CA Pau, 1re ch., 15 octobre 2024, n° 23/00770
PAU
Arrêt
Autre
CF/SH
Numéro 24/03105
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 15/10/2024
Dossier : N° RG 23/00770 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPC2
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[Y] [R]
[J] [C]
[E] [K]
[L] [S]
[P] [C]
[X] [D] épouse [T]
[M] [N]
[M] [I]
[G] [Z] née [R]
[A] [B]
[W] [LM] divorcée [O]
[V] [FD] veuve
[C]
C/
Syndicat de copropriété de la résidence [Localité 28] OCEAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Septembre 2024, devant :
Madame FAURE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BLANCHARD ;
assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière, présente à l'appel des causes,
et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [Y] [R]
née le 08 Mai 1950 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 18]
Monsieur [E] [K]
né le 28 Octobre 1953 à [Localité 30] (Espagne)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 17]
Monsieur [L] [S]
né le 25 Août 1959 à [Localité 32] (62)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 19]
Madame [X] [D] épouse [T]
née le 13 Mars 1958 à [Localité 39]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 23]
Monsieur [M] [N]
né le 09 Avril 1974 à [Localité 26]
de nationalité Française
[Adresse 12]'
[Localité 20]
Monsieur [M] [I]
né le 21 Août 1942 à [Localité 35] (Algérie)
de nationalité Française
Morange
[Localité 10]
Madame [G] [Z] née [R]
née le 08 Février 1951 à [Localité 25]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 9]
Madame [A] [B]
née le 13 Novembre 1958 à [Localité 34] (59)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 15]
Madame [W] [LM] divorcée [O]
née le 13 Décembre 1935 à [Localité 31] (64)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 24]
Madame [V] [FD] veuve [C]venant aux droits de son époux M. [U] [C], décédé
née le 03 Janvier 1959 à [Localité 37]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 14]
Monsieur [J] [C] venant aux droits de son père M. [U] [C], décédé
né le 13 Juin 1990 à [Localité 29]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 21]
Madame [P] [C] venant aux droits de son père M. [U] [C], décédé
née le 22 Janvier 1988 à [Localité 33]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assistés de Maître SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
Syndicat de copropriété de la résidence [Localité 28] OCEAN pris en la personne de son Syndic la Société S.G.A.B.I. SIMSON dont le siège social est [Adresse 7] prise elle-même en la personne de son représentant légal, Monsieur [F] [H] demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 38]
[Localité 19]
Représenté par Maître BAGET de la SCP CLAVERIE/BAGET, avocat au barreau de PAU
assisté de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 16 JANVIER 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 21/00799
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM], sont copropriétaires au sein de la résidence [Localité 28] Océan, située à [Localité 28] (64), divisée en 41 lots appartenant à 29 copropriétaires.
La SA HMC exploite un hôtel au sein l'ensemble de la résidence [Localité 28] Océan, en vertu de contrats de bail commercial consentis par chacun des copropriétaires de la résidence.
Suivant assemblée générale du 31 janvier 2021, les copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan ont :
- approuvé les comptes pour l'exercice 2019, d'un montant de 69 375,71 euros (résolution n°5),
- donné quitus au syndic pour cet exercice (résolution n°8),
- approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2021 pour un montant de 69 410 euros (résolution n°7).
Par acte du 8 avril 2021, M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan, pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Bayonne en annulation des résolutions n°5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 31 janvier 2021, estimant que le budget incluait des charges sans relation avec les charges de copropriété et relevant de l'exploitation hôtelière de la SA HMC.
Suivant jugement contradictoire du 16 janvier 2023 (RG n°21/00799), le tribunal a :
- débouté M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B], Mmes [R], Mme [D], Mme [LM] et Mmes [C] de leurs demandes,
- condamné les mêmes in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan la somme de 3 000 euros,
- condamné les mêmes in solidum aux entiers dépens,
- débouté pour le surplus les parties de toutes leurs demandes,
- constaté l'exécution provisoire de droit.
Pour motiver sa décision, le tribunal a relevé :
- qu'il n'existe aucune relation juridique entre le Syndicat des copropriétaires et la société hôtelière,
- que le bailleur est libre de mettre fin à la relation contractuelle à l'issue de chaque période triennale, et d'assumer ainsi les charges afférentes à son lot seul,
- qu'en l'absence dans l'immeuble de compteurs individuels d'eau ou d'électricité, l'eau et l'électricité sont distribuées par des éléments d'équipement communs, donnant lieu à des charges qui ne peuvent être réparties que par tantièmes entre les copropriétaires,
- que si un lot est loué, les dispositions relatives aux charges récupérables s'appliquent dans les relations entre le bailleur et le preneur, en particulier pour l'eau et l'électricité,
- que le bail précise que l'obligation d'assurance pèse sur le preneur,
- que les frais de nettoyage des parties communes sont des charges communes,
- qu'il n'est pas établi que l'action des copropriétaires est abusive.
Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] ont relevé appel par déclaration du 14 mars 2023 (RG n°23/00770), critiquant le jugement en ce qu'il a :
- débouté les requérants de leurs demandes en annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 31 janvier 2021,
- refusé de condamner la copropriété à résilier les abonnements d'eau et d'électricité desservant les lots privatifs qui ne concernent que l'exploitation de l'hôtel exploité dans l'immeuble,
- refusé de condamner la copropriété sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- refusé aux requérants l'application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les décharges de tous les frais de la procédure et des condamnations en résultant,
- condamné in solidum M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] à payer au Syndicat de la copropriété [Localité 28] Océan la somme de 3 000 euros,
- condamné in solidum M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM], appelants, entendent voir la cour :
- réformer la décision dont appel,
- prononcer l'annulation des résolutions 5, 6, et 7 de l'assemblée générale de la copropriété [Localité 28] Océan du 31 janvier 2021,
- condamner la copropriété [Localité 28] Océan à résilier les abonnements d'eau et d'électricité de la copropriété, la SA HMC devant s'abonner elle-même à ces services de fourniture de fluides qui ne concernent que son exploitation, prendre en charge ses frais de nettoyage et son assurance multirisques, la copropriété n'étant tenue qu'à supporter une assurance pour les parties communes,
- les décharger de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier, en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner la copropriété à payer aux requérants une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même en tous les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- qu'ils doivent avoir la possibilité de soustraire leur lot de la location commerciale à l'issue de chaque période triennale, de sorte qu'ils doivent pouvoir bénéficier d'abonnements individualisés et ne pas être liés par un compteur électrique commun et des charges exclusivement liées à l'exploitation commerciale de l'hôtel,
- que le critère de l'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 interdit la répartition sur l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble des consommations d'eau et d'électricité de l'exploitant, sans distinction des consommations propres à chaque copropriétaire,
- que les services dont les fonctions sont par nature commerciales échappent aux charges récupérables, dès lors qu'ils n'ont besoin ni de nettoyage, ni d'eau et d'électricité, n'habitant pas l'immeuble, alors que ces charges correspondent à celles de l'exploitation d'un hôtel ; qu'il en résulte que le syndic a abusivement inclus dans les charges de copropriété des dépenses qui relèvent de l'exploitation de l'hôtel par la SA HMC,
- que les charges récupérables doivent être limitées aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble, et les services collectifs et équipements communs sont réduits à leur plus simple expression dès lors que tout l'immeuble est loué,
- que même s'ils peuvent théoriquement récupérer les charges sur les locataires, ils ne peuvent systématiquement avancer ces sommes à la SA HMC pour ses propres charges d'exploitation,
- que le règlement de copropriété ne prévoit pas la prise en charge par la copropriété de charges liées à l'utilisation des parties privatives et correspondant aux frais de fonctionnement de l'hôtel ; que seules les charges collectives ont vocation à être réparties aux tantièmes, à l'exclusion des charges individuelles,
- que les charges de fonctionnement de l'hôtel exploité dans la copropriété ne peuvent être assimilées à des charges de copropriété,
- que l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation rappelle que les charges de chauffage et de climatisation doivent être individualisées pour que chaque propriétaire de partie privative supporte exclusivement les charges attachées à son lot,
- que la répartition des charges privatives au tantième fait supporter à certains copropriétaires des charges supérieures à celles des autres de manière abusive, injuste et contraire au droit de propriété individuelle et au droit de la copropriété, dans le seul intérêt de l'exploitant hôtelier, ce qui ne peut se concevoir que dans le cadre d'une exploitation hôtelière, alors que depuis 2019 chaque copropriétaire est libre de ne pas renouveler le bail commercial avec la SA HMC.
Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan, pris en la personne de son syndic en exercice, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner les requérants in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles L. 174-2 et
R. 174- 1 à R. 174-17 du code de la construction et de l'habitation :
- que le règlement de copropriété catégorise de manière non limitative le coût des fournitures, les primes d'assurance, les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, et les frais de nettoyage en charges communes générales, leur répartition s'effectuant entre les copropriétaires, au prorata de leur quote-part de copropriété, et toute autre charge commune étant répartie entre les copropriétaires en fonction de l'utilité à l'égard de chaque lot,
- qu'aucun des lots n'est équipé de compteur d'eau ou d'électricité propre, de sorte qu'ils sont alimentés par les compteurs généraux qui sont la propriété du Syndicat des copropriétaires en vertu des abonnements souscrits par le syndic auprès des prestataires, ce qui ne peut être autrement, la SA HMC ne pouvant souscrire un contrat pour tous les lots, au cours de l'abonnement, un des baux l'unissant à l'un des copropriétaires pouvant prendre fin,
- que les copropriétaires ne démontrent pas que les charges de desserte de leur lot privatif en eau et électricité à partir des compteurs communs ne présenteraient pas d'utilité pour leur lot, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à ce qu'elles ne soient pas des charges de la copropriété, réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, conformément au règlement de copropriété,
- que la SA HMC rembourse ces charges à chaque propriétaire, qui constituent pour elle des charges d'exploitation, conformément aux baux commerciaux qu'ils ont conclus,
- que le syndic propose les budgets prévisionnels à l'assemblée générale et ne les exécute que s'ils sont approuvés,
- qu'aucun texte n'impose la mise en place de compteurs d'électricité divisionnaires propres à chaque lot, et qu'en tout état de cause, cette obligation ne pourrait incomber au locataire ; que l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires est une faculté réservée à l'assemblée générale, de sorte que le passage du système général à une solution individualisée avec souscription d'abonnements par la SA HMC relève de la seule compétence de l'assemblée générale des copropriétaires,
- qu'aucun abus de majorité ne peut être caractérisé dès lors que les budgets prévisionnels adoptés depuis vingt ans par les assemblées générales comportent des lignes de dépenses afférentes aux postes de charges de copropriété,
- qu'il n'existe aucun lien de droit entre le Syndicat des copropriétaires et la SA HMC,
- que le règlement de copropriété impose l'affectation de l'immeuble à l'usage de résidence de tourisme classée pendant vingt ans à compter de sa mise en exploitation et au-delà, seule l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires peut changer la destination de l'immeuble, et prévoit ainsi que tous les lots sont affectés à cet usage et que la fourniture d'énergie de tous les lots se fait à partir des compteurs généraux communs ; et qu'en cas de changement de la destination de l'immeuble, les copropriétaires des logements à usage d'habitat traditionnel continueront à supporter les charges des parties privatives afférentes aux locaux et éléments d'équipements communs nécessaires à l'exploitation para-hôtelière (article 42),
- que les dispositions de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables dès lors que la copropriété ne comporte pas d'installation centrale de chauffage ou d'eau.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 juillet 2024.
MOTIFS
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à l'espèce dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'article 45-1 du décret du 17mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 applicable à l'espèce prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
L'article 14 du règlement de copropriété de la résidence [Localité 28] Océan est relatif aux charges communes générales lesquelles incluent 'les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, les frais d'entretien...ainsi que toutes les dépenses exposées pour leur usage (chauffage, consommation d'eau, de gaz, d'électricité, ... l'énumération étant purement énonciative et non limitative.
Les charges énumérées ci-dessus, seront réparties entre les copropriétaires, au prorata de la quote part de copropriété des parties communes générales attachées à chacun de ces lots.'
L'article 20 du règlement de copropriété relatif aux autres charges prévoit que toute autre charge relative à des services collectifs ou éléments d'équipement commun seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ainsi afin de garantir à l'immeuble un fonctionnement pérenne, les copropriétaires sont donc tenus personnellement d'acquitter leurs parts des dépenses collectives du syndicat. Ils sont débiteurs à l'égard du syndicat de leurs quote-parts de charges de copropriété.
Le copropriétaire bailleur demeure l'unique débiteur des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, même lorsque celles-ci ont été transférées en vertu d'une clause expresse et dépourvue d'ambiguïté du bail commercial.
Il appartient, donc en temps normal, au copropriétaire de payer lesdites charges, puis ensuite, en fonction du contenu du contrat de bail, de répercuter sur l'exploitant les charges dites récupérables c'est-à-dire celles conventionnellement arrêtées.
Ici, les copropriétaires ne peuvent donc renverser la charge du paiement à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence et soutenir que cela incombe à l'exploitant alors que celui-ci est un tiers à la copropriété et ne peut donc, à l'instar d'une location classique avoir à assumer, directement avec le syndic, le paiement des charges litigieuses.
L'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 impose à tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Pour ce qui concerne les immeubles en copropriété, c'est le syndicat qui doit en faire la demande. Il supporte alors la charge financière de la pose des compteurs ainsi que des études et travaux nécessaires à l'individualisation.
Les dispositions de la loi de l'article L 174-2 du code de la construction et de l'habitation relatives au suivi de l'efficacité énergétique et environnementale, invoquées par les copropriétaires ne sont pas applicables puisqu'elles sont issues de l'ordonnance du 20 janvier 2020 entrée en vigueur le 1er juillet 2021.
En conséquence, en l'absence de demande de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan de faire poser des compteurs individuels par lot relatifs à la fourniture de l'électricité et de l'eau, ces charges doivent être considérées comme des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
En vertu des dispositions de l'article 10 précitées, ces charges relatives à la consommation d'eau et d'électricité présentent une utilité objective pour le lot même exploité par un tiers telle une résidence de tourisme puisqu'elles ont attrait directement à la fourniture d'eau et d'électricité. Aussi, ces charges doivent être acceptées dans les comptes de l'exercice 2019 et la résolution 5 de l'assemblée générale doit donc être validée, tout comme la résolution 7 qui adopte le budget de l'exercice 2021 incluant ce type de charges, ainsi que la résolution 8 qui donne quitus pour la gestion au syndic.
Il n'est pas contesté que le montant de ces charges a été calculé au vu de la consommation des compteurs généraux et répartis en fonction du tantième.
Le jugement qui a débouté les copropriétaires de leur demande d'annulation de ces résolutions sera donc confirmé.
Par suite, il ne peut être enjoint à la copropriété de résilier les abonnements d'eau et d'électricité puisqu'il s'agit de compteurs généraux au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence et qu'il n'existe pas de compteur individuel et que ces seuls abonnements permettent la fourniture d'eau et d'électricité à l'immeuble exploité sous forme de résidence de tourisme.
En outre, le fait de dire qu'il appartient à la société exploitante de s'abonner elle-même à ces services de fournitures de fluides et de prendre en charge ses frais de nettoyage et son assurance multirisques est inopérant dans la présente procédure puisque la société HMC exploitante n'est pas dans la présente instance.
Les copropriétaires succombant, il n'y a pas lieu de les décharger de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'équité commande d'allouer uniquement au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à décharger les copropriétaires appelants de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 27] Océan la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
Numéro 24/03105
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 15/10/2024
Dossier : N° RG 23/00770 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPC2
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[Y] [R]
[J] [C]
[E] [K]
[L] [S]
[P] [C]
[X] [D] épouse [T]
[M] [N]
[M] [I]
[G] [Z] née [R]
[A] [B]
[W] [LM] divorcée [O]
[V] [FD] veuve
[C]
C/
Syndicat de copropriété de la résidence [Localité 28] OCEAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Septembre 2024, devant :
Madame FAURE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BLANCHARD ;
assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière, présente à l'appel des causes,
et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [Y] [R]
née le 08 Mai 1950 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 18]
Monsieur [E] [K]
né le 28 Octobre 1953 à [Localité 30] (Espagne)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 17]
Monsieur [L] [S]
né le 25 Août 1959 à [Localité 32] (62)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 19]
Madame [X] [D] épouse [T]
née le 13 Mars 1958 à [Localité 39]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 23]
Monsieur [M] [N]
né le 09 Avril 1974 à [Localité 26]
de nationalité Française
[Adresse 12]'
[Localité 20]
Monsieur [M] [I]
né le 21 Août 1942 à [Localité 35] (Algérie)
de nationalité Française
Morange
[Localité 10]
Madame [G] [Z] née [R]
née le 08 Février 1951 à [Localité 25]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 9]
Madame [A] [B]
née le 13 Novembre 1958 à [Localité 34] (59)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 15]
Madame [W] [LM] divorcée [O]
née le 13 Décembre 1935 à [Localité 31] (64)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 24]
Madame [V] [FD] veuve [C]venant aux droits de son époux M. [U] [C], décédé
née le 03 Janvier 1959 à [Localité 37]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 14]
Monsieur [J] [C] venant aux droits de son père M. [U] [C], décédé
né le 13 Juin 1990 à [Localité 29]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 21]
Madame [P] [C] venant aux droits de son père M. [U] [C], décédé
née le 22 Janvier 1988 à [Localité 33]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assistés de Maître SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
Syndicat de copropriété de la résidence [Localité 28] OCEAN pris en la personne de son Syndic la Société S.G.A.B.I. SIMSON dont le siège social est [Adresse 7] prise elle-même en la personne de son représentant légal, Monsieur [F] [H] demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 38]
[Localité 19]
Représenté par Maître BAGET de la SCP CLAVERIE/BAGET, avocat au barreau de PAU
assisté de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 16 JANVIER 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 21/00799
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM], sont copropriétaires au sein de la résidence [Localité 28] Océan, située à [Localité 28] (64), divisée en 41 lots appartenant à 29 copropriétaires.
La SA HMC exploite un hôtel au sein l'ensemble de la résidence [Localité 28] Océan, en vertu de contrats de bail commercial consentis par chacun des copropriétaires de la résidence.
Suivant assemblée générale du 31 janvier 2021, les copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan ont :
- approuvé les comptes pour l'exercice 2019, d'un montant de 69 375,71 euros (résolution n°5),
- donné quitus au syndic pour cet exercice (résolution n°8),
- approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2021 pour un montant de 69 410 euros (résolution n°7).
Par acte du 8 avril 2021, M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan, pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Bayonne en annulation des résolutions n°5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 31 janvier 2021, estimant que le budget incluait des charges sans relation avec les charges de copropriété et relevant de l'exploitation hôtelière de la SA HMC.
Suivant jugement contradictoire du 16 janvier 2023 (RG n°21/00799), le tribunal a :
- débouté M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B], Mmes [R], Mme [D], Mme [LM] et Mmes [C] de leurs demandes,
- condamné les mêmes in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan la somme de 3 000 euros,
- condamné les mêmes in solidum aux entiers dépens,
- débouté pour le surplus les parties de toutes leurs demandes,
- constaté l'exécution provisoire de droit.
Pour motiver sa décision, le tribunal a relevé :
- qu'il n'existe aucune relation juridique entre le Syndicat des copropriétaires et la société hôtelière,
- que le bailleur est libre de mettre fin à la relation contractuelle à l'issue de chaque période triennale, et d'assumer ainsi les charges afférentes à son lot seul,
- qu'en l'absence dans l'immeuble de compteurs individuels d'eau ou d'électricité, l'eau et l'électricité sont distribuées par des éléments d'équipement communs, donnant lieu à des charges qui ne peuvent être réparties que par tantièmes entre les copropriétaires,
- que si un lot est loué, les dispositions relatives aux charges récupérables s'appliquent dans les relations entre le bailleur et le preneur, en particulier pour l'eau et l'électricité,
- que le bail précise que l'obligation d'assurance pèse sur le preneur,
- que les frais de nettoyage des parties communes sont des charges communes,
- qu'il n'est pas établi que l'action des copropriétaires est abusive.
Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] ont relevé appel par déclaration du 14 mars 2023 (RG n°23/00770), critiquant le jugement en ce qu'il a :
- débouté les requérants de leurs demandes en annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 31 janvier 2021,
- refusé de condamner la copropriété à résilier les abonnements d'eau et d'électricité desservant les lots privatifs qui ne concernent que l'exploitation de l'hôtel exploité dans l'immeuble,
- refusé de condamner la copropriété sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- refusé aux requérants l'application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les décharges de tous les frais de la procédure et des condamnations en résultant,
- condamné in solidum M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] à payer au Syndicat de la copropriété [Localité 28] Océan la somme de 3 000 euros,
- condamné in solidum M. [K], M. [I], M. [N], M. [S], M. [C], Mme [B] Mmes [R], Mme [D], Mme [LM], et Mmes [C] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM], appelants, entendent voir la cour :
- réformer la décision dont appel,
- prononcer l'annulation des résolutions 5, 6, et 7 de l'assemblée générale de la copropriété [Localité 28] Océan du 31 janvier 2021,
- condamner la copropriété [Localité 28] Océan à résilier les abonnements d'eau et d'électricité de la copropriété, la SA HMC devant s'abonner elle-même à ces services de fourniture de fluides qui ne concernent que son exploitation, prendre en charge ses frais de nettoyage et son assurance multirisques, la copropriété n'étant tenue qu'à supporter une assurance pour les parties communes,
- les décharger de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier, en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner la copropriété à payer aux requérants une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même en tous les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- qu'ils doivent avoir la possibilité de soustraire leur lot de la location commerciale à l'issue de chaque période triennale, de sorte qu'ils doivent pouvoir bénéficier d'abonnements individualisés et ne pas être liés par un compteur électrique commun et des charges exclusivement liées à l'exploitation commerciale de l'hôtel,
- que le critère de l'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 interdit la répartition sur l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble des consommations d'eau et d'électricité de l'exploitant, sans distinction des consommations propres à chaque copropriétaire,
- que les services dont les fonctions sont par nature commerciales échappent aux charges récupérables, dès lors qu'ils n'ont besoin ni de nettoyage, ni d'eau et d'électricité, n'habitant pas l'immeuble, alors que ces charges correspondent à celles de l'exploitation d'un hôtel ; qu'il en résulte que le syndic a abusivement inclus dans les charges de copropriété des dépenses qui relèvent de l'exploitation de l'hôtel par la SA HMC,
- que les charges récupérables doivent être limitées aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble, et les services collectifs et équipements communs sont réduits à leur plus simple expression dès lors que tout l'immeuble est loué,
- que même s'ils peuvent théoriquement récupérer les charges sur les locataires, ils ne peuvent systématiquement avancer ces sommes à la SA HMC pour ses propres charges d'exploitation,
- que le règlement de copropriété ne prévoit pas la prise en charge par la copropriété de charges liées à l'utilisation des parties privatives et correspondant aux frais de fonctionnement de l'hôtel ; que seules les charges collectives ont vocation à être réparties aux tantièmes, à l'exclusion des charges individuelles,
- que les charges de fonctionnement de l'hôtel exploité dans la copropriété ne peuvent être assimilées à des charges de copropriété,
- que l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation rappelle que les charges de chauffage et de climatisation doivent être individualisées pour que chaque propriétaire de partie privative supporte exclusivement les charges attachées à son lot,
- que la répartition des charges privatives au tantième fait supporter à certains copropriétaires des charges supérieures à celles des autres de manière abusive, injuste et contraire au droit de propriété individuelle et au droit de la copropriété, dans le seul intérêt de l'exploitant hôtelier, ce qui ne peut se concevoir que dans le cadre d'une exploitation hôtelière, alors que depuis 2019 chaque copropriétaire est libre de ne pas renouveler le bail commercial avec la SA HMC.
Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan, pris en la personne de son syndic en exercice, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner les requérants in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles L. 174-2 et
R. 174- 1 à R. 174-17 du code de la construction et de l'habitation :
- que le règlement de copropriété catégorise de manière non limitative le coût des fournitures, les primes d'assurance, les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, et les frais de nettoyage en charges communes générales, leur répartition s'effectuant entre les copropriétaires, au prorata de leur quote-part de copropriété, et toute autre charge commune étant répartie entre les copropriétaires en fonction de l'utilité à l'égard de chaque lot,
- qu'aucun des lots n'est équipé de compteur d'eau ou d'électricité propre, de sorte qu'ils sont alimentés par les compteurs généraux qui sont la propriété du Syndicat des copropriétaires en vertu des abonnements souscrits par le syndic auprès des prestataires, ce qui ne peut être autrement, la SA HMC ne pouvant souscrire un contrat pour tous les lots, au cours de l'abonnement, un des baux l'unissant à l'un des copropriétaires pouvant prendre fin,
- que les copropriétaires ne démontrent pas que les charges de desserte de leur lot privatif en eau et électricité à partir des compteurs communs ne présenteraient pas d'utilité pour leur lot, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à ce qu'elles ne soient pas des charges de la copropriété, réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, conformément au règlement de copropriété,
- que la SA HMC rembourse ces charges à chaque propriétaire, qui constituent pour elle des charges d'exploitation, conformément aux baux commerciaux qu'ils ont conclus,
- que le syndic propose les budgets prévisionnels à l'assemblée générale et ne les exécute que s'ils sont approuvés,
- qu'aucun texte n'impose la mise en place de compteurs d'électricité divisionnaires propres à chaque lot, et qu'en tout état de cause, cette obligation ne pourrait incomber au locataire ; que l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires est une faculté réservée à l'assemblée générale, de sorte que le passage du système général à une solution individualisée avec souscription d'abonnements par la SA HMC relève de la seule compétence de l'assemblée générale des copropriétaires,
- qu'aucun abus de majorité ne peut être caractérisé dès lors que les budgets prévisionnels adoptés depuis vingt ans par les assemblées générales comportent des lignes de dépenses afférentes aux postes de charges de copropriété,
- qu'il n'existe aucun lien de droit entre le Syndicat des copropriétaires et la SA HMC,
- que le règlement de copropriété impose l'affectation de l'immeuble à l'usage de résidence de tourisme classée pendant vingt ans à compter de sa mise en exploitation et au-delà, seule l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires peut changer la destination de l'immeuble, et prévoit ainsi que tous les lots sont affectés à cet usage et que la fourniture d'énergie de tous les lots se fait à partir des compteurs généraux communs ; et qu'en cas de changement de la destination de l'immeuble, les copropriétaires des logements à usage d'habitat traditionnel continueront à supporter les charges des parties privatives afférentes aux locaux et éléments d'équipements communs nécessaires à l'exploitation para-hôtelière (article 42),
- que les dispositions de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables dès lors que la copropriété ne comporte pas d'installation centrale de chauffage ou d'eau.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 juillet 2024.
MOTIFS
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à l'espèce dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'article 45-1 du décret du 17mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 applicable à l'espèce prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
L'article 14 du règlement de copropriété de la résidence [Localité 28] Océan est relatif aux charges communes générales lesquelles incluent 'les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, les frais d'entretien...ainsi que toutes les dépenses exposées pour leur usage (chauffage, consommation d'eau, de gaz, d'électricité, ... l'énumération étant purement énonciative et non limitative.
Les charges énumérées ci-dessus, seront réparties entre les copropriétaires, au prorata de la quote part de copropriété des parties communes générales attachées à chacun de ces lots.'
L'article 20 du règlement de copropriété relatif aux autres charges prévoit que toute autre charge relative à des services collectifs ou éléments d'équipement commun seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ainsi afin de garantir à l'immeuble un fonctionnement pérenne, les copropriétaires sont donc tenus personnellement d'acquitter leurs parts des dépenses collectives du syndicat. Ils sont débiteurs à l'égard du syndicat de leurs quote-parts de charges de copropriété.
Le copropriétaire bailleur demeure l'unique débiteur des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, même lorsque celles-ci ont été transférées en vertu d'une clause expresse et dépourvue d'ambiguïté du bail commercial.
Il appartient, donc en temps normal, au copropriétaire de payer lesdites charges, puis ensuite, en fonction du contenu du contrat de bail, de répercuter sur l'exploitant les charges dites récupérables c'est-à-dire celles conventionnellement arrêtées.
Ici, les copropriétaires ne peuvent donc renverser la charge du paiement à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence et soutenir que cela incombe à l'exploitant alors que celui-ci est un tiers à la copropriété et ne peut donc, à l'instar d'une location classique avoir à assumer, directement avec le syndic, le paiement des charges litigieuses.
L'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 impose à tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Pour ce qui concerne les immeubles en copropriété, c'est le syndicat qui doit en faire la demande. Il supporte alors la charge financière de la pose des compteurs ainsi que des études et travaux nécessaires à l'individualisation.
Les dispositions de la loi de l'article L 174-2 du code de la construction et de l'habitation relatives au suivi de l'efficacité énergétique et environnementale, invoquées par les copropriétaires ne sont pas applicables puisqu'elles sont issues de l'ordonnance du 20 janvier 2020 entrée en vigueur le 1er juillet 2021.
En conséquence, en l'absence de demande de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan de faire poser des compteurs individuels par lot relatifs à la fourniture de l'électricité et de l'eau, ces charges doivent être considérées comme des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
En vertu des dispositions de l'article 10 précitées, ces charges relatives à la consommation d'eau et d'électricité présentent une utilité objective pour le lot même exploité par un tiers telle une résidence de tourisme puisqu'elles ont attrait directement à la fourniture d'eau et d'électricité. Aussi, ces charges doivent être acceptées dans les comptes de l'exercice 2019 et la résolution 5 de l'assemblée générale doit donc être validée, tout comme la résolution 7 qui adopte le budget de l'exercice 2021 incluant ce type de charges, ainsi que la résolution 8 qui donne quitus pour la gestion au syndic.
Il n'est pas contesté que le montant de ces charges a été calculé au vu de la consommation des compteurs généraux et répartis en fonction du tantième.
Le jugement qui a débouté les copropriétaires de leur demande d'annulation de ces résolutions sera donc confirmé.
Par suite, il ne peut être enjoint à la copropriété de résilier les abonnements d'eau et d'électricité puisqu'il s'agit de compteurs généraux au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence et qu'il n'existe pas de compteur individuel et que ces seuls abonnements permettent la fourniture d'eau et d'électricité à l'immeuble exploité sous forme de résidence de tourisme.
En outre, le fait de dire qu'il appartient à la société exploitante de s'abonner elle-même à ces services de fournitures de fluides et de prendre en charge ses frais de nettoyage et son assurance multirisques est inopérant dans la présente procédure puisque la société HMC exploitante n'est pas dans la présente instance.
Les copropriétaires succombant, il n'y a pas lieu de les décharger de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'équité commande d'allouer uniquement au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 28] Océan une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à décharger les copropriétaires appelants de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 27] Océan la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [R], Madame [G] [R], Monsieur [J] [C], Madame [P] [C], Madame [V] [FD] veuve [C], Monsieur [E] [K], Monsieur [L] [S], Madame [X] [D], Monsieur [M] [N], Monsieur [M] [I], Madame [A] [B], et Madame [W] [LM] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE