CA Orléans, ch. com., 26 septembre 2024, n° 21/02444

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte notarié du 17 octobre 2001, Mme [B] [H] veuve [N] a donné à bail à M. [R] [A] [X] et Mme [J] [W] [I] épouse [X] des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 1], figurant au cadastre à la section BO n°[Cadastre 8], comprenant :

- au rez-de-chaussée : un local commercial composé d'une pièce principale, deux pièces attenantes, toilettes et WC, dépendances dans la cour comprenant deux pièces,

cour,

- au premier étage : un appartement composé de cinq pièces principales, salles de bain et WC,

Les locaux loués sont à usage de tous commerces pour le rez-de-chaussée (en l'occurrence à usage de restaurant) et à usage d'habitation pour le premier étage, étant précisé que dans l'ensemble les lieux loués forment une location considérée comme indivisible et à titre commercial pour le tout.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2001, moyennant un loyer annuel de 10 747,66 euros payable mensuellement le 1er de chaque mois ou, au plus tard, le 5 de chaque mois.

En l'absence de manifestation tant du bailleur que des preneurs, le bail arrivant à échéance le 1er mars 2010 s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extra judiciaire du 25 juin 2010, la bailleresse a fait signifier aux époux [X] un congé pour le 31 décembre 2010 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 17 500 euros, et la modification de certaines dispositions du bail, le bailleur souhaitant supprimer l'autorisation de sous-louer les locaux loués, et mettre à la charge des preneurs l'impôt foncier afférant à la partie commerciale.

En l'absence de réponse des preneurs, la bailleresse a réitéré sa demande par mémoire du 26 décembre 2012 puis, par acte du 29 août 2013, a fait assigner les époux [X] devant le juge des loyers commerciaux d'Orléans aux fins principalement de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 20 100 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2011 et avec intérêts de droit courant à compter de chaque échéance mensuelle, outre la capitalisation annuelle des intérêts.

Par jugement du 19 juillet 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Orléans a, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Mme [L] [U], dit que le loyer provisionnel est fixé au montant du loyer révisé tel qu'il est actuellement réglé, soit la somme de 13.579,61 euros.

Par ordonnance du 28 septembre 2017, le magistrat chargé du contrôle des expertises a déclaré caduque la désignation de Mme [L] [U], en l'absence du versement de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert mise à la charge de la bailleresse par le juge.

Par ordonnance du 6 avril 2018, le même juge a relevé la caducité de la mesure d'expertise et autorisé les époux [X] à consigner ladite provision.

Dans son rapport déposé au greffe le 24 janvier 2019, Mme [L] [U] conclut:

«1. Concernant la recherche d'une modification susceptible d'être qualifiée de notable pour l'activité commerciale considérée de l'un ou plusieurs éléments visés à l'article L.145-33 1 à 4 du code de commerce et notamment des facteurs de commercialité :

- la piétonnisation de la [Adresse 12] au cours du bail considéré constitue un facteur de déplafonnement du loyer ;

- toutefois, il est constaté que le tronçon 'Est' de la [Adresse 12] compris entre la Préfecture et la [Adresse 13] n'est pas davantage fréquenté par les chalands une fois les travaux de rénovation réalisés. Ces travaux n'ont pas modifié de manière notable les facteurs locaux dans cette partie de rue ;

- de plus, en même temps que la piétonnisation, les places de parking ont été supprimées dans cette portion de la [Adresse 12] sans que de nouveaux emplacements de stationnement soient proposés ;

- la rénovation de cette partie de la [Adresse 12] n'a eu qu'une répercussion limitée sur l'activité du commerce étudié et ne peut en conséquence entraîner le déplafonnement du loyer commercial.

2. Valeur locative du local commercial et son logement :

Elle est estimée au 1er mars 2010, date de renouvellement du bail, à 15.820 euros

3. Montant du loyer plafonné au 1er mars 2010 :

Le loyer plafonné s'élève à 14.769,42 euros ».

Par jugement contradictoire du 18 mars 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans :

- s'est déclaré incompétent sur les demandes de remise en état des locaux, de la suspension de paiement de la valeur locative et d'indemnisation du préjudice moral de M. et Mme [X] au profit du tribunal judiciaire d'Orléans, auquel l'affaire sera renvoyée,

- dit qu'en application de l'article 82 du code de procédure civile, le dossier de l'affaire sera aussitôt transmis par le secrétariat, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d'appel dans les délais,

- rejeté la demande de réouverture des débats du conseil de Mme [N],

- débouté M. et Mme [X] de leur demande visant à constater le désistement d'instance et d'action de Mme [N],

- fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 14 769,42 euros à compter du 1er mars 2010,

- rejeté la demande de condamnation de Mme [N] au paiement de la somme de 17 000 euros au titre du remboursement de la valeur locative pendant 5 ans fondée sur l'insalubrité du logement,

- condamné Mme [N] à verser à M. et Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [N] aux entiers dépens de l'instance, et fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Laval Croze Carpe incluant les frais d'expertise de Mme [U] et les frais d'huissier de Maître [G] en date du 17 décembre 2014,

- prononcé l'exécution provisoire.

Les locaux loués ont été cédé le 6 juillet 2021 à la SCI DF Location.

Suivant déclaration du 15 septembre 2021, M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision, en intimant Mme [E] [N], Mme [O] [N] et Mme [C] [N] épouse [V] en leur qualité d'héritières de Mme [B] [H] veuve [N] décédée le 5 décembre 2020, et en critiquant le jugement en cause en ce qu'il les a déboutés de leur demande visant à constater le désistement d'instance et d'action de Mme [N] et a rejeté leur demande de condamnation de Mme [N] en paiement de la somme de 17 000 euros au titre du remboursement de la valeur locative pendant 5 ans fondée sur l'insalubrité du logement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2023, les époux [X] demandent à la cour de :

- dire recevables et bien fondés M. [D] [A] [X] et Mme [J] [W] [I] épouse [X] en leur appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux d'Orléans en date du 18 mars 2020, en ce qu'il les a déboutés de leur demande visant à constater le désistement d'instance et d'action de Mme [N], et en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation de Mme [N] tirée sur la réduction de la valeur locative et de condamnation à la somme de 17.000 euros pendant 5 ans fondée sur l'insalubrité et la non-décence du logement,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- débouter Mmes [C] [N] épouse [V], [O] [N] et [E] [N] de leurs demandes,

- constater le désistement d'instance et d'action de Mme [B] [H] veuve [N] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé, accepté par les époux [X],

- dire et juger opposables à ce désistement Mmes [C] [N] épouse [V], [O] [N] et [E] [N], venant aux droits de Mme [B] [H] veuve [N], en leur qualité d'héritières,

- condamner solidairement Mmes [C] [N] épouse [V], [O] [N] et [E] [N], venant aux droits de leur mère Mme [B] [H] veuve [N], en leur qualité d'héritières, à payer aux époux [X] la somme de 22 439,19 euros au titre du remboursement des loyers de la partie logement du bail commercial,

- condamner solidairement Mmes [C] [N] épouse [V], [O] [N] et [E] [N], venant aux droits de leur mère Mme [B] [H] veuve [N], en leur qualité d'héritières, à payer aux époux [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Croze, de la SCP Laval Croze Carpe, avocat.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, Mmes [C] [N] épouse [V], [O] [N] et [E] [N], venant aux droits de leur mère [B] [H] veuve [N] décédée, en leur qualité d'héritières, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux d'Orléans du 18 mars 2020 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

- condamner M. [D] [A] et Mme [J] [W] [I] épouse [X] à payer à Mme [E] [N], Mme [O] [N], et Mme [C] [N] épouse [V], venant aux droits de Mme [B] [H] veuve [N] décédée, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. [D] [A] et Mme [J] [W] [I] épouse [X] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2023, pour l'affaire être plaidée le 23 novembre suivant.

MOTIFS :

Sur le désistement d'instance et d'action de la bailleresse :

En application de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Selon l'article 395du même code, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir, au moment où le demandeur se désiste.

Le désistement est exprès ou implicite, en vertu de l'article 397. Le désistement implicite ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de se désister.

Il ne peut se déduire de la seule abstention d'accomplir dans les délais les actes de procédure destinés à permettre l'examen de l'affaire.

M. et Mme [X] exposent que le désistement de la bailleresse est constitué de :

- son refus de procéder à la consignation initiale de la provision destinée à l'expert judiciaire par le jugement du 19 juillet 2017, comme son conseil l'avait rappelé au tribunal de grande instance d'Orléans, service du contrôle des expertises, par lettre du 11 octobre 2018 en indiquant : 'Ne souhaitant pas poursuivre la procédure et donner suite à la mesure d'expertise, ma cliente n'avait pas consigné la provision initiale' ;

- son refus de procéder au règlement du complément de provision établi par la lettre de son conseil du 11 octobre 2018 : 'Ma cliente n'a pas varié dans sa position et elle ne procèdera pas au règlement de ladite provision complémentaire',

- son refus de participation à l'expertise ordonnée comme l'établissent la lettre de son conseil du 12 juillet 2018 adressée à l'expert judiciaire : 'Mme [N], qui ne souhaite pas poursuivre la procédure, ne m'ayant pas mandaté pour l'assister ou la représenter' et la lettre de son conseil du 16 août 2018 adressée à l'expert judiciaire : 'J'ai interrogé ma cliente à la suite de votre correspondance du 30 juillet dernier. Celle-ci me répond qu'elle ne souhaite pas aller plus loin dans cette affaire et ne plus engager aucun frais';

- son refus de conclure en ouverture de rapport d'expertise judiciaire et ensuite, malgré la demande de réouverture des débats de son conseil ordonné par jugement du 26 décembre 2019 et sollicitant à cet effet un nouveau renvoi à l'audience du 22 janvier 2020.

Il résulte des courriers du conseil de Mme [N] avant le déroulement de l'expertise que celle-ci a surtout clairement exprimé son souhait de ne plus exposer aucun frais, et partant de ne pas verser la provision, ce qui ne peut en soi s'apparenter à la volonté de se désister de son instance et action, laquelle peut toujours se poursuivre sans expertise, le juge en tirant alors toute conséquence de droit. Au demeurant, si tant est que la mention du souhait de Mme [N] de ne pas poursuivre la procédure puisse être considérée comme un désistement, force est de constater que M. et Mme [X] ne l'ont pas accepté à cette époque puisqu'ils ont sollicité le relevé de caducité et offert de consigner la provision aux lieu et place de la bailleresse afin que l'expertise puisse se dérouler et l'instance se poursuive.

Le fait que Mme [N] n'ait pas ensuite participé aux opérations d'expertise ne peut valoir désistement d'instance et action.

Enfin, il ressort du jugement du 26 décembre 2019 que la réouverture des débats a été ordonnée à la demande de Mme [N] afin que celle-ci puisse conclure, ce qui contredit son prétendu souhait passé de ne pas poursuivre l'instance, et l'absence de conclusions en ouverture de rapport n'est pas incompatible avec l'intention de continuer l'instance.

Faute de désistement exprès et de volonté non équivoque de la bailleresse de se désister de son instance et son action, le jugement entrepris qui a débouté M. et Mme [X] de leur demande visant à constater le désistement de Mme [N] sera confirmé.

M. et Mme [X] n'ayant pas interjeté appel de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 14.769,42 euros à compter du 1er mars 2010 et les intimées sollicitant la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, le montant du loyer renouvelé ainsi fixé sera confirmé.

Sur le remboursement des loyers de la partie logement :

M. et Mme [X] sollicitent le remboursement de la somme de 17 000 euros en première instance actualisée à 22 439,19 euros en appel se décomposant comme suit :

- 17 000 euros (soit 3 400 euros x 5 années) arrêtée au mois de novembre 2019

- 3 400 euros de décembre 2019 à novembre 2020 inclus

- 1 983,33 euros de décembre 2020 à juin 2021 inclus

- 55,86 euros du 1er au 6 juillet 2021, date de cession des locaux à la SCI DF Location,

à raison de l'insalubrité et la non décence du logement donné à bail au sens du décret du 30 janvier 2002.

Les consorts [N] ont relevé l'incompétence du juge des loyers commerciaux. M. et Mme [X] n'ont pas conclu de ce chef.

Aux termes de l'article R.145-23 du code de commerce, 'les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent'.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne connaît que des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux a retenu pour la fixation du loyer du bail renouvelé un abattement pour vétusté du logement.

M. et Mme [X], considérant leur logement non pas seulement vétuste mais insalubre, sollicitent le remboursement de la valeur locative du logement. Cette demande ne relève pas de la fixation du loyer du bail renouvelé -dont au demeurant M. et Mme [X] n'ont pas interjeté appel. Elle n'entre donc pas dans le champ de compétence restreint du juge des loyers commerciaux mais relève de la seule compétence du tribunal judiciaire, en l'occurence d'Orléans.

Toutefois, en application de l'article 88 du code de procédure civile qui dispose que 'lorsque la cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive', et les parties ayant conclu au fond, il convient d'évoquer afin de clore ce litige commencé depuis de très nombreuses années.

M. et Mme [X] invoquent l'insalubrité du logement se prévalant, à l'appui de leur demande de remboursement de la valeur locative, du rapport d'expertise judiciaire de Mme [U] et du jugement du tribunal judiciaire d'Orléans du 14 décembre 2022 ayant constaté la non-décence du logement au regard du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, son insalubrié et sa non-conformité à son usage d'habitation, condamné l'acquéreur du bien immobilier à effectuer les travaux de remise en état nécessaires et ordonné la suspension du paiement de la part de 3 400 euros correspondant à la partie habitation dans l'attente de la réalisation des travaux.

Le rapport d'expertise judiciaire du 14 janvier 2019 mentionne que le logement est totalement vétuste dans toutes les pièces et nécessite une importante rénovation du loyer, et qu'il est insalubre uniquement dans deux pièces : la salle de bains et la chambre du fond.

Le jugement du 14 décembre 2022 relève qu'il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de rénovation du logement dans son intégralité puisqu'il ne résulte pas suffisamment des débats la démonstration d'un manquement plus général du bailleur à ses obligations, celui-ci devant remettre en état les murs et plafonds de la salle de bain et de la chambre 3.

Dans ces conditions, le remboursement de la valeur locative totale du logement sollicité jusqu'au mois de novembre 2019 ne se justifie pas au vu des constatations relevées, pas plus que le remboursement manifestement partiel de la valeur locative sollicité ensuite jusqu'au 6 juillet 2021-sans que les chiffres énoncés ne soient explicités- compte tenu du fort abattement (60 %) déjà appliqué pour vétusté lors de la fixation du loyer, de l'occupation des lieux par M. et Mme [X] et de l'absence de démarches de ceux-ci pour faire cesser leur dommage tel que mentionné dans le jugement du 14 décembre 2022.

Le fait que ce jugement ait ordonné la suspension du loyer annuel à hauteur de 3 400 euros dans l'attente de la réalisation des travaux ne se heurte pas au rejet de la demande de remboursement pour la période antérieure courant jusqu'au 6 juillet 2021, s'agissant de demandes de nature et finalité distinctes couvrant des périodes différentes.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leur demande de remboursement de la valeur locative du logement pour insalubrité.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

M. et Mme [X], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d'appel.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 18 mars 2020 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Orléans en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [R] [A] [X] et Mme [J] [W] [I] épouse [X] aux dépens d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.