CA Colmar, 2e ch. A, 10 octobre 2024, n° 23/02655

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Petit bourg cannelle a pour activité l'administration de biens immobiliers situés au Lamentin en Martinique et est, à ce titre, propriétaire d'un ensemble immobilier composé de 70 appartements.

La gérance de la société Petit bourg cannelle a été confiée :

- de 2007 au 2 janvier 2020, à la société MS conseil ;

- puis, à compter du 3 janvier 2020, à M. [J] [O].

La gestion immobilière de la société Petit bourg cannelle a été confiée :

- de 2007 au 31 mai 2017, à la société MS conseil ;

- puis, du 31 mai 2017 au 2 janvier 2020, à la société B&S immobilier, suite à la vente du fonds de commerce de la première à la seconde ;

- et, à compter du 3 janvier 2020, à la société Orpi alternatives immobilières.

Selon une lettre de mission du 15 janvier 2014, M. [V] [N] a exercé les fonctions d'expert-comptable jusqu'en janvier 2020, pour le compte de la société Petit bourg cannelle, le cabinet Audit et Comptabilité lui ayant succédé depuis.

Reprochant aux sociétés MS conseil et B&S immobilier et à M. [N] d'avoir manqué à leurs obligations contractuelles, la société Petit bourg cannelle les a assignés, par actes d'huissier signifiés le 17 février 2021, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu'ils soient condamnés à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Les sociétés MS conseil et B&S immobilier ont saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir des demandes de la société Petit bourg cannelle portant sur toute somme versée avant le 17 février 2016 pour cause de prescription.

M. [N] a également saisi le juge de la mise en état d'une fin de non recevoir de l'assignation que lui a délivré la société Petit bourg cannelle pour non-respect de la clause de conciliation préalable obligatoire insérée dans la lettre de mission.

Concluant au rejet de ces demandes, la société Petit bourg cannelle a, à titre reconventionnel, demandé qu'il soit enjoint aux sociétés MS conseil et B&M immobilier de lui communiquer les comptes-rendus de gestion litigieux.

Par ordonnance contradictoire du 3 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- rejeté la demande de la société Petit bourg cannelle tendant à voir renvoyer à la formation de jugement l'examen des fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

- déclaré irrecevables les demandes formées par la société Petit bourg cannelle à l'encontre de M. [V] [N] ;

- déclaré irrecevables les demandes formées par la société Petit bourg cannelle à l'encontre de la société MS conseil portant sur des faits commis antérieurement au 17 février 2016 ;

- débouté la société Petit bourg cannelle de ses demandes de communication de pièces ;

- condamné la société Petit bourg cannelle à payer à M. [V] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- joint les dépens de l'incident au fond.

Pour retenir la prescription des demandes de la société Petit bourg cannelle antérieures au 17 février 2016, le juge de la mise en état a considéré, au visa de l'article 2224 du code civil, que cette société recherchait la responsabilité de son ancien gérant et gestionnaire immobilier, de sorte que la connaissance des faits devait être appréciée en la personne du gérant de cette société, et non en celle de ses associés prise individuellement. Il a ensuite retenu, d'une part, à propos des fautes alléguées de la société MS conseil dans la gestion immobilière, qu'il n'était pas démontré que le défaut de transmission des comptes-rendus de gestion par les sociétés MS conseil et B&S immobilier aurait été dissimulé, et, d'autre part, à propos de la gérance de la société par la société MS conseil que les fautes dénoncées par la société Petit bourg cannelle (absences de formalités juridiques relatives aux décisions des associés, absence de révision des loyers, de comptabilisation régulière ou de compensation des créances clients') n'étaient pas dissimulées dès lors qu'elles portaient sur des formalités visant précisément à assurer la publicité des actes de la société, et ce alors même que l'assemblée générale ordinaire disposait chaque année des pièces comptables dont la dissimulation était alléguée. Le juge de la mise en état a conclu que la société Petit bourg cannelle qui avait assigné la société MS conseil le 17 février 2021 n'était donc pas recevable à agir pour d'éventuelles fautes qui auraient été commises pour la période antérieure au 17 février 2016.

Sur la fin de non-recevoir opposée par M. [N] tirée du non-respect de la clause de conciliation préalable insérée dans la lettre de mission, le juge de la mise en état a retenu, au visa des articles 122 et 124 du code de procédure civile, que le paragraphe 9 de cette lettre de mission instituait bien une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge pour les contestations relatives à l'exécution de la convention entre les parties, et qu'aucune procédure en ce sens n'avait été mise en 'uvre alors pourtant qu'aux termes de l'assignation, la société Petit bourg cannelle entendait rechercher la responsabilité de M. [N] au titre de l'exécution de la convention qui les liait depuis le 15 janvier 2014, de sorte que les demandes formulées à son encontre étaient irrecevables.

Enfin, sur la demande de communication de pièces, le juge de la mise en état a souligné, au visa de l'article 11 du code de procédure civile, que la société Petit bourg cannelle ne pouvait, sans se contredire, solliciter de la juridiction qu'elle ordonnât aux sociétés B&S immobilier et MS conseil de produire leurs comptes-rendus de gestion de mandat, alors que l'objet de la présente action était d'engager leur responsabilité du fait de cette absence de communication. En tout état de cause, il a constaté qu'il ressortait des écritures que ces pièces n'existaient pas et, s'agissant de la demande de production relative aux relevés bancaires des comptes des sociétés MS conseil et B&S immobilier, que la transmission de telles pièces n'était pas de nature à éclairer la juridiction sur les manquements imputés.

* La société Petit Boug Cannelle a interjeté appel de cette ordonnance le 7 juillet 2023 par voie électronique, en toutes ses dispositions.

Par conclusions du 5 février 2024, il a été fait état du décès de M. [V] [N] intervenu le 8 décembre 2023, de sorte que l'instance a été interrompue à son égard par ordonnance date du 6 février 2024.

Par actes d'huissier délivrés le 23 mars 2024, la société Petit bourg cannelle a appelé en intervention forcée Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N], en leur qualité d'héritiers de M. [N]

L'instance a été reprise par conclusions de la société Petit bourg cannelle du 4 avril 2024.

Par ordonnance du 28 août 2023, la présidente de la chambre a fixé d'office l'affaire à bref délai à l'audience du 16 mai 2024 en application de l'article 905 du code de procédure civile. Le même jour, le greffier a adressé l'avis de fixation de l'affaire à bref délai.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2024, la société Petit bourg cannelle demande à la cour de :

Sur l'assignation en intervention forcée :

- la juger recevable et bien fondée en sa demande d'intervention forcée à l'instance pendante diligentée à l'encontre de l'ayant-droit de M. [V] [N], intimé dans ladite instance, décédé le 8 décembre 2023, à savoir Mme [C] [K], veuve [N] ;

- lui donner acte de ce qu'elle renonce à toutes demandes à l'encontre de Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N], également assignés en intervention forcée suivant assignation signifiée le 23 mars 2024, ceux-ci ayant rapporté la preuve, en cause d'instance, de ce qu'ils ne sont pas ayants-droits de M. [V] [N] ;

- juger qu'elle n'a commis aucun abus ou faute dans la délivrance de l'assignation en intervention forcée à leur encontre, compte tenu de la carence

de Mme [C] [N], en sa qualité de seule ayant-droit de M. [V] [N], qui, assistée pourtant par les mêmes conseils que son défunt époux, s'est abstenue d'une part, d'intervenir volontairement à l'instance nonobstant l'ordonnance du 6 février 2024 de la présidente de chambre et, d'autre part, de lui indiquer l'identité des ayants-droits de M. [V] [N] nonobstant la demande d'information du 5 janvier 2024 du gérant de la SCI puis de son conseil par courrier officiel du 23 janvier 2024 ;

- en conséquence, débouter Mme [S] [N] épouse [E] et M. [R] [N] de toutes leurs demandes de paiement formées à son encontre, tant à titre de dommages et intérêts pour procédure prétendument abusive qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- juger que l'instance d'appel sur incident pendante se poursuit désormais à l'encontre de l'unique ayant-droit susvisée de M. [V] [N], à l'encontre de laquelle elle présente les moyens et demandes exhaustivement exposés dans l'acte d'assignation du même jour, consistant en une reprise pure et simple de ses moyens et demandes préalablement formulés à l'encontre de M. [V] [N] ;

Sur l'appel principal :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- en conséquence, infirmer l'ordonnance entreprise ;

et statuant à nouveau :

1. Sur la fin de non-recevoir invoquée par la société MS conseil tirée d'une prétendue prescription de ses demandes pour les faits dommageables commis antérieurement au 17 février 2016 :

- dire et juger que, compte tenu du fait que la société MS conseil en était à la fois le gérant et le gestionnaire immobilier, elle n'a pu avoir connaissance des fautes commises à son détriment par la société MS conseil, en sa qualité de gérant comme de gestionnaire immobilier de la SCI Petit bourg cannelle, avant le 3 janvier 2020, date de la reprise de la gérance de la SCI par un nouveau gérant en la personne de M. [J] [O] ;

- en conséquence, dire et juger que le délai de prescription des demandes au fond portées à l'encontre de la société MS conseil trouve son point de départ au 3 janvier 2020, si bien qu'elle n'est prescrite en aucune de ses demandes à l'encontre de la société MS conseil suivant assignation devant le tribunal judiciaire de Strasbourg du 17 février 2021 ;

- dire et juger la société MS conseil mal fondée en sa fin de non-recevoir et l'en débouter ;

2. Sur la fin de non-recevoir invoquée par M. [V] [N], aux droits duquel vient Mme [C] [K], veuve [N], tirée de l'existence d'une clause de conciliation préalable dans la lettre de mission de M. [V] [N] du 15 janvier 2014 :

- dire et juger qu'elle est mal fondée en ladite fin de non-recevoir, compte tenu que, d'une part, ce dernier est intervenu pour la société le Petit bourg cannelle en dehors des missions prévues à ladite lettre de mission, ce qui rend la clause invoquée inapplicable au litige, et compte tenu, d'autre part, de la mauvaise foi et de l'intention dilatoire manifestes avec lesquels il a invoqué le bénéfice de cette clause de conciliation ;

- en conséquence, débouter les ayants-droits de M. [V] [N] de la fin de non-recevoir tirée de la présence d'une clause de conciliation en annexe de sa lettre de mission ;

Sur la fin de non-recevoir tirée d'une prétendue prescription de ses demandes :

- dire et juger Mme [C] [K], veuve [N] mal fondée en la fin de non-recevoir tirée de l'existence en annexe de la lettre de mission du 15 janvier 2014 de M. [V] [N] d'une clause de délai de prescription abrégé à trois ans, car il est intervenu pour la SCI en dehors des missions prévues à ladite lettre de mission, ce qui rend la clause invoquée inapplicable au litige ;

- dire et juger que la société Petit bourg cannelle, compte tenu des liens familiaux existant entre son gérant - la société MS conseil dirigée par M. [R] [N] et M. [V] [N], son expert-comptable, n'a pu connaître les fautes commises à son préjudice par M. [V] [N] avant le 3 janvier 2020, date de la reprise de la gérance par un nouveau gérant en la personne de M. [J] [O] ;

- en conséquence, dire et juger que le délai de prescription de ses demandes au fond à l'encontre initialement de M. [V] [N] est de cinq ans par application de l'article 2224 du code civil ;

- dire et juger en outre que le délai de prescription trouve son point de départ au 3 janvier 2020 ;

- dire et juger qu'elle n'est prescrite en aucune de ses demandes formées initialement à l'encontre de M. [V] [N] suivant assignation devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 17 février 2021 ;

- dire et juger Mme [C] [K] veuve [N], venant aux droits et obligations de M. [N] mal fondée en la fin de non-recevoir et en son appel incident de ce chef, et l'en débouter ;

3. Sur sa demande d'injonction de communiquer :

- enjoindre à la société MS conseil de lui communiquer l'ensemble de ses relevés mensuels, du 1er septembre 2007 jusqu'au 2 janvier 2020, de ses comptes bancaires sur lesquels les fonds de la SCI Petit bourg cannelle étaient perçus, à savoir ses comptes bancaires suivants : compte n°00778753079 et compte n°08771919053 ouverts à la Caisse d'Epargne Alsace ainsi que compte n°00020303401 ouvert à la Caisse fédérale du Crédit Mutuel Centre Est Europe, et ce, dans un délai de 15 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 300 euros par jours de retard ;

- enjoindre à la société B&S Immobilier de lui communiquer l'ensemble des relevés mensuels, du 31 mai 2017 jusqu'au 30 mars 2020, de ses comptes bancaires sur lesquels les fonds à destination de la SCI Petit bourg cannelle étaient perçus, à savoir ses comptes bancaires suivants : compte n°00021774101 et compte n°00021825402 ouverts à la Caisse fédérale du crédit mutuel Centre Est Europe, et ce, dans un délai de 15 jours courant à compter de la signification de la décision, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 300 euros par jours de retard ;

Sur l'appel incident de M. [V] [N] :

- déclarer Mme [C] [K] veuve [N] venant aux droits et obligations de M. [V] [N], mal fondée en l'appel incident formé par ce dernier puis par elle-même, en conséquence, de le rejeter et débouter Mme [C] [K] veuve [N], venant aux droits et obligations de M. [V] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

- débouter Mme [C] [K], veuve [N] de sa demande en dommages-intérêts pour procédure prétendument abusive ;

- débouter les sociétés MS conseil et B&S Immobilier ainsi que Mme [C] [K], veuve [N], venant aux droits et obligations de M. [V] [N], de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner chacun des trois intimés, à savoir la société MS conseil, la société B&S Immobilier et Mme [C] [K], veuve [N], à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2024, Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N] demandent à la cour de :

Sur les appels en intervention forcée :

- dire irrecevables les appels en intervention forcée dirigés par la société Petit bourg cannelle contre Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N], les dire à tout le moins infondés ;

- dire en tout état de cause irrecevable comme nouvelle la demande indemnitaire, au surplus non chiffrée, fondée sur la responsabilité du gérant de fait pour faute de gestion ;

- condamner l'appelant à payer à Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N] la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour appel et maintien abusif dans la procédure, ainsi que la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de ces appels en intervention forcée ;

Sur l'appel de la société Petit bourg cannelle :

- le dire irrecevable sinon mal fondé, conséquemment l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses fins, moyens, demandes et prétentions ;

- en conséquence, confirmer l'ordonnance entreprise ;

- très subsidiairement, par substitution de motif, déclarer irrecevable l'action de la société Petit bourg cannelle comme étant prescrite à l'encontre de M. [V] [N] pour les faits antérieurs au 17 février 2018 ;

- et, ajoutant à l'ordonnance entreprise, condamner la société Petit bourg cannelle à payer à Mme [C] [K], veuve [N] un montant de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamner la société Petit bourg cannelle à payer à Mme [C] [K], veuve [N] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel ;

- débouter la société Petit bourg cannelle de toutes conclusions contraires.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2024, et d'un bordereau de communication de pièces transmis le 15 mai 2024, les sociétés MS conseil et B&S immobilier demandent à la cour de :

- rejeter l'appel et le dire mal fondé ;

- débouter la société Petit bourg cannelle de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance entreprise dans l'ensemble de ses dispositions en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Petit bourg cannelle tendant à voir renvoyer à la formation de jugement l'examen des fins de non-recevoir tirées de la prescription, déclaré irrecevables les demandes formées par ladite société à l'encontre de la SARL MS conseil et portant sur des faits commis antérieurement au 17 février 2016 et débouté ladite société de ses demandes de communication de pièces ;

- condamner la société Petit bourg cannelle à leur payer la somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur l'intervention forcée de Mme [C] [K], veuve [N] :

Mme [C] [K], veuve [N] a été assignée en intervention forcée en sa qualité d'héritière de M. [N], décédé en cours d'instance. Cette intervention forcée est recevable.

2. Sur l'intervention forcée de Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N] et leur demande de dommages-intérêts :

Après avoir assignés ces derniers, fils et fille de M. [V] [N], en intervention forcée en leur qualité alléguée d'héritiers de ce dernier, la société Petit bourg cannelle indique, avoir appris, par la production de l'attestation notariée du 13 février 2024, qu'ils n'étaient pas ses héritiers, et renoncer à toutes demandes à leur égard. Il convient de lui en donner acte.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir opposée à cette intervention forcée.

La demande de dommages-intérêts formée par Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N] sera rejetée, dans la mesure où la société Petit bourg cannelle n'a pas commis de faute en les assignant en intervention forcée.

En effet, la société Petit bourg cannelle justifie avoir, en janvier 2024, interrogé Mme [C] [N], puis l'avocat qui était le conseil de M. [V] [N] afin de connaître les noms des ayants-droits du défunt, puis, par courriel du 22 mars 2024, le même avocat en sa qualité de conseil de Mme [C] [N]. En l'absence de réponse, elle a assigné, le 23 mars 2024, cette dernière et les enfants de M. [V] [N] en leurs qualités d'ayants-droit de ce dernier. Ce n'est que le 28 mars 2024,

que le conseil de Mme [N] a porté à sa connaissance l'attestation notariée mentionnant l'attribution à cette dernière de la totalité des biens de la communauté ayant existé avec le défunt.

De plus, Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N], représentés à la présente instance par le même avocat que leur mère, Mme [C] [K], veuve [N], ne justifient pas avoir subi un préjudice résultant du fait d'avoir été assignés en intervention forcée.

Leur demande de dommages-intérêt sera donc rejetée.

3. Sur la fin de non-recevoir invoquée par la société MS conseil tirée de la prescription des demandes portant sur des faits commis avant le 17 février 2016 :

3.1. Sur l'action en responsabilité dirigée contre la société MS conseil, en sa qualité de gestionnaire immobilier :

La société Petit bourg cannelle reproche à la société MS conseil d'avoir manqué à ses obligations contractuelles de gestionnaire immobilier du 1er septembre 2007 au 2 janvier 2020, en s'étant abstenue de procéder à la reddition de ses actes et opérations de gestion immobilière et de transmettre des éléments nécessaires à sa déclaration annuelle de revenus fonciers. Elle souligne que la seule personne qui connaissait cette absence de délivrance n'était autre que la société MS conseil elle-même, en sa qualité de gérant de la société, puisqu'elle cumulait les deux rôles, de sorte qu'elle-même n'a pu se convaincre, au fur et à mesure, de sa défaillance qui était occulte, et qui n'a été révélée qu'au nouveau gérant désigné le 3 janvier 2020. Elle ajoute que l'assemblée générale de ses associés n'avait aucun moyen de savoir que la société MS conseil en sa qualité de gestionnaire immobilier n'établissait pas les documents de reddition de la gestion immobilière lui incombant. Elle en déduit que le point de départ du délai de la prescription de ces faits dommageables doit être reportée à la date de la désignation, le 2 janvier 2020, du nouveau gérant, date à laquelle les faits litigieux lui ont été révélés.

La société MS conseil se réfère à l'analyse du juge de la mise en état et conclut à l'absence de différé du point de départ de la prescription à la date du changement de gérance, puisque les reproches allégués n'existent pas et que l'absence de transmission reprochée pouvait se constater au fur et à mesure. S'agissant de l'absence de transmission des comptes-rendus et des informations nécessaires aux déclarations fiscales, elle soutient que le cabinet [V] [N] a fait le nécessaire. S'agissant du compte-rendu de gestion trimestriel défini au contrat, elle considère qu'il n'avait pas de raison d'être car les loyers étaient directement perçus par la société Petit bourg cannelle, mais qu'elle rendait tout de même compte de sa gestion aux associés par la mise à disposition de la situation locative de chaque résident en indiquant le solde de chaque compte locataire, comme en atteste la reproduction des grands-livres des comptes locataires de 2011 à 2018 et qu'un tel fonctionnement était approuvé annuellement par l'assemblée générale ordinaire des associés de la société. Elle conteste ainsi toute dissimulation et soutient avoir respecté son obligation de reddition des comptes en présentant le résultat de leurs interventions à la société Petit bourg cannelle.

Sur ce,

selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Le 1er septembre 2007, la société Petit bourg cannelle a confié un 'mandat de recherche' à la société MS conseil, la chargeant ainsi de rechercher, en vue de l'acquérir, un bien répondant à des caractéristiques définies, ainsi qu'un 'mandat général de gestion immobilière', la chargeant ainsi d'administrer des biens dont elle est propriétaire.

A cette date, la société Petit bourg cannelle était représentée par la société MS conseil en sa qualité de gérante.

A présent, la société Petit bourg cannelle recherche la responsabilité de la société MS conseil en invoquant deux manquements à ses obligations contractuelles de mandataire.

S'agissant du manquement pris de l'absence de reddition des actes et opérations de gestion immobilière, celui-ci était nécessairement connu de la société MS conseil en sa qualité de gérante de la société Petit bourg cannelle.

Le délai de prescription ne peut cependant courir à l'égard de cette dernière société pendant la période où la société MS conseil avait la double qualité de gestionnaire immobilière tenue à une telle obligation et de gérante de la société mandante.

En effet, dans un tel cas, seule la société MS conseil, en ses deux qualités, avait connaissance de ce qu'en sa qualité de gestionnaire, elle ne rendait pas compte de sa gestion à elle-même en sa qualité de gérante de la société mandante.

De plus, la société mandante, au travers de ses associés, n'avait pas la possibilité de s'en apercevoir, et en tous les cas, la société MS conseil ne démontre pas le contraire. L'approbation des comptes par les associés ne signifie pas qu'ils savaient que le gestionnaire immobilier n'effectuait aucun acte de reddition de ses actes et opérations. Si M. [O] avait, par courrier du 3 septembre 2024, demandé à la société MS conseil de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 26 septembre suivant la question de savoir s'il était possible d'obtenir les rapports de gestion locative et le mandat de gestion des immeubles, une réponse avait été apportée sur divers points de gestion immobilière, comme il résulte du procès-verbal de ladite assemblée, mais sans qu'il soit précisé que la société MS conseil n'établissait en réalité aucun rapport de gestion locative.

Il convient d'en déduire que n'est pas prescrite l'action en responsabilité fondée sur le défaut invoqué de reddition de la gestion immobilière reproché à la société MS conseil, le délai de prescription n'ayant commencé à courir qu'au jour où la société a pu avoir connaissance des faits reprochés, suite à la désignation d'un nouveau gérant, l'ordonnance étant infirmée dans cette mesure

S'agissant du manquement pris du défaut de transmission des comptes-rendus et des informations nécessaires aux déclarations fiscales, à savoir l'état fiscal des revenus fonciers de la SCI Petit bourg cannelle, ces éléments concernaient en réalité les associés, s'agissant d'une SCI 'transparente', qui pouvaient donc s'apercevoir chaque année dudit manquement. En conséquence, est prescrite l'action en responsabilité engagée par la SCI fondée sur des faits de cette nature commis plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance le 17 février 2021, c'est-à-dire avant le 17 février 2016, l'ordonnance étant confirmée dans cette mesure.

3.2. Sur l'action en responsabilité dirigée contre la société MS conseil en sa qualité de gérante de la société Petit bourg cannelle :

La société Petit bourg cannelle soutient que ce n'est qu'à compter de l'entrée en fonction du nouveau gérant le 3 janvier 2020 qu'elle a pu déceler les manquements imputés à son ancien gérant, la société MS conseil, et ce avec l'aide extérieure d'un cabinet d'audit qui a remis un rapport en mai 2020 révélant une défaillance dans la gestion de la comptabilité, des actes de gestion anormaux et sans aucun justificatif au profit de la société MS conseil, ainsi qu'une gestion immobilière menée par la société MS conseil, puis la société B&S immobilier, au mépris des règles de l'art mais aussi sans compte-rendu.

La société MS conseil ne démontre pas que, lorsqu'elle était gérante de la société Petit bourg cannelle, celle-ci pouvait se rendre compte des manquements qui lui sont reprochés en sa qualité de gérante. Elle ne démontre pas non plus que, lors de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, lesdits manquements étaient apparents.

Dès lors, ce n'est qu'au moment du changement de gérant que les manquements invoqués ont été révélés à la société Petit bourg cannelle. En conséquence, celle-ci n'était pas en mesure d'agir plus tôt et l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la société MS conseil en sa qualité de gérante n'est pas prescrite, l'ordonnance étant infirmée dans cette mesure.

4. Sur la fin de non-recevoir invoquée par Mme [K] veuve [N], ès qualités, tirée de l'existence d'une clause de conciliation préalable dans la lettre de mission de M. [V] [N] du 15 janvier 2014 :

L'article 9 des conditions générales du contrat de mission du 15 janvier 2014 souscrites par M. [V] [N] et la SCI prévoit que : 'Les litiges qui pourraient éventuellement survenir entre le professionnel de l'expertise comptable et le client ou son adhérent seront portés, avant toute action judiciaire, devant le président du Conseil régional de l'ordre compétent ou son représentant aux fins de conciliation'.

Mme [N] soutient qu'il en résulte une clause de conciliation préalable, claire et non équivoque, et, qu'à défaut d'avoir été mise en oeuvre, l'action de la société Petit bourg cannelle dirigée à l'encontre de M. [N] était irrecevable.

Elle souligne que la clause pouvait être opposée, car l'action engagée contre M. [N] est de nature contractuelle, outre que, par sa généralité, la clause vise l'ensemble des différends qui pourrait surgir entre les parties, sans en limiter la portée aux seules relations contractuelles, de sorte qu'elle doit aussi valoir en cas de qualification délictuelle.

Elle ajoute qu'il est indifférent que la clause soit invoquée de mauvaise foi ou à des fins dilatoires, car elle constitue une fin de non-recevoir qui peut être invoquée à toute hauteur de la procédure, y compris en cassation, et qui s'impose au juge. Elle souligne qu'à cet égard M. [N] a, dès ses premières conclusions, soulevé deux fins de non-recevoir.

La société Petit bourg cannelle réplique que, si l'article 9 prévoyait bien de soumettre le litige à naître à une conciliation préalable avant toute assignation au fond, le présent litige ne concerne pas exclusivement l'exécution de la lettre de mission qui les unissait, mais l'ensemble de leurs relations contractuelles et qu'il résulte du rapport d'audit privé de mai 2020 que M. [N], a bien surpassé les seules missions d'expertise comptable pour se rapprocher d'un mandataire social de fait ou d'un gestionnaire immobilier, de sorte la clause opposée ne saurait valoir fin de non-recevoir à l'action en responsabilité fondée sur l'ensemble desdites relations caractérisées par une immixtion dans sa gestion.

Elle ajoute que M. [N] est intervenu pour son compte, en dehors du champ contractuel de la lettre du 15 janvier 2014, sans aucun contrat écrit ou avenant à la lettre de mission initiale, mais sur la base d'accords oraux, en exécution desquels elle entend voir engager sa responsabilité pour les faits dommageable qu'il a commis dans l'exercice de ses missions contractuelles qui n'étaient pas régies par la lettre de mission, de sorte que la clause de conciliation préalable tirée de celle-ci ne saurait lui être opposée.

Enfin, elle demande à la cour d'écarter cette clause qui est invoquée de mauvaise foi et dans un but dilatoire.

Sur ce,

il résulte de la lecture de la clause de conciliation préalable précitée qu'elle s'applique à tous litiges pouvant survenir entre M. [N] et la société Petit bourg cannelle.

La société Petit bourg cannelle recherche la responsabilité contractuelle de M. [N], invoquant 'tous ses manquements à ses obligations contractuelles de manière générale'.

Elle lui reproche d'avoir agi à ce titre en dehors de l'exécution des missions confiées par la lettre de mission. Cependant, la discussion sur l'existence d'un mandat oral relève de la discussion sur l'étendue de la lettre de mission.

Elle lui reproche également une immixtion et une gérance de fait, lesquelles ne relèvent certes pas d'un contrat, mais néanmoins d'un litige entre les parties au contrat entrant dans le champ d'application de la clause susvisée.

En conséquence, la clause s'applique à la présente action.

Les moyens de défense opposés par la société Petit bourg cannelle ne permettent pas de faire obstacle à son application.

Il sera rappelé qu'il résulte de l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103 du code civil, et de l'article 122 du code de procédure civile que la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent.

En outre, en l'espèce, M. [N] a invoqué cette clause dès la première instance et aucune attitude dilatoire ou de mauvaise foi à son égard n'est démontrée.

La société Petit bourg cannelle n'ayant pas mis en oeuvre ladite clause avant d'agir en justice, son action à l'encontre de M. [N] n'est dès lors pas recevable, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.

5. Sur la demande de communication :

5. 1. Sur les comptes-rendus de gestion trimestriels :

La société Petit bourg cannelle ne demande plus la communication à la société MS conseil et à la société B&S immobilier des comptes-rendus de gestion trimestriels, compte tenu de leur carence en la matière. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

5.2. Sur les relevés bancaires :

La société Petit bourg cannelle maintient sa demande tendant à enjoindre auxdites sociétés, en leur qualité successive de gestionnaire immobilier, de produire les relevés de leurs comptes bancaires sur lesquels elles ont perçu des sommes pour son compte.

Elle soutient qu'en raison de la carence des sociétés MS conseil et B&S Immobilier dans l'établissement de comptes-rendus de gestion trimestriels, seule la communication des relevés de comptes bancaires de ces sociétés sur lesquels les fonds revenant à la société Petit bourg cannelle ont été perçus et des décaissements à son profit auraient dû avoir lieu, permettra de l'éclairer sur la gestion de ses biens immobiliers par ces deux mandataires, et qu'ainsi ces relevés sont essentiels à la solution du litige relatif aux manquements de ces sociétés dans l'exercice de leur mandat de gestion des biens immobiliers. A cet égard, elle évoque des écarts d'encaissement se dégageant du rapprochement de la comptabilité établie sous le mandat de la société MS conseil, avec les pièces comptables qu'elle a réussi à obtenir des sociétés MS conseil et B&S immobilier et soutient ne pas être en mesure de retracer le sort de nombreux mouvements financiers, relatifs notamment à la gestion des loyers des locataires, et ajoutant que certains locataires n'apparaissent pas dans les documents établis par la société B&S Immobilier. Elle considère ainsi que des loyers n'ont pas été encaissés, en tout ou partie, à son profit.

Elle ajoute que malgré la fin de son mandat de gestionnaire immobilier, la société MS conseil a continué à encaisser des loyers pour son compte, de sorte qu'elle doit communiquer ses relevés bancaires du 1er septembre 2007, date du début de son mandat de gestion immobilière, au 2 janvier 2020, date de sa révocation en tant que gérante. Considérant que la société B&S Immobilier a perçu des loyers pour son compte jusqu'en mars 2020, elle demande la communication de ses relevés bancaires du 31 mai 2017, date du début de son mandat de gestion immobilière, au 31 mars 2020, date de la fin de son maniement de fonds pour son compte.

Les sociétés MS conseil et B&S Immobilier répliquent, d'une part, que la communication des extraits de compte bancaires est sans emport sur le point de savoir si elles ont mené à bien leur mission de gestionnaire immobilier, et, d'autre part, que les pièces réclamées ont déjà été fournies ou peuvent être demandées en copie à la banque gestionnaire du compte si un extrait devait être manquant, ajoutant que les grands-livres retracent tous les comptes locataires de façon exhaustive.

Sur ce,

les sociétés MS conseil et B&S immobilier produisent les grands-livres des comptes clients de l'année 2011 à 2018, ainsi qu'en pièce 11-1 à 11-3 des 'relevés de compte' du 4ème trimestre 2019 et des premier et deuxième trimestres 2020 contenant, par locataire, la liste des appels de fonds et des encaissements.

Ces éléments sont suffisants pour permettre à la société Petit bourg cannelle de faire valoir ses droits, et ce notamment par comparaison entre les éléments ainsi produits, ceux dont elle dispose elle-même, particulièrement les chèques invoqués émis à l'ordre de la société MS conseil ou de la société BS Immobilier, et ses propres relevés de compte, voire en tirant les conséquences de l'absence d'éléments produits par ces sociétés sur certaines périodes ou pour certains locataires. De plus, s'agissant de certaines incohérences dans la gestion des loyers, elle indique disposer des éléments permettant de les révéler.

De surcroît, s'agissant de la société MS conseil, l'appelante ne démontre pas que celle-ci, qui le conteste, encaissait des fonds de la part de locataires. Les relevés de compte de la société Petit bourg cannelle produit aux débats ne montrent pas de versements de la part de cette société et le fait que des locataires aient émis des chèques à l'ordre de 'MS conseil' ne suffit pas à démontrer qu'ils ont été encaissés par cette société, et non par la société Petit bourg cannelle, l'entête de son compte bancaire comprenant également le nom de MS conseil.

Le rejet de la demande de communication de pièces sera donc confirmé.

6. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [K] veuve [N] :

Celle-ci ne démontre pas que le caractère abusif de l'instance engagée à l'encontre de son défunt mari par la société Petit bourg cannelle et de son maintien. De plus, elle ne caractérise, ni ne justifie du préjudice qu'elle aurait subi.

Cette demande sera rejetée.

7. Sur les frais et dépens :

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a joint les dépens de l'incident de première instance, au fond.

La société Petit bourg cannelle sera condamnée à supporter les dépens d'appel concernant M. [V] [N], Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N].

La société MS conseil et la société B&S immobilier supporteront in solidum, pour le surplus, les dépens d'appel.

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Petit bourg cannelle à payer à M. [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera, en outre, condamnée à payer à Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E] et M. [R] [N] la somme globale de 2 500 euros à ce titre pour l'instance d'appel.

La société MS conseil et la société B&S immobilier seront condamnées in solidum à payer à la société Petit bourg cannelle la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel.

Les demandes formées par ces sociétés de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare recevable l'intervention forcée de Mme [C] [K], veuve [N], en sa qualité d'héritière de M. [V] [N], décédé le 8 décembre 2023 ;

Donne acte à la SCI Petit bourg cannelle de ce qu'elle renonce à toutes demandes à l'encontre de Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N], assignés en intervention forcée suivant assignation signifiée le 23 mars 2024 ;

Dit n'y avoir lieu, en conséquence, à statuer sur la recevabilité de l'intervention forcée de Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N] ;

Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg du 3 mai 2023, en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI Petit bourg cannelle à l'encontre de la SARL MS conseil portant sur des faits commis antérieurement au 17 février 2016, mais seulement en ce qu'il s'agit de griefs pris, d'une part, de l'absence de reddition des actes et opérations de gestion immobilière dans le cadre du contrat de mandat de gestion immobilière, et, d'autre part, de manquements à ses fonctions de gérante de ladite SCI ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société MS conseil à l'action de la SCI Petit bourg cannelle fondée sur des manquements commis antérieurement au 17 février 2016, d'une part, au contrat de mandat de gestion immobilière, pris de l'absence de reddition des actes et opérations de gestion immobilière, et, d'autre part, à ses fonctions de gérante de ladite SCI ;

Déclare recevable de telles actions ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts de Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N] ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [C] [K], veuve [N] ;

Condamne la société Petit bourg cannelle à supporter les dépens d'appel concernant M. [V] [N], Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N] ;

Condamne la société MS conseil et la société B&S immobilier à supporter in solidum, pour le surplus, les dépens d'appel ;

Condamne la société Petit bourg cannelle à payer à Mme [C] [K], veuve [N], Mme [S] [N], épouse [E], et M. [R] [N] la somme globale de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MS conseil et la société B&S immobilier à payer in solidum à la société Petit bourg cannelle la somme globale de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des sociétés MS conseil et B&S immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile.