CA Bordeaux, 2e ch. civ., 3 octobre 2024, n° 21/06041
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 03 OCTOBRE 2024
N° RG 21/06041 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMXQ
Monsieur [I] [J] [X] [A]
c/
Madame [O] [S] [K] épouse [U]
S.A.R.L. FL IMMO
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/08575) suivant déclaration d'appel du 09 novembre 2021
APPELANT :
[I] [J] [X] [A]
né le 19 Avril 1979 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]/FRANCE
appelant dans les 2 déclarations d'appel des 4 et 9 novembre 2021
Représenté par Me Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
[O] [S] [K] épouse [U]
née le 24 Décembre 1973 à [Localité 5]
de nationalité Française
Profession : Notaire,
demeurant [Adresse 4]
intimée dans la déclaration d'appel du 9 novembre 2021
Représentée par Me Pierre DAVOUS substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. FL IMMO
SARL immatriculée sous le numéro 498 362 862 du registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, ayant son siège [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
intimée dans les 2 déclarations d'appel des 4 et 9 novembre 2021
Représentée par Me Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
En présence de Madame [T] [Y] et de Madame [V] [D], auditrices de justice, et de Madame [W] [R], assitante de justice,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte authentique passé devant Maître [O] [U], notaire à [Localité 6], le 23 septembre 2019, la société à responsabilité limitée (Sarl) FL Immo, vendeur, a conclu avec Monsieur [I] [A], acquéreur, une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier situé au [Adresse 2], moyennant un prix de 540 000 euros.
Le jour même, M. [A] a versé entre les mains du notaire du vendeur la somme de 5 000 euros à titre de dépôt de garantie.
Une clause pénale a été insérée dans le compromis de vente, selon laquelle la partie qui refuserait d'exécuter ses obligations alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt seraient réalisées devrait verser à l'autre une somme représentant 10% du prix de vente.
Une condition suspensive a été stipulée dans l'acte au profit de l'acquéreur tenant à l'octroi d'un prêt d'un montant maximum de 594 000 euros pour une durée maximale de 25 ans et au taux d'intérêt maximum de 1,60% l'an. L'acquéreur devait justifier avant le 23 octobre 2019 de l'engagement des démarches pour obtenir le prêt, et de la réception d'une offre conforme avant le 22 novembre 2019.
Le 24 septembre 2019, M. [A] a donné mandat à la société Cyberprêt, courtier en prêts immobiliers, pour déposer des demandes auprès de plusieurs banques. La société Cyberprêt a justifié du dépôt de plusieurs demandes le 5 décembre 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2019, Me [U] a mis en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention ou du refus du prêt.
Le 28 janvier 2020, le notaire de l'acquéreur a informé Me [U] de la non obtention du prêt sollicité par son client.
Le 21 avril 2020, M. [A] a écrit à la société FL Immo pour solliciter la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 5 000 euros.
La société FL Immo s'y est opposée se prévalant du bénéfice de la clause pénale d'un montant de 10% du prix de cession, soit la somme de 54 000 euros.
Après plusieurs échanges entre les parties sans aboutir à une solution amiable, le conseil de l'acquéreur a adressé le 10 septembre 2020 à Me [U] une mise en demeure de restituer la somme de 5 000 euros séquestrée en son étude pour le compte du vendeur.
Par actes des 22 et 23 octobre 2020, M. [A] a assigné la Sarl FL Immo et Me [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir ordonner à cette dernière la restitution du dépôt de garantie et de voir condamner la société FL Immo au paiement d'une somme correspondant aux intérêts légaux sur la somme de 5 000 euros.
Par jugement du 27 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté M. [A] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné ce dernier à payer à la société FL Immo la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- ordonné à Me [U], en sa qualité de notaire séquestre du dépôt de garantie, de libérer, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, la somme de 5 000 euros au profit de la société FL Immo, laquelle viendra en déduction du montant de la clause pénale précité,
- débouté la société FL Immo de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
- condamné M. [A] à verser à la société FL Immo la somme de 2 000 euros et à Me [U] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- dit que celui-ci supportera la charge des dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
M. [A] a relevé appel du jugement le 4 novembre 2021 à l'encontre de la Sarl FL Immo et l'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/05950.
M. [A] a de nouveau relevé appel du jugement le 9 novembre 2021 à l'encontre de la Sarl FL Immo et de Mme [U]. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/06041.
Par ordonnance du 12 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a joint le dossier n°RG 21/05950 au dossier 21/06041E.
En vertu de l'exécution provisoire dont bénéficie le jugement entrepris, la société FL Immo a tenté de saisir les comptes bancaires de M. [A], sans succès. Celle-ci a alors saisi le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Bordeaux le 1er juillet 2022 aux fins d'être autorisée à saisir les rémunérations de M. [A].
Le 24 octobre 2022, M. [A] a saisi le juge chargé du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir un délai de grâce jusqu'à l'obtention de l'arrêt de la cour d'appel.
Par jugement du 16 mai 2023, le juge de l'exécution a autorisé M. [A] à se libérer de sa dette au moyen de quinze versements mensuels d'un montant de 500 euros chacun, outre un seizième versement représentant le solde de la dette.
M. [A] a versé entre les mains du commissaire de justice de la société FL Immo une somme totale de 6 000 euros entre le 4 juillet 2023 et le 4 juin 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, M. [A] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil, et L. 313-14 et L. 313-35 du code de la consommation :
- d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,
statuant à nouveau,
sur la restitution du dépôt de garantie,
- de juger sans objet sa demande formée contre Me [U], notaire séquestre ayant restitué le dépôt de garantie à la Sarl FL Immo,
- de juger qu'il remplit toutes les conditions pour obtenir la restitution du dépôt de garantie qu'il a versé au jour de la signature du compromis de vente sous conditions suspensives du 23 septembre 2019,
- de débouter la Sarl FL Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- de la condamner à lui restituer, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la somme de 5 000 euros,
- de la condamner à lui régler une somme correspondant aux intérêts légaux, majorés de 50%, sur la somme de 5 000 euros, dus à compter du 5 mai 2020 et jusqu'à parfait paiement,
sur les demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts,
à titre liminaire,
- de juger irrecevable la demande de condamnation à hauteur de 51 000 euros au titre du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle,
à titre principal,
- de juger que la demande formée au titre de la clause pénale est mal fondée en droit comme en fait,
- de débouter la Sarl FL Immo de ses demandes indemnitaires,
- de la condamner à lui restituer la somme de 6 000 euros qu'elle a perçue à ce jour, outre toutes sommes reçues entre la date des plaidoiries et le délibéré, au titre de l'exécution provisoire de la décision des premiers juges,
à titre infiniment subsidiaire,
- de réduire à de justes proportions le montant de l'indemnité allouée au titre de la clause pénale du compromis de vente,
- de condamner la Sarl FL Immo à lui restituer la différence entre la somme de 6 000 euros qu'elle a perçue à ce jour, outre toutes sommes reçues entre la date des plaidoiries et le délibéré, au titre de l'exécution provisoire de la décision des premiers juges, et le montant de la condamnation prononcée par la cour,
en tout état de cause,
- de la condamner à lui régler une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts à titre de réparation de ses préjudices matériel et moral,
- de la condamner à lui régler une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner aux entiers dépens de l'instance, ce compris les frais et dépens de première instance, le remboursement des frais d'huissiers réglés par lui au titre de l'exécution provisoire de la décision dont appel, ainsi que la somme de 1 013 euros réglée à Me [U] au titre de la décision des premiers juges.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2022, Me [U] demande à la cour, de :
- confirmer le jugement contesté en ce qu'il a condamné M. [A] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
sur le fond,
- donner acte à Me [U], notaire, de ce qu'elle a versé à la société FL Immo la somme de 5 000 euros en exécution du jugement,
- rejeter en conséquence toute demande formulée à son encontre au titre du versement du dépôt de garantie,
en tout état de cause,
- condamner la partie succombante à lui payer une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2022, la société FL Immo demande à la cour, sur le fondement des articles 1304-3, 1231-5 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [A] au paiement d'une clause pénale et a autorisé le notaire à verser à la société FL Immo le montant du dépôt de garantie de 5 000 euros outre les 2 000 euros d'article 700,
- débouter M. [A] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,
y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a diminué le montant de la clause pénale et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
statuant à nouveau,
- condamner M. [A] à lui verser la somme de 54 000 euros en paiement de la clause pénale avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
- condamner ce dernier à lui verser la somme de 51 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- le condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.
MOTIFS
L'article 1583 du Code civil pose le principe selon lequel, la vente'«'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'».
Il est néanmoins possible de conditionner la vente à une condition suspensive. Ainsi en l'espèce, la vente a été conditionnée à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant maximum de 594 000 euros pour une durée de 25 ans et au taux maximum de 1,60'% l'an.
Le tribunal a considéré que M. [A] n'avait pas sollcité loyalement un prêt conforme aux exigences contractuelles, relevant notamment que les prêts sollicités étaient de montants inférieurs à celui prévu dans la promesse.
Toutefois, il convient de rappeler que la condition suspensive de prêt tend à protéger l'acquéreur, dans l'hypothèse où il ne pourrait obtenir le prêt lui permettant de procéder à son acquisition; son engagement serait caduc.
Cependant, pour éviter les dérives, l'article 1304-3 du code civil précise qu'une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Aussi, on ne peut faire reproche à un acquéreur de tenter d'obtenir un prêt d'un montant inférieur que celui stipulé à la promesse, et en ce cas la condition suspensive doit être jugée remplie.
En effet en agissant de la sorte l'acquéreur n'augmente pas le risque de défaillance de la condition.
En outre, en l'espèce, le montant du prêt visé aux termes de la promesse, représentait le'«'maximum »'du montant du prêt à obtenir pour bénéficier de la condition suspensive et non, le montant exact du prêt à solliciter.
Or, si un acquéreur ne peut invoquer le bénéfice de la condition suspensive lorsqu'il sollicite un crédit pour un montant supérieur à celui prévu à la promesse, l'inverse n'est pas vrai.
En outre, une demande de prêt pour un montant très peu supérieur à celui prévu dans la promesse ne peut constituer une démarche déloyale de l'acquéreur.
Ainsi, en l'espèce, on ne peut retenir une démarche déloyale de M. [A] au motif que le prêt effectivement demandé dépassait de 100 euros seulement le montant maximum porté dans la promesse ce qui représentait une augmentation de seulement 0,02'%, ce qui ne pouvait avoir une incidence sur la décision du prêteur.
Par ailleurs, il convient d'observer que le mandat donné par M. [A] à son courtier, la société Cyberpret était bien conforme à la formulation de la condition suspensive dans la promesse de vente ( montant': 594000 euros, durée 25 ans ( 300 mois)) (cf': pièce n° 3 de l'appelant )
C'est dans ces conditions que la socité Cyberpret a demandé, pour le compte de son mandant un tel prêt auprés des banques: Crédit Mutuel du Sud-Ouest, CFCAL, BNP Paribas et Banque Courtois.
Ces établissements refuseront tous de prêter à l'appelant, ce qui l'amènera à démarcher lui-même une autre banque, le CIC, sans plus de succès.
Il résulte de l'attestation de la société Cybertpret que l'appelant a sollicité un prêt, par l'intermédiaire de son courtier, auprès du Crédit Mutuel, dès le 26 septembre 2019.
Aussi, la cour constate que l'acquéreur a entrepris toutes les démarches utiles pour solliciter le prêt nécessaire à son acquisition, et ce conformément aux stipulations figurant de la promesse et dans le délai qui avait été fixé.
Les échanges de messages avec le représentant du vendeur démontrent en outre son espoir et son souhait d'obtenir le financement sollicité nécessaire à son acquisition.
En outre, l'intimée ne peut reprocher à M. [C] [L] les refus des différentes banques, celui-ci expliquant ce qui apparaît fort possible que la difficulté rencontrée résidait dans le fait qu'il bénéficiait non pas d'un contrat de travail français mais d'un contrat de travail Hongkongais et qu'il était à ce titre détaché en France.
Par ailleurs, si la banque CFCAL a reproché à l'appelant un dossier de demande de prêt incomplet, un tel motif est insuffisant pour caractériser une faute de l'appelant alors que ses seules obligations étaient de déposer une demande de prêt dans les conditions portées dans la promesse de vente.
En outre ce n'est pas M. [C] [L] qui avait déposé ce dossier auprès de la banque CFCAL mais son courtier, la société Cyberpret.
En conséquence, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a jugé que l'acquéreur avait fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive, et qu'il était ainsi redevable de la clause pénale.
En outre la société FL Immo sera condamnée à restituer à l'appelant le dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal sur ce montant à compter du 22 octobre 2020, date de la saisine du tribunal judiciaire de Bordeaux à cette fin.
Par ailleurs, si M. [A] fait valoir un préjudice matériel et moral, il n'en justifie pas et en sera débouté.
Enfin, la société FL Immo succombant devant la cour d'appel, elle sera condamnée aux entiers dépens et à verser à l'appelant la somme de 2500 euros et celle de 1000 euros à Mme [O] [K] épouse [U], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau':
Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [I] [A] la somme de 5000 euros outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 octobre 2020,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [I] [A] la somme de 2500 euros et celle de 1000 euros à Mme [O] [K] épouse [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL FL Immo aux dépens d'instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 03 OCTOBRE 2024
N° RG 21/06041 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMXQ
Monsieur [I] [J] [X] [A]
c/
Madame [O] [S] [K] épouse [U]
S.A.R.L. FL IMMO
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/08575) suivant déclaration d'appel du 09 novembre 2021
APPELANT :
[I] [J] [X] [A]
né le 19 Avril 1979 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]/FRANCE
appelant dans les 2 déclarations d'appel des 4 et 9 novembre 2021
Représenté par Me Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
[O] [S] [K] épouse [U]
née le 24 Décembre 1973 à [Localité 5]
de nationalité Française
Profession : Notaire,
demeurant [Adresse 4]
intimée dans la déclaration d'appel du 9 novembre 2021
Représentée par Me Pierre DAVOUS substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. FL IMMO
SARL immatriculée sous le numéro 498 362 862 du registre du commerce et des sociétés de Bordeaux, ayant son siège [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
intimée dans les 2 déclarations d'appel des 4 et 9 novembre 2021
Représentée par Me Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
En présence de Madame [T] [Y] et de Madame [V] [D], auditrices de justice, et de Madame [W] [R], assitante de justice,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte authentique passé devant Maître [O] [U], notaire à [Localité 6], le 23 septembre 2019, la société à responsabilité limitée (Sarl) FL Immo, vendeur, a conclu avec Monsieur [I] [A], acquéreur, une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier situé au [Adresse 2], moyennant un prix de 540 000 euros.
Le jour même, M. [A] a versé entre les mains du notaire du vendeur la somme de 5 000 euros à titre de dépôt de garantie.
Une clause pénale a été insérée dans le compromis de vente, selon laquelle la partie qui refuserait d'exécuter ses obligations alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt seraient réalisées devrait verser à l'autre une somme représentant 10% du prix de vente.
Une condition suspensive a été stipulée dans l'acte au profit de l'acquéreur tenant à l'octroi d'un prêt d'un montant maximum de 594 000 euros pour une durée maximale de 25 ans et au taux d'intérêt maximum de 1,60% l'an. L'acquéreur devait justifier avant le 23 octobre 2019 de l'engagement des démarches pour obtenir le prêt, et de la réception d'une offre conforme avant le 22 novembre 2019.
Le 24 septembre 2019, M. [A] a donné mandat à la société Cyberprêt, courtier en prêts immobiliers, pour déposer des demandes auprès de plusieurs banques. La société Cyberprêt a justifié du dépôt de plusieurs demandes le 5 décembre 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2019, Me [U] a mis en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention ou du refus du prêt.
Le 28 janvier 2020, le notaire de l'acquéreur a informé Me [U] de la non obtention du prêt sollicité par son client.
Le 21 avril 2020, M. [A] a écrit à la société FL Immo pour solliciter la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 5 000 euros.
La société FL Immo s'y est opposée se prévalant du bénéfice de la clause pénale d'un montant de 10% du prix de cession, soit la somme de 54 000 euros.
Après plusieurs échanges entre les parties sans aboutir à une solution amiable, le conseil de l'acquéreur a adressé le 10 septembre 2020 à Me [U] une mise en demeure de restituer la somme de 5 000 euros séquestrée en son étude pour le compte du vendeur.
Par actes des 22 et 23 octobre 2020, M. [A] a assigné la Sarl FL Immo et Me [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir ordonner à cette dernière la restitution du dépôt de garantie et de voir condamner la société FL Immo au paiement d'une somme correspondant aux intérêts légaux sur la somme de 5 000 euros.
Par jugement du 27 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté M. [A] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné ce dernier à payer à la société FL Immo la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- ordonné à Me [U], en sa qualité de notaire séquestre du dépôt de garantie, de libérer, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, la somme de 5 000 euros au profit de la société FL Immo, laquelle viendra en déduction du montant de la clause pénale précité,
- débouté la société FL Immo de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
- condamné M. [A] à verser à la société FL Immo la somme de 2 000 euros et à Me [U] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- dit que celui-ci supportera la charge des dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
M. [A] a relevé appel du jugement le 4 novembre 2021 à l'encontre de la Sarl FL Immo et l'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/05950.
M. [A] a de nouveau relevé appel du jugement le 9 novembre 2021 à l'encontre de la Sarl FL Immo et de Mme [U]. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/06041.
Par ordonnance du 12 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a joint le dossier n°RG 21/05950 au dossier 21/06041E.
En vertu de l'exécution provisoire dont bénéficie le jugement entrepris, la société FL Immo a tenté de saisir les comptes bancaires de M. [A], sans succès. Celle-ci a alors saisi le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Bordeaux le 1er juillet 2022 aux fins d'être autorisée à saisir les rémunérations de M. [A].
Le 24 octobre 2022, M. [A] a saisi le juge chargé du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir un délai de grâce jusqu'à l'obtention de l'arrêt de la cour d'appel.
Par jugement du 16 mai 2023, le juge de l'exécution a autorisé M. [A] à se libérer de sa dette au moyen de quinze versements mensuels d'un montant de 500 euros chacun, outre un seizième versement représentant le solde de la dette.
M. [A] a versé entre les mains du commissaire de justice de la société FL Immo une somme totale de 6 000 euros entre le 4 juillet 2023 et le 4 juin 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, M. [A] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil, et L. 313-14 et L. 313-35 du code de la consommation :
- d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,
statuant à nouveau,
sur la restitution du dépôt de garantie,
- de juger sans objet sa demande formée contre Me [U], notaire séquestre ayant restitué le dépôt de garantie à la Sarl FL Immo,
- de juger qu'il remplit toutes les conditions pour obtenir la restitution du dépôt de garantie qu'il a versé au jour de la signature du compromis de vente sous conditions suspensives du 23 septembre 2019,
- de débouter la Sarl FL Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- de la condamner à lui restituer, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la somme de 5 000 euros,
- de la condamner à lui régler une somme correspondant aux intérêts légaux, majorés de 50%, sur la somme de 5 000 euros, dus à compter du 5 mai 2020 et jusqu'à parfait paiement,
sur les demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts,
à titre liminaire,
- de juger irrecevable la demande de condamnation à hauteur de 51 000 euros au titre du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle,
à titre principal,
- de juger que la demande formée au titre de la clause pénale est mal fondée en droit comme en fait,
- de débouter la Sarl FL Immo de ses demandes indemnitaires,
- de la condamner à lui restituer la somme de 6 000 euros qu'elle a perçue à ce jour, outre toutes sommes reçues entre la date des plaidoiries et le délibéré, au titre de l'exécution provisoire de la décision des premiers juges,
à titre infiniment subsidiaire,
- de réduire à de justes proportions le montant de l'indemnité allouée au titre de la clause pénale du compromis de vente,
- de condamner la Sarl FL Immo à lui restituer la différence entre la somme de 6 000 euros qu'elle a perçue à ce jour, outre toutes sommes reçues entre la date des plaidoiries et le délibéré, au titre de l'exécution provisoire de la décision des premiers juges, et le montant de la condamnation prononcée par la cour,
en tout état de cause,
- de la condamner à lui régler une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts à titre de réparation de ses préjudices matériel et moral,
- de la condamner à lui régler une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner aux entiers dépens de l'instance, ce compris les frais et dépens de première instance, le remboursement des frais d'huissiers réglés par lui au titre de l'exécution provisoire de la décision dont appel, ainsi que la somme de 1 013 euros réglée à Me [U] au titre de la décision des premiers juges.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2022, Me [U] demande à la cour, de :
- confirmer le jugement contesté en ce qu'il a condamné M. [A] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
sur le fond,
- donner acte à Me [U], notaire, de ce qu'elle a versé à la société FL Immo la somme de 5 000 euros en exécution du jugement,
- rejeter en conséquence toute demande formulée à son encontre au titre du versement du dépôt de garantie,
en tout état de cause,
- condamner la partie succombante à lui payer une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2022, la société FL Immo demande à la cour, sur le fondement des articles 1304-3, 1231-5 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [A] au paiement d'une clause pénale et a autorisé le notaire à verser à la société FL Immo le montant du dépôt de garantie de 5 000 euros outre les 2 000 euros d'article 700,
- débouter M. [A] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,
y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a diminué le montant de la clause pénale et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
statuant à nouveau,
- condamner M. [A] à lui verser la somme de 54 000 euros en paiement de la clause pénale avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
- condamner ce dernier à lui verser la somme de 51 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- le condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024.
MOTIFS
L'article 1583 du Code civil pose le principe selon lequel, la vente'«'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'».
Il est néanmoins possible de conditionner la vente à une condition suspensive. Ainsi en l'espèce, la vente a été conditionnée à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant maximum de 594 000 euros pour une durée de 25 ans et au taux maximum de 1,60'% l'an.
Le tribunal a considéré que M. [A] n'avait pas sollcité loyalement un prêt conforme aux exigences contractuelles, relevant notamment que les prêts sollicités étaient de montants inférieurs à celui prévu dans la promesse.
Toutefois, il convient de rappeler que la condition suspensive de prêt tend à protéger l'acquéreur, dans l'hypothèse où il ne pourrait obtenir le prêt lui permettant de procéder à son acquisition; son engagement serait caduc.
Cependant, pour éviter les dérives, l'article 1304-3 du code civil précise qu'une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Aussi, on ne peut faire reproche à un acquéreur de tenter d'obtenir un prêt d'un montant inférieur que celui stipulé à la promesse, et en ce cas la condition suspensive doit être jugée remplie.
En effet en agissant de la sorte l'acquéreur n'augmente pas le risque de défaillance de la condition.
En outre, en l'espèce, le montant du prêt visé aux termes de la promesse, représentait le'«'maximum »'du montant du prêt à obtenir pour bénéficier de la condition suspensive et non, le montant exact du prêt à solliciter.
Or, si un acquéreur ne peut invoquer le bénéfice de la condition suspensive lorsqu'il sollicite un crédit pour un montant supérieur à celui prévu à la promesse, l'inverse n'est pas vrai.
En outre, une demande de prêt pour un montant très peu supérieur à celui prévu dans la promesse ne peut constituer une démarche déloyale de l'acquéreur.
Ainsi, en l'espèce, on ne peut retenir une démarche déloyale de M. [A] au motif que le prêt effectivement demandé dépassait de 100 euros seulement le montant maximum porté dans la promesse ce qui représentait une augmentation de seulement 0,02'%, ce qui ne pouvait avoir une incidence sur la décision du prêteur.
Par ailleurs, il convient d'observer que le mandat donné par M. [A] à son courtier, la société Cyberpret était bien conforme à la formulation de la condition suspensive dans la promesse de vente ( montant': 594000 euros, durée 25 ans ( 300 mois)) (cf': pièce n° 3 de l'appelant )
C'est dans ces conditions que la socité Cyberpret a demandé, pour le compte de son mandant un tel prêt auprés des banques: Crédit Mutuel du Sud-Ouest, CFCAL, BNP Paribas et Banque Courtois.
Ces établissements refuseront tous de prêter à l'appelant, ce qui l'amènera à démarcher lui-même une autre banque, le CIC, sans plus de succès.
Il résulte de l'attestation de la société Cybertpret que l'appelant a sollicité un prêt, par l'intermédiaire de son courtier, auprès du Crédit Mutuel, dès le 26 septembre 2019.
Aussi, la cour constate que l'acquéreur a entrepris toutes les démarches utiles pour solliciter le prêt nécessaire à son acquisition, et ce conformément aux stipulations figurant de la promesse et dans le délai qui avait été fixé.
Les échanges de messages avec le représentant du vendeur démontrent en outre son espoir et son souhait d'obtenir le financement sollicité nécessaire à son acquisition.
En outre, l'intimée ne peut reprocher à M. [C] [L] les refus des différentes banques, celui-ci expliquant ce qui apparaît fort possible que la difficulté rencontrée résidait dans le fait qu'il bénéficiait non pas d'un contrat de travail français mais d'un contrat de travail Hongkongais et qu'il était à ce titre détaché en France.
Par ailleurs, si la banque CFCAL a reproché à l'appelant un dossier de demande de prêt incomplet, un tel motif est insuffisant pour caractériser une faute de l'appelant alors que ses seules obligations étaient de déposer une demande de prêt dans les conditions portées dans la promesse de vente.
En outre ce n'est pas M. [C] [L] qui avait déposé ce dossier auprès de la banque CFCAL mais son courtier, la société Cyberpret.
En conséquence, le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a jugé que l'acquéreur avait fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive, et qu'il était ainsi redevable de la clause pénale.
En outre la société FL Immo sera condamnée à restituer à l'appelant le dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal sur ce montant à compter du 22 octobre 2020, date de la saisine du tribunal judiciaire de Bordeaux à cette fin.
Par ailleurs, si M. [A] fait valoir un préjudice matériel et moral, il n'en justifie pas et en sera débouté.
Enfin, la société FL Immo succombant devant la cour d'appel, elle sera condamnée aux entiers dépens et à verser à l'appelant la somme de 2500 euros et celle de 1000 euros à Mme [O] [K] épouse [U], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau':
Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [I] [A] la somme de 5000 euros outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 octobre 2020,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [I] [A] la somme de 2500 euros et celle de 1000 euros à Mme [O] [K] épouse [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL FL Immo aux dépens d'instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,