CA Toulouse, 2e ch., 15 octobre 2024, n° 22/03404

Faits et procédure

La commune de [Localité 3] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] (09) appelé « [Adresse 5] », qu'elle a mis à disposition de la Scic L'autruche Volante, la dernière fois, pour la période du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2021, selon convention de mise à disposition temporaire du 30 décembre 2020.

La commune de [Localité 3] a fait constater par huissier que la Scic L'autruche Volante n'avait pas quitté les lieux après le 31 octobre 2021 et l'a mise en demeure de le faire par courrier du 18 novembre remis le 30 novembre 2021.

Cette mise en demeure est restée vaine.

La commune a saisi la juridiction administrative mais, par ordonnance du 13 janvier 2022, le juge des référés du tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa requête en expulsion de la Scic L'autruche Volante comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, au motif que [Adresse 5] ne fait pas partie du domaine public communal mais du domaine privé de la commune.

Par acte d'huissier délivré le 2 février 2022, la commune de [Localité 3] a fait assigner la Scic L'Autruche Volante devant le juge des référés pour que soit prononcée l'expulsion sans délai de l'immeuble [Adresse 5] et qu'elle soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 22 mars 2022, le juge des référés a considéré qu'il existait une contestation sérieuse tenant à la qualification du contrat liant les parties et a renvoyé l'affaire à l'audience civile collégiale du tribunal judiciaire de Foix le 1er juin 2022.

Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Foix a, vu l'ordonnance du 22 mars 2022 :

- débouté la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la Scic L'autruche Volante ;

- dit la Scic L'autruche Volante recevable en sa demande de requalification en bail commercial ;

- dit que la Scic L'autruche Volante bénéficie d'un contrat de bail commercial portant sur le local sis sur la commune de [Localité 3], cadastré Section A n°[Cadastre 1], appartenant à ladite Commune, depuis le 1er novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 450 euros ht ;

- enjoint à la commune de [Localité 3] de réaliser les travaux de mise aux normes mentionnés aux prescriptions n°2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 31, et 35 du rapport de la commission de sécurité du 26/04/2022 ;

- dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte à cet effet ;

- débouté la Scic L'autruche Volante de ses demandes au titre de la perte d'exploitation ;

- condamné la commune de [Localité 3] à payer à la Scic L'autruche Volante la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

- mis les dépens de la présente instance, y compris ceux exposés à l'occasion de la procédure de référé, à la charge de la commune de [Localité 3].

Par déclaration en date du 21 septembre 2022, la Commune [Localité 3] a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :

- débouté la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la Scic L'autruche Volante ;

- dit la Scic L'autruche Volante recevable en sa demande de requalification en bail commercial ;

- dit que la Scic L'autruche Volante bénéficie d'un contrat de bail commercial portant sur le local sis sur la commune de [Localité 3], cadastré Section A n°[Cadastre 1], appartenant à ladite Commune, depuis le 1er novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 450 euros ht ;

- enjoint à la commune de [Localité 3] de réaliser les travaux de mise aux normes mentionnés aux prescriptions n°2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 31, et 35 du rapport de la commission de sécurité du 26/04/2022 ;

- condamné la commune de [Localité 3] à payer à la Scic L'autruche Volante la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- mis les dépens de la présente instance, y compris ceux exposés à l'occasion de la procédure de référé, à la charge de la commune de [Localité 3].

Le 6 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, puis a désigné un médiateur par ordonnance du 9 novembre 2022.

Par courrier en date du 21 janvier 2023, le conseil de la commune de Bonac-Irazein a informé la Cour d'appel de Toulouse que la société L'Autruche Volante avait pris l'initiative d'une procédure judiciaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Foix par assignation délivrée le 27 décembre 2022 à la commune de Bonac-Irazein rompant de facto les discussions amiables.

Suite à une demande de report, la clôture de l'affaire est intervenue le 17 juin 2024.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions n°3 d'appelant devant la Cour d'appel de Toulouse notifiées le 13 juin 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la commune de Bonac-Irazein demandant, au visa des articles L145-2 5° du code de commerce, L145-5 du code de commerce, 122 du code de procédure civile, 1217 et 1224 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

- à titre principal :

- infirmer le jugement dont appel,

- réformer le jugement dont appel en ses dispositions suivantes :

- déboute la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la Scic L'autruche Volante ;

- dit la Scic L'autruche Volante recevable en sa demande de requalification en bail commercial ;

- dit que la Scic L'autruche Volante bénéficie d'un contrat de bail commercial portant sur le local sis sur la commune de [Localité 3], cadastré Section A n°[Cadastre 1], appartenant à ladite Commune, depuis le 1er novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 450 euros ht ;

- enjoint à la commune de [Localité 3] de réaliser les travaux de mise aux normes mentionnés aux prescriptions n°2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 31, et 35 du rapport de la commission de sécurité du 26/04/2022 ;

- condamne la commune de [Localité 3] à payer à la Scic L'autruche Volante la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- met les dépens de la présente instance, y compris ceux exposés à l'occasion de la procédure de référé, à la charge de la commune de [Localité 3].

Et au préalable, en application des articles 15,16, 135 du code de procédure civile :

- écarter/rejeter des débats les pièces n°75 n°76 n°77 relatives au préjudice économique prétendument subi par la société intimée ;

Puis in limine litis,

- déclarer irrecevable comme prescrite la demande n°1 (devenue subsidiaire en cause d'appel) de la Scic L'autruche Volante en requalification en bail commercial de la convention de mise à disposition du 1er avril 2014 en application de l'article L 145-60 du code de commerce,

- déclarer irrecevable la demande n°1 de la Scic L'autruche Volante en requalification en bail commercial de la convention de mise à disposition du 1er avril 2014 en application des dispositions contenues dans les conventions du 10 octobre 2020 et du 30 décembre 2020 instituant expressément entre les parties une clause de non-recours aux conventions antérieures laquelle constitue une fin de non recevoir de ladite demande,

Et ensuite, à défaut d'irrecevablité,

- débouter la Scic L'autruche Volante de sa demande n°1 en requalification des relations contractuelles en bail commercial depuis le 1er avril 2014 en application de l'article L145-1 du Code de commerce,

- débouter la Scic L'autruche Volante de sa demande n°2 (devenue principale en cause d'appel) de constatation de bail commercial depuis le 1er novembre 2021 à défaut d'accord de volonté en application de l'article 1101 du code civil,

En toute hypothèse,

- prononcer la nullité de la convention :

' soit à défaut de fixation du montant du loyer originaire qui constitue l'élément essentiel de ce contrat synallagmatique à titre onéreux en application de l'article 1709 du Code civil

' soit à défaut d'un prix réel et sérieux sur le fondement de l'article 1162 du code civil

- prononcer la nullité des conventions conclues le 10 octobre 2020 et le 30 décembre 2020 en application de l'article 1842 du code civil, du 2ème alinéa de l'article L210-6 et de l'article R 210-7 du code de commerce à défaut d'immatriculation à chacune de ces échéances de la Scic L'autruche Volante, le Tribunal judiciaire ayant excédé ses pouvoirs en faisant état de l'existence d'une erreur affectant le registre du commerce et des sociétés,

- d'une manière générale, débouter la Scic L'autruche Volante de sa demande de « bénéfice » d'un bail commercial puisque d'une part la seconde convention conclue le 30 décembre 2020 constitue un bail de courte durée (article L 145-5 du code de commerce) ou une convention d'occupation précaire (article L 145-561 du code de commerce), laquelle a été dénoncée par le Bailleur et d'autre part faute de succession de baux dérogatoires entre « les mêmes parties » pendant une durée supérieure à 3 ans ( C. com., art. L. 145-5, al. 3 ) et enfin surabondament les précédents exploitants n'ayant ni la qualité de commerçant ni exploité un fonds de commerce dans les locaux mis à disposition ;

- d'une manière générale, débouter la Scic L'autruche Volante de sa demande de constatation d'une promesse de bail commercial en application de l'article 1124 du code civil,

En conséquence, vu l'article L 145-2 5° du code de commerce et L145-5 du Code de commerce, vu le procès-verbal dressé le 2 novembre 2021 par Me [J] [X], huissier de justice, vu le courrier daté du 18 novembre 2021 par lequel la commune de [Localité 3] a adressé à la Scic « L'autruche Volante » une mise en demeure de quitter les lieux au 30 novembre 2021, à peine d'engager une procédure d'expulsion :

- dire que la Scic « L'autruche Volante » est bien dans la situation d'un occupant sans droit ni titre du bien immobilier cadastré A n°[Cadastre 1], situé au [Adresse 2] et relevant du domaine privé de la commune de [Localité 3], depuis le 1er novembre 2021 ;

- ordonner sans délai l'expulsion de la Scic « L'autruche Volante » de l'immeuble [Adresse 5], situé au [Adresse 2] à [Localité 3] et cadastré n°[Cadastre 1], propriété de la commune de [Localité 3], et de tout occupant introduit de son chef dans ledit immeuble, avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, pendant une durée de 6 mois,

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Scic « L'autruche Volante », à compter du 1er novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale à 1500 euros comme correspondant à la valeur locative ;

- condamner la Scic L'autruche Volante à verser à la commune de [Localité 3], une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1500 euros à compter du 1er novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'aux frais éventuels de leur expulsion,

- débouter l'autruche volante de l'intégralité de ses demandes notamment indemnitaires,

- à titre subsidiaire :

- si par impossible la Cour devait confirmer et consacrer l'existence d'un bail commercial soumis aux dispositions de l'article L145-1 du code de commerce, elle devra fixer le montant du nouveau loyer à la valeur locative et donc avant dire droit sur le montant du loyer, ordonnera une expertise avec pour mission de :

* visiter et décrire les locaux litigieux, décrire leur état général d'entretien et dire à quel usage ils sont utilisés,

* prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants ;

* pondérer les surfaces données à bail et s'expliquer sur les méthodes retenues

* donner tous éléments utiles permettant à la cour de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er novembre 2021, en se référant aux critères de l'article L 145-33 du code de commerce,

* informer les parties de l'état de ses investigations et s'expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l'occasion d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d'un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d'expertise ;

* donner tous éléments utiles à la solution du litige ;

- prononcer la résolution du contrat de location en vertu des articles 1224 et suivants du code civil pour inexécution suffisamment grave de l'Autruche Volante ;

- en tout état de cause :

- condamner la Scic l'Autruche Volante au paiement des loyers au montant que la Cour fixera depuis le jugement dont appel le 22 août 2022

- débouter la Scic l'Autruche Volante de ses demandes indemnitaires au titre d'un préjudice de perte d'exploitation comme injustes et mal fondées par application des dispositions conventionnelles et de l'article 1724 du code civil,

- débouter la Scic l'Autruche Volante de ses demandes indemnitaires à défaut d'administration de la preuve de l'existence d'un préjudice en relation avec la réalisation des travaux de mises aux normes prescrits par l'administration

- ordonner la compensation entre la créance du Bailleur au titre de l'arrérage des loyers non encaissés depuis le mois de novembre 2021et celle résultant de toute indemnisation éventuellement octroyée à la Scic l'Autruche Volante

- condamner la Scic L'autruche Volante aux dépens de première instance en ce compris le coût du procès-verbal dressé et d'appel ainsi qu'à une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives d'intimée notifiées le 21 mai 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société l'Autruche Volante demandant, au visa des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, 1709 et suivants du Code civil, 1231 et suivants du Code civil, de :

- à titre principal :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la Société L'autruche Volante de sa demande financière en réparation du préjudice subi,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la Société L'autruche Volante de sa demande financière en réparation du préjudice subi,

Statuant à nouveau,

- condamner la Commune de [Localité 3] à payer à la Scic Sas L'autruche Volante la somme de 294 690 euros en réparation du préjudice subi du fait de son manquement contractuel selon décompte arrêté au 31/03/2024, outre la somme de 206.33 euros par jour de fermeture administrative à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à réouverture totale,

Y ajoutant,

- condamner la Commune de [Localité 3] à payer à la Scic Sas L'autruche Volante la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la Commune de [Localité 3] aux entiers dépens d'appel,

- débouter la Commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par le Commune de [Localité 3] en cause d'appel,

- à titre subsidiaire : si la Cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société L'autruche Volante bénéficiait d'un contrat de bail commercial depuis le 1er novembre 2021,

- dire et juger que la Scic Sas L'autruche Volante bénéficie d'un contrat de bail commercial portant sur le local sis Commune de [Localité 3], cadastré Section A n°[Cadastre 1], appartenant à ladite Commune, depuis le 1er avril 2014, moyennant un loyer mensuel de 450 euros ht,

- condamner la commune de [Localité 3] à payer à la Scic Sas L'autruche Volante la somme de 294 690.00 euros en réparation du préjudice subi du fait de son manquement contractuel selon décompte arrêté au 31/03/2024, outre la somme de 206.33 euros par jour de fermeture administrative à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à réouverture totale,

- condamner la Commune de [Localité 3] aux entiers dépens d'appel,

- débouter la Commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par la Commune de [Localité 3] en cause d'appel,

- à titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger que la Scic Sas L'autruche Volante bénéficie d'un contrat de bail commercial portant sur le local sis Commune de [Localité 3], cadastré Section A n°[Cadastre 1], appartenant à ladite commune, depuis la date retenue par la Cour, moyennant un loyer mensuel de 450 euros ht,

- condamner la Commune de [Localité 3] à payer à la Scic Sas L'autruche Volante la somme de 294 690 euros en réparation du préjudice subi du fait de son manquement contractuel selon décompte arrêté au 31/03/2024, outre la somme de 206.33 euros par jour de fermeture administrative à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à réouverture totale,

- condamner la commune de [Localité 3] à payer à la Scic Sas L'autruche Volante la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens d'appel,

- débouter la Commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par la commune de [Localité 3] en cause d'appel.

MOTIFS

Sur la demande visant à écarter des pièces des débats

La commune de [Localité 3] demande à la Cour, dans le dispositif de ses conclusions, d'écarter des débats les pièces adverses n°75, 76 et 77 relatives au préjudice économique invoqué par la société intimée, au regard de la tardiveté de leur signification ; l'appelante estime ne pas avoir été mise en mesure de prendre sérieusement connaissance de ces pièces.

Il ressort des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

L'article 135 du code de procédure civile permet au juge d'écarter des débats les pièces qui ne sont pas communiquées en temps utile.

Il ressort des éléments de la procédure que la société intimée a communiqué ses pièces n°59 à 83 en date du 21 mai 2024, pour une clôture initialement prévue au 27 mai 2024.

A la demande de l'appelante, la clôture a été reportée au 17 juin 2024.

La commune de [Localité 3], qui affirme ne pas avoir été en mesure de soumettre les pièces comptables nouvelles à un professionnel, ne justifie pas de l'insuffisance du temps laissé par le report de la clôture ; en effet, ces pièces sont constituées par les bilans comptables de l'intimée pour les années 2022 et 2023, ainsi que par une attestation, d'un cabinet d'expertise comptable, et il n'est pas justifié que ces éléments nécessitaient une analyse plus longue.

Dès lors, l'atteinte au principe du contradictoire n'est pas démontrée ; il n'y a pas lieu d'écarter ces pièces des débats.

Dès lors, la société appelante ne pourra qu'être déboutée de sa demande.

Sur les fins de non-recevoir

La commune de [Localité 3] soulève deux fins de non-recevoir, tirées pour la première de la prescription de la demande en requalification en bail commercial depuis le 1er avril 2014, et pour la seconde de la clause de non-recours contenue dans les conventions de mise à disposition des 3 octobre 2020 et 31 décembre 2020.

Il ressort de l'article 122 du code de procédure civile, que constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L'appelante soutient que la demande en requalification en bail commercial des contrats dont a disposé l'Autruche Volante depuis la convention de mise à disposition du 1er avril 2014, se heurte à la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux.

En l'espèce, la Cour constate que la demande principale de la société intimée tend à la confirmation du premier jugement, qui a dit qu'elle bénéficiait d'un contrat de bail commercial depuis le 1er novembre 2021.

Ce n'est qu'à titre subsidiaire que la société l'Autruche Volante sollicite une requalification depuis le 1er avril 2014.

Il ressort en effet des dispositions de l'article L145-60 du code de commerce que les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est constant que, dans la mesure où elle tend à l'application des règles statutaires, l'action en requalification d'un contrat en bail commercial est encadrée par le délai de prescription propre au statut, soit le délai de prescription biennale.

En telle matière, ce délai court, en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.

En l'espèce, la relation contractuelle objet du litige a fait l'objet de conventions successives, et conformément à la jurisprudence en vigueur, ce séquençage contractuel implique une segmentation de la prescription qui se décline en autant de délais qu'il y eut de conventions successives.

La première assignation ayant été délivrée le 13 janvier 2022, l'action en requalification de l'Autruche Volante ne peut qu'être déclarée comme prescrite s'agissant du contrat ayant pris effet au 1er avril 2014.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la clause de non-recours

La commune de [Localité 3] invoque les dispositions contractuelles des conventions de mise à disposition des 3 octobre 2020 et 30 décembre 2020, pour affirmer que la société l'Autruche Volante a accepté contractuellement de renoncer à toute réclamation ou revendication portant sur l'unicité des conventions successives.

Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, les clauses invoquées sont rédigées en ces termes :

- convention du 3 octobre 2020 : « La conclusion de cette nouvelle convention exclue formellement toute dénonciation ou réclamation fondée sur le contrat de mise à disposition signée le 16 juin 2017 (sic) ».

- convention du 31 décembre 2020 : « cette nouvelle convention exclue formellement toute dénonciation ou réclamation fondée sur le contrat de mise à disposition signée le 16 juin 2017 et celle signée à la suite le 3 octobre 2020 (sic) »

La Cour rappelle toutefois que les dispositions relatives aux règles essentielles des baux commerciaux sont d'ordre public.

La renonciation n'est licite que lorsqu'elle concerne un droit acquis.

En conséquence de ces éléments, il est constant que toute clause de renonciation par avance à se prévaloir du statut des baux commerciaux doit être réputée non-écrite.

Ainsi, si les clauses invoquées par la commune de [Localité 3] permettent de limiter les réclamations fondées sur les contrats précédents, elles ne permettent en aucun cas de renoncer par avance à une action en requalification de la chaîne successive de contrats, en bail commercial.

Il n'y a donc pas lieu à irrecevabilité de ce chef.

Sur la demande en nullité des conventions des 3 octobre 2020 et 30 décembre 2020

Dans le dispositif de ses conclusions, la commune de Bonac-Irazein demande à la Cour de prononcer « la nullité des conventions conclues le 10 octobre 2020 et le 30 décembre 2020 en application de l'article 1842 du code civil, du 2ème alinéa de l'article L210-6 et de l'article R 210-7 du code de commerce à défaut d'immatriculation à chacune de ces échéances de la Scic L'autruche Volante, le Tribunal judiciaire ayant excédé ses pouvoirs en faisant état de l'existence d'une erreur affectant le registre du commerce et des sociétés ».

Ainsi, bien qu'elle ne développe dans le corps de ses écritures que la nullité de la convention du 30 décembre 2020, la Cour constate qu'elle est saisie de la question de la nullité des deux conventions, sur les mêmes motifs.

Par ailleurs, aucune convention n'ayant été signée le 10 octobre 2020, la Cour constate que c'est uniquement par une erreur matérielle que l'appelante vise cette date, et qu'en réalité, c'est bien la convention du 3 octobre 2020 qui est visée.

La commune de [Localité 3] invoque le défaut d'immatriculation de la Scic l'Autruche Volante à la date de signature des conventions, comme motif de nullité ; elle estime que la société n'avait pas la capacité de contracter alors qu'elle ne précise pas dans les conventions être en cours de formation.

Il résulte des articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Il est désormais constant qu'en présence d'un acte dans lequel il n'est pas expressément mentionné qu'il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d'apprécier souverainement, par un examen de l'ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu'extrinsèques, si la commune intention des parties n'était pas qu'il soit conclu au nom ou pour le compte de la société. (Com., 29 novembre 2023, pourvoi n° 22-12.865)

Si la Scic l'Autruche Volante n'a été immatriculée au RCS que le 8 mars 2021, la Cour constate que cette immatriculation résulte d'une transformation de la personne morale déjà existante sous forme d'association (association l'Autruche), en société coopérative d'intérêt collectif par actions simplifiée.

La société l'Autruche Volante a d'ailleurs été immatriculée au RCS sous le numéro 803 417 831, correspondant au numéro Siren de l'association l'Autruche.

Cette transformation a été effective au 4 août 2020, et les statuts de la Scic l'Autruche Volante, évoquent cette continuité avec l'association l'Autruche.

La personnalité morale de la Scic l'Autruche Volante existait donc bien avant son immatriculation au Rcs, et était en tout état de cause existante lors de la signature des conventions des 3 octobre 2020 et 30 décembre 2020.

Il ressort des éléments de la procédure, et en particulier des échanges entre les parties, que la commune de [Localité 3] attendait la création d'une société par l'association l'Autruche, pour la rendre directement bénéficiaire d'une convention de mise à disposition, pour l'exploitation des locaux ; ainsi, la volonté de la société appelante était bien de contracter avec la société qu'elle savait être en formation.

Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté ce moyen de nullité ; ils ont cependant omis de statuer de ce chef dans le dispositif de leur décision.

La Cour déboutera en conséquence la commune de [Localité 3] de sa demande en nullité des conventions des 3 octobre 2020 et 30 décembre 2020.

Sur la demande en requalification de la relation contractuelle en bail commercial

Il convient de rappeler que la commune de [Localité 3] a signé avec Messieurs [F] et [L] deux conventions de mise à disposition des locaux, en date du 11 mars 2014 pour une durée de trois ans, puis du 22 juin 2017 pour une durée de 40 mois, venant à terme le 15 octobre 2020, moyennant une redevance mensuelle de 350 euros.

Dans le même temps, Messieurs [F] et [L] ont signé une convention de sous mise à disposition, à titre gratuit, au bénéfice de l'association l'Autruche, à effet du 1er avril 2014.

Le 3 octobre 2020, la commune de [Localité 3] a signé avec la Scic l'Autruche Volante une convention de mise à disposition pour une durée de trois mois, venant à échéance le 31 décembre 2020, en contrepartie du paiement d'une redevance mensuelle de 362,78 euros.

Le 30 décembre 2020, ces mêmes parties ont convenu d'une nouvelle convention de mise à disposition pour une durée de 10 mois jusqu'au 31 octobre 2021, la redevance mensuelle étant augmentée à 450 euros.

En l'espèce, l'Autruche Volante se prévaut de l'exploitation des locaux objets du litige depuis la signature de la convention de sous mise à disposition ayant pris effet au 1er avril 2014.

Elle estime qu'elle bénéficie d'un bail commercial à compter du 1er novembre 2021, ainsi que l'a décidé le premier juge, et à titre subsidiaire que l'intégralité de leur relation contractuelle doit être requalifiée en bail commercial depuis le 1er avril 2014.

Il a été jugé dans les développements qui précèdent, que la demande subsidiaire en requalification du contrat ayant pris effet au 1er avril 2014 est prescrite ; toutefois, l'examen de la demande principale de l'intimée relative au statut du bail en cours, impose à la Cour de considérer les relations entre les parties et la chaîne de contrats, dans leur ensemble.

Il ressort des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce, que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Il résulte d'une jurisprudence désormais ancienne que les associations n'entrent dans aucune des catégories de personnes morales susceptibles d'être inscrites au registre du commerce et des sociétés.

Ainsi, si la signature du bail commercial ne requiert pas de justifier d'une immatriculation, et que celle-ci peut intervenir en cours de bail, le locataire qui invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux doit justifier qu'il remplit les conditions d'application, et notamment de son immatriculation.

La Cour constate que l'intimée ne justifie pas d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, avant sa transformation en société le 4 août 2020 ; la convention de sous mise à disposition a été consentie par Messieurs [F] et [L], à l'association l'Autruche, qui n'avait alors pas la qualité de commerçante et n'était pas inscrite au RCS.

Le Kbis de la société intimée permet de relever une première immatriculation à la date du 8 mars 2021, ce qui n'est contesté par aucune autre pièce de la procédure.

Par ailleurs, si l'Autruche Volante affirme avoir effectivement exploité les locaux et payé elle-même à la commune les redevances dues par les consorts [F] et [L], force est de constater qu'elle n'en justifie pas, et que la convention de sous mise à disposition a été consentie à titre gratuit.

La Cour constate en outre que la commune de [Localité 3] n'était pas partie à cette convention de sous mise à disposition, et qu'il n'est pas justifié qu'elle lui a été dénoncée.

Si la société intimée se prévaut de l'exploitation des locaux de la commune depuis 2014, il ne peut qu'être relevé qu'elle n'était pas bénéficiaire de la convention de mise à disposition, et qu'elle ne justifie pas du paiement des redevances dont elle se prévaut.

Il ne peut en conséquence qu'être relevé que ni les bénéficiaires des conventions de mise à disposition, ni le bénéficiaire de la convention de sous mise à disposition, n'avaient la qualité de commerçants inscrits au RCS, ou d'artisan inscrit au registre national des entreprises.

Avant de contracter directement avec la commune de [Localité 3] pour la première fois le 3 octobre 2020, l'Autruche Volante ne bénéficiait, à titre d'association, que d'une sous-occupation à titre gratuit.

Ainsi, la Cour n'est pas en mesure de constater que les conditions du bail commercial étaient réunies, pour la période antérieure à la première convention signée entre la commune et la Scic l'Autruche Volante en octobre 2020 ; dès lors, la société intimée n'est pas fondée à se prévaloir d'une antériorité d'exploitation continue de nature commerciale des locaux.

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent conclure un bail dérogeant au statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

En l'espèce la première convention directement signée avec la Scic l'Autruche Volante avait une durée de 3 mois, et la suivante une durée de 10 mois ; à l'issue, la commune de [Localité 3] a manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas poursuivre l'exploitation des locaux objets du litige par la société intimée, de sorte que la limite de trois ans n'a pas été atteinte.

Le seul fait que le compte rendu de séance du Conseil Municipal de [Localité 3] du 10 juillet 2020 fasse état d'une volonté de mettre en place une réunion de travail avec un juriste pour « construire un bail commercial », ne suffit pas à créer de fait la réalité d'un bail commercial à compter du 1er novembre 2021, date d'échéance de la dernière convention.

La mention de ce projet ne constitue pas plus une promesse de bail commercial au sens de l'article 1124 du code civil, dans la mesure où les éléments essentiels du contrat, notamment s'agissant du loyer, de la destination, des conditions d'exploitation par le preneur ou de la prise en charge des travaux nécessaires à ladite exploitation, n'ont pas été déterminés par cette simple mention figurant au compte rendu du Conseil Municipal.

Il est en effet constant que la promesse de contrat suppose que le consentement du bénéficiaire soit le seul élément faisant défaut ; or, en l'espèce, rien de précis n'a été promis par la commune à la société l'Autruche Volante.

En outre, si l'intention de la commune était au cours de l'été 2020 de faire poursuivre l'exploitation des locaux en consentant un bail commercial à l'Autruche Volante, ce n'est resté qu'à l'état de projet, dans la mesure où il n'est pas justifié de plus de démarches en ce sens.

Au contraire, la convention du 30 décembre 2020 a été conclue pour une durée de 10 mois, et précisait le caractère temporaire de l'occupation consentie, prévoyant en outre expressément qu'elle ne pourrait pas être renouvelée par tacite reconduction.

La commune de [Localité 3] a délivré à l'Autruche Volante, dès le 18 novembre 2021, une mise en demeure de libérer les locaux ; elle avait au préalable fait constater par huissier dès le 2 novembre 2021 que l'exploitant n'avait pas quitté les lieux à l'échéance de la convention de mise à disposition.

La volonté de la commune n'était donc pas de poursuivre les relations contractuelles avec l'Autruche Volante au-delà des 13 mois d'exploitation résultant des conventions directement signées entre les parties.

Or, en application des dispositions de l'article 1101 du code civil, la formation d'un contrat suppose un accord de volontés entre les parties.

Un tel accord n'est pas constaté en l'espèce, de la part de la société appelante, après le 31 octobre 2021.

Les conventions des 3 octobre 2020 et 30 décembre 2020 constituaient donc des baux dérogatoires, qui n'ont pas excédé la durée de trois ans, et qui ne peuvent pas être mis en lien avec une précédente occupation présentant les caractéristiques d'un bail commercial.

Dans ces conditions, la Cour ne peut qu'infirmer le premier jugement qui a constaté l'existence d'un bail commercial à compter du 1er novembre 2021.

Depuis le 1er novembre 2021, et l'échéance du dernier bail dérogatoire, la Scic l'Autruche Volante ne dispose plus de titre lui permettant d'occuper les locaux objets de la présente procédure.

Il conviendra en conséquence d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu'il soit nécessaire de fixer une astreinte, l'appelante n'apportant pas la preuve d'une résistance de l'intimée à l'exécution de la présente décision de justice.

La commune de [Localité 3] demande à la Cour de condamner l'Autruche Volante, qui s'est maintenue dans les lieux sans titre, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des locaux, correspondant à la valeur locative qu'elle estime s'élever à 1 500 euros par mois.

Elle ne produit toutefois aucun justificatif d'une telle valeur locative, alors que les contrats signés avec Messieurs [F] et [L] prévoyaient une redevance mensuelle de 350 euros, et que les redevances fixées aux conventions de mise à disposition des 3 octobre et 30 décembre 2020 n'excédaient pas 450 euros par mois.

Il n'est par ailleurs pas contesté qu'en raison d'un risque lié à la sécurité des locaux, ces derniers ont fait l'objet d'une fermeture administrative de deux mois entre janvier et mars 2022, puis ont été à nouveau fermés du 23 juin 2022 au 30 mars 2024, une réouverture partielle n'ayant été autorisée qu'à compter du 6 avril 2024.

La commune a justifié de cette fermeture par la non-réalisation de travaux de nature à permettre l'accueil du public en toute sécurité.

Dans ces conditions, l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans titre du local devra être ramenée à de plus justes proportions sur les périodes pendant lesquelles les locaux ont pu être exploités ; en revanche, les périodes de fermeture justifiées par la nécessité de faire procéder à des travaux de sécurisation ne pourront pas ouvrir droit à indemnité d'occupation, ces travaux étant à la charge du bailleur.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera ainsi fixée à hauteur de la redevance prévue dans la dernière convention liant les parties, à savoir la somme de 450 euros par mois.

Cette indemnité d'occupation sera due à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des locaux, à l'exception des 23 mois de fermeture totale des locaux (janvier et février 2022, puis du 23 juin 2022 au 30 mars 2024).

La demande de la société intimée quant à la réalisation des travaux par la commune de [Localité 3], ne résulte que de sa demande en constatation de l'existence d'un bail commercial et suppose la poursuite des relations entre les parties ; or, la Cour ayant infirmé le premier jugement s'agissant du bail commercial, l'Autruche Volante ne pourra qu'être déboutée de sa demande de ce chef.

Ce chef de décision sera donc également infirmé.

De la même manière, la société l'Autruche Volante, qui s'est maintenue sans titre dans les locaux à l'échéance de la convention l'autorisant à les exploiter, en dépit des demandes de la commune de libérer les lieux, est mal fondée à solliciter l'indemnisation d'une perte d'exploitation sur la période postérieure au 31 octobre 2021, ou d'un quelconque préjudice résultant du défaut de réalisation des travaux par la société appelante.

Enfin, la demande principale de la commune de [Localité 3] ayant été accueillie, il n'y a pas lieu à examen de ses demandes subsidiaires ; ainsi, la demande de la société intimée, de voir déclarer irrecevables les demandes en fixation du loyer commercial et en expertise, présentées à titre subsidiaire par l'appelante, est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Au regard des précédents développements, il convient d'infirmer le premier jugement, en ce qu'il a mis les dépens à la charge de la commune de [Localité 3], et l'a condamnée à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La Scic l'Autruche Volante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.

En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnités en application de l'article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la Scic L'autruche Volante de ses demandes indemnitaires au titre de la perte d'exploitation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande visant à voir écarter des débats les pièces adverses n°75, 76 et 77 ;

Déclare irrecevable comme prescrite, l'action subsidiaire en requalification de la convention du 11 mars 2014 en bail commercial ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée des clauses contractuelles de non-recours, soulevée par la commune de [Localité 3] ;

Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande en nullité des conventions des « 10 octobre 2020 » (en réalité 3 octobre 2020), et 30 octobre 2020 ;

Déclare sans objet la demande de la Scic l'Autruche Volante visant à voir déclarer irrecevables les demandes subsidiaires en fixation du loyer commercial et en expertise, formées par la commune de [Localité 3] ;

Ordonne l'expulsion de la Scic L'Autruche Volante de l'immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3] cadastré n°0 [Cadastre 1], et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit n'y avoir lieu à astreinte ;

Condamne la Scic l'Autruche Volante au paiement à la commune de [Localité 3], d'une indemnité d'occupation mensuelle de 450 euros, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération effective des locaux, à l'exception des 23 mois de fermeture totale des locaux (janvier et février 2022, puis du 23 juin 2022 au 30 mars 2024) ;

Déboute la commune de [Localité 3] et la Scic l'Autruche Volante de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamne la Scic l'Autruche Volante aux entiers dépens de première instance et d'appel.