CA Versailles, ch. civ. 1-2, 15 octobre 2024, n° 23/01887
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 OCTOBRE 2024
N° RG 23/01887 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VX6G
AFFAIRE :
[M] [F] [J] [C]
...
C/
[P], [R] [S]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-22-0002
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15/10/24
à :
Me Oriane DONTOT
Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [M] [F] [J] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230195
Représentant : Me Clément BOIROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082
Madame [D] [Y] [H] [W] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230195
Représentant : Me Clément BOIROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082
APPELANTS
****************
Monsieur [P], [R] [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC de la SAS VIGNOLLE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 733 - N° du dossier 100.160
Madame [G], [A] [Z] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC de la SAS VIGNOLLE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 733 - N° du dossier 100.160
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire,
Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,
EXPOSE DU LITIGE.
Suivant acte sou-seing privé du 21 février 2013, M. [P] [S] et Mme [G] [Z] épouse [S] ont donné en location à M. [M] [C] et Mme [D] [W] [E] un appartement de deux pièces situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de leurs loyers, plusieurs mises en demeure leur ont été adressées ainsi que deux commandements de payer les loyers les 19 juillet 2017 et 28 novembre 2017.
Après avoir donné congé pour le 1er mars 2019, les locataires n'ont quitté les lieux qu'en décembre 2019, laissant un arriéré locatif impayé malgré des mises en demeure et une sommation de payer du 10 septembre 2021.
Parallèlement, un second bail a été signé entre les parties le 17 juillet 2018 à effet au 1er septembre 2018 portant sur un autre appartement situé à la même adresse, comportant 4 pièces principales et ce, à titre de résidence secondaire.
Un nouvel impayé étant survenu, les bailleurs ont, par acte du 10 septembre 2021, fait délivrer à leurs locataires un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et d'avoir à justifier de leur assurance locative, puis par acte du 13 janvier 2022, un second commandement de payer dont les termes n'ont pas été réglés.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2022, les époux [S] ont fait assigner les époux [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Rambouillet aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- les voir condamner au paiement de la somme e de 7 662,78 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2020,
- voir déclarer acquise la clause résolutoire du contrat à effet au 1er septembre 2018 et voir dire que le bail est résilié de plein droit depuis le 13 mars 2022,
- voir en conséquence ordonner l'expulsion des locataires de cet appartement et celle de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique,
- les voir condamner au paiement de la somme de 5 142 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées,
- les voir condamner à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 895 euros à compter du 14 mars 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,
- les voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût des sommations et commandements de payer délivrés par huissier,
Par jugement contradictoire du 17 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer en deniers ou quittances à M. et Mme [S] une somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,
- prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2018 portant sur l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5],
- dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit que les bailleurs pourront en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.
Par déclaration déposée au greffe le 20 mars 2023, M. [C] et Mme [W] [E] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2023, M. [C] et Mme [W] [E], appelants, demandent à la cour :
- d'annuler, d'infirmer, et à tout le moins de réformer de la décision rendue par le tribunal de proximité de Rambouillet le 17 janvier 2023 :
* en ce qu'il les a condamnés à payer en deniers ou quittances aux époux [S] la somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,
* en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2018 portant sur l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5],
* en ce qu'il a dit qu'à défaut pour les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
* en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
* en ce qu'il a dit que les bailleurs pourront solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
* en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes,
* en ce qu'il les a condamnés aux dépens,
statuant de nouveau,
- de rejeter l'ensemble des demandes de condamnation des époux [S] formulées à leur encontre,
en tout état de cause,
- de rejeter, car prescrites, toutes demande de condamnation pour les sommes dont il est sollicité le paiement antérieurement au 1er mai 2019, s'agissant du bail du 21 février 2013,
sur l'appel incident des consorts [S],
* s'agissant du bail du 1er mars 2013,
- prendre acte de ce que les consorts [S] ne sollicitent plus leur condamnation qu'à la somme de 6 152,37 euros au titre des arriérés de loyers,
- débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes,
* s'agissant du bail du 1er septembre 2018,
- débouter les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes.
en tout état de cause,
- condamner les époux [S] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2024, les époux [S], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de :
* au titre du bail à effet au 1er mars 2013,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que leur créance n'est pas prescrite,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer une somme de 6 158,17 euros au titre des indemnités d'occupation et charges pour le F2 outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
* jugé que les réparations locatives imputées au F2 n'étaient pas dues,
statuant à nouveau,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 6 152,37 euros au titre des indemnités d'occupation, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 83,80 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 1 420 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- juger que le dépôt de garantie de 690 euros sera déduit du montant des condamnations,
* au titre du bail a effet du 1er septembre 2018 (F5),
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* jugé que le bail du F5 était résilié à la date du jugement,
* condamné M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
statuant à nouveau,
- juger que le bail est résilié de plein droit à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 13 mars 2022,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer 244,85 euros dus au titre de la majoration de plein droit contractuellement prévue des loyers demeurés impayés depuis plus de 15 jours,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer, à compter du 15 mars 2022 et jusqu'au départ en date du 9 janvier 2023, l'indemnité d'occupation contractuellement prévue de 1 895 euros par mois comprenant les provisions sur charges, soit un solde restant dû de 11 259,27 euros avec intérêts à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,
- confirmer la décision critiquée en ses autres dispositions,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré le bail à effet du 1er septembre 2018 résilié à la date du jugement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer le solde restant dû au titre des loyers, soit 1 704,27 euros, outre les charges sur justificatifs avec intérêts à compter de la date de signification du jugement de première instance,
en tout état de cause,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] aux entiers dépens, y compris les coûts des commandements de payer, sommations de payer et/ou de quitter les lieux.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mars 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur l'appel de M. [C] et de Mme [W] [E].
Au soutien de leur appel, M. [C] et Mme [W] [E] critiquent le jugement déféré en ce qu'ils ont été condamnés à régler diverses sommes au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, impayés à M. et Mme [S] qu'ils leur ont consenti deux baux portant sur deux logement distincts dans le même immeuble.
1) Sur le bail consenti le 21 février 2013 aux consorts [C]-[W] portant sur l'appartement de deux pièces situé [Adresse 4] à [Localité 5].
- sur la condamnation en paiement de l'arriéré locatif.
Ce bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, a été consenti pour une période de trois années à compter du 1er mars 2013, moyennant un loyer de 690 euros.
Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'ils ont été condamnés à paiement au titre de l'arriéré locatif, prétendant s'être acquittés des loyers auprès des bailleurs, que le solde débiteur n'est que le fait d'une erreur commise par l'agence gestionnaire du bien, et qu'une partie des sommes sollicitées est prescrite.
M. et Mme [S] sollicitent la condamnation des locataires à leur verser la somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré locatif, faisant valoir que les règlements effectués par les locataires ont bien été pris en compte et que les sommes réclamées ne sont nullement prescrites.
Sur ce,
* sur le montant de la somme due au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, l'examen des décomptes de chacune des parties figurant dans leurs conclusions respectives fait ressortir qu'elles s'accordent sur les versements, soit par chèques, soit par virements, effectués en règlement des loyers, à l'exception de deux règlements prétendument effectués par les locataires, le premier au moyen d'un chèque n° 6385194 d'un montant de 1 883,25 euros correspondant notamment au loyer de 673,25 euros pour le F2 et le second, au moyen un virement prétendument effectué par M. [N] d'un même montant pour le F2.
M. et Mme [S] justifient que les règlements effectués par les locataires par chèques ou virement ont bien été pris en compte par le gestionnaire du bien, à l'exception des deux règlement susvisés que les locataires prétendent avoir effectués par chèque et par virement en règlement du loyer de décembre 2018.
Or, aux termes de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
Force est de constater que les consorts [C]-[W] n'apportent pas la preuve de ces règlements par la production du chèque émis, ni par la copie de leurs relevés bancaires.
* sur la prescription partielle de la demande de condamnation au paiement des sommes sollicitées au titre de l'arriéré locatif.
Les consorts [C]-[W] qui soutiennent que l'acte introductif d'instance a été délivré le 28 avril 2022, invoquent la prescription triennale de sorte que selon eux, les bailleurs ne peuvent leur réclamer le paiement de sommes antérieures au 1er mai 2019, ce qu'a retenu à juste titre le premier juge auquel ils reprochent cependant d'avoir commis une erreur de calcul manifeste en y intégrant le mois de loyer d'avril 2019, qu'ainsi nonobstant la règle de l'imputation des paiements, ils ne pouvaient être, au maximum, que condamnés à payer les sommes dues pour la période du 1er mai au 31 décembre 2019.
M. et Mme [S] répliquent que les locataires ont donné congé de l'appartement avec effet au 1er mars 2019 mais qu'à cette date, ils n'ont pas quitté les lieux, qu'ils leur ont donc facturé une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer à compter de mars 2019 et ce, jusqu'au 27 décembre 2019, date de libération effective des lieux, que le recouvrement de l'indemnité d'occupation ne constitue pas une action dérivant du contrat de bail puisque le bail a été résilié à la demande des locataires, mais une action indemnitaire au titre de l'article 1240 du code civil, qui est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, qu'en tout état de cause à supposer la prescription triennale de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les sommes sollicitées n'étaient pas prescrites, par suite de l'imputation des paiements sur les indemnités d'occupation impayées les plus anciennes, soulignant que le choix de l'imputation des paiements prévue à l'article 1353 du code civil ne peut se faire qu'au moment du règlement et non lorsque le débiteur est assigné en paiement, que contrairement au loyer, une indemnité d'occupation est due à terme échu, de sorte que l'indemnité d'occupation d'avril 2019 était due au 30 avril 2019.
Sur ce,
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit'.
M. [C] et Mme [W] [E] admettent que la règle de l'imputation des paiements est applicable en l'espèce.
Il s'ensuit que M. et Mme [S] sont redevables à solliciter le paiement des indemnités d'occupation à compter d'avril 2019 et ce, jusqu'au 31 décembre 2019, après avoir relevé que les indemnités d'occupation sont dues à terme échu.
* sur le montant de la somme due au titre des loyers.
En définitive, M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [S] la somme de 6 074, 37 euros au titre de l'arriéré locatif, outre la somme non contestée de 83,80 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, soit la somme de 6 158,17 euros et ce, avec intérêts aux taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021.
* sur la demande au titre du coût des réparations locatives.
M. et Mme [S] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1 420 euros au titre des réparations locatives, alors que les consorts [C]-[W] contestent devoir la moindre somme à ce titre.
Sur ce,
L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.
L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.
Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.
Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.
En l'espèce, de l'examen de l'état des lieux d'entrée, il ressort que l'appartement a été donné en location en bon état à l'exception de quelques taches sur le parquet et de deux prises décrochées, l'état des lieux de sortie fait mention de lieux en état d'usage, et plus spécifiquement d'un parquet au sol très sale, poussiéreux avec traces de pieds, avec un décoloration le long des plinthes, et d'une porte de salle de bains en bon état mais avec une charnière mal fixée au centre, de nombreuses traces, un encadrement de la porte abîmé.
A l'évidence, ainsi que l'a d'ailleurs retenu le premier juge, ces deux désordres résultent d'un usage normal des lieux, de sorte que le coût de ces réparations ne saurait être laissé à la charge des locataire.
Le jugement est donc confirmé sur ce point.
* sur la restitution du dépôt de garantie.
Il y lieu de déduire du montant des condamnations mises à la charge des consorts [C]-[W], le dépôt de garantie de 690 euros.
2) Sur le bail consenti le 1er septembre 2015 renouvelé le 17 juillet 2018 portant sur l'appartement de cinq pièces.
* sur la date de résiliation du bail.
Les consorts [C]-[W] concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a fixé la résiliation du bail du 1er septembre 2015 à la date de la décision (17 janvier 2023), alors que M. et Mme [S] poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point, sollicitant de la cour qu'elle fixe la résiliation de plein droit du bail au 13 mars 2022, date de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location, à la suite du commandement de payer délivré le 13 mars 2022.
Sur ce,
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire ainsi libellée : ' Il est prévu que le bail sera résilié de plein droit dans les cas suivants :
1) défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie,
2) défaut d'assurance des risques locatifs par le locataire,
3) troubles de voisinage constatés par une décision de justice et un mois après un commandement resté infructueux'.
Force est de constater que cette clause ne prévoit ni la délivrance d'un commandement, ni a fortiori aucun délai pour permettre au locataire de respecter ses obligations légales et nées du bail, ni aucune procédure de résiliation de plein droit.
Il s'ensuit que M. et Mme [S] ne sont pas fondés à se prévaloir de cette clause qui ne répond pas aux exigences légales pour demander à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation de plein droit du bail au 13 mars 2022.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date de la décision, soit le 17 janvier 2013.
* sur le montant de l'arriéré locatif.
Il est constant que les locataires ont libéré définitivement quitté les lieux le 9 janvier 2023.
Il s'ensuit que M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [S] la somme de 5 357,14 euros au titre des loyers dus et impayés au 31 mars 2022, outre la somme de 8 556 euros au titre de ceux dus jusqu'au 9 janvier 2023, soit la somme totale de 13 913,14 euros, sous déduction des versements à hauteur de 12 208,87 euros, soit en définitive celle de 1 704,27 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement de première instance.
Les lieux ayant été définitivement libérés le 9 janvier 2023, la disposition du jugement du 17 janvier 2013 ayant condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux est désormais sans objet.
L'engagement de location comporte une clause en vertu de laquelle 'en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, le locataire supportera une majoration de plein droit des sommes dues en conséquence du préjudice subi par le bailleur, cette majoration sera calculée tous les 1ers du mois et sera égale à 5% des sommes dues depuis plus de 15 jours.
Le bail n'étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de faire application de cette clause et de faire droit à la demande des locataires à hauteur de 244,85 euros.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs.
Il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 1010 euros.
Sur les mesures accessoires.
M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [S] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel en condamnant M. [C] et Mme [W] [E] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, sauf celle devenue sans objet qui a condamné M. [C] et Mme [W] [E] à verser une indemnité d'occupation au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux et sauf à l'émender sur le montant des condamnations à paiement au titre de l'arriéré locatif prononcées à l'encontre de M. [C] et de Mme [W] [E] au titre du bail à effet au 1er septembre 2018,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] à verser à M. et Mme [S] la somme de 1 704,27 euros au titre des loyers impayés au 9 janvier 2023, date de la libération effective des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement de première instance, la somme de 244,85 euros au titre de la majoration contractuelle de 10%, sous déduction du dépôt de garantie de 1 010 euros,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] aux dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 OCTOBRE 2024
N° RG 23/01887 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VX6G
AFFAIRE :
[M] [F] [J] [C]
...
C/
[P], [R] [S]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-22-0002
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15/10/24
à :
Me Oriane DONTOT
Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [M] [F] [J] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230195
Représentant : Me Clément BOIROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082
Madame [D] [Y] [H] [W] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230195
Représentant : Me Clément BOIROT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082
APPELANTS
****************
Monsieur [P], [R] [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC de la SAS VIGNOLLE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 733 - N° du dossier 100.160
Madame [G], [A] [Z] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle VIGNOLLE ULDARIC de la SAS VIGNOLLE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 733 - N° du dossier 100.160
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire,
Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC,
EXPOSE DU LITIGE.
Suivant acte sou-seing privé du 21 février 2013, M. [P] [S] et Mme [G] [Z] épouse [S] ont donné en location à M. [M] [C] et Mme [D] [W] [E] un appartement de deux pièces situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de leurs loyers, plusieurs mises en demeure leur ont été adressées ainsi que deux commandements de payer les loyers les 19 juillet 2017 et 28 novembre 2017.
Après avoir donné congé pour le 1er mars 2019, les locataires n'ont quitté les lieux qu'en décembre 2019, laissant un arriéré locatif impayé malgré des mises en demeure et une sommation de payer du 10 septembre 2021.
Parallèlement, un second bail a été signé entre les parties le 17 juillet 2018 à effet au 1er septembre 2018 portant sur un autre appartement situé à la même adresse, comportant 4 pièces principales et ce, à titre de résidence secondaire.
Un nouvel impayé étant survenu, les bailleurs ont, par acte du 10 septembre 2021, fait délivrer à leurs locataires un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et d'avoir à justifier de leur assurance locative, puis par acte du 13 janvier 2022, un second commandement de payer dont les termes n'ont pas été réglés.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2022, les époux [S] ont fait assigner les époux [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Rambouillet aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- les voir condamner au paiement de la somme e de 7 662,78 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2020,
- voir déclarer acquise la clause résolutoire du contrat à effet au 1er septembre 2018 et voir dire que le bail est résilié de plein droit depuis le 13 mars 2022,
- voir en conséquence ordonner l'expulsion des locataires de cet appartement et celle de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique,
- les voir condamner au paiement de la somme de 5 142 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées,
- les voir condamner à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 895 euros à compter du 14 mars 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,
- les voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût des sommations et commandements de payer délivrés par huissier,
Par jugement contradictoire du 17 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer en deniers ou quittances à M. et Mme [S] une somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,
- prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2018 portant sur l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5],
- dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit que les bailleurs pourront en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné M. [C] et Mme [W] [E] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.
Par déclaration déposée au greffe le 20 mars 2023, M. [C] et Mme [W] [E] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2023, M. [C] et Mme [W] [E], appelants, demandent à la cour :
- d'annuler, d'infirmer, et à tout le moins de réformer de la décision rendue par le tribunal de proximité de Rambouillet le 17 janvier 2023 :
* en ce qu'il les a condamnés à payer en deniers ou quittances aux époux [S] la somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges du bail à effet au 1er mars 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,
* en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2018 portant sur l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5],
* en ce qu'il a dit qu'à défaut pour les locataires d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
* en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
* en ce qu'il a dit que les bailleurs pourront solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
* en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes,
* en ce qu'il les a condamnés aux dépens,
statuant de nouveau,
- de rejeter l'ensemble des demandes de condamnation des époux [S] formulées à leur encontre,
en tout état de cause,
- de rejeter, car prescrites, toutes demande de condamnation pour les sommes dont il est sollicité le paiement antérieurement au 1er mai 2019, s'agissant du bail du 21 février 2013,
sur l'appel incident des consorts [S],
* s'agissant du bail du 1er mars 2013,
- prendre acte de ce que les consorts [S] ne sollicitent plus leur condamnation qu'à la somme de 6 152,37 euros au titre des arriérés de loyers,
- débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes,
* s'agissant du bail du 1er septembre 2018,
- débouter les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes.
en tout état de cause,
- condamner les époux [S] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2024, les époux [S], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de :
* au titre du bail à effet au 1er mars 2013,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que leur créance n'est pas prescrite,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer une somme de 6 158,17 euros au titre des indemnités d'occupation et charges pour le F2 outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
* jugé que les réparations locatives imputées au F2 n'étaient pas dues,
statuant à nouveau,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 6 152,37 euros au titre des indemnités d'occupation, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 83,80 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 1 420 euros au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021,
- juger que le dépôt de garantie de 690 euros sera déduit du montant des condamnations,
* au titre du bail a effet du 1er septembre 2018 (F5),
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
* jugé que le bail du F5 était résilié à la date du jugement,
* condamné M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,
statuant à nouveau,
- juger que le bail est résilié de plein droit à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 13 mars 2022,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer 244,85 euros dus au titre de la majoration de plein droit contractuellement prévue des loyers demeurés impayés depuis plus de 15 jours,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer, à compter du 15 mars 2022 et jusqu'au départ en date du 9 janvier 2023, l'indemnité d'occupation contractuellement prévue de 1 895 euros par mois comprenant les provisions sur charges, soit un solde restant dû de 11 259,27 euros avec intérêts à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,
- confirmer la décision critiquée en ses autres dispositions,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré le bail à effet du 1er septembre 2018 résilié à la date du jugement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer le solde restant dû au titre des loyers, soit 1 704,27 euros, outre les charges sur justificatifs avec intérêts à compter de la date de signification du jugement de première instance,
en tout état de cause,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [C] et Mme [W] [E] aux entiers dépens, y compris les coûts des commandements de payer, sommations de payer et/ou de quitter les lieux.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mars 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur l'appel de M. [C] et de Mme [W] [E].
Au soutien de leur appel, M. [C] et Mme [W] [E] critiquent le jugement déféré en ce qu'ils ont été condamnés à régler diverses sommes au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, impayés à M. et Mme [S] qu'ils leur ont consenti deux baux portant sur deux logement distincts dans le même immeuble.
1) Sur le bail consenti le 21 février 2013 aux consorts [C]-[W] portant sur l'appartement de deux pièces situé [Adresse 4] à [Localité 5].
- sur la condamnation en paiement de l'arriéré locatif.
Ce bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, a été consenti pour une période de trois années à compter du 1er mars 2013, moyennant un loyer de 690 euros.
Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'ils ont été condamnés à paiement au titre de l'arriéré locatif, prétendant s'être acquittés des loyers auprès des bailleurs, que le solde débiteur n'est que le fait d'une erreur commise par l'agence gestionnaire du bien, et qu'une partie des sommes sollicitées est prescrite.
M. et Mme [S] sollicitent la condamnation des locataires à leur verser la somme de 6 158,17 euros au titre de l'arriéré locatif, faisant valoir que les règlements effectués par les locataires ont bien été pris en compte et que les sommes réclamées ne sont nullement prescrites.
Sur ce,
* sur le montant de la somme due au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, l'examen des décomptes de chacune des parties figurant dans leurs conclusions respectives fait ressortir qu'elles s'accordent sur les versements, soit par chèques, soit par virements, effectués en règlement des loyers, à l'exception de deux règlements prétendument effectués par les locataires, le premier au moyen d'un chèque n° 6385194 d'un montant de 1 883,25 euros correspondant notamment au loyer de 673,25 euros pour le F2 et le second, au moyen un virement prétendument effectué par M. [N] d'un même montant pour le F2.
M. et Mme [S] justifient que les règlements effectués par les locataires par chèques ou virement ont bien été pris en compte par le gestionnaire du bien, à l'exception des deux règlement susvisés que les locataires prétendent avoir effectués par chèque et par virement en règlement du loyer de décembre 2018.
Or, aux termes de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
Force est de constater que les consorts [C]-[W] n'apportent pas la preuve de ces règlements par la production du chèque émis, ni par la copie de leurs relevés bancaires.
* sur la prescription partielle de la demande de condamnation au paiement des sommes sollicitées au titre de l'arriéré locatif.
Les consorts [C]-[W] qui soutiennent que l'acte introductif d'instance a été délivré le 28 avril 2022, invoquent la prescription triennale de sorte que selon eux, les bailleurs ne peuvent leur réclamer le paiement de sommes antérieures au 1er mai 2019, ce qu'a retenu à juste titre le premier juge auquel ils reprochent cependant d'avoir commis une erreur de calcul manifeste en y intégrant le mois de loyer d'avril 2019, qu'ainsi nonobstant la règle de l'imputation des paiements, ils ne pouvaient être, au maximum, que condamnés à payer les sommes dues pour la période du 1er mai au 31 décembre 2019.
M. et Mme [S] répliquent que les locataires ont donné congé de l'appartement avec effet au 1er mars 2019 mais qu'à cette date, ils n'ont pas quitté les lieux, qu'ils leur ont donc facturé une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer à compter de mars 2019 et ce, jusqu'au 27 décembre 2019, date de libération effective des lieux, que le recouvrement de l'indemnité d'occupation ne constitue pas une action dérivant du contrat de bail puisque le bail a été résilié à la demande des locataires, mais une action indemnitaire au titre de l'article 1240 du code civil, qui est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, qu'en tout état de cause à supposer la prescription triennale de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les sommes sollicitées n'étaient pas prescrites, par suite de l'imputation des paiements sur les indemnités d'occupation impayées les plus anciennes, soulignant que le choix de l'imputation des paiements prévue à l'article 1353 du code civil ne peut se faire qu'au moment du règlement et non lorsque le débiteur est assigné en paiement, que contrairement au loyer, une indemnité d'occupation est due à terme échu, de sorte que l'indemnité d'occupation d'avril 2019 était due au 30 avril 2019.
Sur ce,
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit'.
M. [C] et Mme [W] [E] admettent que la règle de l'imputation des paiements est applicable en l'espèce.
Il s'ensuit que M. et Mme [S] sont redevables à solliciter le paiement des indemnités d'occupation à compter d'avril 2019 et ce, jusqu'au 31 décembre 2019, après avoir relevé que les indemnités d'occupation sont dues à terme échu.
* sur le montant de la somme due au titre des loyers.
En définitive, M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [S] la somme de 6 074, 37 euros au titre de l'arriéré locatif, outre la somme non contestée de 83,80 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, soit la somme de 6 158,17 euros et ce, avec intérêts aux taux légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2021.
* sur la demande au titre du coût des réparations locatives.
M. et Mme [S] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1 420 euros au titre des réparations locatives, alors que les consorts [C]-[W] contestent devoir la moindre somme à ce titre.
Sur ce,
L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.
L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.
Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.
Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.
En l'espèce, de l'examen de l'état des lieux d'entrée, il ressort que l'appartement a été donné en location en bon état à l'exception de quelques taches sur le parquet et de deux prises décrochées, l'état des lieux de sortie fait mention de lieux en état d'usage, et plus spécifiquement d'un parquet au sol très sale, poussiéreux avec traces de pieds, avec un décoloration le long des plinthes, et d'une porte de salle de bains en bon état mais avec une charnière mal fixée au centre, de nombreuses traces, un encadrement de la porte abîmé.
A l'évidence, ainsi que l'a d'ailleurs retenu le premier juge, ces deux désordres résultent d'un usage normal des lieux, de sorte que le coût de ces réparations ne saurait être laissé à la charge des locataire.
Le jugement est donc confirmé sur ce point.
* sur la restitution du dépôt de garantie.
Il y lieu de déduire du montant des condamnations mises à la charge des consorts [C]-[W], le dépôt de garantie de 690 euros.
2) Sur le bail consenti le 1er septembre 2015 renouvelé le 17 juillet 2018 portant sur l'appartement de cinq pièces.
* sur la date de résiliation du bail.
Les consorts [C]-[W] concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a fixé la résiliation du bail du 1er septembre 2015 à la date de la décision (17 janvier 2023), alors que M. et Mme [S] poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point, sollicitant de la cour qu'elle fixe la résiliation de plein droit du bail au 13 mars 2022, date de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location, à la suite du commandement de payer délivré le 13 mars 2022.
Sur ce,
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire ainsi libellée : ' Il est prévu que le bail sera résilié de plein droit dans les cas suivants :
1) défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie,
2) défaut d'assurance des risques locatifs par le locataire,
3) troubles de voisinage constatés par une décision de justice et un mois après un commandement resté infructueux'.
Force est de constater que cette clause ne prévoit ni la délivrance d'un commandement, ni a fortiori aucun délai pour permettre au locataire de respecter ses obligations légales et nées du bail, ni aucune procédure de résiliation de plein droit.
Il s'ensuit que M. et Mme [S] ne sont pas fondés à se prévaloir de cette clause qui ne répond pas aux exigences légales pour demander à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation de plein droit du bail au 13 mars 2022.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date de la décision, soit le 17 janvier 2013.
* sur le montant de l'arriéré locatif.
Il est constant que les locataires ont libéré définitivement quitté les lieux le 9 janvier 2023.
Il s'ensuit que M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [S] la somme de 5 357,14 euros au titre des loyers dus et impayés au 31 mars 2022, outre la somme de 8 556 euros au titre de ceux dus jusqu'au 9 janvier 2023, soit la somme totale de 13 913,14 euros, sous déduction des versements à hauteur de 12 208,87 euros, soit en définitive celle de 1 704,27 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement de première instance.
Les lieux ayant été définitivement libérés le 9 janvier 2023, la disposition du jugement du 17 janvier 2013 ayant condamné M. [C] et Mme [W] [E] à payer à M. et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux est désormais sans objet.
L'engagement de location comporte une clause en vertu de laquelle 'en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, le locataire supportera une majoration de plein droit des sommes dues en conséquence du préjudice subi par le bailleur, cette majoration sera calculée tous les 1ers du mois et sera égale à 5% des sommes dues depuis plus de 15 jours.
Le bail n'étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de faire application de cette clause et de faire droit à la demande des locataires à hauteur de 244,85 euros.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé que les bailleurs pourront en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs.
Il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 1010 euros.
Sur les mesures accessoires.
M. [C] et Mme [W] [E] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [S] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel en condamnant M. [C] et Mme [W] [E] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet en toutes ses dispositions, sauf celle devenue sans objet qui a condamné M. [C] et Mme [W] [E] à verser une indemnité d'occupation au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux et sauf à l'émender sur le montant des condamnations à paiement au titre de l'arriéré locatif prononcées à l'encontre de M. [C] et de Mme [W] [E] au titre du bail à effet au 1er septembre 2018,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] à verser à M. et Mme [S] la somme de 1 704,27 euros au titre des loyers impayés au 9 janvier 2023, date de la libération effective des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement de première instance, la somme de 244,85 euros au titre de la majoration contractuelle de 10%, sous déduction du dépôt de garantie de 1 010 euros,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [C] et Mme [W] [E] aux dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président