CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 8 octobre 2024, n° 21/03828
TOULOUSE
Arrêt
Autre
08/10/2024
ARRÊT N° 315/24
N° RG 21/03828
N° Portalis DBVI-V-B7F-OLQ3
AMR - SC
Décision déférée du 28 Juin 2021
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 19/01910
A. KINOO
[G] [K]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HÔTEL DE PIERRE représenté par son syndic LA SARL CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 10-10-2024
à
Me Jannick CHEZE
Me Emmanuelle DESSART
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [G] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HÔTEL DE PIERRE
représenté par son syndic en exercice CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
C. ROUGER, présidente
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 9 avril 2014, Monsieur [G] [K] a acquis auprès de Madame [M] [J] veuve [Z], au sein d'un immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], la nue-propriété du lot n° 24, du lot n° 20 et du lot n° 7, désignés respectivement au sein de l'acte de vente comme un appartement de sept pièces situé au premier étage de l'immeuble et à l'entresol, d'une surface de 215,73 mètres carrés (m2), un garage situé au rez-de-chaussée, d'une surface de 122,02 m², et une cave.
Le [Date décès 1] 2015, consécutivement au décès de Madame [M] [J] Veuve [Z], Monsieur [K] a acquis la pleine propriété de ces lots de copropriété.
Dans le courant de l'année 2016, Monsieur [K] a fait procéder à des travaux de rénovation au premier étage de l'appartement formant le lot n° 24, consistant en de la démolition et du dé-cloisonnage.
Le 30 mars 2018, le directeur du pôle patrimoine et architecture a, au visa de sa demande d'autorisation de travaux déposée le 9 février 2018, accordé son autorisation aux travaux d'aménagement et de restauration de l'appartement situé au premier étage, avec prescriptions, précisant que toutes précautions d'usage devraient être prises lors de la dépose du cloisonnement ayant pu devenir un organe porteur de la construction et qu'un affaissement avait déjà été signalé.
Le 18 mai 2018, Monsieur [T] [R], locataire du garage et de l'entresol, a fait part à Monsieur [K] de son intention de libérer les lieux à compter du 31 mai 2018.
Le 14 février 2019, le conservateur régional des monuments historiques a informé Monsieur [K] de ce que l'autorisation qu'il avait sollicitée le 28 novembre 2018 aux fins de rénovation d'un appartement situé au rez-de chaussée de l'immeuble, lui était accordée.
Le 15 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre s'est réuni en assemblée générale.
Étaient inscrites à l'ordre du jour deux résolutions, n°14 et n°15, sur demande de Monsieur [K].
La première visait à voir mettre en conformité l'état descriptif de division avec la situation actuelle des lieux, par la subdivision du lot n° 24 en deux nouveaux lots, soit, d'une part, un appartement situé à l'entresol comprenant une grande pièce, une cuisine, une chambre, une salle de bains, dont l'accès serait donné par un escalier privé à l'appartement depuis le rez-de-chaussée du lot n° 20, auquel seraient associés vingt-cinq millièmes des parties communes ; d'autre part, un appartement situé au premier étage comprenant une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, des toilettes, un bureau, deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'une salle de bains avec toilettes, auquel seraient associés cent quatre millièmes des parties communes.
La seconde visait à être autorisé à réaliser des travaux de remplacement d'une canalisation en plomb traversant le lot n° 20, avec mise en place d'un robinet d'arrêt situé en partie commune.
La résolution n° 14 a été rejetée par 9 copropriétaires possédant 591 millièmes des parties communes.
La résolution n° 15 a été rejetée par 10 copropriétaires possédant 628 millièmes des parties communes.
Par acte d'huissier du 12 juin 2019, Monsieur [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble (le Sdc) aux fins de voir, notamment, prononcer la nullité des délibérations n°14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2019.
Suivant jugement rendu le 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'Immeuble, relativement au changement de destination du lot n° 20, propriété de Monsieur [G] [K] ;
- constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, n'a pas donné son autorisation quant au changement de destination du lot n° 20, propriété de Monsieur [G] [K] ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, relativement à la subdivision des lots n°20 et 24 , propriété de Monsieur [G] [K] ;
- rejeté la demande de Monsieur [G] [K] tendant à voir dire non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], insérée au chapitre III, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées», paragraphe «division-réunion» ;
- débouté Monsieur [G] [K] de sa demande tendant à l'annulation des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires de L'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3] du 15 mai 2019, au titre des résolutions numéros 14 et 15 soumises à son vote ;
- débouté Monsieur [G] [K] de ses prétentions indemnitaires et de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné Monsieur [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l'instance ;
- autorisé Maître Emmanuelle Dessart, avocate, à recouvrer directement contre la partie perdante, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ceux des dépens dont elle a fait avance sans avoir reçu provision ;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que l'action du Syndicat des Copropriétaires tendait au respect du règlement de copropriété, action personnelle soumise à la prescription de 10 ans prévue à l'article 42 de la loi de 1965 dans sa version en vigueur jusqu'au 25 novembre 2018 (5 ans à partir de cette date) et qu'il n'avait eu connaissance du changement de destination du lot 20 qu'au jour de la réception de la convocation pour l'assemblée générale du 15 mai 2019 présentant la proposition de résolution no 14 de M. [K] et de la subdivision du lot no 24 qu'à la date de l'introduction de l'instance.
Concernant la résolution no 14, il a considéré que la clause insérée au chapitre III du règlement de copropriété «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées » au paragraphe «division-réunion» devait recevoir application comme étant justifiée par la destination de l'immeuble décrite au paragraphe « mode d'occupation » devant s'interpréter comme ayant vocation à conserver à l'immeuble son caractère résidentiel en tenant compte de son environnement et de son standing, auxquels porteraient atteinte notamment la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants.
Concernant la résolution no 15, il a considéré que M. [K] ne pouvait solliciter l'annulation du rejet de sa résolution n° 15 au motif d'un abus de majorité de l'assemblée générale sans démontrer qu'il avait, préalablement à l'assemblée générale du 15 mai 2019, fourni aux copropriétaires des éléments techniques de nature à s'assurer de la faisabilité et des implications sur le réseau commun de son projet de remplacement de la canalisation de plomb traversant le lot n° 20.
Par déclaration en date du 6 septembre 2021, M. [G] [K] a relevé appel de ce jugement en critiquant toutes ses dispositions et en ce qu'il a omis de statuer sur les demandes visant d'une part à ce qu'il soit «jugé que le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation n'est pas contraire aux intérêts des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble» et d'autre part à ratifier en conséquence le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 janvier 2024, M. [G] [K], appelant, demande à la cour de :
In limine litis :
- révoquer l'ordonnance de clôture et la reporter au jour de l'audience de plaidoirie,
- Constater l'intervention volontaire du Cabinet L'Immeuble Syndic,
- Déclarer recevable l'intervention volontaire du Cabinet L'Immeuble Syndic,
Réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- déclarer M. [K] recevable et bien fondé en son action, fins et prétentions,
A titre principal,
- prononcer l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' visant à contester la subdivision du lot 24 et demander sa remise en état, et ce en raison d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- prononcer l'irrecevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' visant à s'opposer au changement de destination du lot 20, et ce en raison d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
A titre subsidiaire, si la cour d'appel juge les demandes du syndicat des copropriétaires recevables et non prescrites :
- valider le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation.
- valider la subdivision du lot 24 en lots 47 et 48 et autoriser Monsieur [K] à faire dresser à ses frais un modificatif du règlement de copropriété.
En tout état de cause :
- prononcer la nullité de la délibération 14 de l'assemblée générale du 15 Mai 2019.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' au paiement d'une somme de 80.298 € (décembre 2023 inclus) au titre de son préjudice de jouissance (sur le lot 20 et l'entresol du lot 24) à compter du 15 juillet 2019 avec actualisationjusqu'à la date à laquelle Monsieur [K] sera en mesure de faire effectuer les travaux.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' au paiement d'une somme de 8.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, le requérant demandant expressément à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
- juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l'article A444-32 du Code de commerce devra être supporté par le syndicat des copropriétaires en sus de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens si dans le délai d'un mois qui suivra la signification de l'arrêt, aucun règlement n'est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie de Commissaire de justice.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre représenté par son syndic la Sarl Cabinet L'Immeuble Syndic, intimé, demande à la cour de :
in limine litis vu l'article 803 du CPC,
- révoquer l'ordonnance de clôture et reporter celle-ci au jour de l'audience,
- constater l'intervention volontaire de la Sarl Cabinet L'Immeuble Syndic,
- la déclarer recevable,
- confirmer en toutes ses dépositions le jugement dont appel y compris quant à l'article 700 du code de procédure civile,
En toutes hypothèses,
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, en accord avec les parties, l'ordonnance de clôture a été rabattue et une nouvelle clôture a été prononcée.
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel porte sur toutes les dispositions du jugement, y compris celle ayant débouté M. [K] de sa demande tendant à l'annuIation de la délibération no 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre du 15 mai 2019.
Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ce chef de jugement qui sera confirmé par la cour sans examen au fond, étant précisé que M. [K], en page 11 de ses dernières conclusions, a indiqué « acquiescer au jugement sur ce point ».
Il en est de même de la disposition du jugement ayant rejeté la demande de M. [G] [K] tendant à voir dire non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], insérée au chapitre III, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées», paragraphe «division-réunion», qui n'est critiquée par aucune des parties aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions.
Les fins de non recevoir soulevées par M. [K]
M. [K] soutient qu'en l'état de la configuration des lieux depuis au moins le 1er janvier 1975, notamment présence du locataire du garage et de l'entresol, l'action du Syndicat des copropriétaires relativement à la subdivision du lot 24 d'une part et au changement de destination du lot 20 d'autre part est largement prescrite.
Il doit être relevé que le Syndicat des copropriétaires « n'agit » pas à l'encontre de M. [K], ne formulant aucune demande principale à son encontre et notamment pas une demande de remise en état, mais que c'est ce dernier qui, ayant vu rejeter sa demande relative à la subdivision du lot 24 , agit en nullité de la délibération no 14 de l'assemblée générale du 15 mai 2019.
Il en ressort que le Syndicat des copropriétaires est recevable à défendre à l'action engagée par M. [K] à l'encontre de la décision de son assemblée générale sans qu'aucune prescription ne puisse lui être opposée.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir soulevées par M. [K].
La demande tendant à l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2019
En vertu des dispositions de l'articIe 9 alinéa premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Sont abusives les décisions votées dans le cadre des pouvoirs de l'assemblée générale mais allant à l'encontre de l'intérêt collectif ou prises dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, par exemple en vue de nuire à certains copropriétaires. De même, sont abusives les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable.
M. [K] fait valoir que la résolution no 1
Il lui appartient, en qualité de copropriétaire demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit.
En l'absence de clause particulière dans le règlement de copropriété, la division des lots est libre, à la condition qu'elle ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. Dans l'hypothèse de l'insertion d'une telle clause dans le règlement, cette dernière n'est Iicite que dans la mesure où elle se trouve justifiée par la destination de l'immeuble.
Une clause insérée au chapitre Ill, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées », paragraphe « division-réunion », stipule que «chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu'en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée des copropriétaires l'autorisant à la double majorité prévue à l'article 26 no 2 b, à l'exception des garages qui pourront être vendus séparément. ».
Cette majorité est énoncée, à l'article 26, paragraphe 2, alinéa b, du règlement de copropriété, ainsi que suit : «les assemblées de copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions suivantes : [...] les décisions concernant toute modi'cation dans l'énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modi'cations, suppression, adjonctions, au présent règlement de copropriété, devront être prises à une double majorité comprenant : -plus de la moitié en nombre des copropriétaires formant le syndicat -et les trois quarts au moins des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.».
Le règlement de copropriété établi le 26 juin 1956 mentionne 37 lots privatifs dont le lot n° 24 constitué par un appartement « n° 4 au premier étage, dans l'escalier B, comprenant une entrée, une salle à manger, un salon, un bureau, trois chambres, une salle de bains, un wc, avec à l'entresol une cuisine et deux petites chambres auxquelles on accède par un escalier de service privé à l'appartement dont l'accès est à angle droit de la cour, côté conciergerie. Cet appartement, teinté en jaune sur le plan n° 5, comprend sept pièces principales. [...] '' et le lot no 20, « un garage situé au rez-de-chaussée avec accès unique sur la [Adresse 5] ».
Le projet de M. [K] tel qu'il a été présenté au vote de l'assemblée générale des copropriétaires se présente ainsi :
«J'ai acquis le 9 avril 2014 trois lots de copropriété dont le lot n° 24 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Ce lot se situe au ler étage de l'immeuble, escalier B. Ce lot n° 24 correspond à la description suivante dans le règlement de copropriété établi le 26 juin 1956 : ('). Dès avant mon acquisition, ce lot n°24 constituait déjà deux unités d'habitation. Mon titre de propriété en témoigne car lors de mon achat, le notaire a bien mentionné deux surfaces distinctes entre le premier étage et l'entresol, mesurage effectué conformément à la loi Carrez.
Dans les faits, cette division en deux lots existe depuis près de 60 ans. Dès son achat en octobre 1956 M. [X] [Z] fait supprimer l'escalier de communication entre l'appartement du premier étage et celui de l'entresol. Alors que l'appartement du ler étage est loué, l'entresol et le lot du rez-de-chaussée sont aménagés et occupés par M. et Mme [Z], puis loués à Mme [R] et ensuite à son fil [T] [R] à partir de 1972 et ce jusqu'en juin 2018.
Aujourd'hui, je souhaiterais mettre en conformité l'état descriptif de division-règlement de copropriété de 1956 devenu obsolète avec l'état des lieux réel des lots acquis à Mme [Z] tels qu'ils sont depuis 1960.
En conséquence, je demande à ce que le lot n°24 soit subdivisé en deux nouveaux lots à créer. ».
Est annexé à cet exposé un document intitulé «modificatif du règlement de copropriété Immeuble Hôtel de Pierre » décrivant les nouveaux lots à créer issus de la division du lot 24 comme : à l'entresol le lot 47 constitué d'un appartement no 4A, situé à l'entresol comprenant une grande pièce, une cuisine, une chambre, une salle de bains, auxquelles on accède par un escalier privé à l'appartement dont l'accès se fait depuis le lot 20 (rez-de-chaussée sur cour) outre les vingt-cinq millièmes de parties communes et de propriété du sol et au 1er étage le lot no 48 constitué d'un appartement no 4B, situé au premier étage comprenant une entrée formant galerie, un salon, une salle à manger, une cuisine, un wc, un bureau, deux chambres, une salle d'eau, une salle de bains avec wc outre les cent quatre millièmes de parties communes et de propriété du sol- 104/1000 .
Le lot no 20 à usage de garage n'est mentionné qu'à titre d'accès au nouveau lot 47 à créer alors qu'il ressort de plusieurs pièces versées au débat, procès-verbaux de constat, photographies, courrier du 14 février 2019 émanant du conservateur régional des monuments historiques, mesurage des deux lots de copropriété par Diagamter le 2 février 2012, que lot 20 est en réalité un grand salon avec entrée et Wc, partie intégrante du nouveau lot 47 à créer. M. [K] en fait lui même état dans ses écritures page 11 en indiquant : «la subdivision demandée n'a jamais été contraire à l'intérêt et à la destination de l'immeuble qui aurait gardé son caractère bourgeois en l'état de la constitution de deux lots, l'un en duplex de 122 m² au rez-de-chaussée et entresol, l'autre de 215,73 m² au premier étage. ». Or les deux chambres et cuisine composant l'entresol, si l'on reprend le métrage tel que proposé par M. [K], ont une surface de 73,44 mètres carrés seulement, de sorte que le nouveau lot 47 à créer d'une surface de 122 mètres carrés englobe forcément le lot no 20, garage d'une surface de 50 mètres carrés.
Il apparaît ainsi que le projet présenté par M. [K] à l'assemblée générale des copropriétaires comme portant sur la seule subdivision du lot 24 ne pouvait en l'état être validé par cette dernière et qu'ainsi il n'est pas démontré que le rejet de la délibération 14 procède d'un abus de majorité.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de cette délibération présentée par M. [K] et l'a débouté de ses prétentions indemnitaires.
Aucune demande de changement de destination du lot 20 n'a été présentée à l'assemblée générale et aucune demande sur ce point n'est formulée par le Syndicat des copropriétaires de sorte que la cour, comme le tribunal, n'a pas à « valider le changement de destination du lot 20 », comme demandé par M. [K].
La demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires
L'abus du droit d'agir ou de défendre en justice ne peut résulter du seul mal fondé d'une prétention. En l'espèce, l'erreur commise par M. [G] [K] sur la portée de ses droits ne peut suffire à caractériser un abus dans l'exercice de son droit d'agir ou de défendre en justice. La demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires pour procédure abusive doit en conséquence être rejetée.
Les demandes annexes
Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, M. [G] [K] supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,
- Confirme le jugement rendu le 28 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;
- Y ajoutant,
- Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre de se demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamne M. [G] [K] aux dépens d'appel ;
- Condamne M. [G] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [G] [K] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
M. POZZOBON C. ROUGER
.
ARRÊT N° 315/24
N° RG 21/03828
N° Portalis DBVI-V-B7F-OLQ3
AMR - SC
Décision déférée du 28 Juin 2021
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 19/01910
A. KINOO
[G] [K]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HÔTEL DE PIERRE représenté par son syndic LA SARL CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 10-10-2024
à
Me Jannick CHEZE
Me Emmanuelle DESSART
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [G] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE HÔTEL DE PIERRE
représenté par son syndic en exercice CABINET L'IMMEUBLE SYNDIC
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
C. ROUGER, présidente
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 9 avril 2014, Monsieur [G] [K] a acquis auprès de Madame [M] [J] veuve [Z], au sein d'un immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], la nue-propriété du lot n° 24, du lot n° 20 et du lot n° 7, désignés respectivement au sein de l'acte de vente comme un appartement de sept pièces situé au premier étage de l'immeuble et à l'entresol, d'une surface de 215,73 mètres carrés (m2), un garage situé au rez-de-chaussée, d'une surface de 122,02 m², et une cave.
Le [Date décès 1] 2015, consécutivement au décès de Madame [M] [J] Veuve [Z], Monsieur [K] a acquis la pleine propriété de ces lots de copropriété.
Dans le courant de l'année 2016, Monsieur [K] a fait procéder à des travaux de rénovation au premier étage de l'appartement formant le lot n° 24, consistant en de la démolition et du dé-cloisonnage.
Le 30 mars 2018, le directeur du pôle patrimoine et architecture a, au visa de sa demande d'autorisation de travaux déposée le 9 février 2018, accordé son autorisation aux travaux d'aménagement et de restauration de l'appartement situé au premier étage, avec prescriptions, précisant que toutes précautions d'usage devraient être prises lors de la dépose du cloisonnement ayant pu devenir un organe porteur de la construction et qu'un affaissement avait déjà été signalé.
Le 18 mai 2018, Monsieur [T] [R], locataire du garage et de l'entresol, a fait part à Monsieur [K] de son intention de libérer les lieux à compter du 31 mai 2018.
Le 14 février 2019, le conservateur régional des monuments historiques a informé Monsieur [K] de ce que l'autorisation qu'il avait sollicitée le 28 novembre 2018 aux fins de rénovation d'un appartement situé au rez-de chaussée de l'immeuble, lui était accordée.
Le 15 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre s'est réuni en assemblée générale.
Étaient inscrites à l'ordre du jour deux résolutions, n°14 et n°15, sur demande de Monsieur [K].
La première visait à voir mettre en conformité l'état descriptif de division avec la situation actuelle des lieux, par la subdivision du lot n° 24 en deux nouveaux lots, soit, d'une part, un appartement situé à l'entresol comprenant une grande pièce, une cuisine, une chambre, une salle de bains, dont l'accès serait donné par un escalier privé à l'appartement depuis le rez-de-chaussée du lot n° 20, auquel seraient associés vingt-cinq millièmes des parties communes ; d'autre part, un appartement situé au premier étage comprenant une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, des toilettes, un bureau, deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'une salle de bains avec toilettes, auquel seraient associés cent quatre millièmes des parties communes.
La seconde visait à être autorisé à réaliser des travaux de remplacement d'une canalisation en plomb traversant le lot n° 20, avec mise en place d'un robinet d'arrêt situé en partie commune.
La résolution n° 14 a été rejetée par 9 copropriétaires possédant 591 millièmes des parties communes.
La résolution n° 15 a été rejetée par 10 copropriétaires possédant 628 millièmes des parties communes.
Par acte d'huissier du 12 juin 2019, Monsieur [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble (le Sdc) aux fins de voir, notamment, prononcer la nullité des délibérations n°14 et 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2019.
Suivant jugement rendu le 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'Immeuble, relativement au changement de destination du lot n° 20, propriété de Monsieur [G] [K] ;
- constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, n'a pas donné son autorisation quant au changement de destination du lot n° 20, propriété de Monsieur [G] [K] ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, relativement à la subdivision des lots n°20 et 24 , propriété de Monsieur [G] [K] ;
- rejeté la demande de Monsieur [G] [K] tendant à voir dire non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], insérée au chapitre III, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées», paragraphe «division-réunion» ;
- débouté Monsieur [G] [K] de sa demande tendant à l'annulation des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires de L'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3] du 15 mai 2019, au titre des résolutions numéros 14 et 15 soumises à son vote ;
- débouté Monsieur [G] [K] de ses prétentions indemnitaires et de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné Monsieur [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'immeuble, une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l'instance ;
- autorisé Maître Emmanuelle Dessart, avocate, à recouvrer directement contre la partie perdante, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ceux des dépens dont elle a fait avance sans avoir reçu provision ;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour statuer ainsi le tribunal a relevé que l'action du Syndicat des Copropriétaires tendait au respect du règlement de copropriété, action personnelle soumise à la prescription de 10 ans prévue à l'article 42 de la loi de 1965 dans sa version en vigueur jusqu'au 25 novembre 2018 (5 ans à partir de cette date) et qu'il n'avait eu connaissance du changement de destination du lot 20 qu'au jour de la réception de la convocation pour l'assemblée générale du 15 mai 2019 présentant la proposition de résolution no 14 de M. [K] et de la subdivision du lot no 24 qu'à la date de l'introduction de l'instance.
Concernant la résolution no 14, il a considéré que la clause insérée au chapitre III du règlement de copropriété «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées » au paragraphe «division-réunion» devait recevoir application comme étant justifiée par la destination de l'immeuble décrite au paragraphe « mode d'occupation » devant s'interpréter comme ayant vocation à conserver à l'immeuble son caractère résidentiel en tenant compte de son environnement et de son standing, auxquels porteraient atteinte notamment la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants.
Concernant la résolution no 15, il a considéré que M. [K] ne pouvait solliciter l'annulation du rejet de sa résolution n° 15 au motif d'un abus de majorité de l'assemblée générale sans démontrer qu'il avait, préalablement à l'assemblée générale du 15 mai 2019, fourni aux copropriétaires des éléments techniques de nature à s'assurer de la faisabilité et des implications sur le réseau commun de son projet de remplacement de la canalisation de plomb traversant le lot n° 20.
Par déclaration en date du 6 septembre 2021, M. [G] [K] a relevé appel de ce jugement en critiquant toutes ses dispositions et en ce qu'il a omis de statuer sur les demandes visant d'une part à ce qu'il soit «jugé que le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation n'est pas contraire aux intérêts des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble» et d'autre part à ratifier en conséquence le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 janvier 2024, M. [G] [K], appelant, demande à la cour de :
In limine litis :
- révoquer l'ordonnance de clôture et la reporter au jour de l'audience de plaidoirie,
- Constater l'intervention volontaire du Cabinet L'Immeuble Syndic,
- Déclarer recevable l'intervention volontaire du Cabinet L'Immeuble Syndic,
Réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- déclarer M. [K] recevable et bien fondé en son action, fins et prétentions,
A titre principal,
- prononcer l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' visant à contester la subdivision du lot 24 et demander sa remise en état, et ce en raison d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- prononcer l'irrecevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' visant à s'opposer au changement de destination du lot 20, et ce en raison d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
A titre subsidiaire, si la cour d'appel juge les demandes du syndicat des copropriétaires recevables et non prescrites :
- valider le changement de destination du lot 20 à usage d'habitation.
- valider la subdivision du lot 24 en lots 47 et 48 et autoriser Monsieur [K] à faire dresser à ses frais un modificatif du règlement de copropriété.
En tout état de cause :
- prononcer la nullité de la délibération 14 de l'assemblée générale du 15 Mai 2019.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' au paiement d'une somme de 80.298 € (décembre 2023 inclus) au titre de son préjudice de jouissance (sur le lot 20 et l'entresol du lot 24) à compter du 15 juillet 2019 avec actualisationjusqu'à la date à laquelle Monsieur [K] sera en mesure de faire effectuer les travaux.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Hôtel de Pierre' sis à [Localité 3], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société 'Cabinet l'Immeuble syndic' au paiement d'une somme de 8.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, le requérant demandant expressément à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
- juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l'article A444-32 du Code de commerce devra être supporté par le syndicat des copropriétaires en sus de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens si dans le délai d'un mois qui suivra la signification de l'arrêt, aucun règlement n'est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie de Commissaire de justice.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre représenté par son syndic la Sarl Cabinet L'Immeuble Syndic, intimé, demande à la cour de :
in limine litis vu l'article 803 du CPC,
- révoquer l'ordonnance de clôture et reporter celle-ci au jour de l'audience,
- constater l'intervention volontaire de la Sarl Cabinet L'Immeuble Syndic,
- la déclarer recevable,
- confirmer en toutes ses dépositions le jugement dont appel y compris quant à l'article 700 du code de procédure civile,
En toutes hypothèses,
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, en accord avec les parties, l'ordonnance de clôture a été rabattue et une nouvelle clôture a été prononcée.
MOTIFS DE LA DECISION
L'appel porte sur toutes les dispositions du jugement, y compris celle ayant débouté M. [K] de sa demande tendant à l'annuIation de la délibération no 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre du 15 mai 2019.
Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ce chef de jugement qui sera confirmé par la cour sans examen au fond, étant précisé que M. [K], en page 11 de ses dernières conclusions, a indiqué « acquiescer au jugement sur ce point ».
Il en est de même de la disposition du jugement ayant rejeté la demande de M. [G] [K] tendant à voir dire non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble Hôtel de Pierre, situé au numéro [Adresse 2] à [Localité 3], insérée au chapitre III, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées», paragraphe «division-réunion», qui n'est critiquée par aucune des parties aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions.
Les fins de non recevoir soulevées par M. [K]
M. [K] soutient qu'en l'état de la configuration des lieux depuis au moins le 1er janvier 1975, notamment présence du locataire du garage et de l'entresol, l'action du Syndicat des copropriétaires relativement à la subdivision du lot 24 d'une part et au changement de destination du lot 20 d'autre part est largement prescrite.
Il doit être relevé que le Syndicat des copropriétaires « n'agit » pas à l'encontre de M. [K], ne formulant aucune demande principale à son encontre et notamment pas une demande de remise en état, mais que c'est ce dernier qui, ayant vu rejeter sa demande relative à la subdivision du lot 24 , agit en nullité de la délibération no 14 de l'assemblée générale du 15 mai 2019.
Il en ressort que le Syndicat des copropriétaires est recevable à défendre à l'action engagée par M. [K] à l'encontre de la décision de son assemblée générale sans qu'aucune prescription ne puisse lui être opposée.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les fins de non recevoir soulevées par M. [K].
La demande tendant à l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2019
En vertu des dispositions de l'articIe 9 alinéa premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Sont abusives les décisions votées dans le cadre des pouvoirs de l'assemblée générale mais allant à l'encontre de l'intérêt collectif ou prises dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, par exemple en vue de nuire à certains copropriétaires. De même, sont abusives les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable.
M. [K] fait valoir que la résolution no 1
Il lui appartient, en qualité de copropriétaire demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit.
En l'absence de clause particulière dans le règlement de copropriété, la division des lots est libre, à la condition qu'elle ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. Dans l'hypothèse de l'insertion d'une telle clause dans le règlement, cette dernière n'est Iicite que dans la mesure où elle se trouve justifiée par la destination de l'immeuble.
Une clause insérée au chapitre Ill, «droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privées », paragraphe « division-réunion », stipule que «chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu'en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée des copropriétaires l'autorisant à la double majorité prévue à l'article 26 no 2 b, à l'exception des garages qui pourront être vendus séparément. ».
Cette majorité est énoncée, à l'article 26, paragraphe 2, alinéa b, du règlement de copropriété, ainsi que suit : «les assemblées de copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions suivantes : [...] les décisions concernant toute modi'cation dans l'énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modi'cations, suppression, adjonctions, au présent règlement de copropriété, devront être prises à une double majorité comprenant : -plus de la moitié en nombre des copropriétaires formant le syndicat -et les trois quarts au moins des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.».
Le règlement de copropriété établi le 26 juin 1956 mentionne 37 lots privatifs dont le lot n° 24 constitué par un appartement « n° 4 au premier étage, dans l'escalier B, comprenant une entrée, une salle à manger, un salon, un bureau, trois chambres, une salle de bains, un wc, avec à l'entresol une cuisine et deux petites chambres auxquelles on accède par un escalier de service privé à l'appartement dont l'accès est à angle droit de la cour, côté conciergerie. Cet appartement, teinté en jaune sur le plan n° 5, comprend sept pièces principales. [...] '' et le lot no 20, « un garage situé au rez-de-chaussée avec accès unique sur la [Adresse 5] ».
Le projet de M. [K] tel qu'il a été présenté au vote de l'assemblée générale des copropriétaires se présente ainsi :
«J'ai acquis le 9 avril 2014 trois lots de copropriété dont le lot n° 24 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Ce lot se situe au ler étage de l'immeuble, escalier B. Ce lot n° 24 correspond à la description suivante dans le règlement de copropriété établi le 26 juin 1956 : ('). Dès avant mon acquisition, ce lot n°24 constituait déjà deux unités d'habitation. Mon titre de propriété en témoigne car lors de mon achat, le notaire a bien mentionné deux surfaces distinctes entre le premier étage et l'entresol, mesurage effectué conformément à la loi Carrez.
Dans les faits, cette division en deux lots existe depuis près de 60 ans. Dès son achat en octobre 1956 M. [X] [Z] fait supprimer l'escalier de communication entre l'appartement du premier étage et celui de l'entresol. Alors que l'appartement du ler étage est loué, l'entresol et le lot du rez-de-chaussée sont aménagés et occupés par M. et Mme [Z], puis loués à Mme [R] et ensuite à son fil [T] [R] à partir de 1972 et ce jusqu'en juin 2018.
Aujourd'hui, je souhaiterais mettre en conformité l'état descriptif de division-règlement de copropriété de 1956 devenu obsolète avec l'état des lieux réel des lots acquis à Mme [Z] tels qu'ils sont depuis 1960.
En conséquence, je demande à ce que le lot n°24 soit subdivisé en deux nouveaux lots à créer. ».
Est annexé à cet exposé un document intitulé «modificatif du règlement de copropriété Immeuble Hôtel de Pierre » décrivant les nouveaux lots à créer issus de la division du lot 24 comme : à l'entresol le lot 47 constitué d'un appartement no 4A, situé à l'entresol comprenant une grande pièce, une cuisine, une chambre, une salle de bains, auxquelles on accède par un escalier privé à l'appartement dont l'accès se fait depuis le lot 20 (rez-de-chaussée sur cour) outre les vingt-cinq millièmes de parties communes et de propriété du sol et au 1er étage le lot no 48 constitué d'un appartement no 4B, situé au premier étage comprenant une entrée formant galerie, un salon, une salle à manger, une cuisine, un wc, un bureau, deux chambres, une salle d'eau, une salle de bains avec wc outre les cent quatre millièmes de parties communes et de propriété du sol- 104/1000 .
Le lot no 20 à usage de garage n'est mentionné qu'à titre d'accès au nouveau lot 47 à créer alors qu'il ressort de plusieurs pièces versées au débat, procès-verbaux de constat, photographies, courrier du 14 février 2019 émanant du conservateur régional des monuments historiques, mesurage des deux lots de copropriété par Diagamter le 2 février 2012, que lot 20 est en réalité un grand salon avec entrée et Wc, partie intégrante du nouveau lot 47 à créer. M. [K] en fait lui même état dans ses écritures page 11 en indiquant : «la subdivision demandée n'a jamais été contraire à l'intérêt et à la destination de l'immeuble qui aurait gardé son caractère bourgeois en l'état de la constitution de deux lots, l'un en duplex de 122 m² au rez-de-chaussée et entresol, l'autre de 215,73 m² au premier étage. ». Or les deux chambres et cuisine composant l'entresol, si l'on reprend le métrage tel que proposé par M. [K], ont une surface de 73,44 mètres carrés seulement, de sorte que le nouveau lot 47 à créer d'une surface de 122 mètres carrés englobe forcément le lot no 20, garage d'une surface de 50 mètres carrés.
Il apparaît ainsi que le projet présenté par M. [K] à l'assemblée générale des copropriétaires comme portant sur la seule subdivision du lot 24 ne pouvait en l'état être validé par cette dernière et qu'ainsi il n'est pas démontré que le rejet de la délibération 14 procède d'un abus de majorité.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de cette délibération présentée par M. [K] et l'a débouté de ses prétentions indemnitaires.
Aucune demande de changement de destination du lot 20 n'a été présentée à l'assemblée générale et aucune demande sur ce point n'est formulée par le Syndicat des copropriétaires de sorte que la cour, comme le tribunal, n'a pas à « valider le changement de destination du lot 20 », comme demandé par M. [K].
La demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires
L'abus du droit d'agir ou de défendre en justice ne peut résulter du seul mal fondé d'une prétention. En l'espèce, l'erreur commise par M. [G] [K] sur la portée de ses droits ne peut suffire à caractériser un abus dans l'exercice de son droit d'agir ou de défendre en justice. La demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires pour procédure abusive doit en conséquence être rejetée.
Les demandes annexes
Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, M. [G] [K] supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,
- Confirme le jugement rendu le 28 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;
- Y ajoutant,
- Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre de se demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamne M. [G] [K] aux dépens d'appel ;
- Condamne M. [G] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Hôtel de Pierre la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [G] [K] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
M. POZZOBON C. ROUGER
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