CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 10 octobre 2024, n° 21/04358

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Aux termes d'un acte sous seing privé du 30 mars 2012, la SCI [Adresse 10] a donné à bail, pour une durée de neuf années, à la SA MA SANTE FACILE(MSF) des locaux situés au rez-de- chaussée et à l'entresol d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9] (13001).

Courant 2012 et 2013, ces locaux ont subi deux dégâts des eaux, constatés par huissier les 8 août 2012 et 25 novembre 2013.

Par courrier en date du 25 novembre 2013, la SA MA SANTE FACILE a mis en demeure son bailleur de faire cesser ces troubles de jouissance, en application de l'article 1719 du code civil.

Par assignation du 27 décembre 2013, la SCI [Adresse 10] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 28 février 2014, un expert a été désigné par le président du tribunal de Grande Instance de Marseille avec notamment pour mission de déterminer les causes de ces désordres et les moyens propres à y remédier, et en cas de nécessité de travaux de reprise, les décrire, les chiffrer, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur réalisation.

Le rapport d'expertise a été déposé le 30 août 2016, puis un nouvel accédit a été effectué, à la demande de la société U PRINCIPIU, copropriétaire d'un lot situé au 5ème étage de l'immeuble, désigné par l'expert comme étant l'appartement d'où proviendrait certaines des causes des sinistres.

La société U PRINCIPIU a mis en cause la société Gestion Immobilière du Midi (GIM). Aux termes du rapport d'expertise rendu le 30 août 2016, les préjudices subis par la société MA SANTE FACILE étaient chiffrés à la somme arrondie de 31 600 euros TTC. Un rapport définitif a été déposé le 17 octobre 2017.

Pour ce qui est des causes du sinistre et des responsabilités encourues, l'expert a considéré que les dégâts des eaux avaient pour origine quasi-exclusive les écoulements en provenance de l'appartement de la SCI U PRINCIPIU. Il concluait à un partage de responsabilité entre celle-ci et le syndicat des copropriétaires à hauteur respectivement de 28 600 € et 3000€.

Par acte du 24 novembre 2016, la SA MA SANTE FACILE a assigné la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et son assureur, la SA SMABTP, la SCI U PRINCIPIU et son assureur, la société AXA, devant le Tribunal de grande instance de Marseille.

Par acte du 2 janvier 2018, la SCI U PRINCIPIU, a assigné en intervention forcée la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (GIM) à qui elle avait confié un mandat de gestion de son appartement.

Les deux affaires ont été jointes.

La SCI MA SANTE FACILE a demandé au tribunal de :

Condamner à titre principal solidairement la société SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMABTP à lui régler la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, assortis des intérêts de retard au taux légal sur les sommes qui lui seront allouées, ces intérêts courant à compter du 23 novembre 2016, date de délivrance de la dernière des assignations ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à justifier de la réalisation des travaux de réfection des colonnes des eaux usées et des eaux vannes de l'immeuble tels que votés lors de l'assemblée générale du 13 février 2017;

Subsidiairement, au cas où le Tribunal déciderait de l'absence de solidarité entre les défendeurs ;

Condamner d'une part le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et d'autre part la SCI U PRINCIPIU à régler à la société Ma Santé facile, la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, ladite somme étant répartie entre elles proportionnellement au partage de responsabilités préconisé par l'expert judiciaire dans son rapport du 17 octobre 2017;

Condamner la société U PRINCIPIU à lui régler la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts;

En tout état de cause,

Condamner solidairement les parties défenderesses à régler à la société MA SANTE FACILE la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;

Ordonner l'exécution provisoire compte tenu de la nature de l'affaire ;

Condamner solidairement les parties défenderesses en tous les dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Laurence KORST (B0807), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

A l'appui de ses demandes, la société MA SANTE FACILE a fait valoir les moyens et arguments suivants:

' Même si le bailleur peut prévoir une clause d'exonération sur les travaux d'entretien et de réparation dans le bail, celle-ci ne l'exonère pas des travaux rendus nécessaires à cause du vice de l'immeuble (article 1719 et suivants du code civil) ;

' Il se doit d'entretenir les parties communes de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il faut prévoir le remplacement pur et simple des colonnes d'évacuation de l'immeuble ;

' Cette clause ne vise que l'hypothèse où des dommages seraient causés aux lieux loués et non pas celle où tout ou partie des lieux seraient rendus totalement indisponibles comme en l'espèce ;

' Elle a effectué beaucoup de travaux lors de son entrée dans les lieux, leur coût s'élevant à 194 161,75 euros, augmenté d'un montant de 19 532,52 euros par le fait qu'un dégât des eaux s'est produit pendant ces travaux ; elle a dû prendre en charge la mise en place d'un réceptacle afin d'éviter des écoulements trop importants ;

' Elle a été victime d'autres dégâts des eaux pendant l'expertise, à savoir le 11 août 2014 et le 4 octobre 2014, ayant fait l'objet de réparations par le plombier du syndic de l'immeuble hors la présence des parties et de l'expert ;

' De nouveaux écoulements, les 1er et 8 décembre 2014 puis les 7 mars et 11 mai 2015, ont donné lieu à une indemnisation par l'assureur de MA SANTE FACILE à hauteur de 5548,54 euros ;

' Un nouveau sinistre a eu lieu le 13 novembre 2015 qui a été pris en charge par le plombier du syndic de copropriété;

' Elle a perdu la jouissance des surfaces sinistrées, soit 28 % des surfaces louées, de sorte qu'elle doit bénéficier d'une remise sur les loyers de 5,9 % soient 9927 € pour la période courant jusqu'en avril 2015 ainsi qu'un préjudice esthétique subsistant pour la période postérieure d'un montant de 2000 € ;

' La boutique ayant été fermée durant la durée des travaux, du 20 juin au 5 juillet 2016, une indemnisation égale à 100 % des loyers versés sur cette période doit être accordée soit 2368 €;

' Elle a subi un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 5000 €, les salariés ayant été perturbés depuis 2012 dans leur travail et les travaux de remise en état n'ayant pu être autorisés qu'en avril 2016 ;

' Les frais divers devront être pris en charge tels que les constats d' huissier pour 952 €, la location de salon d'hôtel pour 3175 €, le coût du réceptacle pour 1273 €, les factures de nettoyage pour un total de 1050 €.

' Sur les responsabilités : elle considère que l'ensemble des défendeurs doivent être condamnés solidairement à rembourser la totalité du préjudice subi afin d'éviter à la victime une division des poursuites étant donné que les auteurs du dommage ont été réunis dans la commission de la même faute, soit la vétusté et le défaut d'entretien des canalisations de l'immeuble, telle que retenue par l'expert judiciaire ;

' Les travaux de réfection des colonnes des eaux usées et des eaux vannes ayant été votés suivant assemblée générale du 13 février 2007, la société [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que la SCI doivent justifier de la réalisation des travaux de réparation votés.

La SCI [Adresse 10] a demandé au tribunal, à titre principal, qu'il déboute la société MA SANTE FACILE de toutes ses demandes fins et conclusions à son encontre et, subsidiairement, qu'il condamne solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, et le syndicat des copropriétaires et son assureur SMABTP( actuellement SMA SA) à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et lui alloue la somme de 5000 € en compensation des frais irrépétibles exposés; outre la condamnation des succombants aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire exposés par la SCI [Adresse 10] , avec exécution provisoire du jugement.

À l'appui de ses prétentions la SCI [Adresse 10] a invoqué une clause spécifique du bail commercial prévoyant que le preneur devra se faire assurer contre tout dommage résultant notamment des dégâts des eaux et qu'il renonçait à tout recours en responsabilité contre le bailleur, en cas de dégâts des eaux causés aux lieux loués et objets mobiliers, matériels et marchandises s'y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité' Elle estimait s' être montrée extrêmement diligente en répondant immédiatement à la mise en demeure du 13 décembre 2013 et en sollicitant une expertise judiciaire.

La société U PRINCIPIU a demandé au tribunal de :

Juger qu'elle n'a commis aucune faute ; que la société Gestion Immobilière du Midi (GIM) a failli à ses obligations professionnelles à son égard ; que les désordres allégués proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien ; que les désordres sont imputables à la SCI [Adresse 10] et au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble ;

que la solidarité ne se présume pas ; et, en conséquence, de débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire dirigée à son encontre ;

A titre subsidiaire, de :

Juger que les compagnies d'assurances AXA et SMA, cette dernière venant aux droits de la SMABTP, ne justifient pas ne pas couvrir le sinistre ;

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE, LES COMPAGNIES AXA ET SMA à la relever et garantir intégralement, en principal, accessoires, intérêts et frais, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle;

Constater que la société GIM a manqué à ses obligations notamment de conseil et d'information;

Juger que la société GIM n'a pas été diligente et a commis une faute dans le cadre du contrat de mandat ;

Juger que le comportement fautif de la société GIM génère directement, pour la concluante, un préjudice certain et actuel;

Dire que la société GIM ne justifie pas avoir été diligente dans la gestion du litige avec la société MA SANTE FACILE ;

Juger que la société GIM engage sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

En conséquence,

Juger recevable et bien-fondée la SCI U PRINCIPIU en son appel en garantie à l'encontre de la société GIM ;

Condamner la société GIM à relever et garantir intégralement la SCI U PRINCIPIU de toutes condamnations qui pourraient être prises à son encontre en principal, intérêts, frais, et accessoires, sur le fondement de la responsabilité contractuelle;

Condamner les mêmes, in solidum, à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais, sur le fondement, d'une part, de la responsabilité quasi délictuelle pour la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et les compagnies AXA et SMA, et, d'autre part, de la responsabilité contractuelle pour la société GIM ;

En tout état de cause, prononcer d'éventuelles condamnations hors-taxe, la société MA SANTE FACILE étant une société anonyme assujettie à la TVA ;

Réduire à de plus justes proportions les demandes de condamnation financière dirigées à son encontre.

La SCI U PRINCIPIU a exposé, en substance, avoir donné mandat à la société Gestion Immobilière du Midi (GIM), par contrat du 6 février 2012, de faire exécuter tous travaux nécessaires à la conservation ou à l'entretien des biens gérés, et que celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles.

Elle ajoute que les désordres proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée au non entretien. Elle rejette toute éventuelle condamnation solidaire, les conditions posées par l'article 1202 ancien du code civil n'étant pas réunies.

Enfin, en cas de condamnation, elle demande à être relevée et garantie par les compagnies AXA et SMABTP et la SARL GIM.

La société AXA, assureur de la SCI U PRINCIPIU a demandé au Tribunal qu'il déboute la société MA SANTE FACILE des demandes dirigées contre son assurée , celle-ci n'ayant commis aucune faute.

A titre subsidiaire, elle a conclu à la limitation du préjudice à la somme de 28 600€ et au rejet de la demande de condamnation solidaire.

A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au tribunal de déclarer le syndicat des copropriétaires et la société GIM responsables du préjudice causé à la société MA SANTE FACILE et de les condamner solidairement à le réparer.

En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de la partie succombant à lui verser la somme de 3000€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens distraits au profit de maître LASALARIE.

A l'appui de ses prétentions, elle a fait valoir que l'origine des désordres provenant de l'escalier ne peut être considérée comme déterminée, puisque l'expert a lui-même admis que des réparations effectuées dans l'appartement de monsieur [M] auraient permis de les résoudre, sans que cette intervention ne soit contradictoire ; que concernant les désordres relevés au rez de chaussée, l'expert a dit qu'ils proviennent d'un acte malveillant.

Ainsi, les désordres étant d'origine multiples, elle considère que la somme mis à la charge de la SCI U PRINCIPIU est disproportionnée, d'autant que l'expert conclut que « tous ses désordres proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien »; que la somme de 19 532,52€ relative aux dépenses consécutives au sinistre de 2012, ne doit pas être prise en compte, car elle est consécutive aux dégâts des eaux survenus les 21 et 22 juillet 2015, non compris dans la mission de l'expert; que s'agissant du chiffrage des travaux de reprise des embellissement, le devis proposé par la société COMEODE est injustifié par rapport à celui de la société RENOV MAN; que s'agissant du préjudice moral, l'expert n'a fait que reprendre la demande de la société MA SANTE FACILE sans la justifier et que le fait d'être obligé de louer des salles extérieures a déjà été pris en compte par l'expert; qu' en application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas; qu' en cas de condamnation de la société U PRINCIPIU et de la concluante, la société GIM, et le syndicat des copropriétaires et son assureur, SMA SA, devront être condamnés à les garantir, elle et la société U PRINCIPIU, de toutes les condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] a demandé au Tribunal de débouter la SA MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation à son encontre;

A titre subsidiaire, de rejeter la demande de condamnation solidaire, de décider que l'exception de garantie soulevée par la SMA SA est inopérante et que le montant du prétendu préjudice provenant des parties communes s'élève à 3000€, et enfin, de condamner la SMA SA, assureur du syndicat des copropriétaires à le relever et garantir ;

A tire infiniment subsidiaire, de limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3000€ en réparation du prétendu préjudice ;

Dans tous les cas, de débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rénover les parties communes et condamner la société MA SANTE FACILE à lui payer la somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir ; qu' il s'est montré diligent en sollicitant, dès juin 2013, un rapport d'expertise pour déterminer l'origine des désordres et en demandant au copropriétaire responsable de se positionner sur le devis établi par l'entreprise mandatée par la copropriété concernant les travaux à effectuer dans son appartement ; que l'ensemble des dégradations provient de parties privatives exonérant le syndicat de toute responsabilité et ne peut être considéré comme provenant des parties communes ; que la solidarité est conventionnelle ou légale et ne se présume pas, de sorte qu'elle doit être écartée (article 1310 du code civil) ; qu'en cas de condamnation, la SMA SA, son assureur, ne peut invoquer la clause d'exclusion de garanties, suite à la vétusté, sans quoi aucun immeuble ancien ne pourrait être garanti ; qu'enfin, la société MA SANTE FACILE, ne peut, en sa qualité de locataire, solliciter du Tribunal la condamnation du syndicat à rénover les évacuations communes.

La SMA SA, se substituant à la SMABTP, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, a demandé au Tribunal de:

- juger que les sinistres ayant affecté le local commercial donné à bail à la société MA SANTE FACILE résultent de la vétusté et du manque d'entretien des canalisations privatives et communes ;

- juger que les garanties souscrites auprès de la SMA SA n'ont pas vocation à être mobilisées du fait de l'exclusion de garantie contractuelle figurant aux conditions particulières du contrat ;

- condamner tout succombant à lui payer une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A titre subsidiaire,

- limiter le préjudice de la société MA SANTE FACILE à la somme de 31 600 € conformément aux sommes retenues par l'expert judiciaire ;

- débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire, et limiter la condamnation de la SMA SA à la somme de 3000 € retenue par l'expert judiciaire ;

- débouter la SCI [Adresse 10] et la SCI U PRINCIPIU de leur demande tendant à la condamnation de la SMA SA à les garantir;

- déclarer la SA SMA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30% du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0,75 fois l'indice FFB et un maximum 7,50 fois l'indice FFB;

- rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens;

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation solidaire,

- condamner solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA à relever et garantir la SMA SA de toute condamnation mise à sa charge, tant en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, à hauteur de 90,5 % des sommes retenues ;

- Déclarer la SMA SA bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0,75 fois l'indice FFB est un maximum de 7. 50 fois l'indice FFB.

A l'appui de ses demandes, la société SMA SA a fait valoir que sa garantie est exclue si le dégât des eaux provient de la vétusté ou d' un défaut d'entretien de l'immeuble, ce qui est retenu dans le rapport d'expertise, et que le syndicat des copropriétaires n'est même pas en mesure de verser aux débats des factures d'entretien des canalisations d'eau. Elle ajoute que la clause d'exclusion de garantie est suffisamment précise. Elle rappelle que l'expert s'est cantonné aux dégâts des eaux survenus en 2013 et 2014 et que les frais réclamés pour d'autres dégâts ont été logiquement exclus par l'expert et ne doivent donc pas être pris en charge.

De la même façon, les frais de reprise des embellissements pris en compte par l'expert ont été évalués par la société RENOV MAN et ne doivent pas être surévalués. Sur le préjudice moral, elle considère que la société MA SANTE FACILE ne démontre pas de difficultés d'exploitation qui ne soient pas déjà prises en compte. Enfin, elle sollicite le rejet de la condamnation solidaire, les parties défenderesses n'ayant pas concouru ensemble à un dommage unique subi par MA SANTE FACILE.

Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31 675€ en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation;

Condamné la compagnie AXA FRANCE IARD et la société Gestion Immobilière du Midi à relever et garantir la SCI U PRINCIPIU de toutes les condamnations prononcées à son encontre;

Condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de toutes les condamnations prononcées à son encontre;

Rejeté la demande de la SA MA SANTE FACILE de justifier de la réalisation des travaux de réparation et ou de remplacement des canalisations défectueuses de l'immeuble;

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000 € à la « SCI [Adresse 10] »(SIC) en application de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU aux dépens de la présente instance ;

DIT que les avocats en la cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile;

Rejeté le surplus des demandes;

Ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance de la chose louée, aux motifs que selon le rapport d'expertise, le preneur a subi un préjudice de jouissance du fait de l'indisponibilité de certains des locaux suite aux dégâts des eaux débutés quatre mois après la signature du bail ; que la clause du bail exonératoire de la responsabilité du bailleur, en cas de dégâts des eaux, ne peut opérer lorsque les locaux loués sont rendus indisponibles, en tout ou en partie, du fait de désordres qui trouvent leur origine dans la vétusté de l'immeuble ou un défaut d'entretien qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.

Le tribunal a ensuite retenu la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires, pour défaut d'entretien conjugué à la vétusté de l'immeuble, au motif notamment que les désordres au dessus de l'escalier ont cessé à la suite de l'intervention du plombier mandaté par le syndic de l'immeuble, hors la présence de l'expert ; qu'il est possible d'en déduire que les travaux effectués à la demande du syndic sur les parties communes de l'immeuble ont permis de résorber « une partie du préjudice », ce qui confirme que la vétusté de ces parties est également à l'origine des dégâts des eaux et que le syndicat a été défaillant dans la gestion de l'entretien des parties communes, ce qui constitue une faute.

Sur la responsabilité de la SCI U PRINCIPIU, le tribunal a également jugé que cette société avait commis une faute en n'entretenant pas ses parties privatives correctement, aux motifs que, selon le rapport d'expertise du 30 août 2016, « la première cause à l'origine des dégâts principaux est une dégradation de la tuyauterie d'évacuation de la douche de l'appartement du cinquième étage appartenant à la SCI U PRINCIPIU ' la connexion de cette tuyauterie avec la colonne de descente étant devenue défaillante, la majeure partie de l'eau de la douche s'écoulait à l'extérieur de la colonne de descente et ruisselait à l'extérieur de la colonne sur quatre étages, jusqu'à son pied situé dans le faux plafond de la salle de réunion de la société MA SANTE FACILE » ; que l'expert « ne peux que constater que les écoulements provenaient de canalisations situées en parties communes, même s'ils étaient dus, selon ce plombier, à des désordres en amont situés dans des parties privatives » ; qu'il résulte de ces seules constatations, que la SCI U PRINCIPIU a commis une faute en n'entretenant pas ses parties privatives correctement.

Par déclaration du 23 mars 2021, la société SMA SA a relevé appel de cette décision. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/04358.

La SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, assignée par acte remis à personne morale le 17 juin 2021, contenant signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, n'a pas constitué avocat. La SCI U PRINCIPIU lui a signifié ses conclusions par acte remis à personne morale le 8 septembre 2021.

Par requête en date du 2 décembre 2020, la société MA SANTE FACILE a saisi le tribunal judiciaire de Marseille d'une requête en rectification d'erreur matérielle concernant la condamnation des parties succombantes au paiement d'une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel, saisie du litige par l'effet dévolutif de l'appel. Cette procédure transmise à la cour, a été enregistrée sous le numéro RG 21/08210.

Par requête en date du 26 novembre 2020, la SCI [Adresse 10] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille d'une omission de statuer sur les appels en garantie formulés par la requérante à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU et de son assureur, et contre le syndicat des copropriétaires et son assureur.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent au bénéfice de la cour d'appel, pour statuer sur cette requête. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/08211.

Par ordonnance du 5 avril 2022, le magistrat de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l' appel de la société SMA SA, formée par la société MA SANTE FACILE, en application de l'article 524 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue dans chaque procédure le 28 mai 2024, les trois affaires étant fixées au 11 juin 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2021 par la SA SMA Assureur tendant à :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu les articles L112-6 et L113-1 du Code des assurances,

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil,

Vu l'article 1310 du Code civil

Réformer partiellement le jugement déféré rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 12 novembre 2020 et ainsi statuant de nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

Juger que les sinistres ayant affecté le local commercial donné à bail à la société MA SANTE FACILE résultent de la vétusté et du manque d'entretien des canalisations privatives et communes.

Juger qu'en l'état de l'origine des sinistres les garanties souscrites auprès de la SMA SA n'ont pas vocation à être mobilisées du fait de l'exclusion de garantie contractuelle figurant aux conditions particulières du contrat.

Rejeter toutes demandes formulées contre la SMA SA.

Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Juger n'y avoir lieu à condamnation solidaire.

Ainsi, limiter la condamnation de la SMA SA à la somme de 3 000 Euros retenue par l'expert judiciaire

Déclarer la SMA SA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0.75 fois l'indice FFB et un maximum de 7.50 fois l'indice FFB.

Rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du CPC et des dépens d'instance dont distraction au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE [Localité 8]

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

En cas de condamnation solidaire, condamner solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA à relever et garantir la SMA SA de toutes condamnations mises à sa charge tant en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, à hauteur de 90.5% des sommes retenues.

Déclarer la SMA SA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0.75 fois l'indice FFB et un maximum de 7.50 fois l'indice FFB.

Rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du CPC et des dépens d'instance

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Confirmer partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a évalué le préjudice de la société MA SANTE FACILE à la somme totale de 31 675 € se décomposant comme suit :

- Travaux de remise en état : 11 500 €

- Préjudice de jouissance : 14 295 €

- Frais divers : 5 880 €

Débouter la SCI U PRINCIPIU, AXA France IARD, la SCI [Adresse 10] et la société MA SANTE FACILE de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SMA dans le cadre de leurs appels incidents respectifs.

Vu les conclusions notifiées par la SCI U PRINCIPIU en date du 27 mai 2024 tendant à :

Vu l'article 1315 du code civil,

Vu l'article 1719 du code civil,

Vu les articles 1984 et suivants du code civil,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu l'article 1382 du code civil,

Vu l'article 1202 du code civil,

Vu les pièces communiquées,

Vu la jurisprudence constante,

REFORMER le jugement querellé en ce qu'il a retenu le principe d'une condamnation solidaire et a :

condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31 675€ en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation;

condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000 € à la « SCI [Adresse 10] »(SIC) en application de l'article 700 du code de procédure civile;

ET STATUANT DE NOUVEAU :

A titre principal,

JUGER qu'aucune prétendue faute de la SCI U PRINCIPIU n'est démontrée.

JUGER que l'expert judiciaire ne tire pas les conséquences de ses constatations et des éléments communiqués par la SCI U PRINCIPIU.

JUGER que la société Gestion Immobilière du Midi a manqué à ses obligations professionnelles vis-à-vis de la SCI U PRINCIPIU,

JUGER que les désordres allégués proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien,

JUGER que les désordres sont imputables à la SCI [Adresse 10] au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9].

JUGER que la SCI U PRINCIPIU n'est pas responsable des désordres causés à la société MA SANTE FACILE,

JUGER que les demandes de condamnations financières dirigées à l'encontre de la concluante sont injustifiées et infondées.

JUGER que la solidarité ne se présume pas.

En conséquence,

DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire dirigée à l'encontre notamment de la SCI U PRINCIPIU.

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour ne retenait pas une telle argumentation,

D'une part,

JUGER que les compagnies AXA et SMA venant aux droits de la SMABTP ne justifient pas ne pas couvrir le sinistre.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], les compagnies AXA et SMA à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

D'autre part,

CONSTATER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI a manqué à ses obligations notamment de conseil et d'information.

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI n'a pas été diligente et a commis une faute dans le cadre du contrat de mandat.

JUGER que le comportement fautif de la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI génère directement un préjudice certain, direct et actuel à la requérante.

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI ne justifie pas avoir été diligente dans la gestion du litige avec la société MA SANTE FACILE.

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI engage sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

En conséquence,

JUGER recevable et bien fondée la SCI U PRINCIPIU en son appel en garantie à l'encontre de la Société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI

CONDAMNER la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI à relever et garantir intégralement la SCI U PRINCIPIU de toute condamnation qui pourrait être prise à son encontre, en principal, intérêts, frais, et accessoire, sur le fondement la responsabilité contractuelle.

Et encore

CONDAMNER in solidum à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais sur le fondement, d'une part, de la responsabilité quasi délictuelle, par la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 9], LES COMPAGNIES AXA ET SMA et, d'autre part, de la responsabilité contractuelle par la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI.

En tout état de cause,

PRONONCER d'éventuelles condamnations hors taxe, la société MA SANTE FACILE étant une société anonyme assujettie à la TVA.

REDUIRE à de plus justes proportions les demandes de condamnations financières dirigées à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

DEBOUTER tout concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

En outre,

CONDAMNER la Société MA SANTE FACILE à payer à la S.C.I U PRINCIPIU la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société MA SANTE FACILE aux dépens de l'instance distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN qui affirme en avoir pourvu.

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2021 par la SA MA SANTÉ FACILE tendant à :

Vu le bail du 30 août 2012,

Vu le rapport d'expertise du 17 octobre 2017,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

Vu les articles 1382 et suivants du code civil

Vu l'ensemble du dossier

DEBOUTER la société SMA de toutes ses demandes, fins et conclusions

RECEVOIR la société MA SANTÉ FACILE en toutes ses demandes, fins et conclusions,

La déclarer bien fondée

En conséquence,

REFORMER partiellement le jugement déféré rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 et statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL:

CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU ainsi que les assureurs AXA et SMA à régler à la société MA SANTÉ FACILE, la somme de 65 959 euros à titre de dommages- intérêts,

CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMA, à lui régler des intérêts de retard aux taux légal sur les sommes qui lui seront allouées, ces intérêts courant à compter du 23 novembre 2016, date de délivrance de la dernière des assignations,

A TITRE SUBSIDIAIRE, au cas où la Cour d'appel déciderait de l'absence de solidarité entre les défendeurs :

CONDAMNER d'une part le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et d'autre part la SCI U PRINCIPIU ainsi que leurs assureurs à régler à la société MA SANTÉ FACILE, la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, ladite somme étant répartie entre elles proportionnellement au partage de responsabilités préconisé par l'expert judiciaire dans son rapport du 17 octobre 2017,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMA à régler à la société Ma Santé Facile la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les parties défenderesses en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Laurence KORST (B0807), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 juillet 2021 par la SCI [Adresse 10] tendant à :

Vu le bail commercial 30 mars 2012,

Vu les articles 1147, 1719, 1720 et l'article 1240 du code civil,

DEBOUTER la SMA de son appel et CONFIRMER le jugement rendu le 12 novembre 2020 en ce qu' il a condamné la SMA à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de toute condamnation prononcée à son encontre,

INFIRMER le jugement rendu en ce qu' il a condamné la SCI [Adresse 10], in solidum avec le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPU à payer à MA SANTE FACILE 31.675 €, en réparation de son préjudice, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Subsidiairement,

CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et son assureur SMA à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et son assureur SMA à verser 5000,00 € à la SCI [Adresse 10] en compensation des frais irrépétibles exposés,

CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, le syndicat des copropriétaires et son assureur SMA aux entiers dépens incluant les frais d' expertise judiciaire exposés par la SCI [Adresse 10] à laquelle ils devront être remboursés.

Vu les conclusions notifiées le 6 août 2021 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] tendant à :

I Sur la condamnation du Syndicat des copropriétaires :

A titre principal,

RECEVOIR son appel incident,

INFIRMER le jugement du 12 novembre 2020, en ce qu'il a condamné solidairement le Syndicat à payer solidairement la somme de 31.675 € au titre de la réparation du préjudice subi par la Société MA SANTE FACILE,

Statuant à nouveau,

DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation à l'égard du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

Si par impossible, la Cour confirmait la condamnation du Syndicat,

RECEVOIR son appel incident,

INFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné le Syndicat à payer in solidum la somme de 31.675,00 € au titre de la réparation du préjudice subi par la Société MA SANTE FACILE,

Statuant à nouveau,

DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire ou in solidum qui ne pourra pas être prononcée,

LIMITER le montant du prétendu préjudice provenant des parties communes à la somme de 3000,00 €, conformément au rapport d'expertise,

CONFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires.

II Sur la condamnation de la compagnie SMA SA à relever et garantir :

Si par impossible, la Cour d'appel d'Aix en Provence confirmait le jugement sur la condamnation du Syndicat,

CONFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société SMA SA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées par AXA France IARD le 23 juillet 2021 tendant à :

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 en ce qu'il a :

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31. 675, 00 € en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l 'assignation,

Condamné la compagnie AXA France IARD et la société Gestion Immobilière du Midi à relever et garantir la SCI U PRINCIPIU de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000, 00 € à la SCI [Adresse 10] en application de l 'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU aux dépens de la présente instance,

REJETÉ le surplus des demandes,

ORDONNÉ l'exécution provisoire de la présente décision,

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que les désordres ayant affecté les locaux de la SCI [Adresse 10], donnés à bail à la SA MA SANTE FACILE, proviennent de la vétusté et du défaut d'entretien de l'immeuble,

JUGER que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ses constatations à l'égard de la SCI U PRINCIPIU,

JUGER qu'aucune faute n'a été commise par la SCI U PRINCIPIU,

REJETER toute demande formulée à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

LIMITER le préjudice de la SA MA SANTE FACILE à la somme de 31 .675,00 €,

JUGER n'y avoir lieu à solidarité,

LIMITER le montant des condamnations mises à la charge de la SCI U PRINCIPIU à

la somme de 28.600,00 € retenue par l'expert judiciaire,

JUGER que les désordres allégués par la société MA SANTE FACILE proviennent de la vétusté et du défaut d'entretien de l'immeuble,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires a manqué aux obligations lui Incombant en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

JUGER que la société GIM a manqué aux obligations lui Incombant en vertu du mandat de gestion conclu avec la SCI U PRINCIPIU,

JUGER que la défaillance dont elle a fait preuve est à l'origine, ou à tout le moins, a contribué à l'aggravation du préjudice allégué par la SA MA SANTE FACILE,

CONDAMNER solidairement la Société GIM, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] et son assureur, la SMA SA, à relever et garantir la Compagnie AXA de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur de la SCI U PRINCIPIU,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER tout succombant à verser à la compagnie AXA la somme de 3.500,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Me Jean-Mathieu LASALARIE, Avocat sur son affirmation de droit.

MOTIVATION :

Sur la jonction des procédures :

La cour étant saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel principal de la société SMA SA et des appels incidents formés notamment par la SA MA SANTE FACILE et la SCI [Adresse 10], les requêtes en rectification d'erreur matérielle et en omission de statuer formées par ces dernières n'ont pas lieu d'être examinées séparément. Il convient dès lors, dans un souci de bonne administration de la justice, de joindre les procédures ouvertes sous les numéros RG 21/ 04358, 21/ 08210 et 21/ 08211, sous le numéro RG 21/ 04358 et de statuer par un même arrêt.

Sur la nature de l'arrêt:

La SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, assignée par acte remis à personne morale le 17 juin 2021, contenant signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, n'a pas constitué avocat. En application de l'article 473 du code de procédure civile, l'arrêt sera réputé contradictoire .

Sur la saisine de la cour:

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger »lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Au fond :

La SA MA SANTE FACILE recherche la responsabilité contractuelle de son bailleur, la SCI [Adresse 10], sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, pour manquement à son obligation de délivrance et de garantir la jouissance paisible des lieux loués. Elle recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCI U PRINCIPIU sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016 -131 du 10 février 2016, en soulignant , d'une part, l'état de vétusté avancé des canalisations communes , constaté par l'expert, et l'inertie de la SCI U PRINCIPIU qui a attendu plusieurs mois avant de faire réparer la fuite d'eau provenant de la canalisation de son appartement.

La SCI [Adresse 10] , bailleresse de la société MA SANTE FACILE, sollicite la confirmation du jugement sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la garantie due par son assureur SMA SA, en ce que des infiltrations, selon le rapport d'expertise, trouvent leur origine dans des canalisations qui sont des parties communes. En revanche, elle conclut à son infirmation en ce qu'il a retenu sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance ou d'assurer la jouissance paisible des lieux loués, malgré la clause du contrat de bail qui prévoit que le preneur, tenu de s'assurer contre tout dommage résultant notamment des dégâts des eaux, renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur « d) en cas de dégâts des eaux causés aux lieux loués et aux objets mobiliers, matériels et marchandises s'y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ... ».

Elle rappelle qu'elle a toujours effectué toutes les démarches nécessaires pour qu'il soit remédié aux désordres, qui ne sont pas de son fait, afin que la jouissance paisible des lieux par sa locataire soit assurée.

Pour échapper à sa responsabilité, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient en substance que les dégâts occasionnés aux parties privatives occupées par la société MA SANTE FACILE ne proviennent pas des parties communes de l'immeuble , telles que définies par la loi et le règlement de copropriété, mais bien de lots privatifs de la copropriété.

L'assureur de la copropriété, la société SMA SA, rappelle que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que des parties communes ; qu'il engage sa responsabilité, par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour les dommages causés par les vices de construction ou les défauts d'entretien des parties communes , les canalisations, même si elles traversent des parties privatives, étant présumées parties communes par l'article 3 de cette même loi. Pour autant elle dénie sa garantie, compte tenu de la clause d'exclusion de garantie figurant aux conditions particulières du contrat d'assurance, qui prévoit que sont exclus de la garantie dégâts des eaux , les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l'incurie dans les réparations et l'entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure ; que selon les conclusions de l'expert « toutes les canalisations ', que ce soit dans les parties privatives ou communes, sont dans un état déplorable » ; que la garantie responsabilité civile est mobilisable si la garantie dégâts des eaux est elle-même mobilisable ; qu'elle ne peut l'être en l'espèce compte tenu de la vétusté et du défaut d'entretien des canalisations de l'immeuble.

La SCI U PRINCIPIU rappelle qu'elle a confié la gestion de son appartement à la SARL GESTION IMMOBIILIERE DU MIDI(GIM), par mandat du 6 février 2012 et qu' il incombait à la société GIM, en vertu de ce mandat, de faire exécuter tous travaux nécessaires à la conservation ou à l'entretien des biens gérés. Elle expose que dès le 26 septembre 2013, elle a informé son mandataire, par courrier recommandé avec accusé de réception de l'existence du sinistre. Sans réponse de sa part, elle lui a adressé une relance le 8 janvier 2014. Ce n'est que le 3 février 2014 que la société GIM a informé son mandant qu'elle avait engagé les travaux nécessaires. Elle considère ainsi que la société GIM a fait preuve d'un défaut de diligence dans l'exercice du mandat qui lui avait été confié.

Au contraire, elle estime s'être montrée diligente en informant immédiatement son assureur, dès qu'elle a eu connaissance du sinistre, en faisant procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres, de sorte qu'elle ne peut être tenue pour responsable des désordres qui ont persisté, provenant d'autres causes, à savoir des infiltrations en provenance de l'appartement de M [S] et de celui de M [M], de l'absence de relevé de sol et de protection du passage des gaines de climatisation dans le plancher, d'une fissure ouverte de canalisations anciennes et plus généralement de la vétusté, et du défaut d'entretien de l'immeuble.

La société AXA FRANCE IARD, assureur de la SCI U PRINCIPIU, conclut à l'absence de responsabilité de son assurée, aux motifs que les désordres dénoncées par la SCI [Adresse 10] et sa locataire ont des causes multiples, la principale étant la vétusté et le manque d'entretien général de l'immeuble ; que la SCI U PRINCIPIU a toujours tout mis en 'uvre pour mettre un terme aux désordres dont elle a été informée, en faisant exécuter des travaux en décembre 2013 qui ont permis de supprimer les écoulements en provenance de son appartement et de faire cesser les troubles.

Sur le rapport d'expertise :

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire les éléments suivants :

' L'immeuble du [Adresse 1] est un immeuble ancien de 5 étages. L'immeuble est vétuste et les équipements techniques des parties communes( colonnes d'évacuation des eaux usées) sont, selon l'expert, dans un état préoccupant du fait d'un déficit d'entretien.

' Les locaux de MSF, d'une superficie de 116 m², sont situés au rez-de-chaussée( espace commercial de 33 m² pour recevoir le public, bureaux et réserves) et au 1er niveau( bureaux de direction et salle de réunion de 20 m²), reliés par un escalier interne.

' Les dégradations toutes consécutives à des écoulements d'eau, sont situées en trois lieux différents : les principales dans la salle de réunion du premier étage, dans l'escalier interne , au rez-de-chaussée dans la partie arrière ainsi que dans la zone avant située près de la vitrine.

' Au second trimestre 2013, la salle de réunion du premier étage a subi un dégât des eaux, déclaré en juin 2013, principalement au niveau du plafond et d'un mur de la salle de réunion. Les désordres ont été provoqués par des écoulements d'eau provenant d'une gaine technique de l'immeuble renfermant des canalisations de descente d'eau usée. Ces écoulements conséquents ont endommagé le plafond, un mur de cette salle, ainsi que le plafond, un mur et le plancher de la salle de réunion de l'étage inférieur. Ces écoulements ont perduré jusqu'en décembre 2013, obligeant MSF à faire installer un système pour recueillir l'eau et la diriger vers des évacuations. C'est la première cause des dégâts principaux due à la dégradation de la tuyauterie d'évacuation de la douche de l'appartement du 5 ème étage appartenant à la SCI U PRINCIPIU. La connexion de cette tuyauterie avec la colonne de descente des eaux usées étant devenue défaillante, l'eau évacuée ruisselait à l'extérieur de la colonne sur quatre étages, jusqu'au pied situé dans le faux plafond de la salle de réunion du 1er étage de MSF. La canalisation bifurquant horizontalement, l'eau tombait dans le faux plafond , puis s'écoulait sur le mur et sur le sol. Des infiltrations dans le sol de cette salle ont provoqué des dégradations du faux plafond du rez-de-chaussée et de 3 luminaires. Les travaux menés fin décembre 2013, dans l'appartement du 5ème étage appartenant à la SCI U PRINCIPIU, ont permis de supprimer ces écoulements importants.

' A partir de cette date , il a persisté des suintements très légers, moins d'un litre par mois, ayant une origine différente de celle des écoulements constatés en 2013. Ces suintements ont persisté jusqu'en fin d'année 2014, époque à laquelle leur origine a été mise en évidence au cours des opérations d'expertise, à savoir un suintement en provenance du robinet flotteur des WC de l'appartement désaffecté de M [S], situé au 2ème étage de l'immeuble, se propageant dans la gaine technique contenant les colonnes descendantes, le long de celles-ci, jusque dans le faux plafond de la salle de réunion de la société MSF. C'est la deuxième cause des désordres. Elle a très légèrement impacté la salle de réunion. L'expert relève que les quantités d'eau recueillies sont inférieures à 1 litre par mois. Il estime que sans les écoulements en provenance du 5 ème étage, ces faibles quantités d'eau auraient tout au plus provoqué des marques d'humidité sur le plafond ou sur le mur de la salle de réunion sans conduire à l'indisponibilité de cette salle

' A ces désordres se sont ajoutés d'autres dégâts des eaux localisés au-dessus de l'escalier interne des locaux. Ces infiltrations, peu importantes, ont néanmoins nécessité, lorsqu'elles se manifestaient, d'installer un seau d'eau pour recueillir le goutte-à-goutte provenant du faux plafond. Les dégâts occasionnés aux embellissements de l'escalier sont légers , mais l'eau ayant pu se propager jusque sur le sol du rez-de-chaussée, a provoqué la dégradation des parquets. Ces écoulements légers et ponctuels provenaient du plancher de l'étage supérieur. L'expert a pu les localiser, mais n'a pas eu accès au second étage alors qu'il avait demandé au syndic de pouvoir y accéder pour poursuivre ses constats. Sans répondre à cette demande, le syndic a fait intervenir un plombier dans l'appartement du second étage de M [M], hors la présence de l'expert et des parties ou de leurs conseils. L'expert a, en conséquence refusé de prendre en considération le compte-rendu de l'intervention du plombier. Sans pouvoir se prononcer sur la cause de ces désordres, l'expert judiciaire a relevé une provenance à travers le plancher autour de canalisations d'eau usée qui sont des parties communes de l'immeuble.

' Tous ces désordres proviennent selon l'expert de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien. Toutes les canalisations qu'il a pu examiner dans les étages supérieurs et en pied de colonnes, que ce soit dans les parties privatives ou communes sont « dans un état déplorable ». La canalisation défaillante du 5 ème étage a été abandonnée fin 2013, le WC de l'appartement de M. [S] a été supprimé en 2014. Quant aux désordres au dessus de l'escalier , ils ont cessé suite à l'intervention du plombier mandaté par le syndic.

' L'expert ajoute que, postérieurement à l'ordonnance le désignant, deux autres dégâts des eaux sont survenus, localisés au-dessus de la salle de réunion, lesquels bien qu'affectant les mêmes embellissements, n'ont aucun lien avec ceux objets de sa mission.

' De même un dégât des eaux provenant d'une climatisation installée par MSF au premier étage des locaux en 2012 a endommagé un mur et une partie du sol du rez-de-chaussée.

' Sur les préjudices, l'expert retient qu'ils sont de trois ordres :

un préjudice de jouissance, principalement sur la période comprise entre juin 2013 et avril 2015, pour les désordres relevant de sa mission, constitué essentiellement par l'indisponibilité de la salle de réunion et, à titre secondaire, par la persistance des dégradations aux embellissements dans la salle de réunion ainsi que dans l'escalier, après avril 2015.Selon le montant du loyer, le pourcentage de la surface affectée(17 %) et la pondération mentionnée dans la charte des assurances , l'expert a évalué le préjudice lié à l'indisponibilité de la salle de réunion à la somme de 10 000,00 euros pour la période de juin 2013 à avril 2015, augmentée de 2000,00 euros pour la persistance des dégradations, au-delà, et majorée de 2360 euros pour tenir compte du loyer et des charges payés durant la période d' indisponibilité totale des locaux pendant 15 jours, fin juin 2016, pour permettre l' exécution des travaux de reprises. Soit un total pour le préjudice de jouissance de 14360 euros, arrondi à14300 euros.

Le deuxième poste est celui des frais engagés par MSF. D'une part, durant la période d'indisponibilité de la salle de réunion, la location de salles à l'extérieur a été rendue nécessaire . Les locations sont justifiées à hauteur de la somme de 3175 euros. D'autre part, des frais d ' huissier (952 euros) et de travaux urgents de nettoyage(480 euros) et pour recueillir les écoulements(1273,00 euros), soit au total une somme arrondie à 5900,00 euros, ont été exposés .

Le troisième poste concerne le coût des travaux à entreprendre pour la reprise des embellissements. Plusieurs devis ont été produits par MSF et la SCI [Adresse 10], parmi lesquels , l'expert a retenu celui de l'entreprise RENOV MAN auquel il a rajouté le coût de remise en peinture du plafond du rez-de-chaussée, oublié dans ce devis. Le coût total des travaux s'élève à 18400,00 euros, montant dont l'expert a déduit une somme de 1500 euros, au constat que 25% de la dégradation du sol du rez de chaussée est due à des infiltrations en provenance de la climatisation réalisée par MSF en 2012. L'expert a également déduit une somme de 5500 euros déjà versée à MSF en indemnisation de deux sinistres indépendants de ceux de la mission d'expertise et qui ont provoqué des dégradations complémentaires sur les mêmes embellissements.

L' expert a ainsi arrêté le coût des travaux de reprise qui devront être exposés par MSF à 11400 euros . Au total, le préjudice subi pourrait être chiffré à 31600 euros. L'expert mentionne également la somme de 5000,00 euros réclamée par MSF pour préjudice moral.

' S'il n'y a pas de péril imminent , l'expert relève que sans un travail complet de réfection et de remplacement des canalisations de l'immeuble, d'autres dégâts des eaux risquent de se succéder.

' S'agissant de l'imputabilité des désordres à l'une des causes plutôt qu'à une autre, l'expert judiciaire à imputer à la SCI U PRINCIPIU une part du préjudice de 28600 euros et au syndicat des copropriétaires une part arrondie à 3000,00 euros .

' Il indique que le sinistre principal survenu sur la tuyauterie de son appartement a été porté à la connaissance de la SCI U PRINCIPIU, par le syndic qui avait fait localiser l'origine du sinistre par son plombier, dès le 3 juillet 2013. Dans ce courrier recommandé du 3 juillet 2013 était joint le devis du plombier pour réparer la fuite, d'un montant de 1041 euros TTC.

Ce n'est que par courrier du 26 septembre 2013 reçu le 3 octobre que la SCI U PRINCIPIU a informé la société GIM de l'existence du sinistre en lui demandant de faire établir un devis et de le lui soumettre pour approbation.

' L'expert ajoute que pendant ce temps, les écoulements importants en provenance du 5ème étage( douche , lavabo, machine à laver) ont perduré provoquant des dégâts importants . Il relève que la société GIM, informée avec trois mois de retard, ne s'est pas montrée spécialement réactive puisqu'il lui a fallu trois semaines pour mandater un plombier incompétent incapable de réparer la fuite qui le sera finalement par le plombier du syndic.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires:

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose que "le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".

En application de ce texte, les dommages qui prennent leur source dans le vice de construction ou le défaut d'entretien d'une partie commune peut conduire à engager la

responsabilité du syndicat à l'égard des tiers.

Ainsi, lorsque des désordres affectent les parties communes de l'immeuble, qu'ils proviennent d'un vice de construction ou de leur mauvais entretien, le preneur peut agir directement en indemnisation contre le syndicat sur ce fondement. il est ainsi admis qu'une société locataire d'un des copropriétaires puisse poursuivre directement le syndicat responsable du dommage à elle causé par suite d'une inondation survenue dans les locaux loués, en raison d'un vice inhérent aux canalisations d'évacuation, parties communes de l'immeuble' (Cass. 3ème Civ., 17 juin 2008, n° 07-14.864 ).

Le rapport d'expertise judiciaire établissant que les dommages occasionnés aux locaux loués par la société MA SANTE FACILE proviennent, pour partie, de la vétusté et du défaut d'entretien des canalisations communes d'évacuation de l'immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965, également en application de l'article 1384 ancien du code civil aux termes duquel on est responsable du dommage causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de la SCI U PRINCIPIU :

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les dégâts les plus importants aux locaux loués par la SA MSF ont été causés par des infiltrations récurrentes et importantes en provenance d'une canalisation privative d'évacuation des eaux usées de l'appartement propriété de la SCI U PRINCIPIU et situé au 5ème étage de l'immeuble. Il ressort de l'analyse causale du phénomène par l'expert, que la fuite se situait au niveau du raccord de cette canalisation avec la descente collective des eaux usées de l'immeuble implantée dans une gaine technique et courant depuis le 5ème étage jusqu'au 1er niveau occupé par la SA MSF.

Par courrier recommandé du 3 juillet 2013, auquel était annexé le devis de réparation émanant du plombier ayant diagnostiqué la fuite, la SCI U PRINCIPIU a été informée, par le syndic de l'immeuble, de la cause du sinistre. Ce n'est que fin septembre qu'elle a informé officiellement son gestionnaire, la société GIM, en lui demandant de faire établir un devis et de le lui soumettre. Cette dernière a mandaté la société AJC ROBINETTERI qui a posé un diagnostic différent, erroné selon les vérifications opérées par l'expert judiciaire, en proposant de changer la cuvette des WC. Finalement les travaux de réparation ont été effectués en décembre 2013 par le plombier mandaté par le syndic et qui avait établi le diagnostic exact de l'origine de la fuite.

Il s'ensuit que la responsabilité de la SCI U PRINCIPIU est engagée sur deux fondements, d'une part en application de l'article 1384 du code civil, précédemment rappelé, en sa qualité de propriétaire et gardienne de son lot , mais également en application des articles 1382 et 1383 anciens du même du même code, du fait de sa négligence dans la prise en compte de ce sinistre qui a produit ses effets pendant plusieurs mois , alors qu'elle en était informée dès juillet 2013, avant qu'elle ne réagisse en demandant à son gestionnaire de lui soumettre un devis de réparation qui s' avérera inutile comme entaché d'une erreur quant à l' identification de la cause du dégât des eaux.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité du bailleur, la SCI [Adresse 10] :

Les travaux sur les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété et dans lequel sont situés les lieux loués n'incombant pas au bailleur, celui-ci ne peut être personnellement condamné à effectuer des réparations sur les parties communes (3 Civ., 2 mars 1994, n 92-16.329). Le locataire peut seulement exiger du bailleur qu'il fasse valoir ses propres droits à l'égard du syndicat des copropriétaires et le bailleur engage sa responsabilité s'il n'établit pas avoir accompli à l'égard du syndicat des copropriétaires les diligences nécessaires pour mettre fin au trouble subi par son preneur ( Cass. Civ. 3ème, 11 mars 1992, Bull. n 81, sommaire : 'Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande, formée par le locataire d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété, de remise en état de l'éclairage des WC compris dans le bail mais relevant des parties communes de l'immeuble, retient que la responsabilité de l'éclairage des WC incombe à la copropriété, sans rechercher si le copropriétaire avait accompli, à l'égard du syndicat, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire').

Mais lorsque le désordre affecte les parties privatives prises en location, s'il trouve sa source dans les parties communes, le preneur peut aussi choisir d'agir contre le bailleur, lequel peut se retourner contre le syndicat, soit en l'appelant en garantie, soit en demandant sa condamnation in solidum avec lui, suivant la source du dommage.

En effet, s'agissant des relations entre le locataire et le bailleur, les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil obligent le bailleur à entretenir le bien loué, à laisser jouir paisiblement le preneur de la chose et à le garantir contre les vices cachés. Ainsi, lorsque des désordres affectent une partie privative donnée à bail mais que ces désordres ont pour origine un vice affectant une partie commune de l'immeuble, il y a lieu de retenir la responsabilité du copropriétaire bailleur tenu, envers le preneur, par son obligation contractuelle d'assurer l'occupation paisible des lieux loués. Bien qu'il n'ait pas qualité pour entreprendre seul les travaux de réparation touchant aux parties communes et qu'il ne puisse être contraint à les réaliser, le bailleur doit garantie des troubles provenant des parties communes et affectant la jouissance privative des lieux loués dont le locataire doit pouvoir user normalement conformément à la destination du bail.

Ainsi, en cas de troubles dans la jouissance des locataires, ceux-ci peuvent demander garantie à leur bailleur, seul tenu à leur égard dans les termes du droit commun, et si ces troubles sont imputables aux vices de construction ou au défaut d'entretien des parties communes, la procédure doit se dérouler en présence du syndicat, qu'il soit poursuivi par le preneur lui-même, sur le terrain quasi délictuel, ou assigné en garantie par le bailleur, pour pouvoir obtenir la réalisation de travaux sur les parties communes dont l'entretien et la conservation incombent au seul syndicat.

Cette garantie joue également lorsque les désordres affectant les lieux loués trouvent leur cause dans la vétusté ou un défaut d' entretien d'équipements dépendant de parties privatives appartenant à d'autres copropriétaires, en l'occurrence ici à la SCI U PRINCIPIU.

En l'espèce, si des travaux ont été réalisés au bout de plusieurs mois, qui ont permis, du moins provisoirement, de traiter les causes des désordres, il n'en demeure pas moins que la SCI [Adresse 10] est responsable, à raison de ses obligations de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des lieux loués, des dommages causés à son locataire, par des désordres ayant rendu une partie des locaux loués indisponible et perturbé les conditions d'occupation des lieux loués, et leur jouissance paisible par le preneur.

Et, le bailleur étant obligé, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur, toute clause du bail exonérant le bailleur de sa responsabilité, en cas de vice ou défaut de la chose louée, ne peut avoir pour effet de le décharger, même partiellement, de son obligation de délivrance. Si le bail liant les parties prévoit, d'une part, une clause exonératoire de responsabilité du bailleur quant aux vices et défauts de la chose louée et , d'autre part, une clause par laquelle le preneur renonce à tout recours contre le bailleur, en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets mobiliers, matériels et marchandises s'y trouvant, par suite de fuites, infiltrations , humidité, gel etc, ces clauses ne sauraient exonérer la SCI [Adresse 10] de toute responsabilité, alors que la société MA SANTE FACILE a été privée de la jouissance d'une partie des locaux loués, plus particulièrement de sa salle de réunion, pendant plusieurs mois , compte tenu d' infiltrations récurrentes d'eaux usées en provenance des conduites d'évacuation privatives et communes de l'immeuble,

La Cour de cassation rappelle, à cet égard, que le bailleur est tenu à une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué et qu'il doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en diminuent l'usage.

Dès lors, le bailleur ne peut s'exonérer, par une clause contractuelle, de toute responsabilité, lorsque les vices ou défauts affectant la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements aboutissent à priver le preneur de la jouissance paisible d'une partie des lieux loués les rendant impropres à leur destination.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI [Adresse 10], sauf le recours en garantie de cette dernière contre le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU.

Sur la solidarité entre les co-responsables :

Les causes identifiées des désordres ayant produit leurs effets conjugués sur plusieurs mois et concouru à un même dommage dans des proportions précisées par l'expert, la SCI U PRINCIPIU, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] et la SCI [Adresse 10] seront condamnés, in solidum, à réparer l'entier préjudice subi par la SA MA SANTE FACILE.

Sur la garantie due par la société AXA à son assurée la SCI U PRINCIPIU :

AXA qui ne conteste pas devoir sa garantie sera condamnée in solidum avec son assurée au paiement des dommages et intérêts réparant le préjudice subi par la SA MA SANTE FACILE.

Sur la garantie due par la société SMA SA à son assuré, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] :

La société SMA SA, venant aux droits de la SMABTP, assureur du syndicat des copropriétaires, conteste devoir sa garantie aux motifs que la garantie dommages matériels aux biens assurés(ITRE II) comporte, au titre des dégâts des eaux , une clause d'exclusion expresse, particulièrement claire qui exclut la réparation des « dommages ayant pour cause manifeste la vétusté , l'incurie dans les réparations et l'entretien , sauf cas fortuit ou de force majeure ».

Elle ajoute que la garantie responsabilité civile couvre l'assuré, le syndic bénévole, le conseil syndical ou ses membres agissant pour le compte du conseil syndical , contre les conséquences de la Responsabilité Civile qu'ils peuvent encourir vis-à-vis des tiers et notamment....

« du fait des biens appartenant ou confiés à l'assuré ' des événements assurés au TITRE II : incendie, explosion, implosion, fumées, dommages électriques , tempête, grêle, poids de la neige sur les toitures et chéneaux, dégâts des eaux, fuites d'eau ou de fluides, vol ou tentative de vol. ».

Elle en déduit que la garantie responsabilité civile n'est mobilisable que si la garantie dommages aux biens-dégâts des eaux est mobilisable.

Cependant, il résulte de l'article L 113'1 du code des assurances que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assurance sauf exclusions formelles et limités contenues dans la police d'assurance. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

En l'état, l'assureur ne démontre pas, dans ses écritures, que le syndicat des copropriétaires est à l'origine d'une faute intentionnelle ou dolosive qui aurait provoqué les dégâts des eaux à l'origine du dommage subi par la société MSF. Et l' exclusion de garantie applicable à l' assurance dommages aux biens de l'assuré ne saurait être étendue à l'assurance de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, en l'absence de clause d' exclusion formelle et limitée des conditions particulières ou générales du contrat d'assurance le prévoyant.

Par conséquent, la société SMA SA sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre de la réparation du préjudice de la société MSF, étant précisé qu'elle pourra opposer le montant de la franchise contractuelle prévue au contrat d'assurance.

Sur la réparation des préjudices de la société MA SANTE FACILE :

La société MA SANTE FACILE conclut à la majoration des sommes qui lui ont été allouées en première instance, au motif que l'expert n'a pas pris en compte les conséquences d'un sinistre survenu en août 2012, au cours des travaux d'aménagement des locaux, sinistre antérieur à ceux pour lesquels il avait été missionné. Ce sinistre a entraîné un surcoût de 19532,52 euros.

Cependant, l'expert n'ayant pu constater et analyser les causes et conséquences de ce sinistre, cette somme ne peut être prise en compte.

Elle estime également que le coût des réparations doit lui être remboursé sur la base de la facture qu'elle a acquittée auprès de la société COMEODE d'un montant de 26225,74 euros. Rien ne justifiant de s'écarter du coût des travaux de reprise évalué par l'expert, cette demande est également rejetée.

Au titre des frais divers , la société concluante ajoute, au montant retenu par l'expert, une facture de nettoyage du 31 juillet 2015 de 570 euro TTC suite à deux dégâts des eaux des 21 et 22 juillet 2015, non retenus par l'expert. Cette demande ne saurait dans ces conditions prospérer.

Il convient dans ces conditions de confirmer l'évaluation retenue par le tribunal sur la base du rapport d'expertise, soit 31 675,00 euros se décomposant comme suit :

- remise en état des embellissements : 11500 euros

- préjudice de jouissance : 14295 euros

- Frais divers : 5880,00 euros.

Les intérêts sur cette somme seront dus au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation, ce point n'étant pas discuté par les parties.

La société MA SANTE FACILE ayant acquis le droit au bail des locaux au prix de 200 000,00 euros et exposé le coût d'importants travaux d'aménagement, pour pouvoir occuper les lieux conformément à son activité, les désordres provoqués dès 2013 par les fuites sur les canalisations privatives et communes de l'immeuble, mises en évidence par l'expertise judiciaire, sont à l'origine d'un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000,00euros. Le jugement sera infirmé de ce chef .

Sur les recours entre co obligés in solidum:

La SCI [Adresse 10] qui s'est montrée diligente en relayant les doléances de son locataire auprès du syndic de la copropriété et en provoquant une expertise judiciaire dont elle a avancé les frais sera relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPUI et leurs assureurs de la condamnation prononcée à son encontre. Le tribunal n'a pas omis de statuer sur ce recours en garantie mais l'a rejeté sans plus d'explication avec le surplus des demandes des parties. Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Dans leurs rapports entre eux et au regard des éléments d' appréciation fournis par l'expert, sur le rôle causal de la canalisation privative de la SCI U PRINCIPIU et des canalisations communes de l'immeuble, dans les conséquences dommageables des infiltrations d'eau, le syndicat des copropriétaires contribuera à la dette de dommages et intérêts à hauteur de 10 % et la SCI U PRINCIPIU à hauteur de 90 %.

Sur la responsabilité de la société GIM et le recours en garantie de la SCI U PRINCIPIU à son encontre:

Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion du mandat et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l'espèce, la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI( GIM) n'a pas constitué avocat et le chef du jugement l'ayant condamnée à relever et garantir la SCI U PRINCIPIU des condamnations prononcées à son encontre n'est pas critiqué, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de l'issue du litige, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU sont condamnés , chacun in solidum avec son assureur respectif, aux dépens de l'entière procédure comprenant les frais d'expertise judiciaire avancés par la SCI [Adresse 10], qu'ils supporteront selon le partage de responsabilité opéré entre eux. Les avocats qui en ont fait la demande sont autorisés à recouvrer directement contre les parties condamnées aux dépens ceux dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.

L'équité justifie de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU, in solidum avec leur assureur respectif, à payer à la SA MA SANTE FACILE une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure, chacun au prorata de sa part de responsabilité, soit à concurrence de 10 % pour le Syndicat des copropriétaires et de 90 % pour la SCI U PRINCIPIU.

Selon les mêmes modalités, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU sont condamnés, chacun in solidum avec son assureur respectif, à payer à la SCI [Adresse 10] une somme de 5000,00euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.

Il convient de rejeter le surplus des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général RG 21/ 04358, 21/ 08210 et 21/ 08211, sous le numéro RG 21/ 04358,

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum de la SCI [Adresse 10], du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et de la SCI U PRINCIPIU, statué sur la garantie des assureurs et sur le montant des dommages et intérêts réparant les préjudices matériels et de jouissance, et condamné la société GIM à relever et garantir la société U PRINCIPIU des condamnations prononcées à son encontre

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et son assureur, la société SMA SA, la SCI U PRINCIPIU et son assureur, AXA FRANCE IARD, à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31675,00 euros en réparation de ses préjudices matériels et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation,

Condamne in solidum la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et son assureur, la société SMA SA, la SCI U PRINCIPIU et son assureur, AXA FRANCE IARD, à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 5000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

DIT que la SCI [Adresse 10] sera relevée et garantie en totalité des condamnations qui précèdent, par le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPUI et leurs assureurs, in solidum,

Dit que dans leurs recours entre eux le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] contribuera à la dette résultant de ces condamnations à hauteur de 10 % et la SCI U PRINCIPIU à hauteur de 90 %, chacun in solidum avec son assureur,

Déclare la SMA SA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0.75 fois l'indice FFB et un maximum de 7.50 fois l'indice FFB,

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU, chacun in solidum avec son assureur, aux dépens de l'entière procédure, comprenant les frais d'expertise judiciaire avancés par la SCI [Adresse 10], qu'ils supporteront selon le partage de responsabilité opéré entre eux( 10%/90 %),

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre les parties condamnées aux dépens ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision,

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU, chacun in solidum avec son assureur, à payer à la SA MA SANTE FACILE une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure, chacun au prorata de sa part de responsabilité, soit à concurrence de 10 % pour le Syndicat des copropriétaires et de 90 % pour la SCI U PRINCIPIU,

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SCI [Adresse 10] une somme de 5000,00euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure, chacun in solidum avec son assureur et au prorata de sa part de responsabilité,

Rejette le surplus des demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande contraire ou plus ample.