CA Montpellier, 3e ch. civ., 10 octobre 2024, n° 20/03058

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 septembre 2012, Monsieur [S] [R] a vendu à Monsieur [K] [V] un bien composé de plusieurs bâtiments situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour 580 000 euros.

Monsieur [V] a rencontré un problème relatif au réseau d'assainissement et un problème de discordance entre la destination des bâtiments, ressortant du permis de construire, et leur destination réelle.

Par assignation en référé du 22 avril 2015, Monsieur [V] a sollicité une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 16 juillet 2015, Monsieur [H] [Z] a été désigné pour procéder à l'expertise judiciaire.

Le rapport d'expertise a été déposé le 30 octobre 2016.

Par exploit du 25 janvier 2018, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement du dol, en réparation de son préjudice.

Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en garantie des vices cachés concernant la destination des bâtiments ;

- déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés concernant l'assainissement ;

- débouté Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes fondées à titre principal sur la garantie des vices cachés concernant l'assainissement ;

- débouté Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes fondées subsidiairement sur le dol concernant tant l'assainissement que la destination des bâtiments ;

- condamné Monsieur [V] à payer à Monsieur [R] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [V] aux dépens de l'instance en ce compris les frais de constat d'huissier, de référé et d'expertise ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration d'appel du 23 juillet 2020, Monsieur [V] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés concernant l'assainissement et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par courrier du 19 avril 2021, le conseiller de la mise en état a proposé une mesure de médiation qui a été refusée par Monsieur [V].

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 15 mai 2024, Monsieur [V] demande à la cour d'appel de :

- d'homologuer le rapport d'expertise établi par Monsieur [Z] en date du 30 octobre 2016 ;

Au principal :

- dire et juger que la vente litigieuse est affectée de vices cachés antérieurs à la vente, rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine ;

- dire et juger que Monsieur [R] connaissait lesdits vices cachés au sens de l'article 1645 du code civil ;

- condamner Monsieur [R] à payer à Monsieur [V] la somme de 215 457,15 euros, somme à parfaire outre intérêt au coût légal depuis le jour de l'assignation en référé, à titre de restitution d'une partie du prix de vente et de dommages et intérêts, selon le détail suivant :

o 24 524,17 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au coût des travaux de reprise du réseau d'assainissement ;

o 65 000 euros au titre la perte de valeur de l'immeuble du fait des irrégularités urbanistiques ;

o 84 420 euros au titre de la perte locative de la dépendance T2, la somme de 670 euros par mois depuis le jour de la fin des travaux, soit le 1er février 2014 jusqu'à l'exécution de la décision à intervenir, soit une somme provisoirement arrêtée au 31 juillet 2024, somme à parfaire ;

o 6 967,08 euros au titre de la taxe d'habitation de la dépendance T2 pour les années 2013 à 2020, somme à parfaire ;

o 374,50 euros au titre de la facture Aude Assainissement ;

o 300 euros au titre de la facture constat d'huissier du 22 août 2013 ;

o 840 euros au titre de la facture de la société ASH Ingénierie ;

o 6 111,60 euros au titre des frais d'eau minérale, la somme de 0,40 euros x trois bouteilles par jour, somme provisoirement arrêtée au 31 juillet 2024 ;

o 1 920 euros au titre des frais d'établissement d'un protocole d'accord ;

o 25 000 au titre du préjudice moral de Monsieur [V].

Subsidiairement :

- dire et juger qu'en omettant de préciser de manière non équivoque, non seulement l'absence de raccordement des évacuations d'eaux usées du pool house et de l'appartement T2 au réseau d'assainissement privé, mais encore, l'absence de régularité de l'existence dudit appartement T2 sur le plan urbanistique, Monsieur [S] [R] a manqué à son obligation précontractuelle de renseignements lors de la vente à Monsieur [K] [V] de la maison d'habitation avec garage attenant, piscine, dépendances et terres agricoles, sise [Adresse 1], à [Localité 8] (Hérault), le tout cadastré section AA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], passée le 28 septembre 2012 en l'étude de Maître [L] [X] ;

- dire et juger que l'absence d'un réseau d'assainissement conforme à la réglementation étant de nature à interdire l'habitation de l'immeuble dans des conditions normales, Monsieur [S] [R] a commis un manquement à la parfaite exécution de l'obligation de délivrance conforme lors de la vente à Monsieur [K] [V] de la maison d'habitation avec garage attenant, piscine, dépendances et terres agricoles, sise [Adresse 1], à [Localité 8] (Hérault), le tout cadastré section AA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], passée le 28 septembre 2012 en l'étude de Maître [L] [X] ;

- dire et juger que la défectuosité du réseau d'assainissement constituant un accessoire indispensable à la maison d'habitation vendu avec dépendances, Monsieur [S] [R] a commis un manquement à la parfaite exécution de l'obligation de délivrance complète lors de la vente à Monsieur [K] [V] de la maison d'habitation avec garage attenant, piscine, dépendances et terres agricoles, sise [Adresse 1], à [Localité 8] (Hérault), le tout cadastré section AA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], passée le 28 septembre 2012 en l'étude de Maître [L] [X] ;

- dire et juger que Monsieur [S] [R] s'est rendu coupable d'une réticence dolosive lors de la vente à Monsieur [K] [V] de la maison d'habitation avec garage attenant, piscine, dépendances et terres agricoles, sise [Adresse 1], à [Localité 8] (Hérault), le tout cadastré section AA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], passée le 28 septembre 2012 en l'étude de Maître [L] [X], non décelable par Monsieur [K] [V], acquéreur ;

- condamner Monsieur [S] [R] à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 215 457,15 euros, somme à parfaire, outre intérêt au coût légal depuis le jour de l'assignation en référé, à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

- condamner Monsieur [R] à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens et frais d'instance, en ce compris les frais de constat, de référé et d'expertise.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 9 novembre 2020, Monsieur [R] demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a considéré que l'action en garantie des vices cachés concernant l'assainissement était recevable ;

A titre principal, au visa de l'article 1648 du code civil :

- constater que l'action est prescrite, tant sur le moyen relatif à la destination des bâtiments que sur le moyen relatif à l'absence de raccordement à l'assainissement ;

- déclarer irrecevable l'action de l'appelant sur ces deux moyens ;

A titre subsidiaire, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

- constater l'absence de vices cachés ;

- débouter Monsieur [V] de l'intégralité de ses demandes ;

Au visa des articles 1137 et suivants du code civil :

- constater que le dol n'est pas établi ;

- débouter Monsieur [V] de l'intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

- limiter l'indemnisation des préjudices allégués par Monsieur [V] à :

o 11 837 euros et très subsidiairement 13 293 euros pour les frais de reprise du système d'assainissement ;

o 18 883 euros pour la moins-value du hangar agricole ;

o 500 euros pour la moins-value de l'appentis ;

o 500 euros pour la moins-value du pool house ;

o Soit 31 720 euros au total ;

- le débouter de toutes demandes relatives à d'autres chefs de préjudice ;

En toute hypothèse :

- condamner M. [V] à payer 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés :

Aux termes de l'article 1648 alinéa 1 du code civil 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Il convient de rappeler que le délai de deux ans prévu par l'article 1648 du code civil est un délai de forclusion qui n'est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l'article 2242 du code civil, peut être interrompu par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance.

Il convient donc de déterminer à quelle date Monsieur [V] a eu connaissance du vice, de son ampleur et de ses conséquences.

Concernant la destination des bâtiments :

Il résulte des photographies versées aux débats par Monsieur [R] que la propriété litigieuse est composée :

- d'une maison d'habitation principale ;

- d'un garage utilisé comme abri voiture, de son extension réalisée en 2003 et d'un appentis qui lui est contiguë ;

- du bâtiment de l'ancien hangar agricole utilisé après sa réhabilitation comme un lieu de stockage (pièce n° 3 de l'intimé) ;

Le compromis de vente du 3 mai 2012 et l'acte de vente du 28 septembre 2012 font mention de la vente d'une maison d'habitation avec garage attenant, piscine et dépendances, et des terres agricoles, aucun appartement de type T2 n'étant mentionné.

Par ailleurs, ces actes détaillent les autorisations d'urbanisme délivrées et notamment la construction du hangar agricole et de la maison, l'existence d'un hangar agricole étant également mentionnée sur le plan cadastral annexé au compromis de vente et signé par les parties.

Monsieur [V] ne peut donc soutenir qu'il n'aurait découvert la présence du hangar agricole qu'en se plongeant, en juillet 2013, dans l'analyse de son acte de vente alors qu'il a signé le compromis de vente, l'acte de vente et un extrait du plan cadastral mentionnant expressément ce hangar et qu'il reconnaît lui-même que le plan du hangar dans le permis de construire déposé le 7 novembre 1980 correspondait tout à fait à la dépendance désignée par lui comme un appartement T2.

Par conséquent, dès le compromis de vente, Monsieur [V] ne pouvait ignorer ni que le bâtiment qu'il qualifie d'appartement T2 correspondait en réalité au hangar agricole mentionné dans les différents actes ayant fait l'objet d'un permis de construire en 1980 ni son changement de destination, le hangar agricole réhabilité en 2002 et utilisé comme lieu de stockage par le vendeur ne correspondant plus, selon l'expert judiciaire, au moment de la vente, à la dénomination 'hangar agricole' figurant sur les autorisations administratives, le bâtiment comportant des fenêtres, des baies coulissantes vitrées et étant aménagé en logement.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que le tribunal a jugé que dès le compromis de vente du 3 mai 2012, Monsieur [V] avait, par les énonciations de l'acte et les constatations résultant des visites du bien, connaissance du vice, à savoir le changement de destination du hangar agricole.

L'assignation en référé-expertise ayant été délivrée par Monsieur [V] le 22 avril 2015, l'action en garantie des vices cachés portant sur la destination des bâtiments est irrecevable pour cause de forclusion, le jugement étant confirmé de ce chef sauf à préciser qu'il s'agit d'un délai de forclusion et non de prescription.

Concernant le réseau d'assainissement :

Au préalable, il convient de relever la contradiction résultant du jugement, le tribunal, pour déclarer recevable l'action en garantie des vices cachés, indiquant que Monsieur [V] n'aurait découvert le défaut de raccordement du réseau d'assainissement qu'en juillet 2013 tout en jugeant sur le fond que ce défaut de raccordement résultait du schéma annexé au compromis de vente ainsi que du plan annexé au rapport Véolia du 17 avril 2012, lui-même annexé à l'acte de vente authentique.

En l'espèce, Monsieur [V] expose qu'il ne pouvait, au moment de la signature de l'acte du 28 septembre 2012, imaginer que l'installation sanitaire ne pouvait être conforme et qu'il n'a découvert le vice qu'en juillet 2013, lorsqu'il a commencé à utiliser la piscine, le pool house ainsi que la dépendance.

Or, il résulte d'un plan annexé au compromis de vente signé par les parties que seule la maison d'habitation est reliée à la fosse septique, rien ne permettant d'établir, au regard des pièces versées aux débats, que ce plan présenterait nécessairement un caractère obsolète comme étant de 2008, ainsi que le soutient Monsieur [V].

Par ailleurs, l'absence de raccordement du hangar agricole est confirmé par le schéma de l'installation d'assainissement réalisé le 17 avril 2012 par la société Véolia et annexé à l'acte de vente démontrant que seule la maison d'habitation, à l'exclusion de tout autre bâtiment, est raccordée à la fosse septique.

Par conséquent, Monsieur [V], après avoir visité l'ancien hangar agricole comportant un WC, une cuisine équipée et une salle de bains et avoir pris connaissance du plan et du schéma annexé au compromis et à l'acte de vente, ne pouvait ignorer, lors de la vente du 28 septembre 2012, que seule la maison d'habitation était reliée à la fosse septique, étant relevé que l'acquéreur a déclaré dans le cadre de l'acte de vente avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation, à l'entretien et au fonctionnement concernant l'installation d'assainissement individuel.

Enfin, Monsieur [V] ne peut sérieusement soutenir que le fait que le réseau d'assainissement de la piscine, du pool house et du hangar n'apparaisse pas sur le plan annexé au compromis et sur le schéma Véolia annexé à l'acte de vente ne suffisait pas à exclure qu'il puisse exister alors même que le plan qu'il a signé et le schéma Véolia dont il a eu connaissance lors de la vente démontrent le contraire.

Dans ces conditions, il est démontré que Monsieur [V] a eu connaissance du vice, à savoir le non raccordement du hangar agricole ainsi que du pool house dès la signature du compromis de vente et au plus tard lors de la signature de l'acte de vente du 28 septembre 2012.

L'assignation en référé-expertise ayant été délivrée par Monsieur [V] le 22 avril 2015, l'action en garantie des vices cachés portant sur l'absence de raccordement au réseau d'assainissement est irrecevable pour cause de forclusion.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le défaut de renseignement et d'information précontractuelle et la délivrance non conforme et/ou incomplète et le dol :

Monsieur [R] soulève l'irrecevabilité des demandes présentées par Monsieur [V] sur ce fondement juridique au visa de l'article 564 du code de procédure civile, faisant valoir qu'il s'agit de demandes nouvelles en appel.

Or, aux termes de l'article 565 du code de procédure civile 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'.

Force est de constater que c'est le cas en l'espèce, Monsieur [V] présentant à titre subsidiaire sur le fondement du défaut d'information contractuelle et du défaut de délivrance conforme les mêmes demandes que celles présentées à titre principal au titre de l'action en garantie des vices cachés.

Le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes formées au titre du défaut d'information contractuelle et du défaut de délivrance conforme comme nouvelles en cause d'appel sera en conséquence rejeté, étant en outre relevé que cette demande d'irrecevabilité ne figure pas dans le dispositif des conclusions de Monsieur [R].

Sur le fond, il a été précédemment développé que l'acquéreur disposait, lors de la signature du compromis de vente et de la vente, de toutes les informations nécessaires résultant de l'extrait du plan cadastral, du plan annexé au compromis de vente et du schéma réalisé par un technicien de Véolia annexé à l'acte de vente tant concernant la destination des bâtiment que l'absence de raccordement au tout-à-l'égout, la chose délivrée étant conforme aux dispositions contractuelles du compromis et de l'acte de vente.

Les demandes présentées sur ce fondement par Monsieur [V] seront donc rejetées.

Enfin, il n'est pas démontré une réticence dolosive du vendeur qui aurait volontairement caché à l'acquéreur les anomalies affectant le réseau d'eaux usées des dépendances alors que l'absence de raccordement du hangar agricole et du pool house résultait des documents contractuels mis à la disposition de Monsieur [V] dès la signature du compromis de vente.

Par ailleurs, s'agissant de la destination des bâtiments, l'existence d'un hangar agricole était expressément mentionné dans le compromis et l'acte de vente, Monsieur [V] n'ayant pu en outre que constater lors de ses visites avant la vente le changement de destination du hangar agricole.

Les demandes présentées au titre de la réticence dolosive du vendeur seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés concernant l'assainissement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie des vices cachés portant sur la destination des bâtiments et sur l'absence de raccordement au réseau d'assainissement du hangar agricole et du pool house ;

Rejette le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes formées au titre du défaut d'information contractuelle et du défaut de délivrance conforme comme nouvelles en cause d'appel ;

Déboute Monsieur [K] [V] de ses demandes présentées au titre du défaut de renseignement et d'information précontractuelle et de la délivrance non conforme et/ou incomplète ;

Condamne Monsieur [K] [V] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [K] [V] aux entiers dépens d'appel.