CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 3 octobre 2024, n° 19/06743

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2007, la SCI ATROPAS a donné à bail à usage commercial un local dont elle est propriétaire situé à Aix-en-Provence comprenant une surface de vente en rez-de-chaussée d'une superficie de 70 m² environ à la SARL TJC, prise en la personne de son gérant Monsieur [U] moyennant un loyer mensuel de 3.000 €.

Par acte sous-seing-privé en date du 28 février 2012, le droit au bail commercial était cédé à la SARL LA VIE EST SI BELLE moyennant le prix de 160.'000 €, le loyer révisé étant alors d'un montant mensuel de 3.443,89 €.

Suivant exploit d'huissier en date du 29 septembre 2016, la SARL LA VIE EST SI BELLE sollicitait le renouvellement de son bail à la date du 1er octobre 2016 moyennant un loyer annuel de 18.'374 € hors taxe, le montant de la taxe foncière devant venir en déduction de ce prix.

Suivant exploit d'huissier en date du 2 mars 2017, la SCI ATROPAS, invoquant la nullité de la demande de renouvellement pour non-conformité aux articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce signifiait à la SARL LA VIE EST SI BELLE un congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2017 aux mêmes conditions y compris de loyer que le bail ancien, le prix du loyer étant actuellement de 4.109,73 € par mois.

À titre subsidiaire elle déclarait ne pas s'opposer au principe de renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 4.109,73 €.

Suivant exploit d'huissier en date du 3 juillet 2018, la SARL LA VIE EST SI BELLE saisissait le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir fixer le loyer annuel à la somme de 18.374 €,taxe foncière à déduire et obtenir le remboursement des loyers trop perçus.

À titre subsidiaire elle sollicitait une expertise avec fixation provisoire du loyer au prix sollicité à compter du 1er octobre 2016.

Suivant exploit d' huissier en date du 27 juillet 2018, la SCI ATROPAS assignait la SARL LA VIE EST SI BELLE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence et demandait la fixation du loyer à la somme de 49.'316,76 € par an, charges et impôts en sus et à titre subsidiaire, sollicitait la désignation d'un expert.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2018, les deux procédures étaient jointes.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 janvier 2019.

La SARL LA VIE EST SI BELLE et la SCI ATROPAS demandaient au juge des loyers commerciaux de faire droit à leurs demandes respectives.

Par ordonnance mixte en date du 11 mars 2019 , le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

* dit que le renouvellement du bail a pris effet le 1er octobre 2016.

Avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé

* ordonné une mesure d'expertise confiée à Madame [W]

* fixé le montant du loyer du pendant la durée de l'instance au montant du loyer résultant du précédent bail indexé à compter du 1er octobre 2016 sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux

* dit que l'affaire sera rappelée pour un nouvel examen à l'audience du 10 février 2020 à 14 heures

* réservé les dépens ainsi que l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 19 avril 2019 , la SCI ATROPAS interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

* que le renouvellement du bail a pris effet le 1er octobre 2016.

* ordonne une mesure d'expertise confiée à Madame [W].

Par arrêt mixte en date du 30 septembre 2021, la cour d'appel d'Aix en Provence a :

* déclaré irrecevable la demande formée par la SCI ATROPAS relative à la fixation du loyer pendant la durée de l'instance.

* confirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- dit que le renouvellement du bail a pris effet le 1er octobre 2016.

Avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé

* ordonné une mesure d'expertise.

* fixé le montant dù pendant la durée de la présente instance au montant du loyer résultant du précédent bail indexé à compter du 1er octobre 2016 sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

* réservé les dépens.

* réservé l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* infirmé pour le surplus.

Y ajoutant.

S'agissant de la mission d'expertise

* commis en qualité d'expert Madame [W] avec mission de :

- se faire remettre tous documents utiles.

- déterminer la valeur locative de locaux commerciaux dont s'agit à la date de renouvellement du bail en précisant sa méthode de calcul et indiquer la valeur du loyer indexé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction à cette date.

- déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s'agit à la date de renouvellement du bail eu égard :

¿ aux caractéristiques du local.

¿ à la destination des lieux.

¿ aux obligations respectives des parties.

¿ aux facteurs locaux de commercialité.

¿ au prix couramment pratiqué dans le voisinage.

¿ au regard des définitions posées par les articles R 145-2 à R 145-8 du code de commerce.

* débouté les parties du surplus de leurs demandes.

* renvoyé l'affaire à la mise en état.

* dit que les demandes fondées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

Madame [W] déposait son rapport le 12 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 19 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI ATROPAS demande à la cour de :

In limine litis

* prononcer la nullité du rapport de Madame [W] déposé le 12 avril 2023 eu égard à l'application des dispositions 16,75, 276 et 279 du code de procédure civile.

En conséquence.

* débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire de Madame [W].

* débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme principale de 22.'987 € par an.

* débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande de déduction du montant de la taxe foncière du montant du loyer mensuel.

En conséquence.

* dire et juger ne pas avoir lieu à remboursement de loyer et en tant que de besoin débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande.

* constater l'abrogation de l'article 1155 du Code civil de ce chef et débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande de capitalisation des intérêts.

* donner acte à la SCI ATROPAS de ce qu'elle ne s'oppose pas la demande de la SARL LA VIE EST SI BELLE de désignation de tel nouveaux expert qu'il plaira à la cour de nommer avec la même mission que celle qui avait été dévolue à Madame [W].

Au fond.

* fixer le nouveau loyer dû par la SARL LA VIE EST SI BELLE par la simple application de la clause contractuelle d'indexation triennale, telle que prévu par l'article 10 du bail liant les parties soit la somme mensuelle de 4.109,73 € à compter du 1er octobre 2016.

* débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de ses demandes de condamnation de la SCI ATROPAS au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.

* condamner la SARL LA VIE EST SI BELLE au paiement de la somme de 2.000 € en première instance.

* condamner la SARL LA VIE EST SI BELLE à payer la somme de 5.000 € en cause d'appel.

* débouter la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande de condamnation de la SCI ATROPAS aux entiers dépens en ce compris les frais de son expert et ceux de l'expert judiciaire.

* condamner la SARL LA VIE EST SI BELLE aux entiers dépens distraits au profit de Maître Céline SAMAT, avocat sur son affirmation de droit.

À l'appui de ses demandes la SCI ATROPAS fait valoir que l'expert judiciaire n'a pas pris en considération les observations de Monsieur [L] soulignant que l'expert judiciaire n'a retenu ni les dates de conclusion des baux, ni les modalités de fixation, ni l'intégralité des éléments de comparaison proposée par Monsieur [L] alors qu'il a été retenu l'intégralité des éléments de comparaison apportée par l'intimée hormis un local situé à l'angle de la place de la mairie.

Quant au prix du loyer renouvelé , la SCI ATROPAS expose que ce dernier est prévu à l'article 10 du bail et qu'ainsi le loyer de base du bail renouvelé doit être déterminé conformément à la volonté des parties et ce d'autant plus que l'accord des parties est particulièrement clair et prévoit deux modes de renouvellement auxquels sont attachés deux modes de fixation du loyer.

C'est donc précisément en exécution des accords contractuels que la SCI ATROPAS a demandé à ce que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme de 49.'316,76 €.

A titre superfétatoire, la SCI ATROPAS relève un certain nombre d'incohérences dans le rapport de l'expert judiciaire [W] concernant notamment la surface du local, la surface pondérée du local à retenir étant de 63,36 m².

Elle ajoute que l'expert a indiqué que le commerce considéré était à l'angle avec la [Adresse 5] laquelle ne comprend aucune activité commerciale, ce qui est inexact

Elle indique enfin que les références retenues par l'expert au titre des facteurs locaux de commercialité ne sont pas pertinentes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL LA VIE EST SI BELLE demande à la cour de :

in limine litis :

* débouter la SCI ATROPAS de sa demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire et si par impossible il y était fait droit, désigner tel nouvel expert judiciaire avec les mêmes chefs de mission que ceux dévolus à Madame l'expert judiciaire [W] et/ ou prendre en compte comme élément de fait le rapport d'expertise judiciaire de Madame l'experte [W].

En tout état de cause.

* confirmer l'ordonnance attaquée et l'arrêt mixte en ce qu'ils ont dit que le bail s'est renouvelé au 1er octobre 2016 et juger que les parties s'accordent sur cette date.

* confirmer l'ordonnance attaquée et l'arrêt mixte en ce qu'ils ont dit que seul l'indice des loyers commerciaux est applicable au titre de l'indexation et juger que les parties s'accordent sur cette disposition..

* homologuer le rapport d'expertise judiciaire de Madame l'expert [W].

* fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 à la somme principale de 22.'987 € par an toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées (à l'exception de l'indice des loyers commerciaux venant se substituer à l'indice du coût de la construction) et pour les locaux situés sis [Adresse 2] à [Localité 3].

* juger que la taxe foncière est à déduire du loyer mensuel dû par la SARL LA VIE EST SI BELLE.

Dans l'hypothèse d'une quelconque incertitude sur le calcul et la fixation du loyer renouvelé,

* ordonner toute mesure judiciaire complémentaire aux fins de déterminer ledit loyer, les frais étant partagés par moitié entre les parties.

* condamner la SCI ATROPAS au remboursement des loyers trop perçus par elle correspondant à la différence entre le montant du loyer versé par la SCI LA VIE EST SI BELLE depuis le nouvellement du bail commercial et le montant du loyer renouvelé fixé par l'arrêt à intervenir ainsi qu'au paiement des intérêts au taux légal sur cette différence et ce à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à parfait paiement.

* ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement par application de l'article 1343-2 ( ancien article 1154) du Code civil.

* ordonner en tant que de besoin tout complément d'expertise judiciaire.

* infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a rejeté la demande de frais de procédure exposée en première instance par la SARL LA VIE EST SI BELLE et en ce qu'elle a réservé les dépens.

* condamner la SCI ATROPAS au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

* condamner la SCI ATROPAS au paiement de la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile- frais de procédure d'appel.

* condamner la SCI ATROPAS aux entiers dépens en ce compris les frais d'expert de Monsieur [G] et les frais d'expertise judiciaire de Madame l'expert judiciaire [W] distrait au profit de Maître Jean-Philippe NOUIS de la SCP PIETRA et associés, avocat sur son affirmation de droit.

* débouter la SCI ATROPAS de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions comme irrecevables et infondées.

À l'appui de sa demande la SCI LA VIE EST SI BELLE rappelle que dans le cadre de son arrêt mixte du 30 septembre 2021, la présente cour a fixé la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2016, disposition à ce jour définitive puisque n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation par la SCI ATROPAS.

S'agissant du montant du loyer renouvelé, elle entend solliciter une diminution de son loyer qui était fondée dans ses précédentes conclusions sur la valeur locative retenue par Monsieur l'expert [G] et qu'elle entend désormais fonder sur le rapport d'expertise judiciaire établie par Madame l'expert judiciaire [W]

Elle rappelle que Monsieur [G] avait fixé le montant du loyer à la somme annuelle de 18.'374 €

soit à la somme de 1.531,17 euros par mois.

Elle souligne par ailleurs que dans le cadre du présent bail, l'impôt foncier était mis à la charge du preneur en lieu et place du bailleur alors qu'il résulte d'une jurisprudence constante que l'impôt foncier supporté par le preneur est considéré comme un complément de loyer et qu'il doit donc être retranché de la valeur locative déterminée.

Elle indique également que l'expert [G] fait état du défaut d'attractivité commerciale de l'emplacement des locaux.

La SCI LA VIE EST SI BELLE indique que la SCI ATROPAS a sollicité que le document établi par l'expert [G] soit écarté au motif que ce dernier aurait agi en méconnaissance des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile

Toutefois elle releve que cet article s'adresse aux experts désignés dans le cadre d'une mesure d'instruction diligentée par un juge et non aux experts diligentés par une partie comme c'est le cas s'agissant de Monsieur [G] , ajoutant qu'elle fournit un nouveau terme de comparaison avec un bail qui s'est renouvelé en 2015 dans une rue voisine avec un loyer annuel de 13.'680€ pour 70 m² de surface de vente et 70 m² de sous-sol.

La SARL LA VIE EST SI BELLE indique que la SCI ATROPAS semble commettre une confusion en invoquant deux types de procédures distinctes entre la procédure relative à la révision triennale et la procédure relative à la fixation du loyer renouvelé lors du renouvellement du bail commercial.

Elle fait valoir que le loyer de renouvellement des locaux' objet de la présente affaire' doit être fixé à la valeur locative laquelle est déterminée en vertu des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce

Elle fait observer que les conclusions de Madame l'expert judiciaire [W] rejoignent celles de l'expert [G] et demande à la cour d'entériner le rapport d'expertise judiciaire lequel prévoit à la date de renouvellement du 1er octobre 2016 un loyer mensuel de 22.'987 € par an, soit un loyer mensuel de 1.916 €.

Par ailleurs elle maintient que la demande de révision de la SCI ATROPAS n'est pas recevable puisqu'aucune demande de révision ne peut être formée lorsque l'expiration de la période de trois ans intervient l'année où le bail est renouvelé et où par conséquent est fixé le prix du bail renouvelé.

Elle rappelle que l'ordonnance de première instance et l'arrêt d'appel avant-dire droit ont confirmé l'application de l'indice légal de référence au regard de l'activité exercée, disposition désormais définitive ayant autorité de la chose jugée.

La SARL LA VIE EST SI BELLE insiste sur le fait que la présente procédure vise à déterminer le montant du loyer renouvelé au 1er octobre 2016 au regard de sa valeur locative et en aucun cas le montant de loyer à fortiori qui serait fixé par rapport à une prétendue révision qui n'est pas applicable.

Enfin elle soutient que la demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire présentée par la SCI ATROPAS n'est pas justifiée.

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L'ordonnance a été prononcée le 26 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 juin 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024.

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1°) Sur la nullité du rapport d'expertise

Attendu que la SCI ATROPAS demande à la cour de prononcer la nullité du rapport de Madame [W] eu égard aux dispositions des articles 175 et 276 du Code civil au motif que l'expert n'a pas pris en considération l'intégralité des éléments de comparaison proposée par Monsieur [L] alors même qu'elle a retenu l'intégralité des éléments de comparaison apportée par l'intimée, hormis un local situé à l'angle de la place de la mairie.

Qu'elle reproche à l'expert de ne pas avoir annexé au rapport les observations de Monsieur [L] qui faisait parti intégrante du dire et d'y répondre.

Attendu que l'article 276 du code de procédure civile énonce que 'l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.'

Attendu que la SCI ATROPAS fait valoir que Madame [W] ne prend pas en compte l'ensemble des arguments soulevés par Monsieur [L] précisant en effet dans son rapport elle ne retiendra comme termes de comparaison que les commerces situés dans la [Adresse 2] au double motif que ladite rue a une commercialisée spécifique et qu'elle possède suffisamment de termes de comparaison.

Que la SCI ATROPAS estime que cette analyse ne répond pas aux dires de Monsieur [L] reprochant à l'expert de ne pas avoir pris en considération l'intégralité des éléments de comparaison proposée par Monsieur [L].

Attendu qu'il convient de constater que l'expert judiciaire , en page 25 de son rapport, a indiqué, concernant les termes de comparaison cités par la SCI ATROPAS, que cette dernière avait versé aux débats par l'intermédiaire de son expert Monsieur [L], expert foncier, un dire se basant sur 15 termes de comparaison.

Que ces derniers sont parfaitement énoncés dans un tableau récapitulatif lequel précise, l'enseigne, l'adresse, la superficie, le loyer ainsi que la VL/m²/an pour chacun d'entre eux.

Qu'il en est de même s'agissant des termes de comparaison cités par l'intimée, l'expert judiciaire indiquant que la SARL LA VIE EST SI BELLE a versé aux débats par l'intermédiaire de son expert Monsieur [G], géomètre expert, un rapport d'expertise se basant sur 8 termes de comparaison.

Que Madame [W] a dressé un tableau identique à celui de l'appelante.

Qu'il est également mentionné dans le corps de l'expertise en page 25 du rapport , un extrait du dire de la SCI ATROPAS laquelle apporte des précisions concernant ses termes de comparaison et formule des observations sur les termes de comparaison produits par la SARL LA VIE EST SI BELLE

Qu'il en est de même pour cette dernière en page 27, la SARL LA VIE EST SI BELLE formulant des observations sur les termes produites par l'appelante.

Que l'expert a estimé retenir que les termes de comparaison situés [Adresse 2] , rue dans laquelle se situe le local à expertiser pour deux raisons :

- d'une part la commercialité de la rue.

- d'autre part le nombre suffisant de termes de comparaison situés dans cette rue pour avoir une bonne appréciation de la commercialité.

Qu'effectivement sur les 15 termes de comparaison cités par l'appelante, 3 sont situés dans la [Adresse 2] et sur les 8 termes de comparaison communiqués par la SARL LA VIE EST SI BELLES, 7 sont situés dans la [Adresse 2].

Que si effectivement la rapport de Monsieur [L] n'est pas joint au rapport d'expertise , il convient de relever que l'expert a indiqué en page 5 de son rapport, s'agissant du déroulement des opérations d'expertise avoir été destinataire le 14 juin 2022 d'un 'Dire 1 de Me [T] + une note technique [L]'

Qu'il convient de rappeler que l'inobservation des formalités prescrite par l'article 276 du code de procédure civile n'entraîne la nullité du rapport d'expertise qu'à charge pour la partie qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Qu'en l'état force est de constater que l'expert judiciaire a cité l'ensemble des termes de comparaison de Monsieur [L] et a indiqué quelle suite elle entendait donner aux observations ou réclamations présentées par l'appelante en expliquant les critères qui l'ont conduit à retenir certains termes plutôt que d'autres.

Qu'il s'en suit que la SCI ATROPAS ne démontre pas que l'irrégularité tirée de l'absence de jonction au rapport de l'expert des observations de Monsieur [L] qui faisaient partie intégrante du dire de l'appelante lui a causé un grief.

Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI ATROPAS de sa demande de nullité du rapport d'expertise de Madame [W].

2°) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Attendu qu'il est acquis aux débats qu'aux termes de son arrêt mixte du 30 septembre 2021 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a fixé la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2016, disposition à ce jour définitive puisque n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation par la SCI ATROPAS.

Qu'il n'est pas plus contesté que ce bail commercial a été renouvelé pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2025.

Attendu que la SCI ATROPAS demande à la Cour de fixer le nouveau loyer dû par la SARL LA VIE EST SI BELLE par la simple application de la clause contractuelle d'indexation triennale, telle que prévu par l'article 10 du bail liant les parties soit la somme mensuelle de 4.109,73 € à compter du 1er octobre 2016.

Qu'elle fait valoir que l'article 10 du bail concernant le renouvellement dispose que :

' §1Conditions de renouvellement :

A l'issue des neuf années d'exécution :

- si aucune des parties ne dénonce, le contrat le contrat sera renouvelé par tacite reconduction selon les formes édictées par l'article L 145-9 du code de commerce.

- si le preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au bailleur selon les formes et délais des articles L 145-8 et suivants du Code civil.

§2 Fixation du nouveau loyer.

Le montant du nouveau bail sera fixé en application des règles légales énoncées par les articles L145-33 et suivants du code de commerce.

Au cas de renouvellement du contrat par écrit, le taux de variation applicable au loyer lors de la prise d'effet du bail à renouveler sera égal à la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publiée par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré ,sauf à justifier d'une cause légale de déplafonnement du loyer.'

Qu'elle fait valoir que l'accord des parties est particulièrement clair, prévoyant deux modes de renouvellement auxquels sont rattachés deux modes de fixation du loyer à savoir :

- soit aucune des parties ne dénonce le contrat à l'issue des 9 années d'exécution et il se poursuit par tacite reconduction, le loyer étant fixé en application des articles L 145- 33 et suivants du Code civil.

- soit le preneur peut faire valoir son droit au renouvellement et le loyer du bail renouvelé devra être égal à la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publiée par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré ,sauf à justifier d'une cause légale de déplafonnement du loyer.

Que la SCI ATROPAS rappelle que la SARL LA VIE EST SI BELLE a entendu renouveler son bail par écrit en délivrant par la SCP PAPPOLLA [J] en date du 29 septembre 2016 une demande de renouvellement à effet au 1er octobre 2016 et que donc en exécution des accords contractuels, elle est fondée à voir le prix du bail renouvelé à la somme de 49.'316,76 €.

Attendu qu'effectivement la SARL LA VIE EST SI BELLE n'ayant reçu aucun congé avec offre de renouvellement dans le délai imparti au bailleur, a formalisé une demande de renouvellement du bail suivant acte en date du 29 septembre 2016 aux termes duquel elle sollicitait le renouvellement du bail au loyer annuel de 18.'374 € hors-taxes, le montant de la taxe foncière à la charge du locataire devant venir en déduction de ce loyer.

Que contrairement à ce que soutient la SCI ATROPAS, il résulte clairement de l'article 10 § 2 que le montant du nouveau bail doit être fixé en application des règles légales énoncées par les articles L.145-33 et suivants du code de commerce.

Qu'en effet les dispositions selon lesquelles 'le preneur peut faire valoir son droit au renouvellement et le loyer du bail renouvelé devra être égal à la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publiée par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré ,sauf à justifier d'une cause légale de déplafonnement du loyer.' ne pourraient s'appliquer que si les parties avaient convenu d'un renouvellement du bail par écrit après s'être accordées pour adopter des modalités de révision du loyer par référence à l'indice du coût de la construction.

Que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le bail ne s'est trouvé renouvelé que par le seul effet de la demande de renouvellement de la SARL LA VIE EST SI BELLE, aucune convention écrite de renouvellement n'ayant été établie entre les parties.

Qu'il s'ensuit que le loyer de renouvellement des locaux, objets de la présente affaire, doit être fixé à la valeur locative laquelle est déterminée en vertu des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce d'après :

- les caractéristiques du local considéré.

- la destination des lieux.

- les obligations respectives des parties.

- les facteurs locaux de commercialité .

- les prix couramment pratiqués par le voisinage.

Attendu que la SARL LA VIE EST SI BELLE demande à la Cour d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire de Madame l'expert [W] et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 à la somme principale de 22.'987 € par an toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l'exception de l'indice des loyers commerciaux venant se substituer à l'indice du coût de la construction et pour les locaux situés sis à [Localité 3].

a) Sur les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux et les obligations respectives des parties

Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats et notamment le rapport d'expertise que les locaux occupés par la SARL LA VIE EST SI BELLE sont situés au [Adresse 2], rue pour partie semi piétonne, laquelle est l'un des axes principaux assurant la liaison entre le [Adresse 4], boulevard périphérique extérieur et l'hyper centre-ville en empruntant la [Adresse 6].

Qu'il s'agit d'une rue de commercialité continue composée essentiellement de petits commerces indépendants plutôt spécialisés dans la restauration rapide et les articles à destination des touristes.

Que les locaux donnés à bail sont composés d'une surface de vente en rez-de-chaussée tel que mentionné dans le bail commercial du 26 juillet 2007, situé dans un immeuble de ville élevé d'un niveau d'habitation.

Qu'il sagit de locaux normalement aménagés avec au rez-de-chaussée un magasin comprenant deux parties, l'une au nord et l'autre au sud, bénéficiant également d'une partie réserve présentant l'avantage d'être directement accessible depuis la partie magasin.

Qu'il résulte du contrat de bail qu'il s'agit d'un bail spécialisé, ces locaux devant servir au preneur pour l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de linge de maison, prêt-à-porter, article ou art de la table et décoration ainsi que les annexes connexes et complémentaires.

Que le bail en cause est conclu pour l'essentiel aux charges et conditions de droit commun à l'exception de quelques spécificités concernant notament l'impôt foncier qui est à la charge du preneur.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués par le voisinage

Attendu qu'il résulte de l'expertise de Madame [W] que si pour la période considérée, la croissance démographique de la commune d'[Localité 3] n'a pas été significative, il est incontestable que cette ville a connu un développement de son activité touristique notamment grâce à la réalisation de nouvelles infrastructures culturelles, de l'organisation de divers événements et l'afflux des croisiéristes.

Que l'expert a très justement souligné que le développement du tourisme est nécessairement favorable à la commercialité, à fortiori pour la [Adresse 2] et plus particulièrement pour la SARL LA VI E EST BELLE dont l'activité est orientée vers une clientèle touristique.

Qu'il est également noté que la ville d'[Localité 3] a connu une amélioration considérable des conditions de stationnement favorisant la commercialité, étant rappelé que se situe à proximité du boulevard extérieur, le parking Pasteur.

Que la piétonisation rend l'espace public à la déambulation piétonne et a un effet favorable de la commercialité.

Qu'il convient de souligner que la [Adresse 2] est semi piétonne et de commercialité secondaire, qui regroupe pour l'essentiel des commerces indépendants exerçant dans les secteurs de la bouche et de l'équipement de la maison à destination d'une clientèle touristique, l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité de cette rue dépendant donc essentiellement de l'évolution de l'activité touristique.

Qu'il ressort des éléments listés par l'expert judiciaire que durant la période de référence, il y a eu des modifications notables matérielles des facteurs locaux de commercialité favorables à l'activité considérée justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Attendu que la SCI ATROPAS conteste la surface pondérée du local tel que calculée par Madame [W] au motif que cette dernière n'a pas mesuré le local et demande à la cour de retenir celle de 63,36 m² correspondant à la surface retenue par l'expert [G] et sur laquelle les parties étaient tombées d'accord.

Qu'il convient de relever que dans le compte rendu du 20 janvier 2022 de Madame [W] il est spécifié, s'agissant des surfaces utiles,, qu'interrogées sur ce point, les parties se sont accordées sur cet état des surfaces utiles mais que s'agissant des surfaces pondérées, elles seront discutées entre les parties.

Qu'ainsi l'expert a indiqué, concernant la pondération des surfaces qu'il convenait de prendre en considération les deux parties distinctes de la surface magasin qui ne disposaient pas de la même exposition sur rue et qui présentaient deux niveaux de plancher.

Qu'elle a ainsi modifié la pondération de ladite surface laquelle avait été été fixée aux termes du rapport d'expertise établie par Monsieur [G] , géomètre expert , en retenant un coefficient de 0,95 ramenant ainsi pour le calcul de la valeur locative une surface pondérée de 60,49 m².

Qu'il convient en l'état de ces observation de retenir la surface pondérée telle que calculée par Madame [W].

Attendu que Madame [W] a retenu parmi les 23 termes de comparaisons qui lui ont été remis tant par la SCI ATROPAS que par la SARL LA VIE EST SI BELLE que ceux qui se situaient [Adresse 2], excepté la brasserie dont l'activité de restauration et sa localisation à l'angle avec la place de la mairie rendaient ce terme non pertinent dans la mesure où sa commercialité n'était pas comparable.

Qu'elle justifie ce choix par le fait que la commercialité de cette rue présente une véritable spécificité regroupant des commerçants indépendants exerçant dans le secteur de l'équipement de la maison et des métiers de bouche, orientée vers une clientèle touristique et également par le fait qu'elle dispose de suffusamment de termes de compéraisons, en l'état 9, pour une bonne appréciation de la commercialité de ladite rue étant observé que Madame [W] a également cité 3 références supplémentaires, toutes les trois situées dans la [Adresse 2].

Attendu qu'il convient également de souligner que l'ensemble des termes de comparaison ont été conclus antérieurement à la date de référence.

Que les termes de comparaison retenus ont permis pour une surface pondérée moyenne de 50,98 m², d'établir un ratio locatif €/m²/an moyen à 457,65 € /m²/ an,

soit un montant annuel moyen de 19.'578 €/ an

et un loyer mensuel moyen de 1.631 € par mois.

Que l'expert judiciaire précise par ailleurs que pour les locaux dont les surfaces étaient comprises entre 50 m² et 62 m², le ratio locatif €/m²/an était compris entre 251,61 €/m²/an et 407, 56 €/m²/an, ajoutant que les ratios les plus élevés au-delà de 500 €/m ²concernaient les locaux commerciaux de très petite surface et/ ou des locaux pour lesquels aucun droit au bail et/ ou droit d'entrée n'avait été versé.

Qu'elle conclut tenant la localisation, la surface des locaux loués à la SARL LA VIE EST SI BELLE, la destination du bail et le fait que l'impôt foncier soit à la charge du preneur, que la valeur locative du local commercial en cause était de 380 €/m²/an soit pour une surface de 60,49 m² un loyer annuel de 22.987 euros.

Qu'il convient de fixer à la date de renouvellement, soit au 1er octobre 2016, la valeur locative du local situé [Adresse 2] à [Localité 3] loué à la SARL LA VIE EST SI BELLE à la somme annuelle de 22.'987 €, soit un loyer mensuel de 1.916 €.

Attendu que la SARL LA VIE EST SI BELLE demande à la cour de juger que la taxe foncière est à déduire du loyer mensuel dû par elle.

Qu'il y a lieu de débouter l'intimée de cette demande, l'impôt foncier étant depuis la loi du 10 juin 2014 dite ' loi Pinel' à la charge du preneur.

Que l'imputation à celui-ci de l'impôt foncier et des charges constitue un facteur de minoration de la valeur locative qui a déjà été pris en considération par Madame [W] pour le calcul de la valeur locative du local.

3°) Sur les demandes de la SARL LA VIE EST SI BELLE

Attendu que la SARL LA VIE EST SI BELLE demande à la cour de condamner la SCI ATROPAS au remboursement des loyers trop perçus par elle correspondant à la différence entre le montant du loyer versé par la SCI LA VIE EST SI BELLE depuis le nouvellement du bail commercial et le montant du loyer renouvelé fixé par l'arrêt à intervenir ainsi qu'au paiement des intérêts au taux légal sur cette différence et ce à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à parfait paiement.

Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande.

Attendu que la SARL LA VIE EST SI BELLE demande à la cour d'ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement par application de l'article 1154 du Code civil.

Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande.

4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer l'ordonnance querellée sur ce point et de condamner la SCI ATROPAS aux dépens en cause d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Madame l'expert judiciaire [W] distrait au profit de Maître Jean-Philippe NOUIS de la SCP PIETRA et associés, avocat sur son affirmation de droit.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il convient de confirmer l'ordonnnance déférée sur ce point et de condamner la SCI ATROPAS à payer à LA SARL LA VIE EST SI BELLE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI ATROPAS de sa demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire.

HOMOLOGUE le rapport d'expertise judiciaire de Madame l'expert [W].

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 à la somme principale de 22.'987 € par an toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l'exception de l'indice des loyers commerciaux venant se substituer à l'indice du coût de la construction et pour les locaux situés sis à [Localité 3].

DÉBOUTE la SARL LA VIE EST SI BELLE de sa demande tendant à voir juger que la taxe foncière est à déduire du loyer mensuel dû par la SARL LA VIE EST SI BELLE.

CONDAMNE la SCI ATROPAS au remboursement des loyers trop perçus par elle correspondant à la différence entre le montant du loyer versé par la SCI LA VIE EST SI BELLE depuis le nouvellement du bail commercial et le montant du loyer renouvelé fixé par l'arrêt à intervenir ainsi qu'au paiement des intérêts au taux légal sur cette différence et ce à compter du 1er octobre 2016 jusqu'à parfait paiement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus annuellement par application de l'article 1154 du Code civil.

CONDAMNE la SCI ATROPAS au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile- frais de procédure d'appel.

CONDAMNE la SCI ATROPAS aux entiers dépens en cause d'appel .en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Madame l'expert judiciaire [W] distrait au profit de Maître Jean-Philippe NOUIS de la SCP PIETRA et associés, avocat sur son affirmation de droit.

DÉBOUTE la SARL LA VIE EST SI BELLE et la SCI ATROPAS du surplus de leurs demandes.