CA Douai, 1re ch. sect. 1, 3 octobre 2024, n° 23/02020

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02020 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U4AS

Jugement (N° 18/00903)

rendu le 02 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Senlis

Arrêt rendu le 11 mai 2021 par la cour d'appel d'Amiens

Arrêt rendu le 1er mars 2023 par la Cour de cassation

DEMANDEURS A LA DÉCLARATION DE SAISINE - APPELANTS

Monsieur [H] [O]

né le 07 mars 1979 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [P] [E]

né le 07 mars 1982 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Clarisse Duhau, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉFENDERESSE À LA DÉCLARATION DE SAISINE - INTIMÉE

La SARL [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Marie Outters-Leparoux, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2024 après prorogation du délibéré en date du 05 septembre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 octobre 2023

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Par acte du 6 juin 2016, M. et Mme [F], propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], ont fait délivrer à leurs locataires, M.'[H] [O] et M. [P] [E], un congé pour vendre valant offre d'acquisition au prix de 400 000 euros.

Cette offre n'ayant pas été acceptée, les locataires ont quitté les lieux à l'issue du préavis le 9 janvier 2017.

Par acte du 20 juillet 2017, M. et Mme [F] ont consenti une promesse de vente sur cet immeuble à M. et Mme [J] par l'entremise de la Sarl 5ème avenue immobilier (l'agence immobilière) au prix de 380'000 euros, dont 10 000 euros de commission d'agence.

Le 2 août 2017, ce prix a été notifié par le notaire à MM. [O] et [E], qui ont accepté l'offre et conclu la vente.

Par acte du 3 mai 2018, MM. [O] et [E], estimant qu'ils avaient indûment payé la commission de l'agence immobilière, l'ont assignée en remboursement de cette somme et en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Senlis a :

- débouté MM. [O] et [E] de l'ensemble de leurs demandes ;

- débouté l'agence immobilière de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

- condamné MM. [O] et [E], outre aux dépens de la procédure, à verser à cette dernière la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté ces derniers de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

- débouté l'agence immobilière du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.

MM. [O] et [E] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 11 mai 2021, la cour d'appel d'Amiens a confirmé le jugement dont appel en toutes ses dispositions et condamné les appelants, outre aux dépens d'appel, à verser à l'agence immobilière la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MM. [O] et [E] ont alors formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 1er mars 2023, la Cour de cassation, statuant au visa des articles 15, II, alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, a cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Amiens en toutes ses dispositions, remis l'affaire et les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cet arrêt et a renvoyé celles-ci devant la cour d'appel de Douai, condamné la société [Adresse 3] aux dépens et rejeté les demandes formulées par les parties au titre des frais irrépétibles.

Suivant requête du 27 avril 2023, MM. [O] et [E] ont saisi la cour d'appel de céans.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 26 juin 2023, ils demandent à la cour, au visa de l'article 15, II, alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, des articles 1583, 1302 et suivants, 1240 et 1343-2 du code civil, d'infirmer le jugement du 2 juillet 2019 sauf en ce qu'il a débouté l'intimée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et, statuant à nouveau, abstraction faite de demandes de 'juger que' qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le simple rappel de leurs moyens, de :

- débouter l'agence immobilière de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner à leur verser les sommes suivantes :

* 10 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2018, date de la mise en demeure ;

* 6 704,41 euros à titre de dommages et intérêts ;

- ordonner la capitalisation des intérêts.

- condamner l'agence immobilière, outre aux entiers dépens, à leur verser la somme de 18 050 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 juillet 2023, la Sarl 5ème avenue immobilier demande à la cour de :

- débouter les appelants de leur déclaration de saisine et de leurs demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et,

statuant à nouveau,

- condamner les appelants à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- en tout état de cause, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,

- subsidiairement, ramener les montants sollicités à de plus justes proportions,

- condamner les appelants, outre aux entiers frais et dépens de la procédure, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour le détail de l'argumentation des parties, il sera référé à leurs conclusions susvisées, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 9 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution de l'indu

L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à répétition.

L'article 1302-1 du même code prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En vertu de l'article 15, II, alinéa 4, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire, après un refus de l'offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, cette notification valant offre de vente au profit du locataire.

Il résulte par ailleurs de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que le droit à rémunération de l'agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur.

La Cour de cassation, saisie d'un pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendu le 11 mai 2021, a cassé celui-ci pour violation des textes susvisés au motif que le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, qui n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. (Cass. civ 3ème, 1er mars 2023, 21-22.073)

En l'espèce, il est acquis que MM. [O] et [E], qui n'avaient pas donné suite à la proposition d'achat du bien immobilier pour le montant de 400 000 euros qui leur avait été initialement transmise par leurs bailleurs, ont été contactés par le notaire chargé de la vente du bien entre les consorts [F] et les consorts [J], conclue par l'entremise de l'agence immobilière, aux fins de faire valoir, le cas échéant, leur droit de préemption subsidiaire, pour une vente au prix net vendeur de 370 000 euros, commission d'agence de 10 000 euros TTC en sus à la charge des acquéreurs.

MM. [O] et [E] ont exercé leur droit de préemption subsidiaire en acceptant cette offre en l'état et la vente a été conclue.

Or, c'est à tort que les premiers juges ont estimé, pour débouter les acquéreurs de leur demande en restitution des 10 000 euros de commission d'agence qu'ils estimaient avoir payée à tort, que les démarches de l'agence immobilière avaient été déterminantes dans la signature de la promesse de vente du 20 juillet 2017 ayant déclenché l'exercice par les consorts [O]-[E] de leur droit de préemption, alors que l'offre notifiée par le notaire n'avait pas à leur être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur et qu'ils ne pouvaient en conséquence se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, peu important qu'ils n'aient pas émis de réserve sur le paiement de cette commission avant la signature de l'acte authentique, souhaitant éviter de paraître renégocier le prix, ce qui leur aurait à coup sûr fait manquer la vente.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la société [Adresse 3] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de restitution de la commission indûment versée, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2018, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus par année entière sera enfin ordonnée, par application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande complémentaire de dommages et intérêts

MM. [O] et [E] sollicitent par ailleurs la condamnation de l'agence immobilière à leur payer la somme de 6 704,41 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir qu'elle a violé les règles de droit régissant la détermination du prix de vente en matière immobilière, ainsi que ses obligations en tant que mandataire du vendeur ; qu'en effet, l'agence a présenté de manière fautive une offre d'achat de 370 000 euros, outre une commission de 10 000 euros, alors que le mandat non exclusif conclu avec le vendeur, son mandant, fixait le prix du bien à 365 000 euros, les obligeant à s'aligner sur le prix proposé par l'agence pour pouvoir acquérir le bien, alors qu'ils avaient trouvé un accord avec les vendeurs au prix de 365 000 euros, leur occasionnant un préjudice financier lié à la majoration du prix de vente de 5 000 euros, outre tous les frais y afférents (intérêts, assurance, émoluments notariaux et droits de mutation).

L'agence immobilière conteste avoir commis la moindre faute dans le cadre de l'exécution de son mandat.

Sur ce

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que dès lors qu'un manquement contractuel occasionne un dommage à un tiers au contrat, celui-ci peut obtenir l'indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En l'espèce, après que MM. [O] et [E] eurent rejeté l'offre d'achat au prix de 400 000 euros qui leur avait été présentée par leurs bailleurs, ces derniers ont mandaté la Sarl 5ème avenue immobilier aux fins de vendre l'immeuble, suivant contrat de mandat sans exclusivité en date du 24 juin 2017.

L'article des conditions particulières de ce mandat relatif au prix de vente stipule que 'sauf accord ultérieur des parties, les biens devront, rémunération du mandataire comprise, être présentés au prix de 380 000 euros, soit 365 000 euros net vendeur.'

Par ailleurs, il est prévu que 'la rémunération du mandataire sera de 15 000 euros, TVA incluse, à la charge des acquéreurs.'

Ces conditions de vente figuraient bien sur l'annonce de vente publiée sur le site internet de l'agence immobilière.

Par courriel du 27 juin 2017, M. [F] a averti les consorts [O] et [E] du nouveau prix de 365 000 euros et par courriel en réponse du lendemain, ceux-ci ont manifesté leur souhait d'acquérir l'immeuble à ce prix, sous réserve de pouvoir le visiter avant d'officialiser leur proposition d'achat. M. [F] les a alors mis en relation avec un certain M. [V], lequel n'appartient pas à l'agence immobilière, pour effectuer cette visite.

Il résulte des captures d'écran d'échanges sms entre M. [V] et M. [E] versés au débat que cette visite a finalement eu lieu le jeudi 6 juillet 2017 à 18 heures, M. [E] précisant dans l'un de ses messages que 'nous avons indiqué à M. [F] que nous lui confirmerions notre offre après cette visite.'

Il résulte par ailleurs d'un échange sms intervenu le 6 juillet 2017 entre M. [F] et les consorts [O] et [E] que le premier, à la suite d'un appel manifestement intervenu avec les seconds, leur a transmis les coordonnées de M. [C], de l'agence immobilière, puis que les consorts [O] et [E] lui ont indiqué, à 18h40, que la visite avait été concluante et qu'ils lui confirmaient qu'ils prenaient la maison à 365 000 euros, lui demandant d'informer son notaire afin qu'il se mette en relation avec le leur pour lui transmettre les éléments relatifs à la vente, ce à quoi M. [F] leur a répondu qu'il venait d'avoir le notaire et que celui-ci avait reçu une proposition d'achat de M. [C] à 370 000 euros et qu'il devrait les prévenir directement.

La date et l'heure précises de l'offre effectuée par les consorts [J] à l'agence chargée de la vente ne sont pas connus, de sorte qu'il n'est pas établi que cette offre aurait été effectuée postérieurement à l'offre ferme des consorts [O] et [E] effectuée le 6 juillet 2017 à 18h40, leurs précédents échanges avec le vendeur ne pouvant valoir offre ferme dès lors qu'ils conditionnaient celle-ci à une nouvelle visite du bien immobilier.

En tout état de cause, aucun élément au dossier ne permet d'établir que l'agence immobilière avait été informée par son mandant de l'intention d'achat des consorts [O] et [E] au prix de 365 000 euros et que c'est dès lors de manière fautive qu'elle a accepté de baisser sa commission à 10 000 euros pour que la vente se fasse par son intermédiaire, au prix net vendeur de 370 000 euros.

Dès lors, les consorts [O] et [E] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts correspondant au prix de vente et aux frais excédentaires qu'ils estiment avoir payés en étant contraints de faire usage de leur droit de préemption subsidiaire pour emporter la vente.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l'article 1240 du code civil qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement des appelants ayant dégénéré en abus, étant précisé qu'il est largement fait droit à leurs demandes en appel et que par ailleurs, il ne saurait leur être reproché de n'avoir pas fait part de leur contestation du bien-fondé de la commission d'agence qui leur était réclamée avant la vente alors qu'ils pouvaient légitimement craindre qu'une telle contestation leur fasse perdre la vente qu'ils convoitaient de longue date.

L'agence immobilière sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l'issue du litige, l'agence immobilière sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à MM. [O] et [E], au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés, justifiés suivant factures versées aux débats :

- la somme de 7 083 euros au titre de la procédure de première instance ;

- la somme de 1 305 euros au titre de la procédure d'appel devant la cour d'appel d'Amiens ;

- la somme de 1 500 euros au titre de la procédure d'appel devant la cour de céans, sur renvoi après cassation.

Leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour de cassation est irrecevable,celle-ci ayant déjà statué sur ce point en déboutant les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'agence immobilière doit enfin être déboutée de sa propre demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la Sarl [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la Sarl 5ème Avenue immobilier à payer à M. [H] [O] et M. [P] [E] la somme de 10 000 euros au titre de la restitution de la commission indûment payée ;

Déboute M. [H] [O] et M. [P] [E] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne la Sarl [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance ;

La condamne à payer à M. [H] [O] et M. [P] [E] la somme de 7 083 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance ;

La déboute de sa demande sur ce fondement ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl 5ème Avenue immobilier aux entiers dépens d'appel ;

La condamne à payer à M. [H] [O] et M. [P] [E] la somme de 2 805 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en appel ;

La déboute de sa demande sur ce fondement.