CA Versailles, ch. civ. 1-5, 10 octobre 2024, n° 24/00573

EXPOSE DU LITIGE

En 1998, trois personnes physiques propriétaires en indivision de locaux commerciaux situés au n° [Adresse 1] à [Localité 7], ont consenti un bail commercial à usage d'hôtel, café et restaurant au profit de M. [X]. Au cours de l'année 2007, l'indivision bailleresse a fait signifier un congé avec refus de renouvellement et le preneur a fait délivrer en retour assignation afin de pouvoir fixer l'indemnité d'éviction.

Par un arrêt du 1er avril 2014, la cour d'appel de Versailles a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 5 février 2013 rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre qui avait ordonné avant-dire droit une mesure d'expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.

Par un jugement du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté la péremption de l'instance.

Par acte du 9 octobre 2023, l'établissement public territorial [Localité 6], qui vient aux droits des propriétaires indivis suivant jugement (RG 21/72) de la juridiction de l'expropriation des Hauts-de-Seine, ce jugement ayant constaté l'accord intervenu entre les parties tendant à prononcer le transfert de la propriété s'agissant de la parcelle en cause, a fait assigner M. [X] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nanterre afin que que soit constatée l'occupation sans droit ni titre du M. [X] et que soit ordonnée son expulsion.

Par une ordonnance (RG 23/02426) du 14 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

constaté que M. [X] est occupant sans droit ni titre ;

condamné M. [X] à quitter les lieux ;

autorisé l'expulsion de M. [X] et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [X] à verser à l'établissement public territorial [Localité 6], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au dernier montant du loyer acquitté, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;

rejeté la demande de délais supplémentaires de quitter les lieux loués formulée par M. [X] ;

rejeté le surplus des demandes de l'établissement public territorial ;

condamné M. [X] aux dépens ;

condamné M. [X] à payer à l'établissement public territorial une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X] a interjeté appel de cette ordonnance le 26 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions, remises le 2 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus détaillé s'agissant des moyens qui y sont formulés, M. [X] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance rendue le 14 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

dire n'y avoir lieu à référé compte-tenu de l'existence de contestations sérieuses ;

débouter l'établissement public territorial [Localité 6] de toutes ses demandes ;

condamner l'établissement public territorial [Localité 6] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner l'établissement public territorial [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son appel, M. [X] formule quatre moyens.

En premier lieu, il invoque l'existence d'un bail verbal, indiquant que le congé portant refus de renouvellement a été délivré pour le 31 décembre 2007 dans le cadre d'une opération de vente du bien immobilier par le bailleur initial au profit de la société Codefim, vente qui ne s'était pas faite, de sorte que lui-même avait acté que le bailleur renonçait à son expulsion et qu'un nouveau bail s'était formé depuis lors, aucune des parties n'ayant entrepris d'autres échanges que le paiement des loyers habituels. Il indique que le gestionnaire de l'époque, la société Foncia, lui a reconnu la qualité de locataire et que ce n'est qu'en 2019, soit cinq années après l'arrêt de la cour d'appel du 1er avril 2014 et sans que le preneur n'en soit informé, que le bailleur initial a repris sa procédure de vente au profit de l'établissement public territorial [Localité 6]. Il ajoute que ce n'est qu'en juillet 2021, soit sept années après l'arrêt de la cour d'appel précité, que les anciens bailleurs ont entrepris de faire visiter l'hôtel pour connaître les conditions d'exploitation en raison de la vente à venir au profit de l'établissement public, mais sans faire valoir alors la péremption de l'instance. M. [X] considère que le nouveau bail s'était formé par la renonciation à toute mesure d'expulsion par les bailleurs de l'époque pendant plus de 13 années après l'acquisition de ce droit, par le paiement du loyer et par l'exploitation du fonds de commerce.

À titre de deuxième moyen, M. [X] invoque un non-respect de l'obligation de relogement de l'établissement public, obligation qu'il fonde sur l'application des dispositions de l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme ; il mentionne que cet article oblige l'expropriant à reloger tous les occupants titrés ou de bonne foi, qui remplissent les conditions de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation. Or, M. [X] fait état d'une liste de onze personnes physiques qui occupent l'hôtel à l'année, en précisant que quatre d'entre elles sont locataires depuis au moins le 27 juillet 2021, de sorte que l'établissement ne peut solliciter l'expulsion des occupants sans avoir procédé à la moindre démarche quant à leur relogement.

M. [X] expose en outre qu'il est dans l'impossibilité de libérer les lieux dans le délai de deux mois.

Enfin, M. [X] fait état de ce qu'il indique être, selon ses termes, une forme d'insalubrité, constatée par ce qu'il mentionne être les services de l'hygiène et indique que le manque d'entretien de l'hôtel, constaté en juillet 2021, ne peut légitimement fonder une demande d'expulsion formée en 2023.

Dans ses dernières conclusions, remises le 5 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus détaillé s'agissant des moyens qui y sont formulés, l'établissement public [Localité 6] demande à la cour de :

le recevoir en ses conclusions d'intimé ;

juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes, fins et conclusions de M. [X] et juger notamment qu'il n'existe aucune contestation sérieuse ;

débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 14 décembre 2024 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nanterre (RG n° 23/02426) ;

condamner M. [X] au paiement d'une somme de 26.317,14 euros au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation à la date du 14 mars 2024, sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;

condamner M. [X] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par l'intimée pour sa défense en cause d'appel, outre les entiers dépens de l'instance.

L'établissement public indique que M. [X] est désormais déchu de tout droit au maintien dans les lieux depuis le 31 décembre 2009, la prescription biennale de l'action tendant au paiement d'une indemnité d'éviction étant acquise depuis cette date, soit deux ans après la date d'effet du congé. Il ajoute que les indemnités d'occupation sollicitées sont calculées du 5 décembre 2022 au 30 septembre 2023 (17.640,12 euros), auxquelles s'ajoutent les indemnités d'occupation du quatrième trimestre 2023 et du premier trimestre 2024, de 4.386,19 euros chacune, soit un total de 26.317,14 euros.

L'établissement public fait valoir, s'agissant du moyen tenant au bail verbal, que M. [X] s'est toujours inscrit dans le cadre du bail initial auquel il a été mis fin par le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction et il ajoute que c'est M. [X] qui a délaissé cette instance en fixation de l'indemnité d'éviction. L'établissement public expose qu'il n'a jamais accompli d'actes positifs de nature à caractériser l'existence d'un bail verbal et il produit une quittance d'indemnité d'occupation du 27 décembre 2021, qui ne fait pas mention d'un quelconque loyer. L'établissement public ajoute que les précédentes bailleresses avaient bien indiqué, dans le cadre de la procédure de délaissement, que M. [X] était déchu de tout droit à indemnité d'éviction.

S'agissant du moyen tenant à l'impossibilité prétendue de libérer les locaux, l'établissement public indique que M. [X] ne justifie pas avoir accompli la moindre diligence pour obtenir la libération du local occupé et que son affirmation tenant à l'occupation des lieux repose sur un seul tableau communiqué par ses soins en cause d'appel, faisant état de clients qui se maintiendraient dans l'hôtel depuis de nombreuses années, ce que l'établissement public n'est pas en mesure de vérifier.

S'agissant de la demande de relogement de M. [X], l'établissement public expose que le bail a été consenti avec une interdiction d'habiter à titre personnel, le bail étant de nature strictement commerciale et non mixte. Il ajoute que M. [X] a d'ores et déjà bénéficié de délais considérables pour rester dans les lieux, alors même qu'il continuait manifestement d'encaisser les redevances de ses clients, sans payer la moindre indemnité d'occupation. Il indique que la déclaration d'imposition de M. [X] interpelle au regard des revenus déclarés, en comparaison des indemnités d'occupation qu'il prétend percevoir des clients de l'hôtel.

L'établissement public indique encore que l'urgence est doublement caractérisée, d'une part par l'absence totale d'entretien des locaux, ce qui a conduit la préfecture des Hauts-de-Seine à prendre un arrêté à son encontre le 16 janvier 2024 lui enjoignant de faire diverses réparations et, d'autre part, par la prise de possession de l'immeuble qui s'avère urgente compte-tenu du projet d'aménagement de la [Adresse 8] et de l'éco-quartier [Adresse 4].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient d'examiner la demande tendant à dire qu'il y a lieu à référé au regard en premier lieu du moyen tenant à l'existence d'un bail et, en second lieu, au moyen tenant à la méconnaissance de l'obligation de relogement de l'établissement public, l'examen de ces moyens étant lui-même préalable au moyen tenant à l'impossibilité pour l'appelant de libérer les lieux en deux mois et à l'absence d'urgence pour la libération des locaux.

Le moyen tenant à l'existence d'un bail verbal doit être rejeté, M. [X] ne caractérisant pas l'existence d'un tel bail : l'attestation produite à cet égard par l'appelant, en date du 4 septembre 2020 et émanant de la société Foncia Immobilias-Colbert, par laquelle M. [X], présenté comme « locataire du local commercial » est « à jour dans le paiement des loyers pour le local », ne permet pas, en soi, de rapporter l'existence d'un bail verbal alors que M. [X] a été destinataire, le 29 juin 2007, d'un congé avec refus de renouvellement contre le paiement d'une indemnité d'éviction, congé qu'il a contesté par une action en nullité devant le tribunal de grande instance de Nanterre, qui l'en a débouté par jugement (RG 10/08132) du 5 février 2013. Par un jugement (RG 21/02104) du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté la péremption de l'instance qui avait été introduite par M. [X] afin que soit fixée l'indemnité d'éviction, de sorte que ce dernier ne peut prétendre à l'existence d'un quelconque bail verbal. Au surplus, la même société Foncia Immobilias-Colbert, qui a délivré à l'appelant l'attestation sur laquelle il se fonde, avait également délivré à l'égard de ce dernier des quittances évoquant bien le paiement d'indemnités d'occupation et non pas de loyers, ainsi qu'il résulte notamment de la pièce n° 15 de l'intimé.

Le moyen tenant à la méconnaissance alléguée d'une obligation de relogement de l'établissement public, qui reposerait sur les dispositions de l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme n'est pas davantage fondé. Cet article dispose :

« La personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. »

En l'espèce, M. [X], dans ses conclusions, ne renvoie à aucune pièce utile et probante pour faire état de l'occupation des onze personnes physiques dont il indique l'identité et qui seraient, selon ses termes, « occupants titrés ou de bonne foi » et même pour certains d'entre eux « locataires ». Il évoque le constat d'un commissaire de justice qui aurait été présenté par l'intimé en première instance mais ni lui ni l'intimé ne communiquent ce constat à hauteur d'appel. En outre, sans que les conclusions n'y renvoient, le bordereau de communication des pièces de l'appelant indique en pièce n° 9 : « Quittances de loyer et justificatifs CAF des locataires ». Cette pièce est constituée de six feuillets : sur la première page, se trouve un tableau dont aucune mention ne précise qui l'a établi et qui mentionne les onze personnes physiques avec la date supposée de leur entrée ; les feuillets suivants sont constitués d'avis d'échéance qui indiquent en qualité de « bailleur » un « Hôtel [X] » sans que ne soit nullement précisée la forme sociale de cet hôtel ; enfin, la dernière page est une copie de quatre supposés virements pour lesquels sont indiqués la mention « CAF des Hauts-de-Seine », sans que rien ne permette de déterminer la réalité de ces virements ni même ce à quoi ils correspondent. Alors que l'appelant évoque des baux qui auraient été souscrits par les occupants qu'il mentionne, baux qui ne sont nullement communiqués, le seul tableau précité ainsi que les quittances établies par les soins de l'appelant ne sont aucunement de nature à caractériser les occupations alléguées par ce dernier, la page afférente à de prétendus versements de la CAF ne l'étant pas davantage. Dès lors, ce moyen n'est ainsi pas fondé.

S'agissant du moyen tenant à l'impossibilité alléguée de libérer les lieux en deux mois, et qui n'est pas formulé au soutien d'une demande autre que celle tendant à dire qu'il n'y a lieu à référé, celui-ci est mal fondé, comme reposant sur les dispositions de l'article L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation, dont la mention est inopérante en l'espèce. Cet article dispose :

« Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en oeuvre des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme. »

M. [X] invoque cette disposition pour indiquer qu'elle est destinée à lui permettre de mettre en 'uvre les procédures de résiliation des baux en cours dans son hôtel. Cependant, ainsi qu'il a été mentionné plus haut, M. [X] ne justifie pas de l'existence de ces baux, de sorte que la mention de cette disposition est inopérante au cas d'espèce.

Enfin, le moyen tenant à ce que l'urgence ne se serait pas caractérisée, dès lors que le manque d'entretien de l'hôtel a été constaté en juillet 2021 et ne pourrait légitimement fonder une demande d'expulsion formée en 2023, n'est pas fondé : comme l'a relevé le juge de première instance, le congé devait prendre effet à compter du 31 décembre 2007 et l'arrêté du préfet des Hauts-de-Seine, du 19 janvier 2024, qui relève, s'agissant du bâtiment en cause, l'absence de chauffage, d'eau chaude et de garde-corps à plusieurs fenêtres, caractérise également l'urgence à procéder à la mesure d'expulsion.

Reconventionnellement, l'établissement public sollicite la condamnation de l'appelant principal au paiement d'une provision de 26.317,14 euros. M. [X] ne formule aucune observation sur cette demande et ne formule aucun moyen à l'encontre de la condamnation intervenue en première instance au paiement de l'indemnité d'occupation égale au dernier montant du loyer acquitté. Il n'est ainsi pas contesté que cette somme corresponde au montant des indemnités d'occupation dues à compter du 5 décembre 2022 et qu'aucune somme n'a été versée depuis cette date, ainsi qu'il résulte du bordereau de situation émanant de la direction générale des finances publiques et produit en pièce n° 14 par l'intimé. Aussi convient-il de condamner M. [X] à hauteur de cette somme.

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à ajouter le chef de la condamnation au titre de la provision.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance (RG 23/02426) rendue le 14 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] à verser la somme de 26.317,14 euros à l'établissement public territorial [Localité 6] à titre de provision au titre de l'arriéré de l'indemnité d'occupation à la date du 14 mars 2024 ;

Condamne M. [X] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [X] à verser à l'établissement public territorial [Localité 6] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.