CA Caen, 1re ch. civ., 8 octobre 2024, n° 21/02549

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 21 décembre 2013 reçu par Me [I] [R], notaire à [Localité 23], Mme [W] [X] a acquis auprès de M. [M] [C] et son épouse Mme [V] [T] un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14) au prix de 129 000 euros.

M. [G] [D] avait réalisé le dossier de diagnostics techniques annexé.

Il a été déclaré dans l'acte de vente que des travaux avaient été effectués sur l'immeuble durant les dix années précédant la vente, dans les termes suivants :

'*identification et date des travaux effectués par des entreprises :

- changement des huisseries (portes et fenêtres) en septembre, octobre 2012,

- travaux de mise en conformité de l'assainissement (fourniture et pose fosse toutes eaux) en novembre et décembre 2013,

* identification des entreprises :

- ISO Rénovation à [Localité 24] [Adresse 13],

- M. [Y] [F] à [Localité 27] [Adresse 28]

* identification et date des travaux effectués par le vendeur lui-même :

- isolation pose de placo,

- électricité,

- plomberie,

- installation de la cuisine,

- installation du poêle Supra.

(...)

Aucune police d'assurance dommage ouvrage ni d'assurance responsabilité décennale constructeur non réalisateur n'a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations'.

Sur la base d'un procès-verbal de constat établi par Me [J], huissier de justice et d'un rapport de la société Immodiag constatant notamment un défaut d'isolation thermique ainsi qu'un dysfonctionnement du système d'assainissement, Mme [X] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen d'une demande d'expertise et de provision.

Suivant ordonnance de référé en date du 11 février 2016 rendue au contradictoire des époux [C], de la Scp [R] [I] notaire associé, de la société Iso Rénovation, et de son assureur la société Allianz Iard, de M. [F] et de M. [D], Mme [X] a obtenu une expertise judiciaire confiée à M. [O] [A] ainsi qu'une provision de 8 000 euros mise à la charge de la société Allianz Iard, de M. [F] et des époux [C] tenus in solidum.

Par ordonnance du 27 avril 2017, les opérations d'expertise judiciaire ont été déclarées communes et opposables à la société Hiscox Insurance Compagny, assureur de M. [D], et étendues à de nouveaux désordres (garde-corps de l'escalier d'accès à l'étage et charpente).

L'expert a déposé son rapport le 7 novembre 2017.

En l'absence de règlement amiable du litige, par acte des 4 et 7 mai 2018, Mme [X] a assigné devant le tribunal de grande instance de Caen les époux [C], M. [D] et son assureur la société Hiscox Insurance Compagny, la Scp [R] [I] notaire associé, la société Iso Rénovation et son assureur la société Allianz Iard, et M. [F], pour obtenir la résolution de la vente immobilière et l'indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 14 mai 2020, Mme [X] a fait assigner en intervention forcée les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard, ès qualités d'assureurs de Me [R], la société Axa France Iard assureur de M. [F]. Cette instance a été jointe à l'instance initiale par décision du juge de la mise en état du 26 juin 2020.

La société Hiscox est intervenue volontairement en la cause aux droits de la société Scaee Hiscox Insurance Compagny Limited.

Par jugement du 12 juillet 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- révoqué la clôture fixée le 14 avril 2021 par ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2021 et prononcé la nouvelle clôture à l'audience du 17 mai 2021 ;

- constaté l'intervention volontaire de la société Hiscox venant aux droits de la SCAEEE Hiscox Insurance Compagny Limited ;

- déclaré irrecevable l'action en résolution de la vente immobilière intentée par Mme [X] concernant la vente immobilière passée par acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R], avec les époux [C] portant sur un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14) pour défaut de publication conformément aux dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ainsi que l'action en paiement de toutes leurs demandes indemnitaires subséquentes ;

- débouté Mme [X] de toutes ses demandes présentées à l'encontre des époux [C], de M. [D] et de son assureur la société Hiscox, de la société Iso Rénovation et de son assureur la société Allianz Iard, de M. [F] et de son assureur, la société Axa France Iard, de la Scp [R] [I] notaire associé et de ses assureurs, les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard ;

- condamné Mme [X] aux dépens de l'instance et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Salmon et Me Touchard ;

- condamné Mme [X] à payer à M. [D] et son assureur, la société Hiscox, unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] à payer à la société Allianz Iard la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] à payer à la Scp [R] [I] notaire associé et son assureur les Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard, unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 9 septembre 2021, Mme [X] a formé appel de ce jugement, intimant toutes les autres parties de première instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 décembre 2021, Mme [X] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 12 juillet 2021 et statuant à nouveau de :

- dire que le bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 20] acquis auprès de M. [C] et Mme [T] est affecté de vices cachés ;

- dire qu'elle est bien fondée à solliciter la résolution de la vente en application de l'article 1644 du code civil ;

- prononcer la résolution de la vente du bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 20] acquis par elle le 21 décembre 2013 au prix de 138 413,48 euros auprès de M. [C] et Mme [T] selon acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R] et y attacher toutes les conséquences juridiques ;

- ordonner en conséquence la reprise du bien immobilier litigieux par M. [C] et Mme [T] et les condamner à lui rembourser la somme de 138 413,48 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

- condamner la Scp [R] notaire associé à garantir le paiement de la restitution du prix de vente immobilière qui sera dû par M. [C] et Mme [T], soit la somme de 138 413,48 euros ;

- prononcer une astreinte de 100 euros par jour à compter du procès-verbal de carence qui sera dressé par le notaire en charge de l'exécution de la décision à intervenir si les vendeurs ne s'exécutent pas et condamner la Scp [R] notaire associé à garantir les vendeurs ;

- dire que M. [C] et Mme [T] ne pouvaient ignorer les vices du bien vendu et se trouvent tenus des dommages-intérêts envers elle en application de l'article 1645 du code civil ;

- dire que M. [D] ayant comme complément de nom 123DIAG, la société Iso Rénovation, M. [F] et la Scp [R] [I] notaire associé sont responsables des préjudices subis par elle ;

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R] notaire associé à lui payer :

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ;

* 20 000 euros au titre du préjudice économique causé par les désordres ;

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ;

* 32 061,48 euros au titre du préjudice économique résultant de l'emprunt et des frais notariés ;

- condamner la société Iso Renovation in solidum avec la societé Terrassement Assainissement [Y] [F], M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé à lui payer :

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ;

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ;

- condamner la societé Terrassement Assainissement [Y] [F], in solidum avec M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé et la société Iso Renovation à lui payer :

* 52 500 euros au titre du préjudice de défaut d'habitabilité du bien ;

* 35 000 euros au titre du préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé à lui payer la somme de 107 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de ne pas contracter la vente ;

A titre infiniment subsidiaire,

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D] et la Scp [I] [R], notaire associé, la société Iso Renovation et la societé Terrassement Assainissement [Y] [F] à lui payer la somme de 65 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de contracter à un prix inférieur ;

En tout état de cause,

'- condamner la société Hiscox à intervenir en garantie au titre du contrat d'assurance 'HISCOX n°HIS605002931 valable jusqu'au 01/06/2013" permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de la responsabilité de 123 DIAG en raison de ses interventions ;

- condamner la société Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé (police n°127 120 315) ;

- condamner la société Allianz Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé

(police n°59030217) ;

- condamner la société Axa France Iard à intervenir en garantie de la Scp [R] [I] Associé (polices n°10189429904 et n°10189431004 et n°10241173004) ;'

- condamner les intimés in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les intimés in solidum aux dépens ;

- ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal rétroactivement à compter de leur date d'exigibilité ensemble l'application des articles 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 février 2023, M. [C] et Mme [T] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions ;

En cas de réformation,

A titre principal,

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, et en cas de résolution du contrat de vente,

- débouter Mme [X] de ses demandes de dommages et intérêts comme étant mal fondées et injustifiées ;

- condamner Mme [X] à leur verser une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros par mois, soit 51 000 euros somme à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, avec intérêts aux taux légal ;

En tout état de cause,

- déclarer irrecevables les demandes de Mme [X] au titre d'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix inférieur ;

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- débouter M. [D], la société Hiscox Insurance Compagny, la société Hiscox, la Scp [I] [R], la société Mma Iard, la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Allianz Iard, M. [F] et la société Axa France Iard de toutes leurs demandes formulées à leur encontre ;

- condamner solidairement M. [D], la société Iso Rénovation, la société Allianz Iard, M. [F], la société Hiscox Insurance Compagny, la Scp [I] [R], la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Mma Iard et la société Axa France Iard à les garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

- débouter toutes autres parties de leurs demandes à leur encontre ;

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 avril 2022, la Scp [R] [I], notaire associé, la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

- confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire du 12 juillet 2021 ;

A titre subsidiaire,

- débouter purement et simplement Mme [X] de ses demandes ;

En toute hypothèse,

- débouter la société Allianz Iard de toutes ses demandes formulées à l'encontre de la Scp [R] [I] notaire associé ;

- condamner tout succombant à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens ;

- débouter M. [C] et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 janvier 2022, la société Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur de la société Iso Rénovation demande à la cour de :

A titre principal,

- constater que Mme [X] ne forme aucune demande à son encontre, en principal ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 juillet 2021 en ce qu'il a débouté Mme [X] de ses demandes formées à son encontre ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 juillet 2021 en ce qu'il a condamné Mme [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [X] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;

A titre subsidiaire,

- constater qu'elle a d'ores et déjà régler une somme de 3 000 euros à titre de provision en exécution de l'ordonnance des référés rendue le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Caen ;

- débouter Mme [X] ou toutes autres parties de toutes demandes de condamnation formulées à son encontre, au titre des travaux de reprise ;

- débouter Mme [X] de sa demande au titre du préjudice de défaut d'habitabilité ;

- débouter Mme [X] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

- débouter Mme [X] de sa demande condamnation au titre de la perte de chance de contracter un prêt (sic) inférieur ;

A titre plus subsidiaire,

- limiter la condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre à la somme de 1 646 euros TTC au titre des travaux de reprise des menuiseries extérieures ;

- débouter Mme [X] et toutes autres parties de leurs demandes de condamnation in solidum ou solidaire, à son encontre ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation ;

- condamner in solidum M. [C], Mme [T], M. [D], la Scp [R] [I] Notaire Associé, M. [F] et la société Hiscox, venant aux droits de la société Hiscox Insurance Compagny Limited à la relever et la garantir, ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

- juger que les condamnations prononcées à son encontre, ès qualités d'assureur de la société Iso Rénovation, au titre de sa garantie responsabilité civile décennale interviendront sous déduction d'une franchise de 10 % du montant de l'indemnité avec un minimum de 600 euros et un maximum de 2 400 euros opposable à la société Iso Rénovation ;

- juger que toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au titre de sa garantie responsabilité civile au titre des dommages matériels et immatériels seront prononcées sous déduction d'une franchise contractuelle correspondant à 10 % du montant de l'indemnité avec un minimum de 600 euros et un maximum de 2400 euros opposable à la société Iso Rénovation et à Mme [X].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 19 mai 2022, M. [D], la société Hiscox Insurance Compagny Limited et la société Hiscox demandent à la cour de :

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- déclarer irrecevables les demandes visant à voir condamner l'opérateur et son assureur au titre d'une perte de chance de 'ne pas contracter la vente' ou de 'contracter à un prix inférieur' ;

- débouter les sociétés Iso Rénovation et Allianz Iard de leurs demandes à l'encontre de la société Hiscox ;

- débouter M. et Mme [C] de leurs demandes à l'encontre de la société Hiscox ;

Y ajoutant,

- condamner tout succombant à payer à la société Hiscox une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Pajeot, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la société Hiscox est fondée à opposer aux tiers la franchise contractuelle due par son ancien assuré, d'un montant de 2 500 euros.

La société Iso Rénovation, M. [F] et la société Axa France Iard, à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été régulièrement signifiées, n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 15 mai 2024.

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I- Sur les demandes de Mme [X] :

A- Sur les demandes dirigées contre les vendeurs :

1- Sur la résolution de la vente :

- Sur la recevabilité et la publicité foncière :

L'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que :

'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

[...]

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

[...]

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort'.

L'article 30 alinéa 5 du même décret précise que 'les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité'.

Le défaut de publication est sanctionné par l'irrecevabilité de la demande. La publication peut être régularisée à tout moment de la procédure même en cause d'appel.

Le premier juge a constaté que la preuve de la publication effective de l'assignation introductive d'instance et des demandes n'était pas rapportée et, par conséquent, a déclaré Mme [X] irrecevable en son action en résolution de la vente immobilière ainsi que l'action en paiement de toutes les demandes indemnitaires subséquentes ;

En cause d'appel, Mme [X] produit la copie de l'assignation délivrée aux époux [C] portant mention : '1404P01 D n°19223 Volume : 1404P01 2019 P n°10881, Publié et enregistré le 30 décembre 2019 au SPFE de Caen 1 ; Droits : Néant (...) Pour le Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement, le comptable des finances publiques, [B] [K]".

Il est donc justifié en cause d'appel de la publication du 30 décembre 2019 de l'assignation délivrée le 4 mai 2019 aux époux [C] contenant la demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente immobilière passée par acte authentique du 21 décembre 2013 reçu par Me [R], avec les époux [C] portant sur un immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 20] (14).

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables l'action intentée par Mme [X] en résolution de la dite vente et toutes les demandes en paiement subséquentes.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication à la publicité foncière sera donc rejetée.

- Sur le bien fondé :

Mme [X] sollicite que soit prononcée la résolution de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle invoque la découverte de nombreux vices affectant le bien acquis auprès des époux [C], cachés et préexistants à la vente, tels que mis en exergue par l'expert judiciaire, et dont l'accumulation compromet l'usage d'habitation auquel elle destinait la maison. Elle souligne avoir procédé à cette acquisition en raison de l'absence de travaux à effectuer, constaté dès son emménagement que l'intérieur était froid et humide, subi un dégât des eaux et diverses fuites d'eau, des odeurs nauséabondes outre l'invasion de rongeurs alors que les professionnels intervenus ont conclu à la non-conformité des installations et la nécessité de procéder à des travaux d'importance. Elle dénonce de graves discordances entre les énonciations de l'acte de vente et la réalité, rendant insupportables ses conditions de vie et l'obligeant à l'engagement de travaux coûteux, ce qui l'a placée dans une situation matérielle et financière difficile.

Elle affirme que ces vices étaient connus du couple intimé au moment de la vente alors que M. [C], électricien de métier, doit être considéré comme un vendeur professionnel du bâtiment ne pouvant ignorer les vices dénoncés ayant affecté la maison vendue et en particulier ceux concernant les installations auxquelles il avait lui-même procédé (installation électrique, Vmc, poêle à bois), de sorte que les intimés doivent l'indemniser de l'ensemble des préjudices subis, en sus de la restitution du prix de vente.

Les époux [C] répliquent que Mme [X] ne rapporte pas la preuve que les conditions cumulatives de l'article 1641 du code civil sont réunies en l'espèce, dans la mesure où certains vices allégués étaient apparents lors des visites préalables du bien immobilier, et d'autres ne sont pas suffisamment graves pour rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné.

De surcroît, ils invoquent l'application de la clause exclusive de garantie insérée à l'acte de vente, dont l'appelante ne sollicite pas au demeurant qu'elle soit écartée.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il en ressort que trois conditions doivent être réunies pour faire jouer la garantie. Le défaut doit être grave, antérieur à l'achat et caché. Ainsi, si le vice était perceptible par l'acheteur lors de l'acquisition, la garantie ne peut jouer ainsi que l'indique l'article 1642 du code civil qui dispose que le vendeur n'est pas responsable des défauts apparents.

L'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. Ces clauses ne sont toutefois valables que si le vendeur est un non professionnel de bonne foi.

Dans ce cas, l'acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c'est à dire qu'il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l'affecte sans qu'il soit nécessaire d'établir l'intention dolosive.

La preuve de cette situation incombe à l'acheteur.

En l'occurrence, l'acte de vente conclu le 21 décembre 2013 entre les époux [C] et Mme [X] contient une clause rédigée en ces termes :

'L'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés.(...)

Il est ajouté que 'le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui.'

Il est constant que peut recevoir la qualification de vendeur professionnel, celui qui a entrepris personnellement des travaux sur le bien immobilier vendu et doit s'être comporté comme un véritable maître d'oeuvre, en achetant les matériaux, en concevant l'installation ou l'ouvrage en litige et le réalisant lui-même pour partie.

En l'espèce, il ne fait pas débat que les époux [C] ont procédé à la réalisation de travaux de rénovation sur un immeuble d'habitation existant et ancien avant de le vendre à Mme [X] et que si certains travaux ont été exécutés par des professionnels, d'autres prestations l'ont été par les vendeurs.

L'acte de vente mentionne que M. [C] exerce la profession d'électricien, et que les vendeurs déclarent avoir effectué eux-même les travaux suivants : ' isolation pose de placo, électricité, plomberie, installation de la cuisine, installation du poêle Supra', étant précisé que les époux [C] communiquent diverses factures d'achat de matériaux (pièces 6 à 9), permettant d'établir qu'ils ont personnellement conçu et réalisé les travaux précités sans l'intervention d'aucune entreprise.

Il s'en suit que les époux [C] doivent être assimilés à des vendeurs professionnels et la clause de non-garantie écartée dès lors que les travaux réalisés par eux personnellement sont à l'origine de vices caractérisés qu'ils ne pouvaient ignorer. S'agissant des autres travaux, il reviendra à Mme [X] d'établir que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés allégués si ceux-ci étaient considérés comme constitués par la cour, pour écarter le cas échéant l'application de la dite clause.

- Sur les vices affectant l'immeuble :

Conformément au droit commun de la preuve, il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères, soit l'existence d'un défaut de la chose vendue antérieur à la vente, non apparent et présentant un caractère de gravité certain au point de rendre le bien impropre à sa destination.

Mme [X] en dénonce plusieurs affectant le poêle à bois, les menuiseries extérieures, le garde-corps, l'installation d'assainissement, les installations de renouvellement de l'air, l'installation électrique, l'isolation thermique de la maison, et la charpente.

L'expert a liminairement décrit l'habitation comme faisant partie d'une ancienne longère partiellement réhabilitée, la surface habitable étant supérieure à 100 m² sur deux niveaux.

Les menuiseries extérieures, portes et fenêtres sont de type profilé PVC + double vitrage, la production d'eau chaude est assurée par un ballon à accumulation électrique. Les émetteurs de chauffage électrique sont de type radiateurs électriques à fluide caloporteur, un programmateur étant installé dans la cuisine.

* le poêle à bois :

Le poêle, acheté le 27 octobre 2012, a été installé dans la cuisine au rez-de-chaussée par M. [C] avant la vente de la maison.

Mme [X] a indiqué à l'expert avoir utilisé le poêle lors de week-end uniquement, en hiver 2013/2014, constaté des 'fuites de fumées' autour de la porte du poêle et fait intervenir un professionnel pour un ramonage du conduit de fumées le 29 octobre 2015, lequel lui a conseillé de ne plus utiliser le poêle en raisons de plusieurs non-conformités.

L'expert a constaté un important dépôt de suie en partie basse du tubage, des traces grisâtres laissées par des arrivées d'eau apparentes en partie basse du coffre ainsi que la présence d'un câble électrique non gainé traversant le coffre.

Il a relevé que le raccordement du poêle au tubage n'était pas conforme aux règles de l'art, que les coudes étaient inappropriés et le tronçon mal venu, outre l'absence de protection au sommet de la souche pour éviter la pénétration d'eau dans le conduit maçonné, concluant au non-respect des règles de l'art. Il préconise la réalisation de divers travaux, à savoir principalement le démontage de la partie basse du coffre pour examen de l'ancienne cheminée et la recherche d'éventuelles pièces de bois, la modification de l'implantation du câble électrique, le débistrage, le remplacement du conduit d'évacuation des fumées à partir du poêle par un tubage toute hauteur ce, pour un montant global de 4510 euros TTC.

Il reste que ces erreurs de montage d'un élément de chauffage d'appoint ne présente pas le caractère de gravité requis en ce qu'il ne rendait pas la maison d'habitation impropre à l'usage auquel Mme [X] la destinait, ni n'en diminuait tellement son usage qu'elle ne l'aurait pas acquise si elle l'avait connu ce, nonobstant les économies d'énergie que l'usage du poêle devait lui apporter.

* Les menuiseries extérieures :

Mme [X] se plaignait d'un défaut d'isolation thermique du logement et d'infiltrations d'eau au droit de la porte d'entrée.

L'expert a constaté concernant :

- la fenêtre de la1ère chambre du rez-de-chaussée (à gauche) : le décollement des calfeutrements entre le dormant PVC et les jambages de la fenêtre 1ère chambre du rez-de-chaussée (non posée par la société Iso Rénovation) ;

- la porte d'entrée : l'absence de calfeutrements 'étanches' entre le dormant et les jambages ; l'absence de bande de redressement des jambages ; une difficulté d'accessibilité à la clé du fait de la proximité du jambage en pierre ; le dormant de la porte dépourvu de cochonnet du côté serrure (dormant désaxé par rapport à l'ouverture) ; l'absence d'un rejingot sous le seuil Alu ; l'arrachage de la peinture supérieure du vantail ;

- le châssis 1 vantail, façade cour : hauteur de l'allège de 0,80m insuffisante (hauteur minimum à respecter de 0,90 m) ; absence de balconnet, garde-corps ; l' habillage de la sous-face du liteau incomplète, simple morceau de placoplâtre fixé par vis ;

- le petit châssis à gauche 'façade arrière' : le jambage côté droit en pierre présente une entaille importante laquelle existait avant la pose du châssis ; le dormant n'est pas en applique sur toute sa hauteur -le calfeutrement mastic ne peut remplir sa fonction.

Enfin, l'expert a aussi noté la hauteur des allèges inférieure à 0,90m pour les autres fenêtres à l'étage.

M. [A] a relevé que cette situation serait liée à une absence de préparation du gros oeuvre (tableaux, appuis, avant l'intervention du menuisier pour la pose des fenêtres et de la porte), à des calfeutrements entre les dormants et les jambages incomplets, à un non-respect des règles de sécurité par la hauteur des allèges des fenêtres et à une absence de finition de la sous-face du linteau (plâtrerie).

Il reste que ces vices étaient apparents et que Mme [X] aurait pu les relever à l'occasion de ses visites du bien ayant précédé la vente ce, alors que l'expert n'indique pas avoir dû mener une quelconque investigation préalablement à ses constatations. La mention relative au changement des huisseries (portes et fenêtres en septembre et octobre 2012) insérée à l'acte de vente ne l'empêchait nullement d'examiner les menuiseries afin de se rendre compte visuellement du résultat des travaux.

* le garde-corps :

L'expert a relevé que le garde-corps escalier pour accéder à l'étage était d'une hauteur au droit du nez de marche insuffisante et que l'écartement entre les balustres était trop important, tout comme pour le garde-corps au niveau de l'étage, concluant au non-respect des règles de l'art et à la nécessité urgente de mettre en sécurité les différents éléments.

Pour autant, la cour relève encore que ces vices étaient apparents au moment de la vente, par là-même exclus de toute garantie légale de la part des vendeurs et qu'en tout état de cause, il n'est pas établi que Mme [X] n'aurait pas acquis le bien immobilier, ni qu'elle l'aurait acheté à un moindre prix si elle avait eu connaissance de ces non conformités et des risques en résultant.

* l'installation d'assainissement :

Mme [X] invoquait l'apparition d'odeurs nauséabondes s'échappant de la fosse constamment bouchée et hors d'usage alors qu'elle justifie que les sociétés Immodiag Expertises le 20 mai 2014 et Demieux, le 29 juillet 2015, lui ont confirmé que la fosse sceptique n'était pas en état de fonctionnement. Ainsi la société Immodiag constatait cinq mois après la vente que la réalisation du système d'assainissement présentait des dysfonctionnements, que les différents bacs de récupération situés juste derrière la maison étaient régulièrement saturés et bouchés entraînant des désagréments olfactifs, ajoutant qu'il n'était pas étonnant de voir tant de rongeurs, principalement des rats, y trouver refuge, y compris à l'intérieur de la maison.

L'expert a rappelé que l'entreprise [F] était intervenue début décembre 2013 pour réaliser l'installation d'assainissement à partir d'une filière établie par la société Topoétudes (facture du 8 décembre 2013).

L'homme de l'art et son sapiteur ingénieur électrique et thermique M. [S] ont établi que la pompe de relevage des eaux usées ne fonctionne pas, de sorte que la canalisation qui collecte les EU.EV a été mise en charge.

Selon ces sachants, l'origine du défaut est un raccordement insuffisamment étanche du connecteur qui, couplé avec une ambiance très humide à l'intérieur de la cuve a généré un défaut électrique avec la terre et la mise en sécurité de l'installation électrique et l'absence de fonctionnement de la pompe ; ce point est imputable à l'installateur électricien qui a réalisé ce raccordement ; la cuve de relevage s'est donc remplie par le retour de l'eau d'épandage du fait de l'absence de clapet anti-retour, ce qui a provoqué l'immersion du connecteur.

M. [A] a rappelé que M. [C] avait la charge de réaliser le raccordement du câble au tableau de la maison, et M. [F] devait participer au raccordement du câble dans la fosse, à la pompe de relevage. Il conclut à un problème d'exécution des raccordements électriques tant à l'intérieur de la maison que dans le circuit de raccordement de la pompe, estimant le montant du remplacement de la pompe de relevage et celui de la liaison électrique à la somme totale de 1342 euros, qu'il met à la charge des époux [C] à hauteur de 771 euros.

De surcroît, l'expert a mis au jour que la cuvette WC du rez-de-chaussée et la vidange de la machine à laver le linge n'étaient pas raccordées à l'installation réalisée par M. [F].

En effet, après travaux de terrassement dans l'emprise du terrain situé façade arrière de la maison, la canalisation d'évacuation de la cuvette WC du rez-de-chaussée était découverte sous une chape de protection en béton jusqu'à une ancienne fosse septique, pourtant en activité pleine et chargée. M. [A] a conclu à la nécessité, au vu de la présence de l'installation autonome récente, de mettre en place une deuxième pompe de relevage pour un montant de 3542 euros, l'ancienne fosse septique devant être neutralisée. Il considère que les époux [C] n'ont pas informé les techniciens de l'entreprise [F] et du Spanc que deux sorties d'eaux usées et vannes devaient être raccordées à la fosse prévue de sorte que les travaux de réparation devaient rester à la charge intégrale des époux [C].

Il est manifeste que les vices ainsi mis en exergue, lesquels ne pouvaient être décelés par Mme [X], sans la réalisation pour certains de travaux de terrassement, préexistants à la vente et affectant le système d'assainissement, élément indispensable à l'utilisation d'un bien immobilier destiné à l'habitation, ont rendu le bien impropre à l'usage auquel il était destiné.

Ils se sont traduits par des désordres de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords tels que repris par l'expert (sanitaires non utilisables en raison des débordements et cuvette non raccordée) sans compter les odeurs nauséabondes persistantes et la présence de rongeurs dans la maison attestée tant par l'huissier que par l'expert par la présence des excréments constatés notamment à proximité du lave-linge (non-raccordé).

Dès lors, ces éléments conduisent la cour à retenir l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, étant rappelé que l'ampleur du vice n'est pas conditionnée par celle du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Si M. [F] a procédé à l'exécution des travaux concernant l'installation, il reste que son non-fonctionnement résulte principalement de la négligence de M. [C] tant en ce qui concerne le défaut de raccordement du câble au tableau de la maison l'inexécution lui incombant que l'absence d'information donnée à l'entrepreneur s'agissant des deux sorties d'eaux usées et vannes (WC et lave linge) devant être raccordées à la fosse.

Dès lors, les époux [C] qui ont participé à la réalisation des travaux, et au surplus, par leur abstention, empêché le raccordement des WC et du lave-linge, ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte notarié.

* les installations de renouvellement de l'air Vmc :

Le rapport d'expertise fait état d'une ventilation simple flux, (avec introduction de l'air dans l'habitation par des entrées d'air implantées dans les menuiseries extérieures des pièces sèches et extraction dans les pièce humides), le groupe d'extraction étant installé dans les combles.

M. [A] et le sapiteur M. [S] ont souligné les difficultés rencontrées pour accéder à l'extracteur et les différentes gaines d'aspiration en vue de leur examen, procédant à des investigations nécessaires. Il est constaté : l'absence de gaine de refoulement vers l'extérieur, l'air vicié étant rejeté dans le comble ; deux gaines d'extraction de l'air vicié, non isolées et trop longues, sont raccordées à l'extracteur ; il n'y a pas notamment de commutateur en cuisine pour le passage du groupe d'extraction de petite à grande vitesse, ni aspiration au niveau de la bouche d'extraction de la cuisine, pas d'extraction dans le Wc du rez-de-chaussée (absence de gaine). Ces éléments ont obligé le sapiteur à considérer qu'eu égard à la conception et la mise en oeuvre de l'installation de ventilation, non conformes au règles de l'art, il ne pouvait préconiser d'autre solution que la dépose et la réfection dans sa globalité, le tout pour un montant de 3 113 euros, et M. [A] à conclure à la réalisation de 'travaux réalisés sans soin, par du personnel non qualifié'.

Les vendeurs prétendent que Mme [X] a changé la Vmc depuis l'acquisition de la maison de sorte qu'ils ne sauraient être tenus responsables d'un quelconque défaut à ce titre alors qu'en tout état de cause, l'acquéreur a eu l'occasion d'accéder aux combles lors de ses deux visites de sorte qu'ils doivent être considérés comme apparents.

Toutefois, la seule facture produite par les époux [C] d'un achat le 12 juillet 2012 d'une 'Vmc' pour 81,09 euros d'une marque différente de celle relevée par l'expert ne saurait suffire à établir que Mme [X] a changé l'installation après son acquisition, ce qu'elle conteste.

En effet, rien n'atteste que cette Vmc ait été utilisée pour les travaux du bien litigieux alors que l'expert a relevé à juste titre que M. [C] présent lors de la réunion d'expertise n'avait aucunement indiqué que l'installation en place examinée ne correspondait pas à celle qu'il avait réalisée.

Par ailleurs, le terme de 'périple' utilisé par l'expert pour qualifier l'accès à l'extracteur électrique 'suspendu à la charpente' (par l'utilisation successives de deux échelles pour avoir accès à un trou ouvert dans un mur qui refend, sans encadrement, les pierres entourant ce trou n'étant pas pas stables de surcroît) comme sa description révèle à l'évidence le caractère caché de la non conformité de la Vmc.

Enfin, l'absence de compétence professionnelle ou technique de Mme [X], ne lui permettait pas, au-delà du seul constat de l'existence de bouches d'aération, de déceler les vices ainsi caractérisés.

Si la gravité de ces erreurs d'exécution d'une installation au surplus inachevée est insuffisante à considérer la maison d'habitation impropre à son usage, de sorte que le vice caché au sens de l'article 1641 ne sera pas retenue, il sera néanmoins observé que le défaut de fonctionnement de la VMC n'a pu qu'aggraver les désagréments résultant du non fonctionnement du système d'assainissement et des odeurs nauséabondes en privant l'acquéreur du renouvellement de l'air ainsi vicié.

* l'installation électrique :

Mme [X] justifiait d'un compteur qui disjonctait régulièrement, en particulier lors de l'allumage du four, et de plusieurs prises électriques ne fonctionnant pas.

L'acte de vente mentionne en page 26 que l'état informatif de l'installation privative d'électricité que le vendeur a fait réaliser par 123 Diag et annexé à l'acte révèle que celle-ci 'ne comporte aucune anomalie' et que l'installation, 'si elle n'est pas officiellement classée comme récente est neuve'.

Il est constant que celle-ci a été réalisée par M. [C] en ce compris l'armoire de protection.

L'expert constate notamment :

- l'insuffisance du seul dispositif différentiel installé au regard de la surface de la maison ;

- la présence de trois câbles dont deux dénudés, non protégés découverts dans le coffret ;

- le repérage des circuits qui n'est pas en place ;

- la réserve de 20% pour le coffret non respectée, étant noté que Mme [X] précise ne pas pouvoir utiliser de façon rationnelle ses équipements ménagers compte tenu du risque de disjonction.

M. [A] a émis un doute important sur le fonctionnement du circuit de terre, et indique ne pas avoir trouvé de liaison équipotentielle ni repérer de circuit programmateur des convecteurs, relevant la non conformité à la norme NF.C 15 100 concernant le nombre d'apparareillages, les circuits TV et le téléphone.

L'expert conclut à une installation non conforme aux règles de l'art et aux prescriptions, préconisant le recablage complet de l'installation avec remplacement du coffret de protections pour un montant prévisionnel de 6500 euros TTC.

Si ces éléments étaient pour la plupart visibles, il reste qu'un profane en électricité comme Mme [X], ne pouvait apprécier et mesurer les conséquences de telles constatations, les photographies prises par l'expert rendant compte parfaitement de la complexité de l'installation dont la conformité ne pouvait être évaluée sans avoir les connaissances techniques idoines. Au surplus, l'information reçue quant à l'absence d'anomalie telle qu'affirmé par le diagnostic, n'était pas de nature à éveiller particulièrement son attention sur la dite installation.

Au delà des conséquences dénoncées par Mme [X] (compteur qui disjoncte à l'allumage du four notamment établie par les attestations produites, prises de courant non fonctionnelles constatées par huissier le 31 août 2015), il doit être relevé que les défaillances de l'installation électrique réalisée par M. [C] sont à l'origine à tout le moins partielle du défaut de fonctionnement de la pompe de relevage (absence de raccordement) du système d'assainissement et du poêle à bois de sorte que la cour retiendra la caractérisation de vices cachés de gravité suffisamment importante pour diminuer l'usage du bien immobilier.

Les vendeurs ne sauraient bénéficier de la clause exclusive de garantie alors que M. [C], électricien de profession a lui-même procédé aux travaux à l'origine des vices cachés.

* l'isolation thermique de la maison :

Mme [X] se plaignait d'une différence importante entre sa consommation en énergie réelle et celle annoncée dans le diagnostic de performances énergétiques pour obtenir le chauffage de sa maison.

Liminairement, il sera rappelé la nécessité de distinguer les vices cachés, résultant de l'anormalité de la chose qui ne peut répondre à sa destination normale et le défaut de conformité, à savoir la délivrance d'une chose ne correspondant pas aux spécifications convenues entre les parties alors que l'appelante agit en garantie exclusivement sur le premier de ces fondements.

En outre, en application de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 27 mars 2014, applicable au cas d'espèce, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

En l'espèce, l'expert a relevé que le bien immobilier classé E par M. [D] (Diag 3) dans le DPE annexé à l'acte de vente aurait dû recevoir le classement F voire G 'si tous les matériaux avaient été correctement annoncés par M. [C]', et si les factures de la consommation de ce dernier lui avaient été communiquées. En dépit du caractère 'erroné' du DPE, 'faute de renseignements techniques précis et la non communication des factures de consommation de l'année précédente', M. [A] relève néanmoins que Mme [X] n'a pas respecté la ventilation du chauffage 'électricité/bois' , notant qu'en tout état de cause, 'la suppression forcée du poêle a fait que le DPE ne correspondait plus à l'étude de M. [D]'. Enfin, l'expert a relevé que l'appelante avait entrepris d'importants travaux, lesquels avaient pu perturber l'isolation thermique de la maison en cas d'exécution en période hivernale.

Il sera ajouté qu'en tout état de cause, sur la période du 22 janvier 2014 au 20 novembre 2014, Mme [X] avait justifié lors des opérations d'expertise avoir payé une somme totale de 1071,39 euros TTC au titre de sa consommation d'électricité, soit 107,39 euros par mois, alors que le DPE annonçait une consommation annuelle prévisionnelle de 1306 euros (prenant en compte le chauffage au bois), soit 108,83 euros par mois, ce qui ne permet pas de mettre en exergue le défaut d'isolation de la maison même si l'appelante a rappelé avoir limité la température ambiante que pour des raisons financières.

L'ensemble de ces éléments ne permet pas à la cour de retenir de manière certaine l'existence au moment de la vente de vices cachés affectant l'isolation du bien immobilier au point de rendre celui-ci impropre à sa destination ou d'en diminuer tellement son usage que Mme [X] ne l'aurait pas acquis.

* la charpente :

L'expert judiciaire a relevé dans la partie du bâtiment non modifiée par Mme [X] : une absence de scellements fiables des pannes de la charpente, une absence de chaînage sur les murs pour la fixation des pannes sablières, le contreventement insuffisant et la présence de fissures aux liaisons du refend avec les murs de façades. Il en attribue la cause à l'absence d'exécution des travaux de renforcement du gros-oeuvre lors de l'intervention du couvreur et préconise divers travaux au titre du renforcement de l'ouvrage afin que sa stabilité soit assurée pour un montant de 19 173 euros.

Toutefois, il apparaît que ces vices pouvaient être décelés par Mme [X] lors de ces visites du bien par l'utilisation d'une seule échelle. Il sera ajouté que c'est l'expert qui, à l'origine, a attiré l'attention des parties sur la charpente 'au titre de son devoir de conseil' et qu'il n'est pas mentionné une diminution de l'usage du bien résultant de ces vices, que la maison est ancienne, et que l'acquéreur a entrepris des travaux postérieurement à sa prise de possession relatifs à deux parties de versant sans estimer devoir procéder à d'éventuels travaux de confortement sur la partie non modifiée.

Pour l'ensemble de ces motifs, il sera considéré que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies en l'espèce.

En définitive, la cour estime que seuls les vices existants au jour de la vente et affectant le système d'assainissement et l'installation électrique, constituent des vices cachés, sans que la clause d'exclusion de garantie ne puisse être valablement opposée par les vendeurs.

- Sur les conséquences de l'existence de vices cachés :

L'article 1644 prévoit qu'en présence de vice cachés, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Les conditions de l'action en résolution pour vice caché exercée par Mme [X] étant réunies, il convient de d'ordonner la résolution de la vente du 21 décembre 2013 au regard de la gravité des vices cachés et de prononcer la publication du présent arrêt.

La résolution étant rétroactive, il y a lieu de remettre les parties en leur état antérieur à la vente et d'ordonner les restitutions réciproques en ce qui concerne le prix, les frais d'enregistrement et les frais notariés.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. et Mme [C] à payer le prix du bien acheté, soit la somme mentionnée à l'acte de vente de 129 000 euros à Mme [X], laquelle devra leur restituer l'immeuble situé à [Localité 20] [Adresse 5]. En revanche, aucun élément ne justifie en l'état d'assortir la condamnation au paiement d'une astreinte en cas d'inexécution par les intimés, tel que sollicité par l'appelante qui sera déboutée de cette demande.

En application de l'article 1646 du code civil, les vendeurs devront aussi payer à Mme [X] la somme globale de 8413,48 euros au titre des droits, frais de publicité foncière et honoraires du notaire qu'elle réclame au titre de son préjudice économique ce, sans en indiquer le détail. L'acte de vente énonce que les seuls frais d'enregistrement acquittés par l'acquéreur se sont élevés à la somme de 6615 euros et la contribution de sécurité immobilière à la somme de 128 euros, et il convient d'observer que le montant global sollicité n'est pas contesté subsidiairement par les époux [C].

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt comme demandé, date à laquelle les sommes objet des condamnations sont exigibles, avec capitalisation des intérêts qui sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ce, sans application rétroactive à ce titre.

L'article 1645 du code civil dispose que le vendeur qui avait connaissance du vice est également tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Il a été considéré que les époux [C] devaient être considérés vendeurs professionnels de la construction et comme ayant eu connaissance des vices cachés retenus par la cour.

Mme [X] se prévaut d'un préjudice résultant d'un défaut d'habitabilité du bien, rappelant ses conditions de vie particulièrement contraignantes relevées par l'expert qui a estimé la valeur locative du bien à 500 euros par mois de sorte que ce préjudice ne saurait être inférieur à 45 000 euros. Elle réclame en outre la somme de 4000 euros au titre des impôts et charges qu'elle a dû assumés.

L'expert a souligné que Mme [X] n'avait jamais pu occuper sans contrainte sa maison en particulier à cause des sanitaires non utilisables. Il y sera ajouté les autres désagréments subis résultant du non fonctionnement de l'installation d'assainissement, à savoir les nuisances olfactives et l'envahissement de rongeurs alors que M. [A] a constaté lors de la première réunion d'expertise la présence d'excréments de rongeurs recouvrant les sols et les meubles.

Il a considéré la valeur locative de la maison à 500 euros par mois.

L'installation électrique défectueuse des vendeurs a aussi conduit Mme [X] à devoir arrêter toute utilisation du poêle à bois préconisée par le ramoneur au regard des risques encourus et subir les inconvénients liés au compteur électrique disjonctant.

Même si la maison n'était pas totalement inhabitable, ces contraintes en ont diminué incontestablement l'utilisation.

Le préjudice de jouissance subi pendant plus de 10 ans par Mme [X] sera évalué au vu de ces éléments à la somme de 32 000 euros, ce qui correspond à une indemnité de 250 euros pendant 128 mois, somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum M. et Mme [C].

En revanche, Mme [X] ne produit aucun élément relatif aux taxes foncières qu'elle a réglées et dont elle demande le remboursement de sorte qu'elle sera déboutée de cette demande.

S'agissant des charges dont elle sollicite également le règlement sans les détailler davantage, il sera rappelé que le défaut d'isolation à l'origine de la surconsommation d'électricité alléguée n'a pas été retenu au titre des vices cachés de sorte que la demande de remboursement concernant les factures d'électricité sera rejetée.

Mme [X] sollicite en outre la somme globale de 20 000 euros au titre du 'préjudice économique causé par les désordres' au regard des frais élevés pour y remédier et les faire constater. Elle fait état de frais de réparateurs, dépannage et de conseiller techniques, ainsi que des factures d'électricité élevées.

La pièce 10 à laquelle il est renvoyé concerne le procès-verbal de constat d'huissier du 31 août 2015 d'un montant de 338,91 euros, le rapport d'expertise pour avis technique établi par Immodiag le 12 mai 2014 et une attestation de non-conformité établie par M. [N] -BH Elec dont les coûts ne sont pas communiqués, des devis sans factures, ainsi que des factures d'électricité.

Il sera néanmoins rappelé que les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice qui n'a pas été désigné par décision de justice sont inclus dans l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Il a déjà été répondu s'agissant de la demande ayant trait aux factures d'électricité.

Les autres frais allégués ne sont pas justifiés en leur montant de sorte qu'à l'exception des frais de constat d'huissier qui seront pris en compte dans l'évaluation de l'indemnité à allouer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [X] sera déboutée de cette demande.

L'appelante sollicite la réparation de son préjudice économique résultant de l'emprunt et des frais notariés, droits de mutation et de publicité foncière. La cour a déjà alloué la somme de 8413,48 euros réclamée au titre des frais occasionnés par la vente en application de l'article 1646 du code civil.

S'agissant de l'emprunt, Mme [X] sollicite une somme totale de 23 648,44 euros au titre des intérêts du prêt contracté, estimant qu'ils ne sauraient rester à sa charge.

Elle ne produit pas le contrat de prêt mais seulement une proposition commerciale ainsi qu'un échéancier, pièces insuffisantes à établir son engagement financier. Au surplus, les frais financiers relèvent des conditions de financement de l'acquisition immobilière et non directement du préjudice ayant pour cause la vente d'un bien affecté d'un vice caché de sorte que cette demande sera rejetée.

Enfin, l'appelante réclame une somme de 35 000 euros au titre de son préjudice moral liée à la situation dramatique créée, en faisant état à nouveau de ses conditions de vies insalubres ainsi que la durée de la procédure qu'elle a été contrainte d'initier depuis plusieurs années.

Il est incontestable qu'en sus des contraintes de vie subies par Mme [X] et résultant des vices cachés relevés déjà réparées au titre du préjudice de jouissance, l'appelante a dû supporter des contrariétés importantes au regard de son projet d'acquisition immobilière et des engagements financiers souscrits, et engager de multiples démarches pour tenter de rechercher l'origine des vices constatés et pour finir engager une longue procédure judiciaire.

Le préjudice subi sera en conséquence indemnisé à hauteur de 5 000 euros, somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum M. et Mme [C].

B- Sur les demandes dirigées à l'encontre de la Scp [R] notaire associé et on assureur :

Mme [X] reproche à Me [R] plusieurs fautes justifiant selon elle de retenir sa responsabilité délictuelle, à savoir, un manquement à son obligation de conseil portant, sur les conséquences de l'absence d'assurance décennale ou 'dommage-ouvrage' s'agissant de travaux réalisés par le vendeur lui-même, des opérations d'investigation relatives à l'installation électrique relevant d'un cadre légal ne correspondant pas aux énonciations figurant à l'acte, l'absence d'attestation du Spanc de nature à établir la conformité des travaux d'assainissement réalisés par les vendeurs, l'insertion d'une clause d'exclusion de garantie de vices cachés au bénéfice des vendeurs ayant réalisé de nombreux travaux, critiquant en définitive le notaire pour de ne pas lui avoir déconseillé d'acquérir le bien en cause.

Affirmant que si le notaire n'avait pas commis de telles fautes, elle n'aurait pas acquis le bien, elle considère que celui-ci doit être tenu solidairement avec les vendeurs au paiement des dommages et intérêts réclamés à leur encontre.

Elle estime en outre que la Scp [R] [I] notaire associé doit être condamnée à garantir le paiement de la restitution du prix de la vente immobilière.

La Scp [R] [I] notaire associé réplique qu'aucun manquement ne peut être retenu à son encontre de nature à engager sa responsabilité.

S'agissant de l'absence de police dommage ouvrage, le notaire affirme avoir clairement délivré l'ensemble des informations et explications nécessaires à Mme [X] ce, dès la rédaction du compromis de vente, de sorte qu'utilement informée, celle-ci était en mesure d'exercer à ce stade son droit de rétractation au lieu de réitérer son consentement.

Concernant les vices constatés par l'acquéreur après la prise de possession, il assure qu'il n'en n'avait pas connaissance, ce qui ne peut lui être reproché, alors qu'il a agi en seule qualité de rédacteur de l'acte et non en celle de négociateur.

Il rappelle avoir sollicité un diagnostic électrique pour une installation ayant plus de 15 ans d'âge alors les vendeurs lui avaient signalé que celle-ci n'était pas neuve, que l'acte de vente reprend uniquement un résumé des diagnostiques techniques et qu'il n'avait pas l'obligation de se rendre sur les lieux alors qu'il n'a aucune compétence pour vérifier la conformité de l'installation électrique.

De même, il estime qu'il n'avait pas à exiger une nouvelle attestation du Spanc après réalisation des travaux relatifs au système d'assainissement alors que la facture annexée à l'acte correspondait aux travaux préconisés par le dit service antérieurement. Il ajoute que les désordres dont se plaint Mme [X] ne constituent pas des défauts de conformité mais des défauts d'exécution relevant de la responsabilité de la seule entreprise y ayant procédé de sorte que la production d'un nouveau rapport Spanc aurait été indifférent.

Enfin, s'agissant des désordres affectant la charpente, il considère qu'en sa seule qualité de rédacteur de l'acte, il n'était pas tenu à une visite des lieux ne peut se voir reprocher de ne pas avoir conseiller à Mme [X] de solliciter une assistance technique.

En tout état de cause, il rappelle que la restitution du prix en cas de résolution de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable de sorte que cette demande doit être rejetée et estime que les autres préjudices dont l'appelante réclame réparation ne sont pas établis, la demande de réparation du préjudice de perte de chance de ne pas contracter la vente étant au surplus irrecevable comme nouvelle en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile.

Sur ce,

Liminairement, la cour relève que Mme [X] a réitéré en cause d'appel sa demande tendant à voir engager la responsabilité de la Scp [R] [I] notaire associé sur le fondement de l'article 1382 du code civil, sollicitant comme en première instance, sa condamnation à garantir le paiement de la restitution du prix de vente ainsi qu'au paiement des diverses sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices complémentaires, y ajoutant subsidiairement, une demande de condamnation au titre de la perte de chance de ne pas contracter la vente ou de contracter à un moindre prix.

Il doit être considéré en application de l'article 565 du code de procédure civile, que cette dernière demande tend aux mêmes fins que celles formées devant le tribunal, en ce qu'elles visent à obtenir la réparation des préjudices résultant des manquements du notaire, étant observé en tout état de cause que cette fin de non-recevoir n'a pas été reprise dans le dispositif des conclusions de la Scp [R] [I] notaire associé et de ses assureurs.

La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ancien, à la condition de mettre en évidence une faute de sa part, à l'origine du préjudice de celui qui s'en prévaut.

Il est constant que le notaire en tant que rédacteur de l'acte, doit prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties, même si il n'en n'a pas été le négociateur. Il est ainsi tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le tribunal a ainsi exactement rappelé qu'en sa qualité d'officier public ministériel, le notaire était tenu d'un devoir de conseil l'obligeant à fournir à son client les informations utiles et efficaces pour lui permettre de faire, en connaissance de cause, les choix appropriés à l'objectif affiché de l'opération à laquelle le professionnel prête son concours.

La preuve, par un notaire, de l'exécution de l'obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l'acte que ce notaire a instrumenté.

En l'espèce, il résulte des mentions de l'acte de vente critiqué passé le 21 décembre 2013 par devant Me [I] [R], qu'il a été indiqué et expliqué en page 16 à 20, l'existence de travaux réalisés depuis moins de 10 ans, l'identification des dits travaux et de leurs exécutants, entreprises ou vendeur lui-même, le régime de responsabilité et d'assurance auquel le vendeur se trouvait soumis en application des articles L241-1 et L 243-2 du code des assurances, l'information de l'acquéreur relative aux garanties et responsabilités instituées par l'article 1792 du code civil et à leurs débiteurs ainsi que le but de l'assurance de responsabilité et de l'assurance de dommages pour les travaux relevant de la responsabilité décennale ; qu'il a été expressément mentionné que pour les travaux de rénovation tels qu'indiqués par le vendeur et repris à l'acte 'le vendeur a déclaré qu'aucune police d'assurance dommage ouvrage ni assurance de responsabilité décennale 'constructeur non réalisateur' n'a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations', et que 'vendeur et acquéreur reconnaissent avoir reçu du notaire soussigné toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du vendeur attachées à ces constructions, et de l'absence de souscription de telles polices d'assurances' , les dites conséquences tant pénales que civiles étant relatées en suivant. Enfin, il a été rappelé que les entreprises Iso rénovation et [Y] [F] et toute entreprise dont l'objet est la réalisation de tels travaux avaient pour obligation légale de souscrire une assurance décennale, le non-respect de cette obligation étant sanctionné pénalement.

Il doit être souligné tel que relevé par les premiers juges, que le compromis de vente signé le 23 août 2013 par devant le même notaire comportait déjà en p 13 et 14 l'existence et la description de travaux de moins de dix ans (à l'exception des travaux non encore accomplis par M. [F]), l'information de l'acquéreur relative aux garanties et responsabilités applicables pour les travaux réalisés, le but des garanties et assurances prévues par l'article 1792 du code civil, la déclaration du vendeur selon laquelle aucune police d'assurance dommage ouvrage et assurance de responsabilité décennale 'constructeur non réalisateur' n'avait été souscrite pour la réalisation de ces rénovations ainsi que leurs conséquences pénales et civiles relatées en suivant.

Il en résulte que l'obligation du notaire est remplie à cet égard sans qu'il y ait lieu d'étendre le domaine des informations requises de sa part, dès lors que Mme [X] était parfaitement informée du cadre juridique de la vente, des obligations du vendeur, de ses déclarations et des conséquences en résultant, et par suite, mise en mesure grâce à ces informations, d'exercer le cas échéant son droit de rétractation à la suite de la signature du compromis de vente et de ne pas réitérer son consentement, étant rappelé qu'il n'appartient pas au notaire de conseiller ses clients sur l'opportunité d'un acte.

Enfin, il n'est pas établi que Me [R], qui n'a pas négocié la vente, avait été informé par Mme [X] ainsi qu'elle l'affirme, de sa volonté d'acquérir un bien ne nécessitant pas de travaux et de ce que la réalisation des travaux de rénovation accomplis en 2012 était entrée dans les négociations ayant précédé la conclusion du compromis de vente.

Aucun manquement ne saurait donc être retenu à ce titre.

De même, le tribunal a exactement rappelé que figuraient au compromis de vente sur une dizaine de pages (page 14 à 23) un résumé des diagnostics techniques mentionnant expressément que le contrôle de l'installation électrique avait été fait avec cette précision que certains points de contrôle n'avaient pu être effectués de sorte qu'il était rappelé que la responsabilité du propriétaire restait pleinement engagée en cas d'accident ou d'incident ayant pour origine une défaillance de tout ou partie de l'installation n'ayant pu être contrôlée. Il n'est pas établi que la sollicitation par le notaire d'un diagnostic relatif à une installation électrique intérieure de plus de quinze ans, selon les informations du vendeur, n'ait pas été adaptée à l'installation, le notaire ayant seulement repris en suivant la mention figurant sur le diagnostic indiquant que l'installation, laquelle avait fait l'objet de récents travaux de rénovation, si elle n'était pas 'officiellement' classée comme récente, était neuve ce, sans qu'une faute ne puisse lui être reprochée à ce titre. Il était enfin précisé que l'acquéreur reconnaissait avoir pris connaissance de ce diagnostic et déclarait faire son affaire personnelle de son contenu.

S'agissant de l'assainissement, le compromis rappelait l'absence de desserte du bien par l'assainissement communal et l'utilisation d'un assainissement individuel de type fosse sceptique ainsi que les règles applicables en la matière, et relatait les résultats du contrôle réalisé par le Spanc en date du 4 avril 2012 dont le rapport était annexé, mentionnant expressément l'avis défavorable et les travaux à entreprendre pour sa mise en conformité, ce dont l'acquéreur déclarait en prendre acte, le vendeur déclarant et s'engageant à effectuer les travaux nécessaires pour la mise en conformité du réseau de l'assainissement individuel en installant une fosse toutes eaux. L'acte de vente du 21 décembre 2023 reprenait ces mentions y ajoutant que le vendeur déclarait avoir effectué les travaux de mise en conformité par M. [Y] [F] avec ses coordonnées, le 29 novembre 2013 ainsi qu'il en résulte de la facture du 8 décembre 2013 demeurée jointe aux présentes. La facture de M. [F] du 8 décembre 2013 annexée énonce les travaux réalisés correspondant aux préconisations.

S'il est reproché à Me [R] de ne pas avoir alerté Mme [X] sur l'absence de contrôle du Spanc quant à la conformité des travaux réalisés, il apparaît qu'en application de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable à la date de la vente, le dossier de diagnostic technique annexé au compromis de vente ou à l'acte authentique de vente comprend notamment 'le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique' et prévoit 'qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente'. Or, le compromis et l'acte authentique contiennent le document exigé et rappellent l'obligation pour l'acquéreur de procéder aux travaux de mise en conformité en cas de non-conformité de l'installation telle que prévue à l'article précité.

Il en résulte que les dispositions de l'article L271-4 ont été respectées par Me [R].

Même à retenir que celui-ci aurait dû alerter Mme [X] sur l'absence de contrôle du Spanc après réalisation de mise en conformité dont les parties avaient librement convenu l'exécution par le vendeur et non l'acquéreur, il n'est pas établi que ce nouveau contrôle aurait permis de détecter les défauts d'exécution mis au jour par l'expert judiciaire et par là-même dissuader l'appelante de conclure l'acte authentique de vente ou de consentir à la vente avec une réduction du prix.

Au contraire, il ressort du rapport d'expertise qu'un contrôle du Spanc avait bien eu lieu le 2 décembre 2013 mais que celui-ci n'a été diffusé que le 31 août 2016, soit postérieurement à la vente. M. [A] rappelle les éléments de ce rapport communiqué, à savoir que le technicien avait indiqué que la filière mise en place par M. [F] correspondait à la préconisation du bureau d'études 'Topo Etudes', qu'il avait relevé la présence d'une seule sortie EU.EV dans le soubassement du mur de façade du bâtiment, et noté qu'une station de relevage avait été installée, étant signalé néanmoins que le raccordement électrique de la pompe n'avait pas encore réalisé, que les drains du plateau filtrant n'avaient pu être examinés car recouverts en totalité et qu'aucune remarque n'avait été émise par le technicien du Spanc non informé d'une seconde sortie EU.EV.

C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que ce manquement au devoir de conseil, à supposer avéré, était insuffisant pour engager la responsabilité de Me [R].

Enfin, il ne peut être davantage reproché à Me [R] l'insertion à l'acte de vente d'une clause d'exclusion de garantie, laquelle stipulée 'sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur', prévoyait que 'le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il et prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui'.

La cour ayant retenu la qualité de vendeur professionnel de la construction, ayant eu au surplus connaissance des vices concernant les travaux non exécutés par les époux [C], il apparaît que Mme [X] ne saurait se prévaloir du caractère préjudiciable de la dite clause.

A titre surabondant, il sera rappelé qu'en cas d'annulation de la vente d'un immeuble, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable de sorte que la demande formée par Mme [X] aux fins de voir condamner la Scp [R] [I] notaire associé in solidum avec les vendeurs à restituer le prix de vente ne pouvait en aucun cas prospérer.

En définitive, en l'absence de fautes établies imputables à la Scp [R] [I] notaire associé, le jugement sera confirmé de ce chef et l'appelante sera déboutée de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre, comme de celles formées à l'encontre de l'assureur du notaire, les sociétés Mma Iard et Mma assurances mutuelles, et de ses demandes de condamnation des sociétés Allianz Iard et Axa France Iard à garantir la société notariale telles que formulées.

C- Sur les demandes dirigées contre les entrepreneurs et leur assureur :

- la société Iso Rénovation et la société Allianz Iard :

Mme [X] demande à la cour de retenir la responsabilité de la société Iso Rénovation sur le fondement de l'article 1382 du code civil au regard des défauts de finition et du non-respect des règles de sécurité dans l'exécution des travaux de pose de menuiseries sur mesure tels que mis en exergue par l'expert et de la condamner à réparation de ses préjudices résultant du défaut d'habitabilité et de son préjudice moral (soit la somme totale de 87 500 euros), ou subsidiairement de la perte de chance de contracter à un prix inférieur (soit la somme de 65 000 euros). Elle précise que la facture mentionne que les travaux critiqués sont garantis par un contrat 'Allianz Réalisateurs d'ouvrages de construction' souscrit auprès de la société Allianz Iard.

La société Allianz Iard demande à la cour de constater que Mme [X] n'exerce plus l'action directe à son encontre et ne demande plus en cause d'appel l'application des garanties du contrat souscrit auprès d'elle par la société Iso Rénovation.

Subsidiairement, elle relève que l'appelante ne formule plus ses demandes sur le fondement de l'article 1792 du code de procédure civile, ni de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.

En tout état de cause, l'assureur fait valoir que les désordres constatés n'ont pas tous été imputés à son assurée mais aussi pour certains d'entre eux aux seuls époux [C] de sorte que seule la somme de 1646 euros pourrait être mise à la charge de la société Iso Rénovation. Rappelant avoir versé une provision de 3000 euros en exécution de l'ordonnance de référé, elle sollicite la confirmation du jugement ayant débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, et subsidiairement à limiter sa condamnation à la somme de 1646 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres affectant les menuiseries extérieures imputées par l'expert à son assurée.

Sur ce,

Mme [X] fonde ses demandes sur le seul article 1382 du code civil, sans autre développement juridique que l'énonciation de ses dispositions.

La cour relève que l'acte de vente, en page 11, rappelle que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble, ainsi qu'à l'encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques en se fondant sur leur responsabilité délictuelle dès lors qu'ils ont commis une faute contractuelle ayant causé un préjudice indemnisable.

Même à retenir la possibilité pour Mme [X] d'agir à l'encontre de la société Iso Innovation sur le fondement de l'article 1382 dès lors que celle-ci a causé une faute contractuelle à l'encontre des vendeurs-cocontractants lui ayant causé un préjudice, il doit être observé que les préjudices dont l'appelante réclame réparation sont en lien avec les vices cachés dont l'immeuble était affecté rendant l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuant tellement l'usage que l'acquéreur aurait contracté à un moindre prix.

Cependant, la cour a considéré les vices allégués relatifs aux menuiseries extérieures comme des vices apparents et les sommes allouées au titre du défaut d'habitabilité et du préjudice moral, réparent exclusivement les préjudices résultant des vices cachés retenus.

Dès lors, en l'absence de lien de causalité entre les défauts d'exécution allégués et les dommages à réparer objet des réclamations de Mme [X], la demande de condamnation de la société Iso Rénovation ne pourra qu'être rejetée.

Il en sera de même s'agissant de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance de contracter à un prix inférieur, Mme [X] faisant valoir que si elle avait connu l'ensemble des désordres dénoncés elle aurait conclu à un prix inférieur. En effet, les désordres en cause ont été retenus comme des vices apparents donc connus par elle, étant observé au surplus, qu'il a été fait droit à la demande de résolution de la vente de sorte que l'acquéreur n'est pas fondé à réclamer un préjudice pour perte de chance d'avoir contracté à un prix inférieur sollicité à titre subsidiaire.

Enfin, il sera relevé que Mme [X] n'agit pas contre la société Allianz Iard directement, sollicitant littéralement dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de l'assureur 'à intervenir en garantie de la SCP [R] [I] associé (police associée n°59030217)'.

En conséquence, l'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société Iso Rénovation et la société Allianz Iard.

2- M. [Y] [F], Terrassement assainissement et la société Axa France Iard :

Mme [X] forme à l'encontre de cette société les mêmes demandes qu'à l'encontre de la société Iso Rénovations sur un fondement juridique identique.

Elle rappelle son intervention au titre des travaux de mise en conformité du système d'assainissement effectuée en décembre 2013 selon facture du 8 décembre 2013 ainsi que l'ensemble des désordres relevés par l'expert alors que les odeurs nauséabondes s'échappant de la fosse ont été constatées par huissier et que la société Demieux intervenant le 29 juillet 2015 avait déjà conclu au non fonctionnement de la fosse septique.

L'appelante conclut à la responsabilité de la société au vu des conclusions de M. [A].

Enfin, elle demande la condamnation de la société Axa France Iard 'à intervenir en garantie de la SCP [R] [I] et Associé'.

Sur ce,

La cour a retenu au regard du rapport d'expertise que le non-fonctionnement de l'installation d'assainissement résultait principalement de la négligence de M. [C] tant en ce qui concerne le défaut de raccordement du câble de pompe de relevage au tableau général électrique de la maison que de l'absence d'information donnée à l'entrepreneur s'agissant des deux sorties d'eaux usées et vannes (WC et vidange lave-linge) devant être raccordés à la fosse. Au demeurant, le rapport du Spanc émis le 31 août 2016 suite au contrôle opéré le 2 décembre 2013 a conclu à une installation conforme sous la seule réserve d'un raccordement électrique non encore effectué et avec l'indication d'une seule sortie EU/EP alors que l'expertise a mis au jour l'existence d'une seconde sortie enterrée relative aux eaux des WC et lave-linge, information tue par M. [C].

Au surplus, la demande de condamnation à réparer le préjudice résultant du défaut d'habitabilité et le préjudice moral sont en lien avec la résolution de la vente prononcée et les préjudices résultant de la présence de vices cachés, lesquels sont à distinguer d'un défaut d'exécution de l'entrepreneur qui a manqué à ses obligations à l'égard du maître d'ouvrage, de sorte que le lien de causalité direct et certain avec les préjudices dont il est réclamé réparation fait défaut.

En conséquence, les demandes de Mme [X] dirigées à l'encontre de M. [F], terrassement assainissement, et la société Axa France Iard seront rejetées.

D- Sur les demandes dirigées contre le diagnostiqueur, M. [D] :

L'appelante rappelle que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, M. [D], technicien diagnostiqueur a réalisé tout le dossier des diagnostics techniques et non pas seulement le DPE.

Elle reproche au diagnostiqueur d'avoir affirmé que l'installation électrique ne comportait aucune anomalie et de l'avoir considérée comme neuve même si elle n'était pas officiellement classée comme récente ce, alors que les factures d'électricité sont anormalement élevées, que plusieurs prises électriques ne fonctionnent pas et que l'installation, manifestement défectueuse, a été jugée non conforme et dangereuse par l'expert ce dernier ayant au demeurant retenu l'erreur d'appréciation de M. [D].

De surcroît, l'appelante critique le jugement en ce que le tribunal a retenu l'absence de faute du diagnostiqueur dans l'établissement du DPE, lequel a été qualifié par M. [A] d'erroné, faute de renseignement précis donnés par le vendeur.

En définitive, elle estime que ces diagnostics qui n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art au regard des lacunes révélées par l'expertise judiciaire engagent la responsabilité délictuelle de M. [D], sollicitant sa condamnation à réparer ses préjudices économiques, moral et résultant du défaut d'habilité du bien et à défaut le préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix inférieur. Elle demande en outre la condamnation de la société Hiscox à intervenir en garantie au titre du contrat d'assurance souscrit par le diagnostiqueur permettant de couvrir les conséquences de la responsabilité de celui-ci en raison de ses interventions.

M. [D] et son assureur répliquent que le caractère erroné des diagnostics en cause n'est pas établi, que l'examen portait sur une contrôle de sécurité et non un contrôle de conformité, qu'aucun diagnostics n'a déterminé le consentement de Mme [X] et qu'enfin, tout en se prévalant d'une perte de chance, l'appelante prétend en réalité à une réparation intégrale de l'ensemble de ses préjudices.

Sur ce,

L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants ...6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code et 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7.

- Sur le DPE :

L'article L134-1 du code de la construction et de l'habitation définit le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment comme un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, que le DPE remis à Mme [X] ne correspond pas à la réalité telle que constatée.

En effet, ce document classe la maison en catégorie E en terme de consommation énergétique alors que l'expert judiciaire conclut à un classement F voire G, en concluant au caractère erroné du diagnostic faute de renseignements techniques précis et la non communication des factures de consommation de l'année précédente, soulignant que M. [C] avait été dans l'incapacité de produire des éléments fiables permettant au technicien d'établir un contrôle.

Toutefois, l'article L131-4 précité prévoit que ce diagnostic peut aussi être établi au regard de la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment, ce qui a été effectué par M. [D] en fonction des caractéristiques intrinsèques de la maison ce, en l'absence de production des factures d'électricité.

De surcroît, le tribunal a exactement relevé que selon l'expert, la différence entre les performances annoncées et les difficultés et surcoûts de chauffage rencontrés par Mme [X] étaient liés au non-respect par cette dernière de la ventilation du chauffage 'électricité/bois' et à sa mauvaise compréhension du diagnostique sur ce point, relevant que 'la suppression 'forcée' du poêle a fait que le DPE ne correspondait plus à l'étude de M. [D]'.

En outre, l'expert a relevé que l'isolation thermique avait pu être perturbée par la réalisation par Mme [X] d'importants travaux relatifs à la découverture de deux parties de versants et à la démolition et la réfection d'un plancher haut du rez-de-chaussée.

M. [D] est étranger à ces circonstances survenues postérieurement à l'élaboration de son diagnostic.

Surtout, il n'est pas établi que la différence de performance énergétique relevée et les préjudices allégués par Mme [X] soient en lien avec une quelconque faute du diagnostiqueur.

Par suite, Mme [X] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [D] et son assureur.

- Sur le diagnostic électricité :

L'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.

L'expert a conclu à une installation non conforme aux règles de l'art (NF C 15100) et au non-respect des prescriptions, préconisant le recablage complet de l'installation avec remplacement du coffret de protection.

S'agissant du diagnostic, M. [A] relève que si M. [D] avait indiqué que l'installation intérieure d'électricité ne comportait aucune anomalie, ce dernier avait aussi précisé qu'il n'avait pas pu visiter le grenier, faute de moyen d'accès, d'ou le fait, conclut l'expert, qu'il n'avait pas été en mesure de constater les câbles volants et le raccordement de l'extracteur VMC.

Ainsi que l'a exactement relevé le tribunal, le contenu de son rapport sur ce point (p 32) ne met pas exergue une faute du diagnostiqueur.

Au surplus, l'article R 134-11 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur entre le 1er janvier 2009 et le 1er septembre 2019 applicable au cas de l'espèce précise que :

L'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :

- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;

- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;

- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit.

Il s'en déduit que le contrôle devait être effectué au regard des exigences de sécurité en fonction des éléments de l'installation visibles pour le diagnostiqueur et des normes alors applicables en 2013. Ainsi que le mentionne M. [D], en application de l'article 1er de l'arrêté du 4 avril 2011, les normes définissant le diagnostic nécessaire pour déterminer l'état des installations est la norme XP C 16-600 et le rapport de l'état de l'installation du 7 mai 2013 mentionne le contrôle effectué des points de contrôle dont la liste est donnée dans le modèle de grille de l'annexe C. Il apparaît que le sapiteur a fait état de son examen au vu de la norme C 15100 sans en préciser la version applicable à la date du contrôle opéré par le diagnostiqueur.

En tout état de cause, le vice caché retenu par la cour porte non sur l'ensemble des non conformités relevées par l'expert et son sapiteur mais principalement sur l'installation électrique défectueuse et incomplète réalisée par M. [C], électricien de métier, à l'origine à tout le moins en partie du non-fonctionnement du poêle à bois (mauvaise implantation électrique, câble électrique non gainé traversant le coffre) et de celui de la pompe de relevage (non raccordée), ce qu'il n'appartenait pas au diagnostiqueur de relever au vu de ses obligations relatives aux différents points de contrôle opérés.

En conséquence, en l'absence de lien avéré entre les préjudices dont Mme [X] réclame réparation au regard des vices cachés ayant justifié la résolution de la vente et un quelconque manquement de M. [D] à ses obligations susceptible de constituer une faute délictuelle à son égard, l'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [D], et la société Hiscox tant au titre des préjudices économiques, moral et résultant du défaut d'habitabilité du bien, qu'à ceux réclamés subsidiairement pour perte de chance de ne pas contracter la vente, ou de contracter à un prix inférieur.

II- Sur les demandes formulées par M. et Mme [C] :

- à l'encontre de Mme [X] :

Les vendeurs sollicitent la condamnation de Mme [X] au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 euros par mois - soit la somme de 51 000 euros sauf à parfaire- si la résolution de la vente devait être prononcée.

Néanmoins, les époux [C] ne peuvent bénéficier d'une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble et par ailleurs ils ne rapportent pas la preuve d'un préjudice imputable à l'acquéreur justifiant une indemnisation à un autre titre.

Au surplus, les vendeurs considérés comme ayant eu connaissance des vices de la chose vendue, ne peuvent prétendre à l'indemnisation d'un préjudice causé par leur propre mauvaise foi.

- à l'encontre des autres intimés :

M. et Mme [C] sollicitent leur condamnation solidaire à les garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

En premier lieu, aucune condamnation des vendeurs n'est en lien avec l'exécution des menuiseries extérieures de sorte que les demandes dirigées à l'encontre de la société Iso Rénovation et son assureur seront rejetées.

En second lieu, dès lors que la cour a considéré que les vendeurs étaient à l'origine du non-fonctionnement de l'installation d'assainissement, leur demande de garantie dirigée à l'encontre de M. [F] et son assureur ne sauraient davantage prospérer.

De même, la cour n'a pas retenu de manquement de la part de M. [D] dans l'établissement de ses diagnostics en lien avec les vices cachés retenus et les préjudices dont Mme [X] avait obtenu réparation, de sorte que M. et Mme [C] à l'origine de l'installation électrique défectueuse seront déboutés de leur demande de condamnation à garantie dirigée contre le diagnostiqueur et son assureur.

En dernier lieu, M. et Mme [C] ne développent aucun moyen à l'appui de leur demande de garantie formulée à l'encontre de la Scp [R] [I] notaire associé et son assureur, alors que la cour a retenu que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations de vérification, d'information et de conseil.

En définitive, la demande en garantie présentée par M. et Mme [C] à l'encontre des autres intimés sera rejetée.

III- Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la solution apportée par la cour au présent litige, il y a lieu d'infirmer le jugement s'agissant de ses dispositions relatives aux dépens, lesquels seront mis à la charge exclusive de M. et Mme [C], tout comme ceux de la procédure d'appel.

Les dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées uniquement en ce qu'elles ont condamné Mme [X] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1000 euros à ce titre.

Les époux [C], qui seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement, seront condamnés in solidum à payer à Mme [X] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties au litige.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a :

- débouté Mme [W] [X] de toutes ses demandes dirigées contre M. [D] et son assureur la société Hiscox, la société Iso Rénovation et son assureur la société Allianz Iard, M. [Y] [F], et son assureur la société Axa Iard, la Scp [I] [R] Notaire associé et ses assureurs la société Mma Iard Assurances Mutuelles et la société Mma Iard ;

- condamné Mme [W] [X] à payer une indemnité de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [D] et son assureur la société Hiscox, unis d'intérêts, à la société Allianz Iard, et à la Scp [R] [I] notaire associé et ses assureurs les sociétés Mma Iard Assurance Mutuelles et Mma Iard unis d'intérêts ;

L'infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Constate que l'exploit introductif d'instance a été régulièrement publié au service de publicité foncière de Caen ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité foncière ;

Prononce la résolution de la vente du 21 décembre 2013 intervenue en la forme authentique sur l'immeuble situé à [Localité 20] [Adresse 5], cadastré section ZI, n°[Cadastre 17] pour 17 a et 74 ca, publié et enregistré au service de la publicité foncière de Caen 1 le 16 janvier 2014,

volume 2014 P n°460, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service compétent de la publicité foncière de Caen à la requête de la partie la plus diligente ;

Condamne M. [M] [C] et Mme [V] [C] née [T] à restituer à Mme [W] [X] la somme de 129 000 euros correspondant au prix de vente, et la somme de 8413,48 euros au titre des frais de publicité foncière, droits et frais notariés, contre restitution du bien immobilier par Mme [W] [X] ;

Condamne in solidum M. [M] [C] et Mme [V] [C] née [T] à payer à Mme [W] [X] la somme de 32 000 euros au titre de son préjudice de jouissance (défaut d'habitabilité du bien) et la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1342 du code civil ;

Rejette le surplus de ses demandes ;

Rejette les demandes présentées M. [M] [C] et Mme [V] [C] née [T] aux fins de voir condamner solidairement M. [D], la société Iso Rénovation, la société Allianz Iard, M. [F], la société Hiscox Insurance Compagny, la Scp [I] [R], la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Mma Iard et la société Axa France Iard à les garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne in solidum M. [M] [C] et Mme [V] [C] née [T] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel ;

Condamne in solidum M. [M] [C] et Mme [V] [C] née [T] à payer à Mme [W] [X] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées sur le même fondement par les autres parties au titre des frais exposés irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande des parties plus ample ou contraire.