CA Paris, Pôle 1 - ch. 10, 3 octobre 2024, n° 24/02931
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02931 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI44N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2024-Juge de l'exécution d'EVRY- RG n° 23/00024
APPELANT
Monsieur [S] [V] [E] [O] [Y]
[Adresse 11]
[Localité 1]
Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82
INTIMÉES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NATUR E ET SENS LOT 9, sise [Adresse 7] et [Adresse 10] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la Société CENTURY 21 - CAPITOLE IMMOBILIER, [Adresse 5] à 91220 BRETIGNY SUR ORGE, succursale de la SAS ACCORD IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiées au capital de 1 360 800.00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 389 999 194, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
S.A. CREDIT LOGEMENT
[Adresse 6]
[Localité 12]
SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentés par Me Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre
Madame Catherine LEFORT, Conseillère
Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de de la Résidence Nature et Sens - lot 9 sis [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait délivrer à M. [S] [Y] un commandement de payer valant saisie immobilière en exécution d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 4 novembre 2020.
Par acte du 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [S] [Y] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry, en vue d'obtenir la vente forcée du bien.
M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] et la société Crédit Logement, créanciers inscrits, ont déclaré leurs créances, par actes d'avocat déposés au greffe respectivement les 2 et 9 mars 2023.
Par jugement rendu le 17 janvier 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir spécial du syndicat des copropriétaires pour engager la procédure de saisie immobilière,
- débouté M. [Y] de sa demande de nullité des demandes tirées du non-respect des dispositions impératives du code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et formes en matière de saisie immobilière,
- dit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'encontre de M. [Y],
- mentionné la créance du syndicat des copropriétaires à la somme totale de 3.144,83 euros en principal, frais et accessoires, outre les intérêts au taux légal majoré sur la somme de 6.416,94 euros à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à complet paiement,
- débouté M. [Y] de sa demande de délais de paiement,
- débouté M. [Y] de sa demande de modification du montant de la mise à prix,
- autorisé la vente amiable du bien saisi moyennant le prix minimum de 170.000 euros net vendeur,
- taxé les frais de poursuite à la somme de 3076,97 euros,
- fixé la date de l'audience d'adjudication et les modalités de la vente,
- déclaré recevables les déclarations de créances de la société Crédit Logement et de M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13],
- débouté M. [Y] de sa demande tendant à voir constater que les créanciers inscrits ne bénéficient d'aucune créance justifiée par un titre exécutoire dépourvu de voies de recours,
- condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Crédit Logement et de M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] de leurs demandes de ce chef.
Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a rappelé qu'aucune disposition ne prévoyait que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à agir en justice mentionne le nom de l'avocat chargé de la procédure ; il a constaté que la résolution votée courant 2022 comportait toutes les précisions utiles et qu'elle n'avait pas à être à nouveau soumise au vote de l'assemblée des copropriétaires en 2023.
S'agissant de la signification du titre exécutoire selon procès-verbal de recherches infructueuses, le juge de l'exécution a relevé que l'huissier avait activement recherché la nouvelle adresse de M. [Y] et que les diligences accomplies étaient suffisantes.
Il a ensuite constaté que si des paiements étaient intervenus, ils n'avaient été que partiels de sorte que M. [Y] ne pouvait pas se prévaloir d'une extinction de sa dette.
Il a rejeté " la demande de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires ", après avoir constaté que toutes les formalités légales et réglementaires relatives au commandement de payer valant saisie avait bien été accomplies, de même qu'il était justifié du dépôt du cahier des conditions de vente.
Il a constaté que les déclarations de créance de la société Crédit Logement et du comptable public étaient régulières et recevables et que ces deux créanciers justifiaient d'un titre de créance, rappelant que la condition d'exigibilité était au demeurant indifférente au stade de la déclaration de créance.
Il a rejeté la demande de délais de paiement au regard des délais de fait déjà accordés et considérant que M. [Y] ne justifiait pas être en capacité de régler 1.000 euros par mois, en sus des charges courantes, comme il le proposait.
Par acte du 9 février 2024, M. [Y] a interjeté appel du jugement.
Par actes du 29 avril 2024, M. [Y] a fait assigner à jour fixe devant la cour le syndicat des copropriétaires, M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] et la société Crédit Logement, créanciers inscrits, après y avoir été autorisé par ordonnance du 20 mars 2024.
Par conclusions signifiées le 23 avril 2024, M. [Y] demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
- déclarer recevable l'appel,
- ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière au visa de l'article 722-2 du code de la consommation,
In limine litis,
- dire et juger l'action irrecevable faute de pouvoir spécial concernant la procédure de
saisie immobilière relative au syndicat des copropriétaires,
À titre subsidiaire,
- déclarer nulles les demandes en raison du non-respect des dispositions impératives du
code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et les formes en matière de saisie immobilière,
En conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes et moyens contraires,
À titre infiniment subsidiaire,
- autoriser la vente amiable dont confirmation,
À titre infiniment, infiniment subsidiaire,
- fixer la mise à prix à la somme de 180 000 euros,
En tout état de cause,
- accorder des délais de paiement avec des mensualités de 1000 euros jusqu'à l'apurement de la dette,
- débouter les autres parties de toutes demandes et moyens contraires,
- réformer la décision du chef des demandes de réformation,
- déclarer irrecevables les demandes des créanciers inscrits faute d'avoir respecté les dispositions des articles R.322-12 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
À titre subsidiaire,
- constater qu'ils ne bénéficient d'aucune créance justifiée par un titre exécutoire dépourvu de voie de recours,
- les débouter de toutes demandes,
En tout état de cause,
- réformer le jugement en l'intégralité de ses dispositions,
- débouter les parties de toutes demandes et moyens contraires, y compris en cas de demandes additionnelles concernant tant les créanciers poursuivants que les créanciers inscrits.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
En tout état de cause, et y ajoutant,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le Crédit Logement demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
En tout état de cause, et y ajoutant,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'appel n'a pas été formé selon la procédure à jour fixe (R322-19 du code des procédures civiles d'exécution), M. [Y] n'ayant pas déposé de requête aux fins d'autorisation à jour fixe dans le délai imparti par l'article 917 du code de procédure civile, ce dernier ayant simplement déposé des conclusions.
L'appelant rétorque qu'il a saisi la cour d'une requête le 15 février 2024 de sorte que la procédure d'appel à jour fixe a été respectée, l'ordonnance l'autorisant à assigner ayant été rendue le 20 mars 2024, l'assignation étant en cours de délivrance.
Selon l'article R 322-19 du code des procédures civiles d'exécution, l'appel contre le jugement d'orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l'appelant ait à se prévaloir dans sa requête d'un péril.
L'article 919 alinéa 3 précise que la requête peut aussi être présentée au premier président au plus tard dans les huit jours de la déclaration d'appel.
Par ailleurs, le non-respect du délai de huit jours peut être sanctionné soit par le refus du président de donner l'autorisation d'assigner à jour fixe, soit par une décision d'irrecevabilité de l'appel prononcée par la cour.
Au cas présent, il ressort des pièces de procédure que M. [Y] a interjeté appel le 9 février 2024 et a été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 20 mars 2024 au visa d'une requête déposée le 15 février 2024, soit dans le délai de huit jours de la déclaration d'appel. Le syndicat des copropriétaires, le responsable du SIP de [Localité 13] et le Crédit Logement ont été régulièrement assignés par actes du 29 avril 2024, déposés sur le RPVA le 3 septembre 2024.
La procédure à jour fixe a donc été respectée de sorte que l'appel est recevable.
Sur la demande de suspension de la procédure de saisie immobilière :
M. [Y] ayant été déclaré recevable à la procédure de surendettement, sollicite la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Aux termes de l'article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Par décision du 28 mars 2024 produite à hauteur d'appel, M. [Y] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement et par jugement rendu le 12 juin 2024 versé aux débats, le tribunal judiciaire d'Evry a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Ayant déjà été constatée, la demande de suspension dans la présente instance est sans objet.
Il sera néanmoins statué ci-après sur les demandes au fond pour le cas où la procédure de saisie immobilière serait reprise ultérieurement.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir spécial de l'avocat du syndicat des copropriétaires :
M. [Y] relève que l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2022 ayant autorisé la saisie immobilière ne comporte pas la désignation de l'avocat du syndicat chargé d'initier la procédure et en déduit que l'avocat constitué dans la présente affaire ne bénéficie pas d'un mandat spécial. Il ajoute que le montant de la mise à prix n'est pas précisé et que la résolution donnant pouvoir au syndic d'engager la procédure de saisie n'a pas été renouvelée en 2023.
Les intimés répliquent que la résolution approuvée par l'assemblée générale du 16 mai 2022 a donné mandat au syndic pour initier une saisie immobilière, la désignation d'un avocat par les copropriétaires n'étant pas requise et ajoute que la résolution comporte toutes les mentions utiles, dont le montant de la mise à prix.
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Force est de constater en l'espèce que le syndic a été dûment autorisé aux termes de la 7ème résolution votée par l'assemblée des copropriétaires du 16 mai 2022 à faire procéder, avec l'avocat de son choix, à la vente par adjudication des lots 106 et 723 appartenant à M. [Y], la mise à prix ayant été fixée à 20.000 euros.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], il n'existe aucune obligation pour le syndicat des copropriétaires de donner " pouvoir spécial " à l'avocat chargé de mener la procédure de saisie immobilière, ni a fortiori de le désigner lors de l'assemblée générale, le choix de l'avocat relevant des prérogatives du syndic qui représente le syndicat.
Par ailleurs, la 7ème résolution comporte toutes les mentions requises, à savoir l'objet de la saisie, le montant des sommes estimées définitivement perdues ainsi que le montant de la mise à prix.
Enfin, la procédure de saisie ayant été initiée par la délivrance du commandement de payer valant saisie du 9 novembre 2022, rien n'obligeait le syndic à solliciter le vote d'une nouvelle résolution en 2023 pour autoriser la mise en 'uvre de la saisie, étant observé que l'appelant s'abstient toujours à hauteur d'appel d'indiquer le fondement d'une telle exigence.
Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir et de confirmer le jugement entrepris.
Sur la signification du titre exécutoire :
M. [Y] soutient que l'acte de signification du 6 janvier 2021 du titre exécutoire est nul, les diligences effectuées par l'huissier pour retrouver son adresse n'étant pas justifiées, ni sérieuses.
En réplique le syndicat des copropriétaires expose que la signification du titre exécutoire selon procès-verbal de recherches infructueuses est régulière relevant que l'appelant a communiqué une première adresse [Adresse 11]) qui est celle où il se domicilie lui-même dans le cadre de la présente instance aux termes de ses écritures, une seconde, [Adresse 4] à [Localité 14] et une 3ème [Adresse 9]) où a été délivrée à tiers présent l'assignation pour l'audience d'orientation. Il prétend que le commissaire de justice a fait preuve de diligences pour rechercher l'adresse du débiteur.
L'alinéa 1er de l'article L 221-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d'un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier. "
L'alinéa 1er de l'article 503 du code de procédure civile prévoit que " les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire. "
L'article 655 du code de procédure civile prévoit que " si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.
Par ailleurs, l'article 659 du code de procédure civile complète la disposition précédente en précisant que " lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. "
Au cas présent, la signification du jugement du 4 novembre 2020 valant titre exécutoire a été effectuée selon procès-verbal en date du 6 janvier 2021 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue de M. [Y], soit [Adresse 11]. Il ressort du procès-verbal dont les mentions font foi jusqu'à inscription de faux que le commissaire de justice a constaté sur place qu'aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y avait son domicile et a appris que l'intéressé était parti depuis plusieurs mois sans laisser d'adresse, selon les déclarations des voisins. Il a indiqué qu'il avait été procédé à une enquête de voisinage pour tenter de rechercher M. [Y], sans succès. Par ailleurs, les services postaux ainsi que les services municipaux et de police ont été interrogés sans pouvoir apporter de renseignements utiles. L'huissier indique avoir également consulté en vain l'annuaire téléphonique et interrogé son mandant pour obtenir de nouveaux éléments, notamment le lieu de travail qui n'a pas pu être trouvé.
L'huissier a donc effectué de nombreuses démarches contrairement à ce que prétend l'appelant, qui n'indique d'ailleurs pas pour autant quelles autres investigations l'huissier aurait pu accomplir pour le retrouver. Ses contestations sont d'autant moins fondées qu'il ne justifie pas avoir communiqué sa nouvelle adresse au syndicat des copropriétaires.
Il résulte de l'ensemble de ces constatations que les diligences accomplies par l'huissier pour rechercher M. [Y], relatées avec précision dans le procès-verbal de signification, sont suffisantes, de sorte que le jugement du juge de l'exécution qui a rejeté la demande de nullité de cet acte doit être confirmé de ce chef.
Sur la créance du syndicat des copropriétaires :
M. [Y] affirme qu'il a payé une somme de 5.000 euros le 18 février 2023 qui aurait dû être imputée sur les causes du titre exécutoire et conduire à l'extinction de la dette résultant du titre, seule une somme de 512 euros restant due.
Le syndicat des copropriétaires lui rétorque que cette somme n'a pas permis d'apurer l'ensemble des causes du jugement dès lors que ni l'intégralité du principal, ni les intérêts, ni les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni les dommages et intérêts, ni les frais irrépétibles, outre les frais de la saisie immobilière, ne sont réglés.
S'il est exact que M. [Y] a effectué un règlement de 5.000 euros le 18 février 2023, il ressort du décompte de sa créance au 15 mars 2023, qu'il devait encore une somme totale de 8.144,83 euros se décomposant ainsi :
- somme principale : 5.512,50
- frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 204,44
- dommages-intérêts : 200
- indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 500
- intérêts au taux légal :783,80
- dépens : 944,09
Le règlement partiel de M. [Y] n'a donc pas pu solder la dette, étant relevé en outre que la somme de 8.144,83 euros ne comprend pas les frais taxés de vente.
Le syndicat des copropriétaires dispose donc d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que M. [Y] ne justifie pas avoir intégralement réglée.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a ainsi fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme totale de 3.144,83 euros en principal frais accessoires, outre les intérêts au taux légal majoré sur la somme de 6.416,94 euros à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à complet paiement.
Sur la demande subsidiaire de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison du non-respect des dispositions impératives du code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et les formes en matière de saisie immobilière :
M. [Y] fait valoir que le créancier ne justifie pas de la publication du commandement dans le délai de deux mois, ni de sa notification au créancier inscrit dans les délais requis ainsi que du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe dans le même délai et en déduit que le commandement est nécessairement caduc et la procédure irrecevable. Il considère encore que les prescriptions de l'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution relatives au cahier des conditions de vente n'ont pas été respectées, sans préciser à aucun moment de ses écritures quelles mentions ne figureraient pas au cahier des conditions de vente justifiant sa nullité.
Le syndicat des copropriétaires conteste ces affirmations et prétend avoir justifié des démarches et formalités régulièrement accomplies.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le commandement délivré le 9 novembre 2022 a été régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 21 décembre 2022, soit dans les deux mois de sa date conformément à l'article R 321-6 du code des procédures civiles d'exécution. Il a été dénoncé le 27 janvier 2023 à la société Crédit Logement et au Trésor public, créanciers inscrits, soit le même jour que la délivrance de l'assignation à l'audience d'orientation, soit avant le 5ème jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation au débiteur en application de l'article R. 322-6 du même code.
L'assignation à comparaitre à l'audience d'orientation, délivrée à M. [Y] le 27 janvier 2023, l'a été dans les deux mois suivant la publication du commandement conformément à l'article R 322-4 du même code.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 31 janvier 2023, soit dans le délai de 5 jours ouvrables suivant l'assignation en application de l'article R 322-10 du même code. Il contient toutes les mentions et énumérations prévues par ce texte.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la procédure de saisie immobilière est parfaitement régulière et que M. [Y] doit être débouté de sa demande de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires.
Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement :
M. [Y] soutient que c'est à tort que le juge de l'exécution a rejeté sa demande de délais de paiement alors qu'il est de parfaite bonne foi et rencontre des difficultés financières.
S'il est exact que les dispositions régissant la procédure de saisie immobilière n'excluent pas l'application de l'article 1343-5 du code civil permettant au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues, force est de constater au cas présent que M. [Y], qui affirme avoir dû faire face à la défaillance de sa locataire dans le paiement du loyer, celle-ci lui étant redevable d'une somme de 55.000 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une part ne produit aucune pièce pour en justifier, d'autre part ne démontre pas avoir la capacité financière de régler chaque mois une somme de 1.000 euros comme il le propose, étant observé qu'il fait actuellement l'objet d'une procédure de surendettement.
Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement.
Sur la demande infiniment subsidiaire d'autorisation de vente amiable :
Au visa de l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, M. [Y] sollicite l'autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis.
L'autorisation lui a déjà été accordée par le juge de l'exécution, l'audience de rappel ayant été fixé au 15 mai 2024.
Le syndicat des copropriétaires relève qu'en cause d'appel, cette demande apparaît manifestement sans objet.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande avec fixation du prix plancher à la somme de 170.000 euros.
Sur le montant de la mise à prix en cas de vente forcée :
M. [Y] demande que la mise à prix en cas de vente forcée du bien soit fixée à la somme de 180.000 euros au lieu de 20.000 euros comme retenu par le juge de l'exécution, exposant que le montant doit correspondre à la valeur du bien sur le marché de l'immobilier.
Le syndicat des copropriétaires s'y oppose, répliquant que le montant de la mise à prix doit être cohérent pour attirer le plus grand nombre d'amateurs et ne doit pas être fixé en fonction du prix estimé du bien.
Ainsi que le juge de l'exécution l'a retenu à juste titre, la mise à prix qui correspond à une fraction de la valeur vénale du bien, ne préjuge en rien de l'adjudication et doit être fixée à un montant suffisamment attractif pour attirer le plus grand nombre d'acheteurs potentiels et permettre ainsi le jeu des enchères de telle sorte que la fixation de la mise à prix à la somme de 20.000 euros n'apparait ni dérisoire, ni insuffisante.
Le jugement doit être confirmé.
Sur la recevabilité des demandes des créanciers inscrits :
M. [Y] prétend que les demandes du Crédit Logement et du Trésor public sont irrecevables dès lors qu'ils n'ont pas respecté les délais de déclaration de créance et de dénonciation de la déclaration au débiteur saisi, délais prévus par l'article R 322-13 du code des procédures civiles d'exécution.
Les créanciers inscrits répliquent que l'article R 322-13, lequel vise les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l'immeuble saisi après la publication du commandement, ne s'applique pas en l'espèce, puisqu'ils sont tous deux titulaires d'une sûreté inscrite avant la publication du commandement.
L'article R 322-13 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que :
" Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l'immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d'irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution dans un délai d'un mois suivant l'inscription et est accompagnée d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription et d'un état hypothécaire levé à la date de l'inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur. "
L'article R 322-12 du même code dispose en revanche que le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.
Au cas présent, le Crédit Logement disposait d'une sûreté inscrite avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière le 9 novembre 2022 et donc avant sa publication intervenue le 21 décembre 2022 puisqu'il justifie avoir inscrit une hypothèque judiciaire définitive sur le bien saisi le 21 janvier 2019.
Le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été dénoncé le 27 janvier 2023. Il a procédé à la déclaration de créance le 9 mars 2023, soit dans le délai imparti de deux mois. Il a pareillement dénoncé la déclaration de créance à M. [Y] par acte du 9 mars 2023 ainsi qu'au créancier poursuivant, par le biais de son conseil, selon notification RPVA en date du 9 mars 2023, soit dans le délai imparti du même jour.
De même, le Trésor public a inscrit sur le bien saisi une première hypothèque légale le 16 avril 2019 et une seconde le 4 mai 2020, soit avant la délivrance du commandement de payer
valant saisie immobilière du 9 novembre 2022 et sa publication le 21 décembre 2022.
Il était donc soumis aux prescriptions de l'article R 322-12 visé ci-dessus. Force est de constater là encore que le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été dénoncé le 27 janvier 2023 et qu'il a procédé à la déclaration de créance le 2 mars 2023, soit dans le délai imparti de deux mois.
Le Trésor public précise à juste titre que s'agissant d'une troisième hypothèque légale qu'il a fait inscrire le 2 février 2023, cette fois après la publication du commandement susvisé, le délai d'un mois prévu dans ce cas par l'article R 322-13 ayant couru à compter de l'inscription de la sûreté, a été parfaitement respecté.
De même, il justifie avoir dénoncé la déclaration de créance à M. [Y] par acte du 2 mars 2023, ainsi qu'au créancier poursuivant, par le biais de son conseil, selon notification RPVA en date du 2 mars 2023, soit dans le délai imparti du même jour.
Par conséquent, la demande tendant à voir déclarer et juger irrecevables les demandes des créanciers inscrits sera rejetée et partant, le jugement entrepris confirmé.
Sur le rejet des demandes des créanciers inscrits :
M. [Y] conteste la créance du Crédit Logement au motif qu'il n'aurait jamais reçu la signification du titre en vertu duquel elle est réclamée et que le créancier ne justifierait pas d'un jugement définitif.
Par jugement rendu le 19 octobre 2018, le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a notamment condamné M. [Y] à payer à la société Crédit Logement la somme de 4.332,31 euros ainsi que celle de 182.632,63 euros avec intérêts au taux légal, outre celle de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], ce jugement lui a été signifié par acte d'huissier du 27 novembre 2018, déposé à l'étude. Il est devenu définitif ainsi qu'il ressort du certificat de non-appel délivré par le greffe de la cour d'appel de Paris le 28 décembre 2018.
Comme l'a très justement relevé le juge de l'exécution, cette signification dont M. [Y] n'a pas contesté la régularité en 1ère instance, pas plus qu'il ne le fait à hauteur d'appel, est parfaitement régulière, l'huissier de justice ayant constaté que l'intéressé demeurait bien à l'adresse indiquée, obtenu la confirmation de la part d'un voisin et relevé que le nom de M. [Y] figurait sur la boîte aux lettres. Par ailleurs, un avis de passage a bien été laissé et la lettre simple a été adressée au destinataire de l'acte en application des articles 655 et 658 du code de procédure civile, comme en font foi les mentions portées au procès-verbal de signification.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le Crédit Logement dispose d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, cette dernière condition n'étant d'ailleurs pas nécessaire au stade la déclaration de créance.
M. [Y] conteste la créance du Trésor public pour les mêmes motifs, affirmant que le comptable public ne justifiait pas de l'envoi de l'extrait de rôle.
Le rôle constitue le titre exécutoire qui permet de réclamer le paiement de l'impôt au contribuable. Il n'acquiert force exécutoire que par la notification qui en est faite au contribuable par lettre simple, étant précisé qu'au stade de la déclaration de créance, il est indifférent que la formalité soit accomplie dès lors qu'il n'est pas nécessaire que la créance fiscale soit exigible.
Le comptable public verse aux débats :
- les avis d'impôts au titre de la taxe foncière 2019, 2020, 2021 et 2022 (n° rôle 221), ainsi que les avis d'impôts au titre de la taxe d'habitation et de la contribution à l'audiovisuel public 2019, 2020, 2021 et 2022 (rôle n°780) ;
- la liste des contribuables imposés au rôles 221 sur laquelle M. [Y] apparait ;
- les rôles n°221 au titre de la taxe foncière des années 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022, rendus exécutoire par l`administrateur des finances publiques adjoint ;
- les rôles n°780 au titre de la taxe d'habitation et la contribution à l'audiovisuel public pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, rendus exécutoires par l`administrateur des finances publiques adjoint.
Ces extraits de rôle ont été joints à la déclaration de créance d'un montant de 8.895,48 euros qui a été signifiée à M. [Y].
Le comptable public justifie ainsi d'un titre exécutoire à l'encontre de M. [Y] constatant une créance liquide, étant rappelé là encore que l'exigibilité de la créance n'est pas requise au stade la déclaration de créance.
La contestation sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
L'issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation de l'appelant, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires, 500 euros au Crédit Logement et 500 euros au comptable public du SIP de [Localité 13] en compensation des frais irrépétibles exposés par eux à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
DECLARE recevable l'appel interjeté par M. [S] [Y],
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Nature et Sens Lot 9, sise [Adresse 8] et [Adresse 10]) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à la société Crédit Logement la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à M. le comptable public du SIP de [Localité 13] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02931 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI44N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2024-Juge de l'exécution d'EVRY- RG n° 23/00024
APPELANT
Monsieur [S] [V] [E] [O] [Y]
[Adresse 11]
[Localité 1]
Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82
INTIMÉES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NATUR E ET SENS LOT 9, sise [Adresse 7] et [Adresse 10] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la Société CENTURY 21 - CAPITOLE IMMOBILIER, [Adresse 5] à 91220 BRETIGNY SUR ORGE, succursale de la SAS ACCORD IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiées au capital de 1 360 800.00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 389 999 194, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
S.A. CREDIT LOGEMENT
[Adresse 6]
[Localité 12]
SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentés par Me Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre
Madame Catherine LEFORT, Conseillère
Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de de la Résidence Nature et Sens - lot 9 sis [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait délivrer à M. [S] [Y] un commandement de payer valant saisie immobilière en exécution d'un jugement rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 4 novembre 2020.
Par acte du 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [S] [Y] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry, en vue d'obtenir la vente forcée du bien.
M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] et la société Crédit Logement, créanciers inscrits, ont déclaré leurs créances, par actes d'avocat déposés au greffe respectivement les 2 et 9 mars 2023.
Par jugement rendu le 17 janvier 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir spécial du syndicat des copropriétaires pour engager la procédure de saisie immobilière,
- débouté M. [Y] de sa demande de nullité des demandes tirées du non-respect des dispositions impératives du code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et formes en matière de saisie immobilière,
- dit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'encontre de M. [Y],
- mentionné la créance du syndicat des copropriétaires à la somme totale de 3.144,83 euros en principal, frais et accessoires, outre les intérêts au taux légal majoré sur la somme de 6.416,94 euros à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à complet paiement,
- débouté M. [Y] de sa demande de délais de paiement,
- débouté M. [Y] de sa demande de modification du montant de la mise à prix,
- autorisé la vente amiable du bien saisi moyennant le prix minimum de 170.000 euros net vendeur,
- taxé les frais de poursuite à la somme de 3076,97 euros,
- fixé la date de l'audience d'adjudication et les modalités de la vente,
- déclaré recevables les déclarations de créances de la société Crédit Logement et de M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13],
- débouté M. [Y] de sa demande tendant à voir constater que les créanciers inscrits ne bénéficient d'aucune créance justifiée par un titre exécutoire dépourvu de voies de recours,
- condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Crédit Logement et de M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] de leurs demandes de ce chef.
Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a rappelé qu'aucune disposition ne prévoyait que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à agir en justice mentionne le nom de l'avocat chargé de la procédure ; il a constaté que la résolution votée courant 2022 comportait toutes les précisions utiles et qu'elle n'avait pas à être à nouveau soumise au vote de l'assemblée des copropriétaires en 2023.
S'agissant de la signification du titre exécutoire selon procès-verbal de recherches infructueuses, le juge de l'exécution a relevé que l'huissier avait activement recherché la nouvelle adresse de M. [Y] et que les diligences accomplies étaient suffisantes.
Il a ensuite constaté que si des paiements étaient intervenus, ils n'avaient été que partiels de sorte que M. [Y] ne pouvait pas se prévaloir d'une extinction de sa dette.
Il a rejeté " la demande de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires ", après avoir constaté que toutes les formalités légales et réglementaires relatives au commandement de payer valant saisie avait bien été accomplies, de même qu'il était justifié du dépôt du cahier des conditions de vente.
Il a constaté que les déclarations de créance de la société Crédit Logement et du comptable public étaient régulières et recevables et que ces deux créanciers justifiaient d'un titre de créance, rappelant que la condition d'exigibilité était au demeurant indifférente au stade de la déclaration de créance.
Il a rejeté la demande de délais de paiement au regard des délais de fait déjà accordés et considérant que M. [Y] ne justifiait pas être en capacité de régler 1.000 euros par mois, en sus des charges courantes, comme il le proposait.
Par acte du 9 février 2024, M. [Y] a interjeté appel du jugement.
Par actes du 29 avril 2024, M. [Y] a fait assigner à jour fixe devant la cour le syndicat des copropriétaires, M. le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] et la société Crédit Logement, créanciers inscrits, après y avoir été autorisé par ordonnance du 20 mars 2024.
Par conclusions signifiées le 23 avril 2024, M. [Y] demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
- déclarer recevable l'appel,
- ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière au visa de l'article 722-2 du code de la consommation,
In limine litis,
- dire et juger l'action irrecevable faute de pouvoir spécial concernant la procédure de
saisie immobilière relative au syndicat des copropriétaires,
À titre subsidiaire,
- déclarer nulles les demandes en raison du non-respect des dispositions impératives du
code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et les formes en matière de saisie immobilière,
En conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes et moyens contraires,
À titre infiniment subsidiaire,
- autoriser la vente amiable dont confirmation,
À titre infiniment, infiniment subsidiaire,
- fixer la mise à prix à la somme de 180 000 euros,
En tout état de cause,
- accorder des délais de paiement avec des mensualités de 1000 euros jusqu'à l'apurement de la dette,
- débouter les autres parties de toutes demandes et moyens contraires,
- réformer la décision du chef des demandes de réformation,
- déclarer irrecevables les demandes des créanciers inscrits faute d'avoir respecté les dispositions des articles R.322-12 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
À titre subsidiaire,
- constater qu'ils ne bénéficient d'aucune créance justifiée par un titre exécutoire dépourvu de voie de recours,
- les débouter de toutes demandes,
En tout état de cause,
- réformer le jugement en l'intégralité de ses dispositions,
- débouter les parties de toutes demandes et moyens contraires, y compris en cas de demandes additionnelles concernant tant les créanciers poursuivants que les créanciers inscrits.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le comptable public, responsable du SIP de [Localité 13] demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
En tout état de cause, et y ajoutant,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 25 mars 2024, le Crédit Logement demande à la cour :
A titre principal,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [Y] le 9 février 2024 à l'encontre du jugement d'orientation rendu le 17 janvier 2024,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [Y] de toutes ses demandes comme étant mal fondées,
- confirmer le jugement,
En tout état de cause, et y ajoutant,
- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'appel n'a pas été formé selon la procédure à jour fixe (R322-19 du code des procédures civiles d'exécution), M. [Y] n'ayant pas déposé de requête aux fins d'autorisation à jour fixe dans le délai imparti par l'article 917 du code de procédure civile, ce dernier ayant simplement déposé des conclusions.
L'appelant rétorque qu'il a saisi la cour d'une requête le 15 février 2024 de sorte que la procédure d'appel à jour fixe a été respectée, l'ordonnance l'autorisant à assigner ayant été rendue le 20 mars 2024, l'assignation étant en cours de délivrance.
Selon l'article R 322-19 du code des procédures civiles d'exécution, l'appel contre le jugement d'orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l'appelant ait à se prévaloir dans sa requête d'un péril.
L'article 919 alinéa 3 précise que la requête peut aussi être présentée au premier président au plus tard dans les huit jours de la déclaration d'appel.
Par ailleurs, le non-respect du délai de huit jours peut être sanctionné soit par le refus du président de donner l'autorisation d'assigner à jour fixe, soit par une décision d'irrecevabilité de l'appel prononcée par la cour.
Au cas présent, il ressort des pièces de procédure que M. [Y] a interjeté appel le 9 février 2024 et a été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 20 mars 2024 au visa d'une requête déposée le 15 février 2024, soit dans le délai de huit jours de la déclaration d'appel. Le syndicat des copropriétaires, le responsable du SIP de [Localité 13] et le Crédit Logement ont été régulièrement assignés par actes du 29 avril 2024, déposés sur le RPVA le 3 septembre 2024.
La procédure à jour fixe a donc été respectée de sorte que l'appel est recevable.
Sur la demande de suspension de la procédure de saisie immobilière :
M. [Y] ayant été déclaré recevable à la procédure de surendettement, sollicite la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Aux termes de l'article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Par décision du 28 mars 2024 produite à hauteur d'appel, M. [Y] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement et par jugement rendu le 12 juin 2024 versé aux débats, le tribunal judiciaire d'Evry a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Ayant déjà été constatée, la demande de suspension dans la présente instance est sans objet.
Il sera néanmoins statué ci-après sur les demandes au fond pour le cas où la procédure de saisie immobilière serait reprise ultérieurement.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir spécial de l'avocat du syndicat des copropriétaires :
M. [Y] relève que l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2022 ayant autorisé la saisie immobilière ne comporte pas la désignation de l'avocat du syndicat chargé d'initier la procédure et en déduit que l'avocat constitué dans la présente affaire ne bénéficie pas d'un mandat spécial. Il ajoute que le montant de la mise à prix n'est pas précisé et que la résolution donnant pouvoir au syndic d'engager la procédure de saisie n'a pas été renouvelée en 2023.
Les intimés répliquent que la résolution approuvée par l'assemblée générale du 16 mai 2022 a donné mandat au syndic pour initier une saisie immobilière, la désignation d'un avocat par les copropriétaires n'étant pas requise et ajoute que la résolution comporte toutes les mentions utiles, dont le montant de la mise à prix.
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Force est de constater en l'espèce que le syndic a été dûment autorisé aux termes de la 7ème résolution votée par l'assemblée des copropriétaires du 16 mai 2022 à faire procéder, avec l'avocat de son choix, à la vente par adjudication des lots 106 et 723 appartenant à M. [Y], la mise à prix ayant été fixée à 20.000 euros.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], il n'existe aucune obligation pour le syndicat des copropriétaires de donner " pouvoir spécial " à l'avocat chargé de mener la procédure de saisie immobilière, ni a fortiori de le désigner lors de l'assemblée générale, le choix de l'avocat relevant des prérogatives du syndic qui représente le syndicat.
Par ailleurs, la 7ème résolution comporte toutes les mentions requises, à savoir l'objet de la saisie, le montant des sommes estimées définitivement perdues ainsi que le montant de la mise à prix.
Enfin, la procédure de saisie ayant été initiée par la délivrance du commandement de payer valant saisie du 9 novembre 2022, rien n'obligeait le syndic à solliciter le vote d'une nouvelle résolution en 2023 pour autoriser la mise en 'uvre de la saisie, étant observé que l'appelant s'abstient toujours à hauteur d'appel d'indiquer le fondement d'une telle exigence.
Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir et de confirmer le jugement entrepris.
Sur la signification du titre exécutoire :
M. [Y] soutient que l'acte de signification du 6 janvier 2021 du titre exécutoire est nul, les diligences effectuées par l'huissier pour retrouver son adresse n'étant pas justifiées, ni sérieuses.
En réplique le syndicat des copropriétaires expose que la signification du titre exécutoire selon procès-verbal de recherches infructueuses est régulière relevant que l'appelant a communiqué une première adresse [Adresse 11]) qui est celle où il se domicilie lui-même dans le cadre de la présente instance aux termes de ses écritures, une seconde, [Adresse 4] à [Localité 14] et une 3ème [Adresse 9]) où a été délivrée à tiers présent l'assignation pour l'audience d'orientation. Il prétend que le commissaire de justice a fait preuve de diligences pour rechercher l'adresse du débiteur.
L'alinéa 1er de l'article L 221-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d'un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier. "
L'alinéa 1er de l'article 503 du code de procédure civile prévoit que " les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire. "
L'article 655 du code de procédure civile prévoit que " si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.
Par ailleurs, l'article 659 du code de procédure civile complète la disposition précédente en précisant que " lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. "
Au cas présent, la signification du jugement du 4 novembre 2020 valant titre exécutoire a été effectuée selon procès-verbal en date du 6 janvier 2021 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue de M. [Y], soit [Adresse 11]. Il ressort du procès-verbal dont les mentions font foi jusqu'à inscription de faux que le commissaire de justice a constaté sur place qu'aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y avait son domicile et a appris que l'intéressé était parti depuis plusieurs mois sans laisser d'adresse, selon les déclarations des voisins. Il a indiqué qu'il avait été procédé à une enquête de voisinage pour tenter de rechercher M. [Y], sans succès. Par ailleurs, les services postaux ainsi que les services municipaux et de police ont été interrogés sans pouvoir apporter de renseignements utiles. L'huissier indique avoir également consulté en vain l'annuaire téléphonique et interrogé son mandant pour obtenir de nouveaux éléments, notamment le lieu de travail qui n'a pas pu être trouvé.
L'huissier a donc effectué de nombreuses démarches contrairement à ce que prétend l'appelant, qui n'indique d'ailleurs pas pour autant quelles autres investigations l'huissier aurait pu accomplir pour le retrouver. Ses contestations sont d'autant moins fondées qu'il ne justifie pas avoir communiqué sa nouvelle adresse au syndicat des copropriétaires.
Il résulte de l'ensemble de ces constatations que les diligences accomplies par l'huissier pour rechercher M. [Y], relatées avec précision dans le procès-verbal de signification, sont suffisantes, de sorte que le jugement du juge de l'exécution qui a rejeté la demande de nullité de cet acte doit être confirmé de ce chef.
Sur la créance du syndicat des copropriétaires :
M. [Y] affirme qu'il a payé une somme de 5.000 euros le 18 février 2023 qui aurait dû être imputée sur les causes du titre exécutoire et conduire à l'extinction de la dette résultant du titre, seule une somme de 512 euros restant due.
Le syndicat des copropriétaires lui rétorque que cette somme n'a pas permis d'apurer l'ensemble des causes du jugement dès lors que ni l'intégralité du principal, ni les intérêts, ni les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni les dommages et intérêts, ni les frais irrépétibles, outre les frais de la saisie immobilière, ne sont réglés.
S'il est exact que M. [Y] a effectué un règlement de 5.000 euros le 18 février 2023, il ressort du décompte de sa créance au 15 mars 2023, qu'il devait encore une somme totale de 8.144,83 euros se décomposant ainsi :
- somme principale : 5.512,50
- frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 204,44
- dommages-intérêts : 200
- indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 500
- intérêts au taux légal :783,80
- dépens : 944,09
Le règlement partiel de M. [Y] n'a donc pas pu solder la dette, étant relevé en outre que la somme de 8.144,83 euros ne comprend pas les frais taxés de vente.
Le syndicat des copropriétaires dispose donc d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que M. [Y] ne justifie pas avoir intégralement réglée.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a ainsi fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme totale de 3.144,83 euros en principal frais accessoires, outre les intérêts au taux légal majoré sur la somme de 6.416,94 euros à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à complet paiement.
Sur la demande subsidiaire de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison du non-respect des dispositions impératives du code des procédures civiles d'exécution concernant les délais et les formes en matière de saisie immobilière :
M. [Y] fait valoir que le créancier ne justifie pas de la publication du commandement dans le délai de deux mois, ni de sa notification au créancier inscrit dans les délais requis ainsi que du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe dans le même délai et en déduit que le commandement est nécessairement caduc et la procédure irrecevable. Il considère encore que les prescriptions de l'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution relatives au cahier des conditions de vente n'ont pas été respectées, sans préciser à aucun moment de ses écritures quelles mentions ne figureraient pas au cahier des conditions de vente justifiant sa nullité.
Le syndicat des copropriétaires conteste ces affirmations et prétend avoir justifié des démarches et formalités régulièrement accomplies.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le commandement délivré le 9 novembre 2022 a été régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 21 décembre 2022, soit dans les deux mois de sa date conformément à l'article R 321-6 du code des procédures civiles d'exécution. Il a été dénoncé le 27 janvier 2023 à la société Crédit Logement et au Trésor public, créanciers inscrits, soit le même jour que la délivrance de l'assignation à l'audience d'orientation, soit avant le 5ème jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation au débiteur en application de l'article R. 322-6 du même code.
L'assignation à comparaitre à l'audience d'orientation, délivrée à M. [Y] le 27 janvier 2023, l'a été dans les deux mois suivant la publication du commandement conformément à l'article R 322-4 du même code.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 31 janvier 2023, soit dans le délai de 5 jours ouvrables suivant l'assignation en application de l'article R 322-10 du même code. Il contient toutes les mentions et énumérations prévues par ce texte.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la procédure de saisie immobilière est parfaitement régulière et que M. [Y] doit être débouté de sa demande de nullité des demandes du syndicat des copropriétaires.
Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement :
M. [Y] soutient que c'est à tort que le juge de l'exécution a rejeté sa demande de délais de paiement alors qu'il est de parfaite bonne foi et rencontre des difficultés financières.
S'il est exact que les dispositions régissant la procédure de saisie immobilière n'excluent pas l'application de l'article 1343-5 du code civil permettant au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues, force est de constater au cas présent que M. [Y], qui affirme avoir dû faire face à la défaillance de sa locataire dans le paiement du loyer, celle-ci lui étant redevable d'une somme de 55.000 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une part ne produit aucune pièce pour en justifier, d'autre part ne démontre pas avoir la capacité financière de régler chaque mois une somme de 1.000 euros comme il le propose, étant observé qu'il fait actuellement l'objet d'une procédure de surendettement.
Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement.
Sur la demande infiniment subsidiaire d'autorisation de vente amiable :
Au visa de l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, M. [Y] sollicite l'autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis.
L'autorisation lui a déjà été accordée par le juge de l'exécution, l'audience de rappel ayant été fixé au 15 mai 2024.
Le syndicat des copropriétaires relève qu'en cause d'appel, cette demande apparaît manifestement sans objet.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande avec fixation du prix plancher à la somme de 170.000 euros.
Sur le montant de la mise à prix en cas de vente forcée :
M. [Y] demande que la mise à prix en cas de vente forcée du bien soit fixée à la somme de 180.000 euros au lieu de 20.000 euros comme retenu par le juge de l'exécution, exposant que le montant doit correspondre à la valeur du bien sur le marché de l'immobilier.
Le syndicat des copropriétaires s'y oppose, répliquant que le montant de la mise à prix doit être cohérent pour attirer le plus grand nombre d'amateurs et ne doit pas être fixé en fonction du prix estimé du bien.
Ainsi que le juge de l'exécution l'a retenu à juste titre, la mise à prix qui correspond à une fraction de la valeur vénale du bien, ne préjuge en rien de l'adjudication et doit être fixée à un montant suffisamment attractif pour attirer le plus grand nombre d'acheteurs potentiels et permettre ainsi le jeu des enchères de telle sorte que la fixation de la mise à prix à la somme de 20.000 euros n'apparait ni dérisoire, ni insuffisante.
Le jugement doit être confirmé.
Sur la recevabilité des demandes des créanciers inscrits :
M. [Y] prétend que les demandes du Crédit Logement et du Trésor public sont irrecevables dès lors qu'ils n'ont pas respecté les délais de déclaration de créance et de dénonciation de la déclaration au débiteur saisi, délais prévus par l'article R 322-13 du code des procédures civiles d'exécution.
Les créanciers inscrits répliquent que l'article R 322-13, lequel vise les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l'immeuble saisi après la publication du commandement, ne s'applique pas en l'espèce, puisqu'ils sont tous deux titulaires d'une sûreté inscrite avant la publication du commandement.
L'article R 322-13 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que :
" Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l'immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d'irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution dans un délai d'un mois suivant l'inscription et est accompagnée d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription et d'un état hypothécaire levé à la date de l'inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur. "
L'article R 322-12 du même code dispose en revanche que le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.
Au cas présent, le Crédit Logement disposait d'une sûreté inscrite avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière le 9 novembre 2022 et donc avant sa publication intervenue le 21 décembre 2022 puisqu'il justifie avoir inscrit une hypothèque judiciaire définitive sur le bien saisi le 21 janvier 2019.
Le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été dénoncé le 27 janvier 2023. Il a procédé à la déclaration de créance le 9 mars 2023, soit dans le délai imparti de deux mois. Il a pareillement dénoncé la déclaration de créance à M. [Y] par acte du 9 mars 2023 ainsi qu'au créancier poursuivant, par le biais de son conseil, selon notification RPVA en date du 9 mars 2023, soit dans le délai imparti du même jour.
De même, le Trésor public a inscrit sur le bien saisi une première hypothèque légale le 16 avril 2019 et une seconde le 4 mai 2020, soit avant la délivrance du commandement de payer
valant saisie immobilière du 9 novembre 2022 et sa publication le 21 décembre 2022.
Il était donc soumis aux prescriptions de l'article R 322-12 visé ci-dessus. Force est de constater là encore que le commandement de payer valant saisie immobilière lui a été dénoncé le 27 janvier 2023 et qu'il a procédé à la déclaration de créance le 2 mars 2023, soit dans le délai imparti de deux mois.
Le Trésor public précise à juste titre que s'agissant d'une troisième hypothèque légale qu'il a fait inscrire le 2 février 2023, cette fois après la publication du commandement susvisé, le délai d'un mois prévu dans ce cas par l'article R 322-13 ayant couru à compter de l'inscription de la sûreté, a été parfaitement respecté.
De même, il justifie avoir dénoncé la déclaration de créance à M. [Y] par acte du 2 mars 2023, ainsi qu'au créancier poursuivant, par le biais de son conseil, selon notification RPVA en date du 2 mars 2023, soit dans le délai imparti du même jour.
Par conséquent, la demande tendant à voir déclarer et juger irrecevables les demandes des créanciers inscrits sera rejetée et partant, le jugement entrepris confirmé.
Sur le rejet des demandes des créanciers inscrits :
M. [Y] conteste la créance du Crédit Logement au motif qu'il n'aurait jamais reçu la signification du titre en vertu duquel elle est réclamée et que le créancier ne justifierait pas d'un jugement définitif.
Par jugement rendu le 19 octobre 2018, le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a notamment condamné M. [Y] à payer à la société Crédit Logement la somme de 4.332,31 euros ainsi que celle de 182.632,63 euros avec intérêts au taux légal, outre celle de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Contrairement à ce que soutient M. [Y], ce jugement lui a été signifié par acte d'huissier du 27 novembre 2018, déposé à l'étude. Il est devenu définitif ainsi qu'il ressort du certificat de non-appel délivré par le greffe de la cour d'appel de Paris le 28 décembre 2018.
Comme l'a très justement relevé le juge de l'exécution, cette signification dont M. [Y] n'a pas contesté la régularité en 1ère instance, pas plus qu'il ne le fait à hauteur d'appel, est parfaitement régulière, l'huissier de justice ayant constaté que l'intéressé demeurait bien à l'adresse indiquée, obtenu la confirmation de la part d'un voisin et relevé que le nom de M. [Y] figurait sur la boîte aux lettres. Par ailleurs, un avis de passage a bien été laissé et la lettre simple a été adressée au destinataire de l'acte en application des articles 655 et 658 du code de procédure civile, comme en font foi les mentions portées au procès-verbal de signification.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le Crédit Logement dispose d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, cette dernière condition n'étant d'ailleurs pas nécessaire au stade la déclaration de créance.
M. [Y] conteste la créance du Trésor public pour les mêmes motifs, affirmant que le comptable public ne justifiait pas de l'envoi de l'extrait de rôle.
Le rôle constitue le titre exécutoire qui permet de réclamer le paiement de l'impôt au contribuable. Il n'acquiert force exécutoire que par la notification qui en est faite au contribuable par lettre simple, étant précisé qu'au stade de la déclaration de créance, il est indifférent que la formalité soit accomplie dès lors qu'il n'est pas nécessaire que la créance fiscale soit exigible.
Le comptable public verse aux débats :
- les avis d'impôts au titre de la taxe foncière 2019, 2020, 2021 et 2022 (n° rôle 221), ainsi que les avis d'impôts au titre de la taxe d'habitation et de la contribution à l'audiovisuel public 2019, 2020, 2021 et 2022 (rôle n°780) ;
- la liste des contribuables imposés au rôles 221 sur laquelle M. [Y] apparait ;
- les rôles n°221 au titre de la taxe foncière des années 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022, rendus exécutoire par l`administrateur des finances publiques adjoint ;
- les rôles n°780 au titre de la taxe d'habitation et la contribution à l'audiovisuel public pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, rendus exécutoires par l`administrateur des finances publiques adjoint.
Ces extraits de rôle ont été joints à la déclaration de créance d'un montant de 8.895,48 euros qui a été signifiée à M. [Y].
Le comptable public justifie ainsi d'un titre exécutoire à l'encontre de M. [Y] constatant une créance liquide, étant rappelé là encore que l'exigibilité de la créance n'est pas requise au stade la déclaration de créance.
La contestation sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
L'issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation de l'appelant, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires, 500 euros au Crédit Logement et 500 euros au comptable public du SIP de [Localité 13] en compensation des frais irrépétibles exposés par eux à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
DECLARE recevable l'appel interjeté par M. [S] [Y],
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 janvier 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Nature et Sens Lot 9, sise [Adresse 8] et [Adresse 10]) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à la société Crédit Logement la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] à payer à M. le comptable public du SIP de [Localité 13] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [Y] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,