CA Versailles, ch. civ. 1-2, 1 octobre 2024, n° 23/01910

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 5 mars 2020, la société Seqens a donné à bail à M. [K] [Z] et Mme [I] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Seqens a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer les sommes dues.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2022, la société Seqens a fait délivrer assignation à M. [Z] et Mme [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l'expulsion de M. [Z] et Mme [W] et d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, et à celui de la somme de 650 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 16 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

- validé le congé délivré par Mme [W] le 26 mai 2021,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2020 entre la société Seqens et M. [Z] et Mme [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 août 2022,

- ordonné en conséquence à M. [Z] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Seqens pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- débouté Mme [W] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

- condamné solidairement M. [Z] et Mme [W] à verser à la société Seqens la somme de 32 780,52 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022 sur la somme de 12 965,30 euros,

- condamné in solidum M. [Z] et Mme [W] à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 3 août 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [Z] à payer à Mme [W] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné in solidum M. [Z] et Mme [W] à verser à la société Seqens la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [Z] et Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation,

- condamné M. [Z] à garantir Mme [W] du montant intégral de sa condamnation au paiement des loyers et charges pour la location du logement mais également de toute autre condamnation y compris la régularisation des charges, le supplément de loyer solidaire, les indemnités d'occupation, les dommages et intérêts ou frais irrépétibles et dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 22 mars 2023, Mme [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2024, Mme [W], appelante, demande à la cour :

- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- d'infirmer le jugement rendu en premier ressort en ce qu'il :

* l'a condamnée solidairement avec M. [Z] à verser à la société Seqens la somme de 32780,52 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au terme de décembre 2022 inclus, avec intérêt légal à compter du 3 juin 2022 sur la somme de 12 965,30 euros,

* en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [Z] à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail, soit le 3 août 2022 et jusqu'à libération effective des lieux,

* en ce qu'il a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [Z] à verser à la société Seqens la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation,

* en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes plus amples et contraires,

statuant à nouveau, à titre principal, de :

- déclarer que la clause de solidarité de l'article 4 des conditions générales du contrat de location de la société Seqens est abusive et qu'elle est en conséquence réputée nulle et non écrite,

en conséquence,

- déclarer qu'elle n'est tenue solidairement d'aucune somme due à la société Seqens,

à titre subsidiaire, si la cour retient la validité de la clause de solidarité :

- déclarer qu'elle ne peut être tenue solidairement des sommes dues par M. [Z] à la société Seqens,

à titre plus subsidiaire,

- déclarer que le supplément de loyer de solidarité ne pouvait être appliqué,

- constater que les sommes préalablement dues au titre du supplément de loyer de solidarité ont été supprimées du décompte de la société Seqens,

- déclarer qu'elle n'est pas redevable de ces sommes,

en cas de condamnation solidaire, si la cour considère qu'elle est liée par cette clause de solidarité:

- déclarer qu'elle ne pourra plus être solidairement condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation après le 26 juin 2023,

- reporter le remboursement des sommes pour lesquelles elle se verrait condamner à 2 ans,

- à défaut, lui octroyer l'échelonnement du remboursement des dettes pour lesquelles elles seraient condamnées sur une période de 24 mois,

en tout état de cause,

- condamner la société Seqens à lui verser, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, la somme de 2 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral, ainsi que le somme de 10 199,59 euros au titre de son préjudice matériel,

à titre subsidiaire,

- condamner la société Seqens au versement de ces sommes sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- condamner M. [Z] sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a subi,

- déclarer qu'elle n'est pas tenue solidairement au versement des sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, tant de première instance que dans le cadre de la procédure d'appel,

- condamner in solidum la société Seqens et M. [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] aux entiers dépens, comprenant les dépens engagés en 1ère instance et les dépens engagés pour la présente procédure dont signification des conclusions en 1ère instance, la signification de la déclaration d'appel le timbre dématérialisé de 225 euros, la signification des 1ères conclusions d'appelant et des deuxièmes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 17 avril 2024, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :

- la recevoir en toutes ses demandes fins et conclusions,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif,

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, formulées à son encontre,

statuant à nouveau,

- condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [W] et M. [Z] à lui payer la somme de 10 199,59 euros due au 26 juin 2023, au titre des arriérés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation (déduction fait du dépôt de garantie), avec intérêts de droit,

- condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dus à compter du 27 juin 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit le 23 octobre 2023,

en conséquence,

- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3 826,46 euros au titre des indemnités d'occupation mensuelles dus à compter du 27 juin 2023 jusqu'au 23 octobre 2023 (déduction faite du dépôt de garantie),

y ajoutant,

- condamner l'appelante à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- la condamner en outre aux dépens d'appel.

M. [Z] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2023, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt étude. Les dernières conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 26 avril 2024 et celles de la société d'HLM Seqens l'ont été par acte délivré le 23 avril 2024 selon les mêmes modalités.

L'arrêt sera donc rendu par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement rendu le 16 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Poissy doit être confirmé en ses dispositions non contestées et exécutées relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de M. [Z], au sort des meubles, ainsi qu'à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation.

Sur l'appel de Mme [W].

- Sur l'application des dispositions du code de la consommation.

Au soutien de son appel, Mme [W] invoque les dispositions de l'article L. 212-1du code de la consommation qui prévoient notamment que les clauses insérées dans des contrats conclus entre consommateurs et professionnels sont abusives lorsqu'elles ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle prétend que cet article est applicable au cas d'espèce, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge qui s'est fondé sur les dispositions de l'article 4 des conditions générales du contrat de location pour rejeter sa demande. Elle ajoute que c'est également ce qu'a retenu la commission des clauses abusives, au visa de l'ancien article L 132-1 du code de la consommation devenu l'article L 212 1.

La société Seqens invoque l'article 4 'cotitularité et solidarité' des conditions générales du bail pour soutenir que Mme [W] est tenue solidairement au paiement des loyers et charges y compris le surloyer forfaitaire appliqué pendant deux ans, soit en l'espèce jusqu'au 26 juin 2023, puisqu'il est expressément stipulé que le cotitulaire du bail qui donne congé reste tenu de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé et de ses suites, de sorte qu'elle s'estime fondée à solliciter sa condamnation solidaire avec M. [Z] au paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation.

Sur ce,

La Commission des clauses abusives s'est interrogée sur les clauses figurant dans les baux d'habitation, qu'ils soient soumis au code civil ou à des dispositions d'ordre public, ce qui vise donc, en particulier, les baux régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle a publié à ce sujet le 17 février 2000 une recommandation qui ne concerne que les seuls cas où le bailleur est un "professionnel" au sens de l'article L. 212-2 (ancien art. L. 132-1) du code de la consommation ce qui, d'après la Commission, vise les personnes morales bailleurs professionnels (bailleurs dits " institutionnels ", bailleurs du secteur HLM, etc.), ou les bailleurs personnes physiques ayant la qualité de loueurs professionnels à l'exclusion des bailleurs privés.

L'article L 212-1 du code de la consommation (complété par les articles R. 212-1 à R. 212-4, issu du décret n° 2016-884 du 29 juin 2016, qui sont également applicables en la matière) qui vise le contrat conclu entre les " professionnels " et les " consommateurs' s'applique donc bien aux baux d'habitation, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.

- Sur la nullité de la clause de solidarité insérée à l'engagement de location tirée de son caractère prétendu discriminatoire.

Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer nulle la clause de solidarité insérée à l'engagement de location, Mme [W] invoque son caractère discriminatoire.

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l'espèce le contrat comporte en son article 4 une clause de cotitularité et solidarité ainsi rédigée :

Si un cotitulaire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu au paiement des loyers et accessoires et plus généralement de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé et de ses suites et notamment des indemnités d'occupation et des toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) colocataire(s) demeuré (s) dans les lieux pendant une durée de deux ans à compter de la date d'effet du congé.

Or, Mme [W] n'est pas fondée à soutenir que la clause qui précise que la solidarité des colocataires en cas de congé donné par l'un d'entre eux perdure pendant une durée de 2 ans minimum est discriminatoire par rapport aux autres cas de solidarité. Le conjoint comme le partenaire pacsé ne sont pas dans une situation plus favorable lorsqu'ils donnent congé puisqu'ils restent engagés solidairement à l'égard du bailleur jusqu'au terme du bail (parfois avant en cas de rupture du mariage ou du pacs)

La clause qui précise que la solidarité demeure après la délivrance d'un congé de l'un des locataires pendant une durée minimum de 2 années à compter de la date de la réception de la lettre de congé n'est donc pas discriminatoire au regard des autres cas de solidarité.

Ce contentieux sur l'étendue dans le temps d'une clause de solidarité reste d'actualité, alors même que l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi du 24 mars 2014 est venu limiter à 6 mois maximum le maintien de la solidarité d'un colocataire suite à la délivrance d'un congé. Ce texte est en effet applicable aux baux du secteur HLM, cas de figure en l'espèce.

Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 en vertu desquelles, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé

La clause querellée qui n'est pas discriminatoire, mais qui est néanmoins contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet1989, doit être réputée non écrite.

- Sur le congé délivré par Mme [W] et ses conséquences sur le paiement des sommes dues.

A la suite de violences conjugales subies en janvier 2021, Mme [W] qui s'est séparée de M. [Z] a effectué des démarches pour obtenir un logement social.

Mme [W] a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2021 reçue le 26 mai 2021 par la bailleresse, en y joignant copie du courrier reçu par la commission d'attribution du logement. Par courrier du 31 mai 2021, la société d'HLM Seqens a accusé réception du courrier de Mme [W] et pris acte de son départ prochain en fixant un préavis à un mois, soit au 26 juin 2021.

Mme [W] reste donc tenue solidairement avec M. [Z] au paiement de l'arriéré locatif jusqu'au 26 décembre 2021. Or de l'examen des décomptes produits par la société d'HLM Seqens, il ressort que les loyers ont cessé d'être payés à compter du 31 janvier 2022.

Il s'ensuit que Mme [W] n'est débitrice d'aucune somme envers la société d'HLM Seqens qui doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre au titre de l'arriéré locatif. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Mme [W] ayant prospéré en ses demandes principales, ses demandes subsidiaires sont sans objet.

- Sur les demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre de la société d'HLM Seqens.

Mme [W] sollicite en tout état de cause la condamnation de la société d'HLM Seqens la somme de 2 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral, ainsi que celle de 10 199,59 euros au titre de son préjudice matériel correspondant au montant de l'arriéré locatif dont elle serait effectivement déclarée redevable.

La société Seqens ayant été déboutée de sa demande formée à l'encontre de Mme [W] au titre de l'arriéré locatif, cette dernière doit être déboutée comme mal fondée en sa demande d'indemnisation de son préjudice matériel.

Les manquements fautifs de la société d'HLM Seqens et notamment le défaut d'information et sa négligence en s'abstenant de procéder au prélèvement automatique autorisé par M. [Z] de sorte que la dette s'est accumulée, sont à l'origine d'un préjudice moral subi par Mme [W] dont la cour a les éléments suffisants pour l'évaluer à la somme de 1 000 euros.

- Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [W] à l'encontre de M. [Z].

Mme [W] sollicite la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle fait valoir que compte tenu de son inertie, M. [Z] est exclusivement à l'origine de la dette et de l'application d'un surloyer, que ce comportement fautif entraîne des conséquences financières excessives pour elle, dans la mesure où elle vit avec ses deux filles dont elle a la charge, que la procédure l'a fait vivre dans l'angoisse constante d'une éventuelle saisie risquant de la mettre avec ses deux filles dans une situation financière d'une grande précarité et la perspective éventuelle de la perte de son propre logement.

Le préjudice moral incontestablement subi par Mme [W] du fait des affres des procédures de première instance et d'appel dont elle n'est nullement responsable puisque c'est M. [Z] qui s'est maintenu seul dans les lieux sans répondre aux enquêtes de SLS ni surtout sans régler les loyers, sera réparé par l'octroi de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes formées par la société d'HLM Seqens à l'encontre de M. [Z].

La société d'HLM Seqens qui explique que M. [Z] a finalement consenti à répondre aux enquêtes diligentées au titre du SLS et à justifier de ses revenus, réduit en cause d'appel sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 10 199,59 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2023, après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie.

M. [Z] doit être condamné à verser cette somme à la bailleresse qui justifie pleinement de sa demande à ce titre par les décomptes et calculs produits.

M. [Z] doit également être condamné au paiement des indemnités d'occupation dues à compter du 27 juin 2023 jusqu'au 23 octobre 2023, date à laquelle il a définitivement libéré les lieux, sur la base de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, soit à hauteur de la somme de 3 826,46 euros.

Sur les mesures accessoires.

M. [Z] doit être seul condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

M. [Z] doit être en conséquence seul condamné aux dépens de première instance.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [W] au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. [Z] et la société d'HLM Seqens à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 16 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy en toutes ses dispositions non contestées relatives à la validité du congé délivré par Mme [W], à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de M. [Z], au sort des meubles, ainsi qu'à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation,

L'infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclare réputée non écrite la clause de cotitularité et de solidarité insérée à l'article 4 des conditions générales du contra de bail, car contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet1989,

Déboute la société d'HLM Seqens de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [W],

Condamne la société d'HLM Seqens à verser à Mme [W] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral,

Déboute Mme [W] comme mal fondée en sa demande d'indemnisation de son préjudice matériel formée à l'encontre de la société d'HLM Seqens,

Condamne M. [Z] à verser à Mme [W] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne M. [Z] à verser à la société d'HLM Seqens la somme de 10 199,59 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 26 juin 2023, après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 3 826,46 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 27 juin 2023 jusqu'au 23 octobre 2023, date à laquelle il a définitivement libéré les lieux, sur la base de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge,

Condamne in solidum M. [Z] et la société d'HLM Seqens à verser à Mme [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société d'HLM Seqens de ses demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, formées à l'encontre de Mme [Z],

Condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.