a été remise au vote, décomposée en plusieurs points (résolutions n° 11 et 13 à 16).
Par assignation du 25 février 2021, les époux [Y] et M. [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'annulation de l'assemblée générale et à titre subsidiaire des cinq résolutions.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 18 janvier 2022.
Par jugement en date du 21 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- annulé l'assemblée générale du 14 décembre 2019 ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 dans son ensemble ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande en nullité des résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les deux anges' la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] aux entiers dépens ;
- rejeté toute autre demande.
Par déclaration d'appel en date du 19 janvier 2023, M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a débouté de leurs demandes et condamné au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, les appelants demandent à la cour de réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 décembre 2019 et de :
- annuler les résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 ;
- en tout état de cause, annuler l'actuelle répartition des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage, compte tenu notamment de la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés par le syndic aux copropriétaires et au regard du rapport d'expertise établi le 17 avril 2023 confirmant l'irrégularité de l'actuelle répartition des tantièmes ;
- désigner à tout le moins tel expert du choix de la cour, aux frais nécessairement avancés par le syndicat de copropriétaires (compte tenu du coût à prévoir pour les opérations d'expertise qu'il serait anormal de laisser à la charge de deux copropriétaires), avec pour mission de :
prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants, recueillir l'avis des parties,
se rendre sur les lieux,
dire si la répartition actuelle des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage est conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu notamment de la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés par le syndic aux copropriétaires,
dans la négative, proposer et chiffrer une nouvelle répartition des tantièmes de charges communes générales et des tantièmes de charges de chauffage,
formuler toutes observations utiles à la solution du litige ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [A], d'une part, et à M. [P], d'autre part, la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l'encontre des époux [Y] et de M. [P] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SELARL CDMF avocats sur son affirmation de droit ;
- dispenser les époux [Y] et M. [P], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre l'ensemble des autres copropriétaires.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner chacun de M. et Mme [Y] d'une part et M. [P] d'autre part à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les deux anges' une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Si la cour devait faire droit à la demande d'expertise, il est demandé de donner acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses plus expresses réserves et protestations d'usage et notamment la prise en charge par les copropriétaires appelants des frais d'expertise et condamner chacun des consorts [Y] et M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 11, 13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2020
Moyens des parties
Les consorts [Y] et M. [P] soutiennent que les résolutions litigieuses sont affectées d'un abus de majorité. Selon eux, les travaux d'extension et de surélévation n'ont jamais été votés par le syndicat des copropriétaires et le fait que des copropriétaires imposent à d'autres l'acquisition de surfaces supplémentaires, dont la création n'a jamais fait l'objet de leur part d'une quelconque autorisation, constitue nécessairement un abus de majorité, et ce d'autant que les lots vendus comprennent la surface de loggias qui leur appartiennent déjà à titre privatif. Ils estiment que le syndic ne pouvait modifier le prix de vente qui leur était réclamé entre l'envoi des convocations et l'assemblée générale. La nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et de charges est erronnée et ne pouvait régulièrement être validée par l'assemblée générale, en dépit de la régularisation intervenue postérieurement.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'y a pas d'abus de majorité en ce que le calcul modification des tantièmes de copropriété a été régulièrement établi.
Réponse de la cour
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la charge de la preuve incombant au demandeur à l'annulation (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Les résolutions de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 contestées par les appelants sont les suivantes :
- la résolution n° 11 intitulée 'approbation du deuxième projet modificatif de l'état descriptif de division' et prévoyant que 'l'assemblée générale approuve la nouvelle répartition des tantièmes issue de la création des lots n° 22 à 40 tel que défini au tableau de l'annexe n° 2 jointe à la convocation' ;
- la résolution n° 13 intitulée 'vente de nouveaux lots n° 22 à n° 40' et prévoyant 'les extensions créées à l'issue des travaux d'embellissement de la copropriété, étant juridiquement qualifiées de parties communes, l'assemblée générale autorise le syndicat des copropriétaires à céder ces extensions aux copropriétaires ci-après désignés au prix et tantièmes correspondant' ;
- la résolution n° 14 intitulée 'régularisation des actes de vente' et prévoyant que 'l'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire toutes déclarations, signer les compromis et tous actes de vente, en recevoir le prix et donner quittance, et généralement faire le nécessaire' ;
- la résolution n° 15 intitulée 'régularisation des modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division' et prévoyant que 'l'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire établir, régulariser, publier par l'étude de Me [J], notaire à [Localité 12] (Isère), l'acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, tant pour la répartition des tantièmes de parties communes que pour la répartition des charges communes générales et spéciales, rendu nécessaire par la création de nouveaux lots'.
- la résolution n° 16 intitulée 'paiement du prix de cession, modalités' et prévoyant que ' l'assemblée générale décide que les nouveaux lots ainsi créés seront affectés des tantièmes mentionnés dans l'annexe n° 2 visée ci-dessus, étant précisé que :
- la somme des prix de vente de ces extensions correspond au solde du reste à charge pour la copropriété dans le cadre des travaux de surélévation et d'embellissement ;
- les avances réalisées par les copropriétaires seront déduites des prix de cession de leurs lots respectifs. Les copropriétaires présentant un solde débiteur devant s'acquitter de leur arriéré lors de la régularisation de ces ventes et les copropriétaires créditeurs seront remboursés une fois l'ensemble des cessions finalisées.'
Ainsi que le rappelle l'acte notarié du 30 juillet 2019 par lequel a été établi un modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble 'les Deux anges A', l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord à la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :
- le 12 mai 2017 : pour la cession du droit de surélever à un tiers et la désignation du notaire chargé de la rédaction de l'acte ;
- le 9 février 2018 : pour la cession du lot n° 18 correspondant à la vente d'un lot inachevé.
Les époux [Y] et M. [P] n'ont pas contesté ces décisions, qui sont désormais définitives, de telle sorte qu'ils ne rapportent pas la preuve des allégations qu'ils soutiennent aux termes desquelles les travaux d'extension et de surélévation leur auraient été illégalement imposés.
Comme l'a relevé la juridiction de première instance, les résolutions n° 13 (relative à la cession des extensions aux copropriétaires), n° 14 (donnant mandat au syndic pour la régularisation des ventes) et n° 16 (relative aux modalités de paiement du prix de cession) fait suite à la résolution n° 5 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2018 aux termes de laquelle a été décidée à l'unanimité la cession du lot n° 18 avant son achèvement.
Ces résolutions n'apparaissent donc pas contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ni prises dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
L'approbation de la nouvelle répartition des tantièmes par la résolution n° 11 fait suite à un relevé établi par un géomètre le 20 octobre 2020 et ayant donné lieu à une nouvelle répartition le 25 novembre 2020.
Le courrier du même géomètre du 13 décembre 2019, mentionnant des contestations concernant le dernier état descriptif de division et annonçant un relevé complet à l'issue des travaux, est antérieur à ces documents. La seule publication d'une annonce immobilière mentionnant une surface différente pour l'un des lots n'est pas suffisante à rapporter la preuve de ce que la nouvelle répartition des tantièmes décidée par l'assemblée générale serait erronnée et constituerait ainsi un abus de majorité.
Aux termes d'un avis motivé établi le 17 avril 2023, M. [Z] [S], géomètre, mandaté en qualité d'expert par les époux [Y], a conclu que 'plusieurs éléments probants laissent penser que l'actuelle répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales n'est pas conforme aux critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, visé par l'article 10, d'ordre public, de la même loi. Cependant, cet avis d'un expert privé n'est corroboré par aucun autre élément du dossier.
Les époux [Y] et M. [P] ne rapportent ainsi pas la preuve de ce que la répartition des tantièmes telle que prévue par la résolution n° 11 dont il est demandé l'annulation serait soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires soit prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
La résolution n° 15 est subséquente aux autres résolutions. Il n'est pas davantage démontré qu'elle serait entâchée d'un abus de majorité.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [Y] et M. [P] de leur demande en nullité des résolutions n°11, 13, 14, 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale du 29 décembre 2020.
2. Sur la demande d'expertise
Moyens des parties
Les consorts [Y] et M. [P] soutiennent que la répartition des charges communes générales et des charges de chauffage actuellement appliquée au sein de la copropriété ne tient pas compte de la configuration actuelle des lieux, suite à la réalisation des travaux d'extension et de surélévation imposés aux copropriétaires, et qu'ils sont ainsi fondés à solliciter la nullité de cette répartition, nécessitant au préalable la désignation d'un expert.
Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande d'expertise aux motifs que le calcul modificatif des tantièmes de copropriété a été régulièrement étable et qu'aucune contestation de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert n'est valablement émise par les copropriétaires appelants.
Réponse de la cour
Comme indiqué précédemment, le seul avis d'un expert à titre privé, qui n'est pas corroboré par d'autres éléments du dossier, ne suffit pas établir que la nouvelle répartition des charges communes générales et des charges de chauffage pourrait ne pas être conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors que les décisions de l'assemblée des copropriétaires ne sont plus contestable de ce chef, une expertise n'apparaît plus d'aucune utilité.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'expertise.
3. Sur les frais du procès
En application de l'article 695 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dès lors que chacune des parties est perdante en première instance, il convient de les condamner aux dépens pour un tiers chacun et de les débouter de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, compte-tenu de ce que les appelants succombent en cause d'appel, ils seront condamnés aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' la somme de 2 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé 'les Deux Anges' la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] [Y], Mme [E] [Y] et M. [F] [P] aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la première instance ;
Condamne M. [D] [Y] et Mme [E] [Y] d'une part, et M. [F] [P] d'autre part à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'les Deux Anges' la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Fait masse des dépens de première instance et dit qu'ils seront partagés par tiers entre M. et Mme [Y] d'une part, M. [P] d'autre part et enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 9]' ;
Condamne M. [D] [Y] et Mme [E] [Y] d'une part, et M. [F] [P] d'autre part aux dépens de l'instance d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE