CA Montpellier, 5e ch. civ., 15 octobre 2024, n° 21/03079

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 10 et 16 avril 2013, la SCI Beya, par l'intermédiaire de son mandataire la SAS Foncia Sogi Pelletier, a donné à bail à la SARL Languedoc Silver, représentée par M. [I] [Y], un local commercial situé [Adresse 5], pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel hors taxe de 14 400 euros.

Suivant courrier du 29 septembre 2015, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 septembre 2015, la SARL L'Or en Cash a délivré congé à la SAS Foncia Sogi Pelletier pour ce local, à l'expiration de la première période triennale, soit pour le 1er avril 2016.

Par acte d'huissier de justice du 13 juillet 2017, la SCI Beya a fait assigner la SARL Languedoc Silver et M. [I] [Y] devant le tribunal de grande instance de Béziers, notamment en nullité du congé délivré, en expulsion pour non-paiement des loyers et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Par acte d'huissier de justice du 16 mars 2018, la SCI Beya a dénoncé à la SAS L'Or en Cash l'assignation délivrée à la SARL Languedoc Silver et à M. [I] [Y].

Par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2018, la société L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver et M. [I] [Y], a appelé en garantie la SAS Foncia Sogi Pelletier.

Par jugement rendu le 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

Jugé que l'acte introductif d'instance délivré le 13 juillet 2017 à l'encontre de la SARL Languedoc Silver était nul ;

Jugé que M. [I] [Y] n'était pas engagé en son nom personnel par l'acte de cautionnement du 10 avril 2013 ;

Juge que le congé délivré le 30 septembre 2015 par la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, était nul et de nul effet ;

Prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail commercial des 10 et 16 avril 2013 conclu entre la SCI Beya et la SARL Languedoc Silver à la date du prononcé du jugement ;

Jugé que la SAS L'Or en Cash devra libérer les locaux loués dans le mois suivant la signification du présent jugement sans qu'i1 n'y ait lieu au prononcé d'une astreinte ;

Ordonné l'expulsion de la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, des locaux sis au [Adresse 5], au besoin avec l'assistance de la force publique ;

Condamné la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SCI BEYA une somme de 60 910,23 euros au titre des loyers et des charges dus du mois de juin 2016 au mois de septembre 2019 ;

Fixé le montant mensuel dû par la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à la SCI Beya à la somme de 1 261,90 euros hors charge, majoré des charges à compter du 1er octobre 2019 au titre des loyers et charges dus et à compter du prononcé du présent jugement au titre de l'indemnité d'occupation due ;

Condamné la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SCI Beya les sommes fixées ci-dessus jusqu'à la libération effective des locaux ;

Débouté la SCI Beya de sa demande en conservation du dépôt de garantie à hauteur de 1 200 euros, sauf à l'autoriser à conserver une somme de 1 euro au titre de ladite clause pénale ;

Débouté la SAS L'Or en Cash de sa demande en garantie à 1'encontre de la SAS Foncia Sogi Pelletier ;

Condamné la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SCI Beya une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SAS Foncia Sogi Pelletier une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Karine Masson et Me Patricia Pijot, avocats au barreau de Béziers.

Sur la nullité de l'acte introductif d'instance délivrée par la SCI Beya à la SARL Languedoc Silver le 13 juillet 2017 et au visa des articles 117 et 121 du code de procédure civile, le premier juge a constaté que si le bail commercial des 10 et 16 avril 2013 avait été conclu par la SARL Languedoc Silver en qualité de preneur, cette société avait fait l'objet d'une fusion-absorption le 4 décembre 2013, avec effet au 30 septembre 2013, de sorte qu'elle n'avait plus d'existence juridique quand elle a été assignée le 13 juillet 2017, que, par conséquent, l'assignation était nulle et de nul effet à l'encontre de la SARL Languedoc Silver.

Sur les demandes présentées par la SCI Beya à l'encontre de M. [I] [Y], le premier juge a relevé que si la SCI Beya faisait état d'un engagement de caution de M. [I] [Y], il apparaissait, à la lecture du contrat de bail commercial des 10 et 16 avril 2013 et de l'acte de cautionnement séparé du 10 avril 2013, que celui-ci ne s'engageait pas à titre personnel en sa qualité de personne physique mais engageait la société L'Or en Cash en tant que caution solidaire, sans bénéfice de discussion ou de division, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations, indemnités d'occupation et tous intérêts et indemnités dus par la société preneuse, la SARL Languedoc Silver, que, par conséquent, les demandes présentées par la SCI Beya à l'encontre de M. [I] [Y] à titre personnel devaient être rejetées.

Sur la validité du congé délivré par la société L'Or en Cash et au visa de l'article L. 145-4 du code de commerce et 668 du code de procédure civile, le premier juge a constaté que le courrier délivrant congé avait été envoyé le 30 septembre 2015 à la SAS Foncia Sogi Pelletier, mandataire de la SCI Beya, qui l'avait réceptionné le 1er octobre 2015, de sorte que le délai minimum de six mois avant la première échéance triennale n'avait pas été respecté, que le congé n'était pas valable et la SAS L'Or en Cash restait redevable des loyers à compter du mois d'avril 2016, ceci pour rejeter sa demande en répétition des loyers indus versés au mois d'avril et mai 2016.

Sur la demande d'expulsion de la SAS L'or en Cash présentée par la SCI Beya, la demande en paiement des loyers et charges, la fixation d'une indemnité d'occupation et le sort du dépôt de garantie, le premier juge a relevé que le commandement de payer les loyers daté du 13 mars 2017 avait été adressé à la SARL Languedoc Silver, laquelle n'avait plus à cette date d'existence légale, ayant été absorbée par la SAS L'Or en Cash, qu'ainsi, il ne pouvait être fait application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial, que seule la résolution judiciaire pouvait être prononcée tenant le non-paiement des loyers par la SAS L'Or en Cash depuis le mois de juin 2016, que celle-ci ne faisant valoir aucune observation sur ce non-paiement des loyers et charges depuis près de cinq années, il convenait, au regard de la gravité de 1'inexécution contractuelle, de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial à la date du jugement et son expulsion, pour condamner la SAS L'Or en Cash à payer à la SCI Beya une somme de 60 910,23 euros au titre des loyers et charges dus depuis le mois de juin 2016 jusqu'au mois de septembre 2019, suivant décompte établi le 19 septembre 2019 pour la SCI Beya par son mandataire, la SAS Foncia Sogi Pelletier, sans qu'il n'y ait lieu de mettre à sa charge les frais d'un commandement de payer les loyers adressé à la SARL Languedoc Silver, personne morale distincte n'ayant plus la personnalité morale ni de quelconques intérêts de retard en l'absence de précision de la SCI Beya sur ladite demande.

Le premier juge a retenu que la somme mensuelle de 1 261,90 euros hors taxe, majorée des charges prévues au contrat de bail commercial, était due à la SCI Beya à compter du mois d'octobre 2019 à titre de loyer jusqu'à la date du jugement, puis à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé du jugement et a condamné la SAS L'Or en Cash au paiement mensuel de ladite somme jusqu'à la libération effective des lieux loués.

S'agissant du dépôt de garantie, le premier juge a considéré que la clause prévue au bail concernant la conservation du dépôt de garantie, à hauteur de 1 200 euros, devait s'analyser en une clause pénale au sens de l'article 1152 ancien du code civil, pour la ramener à la somme de l euro.

Sur l'appel en garantie présentée par la SAS L'Or en Cash à l'encontre de la SAS Foncia Sogi Pelletier, le premier juge a relevé qu'elle recherchait sa responsabilité civile contractuelle aux motifs qu'elle ne l'aurait pas informée du refus de prise en compte par le bailleur de son congé du 29 septembre 2015 pour le 1er avril 2016 et, s'agissant du contrat de bail commercial, en lui faisant souscrire un nouveau bail alors qu'elle la savait tenue au paiement des loyers du local, objet du litige mais que, pour autant, la SAS Foncia Sogi Pelletier n'avait jamais été mandatée par la SAS L'Or en Cash, étant mandataire de la SCI Beya, bailleresse, que la SAS Foncla Sogi Pelletier avait informé, dès le 1er octobre 2015, la SAS L'Or en Cash de l'irrégularité du congé délivré et du fait qu'elle restait tenue au paiement des loyers durant la prochaine période triennale pour le local pris à bail, que la SAS Foncia Sogi Pelletier n'était tenue d'aucune obligation de conseil à l'égard de la SAS L'Or en Cash lors de la souscription du bail commercial, que, par conséquent, elle avait parfaitement accompli les mandats qui lui avaient été confiés pour rejeter la demande d'appel en garantie.

La SAS L'Or en Cash a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 mai 2021.

Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2021, la SAS L'Or en Cash demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-4 du code de commerce, 668 du code de procédure civile, 1240 du code civil,

Vu les pièces versées au débat ;

Infirmer le jugement du 29 mars 2021 ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger que le congé notifié le 29 septembre 2015 est valide ;

Dire et juger que le bail commercial conclu entre la société L'Or en Cash et la société Foncia, en sa qualité de mandataire de la SCI Beya, est résilié depuis le 31 mars 2016 ;

Condamner la SCI Beya à régler à la société L'Or en Cash les sommes suivantes :

La somme de 2 836,99 euros correspondant aux loyers indus des mois d'avril et de mai 2016,

La somme de 1 200 euros au titre du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société Foncia à relever et garantir la société L'Or en Cash de toutes condamnations qui pourrait être prononcées contre elle par la présente juridiction ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI Beya et la société Foncia à verser chacune à la société L'Or en Cash la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.

Sur la validité du congé délivré et pour l'essentiel, la société L'Or en Cash soutient que la date à retenir pour juger de la régularité du congé étant celle de l'expédition par le preneur, le tribunal judiciaire de Béziers ne pouvait pas juger que le congé était irrégulier au motif que la société Foncia l'avait réceptionné le 1er octobre 2015, dès lors qu'elle avait expédié son courrier recommandé le 30 septembre 2015, soit dans le respect du délai qui lui était imparti, qu'ainsi, ont été violées les dispositions des articles L. 145-4 du code de commerce et 668 du code de procédure civile.

La société L'Or en Cash ajoute que dès le 11 avril 2016, elle a sollicité un rendez-vous aux fins d'établir l'état des lieux de sortie, en vain, et qu'à aucun moment, ni la société Foncia ni même la SCI Beya n'ont sollicité la remise des clefs.

Elle estime que son congé expédié le 30 septembre 2015 était valide, de sorte qu'elle n'avait pas, comme le soutient la SCI Beya, à faire parvenir au bailleur un nouveau congé à effet au 1er avril 2019 et entend indiquer qu'elle n'a plus utilisé le local à des fins commerciales à compter du 4 mars 2016, date à laquelle elle a déménagé son activité au [Adresse 3].

Sur la responsabilité de la société Foncia, la société L'Or en Cash avance que la Cour de cassation retient qu'une agence immobilière est débitrice d'obligations à l'égard de toutes les parties à l'opération conclue par son entremise, dont la méconnaissance peut par conséquent être invoquée par l'acquéreur du bien immobilier, même s'il n'a pas été partie au mandat de vente qui a été conclu, qu'en l'espèce, la société Foncia était tenue à son égard d'une obligation de conseil, pour avoir rédigé le bail du local situé [Adresse 3] et avoir été gestionnaire et rédactrice du bail du local situé [Adresse 5], que par courriel du 22 janvier 2016, elle avait informé M. [M] qu'elle accepterait de garder ce dernier local en contrepartie d'une baisse de loyer et, qu'à défaut, elle avait indiqué « être sur un autre local dans la même rue » et précise que par la suite, le 12 février 2016, elle avait adressé à la société Foncia, plus précisément à M. [M], par l'intermédiaire de la société Via Sud, une proposition pour le local situé [Adresse 3], qu'ainsi, la société Foncia a, selon elle, sciemment fait preuve d'une particulière mauvaise foi et de rétention dolosive d'informations car elle savait qu'elle n'aurait jamais signé ce nouveau bail si elle avait été informée qu'en le signant, elle risquait de se trouver liée par deux baux, le bailleur contestant la validité du congé.

La société L'Or en Cash demande en conséquence à la cour de condamner la société Foncia à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions du 15 octobre 2021, la SCI Beya demande à la cour de :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 29 mars 2021,

Vu les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, notamment les articles L. 145-9 du code de commerce et R. 145-1-1 du code de commerce,

Vu les dispositions de la loi Macron du 6 août 2015,

Vu le décret d'application du 11 mars 2016,

Vu les pièces produites aux débats ;

Confirmer purement et simplement la précédente décision ;

Y ajoutant,

Condamner la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SCI Beya la somme de 29 500,46 euros couvrant la période postérieure au 30 septembre 2019, en sus des 60 910,23 euros couvrant la période du 1er juin 2016 au 30 septembre 2019, soit un arriéré locatif total de 90 410,69 euros, selon un décompte arrêté le 7 avril 2021, date effective de libération des lieux ;

Condamner la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à payer à la SCI Beya la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'appel.

Pour l'essentiel, la SCI Beya estime que le premier juge a fait une exacte application du droit en jugeant qu'au visa des dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, la durée du contrat de location ne pouvait être inférieure à neuf ans et que le preneur avait la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d'huissier.

Elle entend préciser que le décret d'application du 3 novembre 2014, qui a créé l'article R. 145-1-1 du code du commerce, était extrêmement clair puisqu'il prévoyait que lorsque le congé prévu à l'article L. 149-9 du code de commerce était donné par lettre recommandée avec accusé réception, la date de congé était celle de la première présentation, soit en l'espèce le 1er octobre 2015.

La SCI Beya soutient que ce congé donné ne respecte pas les délais légaux, que pour être valide, il aurait dû être présenté au plus tard au 30 septembre 2015 et non le 1er octobre 2015, dans la mesure où l'expiration de la période triennale arrivait à son terme le 31 mars 2016, que, par conséquent, les loyers et accessoires sont dus jusqu'à l'expiration de la période triennale suivante.

Sur l'arriéré locatif et le paiement d'une indemnité d'occupation, la SCI Beya soutient que la résolution judiciaire du bail commercial ayant été prononcée le 29 mars 2021 et le local ayant été libéré le 7 avril 2021, suivant un procès-verbal de constat de sortie, la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, doit être condamnée en sus au paiement de la somme totale de 90 410,69 euros, correspondant à la période du 1er juin 2016 au 7 avril 2021, au titres loyer et charges dues.

Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2022, la société Foncia demande à la cour de :

Vu l'article L. 145-4 du code de commerce,

Vu l'article 668 du code de procédure civile,

Vu les articles 1984 et 1989 du code civil,

Vu l'article R. 145-38 du code de commerce,

Vu l'article 1353 du code civil

Vu l'article 1989 du code civil ;

Confirmer le jugement rendu le 29 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions ;

Juger que le congé a été expédié par le preneur par la voie recommandée le 30 septembre 2015 ;

Juger que le congé expédié par le preneur le 30 septembre 2015 a été présenté à Foncia par la Poste le 1er octobre 2015 ;

Juger que le congé expédié par le preneur le 30 septembre 2015 a été réceptionné par Foncia le 1er octobre 2015 ;

Juger que ce congé est tardif puisqu'il aurait dû être présenté au plus tard par le preneur au bailleur ou à son mandataire le 30 septembre 2015 ;

Juger que le présent litige ne relève pas des dispositions du décret n°2016-296 du 13 mars 2016 ;

Juger en conséquence que ce sont les dispositions des articles L. 145-4 du code de commerce, 668 du code de procédure civile, 1984 et 1989 du code civil et R. 145-38 du code de commerce qui doivent trouver application ;

Juger que lesdites dispositions légales n'ont pas été respectées par le preneur ;

Juger en conséquence que le congé délivré par le preneur est nul et de nul effet ;

Juger en conséquence le contrat de bail commercial a continué à courir jusqu'au 29 mars 2021, date du jugement rendu par les premiers juges et date de résiliation retenue par le tribunal ;

Juger que Foncia n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité au titre des contrats de mandats qui la liaient à la SCI Beya et à M. [T] [C] ;

Juger qu'au titre de ces contrats de mandat, la société Foncia ne saurait être débitrice d'une quelconque obligation vis-à-vis du preneur la SAS L'Or en Cash ;

En conséquence,

Confirmer la décision dont appel ;

Y ajoutant,

Condamner la SAS L'Or en Cash, venant aux droits de la SARL Languedoc Silver, à verser à la société Foncia Sogi Pelletier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à rembourser les entiers dépens afférents à la présente instance, qui pourront être distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de de Maître Patricia Pijot (SCP Pijot-Pompier-Mercey).

Pour l'essentiel, la société Foncia avance que dans la mesure où le congé objet du litige a été formalisé en septembre 2015, les dispositions du décret du 13 mars 2016 ne sont pas applicables et considère que le premier juge a fait une stricte application de la loi applicable au cas d'espèce, qu'ainsi, ce n'est pas la date d'envoi par la SAS L'Or en Cash qui doit être prise en considération, comme elle le soutient à tort, mais bien la date de présentation du congé par la Poste à la société Foncia, soit le 1er octobre 2015.

Pour le surplus, la société Foncia demande la confirmation du jugement entrepris, en ce que le tribunal a justement considéré, selon elle, qu'elle n'avait commis aucune faute à l'encontre de la SAS L'Or en Cash, précisant qu'elle était le mandataire de gestion de M. [T] [C], que dans le cadre de ce contrat, elle n'était ni mandataire de la SAS L'Or en Cash ni agent immobilier puisque c'est la société Via Sud qui avait procédé aux recherches immobilières.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 août 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 9 septembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé délivré par la société L'Or en Cash

L'article L. 145-4 du code de commerce dispose, dans sa version applicable au cas d'espèce, que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le congé délivré avant l'entrée en vigueur du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial doit être régi par l'article 668 du code de procédure civile, lequel prévoit que la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.

Il en résulte qu'une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée est régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire.

En l'espèce, l'échéance triennale du bail expirait le 31 mars 2016, de sorte que le congé de la société L'Or en Cash, envoyé par lettre recommandée le 30 septembre 2015, que la bailleresse a reçu, respectait le délai de six mois imposé par l'article L. 145-4 du code de commerce.

Le bail étant ainsi résilié au 31 mars 2016 et la société L'Or en Cash n'étant plus redevable des loyers au-delà de cette date, le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur la demande de restitution de loyers et du dépôt de garantie

En considération de ce qui précède et de ce que la société L'Or en Cash justifie, par courrier en date du 5 avril 2016, avoir sollicité la bailleresse aux fins que soit établi l'état des lieux de sortie et en l'absence de toute argumentation utile de la société Beya, cette dernière sera condamnée à restituer à la société L'Or en Cash la somme de 2 836,99 euros correspondant aux loyers indus des mois d'avril et de mai 2016, et la somme de 1 200 euros, au titre du dépôt de garantie.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

La société Beya sera condamnée aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

La société Beya, qui échoue en appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la société L'Or en Cash la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 29 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

CONDAMNE la société Beya à payer à la société L'Or en Cash les sommes suivantes :

2 836,99 euros, correspondant aux loyers indus des mois d'avril et de mai 2016,

1 200 euros, en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société Beya à payer à la société L'Or en Cash la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'instance ;

CONDAMNE la société Beya aux dépens de l'instance et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile.