CA Besançon, 1re ch., 8 octobre 2024, n° 23/01093
BESANÇON
Arrêt
Confirmation
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
La SAS La Rochefortaine exploite la [Adresse 94], établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes situé à [Localité 96].
Les intimés (ci-après les bailleurs) ont acquis, au sein de la [Adresse 94], des lots privatifs, et chacun a conclu un bail commercial avec la société La Rochefortaine afin de permettre à celle-ci d'exploiter la résidence.
Par courriers des 17 juin et 4 septembre 2020, la société La Rochefortaine a fait part aux bailleurs qu'elle tenait pour illicite la clause d'indexation du loyer contenue au contrat de bail, décidant ainsi de réduire le loyer pour l'avenir, et de se voir restituer, par voie de compensation, le trop-perçu sur les cinq dernières années.
Saisi par les bailleurs afin que le paiement du loyer soit repris au montant de la clause d'indexation du bail, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons le Saunier a, par ordonnance du 6 janvier 2021, fait droit à la demande.
Par actes des 17, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28 et 29 septembre 2021 et des 2, 3, 4, 7 et 14 novembre 2022, la société La Rochefortaine a fait assigner l'ensemble des bailleurs devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier pour faire juger non écrite la clause d'indexation stipulée dans chaque bail, de voir juger que le montant du loyer annuel ne peut excéder celui prévu dans le bail d'origine, et de condamner les bailleurs à lui restituer les sommes réclamées à titre de trop-perçu de loyer.
Par jugement rendu le 30 juin 2023, le tribunal a :
- débouté la SAS La Rochefortaine de l'intégralité de ses demandes,
- condamné la SAS La Rochefortaine à verser à chacun des défendeurs la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARLU Cabinet Cohen, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment retenu :
Sur la demande de voir juger non écrite la clause litigieuse
- que les parties avaient librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique,
- que la clause litigieuse du bail instituait donc une augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation,
- que le loyer prévu contractuellement n'était ainsi soumis à aucune variable et était parfaitement déterminable et prévisible puisqu'il était soumis à une augmentation annuelle de 2 %,
- que les dispositions légales du code monétaire et financier et du code de commerce dont se prévalait la société La Rochefortaine n'avaient pas vocation à s'appliquer,
- que les demandes étaient en conséquence rejetées.
- oOo-
Par acte du 19 juillet 2023, la société La Rochefortaine a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 juin 2024, elle demande à la cour :
- de débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes,
- de déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par elle,
- d'infirmer le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier (RG n° 21/00706) en ce qu'il a statué par les chefs suivants :
. déboute la SAS La Rochefortaine de l'intégralité de ses demandes,
. condamne la SAS La Rochefortaine à verser à chacun des défendeurs la somme de deux cents euros (200 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamne la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARLU Cabinet Cohen, avocat au barreau de Paris, agissant par Maître Mickaël Cohen, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
. déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Statuant à nouveau,
- de réputer non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre elle et les intimés,
En conséquence :
- de condamner chacun des intimés à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :
. condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [LU] [U] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner la société Mutuelle La Frontalière au paiement de la somme de 16 434,57 euros au30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [EV] [W] et Mme [TO] [W] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [KE] [V] et Mme [XW] [LL] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [OL] [S] et Mme [IH] [S] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
. condamner Mme [A] [H] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [EV] [N] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [OL] [TT] et Mme [AX] [TT] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [EZ] [PC] et Mme [C] [PC] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [L] [LP] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [EI] [DS] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
. condamner solidairement M. [KE] [XS]-[NZ] et Mme [RJ] [XS]-[NZ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [VI] [UF] et Mme [B] [UF] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [PT] [EA] et Mme [HI] [TX] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [MG] [DJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
- condamner Mme [HA] [HE] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [YM] [UN] et Mme [SY] [UN] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [YM] [YE] et Mme [R] [YE] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [AF] [DF] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [Y] [KR] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [AP] [DB] et Mme [CX] [DB] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [ID] [TK] et Mme [PO] [TK] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [L] [UW] et Mme [E] [UW] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [LD] [KM] et Mme [OP] [KM] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [SU] [TG] et Mme [HZ] [TG] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [OP] [UJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [R] [HM] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [ID] [TC] et Mme [EM] [TC] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner la société Les Greens au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [P] [CO] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [IU] [CO] et Mme [YR] [CO] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [OL] [WK] et Mme [HZ] [WK] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [KE] [MX] et Mme [GN] [MX] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [WO] [KV] au paiement de la somme 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [X] [FD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [KZ] [FD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. [SU] [FD] et Mme [M] [FD] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner solidairement M. et Mme [OU] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner Mme [GS] [LH] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [DN] [DW] et Mme [MC] [BI] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [EE] [OY] [D] et Mme [WX] [XJ] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux
à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [L] [YI] et Mme [TO] [AI] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [WT] [OD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [K] [GW] et Mme [I] [CV] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [UB] [CT] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
. condamner M. [O] [RF] et Mme [MK] [DJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,
Subsidiairement :
- de condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du 1er décembre 2024, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail,
En toute hypothèse :
- de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- de juger que les dépens d'appel seront recouvrés par Maître Florence Robert conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et condamner les intimés à due concurrence.
- oOo-
Aux termes de leurs uniques conclusions transmises le 9 janvier 2024, les intimés demandent à la cour de :
- débouter la SAS La Rochefortaine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier (RG n°23/00093),
- condamner la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance,
- condamner la SAS La Rochefortaine à leur payer à chacun une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- oOo-
La clôture a été ordonnée le 11 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 juillet 2024.
Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.
Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
I. Sur la validité de la clause
La SAS La Rochefortaine fait valoir que la clause en litige a la nature d'une clause d'indexation et que le fait que l'indice mentionné soit constitué d'un taux fixe ne permet pas de la disqualifier. Elle conclut à son illicéité en soutenant que l'augmentation automatique et perpétuelle du loyer qu'elle prévoit a pour effet de décorréler le montant du loyer de l'évolution du prix de la prestation correspondante, à savoir la mise à disposition d'un local. Elle considère que l'application de la clause a donc pour effet de méconnaître l'interdiction de l'indexation automatique des prix posée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Elle explique par ailleurs qu'elle n'est pas la rédactrice des baux, qu'elle n'en a pas imposé les termes aux bailleurs, et conclut que la clause doit être réputée non écrite, de sorte que le bail doit être lu comme ne la comportant pas, ce qui implique que le seul montant de loyer que les bailleurs sont en droit d'appeler s'entend du nominal indiqué au bail. Subsidiairement, elle fait valoir que si la clause devait présenter la nature d'une clause de détermination du prix du loyer et/ou de bail à paliers, l'augmentation annuelle du loyer devrait alors être cantonnée au bail initial, de sorte que seul le loyer nominal s'appliquerait au lendemain de l'expiration du bail initial, soit à partir du 1er décembre 2024.
Les bailleurs s'opposent à la demande en soutenant que le pourcentage exprimé à la clause ne correspond pas à un indice, mais à un taux d'augmentation. Ils expliquent que la progressivité du loyer est ainsi indépendante de la révision triennale ou de la variation consécutive au jeu de l'indexation conventionnelle, de sorte que la régularité de la clause doit être appréhendée abstraction faite des normes qui régissent l'application des clauses d'échelle mobile. Ils font en conséquence valoir que la clause en litige n'est pas une clause d'indexation et qu'elle n'entre pas dans le champ d'application des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier. Subsidiairement, ils s'opposent à la demande de remboursement en indiquant que les contrats de bail leur ont été imposés, que les clauses d'indexation ont été rédigées par la société La Rochefortaine, et que celle-ci a appliqué spontanément l'augmentation du loyer pendant plusieurs années.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1103 du code civil : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'
Par ailleurs, selon l'article L. 112-1 du code monétaire et financier : 'Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.'
En l'espèce, il n'est pas contesté que les baux signés par les parties contiennent tous une clause intitulée 'Indexation' ainsi rédigée :
'Les parties conviennent expressément que :
* Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l'an, par année complète de loyer versé.
Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances.
Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.
Le calcul de cette révision par le jeu de l'indexation se fera à l'initiative du bailleur.
Toutefois, il est expressément stipulé qu'à défaut pour le bailleur d'avoir procédé à l'échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l'application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l'indexation par le bailleur.
Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur.
Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d'être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C. (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale.'
Il ressort de cette clause, librement décidée par les parties par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'économie et des finances, que l'augmentation du loyer se fait de manière forfaitaire, sans référence à un indice économique.
La clause permet ainsi aux parties, dès l'origine du bail, de déterminer par avance le montant du loyer dû au premier janvier de chaque période triennale, sans dépendre de l'évolution d'un indice ou d'une variable, mais en l'augmentant forfaitairement de 2 %.
Ne contenant aucune variation indiciaire, la clause querellée n'est donc pas soumise aux prescriptions précitées du code monétaire et financier et elle n'est entachée d'aucune illégalité.
La Rochefortaine sera en conséquence déboutée de sa demande visant à juger réputée non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre elle et les intimés et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
II. Sur les demandes de restitution des sommes versées
Au regard de ce qui précède, la clause en litige étant valable, la société La Rochefortaine sera déboutée de sa demande de restitution des loyers et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
La SAS La Rochefortaine sera en outre déboutée de sa demande de condamnation à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine à compter du 1er décembre 2024, aucun élément n'étant produit de manière à permettre de qualifier les baux dont s'agit de baux à palier.
III. Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.
La société La Rochefortaine sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera en outre condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;
DEBOUTE la SAS La Rochefortaine de sa demande de condamnation à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine à compter du 1er décembre 2024 ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine à payer à chacun des appelants la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SAS La Rochefortaine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au débats et Fabienne Arnoux, greffier.