CA Montpellier, 3e ch. civ., 10 octobre 2024, n° 21/06018

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 31 octobre 2014, la SCI FGA-Ortho a acquis de Monsieur [R] [S] un immeuble à usage commercial sis [Adresse 7] à [Localité 6] moyennant le prix de 430 000 euros.

Se plaignant d'infiltrations à l'intérieur de l'immeuble, la SCI FGA-Ortho a, par acte d'huissier du 18 mars 2016, fait assigner Monsieur [S] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 19 mai 2016, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur [I] [T] pour procéder aux opérations.

L'expert a déposé son rapport le 7 juin 2018.

Par acte d'huissier du 26 novembre 2018, la SCI FGA-Ortho a fait assigner Monsieur [S] devant le tribunal de grande instance de Rodez aux fins de le voir condamner à supporter le coût de reprise des désordres.

Par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Rodez a :

- condamné Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho la somme de 172 530,10 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présenter décision;

- débouté la SCI FGA-Ortho de sa demande de réparation du préjudice de jouissance ;

- condamné Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Monsieur [S] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [S] aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Cécile Dibon-Courtin conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 12 octobre 2021, Monsieur [S] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à la SCI FGA-Ortho la somme de 172 530,10 euros assortie des intérêts ainsi que la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 juin 2022, Monsieur [S] demande à la cour d'appel :

A titre principal de :

- Réformer le jugement ;

Statuant à nouveau :

- Débouter la SCI FGA-Ortho de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SCI FGA-Ortho à payer à Monsieur [R] [S] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI FGA-Ortho aux entiers dépens ;

Très subsidiairement :

- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho la somme de 172 530,10 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Fixer le montant dû à la somme de 152 231,35 euros toutes taxes comprises;

- Débouter la SCI FGA-Ortho du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 28 mai 2024, la SCI FGA-Ortho demande à la cour d'appel :

A titre principal, au visa des articles 1641 à 1645 du code civil et de l'article L. 243-2 du code des assurances, de :

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

o Ecarté la clause d'exclusion de garantie prévu à l'acte de vente du 31 octobre 2014 ;

o Condamné Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho la somme de 172 530,10 euros assortie des intérêts légaux à compter du 17 septembre 2021 sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

o Débouté Monsieur [S] de sa demande formé au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Y ajoutant, condamner Monsieur [S] à verser 230 399,34 euros toutes taxes comprises à la SCI FGA-Ortho, somme actualisée à mai 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la décision à venir, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de rodez le 17 septembre 2021 (RG n°18/01231) en ce qu'il a :

o Débouté la SCI FGA-Ortho de sa demande de réparation du préjudice de jouissance ;

o Condamné Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho a somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné Monsieur [S] aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Cécile Dibon-Courtin conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

- Condamner Monsieur [S] à payer à la SCI FGA-Ortho une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

- Condamner Monsieur [S] à verser à la SCI FGA-Ortho la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

- Condamner Monsieur [S] aux dépens de première instance en ce compris les frais de constat d'huissier, ainsi que les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés directement par Maître Cécile Dibon-Courtin conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Au visa des articles 559 du code de procédure civile et 1240 du code civil :

- Condamner Monsieur [S] au paiement d'une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

- Condamner Monsieur [S] à payer la somme de 5 000 euros à la SCI FGA-Ortho en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel ;

- Condamner Monsieur [S] aux dépens d'appel ;

- Débouter Monsieur [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, étant établi que lors de la vente du 31 octobre 2014, il a caché les vices affectant le bien immobilier vendu à la société FGA-Ortho alors qu'ils portent atteinte à la solidité, au clos et au couvert du bien et le rendent impropre à destination ;

A titre subsidiaire, au visa de l'article 1792-1 2° du code civil :

- Condamner Monsieur [S] à payer à la SCI FGA-Ortho la somme de 230 399,34 euros assortie des intérêts légaux à compter de la décision à venir, sur le fondement de la garantie décennale ;

A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 1116, 1602 et 1604 du code civil :

- Condamner Monsieur [S] à payer à la SCI FGA-Ortho la somme de 230 399,34 euros assortie des intérêts légaux à compter de la décision à venir, en réparation du préjudice causé par la réticence dolosive.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2024 à 13h16.

La SCI FGA-Ortho a de nouveau conclu le 5 juin 2024 à 13h19 pour actualiser le prix des travaux de reprise et le 5 juin à 15 h36 pour demander le rabat de l'ordonnance de clôture.

Par conclusions du 11 juin 2024, Monsieur [S] demande à la cour d'écarter les conclusions et pièces notifiées le 5 juin 2024 par la SCI FGA-Ortho.

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, la société FGA Ortho fait valoir que dès l'avis de fixation notifié aux parties le 30 avril 2024, elle a sollicité les entreprises qui avaient établi les devis de travaux pour qu'ils soient réactualisés à 2024 et qu'elle n'est parvenue à obtenir la réactualisation d'une partie des devis que tardivement, le dernier devis étant daté du 4 juin 2024, ce qui justifie la remise de conclusions le 5 juin 2024, jour de la clôture et la production de trois nouvelles pièces.

Par conclusions d'incident de rejet, Monsieur [S] réplique que ces nouveaux éléments -même d'actualisation- ne peuvent justifier la révocation de l'ordonnance de clôture, faisant également valoir son impossibilité d'examiner ces nouveau éléments et d'y répondre dans un délai raisonnable.

La production d'une pièce s'avérant nécessaire à la solution du litige et obtenue postérieurement à l'ordonnance de clôture peut constituer une cause grave justifiant la révocation de la clôture et permettant d'admettre la production de ladite pièce.

En l'espèce, il convient de relever d'une part que la société FGA Ortho a pu légitimement solliciter, dès qu'elle a eu connaissance de la fixation de l'affaire, une actualisation des devis de reprise des désordres datant de 2016, 2018 et 2020, ce qui explique la remise de ses dernières conclusions le jour de la clôture et postérieurement à cette dernière, la société FGA Ortho indiquant que les délais pour obtenir de nouveaux devis étaient très long et justifiant cette actualisation par l'augmentation du coût des matériaux.

D'autre part, s'agissant du respect du principe du contradictoire invoqué par l'appelant, il y a lieu de constater que ce dernier disposait, entre le 5 juin 2024, jour de la clôture et du dépôt des dernières conclusions de la société FGA Ortho, et l'audience devant la cour le 26 juin 2024, d'un délai suffisant pour examiner les trois devis supplémentaires versés aux débats par l'intimé et répondre sur l'actualisation sollicitée par l'intimée en déposant de nouvelles conclusions sur ce point.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que la nécessité d'actualiser les devis permettant à la cour d'apprécier le plus précisément possible l'indemnisation susceptible d'être allouée à l'intimée et à cette dernière d'obtenir la réparation intégrale de son préjudice constitue une cause grave justifiant de révoquer l'ordonnance de clôture, de réouvrir les débats et d'accueillir les conclusions et les pièces déposées le 5 juin 2024 par la société FGA-Ortho, jour de la clôture, une nouvelle clôture étant prononcée le 26 juin 2024, jour de l'audience.

Sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de l'article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

L'article 1643 dispose 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

Il est constant que la clause exlusive de garantie n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le vendeur connaissait l'existence de vices antérieurs à la vente et qu'il n'en a pas informé l'acquéreur.

En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté les désordres suivants :

- infiltration d'eau au niveau des menuiseries

- infiltration d'eau en plafond avec détérioration des dalles de faux plafond

- affaiblissement du plancher gorgé d'eau avec apparition de moisissure

- non fonctionnement des groupes de climatisation.

L'expert considère que ces désordres rendent le bien impropre à sa destination et que ces désordres sont antérieurs à l'acquisition du bien, ce qui n'est pas contesté par Monsieur [S].

Ce dernier fait cependant valoir que s'il avait bien été informé de l'existence d'infiltrations avant 2012 pour lesquelles il a réalisé des travaux, rien n'établissait en revanche que de nouvelles infiltrations se seraient produites après les travaux de 2012, qu'il en aurait été informé et qu'il les aurait caché à son acquéreur, la SCI FGA Ortho.

S'agissant d'une part de l'existence de désordres et d'infiltrations postérieurement aux travaux réalisés en 2012, Monsieur [M] [Y] atteste le 28 octobre 2016 :

' Relatif au bâtiment [Adresse 9] à [Localité 8].

Les climatiseurs étaient déjà hors services avant notre départ.

La société Midithermique à [Localité 8] avait déjà notifié cette situation avec l'impossibilité de réparation pour causes de pièces inexistantes.

Le propriétaire avait aussi été informé de cet état.

Je confirme que j'ai été témoin à plusieurs reprises chaque année de fuites d'eau à l'intérieur du bâtiment, suite à des évenements climatiques (pluie, neige) si bien que des modifications ont été réalisées sur le système des gouttières périphériques.

Par la suite, j'ai fait constater par huissier de justice (Maître [E] [X]) les différents points de fuites (plafonds, fenêtres, baie vitrine, murs) et leurs conséquences (détérioration du plancher, traces de coulures rouille sur le faux plafond etc..)'.

Contrairement à ce que soutient l'appelant, Monsieur [Y] ne fait pas état de fuites antérieures aux travaux réalisés en 2012, le constat dont il fait état le 28 octobre 2016 étant celui réalisé le 11 janvier 2016 par Maître [E] et non celui réalisé par ce dernier en 2009, Maître [E] indiquant avoir rencontré Monsieur [W], co-gérant de la SCI FGA Ortho, ce dernier lui ayant confirmé que dès l'achat du bâtiment fin novembre 2014, des infiltrations d'eau avaient été constatées.

L'huissier a lui-même constaté en 2016 l'existence des désordres relevés par l'expert judiciaire dans son rapport du 7 juin 2018, à savoir des infiltrations, un affaissement du plancher et un non fonctionnement des appareils de climatisation.

Sur ce point, l'expert indique que lors d'un entretien téléphonique en réunion d'expertise avec Monsieur [Y], ce dernier lui a confirmé que les fuites d'eau avaient perduré après les réparations de septembre 2012.

Par ailleurs, il résulte des attestations de Mesdames [K] et [Z], secrétaires de la société Ortea , exploitant le bâtiment acheté par la SCI FGA Ortho le 31 octobre 2014, l'existence de nombreuses infiltrations d'eau générant l'apparition de moisissures et l'absence de fonctionnement des climatiseurs.

Enfin, la SARL Roualdes, suite à son intervention le 24 février 2015 sur la toiture, confirme le caractère structurel des désordres et préconise une rénovation totale, en utilisant des matériaux adaptés à la faible pente des toitures.

Compte tenu de ces éléments, et nonobstant la réalisation par Monsieur [S] de travaux en 2012, l'appelant ne peut sérieusement soutenir qu'aucun désordre ne serait survenu postérieurement à cette date et avant la vente de l'immeuble à la société FGA-Ortho.

L'expert judiciaire conclut que l'origine des désordres réside dans un défaut de conception et de réalisation des travaux initiaux pour la problématique d'étanchéité :

- calfeutrement non conforme entre bac et chêneau

- solin insuffisant en pignon

- étanchéité sur descente EP non conforme

- calfeutrement non conforme au droit des pénétrations de fluide

- point de rosé au niveau de l'isolation

et que les désordres étaient préexistants à la vente, l'ancien propriétaire, Monsieur [S], n'ayant pas communiqué ces informations à l'acquéreur.

Monsieur [S] a également dissimulé à l'acquéreur l'existence des travaux qu'il a réalisés ou fait réaliser en 2012, la clause 'existence de travaux' figurant page 12 de l'acte authentique de vente ne mentionnant que les travaux de construction du bâtiment et ceux portant sur les espaces verts à l'exclusion des travaux de remise en état de la couverture effectués en 2012.

Dans ces conditions, il est démontré que Monsieur [S] avait connaissance, antérieurement à la vente, de l'existence de désordres résultant du défaut de conception et de réalisation des travaux initiaux réalisés en 2012 qu'il a sciemment dissimulé à l'acquéreur.

Dès lors, la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente n'a pas vocation à s'appliquer, Monsieur [S] engageant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la restitution d'une partie du prix :

Aux termes de l'article 1644 du code civil 'Dans les cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

Si l'expert avait évalué en 2018 le coût des travaux de reprise à la somme de 119 037,48 euros HT sur la base de devis de 2016 et de 2018, il y a lieu, compte tenu de l'ancienneté de ces devis et de l'augmentation non contestable du coût des matériaux, de prendre en considération les devis actualisés produits par l'intimé et émanant des mêmes entreprises.

Sur cette base, le coût des travaux actualisés s'élève à la somme totale de 182 636,93 euros HT, soit 219,164,31 euros TTC.

Monsieur [R] [S] sera donc condamné à payer à la SCI FGA-Ortho la somme de 219 164,31 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point sauf à tenir compte de l'actualisation du coût de la reprise des désordres.

Sur le trouble de jouissance :

Aux termes de l'article 1645 du code civil 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.

L'expert a validé l'existence d'un préjudice de jouissance en terme de réception de la clientèle et de travail du personnel.

Il résulte en effet des attestations de Mesdames [A] [K] et [O] [P], salariées de l'entreprise Ortéa, l'existence de flaques d'eau dans les pièces accueillant les patients, l'apparition de tâches et de moississures sur les murs et les plafonds, la présence d'une odeur d'humidité, outre le non fonctionnement de la climatisation, les locaux étant très froids l'hiver et très chauds l'été.

Compte tenu de ces éléments, la SCI FGA-Ortho justifie bien d'un préjudice de jouissance qui sera indemnisé par Monsieur [S] à hauteur de 7 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'appel abusif :

La SCI FGA-Ortho demande à la cour de condamner Monsieur [S] à la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 559 du code de procédure civile et 1240 du code civil.

D'une part, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 559 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés, cette amende ne pouvant être mise en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction et non pas des parties.

D'autre part, le caractère abusif de l'appel ne peut se déduire du caractère infondé des demandes de l'appelant.

La SCI FGA-Ortho sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement d'une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Sur les frais irrépétibles :

Si le montant de 1 000 euros alloué par le tribunal à la SCI FGA Ortho a été manifestement sous évalué, la somme de 8 000 euros sollicitée par elle dans le cadre de la première instance est en revanche excessive et non conforme à la jurisprudence de la cour concernant des dossiers de ce type.

Il sera donc alloué à ce titre à la SCI FGA Ortho une somme de 3 000 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI FGA-Ortho de sa demande en réparation du préjudice de jouissance et condamné Monsieur [R] [S] à payer à la SCI FGA Ortho la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Révoque l'ordonnance de clôture, réouvre les débats et accueille les conclusions et les pièces déposées le 5 juin 2024 par la société FGA-Ortho, une nouvelle clôture étant prononcée le 26 juin 2024 ;

Condamne Monsieur [R] [S] à payer à la SCI FGA Ortho la somme de 219 164,31 euros TTC au titre de l'actualisation du coût de la reprise des désordres, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne Monsieur [R] [S] à payer à la SCI FGA Ortho la somme de 7 000 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute la SCI FGA-Ortho de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [S] au paiement d'une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ;

Condamne Monsieur [R] [S] à payer à la SCI FGA Ortho la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance ;

Condamne Monsieur [R] [S] à payer à la SCI FGA Ortho la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [R] [S] aux entiers dépens d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation de recouvrement direct par Maître Cécile Dibon-Courtin ;

Rappelle que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, de sorte que les frais de constat d'un huissier non désigné à cet effet par décision de justice en sont exclus.