CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 20 novembre 2020, n° 18/01364

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LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE :

En date du 06 décembre 2006, Monsieur Z X et son épousé Madame E A (les époux X) ont signé avec la SCCV Résidence d'ANJOU un contrat de réservation préliminaire à la vente en l'état futur d'achèvement d'un bien situé au ... (lot n°66) sur la commune de Saint Denis pour 153 000 euros.

Le contrat de vente a été signé le 12 mars 2007.

Ils ont donné mandat à la société MEDICIS GESTION OCEAN INDIEN (la société MGOI) le 10 février 2008 pour assurer la gestion locative du bien pour un loyer de 680 euros, la mission de réception des travaux étant confiée à la société AMILEX le 17 décembre 2007, le procès verbal de réception des travaux étant signé le 25 juin 2008 avec deux réserves portant sur la non conformité du garde corps de la varangue et la séparation de la varangue à finaliser.

La SARL MGOI a été déchargée de son mandat en mars 2011.

Faisant état de manquements des sociétés MGOI et AMILEX à leurs obligations contractuelles, les époux X ont obtenu, par décision du 21 mai 2015 du président du tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion la réalisation d'une expertise judiciaire. Le rapport d'expertise a été déposée le 1^er décembre 2015.

Par acte d'huissier des 26 décembre 2017 et 2 janvier 2018, les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Saint Denis qui, par jugement du 13 juin 2008 a :

- condamné solidairement la société AMILEX et la SARL MGOI à leur payer une somme de 19788 euros,

- rejeté toutes les autres demandes,

- condamné in solidum la société AMILEX et la SARL MGOI à leur payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Un appel a été interjeté le 20 août 2018 par les époux X.

PRETENTIONS ET MOYENS:

Selon leurs dernières conclusions communiquées au greffe le 10 mars 2020, les époux X sollicitent, sur le fondement des articles 1147 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la SARL AMILEX a incontestablement failli dans l'exécution de sa mission,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la SARL MGOI a également incontestablement failli à ses obligations de mandataire gestionnaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que les fautes de ces deux professionnels ont concouru à la réalisation du dommage de privation des informations utiles pour exercer leur recours légal contre le vendeur en garantie des non conformités apparentes et louer le bien conformément à sa destination contractuelle de co location étudiante pour un loyer mensuel de 680,00 €

- infirmer le jugement pour le surplus ;

- et statuant à nouveau, débouter la SARL MGOI de son appel incident';

- juger que par leurs fautes, les sociétés AMILEX et MGOI les ont privé d'une chance sérieuse d'obtenir du vendeur d'immeuble la réalisation des travaux de mise en conformité du bien acquis, ce qui leur aurait permis de percevoir les revenus locatifs correspondants à sa destination locative contractuelle de colocation étudiante et de ne pas perdre le bénéfice du dispositif fiscal de faveur C ;

- juger que leurs préjudices financiers subis s'établissent à :

. 39.997,00€ au titre de la perte du bénéfice de l'effacement d'impôt prévu ;

. 1.562,00€ au titre du remboursement du déficit foncier annulé ;

. 40.800,00€ au titre de l'absence totale de revenus fonciers de juin 2008 (mois de livraison) à juillet 2013 (mois de la 1 ère location) ;

. 190,00€ par mois au titre du manque à gagner de revenus locatifs de juillet 2013 jusqu'au jour du paiement de l'indemnité correspondant au coût des travaux nécessaires pour équiper le bien pour une colocation ;

. 8.065,83€ au titre des travaux propres à équiper le bien pour une colocation ;

- juger que leur responsabilité est engagée in solidum et que le taux de perte de chance d'échapper aux préjudices financiers subis doit être fixé à 90% ;

- condamner en conséquence les sociétés AMILEX et MGOI à leur payer, in solidum, 90% de ces sommes, soit la somme globale de 88.564,35€ (quatre vingt huit mille cinq cent soixante quatre euros et trente cinq centimes), somme à parfaire du montant du manque à gagner au titre des revenus locatifs depuis juillet 2013 (soit 190,00€ par mois jusqu'au paiement effectif de l'indemnité nécessaire pour réaliser les travaux d'aménagement)

- condamner les mêmes, sous la même solidarité à leur payer une somme de 3.500,00€ au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, outre les entiers dépens d'appel, en sus de ceux déjà alloués pour la première instance par le jugement entrepris.

Les époux X développent notamment les moyens suivants:

- l'action engagée contre la société MGOI n'est pas prescrite, le point de départ du délai de prescription étant la date à laquelle ils ont eu connaissance du dommage, soit en mai 2013, date de leur déplacement à la Réunion et du constat de la non conformité du bien aux dispositions contractuelles, délai interrompu le 26 décembre 2014';

- la société AMILEX a manqué à ses obligations contractuelles en procédant à la réception des travaux:

. sans émettre de réserve, alors que le bien n'était pas conforme à la notice descriptive et au plan annexé à l'acte de vente, et que ces non conformités étaient apparentes';

. sans avertir les acquéreurs de ces vices, privant ainsi les époux X d'une chance d'obtenir du vendeur la mise en conformité du bien, alors qu'ils se sont rendus compte des vices en 2013 ;

- le préjudice subi résulte de la prescription de l'action en garantie pour les vices apparents, et non de la privation de la garantie décennale, non applicable à l'espèce ;

- la société MGOI, qui avait une connaissance précise de l'opération globale d'achat et des enjeux pour les acheteurs, ainsi que de leur éloignement aurait du tout à la fois:

. les informer de la non conformité du bien acheté avec le bien livré,

. attirer leur attention sur la nécessité de faire une demande de prorogation des avantages fiscaux auprès de l'administration,

. les informer de la vacance locative durable de leur bien, les informer de l'inadéquation du loyer envisagé avec le prix du marché, au regard de la non conformité du bien, et suggérer un autre loyer,

. justifier des diligences pour le louer, étant précisé que cette société n'a sans doute accompli aucune diligence réelle pour louer le bien dans le cadre de son mandat;

- le préjudice résulte:

. de la privation de loyers de 2008 à juillet 2013, puis de la location pour un loyer inférieur au montant pouvant être pratiqué si le bien vendu avait été conforme aux stipulations contractuelles, préjudice caractérisé au delà de la cessation du mandat de la société MGOI en mars 2011,

. du paiement de la taxation des logements vacants,

. de la privation d'une action en justice contre le promoteur, à savoir la garantie pouvant être exercée pour les vices apparents,

. de la perte de l'avantage fiscal, préjudice certain qui ne s'analyse pas sur le terrain de la perte de chance;

- la demande de paiement du coût de remise en état du bien est en lien avec les fautes contractuelles de la société MGIO et de la société AMILEX, qui en interdisant l'action sur le fondement des vices apparents, ont fait perdre une chance de faire pression sur le promoteur.

Selon ses dernières conclusions communiquées au greffe le 14 octobre 2019, la société MGOI sollicite, sur le fondement des articles 1147,1150, 1151,1991,1992, 2224 du Code civil, 122 et 700 du Code de Procédure Civile, de':

- dire et juger qu'elle recevable et fondée en ses conclusions et demandes;

A titre principal,

- déclarer prescrite l'action en responsabilité des époux X à l'encontre de la société MGOI;

- par conséquent, infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il retient la responsabilité contractuelle de la société MGOI ;

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il condamne la MGOI au paiement solidaire de la somme de 19 788€ ;

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins ou conclusions;

A titre subsidiaire,

- dire et juger que les époux Y sont mal fondés à rechercher la responsabilité de la société MGOI';

- dire que les conditions permettant d'engager la responsabilité de la MGOI ne sont pas remplies ;

- par conséquent, infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il retient la responsabilité contractuelle de la MGOI ;

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il condamne la MGOI au paiement solidaire de la somme de 19 788€ ;

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins ou conclusions;

À titre infiniment subsidiaire,

- sur la perte locative, confirmer le jugement en ce qu'il prend pour base, dans le calcul des dommages et intérêts, un loyer de 440€ et une part de responsabilité des intimées à hauteur de 30%, le reste étant exclusivement imputable à la SCCV ANJOU ;

- à titre incident, infirmer le jugement en ce qu'il ne prend pas en considération le terme du mandat de la MGOI dans le calcul des dommages et intérêts ;

- infirmer le jugement en ce qu'il ne prend pas en considération la part de responsabilité de chacun des intimées dans la réalisation du dommage ;

- dire et juger que la période à prendre en considération dans le calcul des dommages et intérêts au titre de la perte locative est celle allant de juin 2008 à mars 2011, soit une période de 33 mois pour un préjudice fixé à 14 520€ (440€ x 33 mois);

- dire et juger que la répartition des 30% de la somme de 14 520€, soit la somme de 4 356€, se fera à hauteur de 70% pour la société AMILEX dont la faute est la plus susceptible d'avoir concouru à la réalisation du dommage et à hauteur de 30% pour la MGOI ;

- dire et juger que la société AMILEX supportera seule le paiement de la somme de 3 049,2€ au titre de la perte de loyer, sa participation à la réalisation du dommage étant fixée à 70%;

- condamner la société MGOI au paiement de 1 306,8€ au titre de la perte de loyer, sa participation à la réalisation du dommage étant fixée à 30%;

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins ou conclusions;

- Sur la perte de chance de bénéficier d'un avantage fiscal, confirmer le jugement en ce qu'il fixe la perte de chance de pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal à 12 000€ ;

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins ou conclusions;

En toute hypothèse,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il refuse de condamner la société MGOI au paiement des travaux de remise en état ;

- condamner les époux X à verser à la MGOI la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de l'instance.

Elle soutient notamment que':

- l'action introduite contre la société MGIO est prescrite depuis le 18 novembre 2014, compte tenu de la connaissance du dommage résultant de la perte de loyers et de la perte de l'avantage fiscal au 18 novembre 2009;

- le préjudice résultant de la perte d'une action en justice sur le fondement de la garantie des vices apparents est hypothétique alors que le promoteur n'est pas parti à la procédure et que l'action sur le fondement des vices apparents était encore ouverte au jour de la découverte du défaut de conformité; il n'est pas en lien de causalité avec les éventuelles fautes de la société MGOI

- le mandataire, tenu à une obligation de moyen:

. a effectué toutes les diligences pour la recherche de locataires étant précisé que l'impératif de location dans les 6 mois n'avait pas été contractualisé, et a tenu informé le mandant des difficultés de mise en location,

. n'avait pas connaissance de la non conformité initiale du bien aux stipulations contractuelles, aucune obligation de faire des vérifications sur ce point et donc d'attirer l'obligation du mandant et de le conseiller;

- la MGOI n'est pas responsable des non conformités affectant le bien mais la société AMILEX, et le préjudice résultant de la part d'une action en garantie n'est pas établie, puisque les acheteurs sont encore dans les délais légaux de l'action décennale;

- pour le cas où la juridiction retiendrait la responsabilité de la société MGIO, la vacance locative doit être limitée au 10 mars 2011, date à laquelle un contrat de gestion avec la société CITI a été conclu;

- le préjudice matériel sera écarté dans la mesure où il n'est pas imputable à la société MGOI mais au promoteur;

- la part de responsabilité respective de la société MGIO et AMILEX doit être appréciée à hauteur de 70% pour l'une, 30% pour l'autre; Concernant la perte de chance de bénéficier de l'avantage fiscal, la somme de 12 000 euros paraît adapté, alors que la non conformité du bien paraît à l'origine de la vacance locative, non conformité incombant au promoteur;

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La société AMILEX a été citée à étude le 3 décembre 2018 et n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2020 et le dossier renvoyé à l'audience de plaidoirie du 25 septembre 2020 où il a été mis en délibéré.

MOTIFS:

I° - sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action:

En application de l'article 2224 du code civil entrée en vigueur le 19 juin 2008, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent pas cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer'.

- concernant les manquements de la société AMILEX:

Les époux Y, domiciliés en métropole, ont donné mandat à cette société pour réaliser les opérations de réception des travaux, ce qui a été fait le 25 juin 2008.

Les époux Y reprochent à la société AMILEX d'avoir commis une faute en réceptionnant sans émettre de réserve sur certaines non conformités apparentes.

Le délai de prescription s'apprécie à la date à laquelle ils ont eu connaissance du dommage en lien avec cette faute.

Les appelants n'ont pas été informés des non conformités du bien par leur mandataire.'Ils en ont eu connaissance qu'en mai 2013 lors de leur visite à la Réunion, cette date constituant le point de départ du délai de prescription.

L'action introduite à l'encontre de la société Amilex par acte d'huissier du 2 janvier 2018, est recevable comme non prescrite.

- concernant les manquements de la société MGOI':

> le défaut d'information sur la perte de bénéfice de l'avantage fiscal et le remboursement de déficit foncier annulé:

La réception du bien étant intervenue le 25 juin 2008, les époux disposaient d'un délai jusqu'au 25 décembre 2008 pour le louer et ainsi bénéficier de l'avantage, ce qui n'a pas été fait. L'administration fiscale leur a opposé cet argument par courrier du 18 novembre 2009 pour refuser le bénéfice du dispositif fiscal.

Les époux avaient à cette date connaissance du dommage, mais également nécessairement des faits à l'origine du dommage à savoir l'absence de location du bien sur 6 mois qui constitue dès lors le point de départ du délai de prescription.

La prescription est ainsi acquise sur ce point depuis le 18 novembre 2014, soit avant toute action en justice.

La demande dirigée à l'encontre de la société MGOI à ce titre doit ainsi être déclarée irrecevable comme prescrite.

> Le défaut d'information sur la non conformité du bien aux dispositions contractuelles':

La société MGOI ne justifie pas avoir informé les époux Y des non conformités du bien au descriptif de travaux, constatés en mai 2013 lors de leur visite à la Réunion qui marque le point de départ du délai de prescription.

L'action introduite à l'encontre de la société MGOI par acte du 26 décembre 2017 est recevable comme non prescrite.

> Le défaut de diligence et d'information dans le cadre de l'exécution du mandat:

La société MGOI a été déchargée de son mandat en mars 2011. Les époux Y ont été pleinement informés le 8 mars 2011 de l'absence de location du bien. Le 11 septembre 2011 ils ont été officiellement avisés par le nouveau mandataire de l'inadéquation du loyer demandé à la valeur locative du bien.

Le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date.

Or l'assignation en référé du 26 décembre 2014 n'a pas interrompu ce délai de prescription dans la mesure où elle avait un objet différent à savoir la démonstration de la non conformité du bien aux stipulations contractuelles.

Dans ces conditions la prescription est acquise depuis le 11 septembre 2016. La prescription était acquise au jour de la délivrance de l'assignation le 26 décembre 2017 et le 2 janvier 2018.

II° les demandes au fond:

A) les manquements contractuels des sociétés AMILEX et MGOI:

En application de l'article 1984 ancien du code civil, 'le mandat est un acte par lequel une personne donne le pouvoir à une autre de faire quelque chose pour le mandant et en son nom'.

En application de l'article 1991 ancien du code civil ' Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure'.

En application de l'article 1992 du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'.

En application de l'article 1993 du code civil, 'Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant'.

1° la SARL AMILEX:

Le contrat conclu entre les époux X et la SARL AMILEX le 17 décembre 2017 intitulé 'lettre de mission réception appartement' est un mandat de représentation spécial à titre onéreux donnant pouvoir à la société pour 'réceptionner les appartements, constater les réserves qui pourraient maître des défauts apparents de construction, signer tout procès verbal de réserves conformément aux défauts qu'ils auraient pu constater, se rendre sur convocation du promoteur sur les lieux afin de constater la mise en conformité de l'appartement aux descriptifs contenus dans l'acte de vente'.

Il résulte du rapport d'expertise de monsieur B que le bien présente les non conformités aux stipulations contractuelles suivantes:

- absence de WC dans la salle de bain de l'appartement,

- absence de second lavabo et d'arrivée d'eau,

- absence de faïence au pourtour du lavabo.

La hotte aspirante et le point lumineux dans la cuisine ont été posés postérieurement à l'assignation.

La fenêtre de la chambre n°1 a été centrée dans la pièce de 6,04 m2, rendant impossible l'installation d'un lit sauf à le placer devant la fenêtre baie vitrée.

Les non conformités liées à l'absence de WC dans la salle de bain, à l'absence de second lavabo et d'arrivée d'eau étaient apparentes pour le mandataire au jour de la réception, puisqu'elles étaient mentionnées dans le descriptif et le plan annexé à la vente.

A l'inverse, la possible légère erreur de positionnement de la fenêtre dans une chambre de très petit format, limitant les possibilités d'installation d'un lit ne relevait pas des points devant faire l'objet de réserves, alors que les plans fournis ne sont pas côtés et très imprécis, que la porte fenêtre s'ouvre en deux parties de sorte que la partie haute peut être ouverte sans déplacer le lit.

Ces non conformités n'ont fait l'objet d'aucune réserve dans le procès verbal de réception des travaux.

En ne mentionnant pas ces réserves sur le procès verbal et en informant pas les acheteurs, la SARL AMILEX a commis une faute dans l'exécution de son mandat.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la responsabilité de la société AMILEX étaient engagées.

2° la SARL MGOI:

> l'absence d'information sur la non conformité du bien livré: Le contrat conclu entre les époux X et la SARL MGOI le 10 février 2008 est un mandat de gestion d'un bien à titre onéreux.

Si la société MEDICIS GESTION a proposé, dans le cadre de la vente, une prestation globale incluant aides à la défiscalisation, proposition d'un gestionnaire de bien via sa filiale M. G.O. I, mandat de réception du bien et contrats de garantie locative, la société AMILEX et les sociétés MEDICIS GESTION et MEDICIS GESTION OCEAN INDIEN sont juridiquement distinctes.

Il n'est pas rapportée la preuve:

- de liens direct entre les personnes intervenues dans les différentes opérations de mandat,

- d'une information relayée par la société AMILEX à la société MGOI sur la non conformité du bien livré au contrat de vente, qui lui aurait permis d'informer les époux X.

Par ailleurs, la SARL MGOI n'avait aucune obligation légale ou contractuelle de vérifier la conformité du bien réceptionné au contrat de vente, contrat auquel elle était étrangère.

Il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la responsabilité de la SARL MGOI était engagée.

B) les préjudices:

L'absence de revenus fonciers de juin 2008 à juillet 2013, puis la minoration des loyers postérieurement à cette date en lien avec la non conformité du bien aux stipulations contractuelles:

Le dommage est double, d'une part l'absence de tout revenu locatif entre juillet 2008 et juillet 2013 et d'autres part la minoration du montant du loyer en raison de la non conformité du bien aux stipulations contractuelles.

Or une seule faute est retenue à l'encontre de la société AMILEX à savoir la réception d'un bien non conforme aux stipulation contractuelles.

Cette faute n'est pas en lien avec une perte de valeur locative, étant précisé que l'absence de second WC et de second lavabo dans un appartement de 30 m2 destiné à la colocation n'a pas fait perdre de valeur locative au bien.

Le préjudice lié à l'absence d'éléments d'équipement:

A l'inverse, la société AMILEX a commis une faute dans l'exécution de son mandat en émettant aucune réserve au moment de la réception du bien, alors même que les vices étaient apparents pour la plupart, privant ainsi les époux de tout recours au titre de la garantie de parfait achèvement, des vices cachés et de la garantie contractuelle de droit commun (prescription quinquennale), les époux Y n'ayant eu connaissance de cette situation qu'en mai 2013.

La faute du mandataire a fait perdre au mandant une chance certaine d'obtenir la mise en conformité du bien, perte de chance qu'il convient d'évaluer à 90% du préjudice.

Ce préjudice peut être chiffré de la façon suivante (devis du 3 janvier 2017):

- dépose de l'actuel meuble/miroir: 45 euros

- Pose deux deux meubles miroirs lavabo: 1320 euros

- fourniture et pose crédence: 290 euros

- fourniture et pose d'un WC sanibroyeur: 990 euros, soit un total de 2645 euros.

La SARL AMILEX sera condamnée au paiement d'une somme de 2380,50 euros.

Il y lieu d'infirmer le jugement initial sur le montant des préjudices calculés au titre de la mise en conformité du bien.

III) sur les demandes accessoires:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL AMILEX sera condamnée condamnée aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile

DECLARE irrecevable comme prescrites les demandes formulées à l'encontre de la SARL MGOI et la de SARL AMILEX sauf, concernant cette seconde société, au titre du préjudice lié à la non-conformité du bien aux stipulations contractuelles;

CONDAMNE la SOCIETE AMILEX au paiement à E A épouse X et Z X d'une somme de 2380,50 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt;

CONDAMNE La SARL AMILEX aux entiers dépens en ce compris l'expertise ordonnée le 21 mai 2015 et au paiement à E A épouse X et Z X d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.