CA Colmar, ch. 2 a, 10 octobre 2024, n° 22/02987
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 392/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 10 octobre 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02987 -
N° Portalis DBVW-V-B7G-H4SZ
Décision déférée à la cour : 28 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANT :
Monsieur [S] [X]
demeurant [Adresse 5] à
[Localité 4]
représenté par la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour
plaidant : Me LECHEVALLIER, avocat au barreau de Strasbourg
INTIMÉS :
Monsieur [N] [P]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
Madame [O] [I] épouse [P], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur Madame [K] [P] épouse [H] demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
représentés par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Le 8 février 2021, M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], d'une part, et M. [S] [X], d'autre part, ont conclu un 'compromis de vente' portant sur une maison d'habitation sise à [Localité 4].
Cet acte était conclu sous plusieurs conditions suspensives, dont celle d'obtenir un prêt immobilier classique d'un montant de 1 049 000 euros au taux de 2 % sur une durée de vingt ans, la réception de l'offre de prêt devant intervenir au plus tard le 26 mars 2021, à charge pour l'acquéreur de déposer des dossiers de demandes auprès de courtiers et/ou d'établissements bancaires 'dans les plus brefs délais'.
Deux avenants ont été souscrits les 9 mars et 1er avril 2021, modifiant notamment le montant du prêt à obtenir, le fixant désormais à 1 037 000 euros, et le second modifiant la date de réception de l'offre de prêt au plus tard le 15 mai 2021.
Par lettre du 10 mai 2021, l'agence immobilière Laforêt, mandataire de M. et Mme [P], a interrogé M. [X] sur le résultat de ses démarches, celui-ci répondant le 26 mai 2021 ne pas avoir obtenu le prêt sollicité auprès de la Caisse d'Epargne.
Après avoir, par lettre du 28 mai 2021, mis M. [X] en demeure de payer la clause pénale, M. et Mme [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], l'ont assigné en paiement.
Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- débouté M. [X] de ses demandes de nullité du 'compromis de vente' et de ses avenants,
- condamné M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 99 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- débouté M. [X] de sa demande de restitution de l'acompte versé,
- condamné M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] aux dépens,
- rappelé que la décision est exécutoire par provision de plein droit.
Pour rejeter les demandes de nullité présentées par M. [X], le tribunal a retenu que la non-réalisation d'une condition suspensive n'est pas sanctionnée par la nullité du contrat la contenant et qu'un 'compromis de vente' n'est pas soumis à la formalité de l'enregistrement.
Pour appliquer la clause pénale, le tribunal a retenu que M. [X] n'avait pas rempli ses obligations contractuelles et avait empêché la réalisation de la condition suspensive qui devait, dès lors, être réputée accomplie, et ce, après avoir relevé qu'il résultait du dernier avenant que l'offre de prêt devait être transmise à M. et Mme [P] au plus tard le 15 mai 2021, de sorte que le délai de l'article L.313-41 du code de la consommation était respecté, que deux prêts sollicités par M. [X] n'étaient pas conformes aux caractéristiques stipulées dans le 'compromis de vente', que le troisième prêt avait été sollicité hors délai et que M. [X] ne démontrait pas que le prêt tel que stipulé dans le 'compromis de vente' excédait ses capacités financières.
Pour rejeter la demande de réduction de la clause pénale, le tribunal a retenu que le caractère excessif de ladite clause n'était pas établi.
Pour rejeter la demande de restitution de l'acompte versé par M. [X], le tribunal a constaté que le contrat stipulait que si la condition était défaillie du fait de l'acquéreur, 'le montant de l'acompte s'il en a versé un, restera acquis au vendeur'.
Le 5 août 2022, M. [X] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 3 octobre 2023, la clôture de la procédure a été ordonnée.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2022, M. [X] demande à la cour de :
- dire et juger que le présent appel est recevable et en tout cas, bien fondé,
Par conséquent,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a débouté de ses demandes de nullité de 'compromis de vente' et de ses avenants ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 99 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- l'a débouté de sa demande de restitution de l'acompte versé,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné aux dépens de la procédure,
- a rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
Et statuant à nouveau,
- dire et juger que ne sont pas réalisées les conditions suspensives relatives à la présentation de certificat d'urbanisme et de titres de propriété exempts de révélations emportant charge réelle ou servitude grave et/ou à la présentation d'un état hypothécaire assortie d'autorisation du créancier de radier son inscription,
En conséquence,
- dire et juger qu'est nul et non avenu le 'compromis de vente' ,
Subsidiairement,
- prononcer la caducité de la vente du bien immobilier,
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros déposée entre les mains de Maître [U] [B] [F], notaire,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H], à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H], à lui payer la somme de 99 500 euros,
- débouter M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,
- dire et juger que la clause imposant de déposer les demandes de prêt « dans les plus brefs délais » est abusive par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
En conséquence,
- l'écarter,
- dire et juger que la clause imposant de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois et inscrite dans les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 est abusive par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
En conséquence,
- l'écarter,
- dire et juger que les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 sont nuls et non avenus pour ne pas avoir été enregistrés par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
- constater que M. [X] a déposé une demande de prêt dans les termes contractuels,
En conséquence,
- constater qu'il n'est pas fautif au sens de l'article 1304-3 du code civil,
En tout état de cause,
- constater que M. [X] s'est vu refuser toute obtention de prêt dans les conditions contractuellement définies,
En conséquence,
- dire et juger que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée,
En conséquence,
- dire et juger que le compromis de vente conclu entre lui-même et M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H] est nul et non avenu,
Subsidiairement,
- prononcer la caducité de la vente du bien immobilier,
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros déposée entre les mains de Maître [U] [B] [F], notaire,
En tout état de cause,
- dire et juger que le montant contractuel d'indemnité forfaitaire et de clause pénale est excessif et le rapporter à la somme de 5 000 euros,
- les condamner au paiement des entiers frais et dépens.
Il soutient, en substance, au-delà des moyens développés dans le dispositif précité de ses conclusions, que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, qu'il a
sollicité sans l'obtenir, n'a pas été réalisée, et ce, sans qu'il soit démontré qu'il ait fait preuve de négligence ou ait manqué à ses obligations contractuelles.
Il reproche aux vendeurs de ne pas avoir levé les conditions suspensives tenant à la présentation des certificats d'urbanisme et titres de propriété, ainsi que d'un état hypothécaire, avant la date de réitération par acte authentique, et en déduit que leur carence fautive emporte application à son profit de la clause pénale contractuelle.
A titre subsidiaire, s'il devait être tenu au paiement de la clause pénale, il invoque son caractère excessif par rapport au préjudice subi par le créancier.
Enfin, il soutient que la nullité, subsidiairement la caducité, de la vente emporte restitution de l'acompte qu'il a versé, et qu'en tout état de cause, les vendeurs ne peuvent demander paiement de la clause pénale tout en retenant l'acompte, car cela emporterait un déséquilibre significatif au sens de l'article 1171 du code civil qui ne saurait être réparé qu'en écartant la clause de retenue de l'acompte.
Par leurs dernières conclusions datées du 8 décembre 2022, transmises le 9 décembre 2022 par voie électronique, M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], demandent à la cour de :
- déclarer l'appel mal fondé,
- en débouter M. [X],
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner M. [X] à payer aux consorts [P] la somme de 3 000 euros ou telle autre somme qu'il plaira à la cour d'arbitrer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [X] aux entiers frais et dépens d'appel.
Ils soutiennent, en substance, que la condition suspensive d'obtention du prêt doit être réputée accomplie, M. [X] n'ayant formé aucune demande de prêt aux conditions prévues, de sorte qu'il est tenu au paiement de la clause pénale. Ils ajoutent que l'avenant du 1er avril 2021 mentionne que 'toutes les autres clauses et conditions du compromis demeurent inchangées', de sorte qu'a contrario, ses nouvelles clauses ont vocation à annuler et à remplacer les précédentes et que le délai qu'il prévoit désormais respecte l'article L.313-41 du code de la consommation. S'agissant de la demande de réduction du montant de la clause pénale, ils invoquent la durée de l'immobilisation du bien et qu'il ressort de l'aveu de l'appelant, dans son courriel du 26 mai 2021, qu'il dispose des ressources suffisantes pour s'acquitter du paiement de la clause pénale
Ils s'opposent à la demande de restitution de l'acompte, au motif que l'acte mentionne que si la clause défaille du fait de l'acquéreur, 'le montant de l'acompte s'il en a versé un restera acquis au vendeur', la demande doit être rejetée.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
1. Sur la condition suspensive tenant à la remise d'une offre de prêt :
En l'espèce, le 'compromis de vente' prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts destinés à financer le prix de vente. Les avenants ont modifié le montant dudit prêt, ainsi que la date à laquelle la réception de l'offre ou des offres de prêt devait intervenir.
1.1. Sur les demandes fondées sur l'article L.313-41 du code de la consommation:
Selon l'article L.313-41 du code de la consommation, 'lorsque l'acte mentionné à l'article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.'
En invoquant ce texte, M. [X] invoque le caractère abusif de la clause prévue dans le 'compromis' et les avenants stipulant que 'l'acquéreur s'engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de l'ensemble des organismes ci-après listés : banques, courtiers'.
Cependant, la clause précitée ne prévoit aucune sanction, de sorte qu'elle n'est pas régie par les dispositions invoquées. Sa demande sera donc rejetée, la cour ajoutant sur ce point au jugement qui n'a pas statué dans son dispositif sur ladite demande.
Par ailleurs, le 'compromis de vente' et le premier avenant du 9 mars 2021 prévoyaient que 'pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l'article L.313-41 du code de la consommation, l'acquéreur devra notamment : (...). Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite (...). La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 26 mars 2021. L'acquéreur s'engage à notifier l'obtention ou la non-obtention d'un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l'acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes. Passé ce délai de huit (8) jours, et en l'absence de réponse de l'acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit (...)'
Le second avenant du 1er avril 2021 a repris ces dispositions, mais en fixant la date précitée au 15 mai 2021.
M. [X] invoque le caractère abusif de cette clause en ce qu'elle impose de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois, et ce en se fondant sur les dispositions de l'article L.313-41 du code de la consommation. Cependant, la demande concernant la date fixée par le 'compromis de vente' et le premier avenant n'a plus d'objet, puisque le second avenant a porté la date au 15 mai 2021, soit plus d'un mois après la souscription de ce second avenant, qui prévoit une date respectant les dispositions précitées. La demande sera donc rejetée, la cour ajoutant sur ce point au jugement qui n'a pas statué dans son dispositif sur ladite demande.
En outre, sa demande tendant à la nullité des actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 pour ne pas avoir été enregistrés par application du texte précité, sera également rejetée, dans la mesure où ils ne sont pas soumis à enregistrement, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur la réalisation de la condition suspensive et la demande d'application de la clause pénale :
L'article 1304-3 du code civil énonce, en son premier alinéa, le principe selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Les conditions d'application de la clause pénale d'un montant de 99 500 euros dont le paiement est demandé à M. [X] prévues par le 'compromis' sont les suivantes :
'Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 18 juin 2021 (....) La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Montant de la clause pénale :
Passé cette date, huit jours après accusé réception d'une lettre (...) sommant l'autre de s'exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l'une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :
(...) S'il s'agit de l'acquéreur, le vendeur aura la possibilité de l'y contraindre (...) et l'acquéreur devra payer au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 99 500 euros (...)'
(...) En cas de refus de l'une des parties de signer l'acte authentique (...), sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d'une des conditions suspensives stipulées aux présentes, passé la date de réitération ci-dessus mentionnée, la partie qui n'est pas en défaut pourra également, si bon lui semble, invoquer la résiliation de plein droit des présentes (...) Dans ce cas également, la partie défaillante devra payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme précitée (...).'
Les intimés soutiennent que, dès lors que M. [X] n'a pas sollicité dans les délais prévus contractuellement, un prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse de vente, la condition suspensive est réalisée et la clause pénale doit produire ses effets.
M. [X] ne justifie, en effet, pas avoir demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles avant le délai contractuellement fixé au 15 mai 2021 pour obtenir un prêt ou notifier au vendeur et à l'agence ne pas avoir obtenu de prêt.
En effet, s'il justifie avoir sollicité l'agence Cafpi fin février- début mars 2021, il ne justifie pas lui avoir demandé l'octroi d'un prêt conforme aux prévisions du 'compromis' ou de l'avenant du 9 mars 2021. En outre, aucune des lettres suivantes, postérieures à l'avenant du 1er avril 2021, n'évoque une demande de prêt d'un montant et aux conditions précisées par cet avenant : la lettre du 4 mai 2021, adressée à l'étude [F], évoque une proposition de solution de financement d'un partenaire bancaire pour un montant de 'PH de 1 069 890,00 euros sur une durée de 240 mois Lissage' ; la lettre du 5 mai 2021 du CCM des Vallons refuse de donner suite à la demande du 4 mai 2021 d'un crédit immobilier de 1 169 890 d'une durée de 240 mois ; par lettre du 7 mai 2021 de la Caisse d'Epargne a refusé de donner suite à la demande de prêt de 1 161 616,16 euros pour une durée de 240 mois au taux de 0,980 %, M. [X] en informant les vendeurs et l'agence immobilière par courriel du 10 mai 2021.
En revanche, M. [X] justifie qu'il avait, le 25 mai 2021, c'est-à-dire postérieurement au délai contractuellement fixé pour obtenir un prêt ou notifier un refus de prêt, demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, il ressort de la lettre du 16 décembre 2021 de la Caisse de crédit mutuel des Vallons, qu'elle a refusé de donner suite à une demande de prêt, effectuée le 25 mai 2021, d'un montant de 1 037 000 au taux de 2 % sur une durée de 240 mois.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts [P], la promesse synallagmatique de vente et ses avenants n'ont pas prévu de sanction directe au non-respect du délai prévu, au 15 mai 2021, pour la réception de l'offre de prêt et sa notification au vendeur.
L'expiration de ce délai ouvrait en revanche aux vendeurs le droit de mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention de ce prêt sous huitaine, démarche nécessaire pour que la condition suspensive soit censée défaillie.
Par lettre du 28 mai 2021, les vendeurs, par l'intermédiaire de leur conseil, ont indiqué à M. [X] qu'à défaut d'avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis, il avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu'elle était réputée réalisée et que la clause pénale devait s'appliquer, le mettant ainsi en demeure de payer la somme de 99 500 euros.
Cependant, dans la mesure où M. [X] avait, le 25 mai 2021, soit avant l'envoi de la lettre de mise en demeure précitée, effectué une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'avenant au 'compromis de vente', cette demande n'est pas fautive.
Dès lors, il ne peut pas être reproché à M. [X] d'avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, étant relevé que le prêt lui a été refusé, peu important que ce refus lui ait été notifié en décembre 2021 après le délai de réitération de la vente.
Les conditions de l'obligation au paiement du montant de la clause pénale invoquée, supposant que les conditions suspensives se soient réalisées, ne sont donc pas remplies. La demande sera donc rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.
En outre, la sanction de la défaillance de cette condition suspensive ne consiste pas en la nullité du 'compromis de vente', ne s'agissant pas d'une des conditions de formation de cet avant-contrat, mais en sa caducité.
2. Sur la condition suspensive tenant au certificat d'urbanisme et à l'état hypothécaire:
Le 'compromis' prévoit, en outre, au titre des 'conditions suspensives de droit commun', que : 'le certificat d'urbanisme ou les titres propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l'acquéreur. (...) L'état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde (...) ne pourra être intégralement remboursé à l'aide du prix de vente. Dans le cas contraire, la réalisation de la présente vente sera soumise à la condition suspensive de l'accord du créancier de radier son inscription'.
Il est constant que de telles conditions n'ont pas été réalisées.
Les conditions d'application de la clause pénale de 99 500 euros dont le paiement est demandé par M. [X] sont précisées par le 'compromis' : outre les conditions rappelées ci-dessus, il prévoit que : 'S'il s'agit du vendeur, l'acquérer pourra l'y contraindre (...) et le vendeur devra payer à l'acquéreur, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 99 500 euros (...).'
Or, les conditions de l'obligation au paiement du montant de la clause pénale invoquée, supposant que toutes les conditions suspensives se soient réalisées, ne sont pas remplies puisque celle relative à l'obtention d'un prêt par M. [X] n'avait pas été réalisée, peu important que les conditions suspensives imposant les formalités précitées n'aient pas non plus été levées. La demande sera donc rejetée.
En outre, la sanction de l'absence de levée de ces conditions suspensives ne consiste pas en la nullité du compromis de vente, ne s'agissant pas d'une des conditions de formation de cet avant-contrat, mais en sa caducité.
La demande de l'appelant tenant à prononcer la nullité du 'compromis de vente' sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
La caducité de cet acte sera, non pas prononcée, mais constatée.
3. Sur la demande de restitution de l'acompte :
Il n'est pas contesté que M. [X] a versé entre les mains de Maître [B]-[F] la somme de 25 000 euros à titre d'acompte, comme il s'y était engagé dans l'avenant du 1er avril 2021.
La promesse synallagmatique prévoit que :
- L'acquéreur pourra, s'il en a versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n'est pas défaillie de son fait et qu'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de son ou de ses prêt. Si la condition est défaillie de son fait, le montant de l'acompte, s'il en a versé un, restera acquis au vendeur.
- Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté et l'acompte versé par l'acquéreur, s'il en a versé un, lui sera restitué.
Il résulte de ce qui précède que la condition d'obtention du prêt n'est pas défaillie du fait de M. [X], de sorte qu'il a droit au remboursement de l'acompte versé.
Il convient ainsi d'ordonner la restitution à M. [X] de l'indemnité versée entre les mains de Maître [B] [F].
4. Sur les frais et dépens :
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a statué sur les frais et dépens.
En considération de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 28 juin 2022, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] [X] de ses demandes de nullité du 'compromis de vente' et de ses avenants ;
Le confirme de ce seul chef ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Rejette la demande tendant à dire et juger abusive et, en conséquence, à écarter la clause imposant de déposer les demandes de prêt « dans les plus brefs délais » par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation ;
Rejette la demande tendant à dire et juger abusive et, en conséquence, à écarter la clause imposant de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois et inscrite dans les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation ;
Constate la caducité du 'compromis de vente' du 8 février 2021, et de ses avenants des 9 mars et 1er avril 2021 ;
Rejette la demande de M. [N] [P] et de Mme [O] [I], épouse [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H] en paiement de la somme de 99 500 euros ;
Rejette la demande de M. [S] [X] en paiement de la somme de 99 500 euros ;
Ordonne la restitution à M. [S] [X] de l'acompte de 25 000 euros versé entre les mains de Maître [B] [F] ;
Condamne M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], d'une part, et M. [S] [X], d'autre part, à conserver la charge de leurs propres dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
Copie exécutoire
aux avocats
Le 10 octobre 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02987 -
N° Portalis DBVW-V-B7G-H4SZ
Décision déférée à la cour : 28 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANT :
Monsieur [S] [X]
demeurant [Adresse 5] à
[Localité 4]
représenté par la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour
plaidant : Me LECHEVALLIER, avocat au barreau de Strasbourg
INTIMÉS :
Monsieur [N] [P]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
Madame [O] [I] épouse [P], majeure sous tutelle, représentée par son tuteur Madame [K] [P] épouse [H] demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
représentés par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Le 8 février 2021, M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], d'une part, et M. [S] [X], d'autre part, ont conclu un 'compromis de vente' portant sur une maison d'habitation sise à [Localité 4].
Cet acte était conclu sous plusieurs conditions suspensives, dont celle d'obtenir un prêt immobilier classique d'un montant de 1 049 000 euros au taux de 2 % sur une durée de vingt ans, la réception de l'offre de prêt devant intervenir au plus tard le 26 mars 2021, à charge pour l'acquéreur de déposer des dossiers de demandes auprès de courtiers et/ou d'établissements bancaires 'dans les plus brefs délais'.
Deux avenants ont été souscrits les 9 mars et 1er avril 2021, modifiant notamment le montant du prêt à obtenir, le fixant désormais à 1 037 000 euros, et le second modifiant la date de réception de l'offre de prêt au plus tard le 15 mai 2021.
Par lettre du 10 mai 2021, l'agence immobilière Laforêt, mandataire de M. et Mme [P], a interrogé M. [X] sur le résultat de ses démarches, celui-ci répondant le 26 mai 2021 ne pas avoir obtenu le prêt sollicité auprès de la Caisse d'Epargne.
Après avoir, par lettre du 28 mai 2021, mis M. [X] en demeure de payer la clause pénale, M. et Mme [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], l'ont assigné en paiement.
Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- débouté M. [X] de ses demandes de nullité du 'compromis de vente' et de ses avenants,
- condamné M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 99 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- débouté M. [X] de sa demande de restitution de l'acompte versé,
- condamné M. [X] à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] aux dépens,
- rappelé que la décision est exécutoire par provision de plein droit.
Pour rejeter les demandes de nullité présentées par M. [X], le tribunal a retenu que la non-réalisation d'une condition suspensive n'est pas sanctionnée par la nullité du contrat la contenant et qu'un 'compromis de vente' n'est pas soumis à la formalité de l'enregistrement.
Pour appliquer la clause pénale, le tribunal a retenu que M. [X] n'avait pas rempli ses obligations contractuelles et avait empêché la réalisation de la condition suspensive qui devait, dès lors, être réputée accomplie, et ce, après avoir relevé qu'il résultait du dernier avenant que l'offre de prêt devait être transmise à M. et Mme [P] au plus tard le 15 mai 2021, de sorte que le délai de l'article L.313-41 du code de la consommation était respecté, que deux prêts sollicités par M. [X] n'étaient pas conformes aux caractéristiques stipulées dans le 'compromis de vente', que le troisième prêt avait été sollicité hors délai et que M. [X] ne démontrait pas que le prêt tel que stipulé dans le 'compromis de vente' excédait ses capacités financières.
Pour rejeter la demande de réduction de la clause pénale, le tribunal a retenu que le caractère excessif de ladite clause n'était pas établi.
Pour rejeter la demande de restitution de l'acompte versé par M. [X], le tribunal a constaté que le contrat stipulait que si la condition était défaillie du fait de l'acquéreur, 'le montant de l'acompte s'il en a versé un, restera acquis au vendeur'.
Le 5 août 2022, M. [X] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 3 octobre 2023, la clôture de la procédure a été ordonnée.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2022, M. [X] demande à la cour de :
- dire et juger que le présent appel est recevable et en tout cas, bien fondé,
Par conséquent,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a débouté de ses demandes de nullité de 'compromis de vente' et de ses avenants ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 99 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- l'a débouté de sa demande de restitution de l'acompte versé,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné aux dépens de la procédure,
- a rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
Et statuant à nouveau,
- dire et juger que ne sont pas réalisées les conditions suspensives relatives à la présentation de certificat d'urbanisme et de titres de propriété exempts de révélations emportant charge réelle ou servitude grave et/ou à la présentation d'un état hypothécaire assortie d'autorisation du créancier de radier son inscription,
En conséquence,
- dire et juger qu'est nul et non avenu le 'compromis de vente' ,
Subsidiairement,
- prononcer la caducité de la vente du bien immobilier,
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros déposée entre les mains de Maître [U] [B] [F], notaire,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H], à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H], à lui payer la somme de 99 500 euros,
- débouter M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,
- dire et juger que la clause imposant de déposer les demandes de prêt « dans les plus brefs délais » est abusive par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
En conséquence,
- l'écarter,
- dire et juger que la clause imposant de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois et inscrite dans les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 est abusive par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
En conséquence,
- l'écarter,
- dire et juger que les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 sont nuls et non avenus pour ne pas avoir été enregistrés par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation,
- constater que M. [X] a déposé une demande de prêt dans les termes contractuels,
En conséquence,
- constater qu'il n'est pas fautif au sens de l'article 1304-3 du code civil,
En tout état de cause,
- constater que M. [X] s'est vu refuser toute obtention de prêt dans les conditions contractuellement définies,
En conséquence,
- dire et juger que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas réalisée,
En conséquence,
- dire et juger que le compromis de vente conclu entre lui-même et M. [P] et Mme [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [P], épouse [H] est nul et non avenu,
Subsidiairement,
- prononcer la caducité de la vente du bien immobilier,
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros déposée entre les mains de Maître [U] [B] [F], notaire,
En tout état de cause,
- dire et juger que le montant contractuel d'indemnité forfaitaire et de clause pénale est excessif et le rapporter à la somme de 5 000 euros,
- les condamner au paiement des entiers frais et dépens.
Il soutient, en substance, au-delà des moyens développés dans le dispositif précité de ses conclusions, que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, qu'il a
sollicité sans l'obtenir, n'a pas été réalisée, et ce, sans qu'il soit démontré qu'il ait fait preuve de négligence ou ait manqué à ses obligations contractuelles.
Il reproche aux vendeurs de ne pas avoir levé les conditions suspensives tenant à la présentation des certificats d'urbanisme et titres de propriété, ainsi que d'un état hypothécaire, avant la date de réitération par acte authentique, et en déduit que leur carence fautive emporte application à son profit de la clause pénale contractuelle.
A titre subsidiaire, s'il devait être tenu au paiement de la clause pénale, il invoque son caractère excessif par rapport au préjudice subi par le créancier.
Enfin, il soutient que la nullité, subsidiairement la caducité, de la vente emporte restitution de l'acompte qu'il a versé, et qu'en tout état de cause, les vendeurs ne peuvent demander paiement de la clause pénale tout en retenant l'acompte, car cela emporterait un déséquilibre significatif au sens de l'article 1171 du code civil qui ne saurait être réparé qu'en écartant la clause de retenue de l'acompte.
Par leurs dernières conclusions datées du 8 décembre 2022, transmises le 9 décembre 2022 par voie électronique, M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], demandent à la cour de :
- déclarer l'appel mal fondé,
- en débouter M. [X],
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner M. [X] à payer aux consorts [P] la somme de 3 000 euros ou telle autre somme qu'il plaira à la cour d'arbitrer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [X] aux entiers frais et dépens d'appel.
Ils soutiennent, en substance, que la condition suspensive d'obtention du prêt doit être réputée accomplie, M. [X] n'ayant formé aucune demande de prêt aux conditions prévues, de sorte qu'il est tenu au paiement de la clause pénale. Ils ajoutent que l'avenant du 1er avril 2021 mentionne que 'toutes les autres clauses et conditions du compromis demeurent inchangées', de sorte qu'a contrario, ses nouvelles clauses ont vocation à annuler et à remplacer les précédentes et que le délai qu'il prévoit désormais respecte l'article L.313-41 du code de la consommation. S'agissant de la demande de réduction du montant de la clause pénale, ils invoquent la durée de l'immobilisation du bien et qu'il ressort de l'aveu de l'appelant, dans son courriel du 26 mai 2021, qu'il dispose des ressources suffisantes pour s'acquitter du paiement de la clause pénale
Ils s'opposent à la demande de restitution de l'acompte, au motif que l'acte mentionne que si la clause défaille du fait de l'acquéreur, 'le montant de l'acompte s'il en a versé un restera acquis au vendeur', la demande doit être rejetée.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
1. Sur la condition suspensive tenant à la remise d'une offre de prêt :
En l'espèce, le 'compromis de vente' prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts destinés à financer le prix de vente. Les avenants ont modifié le montant dudit prêt, ainsi que la date à laquelle la réception de l'offre ou des offres de prêt devait intervenir.
1.1. Sur les demandes fondées sur l'article L.313-41 du code de la consommation:
Selon l'article L.313-41 du code de la consommation, 'lorsque l'acte mentionné à l'article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.'
En invoquant ce texte, M. [X] invoque le caractère abusif de la clause prévue dans le 'compromis' et les avenants stipulant que 'l'acquéreur s'engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de l'ensemble des organismes ci-après listés : banques, courtiers'.
Cependant, la clause précitée ne prévoit aucune sanction, de sorte qu'elle n'est pas régie par les dispositions invoquées. Sa demande sera donc rejetée, la cour ajoutant sur ce point au jugement qui n'a pas statué dans son dispositif sur ladite demande.
Par ailleurs, le 'compromis de vente' et le premier avenant du 9 mars 2021 prévoyaient que 'pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l'article L.313-41 du code de la consommation, l'acquéreur devra notamment : (...). Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite (...). La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 26 mars 2021. L'acquéreur s'engage à notifier l'obtention ou la non-obtention d'un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l'acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes. Passé ce délai de huit (8) jours, et en l'absence de réponse de l'acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit (...)'
Le second avenant du 1er avril 2021 a repris ces dispositions, mais en fixant la date précitée au 15 mai 2021.
M. [X] invoque le caractère abusif de cette clause en ce qu'elle impose de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois, et ce en se fondant sur les dispositions de l'article L.313-41 du code de la consommation. Cependant, la demande concernant la date fixée par le 'compromis de vente' et le premier avenant n'a plus d'objet, puisque le second avenant a porté la date au 15 mai 2021, soit plus d'un mois après la souscription de ce second avenant, qui prévoit une date respectant les dispositions précitées. La demande sera donc rejetée, la cour ajoutant sur ce point au jugement qui n'a pas statué dans son dispositif sur ladite demande.
En outre, sa demande tendant à la nullité des actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 pour ne pas avoir été enregistrés par application du texte précité, sera également rejetée, dans la mesure où ils ne sont pas soumis à enregistrement, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur la réalisation de la condition suspensive et la demande d'application de la clause pénale :
L'article 1304-3 du code civil énonce, en son premier alinéa, le principe selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Les conditions d'application de la clause pénale d'un montant de 99 500 euros dont le paiement est demandé à M. [X] prévues par le 'compromis' sont les suivantes :
'Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 18 juin 2021 (....) La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Montant de la clause pénale :
Passé cette date, huit jours après accusé réception d'une lettre (...) sommant l'autre de s'exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l'une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :
(...) S'il s'agit de l'acquéreur, le vendeur aura la possibilité de l'y contraindre (...) et l'acquéreur devra payer au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 99 500 euros (...)'
(...) En cas de refus de l'une des parties de signer l'acte authentique (...), sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d'une des conditions suspensives stipulées aux présentes, passé la date de réitération ci-dessus mentionnée, la partie qui n'est pas en défaut pourra également, si bon lui semble, invoquer la résiliation de plein droit des présentes (...) Dans ce cas également, la partie défaillante devra payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme précitée (...).'
Les intimés soutiennent que, dès lors que M. [X] n'a pas sollicité dans les délais prévus contractuellement, un prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse de vente, la condition suspensive est réalisée et la clause pénale doit produire ses effets.
M. [X] ne justifie, en effet, pas avoir demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles avant le délai contractuellement fixé au 15 mai 2021 pour obtenir un prêt ou notifier au vendeur et à l'agence ne pas avoir obtenu de prêt.
En effet, s'il justifie avoir sollicité l'agence Cafpi fin février- début mars 2021, il ne justifie pas lui avoir demandé l'octroi d'un prêt conforme aux prévisions du 'compromis' ou de l'avenant du 9 mars 2021. En outre, aucune des lettres suivantes, postérieures à l'avenant du 1er avril 2021, n'évoque une demande de prêt d'un montant et aux conditions précisées par cet avenant : la lettre du 4 mai 2021, adressée à l'étude [F], évoque une proposition de solution de financement d'un partenaire bancaire pour un montant de 'PH de 1 069 890,00 euros sur une durée de 240 mois Lissage' ; la lettre du 5 mai 2021 du CCM des Vallons refuse de donner suite à la demande du 4 mai 2021 d'un crédit immobilier de 1 169 890 d'une durée de 240 mois ; par lettre du 7 mai 2021 de la Caisse d'Epargne a refusé de donner suite à la demande de prêt de 1 161 616,16 euros pour une durée de 240 mois au taux de 0,980 %, M. [X] en informant les vendeurs et l'agence immobilière par courriel du 10 mai 2021.
En revanche, M. [X] justifie qu'il avait, le 25 mai 2021, c'est-à-dire postérieurement au délai contractuellement fixé pour obtenir un prêt ou notifier un refus de prêt, demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, il ressort de la lettre du 16 décembre 2021 de la Caisse de crédit mutuel des Vallons, qu'elle a refusé de donner suite à une demande de prêt, effectuée le 25 mai 2021, d'un montant de 1 037 000 au taux de 2 % sur une durée de 240 mois.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts [P], la promesse synallagmatique de vente et ses avenants n'ont pas prévu de sanction directe au non-respect du délai prévu, au 15 mai 2021, pour la réception de l'offre de prêt et sa notification au vendeur.
L'expiration de ce délai ouvrait en revanche aux vendeurs le droit de mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention de ce prêt sous huitaine, démarche nécessaire pour que la condition suspensive soit censée défaillie.
Par lettre du 28 mai 2021, les vendeurs, par l'intermédiaire de leur conseil, ont indiqué à M. [X] qu'à défaut d'avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis, il avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu'elle était réputée réalisée et que la clause pénale devait s'appliquer, le mettant ainsi en demeure de payer la somme de 99 500 euros.
Cependant, dans la mesure où M. [X] avait, le 25 mai 2021, soit avant l'envoi de la lettre de mise en demeure précitée, effectué une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'avenant au 'compromis de vente', cette demande n'est pas fautive.
Dès lors, il ne peut pas être reproché à M. [X] d'avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, étant relevé que le prêt lui a été refusé, peu important que ce refus lui ait été notifié en décembre 2021 après le délai de réitération de la vente.
Les conditions de l'obligation au paiement du montant de la clause pénale invoquée, supposant que les conditions suspensives se soient réalisées, ne sont donc pas remplies. La demande sera donc rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.
En outre, la sanction de la défaillance de cette condition suspensive ne consiste pas en la nullité du 'compromis de vente', ne s'agissant pas d'une des conditions de formation de cet avant-contrat, mais en sa caducité.
2. Sur la condition suspensive tenant au certificat d'urbanisme et à l'état hypothécaire:
Le 'compromis' prévoit, en outre, au titre des 'conditions suspensives de droit commun', que : 'le certificat d'urbanisme ou les titres propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l'acquéreur. (...) L'état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde (...) ne pourra être intégralement remboursé à l'aide du prix de vente. Dans le cas contraire, la réalisation de la présente vente sera soumise à la condition suspensive de l'accord du créancier de radier son inscription'.
Il est constant que de telles conditions n'ont pas été réalisées.
Les conditions d'application de la clause pénale de 99 500 euros dont le paiement est demandé par M. [X] sont précisées par le 'compromis' : outre les conditions rappelées ci-dessus, il prévoit que : 'S'il s'agit du vendeur, l'acquérer pourra l'y contraindre (...) et le vendeur devra payer à l'acquéreur, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 99 500 euros (...).'
Or, les conditions de l'obligation au paiement du montant de la clause pénale invoquée, supposant que toutes les conditions suspensives se soient réalisées, ne sont pas remplies puisque celle relative à l'obtention d'un prêt par M. [X] n'avait pas été réalisée, peu important que les conditions suspensives imposant les formalités précitées n'aient pas non plus été levées. La demande sera donc rejetée.
En outre, la sanction de l'absence de levée de ces conditions suspensives ne consiste pas en la nullité du compromis de vente, ne s'agissant pas d'une des conditions de formation de cet avant-contrat, mais en sa caducité.
La demande de l'appelant tenant à prononcer la nullité du 'compromis de vente' sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
La caducité de cet acte sera, non pas prononcée, mais constatée.
3. Sur la demande de restitution de l'acompte :
Il n'est pas contesté que M. [X] a versé entre les mains de Maître [B]-[F] la somme de 25 000 euros à titre d'acompte, comme il s'y était engagé dans l'avenant du 1er avril 2021.
La promesse synallagmatique prévoit que :
- L'acquéreur pourra, s'il en a versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n'est pas défaillie de son fait et qu'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention de son ou de ses prêt. Si la condition est défaillie de son fait, le montant de l'acompte, s'il en a versé un, restera acquis au vendeur.
- Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté et l'acompte versé par l'acquéreur, s'il en a versé un, lui sera restitué.
Il résulte de ce qui précède que la condition d'obtention du prêt n'est pas défaillie du fait de M. [X], de sorte qu'il a droit au remboursement de l'acompte versé.
Il convient ainsi d'ordonner la restitution à M. [X] de l'indemnité versée entre les mains de Maître [B] [F].
4. Sur les frais et dépens :
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a statué sur les frais et dépens.
En considération de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 28 juin 2022, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] [X] de ses demandes de nullité du 'compromis de vente' et de ses avenants ;
Le confirme de ce seul chef ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Rejette la demande tendant à dire et juger abusive et, en conséquence, à écarter la clause imposant de déposer les demandes de prêt « dans les plus brefs délais » par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation ;
Rejette la demande tendant à dire et juger abusive et, en conséquence, à écarter la clause imposant de notifier les offres de prêt dans un délai inférieur à un mois et inscrite dans les actes des 8 février, 9 mars et 1er avril 2021 par application des dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 du code de la consommation ;
Constate la caducité du 'compromis de vente' du 8 février 2021, et de ses avenants des 9 mars et 1er avril 2021 ;
Rejette la demande de M. [N] [P] et de Mme [O] [I], épouse [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H] en paiement de la somme de 99 500 euros ;
Rejette la demande de M. [S] [X] en paiement de la somme de 99 500 euros ;
Ordonne la restitution à M. [S] [X] de l'acompte de 25 000 euros versé entre les mains de Maître [B] [F] ;
Condamne M. [N] [P] et Mme [O] [I], épouse [P], cette dernière étant représentée par son tuteur, Mme [K] [P], épouse [H], d'une part, et M. [S] [X], d'autre part, à conserver la charge de leurs propres dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,