CA Poitiers, 2e ch. civ., 21 mai 2024, n° 23/01528

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Le 26 novembre 2014, Madame [F] [D] et Monsieur [A] [X] (les consorts [P]) ont conclu un protocole d'accord relatif à un projet de construction d'un hangar photovoltaïque avec la société anonyme de droit belge Elyor Energy Group sur un terrain leur appartenant, aux termes duquel ils se sont engagés à signer un bail de 20 ans avant l'installation du hangar, afin de permettre à leur cocontractante d'installer des centrales photovoltaïques sur les toitures des bâtiments neufs.

Par acte en date du 15 mars 2016, après obtention du permis de construire, les consorts [P] ont conclu avec la société par actions simplifiée Elyor Energy France une promesse de bail à construction et de bail rural sous condition suspensive sur le terrain en cause située à [Localité 5], déterminant les droits et obligations des parties.

La promesse de bail avait prévu que les constructions sur lesquels devaient être installés les panneaux solaires devaient être réalisées par le preneur à bail à ses frais et achevées dans les 12 mois suivant la signature de l'acte, puis être données à bail rural par le propriétaire bailleur des terrains pour une destination agricole, à l'exception de la centrale photovoltaïque dont la société Elyor conservait l'exploitation.

Le 29 août 2018, les consorts [P] ont assigné la société Elyor devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

En dernier lieu, les consorts [P] ont demandé la condamnation de la société Elyor à leur payer les sommes de :

- 30'000 € en application de la clause pénale, ou subsidiairement la somme de 2515 € pour hauteur de travaux à parfaire à raison de cinq euros par jour à compter du 16 mars 2017 à ajuster ;

- 14'000 € au titre d'une perte de chance ;

- 10'000 € au titre du préjudice de jouissance ;

en toute hypothèse,

- 3000 € au titre du remboursement des frais administratifs facturés le 4 décembre 2014 ;

- 3000 € au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société Elyor a demandé le débouté des prétentions adverses, et la condamnation solidaire des consorts [P] à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Poitiers a :

- dit n'y avoir lieu à allocation de l'ordonnance de clôture et déclarer irrecevables les documents et pièces signifiées postérieurement son prononcé;

- condamné la société Elyor à payer aux consorts [P] la somme de 33'000 € ;

- condamné la société Elyor à payer aux consorts [P] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

- rejeté les autres demandes.

Le 23 décembre 2020, la société Elyor a relevé appel de ce jugement, en intimant les consorts [P].

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/03079.

Les consorts [P] ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident tant à la radiation de l'affaire.

Par ordonnance en date du 28 juin 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle.

Le 23 juin 2023, la société Elyor a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle, et la société Elyor Energy Group est intervenue volontairement instance.

L'affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro de Rg 23/01528.

Le 23 juin 2023, les sociétés Elyor ont demandé de :

- déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Elyor Energy Group;

- dire et juger que les intimés n'avaient pas respecté les conditions générales de vente des sociétés appelantes imposant une médiation avant toute procédure judiciaire ;

- dire que l'approbation les intimés à la clause de médiation préalable était rapportée en sa propre signature et sa déclaration selon laquelle elle 'déclare souhaiter la mise en place d'un projet conformément aux informations énoncées dans ce document et avoir été informé du processus et des conditions générales de vente pratiquées par Elyor Energy';

- réformer intégralement le jugement déféré ;

- débouter les intimés de toutes leurs demandes ;

à titre subsidiaire,

- réformer intégralement le jugement déféré ;

- débouter les consorts les consorts [P] de toutes leurs prétentions ;

- les condamner in solidum à verser à la société Elyor la somme de 25'000 € à titre de dommages-intérêts ;

en cas d'improbable condamnation de la société Elyor,

- ramener à plus juste proportion des sommes allouées par la juridiction de première instance aux intimés ;

- dire que la restitution la somme de 3000 € n'était évidemment pas recevable, puisque les fonds avaient été versés une société qui n'était pas dans la cause en première instance ;

- condamner conjointement et solidairement les consorts [P] à verser chacun à la société Elyor la somme de 7500 € au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Le 7 novembre 2023, les consorts [P] ont demandé :

- la confirmation intégrale du jugement déféré ;

A titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement,

- de condamner la société Elyor à leur verser les sommes suivantes :

- 7005 € (à raison de cinq euros par jour à compter du 16 mars 2017 à ajuster à la date de la décision à intervenir) à titre d'indemnité forfaitaire pour hauteur de la réalisation des travaux ;

- 14'000 € pour perte de chance ;

- 10'000 € pour préjudice de jouissance ;

- 3000 € pour frais administratifs exposés facturés le 4 décembre 2014 ;

à titre infiniment subsidiaire, et seulement si la cour vînt à infirmer le jugement déféré « en son raisonnement » (sic),

- condamner la société Elyor à leur verser les sommes de :

- 10'000 € pour préjudice de jouissance ;

- 3000 € pour frais administratifs exposés facturés le 4 décembre 2014;

en tout état de cause,

- débouter la société Elyor de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société Elyor à la payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles des deux instances.

MOTIVATION,

Sur l'intervention volontaire de la société Elyor Energy Group:

Selon l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon l'article 328 du même code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

Selon l'article 554 du même code, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Pour intervenir volontairement à l'instance d'appel, la société de droit belge Elyor Energy Group rappelle être liée aux consorts [W] selon bon de commande en date du 26 novembre 2014, par lequel ceux-ci se sont engagés à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais administratifs, qu'ils reconnaissent avoir versés.

En première instance, les consorts [W] ont sollicité et obtenu la condamnation de la société Elyor Energy France à leur rembourser la somme de 3000 euros au titre des frais administratifs facturés par cette dernière le 4 décembre 2014.

Et à hauteur d'appel, la société Elyor Energy France demande de voir déclarer irrecevable cette demande en remboursement des consorts [P].

Enfin, il est constant que la société Elyor Energy Group n'était pas partie à la procédure en première instance.

Ainsi, l'intervention à hauteur d'appel de la société Elyor Energy Group se rattache par un lien suffisant aux prétentions des autres parties: elle sera donc déclarée recevable.

Sur le respect des clauses de médiation préalable :

Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que le juge d'appel ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties.

La présentation, dans le dispositif des écritures d'une partie, d'énonciations tendant à dire, juger et constater, ne constitue pas des prétentions (Cass. 2e civ., 9 janvier 2020, nº18-18.778, publié et Cass. com., 22 janvier 2020, nº18-12.747).

Le débouté d'une prétention suppose son examen au fond.

L'irrespect d'une clause de médiation préalable est susceptible de constituer une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile, sans examen du fond du droit.

Dans le dispositif de leurs écritures, les sociétés Elyor ont demandé de:

- dire et juger que les intimés n'avaient pas respecté les conditions générales de vente des sociétés appelantes imposant une médiation avant toute procédure judiciaire ;

- dire que l'approbation les intimés à la clause de médiation préalable était rapportée en sa propre signature et sa déclaration selon laquelle elle 'déclare souhaiter la mise en place d'un projet conformément aux informations énoncées dans ce document et avoir été informée du processus et des conditions générales de vente pratiquée par Elyor Energy';

- réformer intégralement le jugement déféré;

- débouter les intimés de toutes leurs demandes.

De la formulation des termes figurant au dispositif des dernières écritures des sociétés Elyor, il se déduira que celles-ci se sont bornées à voir dire et juger que les intimés n'avait pas respecté leurs conditions générales de ventes imposant une médiation préalable à toute procédure judiciaire, et à voir dire que l'approbation des intimés à cet égard était rapportée par leur propre signature et leur déclaration, reconnaissant notamment avoir été informés des conditions générales de ventes pratiquées par les appelantes.

Mais elles n'ont pas demandé de déclarer les prétentions des consorts [P] irrecevables, motif pris notamment de l'irrespect par ceux-ci de la clause de médiation préalable.

Et au contraire, il se déduira de leur demande de débouté intégral des intimés de leurs prétentions que les sociétés Elyor ont demandé le rejet des prétentions adverses après examen du fond du droit, de telle sorte qu'elles n'en ont pas réclamé l'irrecevabilité, motif pris de l'irrespect par ceux-ci de la clause de médiation préalable.

Du tout, il se déduira que la cour n'a été saisie d'aucune demande tendant à déclarer irrecevable les prétentions des consorts [P], notamment pour l'irrespect par ceux-ci de la clause de médiation préalable.

Sur l'existence et la validité des conventions :

Sur la validité de la promesse de bail à construction :

Selon l'article L. 251-1 du code de la construction de l'habitation, constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail; le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner dans les conditions et formes.

Il résulte de l'article 28 du décret nº55-22 du 4 janvier 1955 que pour être d'une durée supérieure à 12 ans, et comme tel constitutif d'un droit réel, un bail à construction n'est opposable aux tiers que s'il a été publié à la conservation des hypothèques.

Les sociétés Elyor soutiennent qu'à défaut de réitération par acte authentique devant notaire, et de publication, la promesse de bail à construction doit être déclarée nulle.

Mais il ne résulte pas du texte susdit, ni d'aucune des dispositions du code de la construction de l'habitation, n'imposant aucune condition de forme, que la validité d'un bail à construction soit subordonnée, à peine de nullité, à sa passation par acte authentique.

Et la circonstance tenant à son défaut de publication emporte seulement son inopposabilité aux tiers, et non pas sa nullité.

Les appelantes soutiennent encore que la promesse de bail à construction ne peut pas les engager comme le bail lui-même.

Mais il ne ressort pas de l'examen de la promesse susdit page 1 et 2, que les parties aient fait de la passation de sa teneur par acte authentique une condition déterminante de l'existence même de leur engagement.

Ainsi, avec le premier juge, il sera retenu que cette promesse est créatrice de droits et d'obligations pour les parties.

Sur la validité du bail rural et l'interdépendance entre les deux contrats:

Selon l'article 1131 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Selon l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime,

Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue d'y exploiter pour y exercer une activité agricole définie par l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.

Les parties peuvent faire le choix de soumettre volontairement leur convention au statut du fermage, alors même que les conditions légales de ce statut feraient défaut (Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, nº06-19.633, Bull. III, nº209).

L'appelante ne vient pas critiquer les dispositions du jugement, ayant retenu la validité du bail à construction, nonobstant l'absence de publication de la promesse de bail elle-même,

Mais elle sollicite l'annulation du bail rural, motif pris de ce que ce que les consorts [T] ne sont pas des agriculteurs.

Et elle vient en substance soutenir qu'eu égard à l'indivisibilité conventionnelle entre le contrat de bail à construction et le contrat de bail rural, l'anéantissement de l'un emportera nécessairement l'anéantissement de l'autre.

Elle en conclut que la promesse de bail à construction est donc elle-même inexistante.

Mais d'une part, le statut des baux ruraux impose seulement que ce soit l'immeuble donné à bail qui soit destiné à la production agricole, et que le preneur y exerce une activité agricole, et non pas que les bailleurs aient eux-mêmes la qualité d'agriculteurs.

La qualité d'agriculteur des consorts [T], pris en leur qualité de bailleurs, est donc indifférente.

Et d'autre part, il ressort des stipulations expresses de la promesse de bail rural que les parties ont entendu que leur convention serait de plein droit soumise aux dispositions du statut des baux ruraux, quand bien même la construction agricole dont elle est l'objet ne constituerait pas une partie essentielle de l'exploitation agricole du fermier.

Il s'en déduit, en tout état de cause, que les parties ont fait le choix de soumettre volontairement le contrat de bail au statut du fermage.

Dès lors, il y aura lieu de rejeter la demande de la société Elyor tendant à l'annulation de la promesse de bail rural.

Par voie de conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de la société Elyor tendant à l'annulation de la promesse de bail à construction.

Le jugement sera complété de ces deux chefs.

Sur la caducité des promesses de bail :

Selon l'article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1181 du même code dans la même version,

L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.

Dans le second cas, l'obligation à son effet du jour où elle a été contractée.

Selon l'article 1178 du même code de la même version,

La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

L'acte du 15 mars 2016 fait ressortir la prévision d'un certain nombre de conditions suspensives, qui sont les mêmes pour les deux baux, lesquelles devront avoir été toutes remplies dans un délai de 12 mois à compter de la signature de cet acte.

Cet acte prévoit notamment que lesdites conditions suspensives, étant stipulées dans l'intérêt soit d'une seule partie, soit de deux parties, ces dernières pourront ou renoncer totalement ou partiellement à l'une ou à l'autre d'entre elles, si bon leur semble, et ce à l'exception des conditions suspensives auxquelles aucune des parties ne peut renoncer.

Selon cet acte, une telle renonciation ne saurait être tacite ou résulter d'un comportement du bailleur ou du preneur, quel qu'il soit, et cette renonciation pour être valable devra résulter d'un courrier exprès de ce dernier adressé par lettre recommandée avec avis de réception au notaire chargé de recevoir l'acte authentique.

L'acte prévoit qu'en cas de défaillance de l'une seulement ou de plusieurs des conditions suspensives, sauf renonciation par le bailleur par le preneur et sauf accord entre les parties, la présente promesse de bail à construction deviendrait caduque de plein droit et les parties seraient déliées de tout engagement.

Cet acte prévoit ensuite un certain nombre de conditions suspensives auxquelles aucune des parties ne peut renoncer :

- purge des droits de préemption pouvant exister, étant observé que le bailleur avait donné mandat exprès au notaire chargé d'arrêter de réitérer les présentes par acte authentique à l'effet de purger tout droit de préemption pouvant exister ;

- obtention d'une autorisation de défrichement ;

- obtention d'un permis de construire, délivré au preneur à bail à construction, et contenant autorisation d'édifier sur le terrain loué la construction définie à l'acte, que le preneur à bail à construction s'obligeait à réaliser; à cette fin le preneur à bail à construction s'engageait à déposer un dossier de demande de permis de construire conforme aux dispositions en vigueur, au plus tard le dernier jour d'un délai d'un mois à compter du jour de l'acte et en justifier au bailleur au plus tard dans les huit jours de la date du dépôt de la demande; en cas de non-dépôt de la demande de permis de construire dans les délais ci-dessus et faute d'en avoir justifié aux bailleurs en lui communiquant un double du dossier de demande de permis de construire, la présente promesse serait de plein droit résolue et l'indemnité d'immobilisation ci-après stipulée demeurerait définitivement acquise au bailleur qui sera par ailleurs indemnisé au titre de la clause pénale stipulée à l'acte; pendant la phase d'instruction le preneur à bail s'engageant à tenir informé le bailleur de toutes les difficultés rencontrées et à lui communiquer un double de la demande de permis de construire des plans y annexés ;

le permis de construire devant être délivré au plus tard le dernier jour d'un délai de huit mois à compter de ce jour ;

Si le dit permis de construire est refusé ou n'a pas été délivré dans le délai prévu ci-dessus, la présente condition suspensive sera réputée défaillie et la présente promesse de bail serait de plein droit caduque.

Cet acte a ensuite prévu des conditions suspensives auxquelles le bailleur et le preneur peuvent renoncer :

- justification d'une origine de propriété régulière et incommutable remontant à un titre translatif de plus de 30 ans, dont l'examen ne devrait révéler l'existence d'aucune cause susceptible d'entraîner l'éviction du preneur à bail, ni de servitudes, charges ou autres empêchements susceptibles de nuire à son droit réel ou à restreindre l'usage des biens et droits immobiliers donnés à bail;

- état hypothécaire de moins de deux mois au jour de la réitération des présentes par acte authentique ;

- les recherches de servitudes qui sont effectuées auprès du service de la publicité foncière ne devront pas révéler de servitude passive de nature à faire obstacle à la réalisation du projet ;

- absence des installations classées pour la protection de l'environnement ;

- obtention d'une proposition de raccordement au réseau d'électricité.

Cet acte a ensuite prévu une condition suspensive auxquelles seul le preneur à bail à construction peut renoncer, à savoir l'obtention d'un financement bancaire.

La société Elyor soutient que les conditions suspensives prévues aux conventions n'ont jamais été levées, et notamment la justification de l'origine de propriété, la purge des droits de préemption, l'obtention d'un permis de construire contenant autorisation d'édifier sur le terrain loué la construction définie, la remise d'un état hypothécaire de deux mois, la justification de l'absence de servitudes.

Elle soutient que l'ensemble de ces manquements sont imputables aux consorts [T], et emporte la caducité de la promesse de bail à construction et de bail rural.

Mais le permis de construire, accordé en date du 9 octobre 2015, selon l'exemplaire intégral produit par les promettants bailleurs, qui préexistait à l'acte du 15 mars 2016, ne peut être érigé en condition suspensive de celuici.

A supposer même, comme le soutient le promettant preneur, que ce permis de construire ne permette pas la réalisation du projet prévu à l'acte, l'analyse n'en serait guère différente.

Car aux termes de l'acte, il apppartient au preneur à bail à construction de déposer un dossier de demande de permis de construire correspondant au projet à réaliser au plus tard dans le mois suivant la signature de l'acte, et à en justifier, et dont le défaut emporterait résolution de la promesse, mais laisserait subsister le droit à l'indemnisation des bailleurs promettants par le jeu de la clause pénale.

Or, la société Elyor France défaille à faire la preuve de cette démarche, qui aux termes de l'acte, doit procéder de ses diligences personnelles, pour se borner à produire la première page d'un arrêté de permis de construire déposé le 5 mars 2015 par Monsieur [X] lui-même, pour la construction d'un hangar pour stockage de véhicule avec pose de panneaux photovoltaïques, sans production d'autres éléments.

Bien plus, la société Elyor fait grief aux consorts [W] de ne pas avoir donné suite à sa demande du 5 janvier 2018 de prorogation du permis de construire ainsi obtenu.

Ainsi, au rebours du moyen énoncé par la société Elyor, il devra en être retenu que le défaut d'obtention du permis de construire permettant l'édification de la construction prévue, qui selon les termes de l'acte, doit procéder de ses diligences personnelles, ne procède que de sa propre inertie, sans que celle-ci puisse invoquer à son profit l'absence de diligence du promettant bailleur, qui n'était tenu à aucune démarche à cet égard, de telle sorte que la défaillance de la conditions suspensive y afférente lui est exclusivement imputable.

Au surplus, quelle que soit la date du permis de construire permettant la réalisation du projet, sur lequel les parties ne s'accordent pas (les sociétés Elyor invoquant la date du 5 avril 2015, les consorts [P] celle du 9 octobre 2015), il écherra de relever que ce permis de construire, valable pour une durée de trois ans, était toujours valide à la date limite prévue à l'acte pour la réalisation de l'intégralité des conditions suspensives, c'est à dire au 15 mars 2017.

Par courrier en date du 10 juillet 2018, la société Elyor France a indiqué à Monsieur [X] :

- l'avoir contacté le 4 juillet 2018 pour lui confirmer que le projet rentrait en phase de construction, et qu'il fallait que ce dernier lui transmettre le titre de propriété complet de la parcelle concernée ;

- lui faire grief de ne pas avoir entrepris les démarches pour prolonger la validité du permis de construire, accordé le 2 avril 2015.

Elle souligne encore que les candidats bailleurs ne lui ont jamais transmis un titre de propriété, dont l'examen ne devrait révéler aucune servitude, et déclare ne pas avoir renoncé à la condition suspensive y afférente.

Elle observe que l'attestation notariée de propriété par les promettants bailleurs, datée du 6 novembre 2014, n'a été versée que dans le cadre de la présente procédure judiciaire, et au surplus, ne correspond pas aux exigences de la promesse.

Mais il résulte des termes même de son courrier du 10 juillet 2018, indiquant au promettant bailleur que le projet était entré en phase de construction, que la société Elyor avait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de production de leur titre de propriété par les promettants bailleurs, et ce d'autant plus que celle-ci était échue depuis le 15 mars 2017.

Et à supposer que le formalisme afférent à cette renonciation unilatérale ne corresponde pas aux modalités contractuelles, la conclusion serait identique.

Car il se déduira des échanges écrits entre parties après le 15 mars 2017, date prévue à l'acte pour la réalisation de l'intégralité des conditions suspensives, mais manifestant nonobstant leur intention de mise à exécution de la promesse, l'existence d'un accord entre celles-ci tendant à la renonciation à ces conditions suspensives.

Et cette appréciation, portant sur la production du titre de propriété, pourra être valablement étendue à celle afférente à l'existence des servitudes.

Il se déduira du tout que la défaillance des conditions suspensives susdites est exclusivement imputable à la société Elyor France.

Enfin s'agissant de la purge des droits de préemption, pour laquelle le bailleur avait mandaté le notaire chargé de rédiger l'acte authentique réitératif, celle-ci suppose par définition l'acquisition préalable de toutes autres conditions suspensives.

Et il va de même de la production d'un état hypothécaire de moins de deux mois au jour de l'acte réitératif.

Ainsi, l'éventuel défaut d'acquisition de ces deux conditions suspensives, non seulement n'est pas imputable aux promettants bailleurs, mais se trouve au contraire exclusivement imputable à la défaillance préalable de la promettante preneuse.

A l'issue de cette analyse, il sera retenu que la défaillance des conditions suspensives prévues à l'acte du 15 mars 2016 est exclusivement imputable à la société Elyor France.

Sur la violation de la clause de confidentialité :

Selon l'article 1112-2 du Code civil, dans sa version vigueur à compter du 1er octobre 2016,

Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation des informations confidentielles obtenues à l'occasion de négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun.

Selon l'article 1147 du même code, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'inexécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l'article 1184 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et peut être accordé aux défendeurs un délai selon les circonstances.

Selon l'article 47 de la convention,

Les parties considèrent comme strictement confidentielles toutes les informations dont elles pourront avoir connaissance pendant la durée de la présente convention de promesses et pendant la durée du bail à construction et du bail rural et s'interdisent, pendant les dites durées et après leur terme, d'en faire état à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement.

Les engagements de confidentialité souscrits par les parties dans le cadre du présent article produiront effet pendant toute la durée du contrat et survivront l'expiration de la présente convention sans limitation de durée. Les sous agents et salariés de l'Agent commercial seront tenus par les engagements que ce dernier a souscrits.

A l'appui du premier de ces textes, la société Elyor fait valoir que la mise en demeure en date du 28 février 2017 que lui a adressée Groupama, assureur des consorts [P], révèle que ceux-ci n'ont pas respecté la clause de confidentialité susdite.

Dans les motifs de leurs écritures, l'appelante en déduit que la promesse devra être résolue.

Mais dans les motifs de ses écritures, elle se borne à demander à la cour de dire que les intimés ont violé la clause de confidentialité à laquelle ils étaient tenus par la promesse de bail, et plus encore en dévoilant des informations à leur assureur Groupama.

Le dispositif de leurs écritures ne comporte ainsi aucune demande de résolution de la convention.

Au regard de l'article 954 du code de procédure civile, il y aura donc lieu de constater que la cour n'a été valablement saisie d'aucune demande de résolution de la convention litigieuse.

Sur la signature de la convention par une personne non habilitée pour le compte de la société Elyor :

Selon l'article 1315 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la payer.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1998 du Code civil,

Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

Le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reproché, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.

Si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers au pouvoir du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

Les circonstances objectives résultent de l'acte lui-même ; il peut s'agir de l'utilisation du papier à en-tête de la société par le mandataire apparent qui peut faire naître une croyance légitime du tiers.

Il en est encore ainsi lorsque sur la signature du contrat litigieux sont apposés son nom, son titre de directeur et le tampon la société prétendument mandante, que des relations d'affaires antérieures existaient entre l'intéressé et cette société, et qu'il s'agissait d'un contrat de faible montant, annulable manuellement et répondant à un besoin de cette dernière.

Les circonstances subjectives, autorisant le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire prétendu, doivent être appréciées en la personne du cocontractant, en référence à ses compétences et à son emploi.

La société Elyor soutient qu'elle ne serait pas engagée par la convention litigieuse.

La société Elyor observe que la promesse de bail litigieuse a été signée le 15 mars 2016 par Madame [G] [R], présentée dans cet acte comme président et dûment habilitée à l'effet des présentes.

Mais elle remarque que le dépôt afférent aux modifications touchant cette société a été réalisé le 18 mars 2016 au registre du tribunal de commerce de Paris, tandis que la publication y afférente a été réalisé au mois d'avril de la même année.

Elle en déduit donc qu'à la date de signature de la convention litigieuse, Madame [R] n'était pas habilitée à signer un tel document.

Elle ajoute enfin que c'est aux demandeurs qu'il revient de rapporter la preuve de la réalité et de la validité de la convention sur laquelle leurs prétentions, et partant, de rapporter la preuve de la réalité des pouvoirs du signataire de l'acte dont ils réclament l'exécution.

Mais il ressort de la première page de la convention litigieuse que la société Elyor s'y présente comme représentée par Madame [G] [R], sa présidente, domiciliée professionnellement au siège de la société, et dûment habilitée à l'effet des présentes.

Ainsi, les mentions de cet acte dispensaient suffisamment les bailleurs d'exiger de son signataire la preuve de ses pouvoirs.

En outre, il sera rappelé que les intéressés étaient déjà en relation d'affaires avec la société Elyor France, qui leur avait notamment adressé la facture acquittée du 4 décembre 2014 pour un montant de 3000 euros au titre des frais administratifs du projet.

Au surplus, au regard de la gravité, la complexité, et la durée des engagements ainsi pris par la société Elyor Energy France, les promettants bailleurs ne pouvaient que considérer que la personne s'en prétendant la représentante ne pouvait qu'avoir reçu tout pouvoir aux fins de l'engager.

Surtout, il sera observé que nonobstant la date d'enregistrement et de publication des modifications la touchant afférentes à ses dirigeants sociaux, et en l'absence de tout autre élément, la société Elyor ne démontre pas qu'à la date de signature de l'acte litigieux, Madame [R], d'une part, n'avait toujours pas été nommée présidente d'icelle, et d'autre part, ne disposait d'aucune pouvoir pour l'engager.

Il en sera conclu que la société Elyor Energy France est donc valablement engagée par l'acte du 15 mars 2016.

Sur la clause pénale :

Selon l'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée.

Une clause pénale revêt un caractère comminatoire, comme ayant pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation.

Constitue une clause pénale l'indemnité stipulée en cas de résiliation pour inexécution d'un contrat de crédit-bail immobilier dès lors que tant par l'anticipation de l'exigibilité des loyers dès la résiliation du contrat que par le paiement d'une année de loyer supplémentaire, elle majore les charges financières pensant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et à évaluer forfaitairement le préjudice subi par le bailleur en cas de rupture fautive du contrat (Cass. 3e civ., 21 mai 2008, nº07-12.848, Bull., 2008, III, nº94).

Il appartient aux juges du fond, usant de leur pouvoir de modération, de vérifier le caractère excessif de la peine, tout en veillant à ce que l'éventuelle réduction ne soit pas abaissée au-dessous du préjudice réel, alors que celle-ci tend à une indemnisation forfaitaire.

L'article 40 de la convention prévoit que si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer l'acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre à titre de clause pénale, d'une indemnité fixée à 30'000 €, à l'autre partie, renonçant d'ores et déjà à tout autre recours, sous réserve des dispositions de l'article 1152 du Code civil.

S'agissant des délais d'exécution des travaux, la convention avait prévu que le preneur s'oblige à les commencer avant les 10 mois suivant la date de signature, de manière à ce que les constructions et les éléments soient totalement achevés aux plus tard 12 mois suivant la date de signature, soit le 15 mars 2017.

Il est constant entre parties que l'acte authentique réitératif n'est jamais intervenu.

Dans leurs écritures, les sociétés Elyor ne présentent aucun moyen critiquant le jugement, en ce qu'il a condamné la société Elyor Energy France à payer aux consorts [W] la somme de 30 000 euros en exécution de la clause pénale: le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les remboursements de frais:

Selon l'article 1184 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et peut être accordé aux défendeurs un délai selon les circonstances.

Il résulte de l'article 32 du code de procédure civile qu'est irrecevable toute prétention émise par contre une personne dépourvue de droit d'agir.

Il résulte du bon de commande en date du 26 novembre 2014, passé entre les consorts [D] -[X] et la société Elyor Energy Group, que les premiers se sont engagés à verser à la seconde la somme de 3000 euros au titre des frais administratifs engagés par celle-ci pour la réalisation du projet.

Il résulte des écritures des parties, concordantes sur ce point, que les consorts [D] [X] ont effectivement payé cette somme à la société Elyor Energy Group.

Motif pris de l'absence de mise à disposition du bâtiment et du défaut de réalisation pour l'essentiel des diligences, le premier juge a condamné la société Elyor Energy France à restituer cette somme de 3000 € aux consorts [W], conformément à leur demande.

À hauteur de cour, la société Elyor demande à voir dire que la restitution de la somme de 3000 € n'est évidemment pas recevable puisque les fonds avaient été versés à une société qui n'était pas dans la cause en première instance.

Avec l'appelante, il y aura lieu de relever que la demande présentée par les promettants bailleurs a été dirigée à l'encontre non pas de la société Elyor Energy Group, à laquelle ils avaient versé ces fonds, mais à l'encontre de la société Elyor Energy France, à l'égard de laquelle ils n'avaient réalisé aucun versement à ce titre.

Et il ne résulte pas de l'analyse de l'acte du 15 mars 2016 en quoi la société Elyor Energy France serait tenue, notamment en cas de défaillance des conditions suspensives lui étant imputables, à régler aux consorts [W] la somme y afférente en lieu et place de la société Elyor Energy Group.

En effet, celle-ci ne s'est engagée à prendre en charge les frais qu'en cas de refus, recours ou retrait du permis de construire, ce qui ne correspond pas aux faits de l'espèce.

Ainsi, les consorts [D] -[X] ont dirigé leur demande en restitution au titre des frais administratifs vers la société Elyor Energy France, qui n'avait pas qualité à défendre sur ce point, alors que la société Elyor Energy Group n'avait pas été attraite au litige en première instance.

Et dans leurs écritures à hauteur d'appel, dans laquelle la société Elyor Energy Group est intervenue, les consorts [D] -[X] dirigent toujours cette demande à l'encontre de la société Elyor Energy France.

La circonstance que la facture acquittée y afférente du 4 décembre 2014 ait émané de la société Elyor Energy France, n'est pas de nature à infléchir cette analyse.

Il y aura donc lieu de déclarer irrecevable la demande des consorts [P] en restitution de la somme de 3000 euros au titre des frais administratifs dirigée à l'encontre de la société Elyor Energy France.

* * * * *

Il y aura donc lieu de condamner la société Elyor Energy France à payer aux consorts [N] la somme au titre de la clause pénale de 30 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, jour du jugement déféré, confirmé sur ce point et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de la société Elyor France :

Il appartient à celui prétendant avoir essuyé un dommage de faire la preuve de la faute de l'auteur, de son préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La société Elyor France demande la condamnation des consorts [W] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Mais elle ne démontre, pour l'essentiel, aucune faute de la part des promettants bailleurs.

Elle se borne à mettre en exergue la violation par ceux-ci de la clause de confidentialité, par suite du courrier reçu de la part de leur assureur, mais sans pour autant faire la preuve du préjudice en résultant de son chef.

Il y aura donc lieu de débouter la société Elyor France de sa demande de dommages-intérêts.

* * * * *

Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré.

Le jugement sera confirmé pour avoir débouté la société Elyor France de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et pour l'avoir condamnée aux dépens de première instance et à payer au titre des frais irrépétibles de première instance la somme de 2500 euros aux promettants bailleurs.

La société Elyor France sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.

Succombante, la promettante preneuse sera condamnée aux dépens d'appel et à payer aux promettants bailleurs la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, conformément à la demande de ces derniers.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare recevable l'intervention volontaire à hauteur d'appel de la société anonyme de droit belge Elyor Energy Group ;

Rejette les demandes de la société par actions simplifiées Elyor Energy France aux fins d'annulation de la promesse de bail à construction et de la promesse de bail rural en date du 15 mars 2016 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société par actions simplifiées Elyor Energy France à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [A] [B] la somme de 33 000 euros ;

Infirme le jugement déféré de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande de Madame [F] [D] et Monsieur [A] [B] en restitution de la somme de 3000 euros en remboursement des frais administratifs facturés le 4 décembre 2014 dirigée à l'encontre de la société par actions simplifiées Elyor Energy France ;

Condamne la société par actions simplifiées Elyor Energy France à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [A] [B] la somme de 30 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020 ;

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ;

Déboute la société par actions simplifiées Elyor Energy France de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute la société par actions simplifiées Elyor Energy France de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne la société par actions simplifiées Elyor Energy France aux entiers dépens d'appel et à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [A] [B] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.