CA Chambéry, 1re ch., 15 octobre 2024, n° 20/00896
CHAMBÉRY
Autre
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HP/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 15 Octobre 2024
N° RG 20/00896 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GPZ5
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 02 Juillet 2020
Appelants
M. [D] [I] tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 7] [Localité 4].
né le 13 Mars 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
Mme [G] [V] [A] [U] tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 7] [Localité 4]
née le 15 Mars 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
Représentés par Me Séverine DERONZIER, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimée
Mme [X] [R] [J]-[M]
née le 07 Mars 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
Représentée par Me Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Novembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 mai 2024
Date de mise à disposition : 15 octobre 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance de Mme Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes, au dépôt des dossiers et à la communication de la date du délibéré
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Faits et procédure :
M. [D] [I] et Mme [G] [U], propriétaires d'un bien immobilier (maison d'habitation) et d'un terrain sis [Adresse 7] à [Localité 4] ont confié à Mme [K] [W], exerçant une activité professionnelle de maçon, sa rénovation afin de créer deux appartements et des garages. Ils ont vendu par acte authentique en date du 28 février 2014 l'appartement situé à l'étage de la maison à Mme [X] [J]-[M]. Une somme de 25 000 euros sur le prix de vente a été séquestrée entre les mains du notaire à titre de sûreté pour la réalisation de travaux de réfection du balcon situé face au lac à hauteur de rez de route lequel présentait des malfaçons, celles-ci ayant donné lieu à une procédure judiciaire intentée par M. [D] [I] et Mme [G] [U] à l'encontre de l'entrepreneuse, Mme [W] et de son assureur, la société Sagena devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, qui par ordonnance en date du 25 mars 2014, a ordonné une expertise confiée à M. [T], expert qui a déposé le 31 mars 2015. son rapport, contradactoire à l'égard de Mme [X] [J]-[M] qui est intervenue volontairement à l'instance.
Par acte d'huissier du 8 octobre 2015, Mme [X] [J]-[M] a assigné M. [I] et Mme [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de les voir condamner au paiement de provisions visant à réparer les désordres affectant la terrasse, mais par ordonnance en date du 15 décembre 2015, le juge des référés l'a déboutée de ses prétentions.
Par acte d'huissier du 15 mars 2016, Mme [J]-[M] a assigné M. [I] et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment en réparation de ses préjudices.
Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal de grande instance de Chambéry, devenu le tribunal judiciaire, a :
- Dit que la terrasse relevant de l'appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL n°[Cadastre 2], constituant le lot n°2 de la copropriété, et acquis par Mme [J]-[M] le 28 février 2014, est affectée d'une non-conformité relative à sa surface réelle par rapport à la surface mentionnée dans la déclaration préalable de travaux et dans le permis de construire subséquent ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 47 196 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse de son appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL[Cadastre 1][Cadastre 2] et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme ;
- Dit que la somme de 25 000 euros séquestrée par Mme [O]-[Z], notaire, sera remise à Mme [J]-[M] et servira à payer partiellement la dette de 47 196 euros due par M. [I] et Mme [U], et au besoin ordonné cette remise de fonds à Mme [J]-[M] ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à la condamnation des époux [I] à lui payer la somme de 24 970 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [C] du 28 août 2017 ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à voir M. [I] et Mme [U] condamnés à lui communiquer l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Rejeté la demande des époux [I] tendant à voir juger que la somme de 25 000 euros séquestrée entre les mains de Me [O]-[Z], notaire, sera restituée à M. [D] [I] ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] aux dépens avec distraction au profit de Me Vincent Parny, avocat.
Au visa principalement des motifs suivants :
La terrasse relevant de l'appartement acquis par Mme [J]-[M] le 28 février 2014 est affectée d'une non-conformité tenant à sa surface par rapport à la déclaration d'urbanisme ;
Les vendeurs dudit appartement seront tenus des conséquences de cette non-conformité ;
Le préjudice dont la demanderesse se prévaut et qui correspond à la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme perdure, et doit être réparé ;
La somme de 25 000 euros séquestrée devait être remise à Mme [J]-[M] dans le cadre de la réparation partielle de son préjudice matériel, ce qui rend cette somme indisponible aux époux ;
M. [I] et Mme [U] ne démontrent pas que les conditions de remise des fonds séquestrés prévues par l'acte authentique de vente du 28 février 2014 sont réunies.
Par déclaration au greffe du 6 août 2020, M. [I] et Mme [U] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à la condamnation des époux [I] à lui payer la somme de 24 970 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [C] du 28 août 2017 ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à voir M. [I] et Mme [U] condamnés à lui communiquer l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 5 novembre 2020, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] et Mme [U] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :
Statuant de nouveau sur ces seuls éléments,
- Dire et juger que Mme [J]-[M] ne dispose que d'une jouissance exclusive du balcon et n'est pas pleine et entière propriétaire dudit balcon ;
- Dire et juger qu'ils ont parfaitement respecté leur obligation de délivrance conforme consistant, en ce qui concerne le balcon, à permettre une jouissance exclusive d'un balcon de 9 m² ;
- Constater que Mme [J]-[M] n'a pas qualité pour faire réaliser les travaux portant sur un bien qui ne lui appartient pas ;
- Constater qu'une éventuelle non-conformité de la terrasse aux règles d'urbanisme ne contrevenait pas à la jouissance exclusive de Mme [J]-[M] sur le balcon ;
- Constater qu'il a été procédé à une régularisation de la déclaration préalable et qu'il n'existe plus aucune non-conformité aux règles d'urbanisme applicables ;
- Dire et juger que les travaux de reprise sur le balcon ont été réalisés et qu'ils sont conformes aux travaux préconisés par l'expert M. [T] ;
- Constater qu'il n'existe aucun préjudice dont peut se prévaloir Mme [J]-[M] ;
- Dire et juger qu'ils ne sont redevables d'aucune somme à titre de réparation au profit de Mme [J]-[M] ;
- Rejeter en conséquence l'intégralité des demandes formulées par Mme [J]-[M] en première instance ;
- Autoriser la remise de la somme de 25 000 euros, actuellement séquestrée entre les mains de Me [O] [Z], notaire, à M. [I], ou à tout le moins, renvoyer les parties à mieux se pourvoir, notamment en adressant au séquestre une demande versement du séquestre entre les mains de vendeur, conformément à l'acte authentique de vente passé ;
- Condamner Mme [J]-[M] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- Condamner Mme [J]-[M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. [D] [I] et Mme [G] [U] font valoir notamment que :
' Mme [X] [J]-[M] n'est pas propriétaire du balcon litigieux ;
' le fait que ce balcon soit d'une surface supérieure à celle figurant sur les plans ne constitue pas un manquement à leur obligation de délivrance ;
' seul le propriétaire du balcon, en l'espèce, le propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] pourrait être inquiété pour la non conformité des règles d'urbanisme ;
' la situation administrative de ce balcon a été depuis régularisée par son propriétaire qui a aussi fait réaliser les travaux de reprise des désordres, étant précisé que le montant de ces travaux a été déduit par eux du prix de vente de la parcelle BL [Cadastre 3] ;
' Mme [X] [J]-[M] ne justifie d'aucun préjudice ;
' la somme consignée doit leur être restituée puisque la cause de la constitution de cette sureté (engagement d'une procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise de maçonnerie pour les malfaçons) a été satisfaite.
Par dernières écritures du 10 février 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [J]-[M] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a :
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 47 196 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse de son appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL110337 et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme ;
- Dit que la somme de 25 000 euros séquestrée par Mme [O]-[Z], notaire, sera remise à Mme [J]-[M] et servira à payer partiellement la dette de 47 196 euros due par M. [I] et Mme [U], et au besoin ordonné cette remise de fonds à Mme [J]-[M] ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] aux dépens avec distraction au profit de Me Vincent Parny, avocat.
- Infirmer ledit jugement en ses autres dispositions ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 47 196 euros correspondant au coût des travaux chiffré par l'Expert judiciaire et à la reprise des désordres ;
A titre subsidiaire,
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 31 243,75 euros ;
En toute état de cause,
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 35 980 euros en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [S] [C] du 28 août 2017 ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Vincent Parny, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [J]-[M] fait valoir notamment que :
' le balcon litigieux est une partie commune à usage privatif avec une servitude de surplomb sur le lot [Cadastre 3] ;
' les vendeurs n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles selon lesquelles ils devaient poursuivre une action judiciaire contre l'entreprise de maçonnerie et lui communiquer le rapport de l'expert qu'ils avaient mandaté pour constater les malfaçons ;
' le balcon litigieux, en raison de sa surface, ne correspondait pas aux prescriptions urbanistiques;
' la privation de la jouissance du balcon est avérée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 20 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 mai 2024.
MOTIFS ET DÉCISION
Mme [X] [J]-[Y] est propriétaire des lots 2 et 3 dans un immeuble en copropriété cadastré section BL n°[Cadastre 2], [Adresse 7] à [Localité 4]. L'acte de vente en date du 28 février 2014 spécifie s'agissant de la désignation du lot numéro 2 que ce dernier comprend aussi la jouissance privative d'un balcon. Ce balcon est situé en rez de route selon le rapport d'expertise et les photographies des lieux. Le litige entre Mme [X] [J]-[Y] et ses vendeurs M. [D] [I] et Mme [G] [U] est lié à ce balcon dont la surface réelle s'est avérée supérieure à la surface indiquée sur les plans et qui s'est révélé dangereux en raison de désordres de construction, de sorte que Mme [X] [J]-[Y] invoque :
- un manquement à l'obligation de délivrance liée à cette non conformité avec les normes d'urbanisme,
- un non respect des obligations contractuelles des vendeurs qui ne lui ont pas fourni, contrairement à leurs engagements, le rapport d'un expert mandaté par eux et qui n'ont pas poursuivi la procédure judiciaire contre l'entreprise de construction
- un défaut de l'obligation de garantie en application de l'article 1604 du code civil,
mais avant même d'envisager les manquements allégués, il y a lieu, comme le soulignent M. [D] [I] et Mme [G] [U] de déterminer le statut juridique du balcon litigieux.
I - Sur le statut juridique du balcon litigieux
Contrairement à ce qu'affirme Mme [X] [J]-[Y], le statut juridique est contesté puisqu'elle-même soutient qu'il s'agit d'une partie commune à usage privatif bien que le syndicat de copropriété ne soit pas dans la cause et qu'elle ne produise pas le réglement de copropriété et que ses vendeurs soutiennent qu'il s'agit d'un bien propriété de la personne qui possède la parcelle cadastré section BL n°[Cadastre 3] jouxtant la parcelle BL [Cadastre 2].
Dans les faits, ce balcon n'est pas construit sur la parcelle BL n°[Cadastre 2] mais l'a été à partir de la parcelle BL [Cadastre 3], en prenant appui par ses piliers sur la toiture terrasse des garages, implantés sur cette parcelle.
Suite aux désordres de construction affectant ce balcon et la toiture terrasse des garages et à la différence de surface du balcon, le nouveau propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] a procédé aux déclarations d'urbanisme nécessaires et a fait procéder aux travaux de réparation, comme il le sera évoqué ci-après.
En outre, alors que M. [D] [I] et Mme [G] [U] étaient encore propriétaires de la parcelle BL [Cadastre 3], ils ont concédé une servitude de surplomb perpétuelle pour les propriétaires du lot 2 de la parcelle BL [Cadastre 2] ayant l'usage exclusif du balcon litigieux, alors que si ce balcon avait été une partie commune, cette servitude aurait dûe être consentie au syndicat de copropriété, quand bien même cette partie commune était à usage exclusif d'un copropriétaire.
En conséquence, ce balcon n'est pas une partie commune appartenant au syndicat de copropriété, mais une construction édifiée sur la parcelle BL[Cadastre 3].
II - Sur le manquement à l'obligation de délivrance liée à la non conformité du balcon avec les normes d'urbanisme
M. [D] [I] et Mme [G] [U] ont vendu à Mme [X] [J]-[Y] les lots 2 et 3 de la parcelle BL [Cadastre 2], comprenant la jouissance exclusive d'un balcon d'une surface sur plan de 9 m² alors que la surface réelle du balcon était de 16m², de sorte que le droit de jouissance de l'acheteuse ne porte pas sur un balcon conforme à la déclaration préalable de travaux que M. [D] [I] et Mme [G] [U] avaient réalisée le 17 septembre 2022.
Cependant, il est établi que le propriétaire du balcon, M. [E], a fait, en date du 9 février 2016 (pièce 10 appelants) une déclaration de travaux modificatifs incluant d'une part des poteaux qui n'avaient pas été réalisés conformément à la première déclaration, d'autre part, la surface passant de 9 m² à 15,62m², d'autre part encore, la nécessité de consolider le balcon et de l'ancrer dans le mur existant. Par ailleurs, il a obtenu une attestation de conformité des travaux de la part de la commune d'[Localité 4] en date du 13 septembre 2017, de sorte que la situation du balcon litigieux a été régularisée par rapport aux règles d'urbanisme.
Mme [X] [J]-[Y] n'a pas sollicité en raison de cette non conformité temporaire de ce balcon sur lequel elle a un droit de jouissance exclusif la résolution de la vente du 28 février 2014, mais elle ne demande pas non plus de dommages-intérêts ce qui rend ce grief sans intérêt.
III - Sur le non respect des obligations contractuelles des vendeurs : lui communiquer le rapport d'un expert mandaté par eux et poursuivre la procédure judiciaire contre l'entreprise de construction
L'acte notarié précise que le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur une copie du document relatif à l'intervention de M. [B] de la société Kéops qu'il a fait intervenir pour constater les désordre et les mesures à prendre pour sécuriser la terrasse avant l'exéuction de travaux définitifs et 'à poursuivre la procédure intentée de façon à ce qu'une réparation définitive soit exécutée sur ladaite terrasse'.
Si Mme [X] [J]-[M] n'a a priori pas obtenu le ou les documents de M. [B], elle a été destinataire du rapport d'expertise judiciaire qui a été établi de façon contradictoire, sachant que les documents visés dans l'acte notarié ont été communiqués par les vendeurs à l'expert (page 2 du rapport).
Par ailleurs, et contrairement à ce que Mme [X] [J]-[M] soutient, M. [D] [I] et Mme [G] [U] ont engagé une procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise Picollet en sollicitant tout d'abord une expertise en référé dès le 4 mars 2014 puis après le dépôt du rapport de l'expert en sollicitant une résolution amiable du litige. En 2017, ils ont aussi assigné au fond l'assureur de l'entreprise, celle-ci ayant été liquidée entre temps.
Enfin, Mme [X] [J]-[M] estime que cette violation des obligations contractuelles qu'elle invoque justifie que la somme de 25 000 euros séquestrée lui soit remise, alors que le séquestre, selon l'acte notarié, a été constitué 'à la sûreté des engagements pris par le vendeur de poursuivre la procédure visant à la réparation du désordre constaté soit par le constructeur, soit par son assureur', la volonté des parties étant manifestement que le séquestre assure l'acheteuse de l'exécution des travaux de reprise du balcon litigieux dont elle avait acquis la jouissance exclusive ce qui a été fait comme indiqué ci-après.
En conséquence, Mme [X] [J]-[M] ne peut qu'être déboutée de sa prétention fondée sur ce motif non constitué.
IV - Sur le défaut de l'obligation de garantie en application de l'article 1604 du code civil
Il est certain que lors de la signature de l'acte de vente, le balcon litigieux était affecté de désordres ce qui est très clairement indiqué dans l'acte de vente. Il est établi aussi que ces désordres ont empêché l'usage du balcon par Mme [X] [J]-[M] et tout occupant de son chef le temps que les travaux soient réalisés.
Mais M. [D] [I] et Mme [G] [U] justifient, contrairement à ce que Mme [X] [J]-[M] allégue et à ce que le juge de première instance a estimé, la réalisation de ces travaux et leur conformité aux règles de l'urbanisme. En effet, le propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] a fait procéder à ces travaux et M. [D] [I] et Mme [G] [U] produisent les factures de réalisation des dits travaux (pièces 8 et 10 appelants) qui ont été entrepris avec le recours à un architecte, M. [H]. La réception de ces travaux a été réalisée le 24 février 2017 (pièce 9 appelants) et la commune d'[Localité 4] a délivré l'attestation de conformité le 13 septembre 2017 (pièce 16 appelants).
Mme [X] [J]-[M] prétend ne pas savoir si les travaux sont suffisants pour assurer sa sécurité et soutient qu'il ne s'agit pas des travaux préconisés par l'expert judiciaire. Cependant, depuis 2017, elle utilise ce balcon (voir notamment rapport privé qu'elle a sollicité de M. [C] en date du 28 août 2017 pièce 26 intimée).
Par ailleurs, s'agissant des préconisations de l'expert judiciaire, celui-ci n'a pas fait de préconisations précises mais il a indiqué que les consorts [I] avait retenu le cabinet Kéops pour réaliser une pré-étude et fournir les devis de travaux correspondant à son étude et il a précisé que la reprise du balcon litigieux serait faite en ossature métallique pour diminuer les charges à transmettre et à assurer la tenue à la réglementation sismique Il avait aussi indiqué qu'il fallait démolir et reconstruire ce balcon pour qu'il puisse correspondre à la déclaration de travaux initiale. Cependant, la démolition n'a pas été nécessaire puisqu'une déclaration modificative de surface a été opérée et surtout, les travaux réalisés ont concerné le sol en dessous des garages pour assurer le transfert de charge. D'ailleurs, l'architecte [H] indiquait dans son marché en vue de la déclaration préalable (pièce 8 appelants) : modification de la surface et de la conception d'une terrasse : cela évitera une destruction et une reconstruction . En core plus que pour une reconstruction plus légère étuduée par Kéops dans le dossier d'expertise, il faudra réaliser des renforts pour reprendre les charges de la terrasse existante jusqu'au sol et il faudra également faire étudier par un bureau d'étude le besoin en terme d'ancrage dans les murs existants'. Non seulement les travaux de reprise de charge ont été réalisés, mais aussi l'ancrage du balcon au mur de l'immeuble par la pose d'équerrres.
En tout état de cause, Mme [X] [J]-[Y] ne bénéficiant que d'une jouissance exclusive du balcon litigieux, elle ne disposait d'aucune qualité pour entreprendre des travaux de réfection de cette construction dont la solidité dépendait aussi de celle de la construction sur laquelle il prend naissance comme le démontre le rapport d'expertise.
Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [D] [I] et Mme [G] [U] à payer à Mme [X] [J]-[M] une somme de 47 196 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né par la nécessité pour elle de procéder à la démolition et à la reconstruction de la terrasse et dit que la somme de 25 000 euros séquestrée viendra en déduction de ce montant.
V - Sur les préjudices immatériels
Mme [X] [J]-[M] sollicite la somme de 35 980 euros considérant qu'en raison des malfaçons entraînant pour elle l'impossibilité d'utiliser le balcon litigieux entre la date de son achat en février 2014 et février 2021, elle a subi un préjudice lié :
- à la perte de jouissance qu'elle évalue à 500 euros par an, soit 8.30 par mois
- à l'absence de garantie de la solidité du balcon depuis les travaux de février 2017 de 1 200 euros,
- au préjudice de jouissance incident sur le logement dans son ensemble, de 2 625 euros par an,
- aux préjudices accessoires (longement non conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 avec interdiction de louer le logement, logement ne pouvant pas être venu dans des conditions économiques normales, risques pour les voisins d'écroulement) de 5 850 euros,
outre un montant de 85 euros par mois comprenant tous les préjudices à compter du 1er septembre 2017.
Mme [X] [J]-[M] a modifié le fondement de sa demande d'indemnisation par rapport à la première instance, puisqu'elle la fonde désormais sur l'existence des désordres et malfaçons de construction affectant le balcon litigieux. Toutefois, à l'exception du préjudice de jouissance, la preuve de l'existence des autres préjudices n'est pas établie. En outre, le préjudice de jouissance sera limité à une période de trois ans entre la date de l'achat et la date des réparations qui lui ont permis d'utiliser à nouveau le balcon. Ce préjudice sera justement évalué à la somme de 1 500 euros.
En conséquence, M. [D] [I] et Mme [G] [U] seront condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] [J]-[M] de ses demandes liées aux autres préjudices immatériels.
VI - Sur la restitution de la somme placée sous séquestre
L'acte notarié de vente prévoyait, comme déjà indiqué, la constitution d'un séquestre à hauteur de la somme de 25 000 euros 'à la sûreté des engagements pris par le vendeur de poursuivre la procédure visant à la réparation du désordre constaté soit par le constructeur soit par son assureur' ainsi que la décharge du séquestre comme suit : le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds : au vendeur directement et hors la présence de l'acquéreur sur la justificiation de la réparation définitive de la terrasse au moyen d'un rapport de M. [B] expert susnommé ou tout autre expert en la matière ; à la caisse des dépôts et consignations en cas de contestations. Le séquestre sera seul juge des justificiations qui lui seront fournies et pourra toujours exiger une décharge de sa mission par acte authentique'.
En l'espèce, il est établi que les travaux ont été réalisés sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte, expert en matière de construction, et que le balcon est utilisable depuis février 2017.
En conséquence, le séquestre sera autorisé à remettre la somme de 25 000 euros séquestrée à M. [D] [I] et Mme [G] [U]. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
VII - Sur la communication de pièces sous astreinte
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que les pièce sollicitées par Mme [X] [J]-[M] l'étaient à titre prévetnfi en vue d'un éventuel litige autre que celui en cours et qu'ainsi Mme [X] [J]-[M] devait être déboutée de cette prétention. Il convient d'ajouter devant la cour que quatre ans plus tard, Mme [X] [J]-[M] ne justifie toujours pas d'un intérêt particulier à l'obtention de ces documents.
VIII - Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris sera infirmé de ces chefs. Succombant, Mme [X] [J]-[M] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de ses demandes d'indemnité procédurale.
L'équité commande de faire droit à la demande de M. [D] [I] et Mme [G] [U] au titre de l'indemnité procédurale de première instance et d'appel d'un montant total de 4 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] [J]-[M] de sa demande de communication de pièces sous astreinte et de sa demande d'indemnisation des préjudices immatériels visés dans le rapport de M. [C] en date du 28 août 2017 à l'exception du préjudice de jouissance,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [D] [I] et Mme [G] [U] à payer à Mme [X] [J]-[M] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,
Déboute Mme [X] [J]-[M] de l'ensemble de ses autres prétentions,
Autorise le séquestre à remettre à M. [D] [I] et Mme [G] [U] la somme de 25 000 euros séquestrée à titre de sûreté de l'engagement pris par ces derniers dans l'acte de vente en date du 28 février 2014, passé entre Mme [X] [J]-[M] et M. [D] [I] et Mme [G] [U],
Condamne Mme [X] [J]-[M] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne Mme [X] [J]-[M] à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [U] une indemnité procédurale de première instance et d'appel d'un montant total de 4 000 euros.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 15 octobre 2024
à
Me Séverine DERONZIER
Me Vincent PARNY
Copie exécutoire délivrée le 15 octobre 2024
à
Me Séverine DERONZIER
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 15 Octobre 2024
N° RG 20/00896 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GPZ5
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 02 Juillet 2020
Appelants
M. [D] [I] tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 7] [Localité 4].
né le 13 Mars 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
Mme [G] [V] [A] [U] tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 7] [Localité 4]
née le 15 Mars 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
Représentés par Me Séverine DERONZIER, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimée
Mme [X] [R] [J]-[M]
née le 07 Mars 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
Représentée par Me Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Novembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 mai 2024
Date de mise à disposition : 15 octobre 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance de Mme Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes, au dépôt des dossiers et à la communication de la date du délibéré
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Faits et procédure :
M. [D] [I] et Mme [G] [U], propriétaires d'un bien immobilier (maison d'habitation) et d'un terrain sis [Adresse 7] à [Localité 4] ont confié à Mme [K] [W], exerçant une activité professionnelle de maçon, sa rénovation afin de créer deux appartements et des garages. Ils ont vendu par acte authentique en date du 28 février 2014 l'appartement situé à l'étage de la maison à Mme [X] [J]-[M]. Une somme de 25 000 euros sur le prix de vente a été séquestrée entre les mains du notaire à titre de sûreté pour la réalisation de travaux de réfection du balcon situé face au lac à hauteur de rez de route lequel présentait des malfaçons, celles-ci ayant donné lieu à une procédure judiciaire intentée par M. [D] [I] et Mme [G] [U] à l'encontre de l'entrepreneuse, Mme [W] et de son assureur, la société Sagena devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, qui par ordonnance en date du 25 mars 2014, a ordonné une expertise confiée à M. [T], expert qui a déposé le 31 mars 2015. son rapport, contradactoire à l'égard de Mme [X] [J]-[M] qui est intervenue volontairement à l'instance.
Par acte d'huissier du 8 octobre 2015, Mme [X] [J]-[M] a assigné M. [I] et Mme [U] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de les voir condamner au paiement de provisions visant à réparer les désordres affectant la terrasse, mais par ordonnance en date du 15 décembre 2015, le juge des référés l'a déboutée de ses prétentions.
Par acte d'huissier du 15 mars 2016, Mme [J]-[M] a assigné M. [I] et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment en réparation de ses préjudices.
Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal de grande instance de Chambéry, devenu le tribunal judiciaire, a :
- Dit que la terrasse relevant de l'appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL n°[Cadastre 2], constituant le lot n°2 de la copropriété, et acquis par Mme [J]-[M] le 28 février 2014, est affectée d'une non-conformité relative à sa surface réelle par rapport à la surface mentionnée dans la déclaration préalable de travaux et dans le permis de construire subséquent ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 47 196 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse de son appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL[Cadastre 1][Cadastre 2] et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme ;
- Dit que la somme de 25 000 euros séquestrée par Mme [O]-[Z], notaire, sera remise à Mme [J]-[M] et servira à payer partiellement la dette de 47 196 euros due par M. [I] et Mme [U], et au besoin ordonné cette remise de fonds à Mme [J]-[M] ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à la condamnation des époux [I] à lui payer la somme de 24 970 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [C] du 28 août 2017 ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à voir M. [I] et Mme [U] condamnés à lui communiquer l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Rejeté la demande des époux [I] tendant à voir juger que la somme de 25 000 euros séquestrée entre les mains de Me [O]-[Z], notaire, sera restituée à M. [D] [I] ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] aux dépens avec distraction au profit de Me Vincent Parny, avocat.
Au visa principalement des motifs suivants :
La terrasse relevant de l'appartement acquis par Mme [J]-[M] le 28 février 2014 est affectée d'une non-conformité tenant à sa surface par rapport à la déclaration d'urbanisme ;
Les vendeurs dudit appartement seront tenus des conséquences de cette non-conformité ;
Le préjudice dont la demanderesse se prévaut et qui correspond à la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme perdure, et doit être réparé ;
La somme de 25 000 euros séquestrée devait être remise à Mme [J]-[M] dans le cadre de la réparation partielle de son préjudice matériel, ce qui rend cette somme indisponible aux époux ;
M. [I] et Mme [U] ne démontrent pas que les conditions de remise des fonds séquestrés prévues par l'acte authentique de vente du 28 février 2014 sont réunies.
Par déclaration au greffe du 6 août 2020, M. [I] et Mme [U] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à la condamnation des époux [I] à lui payer la somme de 24 970 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [C] du 28 août 2017 ;
- Rejeté la demande de Mme [J]-[M] tendant à voir M. [I] et Mme [U] condamnés à lui communiquer l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 5 novembre 2020, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] et Mme [U] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :
Statuant de nouveau sur ces seuls éléments,
- Dire et juger que Mme [J]-[M] ne dispose que d'une jouissance exclusive du balcon et n'est pas pleine et entière propriétaire dudit balcon ;
- Dire et juger qu'ils ont parfaitement respecté leur obligation de délivrance conforme consistant, en ce qui concerne le balcon, à permettre une jouissance exclusive d'un balcon de 9 m² ;
- Constater que Mme [J]-[M] n'a pas qualité pour faire réaliser les travaux portant sur un bien qui ne lui appartient pas ;
- Constater qu'une éventuelle non-conformité de la terrasse aux règles d'urbanisme ne contrevenait pas à la jouissance exclusive de Mme [J]-[M] sur le balcon ;
- Constater qu'il a été procédé à une régularisation de la déclaration préalable et qu'il n'existe plus aucune non-conformité aux règles d'urbanisme applicables ;
- Dire et juger que les travaux de reprise sur le balcon ont été réalisés et qu'ils sont conformes aux travaux préconisés par l'expert M. [T] ;
- Constater qu'il n'existe aucun préjudice dont peut se prévaloir Mme [J]-[M] ;
- Dire et juger qu'ils ne sont redevables d'aucune somme à titre de réparation au profit de Mme [J]-[M] ;
- Rejeter en conséquence l'intégralité des demandes formulées par Mme [J]-[M] en première instance ;
- Autoriser la remise de la somme de 25 000 euros, actuellement séquestrée entre les mains de Me [O] [Z], notaire, à M. [I], ou à tout le moins, renvoyer les parties à mieux se pourvoir, notamment en adressant au séquestre une demande versement du séquestre entre les mains de vendeur, conformément à l'acte authentique de vente passé ;
- Condamner Mme [J]-[M] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- Condamner Mme [J]-[M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. [D] [I] et Mme [G] [U] font valoir notamment que :
' Mme [X] [J]-[M] n'est pas propriétaire du balcon litigieux ;
' le fait que ce balcon soit d'une surface supérieure à celle figurant sur les plans ne constitue pas un manquement à leur obligation de délivrance ;
' seul le propriétaire du balcon, en l'espèce, le propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] pourrait être inquiété pour la non conformité des règles d'urbanisme ;
' la situation administrative de ce balcon a été depuis régularisée par son propriétaire qui a aussi fait réaliser les travaux de reprise des désordres, étant précisé que le montant de ces travaux a été déduit par eux du prix de vente de la parcelle BL [Cadastre 3] ;
' Mme [X] [J]-[M] ne justifie d'aucun préjudice ;
' la somme consignée doit leur être restituée puisque la cause de la constitution de cette sureté (engagement d'une procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise de maçonnerie pour les malfaçons) a été satisfaite.
Par dernières écritures du 10 février 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [J]-[M] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a :
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 47 196 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la nécessité pour elle de procéder à la démolition de la terrasse de son appartement se trouvant dans l'immeuble situé dans la commune d'[Localité 4], [Adresse 7], cadastré section BL110337 et à la reconstruction de celle-ci en conformité avec les normes d'urbanisme ;
- Dit que la somme de 25 000 euros séquestrée par Mme [O]-[Z], notaire, sera remise à Mme [J]-[M] et servira à payer partiellement la dette de 47 196 euros due par M. [I] et Mme [U], et au besoin ordonné cette remise de fonds à Mme [J]-[M] ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] à payer à Mme [J]-[M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné M. [I] et Mme [U] aux dépens avec distraction au profit de Me Vincent Parny, avocat.
- Infirmer ledit jugement en ses autres dispositions ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 47 196 euros correspondant au coût des travaux chiffré par l'Expert judiciaire et à la reprise des désordres ;
A titre subsidiaire,
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 31 243,75 euros ;
En toute état de cause,
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 35 980 euros en réparation des préjudices mentionnés dans le rapport d'expertise de M. [S] [C] du 28 août 2017 ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui l'ensemble des factures des entreprises intervenantes et leurs attestations d'assurance décennale dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] à lui payer une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [I] et Mme [U] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Vincent Parny, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [J]-[M] fait valoir notamment que :
' le balcon litigieux est une partie commune à usage privatif avec une servitude de surplomb sur le lot [Cadastre 3] ;
' les vendeurs n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles selon lesquelles ils devaient poursuivre une action judiciaire contre l'entreprise de maçonnerie et lui communiquer le rapport de l'expert qu'ils avaient mandaté pour constater les malfaçons ;
' le balcon litigieux, en raison de sa surface, ne correspondait pas aux prescriptions urbanistiques;
' la privation de la jouissance du balcon est avérée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 20 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 mai 2024.
MOTIFS ET DÉCISION
Mme [X] [J]-[Y] est propriétaire des lots 2 et 3 dans un immeuble en copropriété cadastré section BL n°[Cadastre 2], [Adresse 7] à [Localité 4]. L'acte de vente en date du 28 février 2014 spécifie s'agissant de la désignation du lot numéro 2 que ce dernier comprend aussi la jouissance privative d'un balcon. Ce balcon est situé en rez de route selon le rapport d'expertise et les photographies des lieux. Le litige entre Mme [X] [J]-[Y] et ses vendeurs M. [D] [I] et Mme [G] [U] est lié à ce balcon dont la surface réelle s'est avérée supérieure à la surface indiquée sur les plans et qui s'est révélé dangereux en raison de désordres de construction, de sorte que Mme [X] [J]-[Y] invoque :
- un manquement à l'obligation de délivrance liée à cette non conformité avec les normes d'urbanisme,
- un non respect des obligations contractuelles des vendeurs qui ne lui ont pas fourni, contrairement à leurs engagements, le rapport d'un expert mandaté par eux et qui n'ont pas poursuivi la procédure judiciaire contre l'entreprise de construction
- un défaut de l'obligation de garantie en application de l'article 1604 du code civil,
mais avant même d'envisager les manquements allégués, il y a lieu, comme le soulignent M. [D] [I] et Mme [G] [U] de déterminer le statut juridique du balcon litigieux.
I - Sur le statut juridique du balcon litigieux
Contrairement à ce qu'affirme Mme [X] [J]-[Y], le statut juridique est contesté puisqu'elle-même soutient qu'il s'agit d'une partie commune à usage privatif bien que le syndicat de copropriété ne soit pas dans la cause et qu'elle ne produise pas le réglement de copropriété et que ses vendeurs soutiennent qu'il s'agit d'un bien propriété de la personne qui possède la parcelle cadastré section BL n°[Cadastre 3] jouxtant la parcelle BL [Cadastre 2].
Dans les faits, ce balcon n'est pas construit sur la parcelle BL n°[Cadastre 2] mais l'a été à partir de la parcelle BL [Cadastre 3], en prenant appui par ses piliers sur la toiture terrasse des garages, implantés sur cette parcelle.
Suite aux désordres de construction affectant ce balcon et la toiture terrasse des garages et à la différence de surface du balcon, le nouveau propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] a procédé aux déclarations d'urbanisme nécessaires et a fait procéder aux travaux de réparation, comme il le sera évoqué ci-après.
En outre, alors que M. [D] [I] et Mme [G] [U] étaient encore propriétaires de la parcelle BL [Cadastre 3], ils ont concédé une servitude de surplomb perpétuelle pour les propriétaires du lot 2 de la parcelle BL [Cadastre 2] ayant l'usage exclusif du balcon litigieux, alors que si ce balcon avait été une partie commune, cette servitude aurait dûe être consentie au syndicat de copropriété, quand bien même cette partie commune était à usage exclusif d'un copropriétaire.
En conséquence, ce balcon n'est pas une partie commune appartenant au syndicat de copropriété, mais une construction édifiée sur la parcelle BL[Cadastre 3].
II - Sur le manquement à l'obligation de délivrance liée à la non conformité du balcon avec les normes d'urbanisme
M. [D] [I] et Mme [G] [U] ont vendu à Mme [X] [J]-[Y] les lots 2 et 3 de la parcelle BL [Cadastre 2], comprenant la jouissance exclusive d'un balcon d'une surface sur plan de 9 m² alors que la surface réelle du balcon était de 16m², de sorte que le droit de jouissance de l'acheteuse ne porte pas sur un balcon conforme à la déclaration préalable de travaux que M. [D] [I] et Mme [G] [U] avaient réalisée le 17 septembre 2022.
Cependant, il est établi que le propriétaire du balcon, M. [E], a fait, en date du 9 février 2016 (pièce 10 appelants) une déclaration de travaux modificatifs incluant d'une part des poteaux qui n'avaient pas été réalisés conformément à la première déclaration, d'autre part, la surface passant de 9 m² à 15,62m², d'autre part encore, la nécessité de consolider le balcon et de l'ancrer dans le mur existant. Par ailleurs, il a obtenu une attestation de conformité des travaux de la part de la commune d'[Localité 4] en date du 13 septembre 2017, de sorte que la situation du balcon litigieux a été régularisée par rapport aux règles d'urbanisme.
Mme [X] [J]-[Y] n'a pas sollicité en raison de cette non conformité temporaire de ce balcon sur lequel elle a un droit de jouissance exclusif la résolution de la vente du 28 février 2014, mais elle ne demande pas non plus de dommages-intérêts ce qui rend ce grief sans intérêt.
III - Sur le non respect des obligations contractuelles des vendeurs : lui communiquer le rapport d'un expert mandaté par eux et poursuivre la procédure judiciaire contre l'entreprise de construction
L'acte notarié précise que le vendeur s'oblige à remettre à l'acquéreur une copie du document relatif à l'intervention de M. [B] de la société Kéops qu'il a fait intervenir pour constater les désordre et les mesures à prendre pour sécuriser la terrasse avant l'exéuction de travaux définitifs et 'à poursuivre la procédure intentée de façon à ce qu'une réparation définitive soit exécutée sur ladaite terrasse'.
Si Mme [X] [J]-[M] n'a a priori pas obtenu le ou les documents de M. [B], elle a été destinataire du rapport d'expertise judiciaire qui a été établi de façon contradictoire, sachant que les documents visés dans l'acte notarié ont été communiqués par les vendeurs à l'expert (page 2 du rapport).
Par ailleurs, et contrairement à ce que Mme [X] [J]-[M] soutient, M. [D] [I] et Mme [G] [U] ont engagé une procédure judiciaire à l'encontre de l'entreprise Picollet en sollicitant tout d'abord une expertise en référé dès le 4 mars 2014 puis après le dépôt du rapport de l'expert en sollicitant une résolution amiable du litige. En 2017, ils ont aussi assigné au fond l'assureur de l'entreprise, celle-ci ayant été liquidée entre temps.
Enfin, Mme [X] [J]-[M] estime que cette violation des obligations contractuelles qu'elle invoque justifie que la somme de 25 000 euros séquestrée lui soit remise, alors que le séquestre, selon l'acte notarié, a été constitué 'à la sûreté des engagements pris par le vendeur de poursuivre la procédure visant à la réparation du désordre constaté soit par le constructeur, soit par son assureur', la volonté des parties étant manifestement que le séquestre assure l'acheteuse de l'exécution des travaux de reprise du balcon litigieux dont elle avait acquis la jouissance exclusive ce qui a été fait comme indiqué ci-après.
En conséquence, Mme [X] [J]-[M] ne peut qu'être déboutée de sa prétention fondée sur ce motif non constitué.
IV - Sur le défaut de l'obligation de garantie en application de l'article 1604 du code civil
Il est certain que lors de la signature de l'acte de vente, le balcon litigieux était affecté de désordres ce qui est très clairement indiqué dans l'acte de vente. Il est établi aussi que ces désordres ont empêché l'usage du balcon par Mme [X] [J]-[M] et tout occupant de son chef le temps que les travaux soient réalisés.
Mais M. [D] [I] et Mme [G] [U] justifient, contrairement à ce que Mme [X] [J]-[M] allégue et à ce que le juge de première instance a estimé, la réalisation de ces travaux et leur conformité aux règles de l'urbanisme. En effet, le propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 3] a fait procéder à ces travaux et M. [D] [I] et Mme [G] [U] produisent les factures de réalisation des dits travaux (pièces 8 et 10 appelants) qui ont été entrepris avec le recours à un architecte, M. [H]. La réception de ces travaux a été réalisée le 24 février 2017 (pièce 9 appelants) et la commune d'[Localité 4] a délivré l'attestation de conformité le 13 septembre 2017 (pièce 16 appelants).
Mme [X] [J]-[M] prétend ne pas savoir si les travaux sont suffisants pour assurer sa sécurité et soutient qu'il ne s'agit pas des travaux préconisés par l'expert judiciaire. Cependant, depuis 2017, elle utilise ce balcon (voir notamment rapport privé qu'elle a sollicité de M. [C] en date du 28 août 2017 pièce 26 intimée).
Par ailleurs, s'agissant des préconisations de l'expert judiciaire, celui-ci n'a pas fait de préconisations précises mais il a indiqué que les consorts [I] avait retenu le cabinet Kéops pour réaliser une pré-étude et fournir les devis de travaux correspondant à son étude et il a précisé que la reprise du balcon litigieux serait faite en ossature métallique pour diminuer les charges à transmettre et à assurer la tenue à la réglementation sismique Il avait aussi indiqué qu'il fallait démolir et reconstruire ce balcon pour qu'il puisse correspondre à la déclaration de travaux initiale. Cependant, la démolition n'a pas été nécessaire puisqu'une déclaration modificative de surface a été opérée et surtout, les travaux réalisés ont concerné le sol en dessous des garages pour assurer le transfert de charge. D'ailleurs, l'architecte [H] indiquait dans son marché en vue de la déclaration préalable (pièce 8 appelants) : modification de la surface et de la conception d'une terrasse : cela évitera une destruction et une reconstruction . En core plus que pour une reconstruction plus légère étuduée par Kéops dans le dossier d'expertise, il faudra réaliser des renforts pour reprendre les charges de la terrasse existante jusqu'au sol et il faudra également faire étudier par un bureau d'étude le besoin en terme d'ancrage dans les murs existants'. Non seulement les travaux de reprise de charge ont été réalisés, mais aussi l'ancrage du balcon au mur de l'immeuble par la pose d'équerrres.
En tout état de cause, Mme [X] [J]-[Y] ne bénéficiant que d'une jouissance exclusive du balcon litigieux, elle ne disposait d'aucune qualité pour entreprendre des travaux de réfection de cette construction dont la solidité dépendait aussi de celle de la construction sur laquelle il prend naissance comme le démontre le rapport d'expertise.
Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [D] [I] et Mme [G] [U] à payer à Mme [X] [J]-[M] une somme de 47 196 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né par la nécessité pour elle de procéder à la démolition et à la reconstruction de la terrasse et dit que la somme de 25 000 euros séquestrée viendra en déduction de ce montant.
V - Sur les préjudices immatériels
Mme [X] [J]-[M] sollicite la somme de 35 980 euros considérant qu'en raison des malfaçons entraînant pour elle l'impossibilité d'utiliser le balcon litigieux entre la date de son achat en février 2014 et février 2021, elle a subi un préjudice lié :
- à la perte de jouissance qu'elle évalue à 500 euros par an, soit 8.30 par mois
- à l'absence de garantie de la solidité du balcon depuis les travaux de février 2017 de 1 200 euros,
- au préjudice de jouissance incident sur le logement dans son ensemble, de 2 625 euros par an,
- aux préjudices accessoires (longement non conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 avec interdiction de louer le logement, logement ne pouvant pas être venu dans des conditions économiques normales, risques pour les voisins d'écroulement) de 5 850 euros,
outre un montant de 85 euros par mois comprenant tous les préjudices à compter du 1er septembre 2017.
Mme [X] [J]-[M] a modifié le fondement de sa demande d'indemnisation par rapport à la première instance, puisqu'elle la fonde désormais sur l'existence des désordres et malfaçons de construction affectant le balcon litigieux. Toutefois, à l'exception du préjudice de jouissance, la preuve de l'existence des autres préjudices n'est pas établie. En outre, le préjudice de jouissance sera limité à une période de trois ans entre la date de l'achat et la date des réparations qui lui ont permis d'utiliser à nouveau le balcon. Ce préjudice sera justement évalué à la somme de 1 500 euros.
En conséquence, M. [D] [I] et Mme [G] [U] seront condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] [J]-[M] de ses demandes liées aux autres préjudices immatériels.
VI - Sur la restitution de la somme placée sous séquestre
L'acte notarié de vente prévoyait, comme déjà indiqué, la constitution d'un séquestre à hauteur de la somme de 25 000 euros 'à la sûreté des engagements pris par le vendeur de poursuivre la procédure visant à la réparation du désordre constaté soit par le constructeur soit par son assureur' ainsi que la décharge du séquestre comme suit : le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds : au vendeur directement et hors la présence de l'acquéreur sur la justificiation de la réparation définitive de la terrasse au moyen d'un rapport de M. [B] expert susnommé ou tout autre expert en la matière ; à la caisse des dépôts et consignations en cas de contestations. Le séquestre sera seul juge des justificiations qui lui seront fournies et pourra toujours exiger une décharge de sa mission par acte authentique'.
En l'espèce, il est établi que les travaux ont été réalisés sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte, expert en matière de construction, et que le balcon est utilisable depuis février 2017.
En conséquence, le séquestre sera autorisé à remettre la somme de 25 000 euros séquestrée à M. [D] [I] et Mme [G] [U]. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
VII - Sur la communication de pièces sous astreinte
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que les pièce sollicitées par Mme [X] [J]-[M] l'étaient à titre prévetnfi en vue d'un éventuel litige autre que celui en cours et qu'ainsi Mme [X] [J]-[M] devait être déboutée de cette prétention. Il convient d'ajouter devant la cour que quatre ans plus tard, Mme [X] [J]-[M] ne justifie toujours pas d'un intérêt particulier à l'obtention de ces documents.
VIII - Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris sera infirmé de ces chefs. Succombant, Mme [X] [J]-[M] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de ses demandes d'indemnité procédurale.
L'équité commande de faire droit à la demande de M. [D] [I] et Mme [G] [U] au titre de l'indemnité procédurale de première instance et d'appel d'un montant total de 4 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [X] [J]-[M] de sa demande de communication de pièces sous astreinte et de sa demande d'indemnisation des préjudices immatériels visés dans le rapport de M. [C] en date du 28 août 2017 à l'exception du préjudice de jouissance,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [D] [I] et Mme [G] [U] à payer à Mme [X] [J]-[M] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,
Déboute Mme [X] [J]-[M] de l'ensemble de ses autres prétentions,
Autorise le séquestre à remettre à M. [D] [I] et Mme [G] [U] la somme de 25 000 euros séquestrée à titre de sûreté de l'engagement pris par ces derniers dans l'acte de vente en date du 28 février 2014, passé entre Mme [X] [J]-[M] et M. [D] [I] et Mme [G] [U],
Condamne Mme [X] [J]-[M] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne Mme [X] [J]-[M] à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [U] une indemnité procédurale de première instance et d'appel d'un montant total de 4 000 euros.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 15 octobre 2024
à
Me Séverine DERONZIER
Me Vincent PARNY
Copie exécutoire délivrée le 15 octobre 2024
à
Me Séverine DERONZIER