CA Versailles, 3e ch., 6 décembre 2018, n° 17/02161

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FAITS ET PROCEDURE

La société Credixis, qui a pour gérant Y…, exerce des activités de conseils et courtage en crédits et prêts, conseils en investissements financiers ou non financiers, transaction et gestion immobilière, courtage en assurances, marchand de biens.

A… et Y… ont, les 21 et 25 septembre 2012, conclu un acte intitulé 'avant contrat de vente avec faculté de rachat' portant sur un bien immobilier situé à Villeneuve Loubet. Cet acte prévoit que A… versera les sommes suivantes:

'frais d'agence Credixis d'un montant de trois mille cinq cents euros' et 'frais de vente avec faculté de rachat de l'investisseur pour la somme de dix huit mille euros'.

Par acte authentique du 12 décembre 2012, A… a vendu à Y… le bien immobilier en cause. La vente a été réalisée au prix principal de 76 500 euros.

L'acte a été reçu par Me Emilie X…, notaire au sein de l'office de Me X….

Par courrier en date du 14 décembre 2012, Me X… a informé A… de ce qu'il avait viré sur son compte bancaire la somme de 42 022 euros correspond au solde du prix de vente.

A… n'ayant pas exercé sa faculté de rachat, Y… est devenu propriétaire du bien le 12 décembre 2013.

Contestant être redevable des sommes de 3 500 euros et 18 000 euros envers la société Credixis, A… a assigné, par actes des 9, 13 et 27 janvier 2015, Me Samzun, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Credixis, Me X…, notaire, et Y… devant le tribunal de grande instance de Versailles.

Me Samzun ayant indiqué qu'il n'était plus le mandataire judiciaire de la société Credixis, A… a attrait cette dernière dans la cause.

Par jugement du 28 février 2017, le tribunal a :

- mis hors de cause Me Samzun, es qualités,

- débouté A… de ses demandes,

- condamné A… à payer à Y… et la société Credixis, d'une part, et à Me X…, d'autre part, chacun, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.

Par acte du 16 mars 2017, A… a interjeté appel de cette décision et demande à la cour, par dernières écritures du 25 septembre 2017, de :

- la juger recevable et bien fondée en son appel,

- constater que les commissions de 3 500 et 18 000 euros soustraites duprix de vente et payées à la société Credixis n'ont pas de contrepartie et sont irrégulières,

- juger que Y… a eu une attitude dolosive et déloyale et qu'en tout état de cause il a engagé sa responsabilité en se portant acquéreur du bien de A… tout en étant simultanément gérant de la société qui a obtenu des commissions sur la vente de ce bien à titre de mandataire, et en rédigeant les actes litigieux,

- constater que Me X…, notaire, a procédé à un paiement indu et a manqué à son devoir de conseil et a engagé sa responsabilité professionnelle en vertu de l'article 1382 du code civil,

- condamner la société Credixis à lui payer la somme de 21 500 euros au titre de la répétition de l'indu,

- condamner in solidum Y… et Me X… à lui payer la somme de 21 500 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice matériel,

- condamner in solidum la société Credixis, Y… et Me X… à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- les condamner in solidum à payer à A… la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 18 juillet 2017, Y… et la société Credixis demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

- juger que Y… n'a commis aucun dol,

- juger que la responsabilité de la société Credixis n'est pas engagée,

- débouter A… de toutes ses demandes,

- condamner A… à payer à Y… et à la société Credixis la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 19 juin 2017, Me X… demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu,

- débouter purement et simplement A… de l'ensemble de ses demandes,

- condamner A… au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2018.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a tout d'abord observé que A… était entrée en relation avec la société Credixis en juillet 2012 en vue de la mise en place d'une opération de vente avec faculté de rachat lui permettant de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine, soulignant que les parties avaient entendu se placer sous le régime de la vente avec faculté de rachat telle que définie par les dispositions de l'article 1659 du code civil et rappelant que cette vente était le plus souvent mise en 'uvre pour procurer des fonds au vendeur sans recourir au système bancaire.

Il a retenu que A…, qui a paraphé chaque page de la promesse de vente et signé sa dernière page, en ce compris le paragraphe évoquant les commissions qui seraient dues, ne pouvait sérieusement prétendre d'une part qu'elle ignorait qu'il s'agissait en réalité de frais de courtage et d'autre part que lesdites commissions étaient dénuées de cause et d'objet.

Les premiers juges ont ensuite jugé que A… ne démontrait pas en quoi, à le supposer établi, le silence gardé par Y… sur sa qualité aurait vicié son consentement.

S'agissant du notaire, le tribunal a jugé que dés lors que le règlement des commissions litigieuses avait été prévu dès la promesse de vente et que celles-ci avaient une cause et un objet, il lui appartenait de procéder à l'exécution de la promesse de vente en prélevant sur le prix de vente les dites commissions.

A… fait pour l'essentiel valoir qu'aucun contrat n'a été conclu entre elle et la société Credixis susceptible de l'engager à verser les commissions litigieuses et que le tribunal a dés lors commis une erreur de fait en retenant qu'elle avait pu prendre un engagement en faveur d'une société non partie au contrat. Elle affirme que si une contrepartie était prévue au bénéfice d'une des parties pour compenser une faculté de rachat, cette contrepartie serait destinée à l'acheteur et non à un tiers au contrat.

A… soutient que la société Credixis et son gérant ne pouvaient en aucun cas, l'un ou l'autre, être mandatés pour faire vendre le bien et facturer leur intervention quelle qu'elle soit, et dans le même temps acheter l'un ou l'autre le même bien, rappelant que l'article 1596 du code civil prohibe l'achat d'un bien par le mandataire, et ce quel que soit son statut. Elle ajoute que la justification du règlement de la somme de 18 000 euros n'est pas la même dans l'avant contrat qui évoque des 'frais de vente avec faculté de rachat de l'investisseur' et dans la facture qui vise une 'commission de courtage bancaire'.

A… fait par ailleurs valoir que la vente doit nécessairement se faire aux conditions de l'acte de vente notarié, de telle sorte que les clauses litigieuses de l'avant contrat qui ne figurent pas à l'acte de vente notarié ne doivent pas trouver application, la société Credixis devant être condamnée à restituer les sommes sur le fondement des articles 1235 et 1376 et suivants du code civil.

S'agissant du dol allégué à l'encontre de Y…, A… affirme que ce dernier est un gestionnaire de patrimoine alors qu'elle-même est âgée, retraitée et ignorant tout des transactions immobilières, Y… ayant profité de ce déséquilibre pour faire insérer à l'avant contrat des clauses créant des commissions fantaisistes devant être versées à la société dont il était le gérant mais sans faire apparaître cette qualité, l'appelante soulignant que ces clauses sont obscures et dissimulées habilement dans deux paragraphes de l'avant contrat d'un document de 21 pages.

S'agissant du notaire, A… soutient que s'il avait procédé à un contrôle, même rapide, il n'aurait pu ignorer le caractère manifestement frauduleux des commissions et a ainsi manqué à son devoir de conseil. Elle souligne qu'il n'a pu échapper à Me X… que la société Credixis n'était pas partie au contrat et qu'en l'absence de tout fondement contractuel, il ne pouvait pas procéder au règlement litigieux entre les mains de cette société, observant par ailleurs que toute référence à ces commissions, dont le montant est anormalement élevé, avait disparu de l'acte notarié.

Y… et la société Credixis rappellent que cette dernière est spécialisée dans la mise en place des ventes à réméré qui s'adressent à des personnes ayant des difficultés de trésorerie mais qui ne peuvent ou ne veulent recourir aux services d'un établissement bancaire et qu'elle a étudié la situation de A…, à sa demande, puis l'a accompagnée dans le processus de vente, permettant la mise en place de l'opération et de ses conditions financières.

Y… affirme ne pas avoir dissimulé sa qualité de gérant, puisque A… a pu échanger à de nombreuses reprises avec lui avant la signature de l'avant contrat, que A… n'était âgée que de 61 ans lors de la signature de l'acte et avait toutes les aptitudes pour réfléchir et mesurer ses engagements. Il ajoute qu'elle n'a pas hésité à lui dissimuler que la transformation de son bien en habitation n'avait pas été autorisée par la commune et qu'elle n'avait pas respecté l'injonction de remettre le bien en l'état tout comme elle lui a dissimulé que le logement loué avait subi plusieurs dégâts des eaux de telle sorte que le logement est insalubre et enfin qu'elle a conservé par devers elle une partie des loyers qu'elle a perçus du locataire du bien jusqu'en 2014, après l'expiration du délai d'exercice de la faculté de rachat.

Me X… soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir exécuté l'avant contrat en versant les commissions dés lors qu'elles étaient clairement prévues à l'acte, que la société Credixis n'ayant pas la qualité d'agent immobilier, elle n'était pas en charge de la vente de sorte que l'article 1596 du code civil n'est pas applicable. Il fait valoir qu'il a pris la précaution de vérifier l'origine des commissions puisqu'il en a mentionné l'existence dans le précontrat paraphé et signé en présence de A…, laquelle a déclaré avoir effectivement eu recours aux services de la société Credixis et être en accord avec les sommes réclamées.

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La mise hors de cause de Me Samzun en sa qualité d'administrateur de la société Credixis n'est pas critiquée et sera confirmée.

Il est constant que A… a confié à la société Credixis la mission de lui proposer et de mettre en place une solution permettant de résoudre ses difficultés financières. Il n'est fait état d'aucun contrat écrit conclu entre elles et leur relation contractuelle doit s'analyser comme celle unissant un mandant et son mandataire.

Le seul écrit précédant l'acte des 21 et 25 septembre 2012 est une capture d'écran (pièce nº 5 des intimés) d'un dossier ouvert au nom de A…. Aucun écrit ne permet de s'assurer que préalablement à la conclusion du mandat, A… a été informée des conditions financières de l'intervention de la société Credixis, lesquelles n'apparaîtront qu'en page 9 de l'avant contrat de vente avec faculté de rachat.

Le paragraphe consacré à la commission dispose que "La mise en place des conditions financières de la présente vente avec faculté de rachat l'ayant été à l'instigation des divers intervenants, le vendeur autorise expressément dès maintenant le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour leur remise aux dits intervenants, savoir 'Frais d'Agence Credixis d'un montant de trois mille cinq cents euros (3 500 euros), frais de vente avec faculté de rachat de l'investisseur pour la somme de dix huit mille euros (18 000 euros)'.

Il apparaît ainsi que si l'acte vise sans les désigner 'divers intervenants' ayant permis la mise en place de la vente, en réalité seule la société Credixis est concernée et bénéficiaire des commissions dont la cour observe qu'elles correspondent à près de 30 % du prix de vente du bien immobilier, ce qui, d'une part, est sans commune mesure avec le taux usuellement pratiqué et, d'autre part, n'était à l'évidence pas de nature à résoudre les difficultés financières de A….

Il sera par ailleurs observé que la mention 'Frais d'Agence Credixis' donne à penser que la société Credixis intervient à la vente ce qui n'a pas été le cas, à tout le moins pas sous cette identité, et que la mention 'Frais de vente avec faculté de rachat de l'investisseur' est surprenante et ne reçoit pas d'explication utile de la part de la dite société.

Plus surprenant encore est le changement de dénomination de ces frais lors de l'établissement de la facture du 13 décembre 2012, qui les désigne désormais sous le terme 'commission de courtage bancaire' sans que des explications pertinentes ne soient données sur ce point permettant d'éclairer la cour sur la réalité et l'étendue du travail d'entremise accompli, alors que l'acheteur du bien fut on ne peut plus aisément trouvé par la société Credixis en la personne de son gérant.

A… est dés lors fondée à s'interroger sur la réalité de la contrepartie des commissions qu'elle s'engageait à verser à la société Credixis.

Aux termes de l'article 1596 du code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées notamment les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre. Cette prohibition est tenue comme concernant également les ventes de gré à gré. Cette règle interdit à celui qui a reçu mandat de vendre un immeuble de se porter acquéreur de cet immeuble, même lorsqu'il s'agit d'un simple mandat d'entremise. Il a été jugé que l'article précité n'exige pas, pour son application, que le mandataire ait reçu le pouvoir d'engager son mandant vis-à-vis d'un acquéreur et l'interdiction d'acheter prévue par cette disposition s'applique dès lors que le mandat, fût-il seulement d'entremise, a pour objet la vente d'un bien.

Au cas présent, à suivre les explications de la société Credixis et de son gérant, A… les a contactés afin de trouver une solution à son endettement qui, du fait de son inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits, ne pouvait se réaliser auprès d'un établissement bancaire. La société Credixis lui a alors suggéré de vendre son bien immobilier dans le cadre d'une vente à réméré et, pour reprendre ses propres termes (page 7 de ses conclusions) a accompagné A… dans le processus de vente. Cet accompagnement fut de très brève durée puisque les relations entre les parties se sont nouées en juillet 2012 et l'avant contrat de vente fut conclu le 21 septembre 2012.

Il y a lieu en conséquence de juger que la société Credixis -qui se présente dans ses conclusions comme une agence immobilière- a, sans réaliser quelque prestation que ce soit, fictivement accompagné A… dans un processus de vente tandis que dans le même temps son gérant- dont la qualité de gérant de la société Credixis n'apparaît d'ailleurs pas dans l'avant contrat ni dans l'acte de vente- achetait le bien pour son compte personnel alors qu'il ne pouvait en qualité de gérant de la société Credixis conseiller valablement A… dans ce projet auquel il était personnellement intéressé au premier chef.

Il y a lieu d'en déduire que ce montage, qui permet de faire fi des dispositions contraignantes de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, rend illicites et à tout le moins dépourvues de cause les commissions versées à la société Credixis.

La société Credixis sera donc condamnée à restituer à A… la somme de 21 500 euros indûment versée et le jugement infirmé de ce chef.

Y… a concouru à la réalisation du préjudice subi par l'appelante dés lors que c'est nécessairement à son initiative en sa qualité d'acheteur que le versement de commissions au profit de la société qu'il gère a été prévu à l'avant contrat alors qu'il n'ignorait pas que ces commissions ne répondaient à aucune prestation effective de sa société. Si

A… n'est pas fondée à demander la condamnation de Y… à lui verser le montant de ces commissions à titre de dommages-intérêts, elle est en revanche fondée à demander sa condamnation à lui verser la somme de 3500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

S'il peut être reproché au notaire -qui au demeurant n'est pas le notaire attrait dans la cause mais Me Emilie X…- de ne pas avoir repris, ne serait-ce qu'afin d'être complet et par souci de transparence, les dispositions de l'avant contrat relatives aux commissions, cette lacune est sans incidence sur le fait que ces commissions avaient été prévues à l'avant contrat, lequel faisait expressément référence au travail accompli par la société Credixis, ce qui donnait à ces commissions l'apparence d'une légitimité. Contrairement à que soutient A…, un acte peut valablement prévoir le versement d'une somme d'argent au profit d'un tiers à cet acte.

Me X… ne pouvait par ailleurs que constater que A… avait paraphé et signé l'avant contrat mettant à sa charge les commissions litigieuses et disposant que 'le vendeur autorise expressément dés maintenant le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix' les dites commissions.

Ainsi Me X…, dûment autorisé par A…, n'a pas commis de faute en prélevant, sur production de factures, le montant contractuellement prévu des commissions litigieuses. Les demandes formées contre lui ont dès lors été à raison rejetées par le tribunal.

A… ne démontre pas avoir subi un préjudice moral autre que celui réparé par la condamnation de Y… seul à lui verser à ce titre la somme de 3500 euros.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront infirmées.

En remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel il sera alloué à A… la somme de 4000 euros mise à la charge de la société Credixis et de Y….

L'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de X….

La société Credixis et Y…, qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause Me Samzun, es qualité, et en ce qu'il a débouté A… de ses demandes dirigées contre X…,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Credixis à payer à A… la somme de 21 500 euros,

Condamne Y… à payer à A… la somme de 3500 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes formées par A…,

Condamne in solidum la société Credixis et Y… à payer à A… la somme de 4000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de X…,

Condamne in solidum la société Credixis et Y… aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.