CA Dijon, 2e ch. civ., 10 octobre 2024, n° 23/01583

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 15 juin 2020, la SCPI Selectinvest 1 a donné à bail à l'Association [4] ([4]) un local constitué de deux lots d'une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 7 800 euros HT.

Le 23 janvier 2023, la société Selectinvest 1 a fait délivrer à l'[4] un commandement de payer la somme totale de 15.869,74 euros visant la clause résolutoire.

Sur l'assignation délivrée par la société Selectinvest 1 le 16 mai 2023 et par ordonnance du 13 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la SCPI Selectinvest 1 à l'Association [4] le 23 février 2023 ;

- ordonné l'expulsion de l'Association [4] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] et de tous occupants de son chef avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- autorisé la SCPI Selectinvest 1 à faire procéder au séquestre des biens mobiliers abandonnés sur les lieux à la date de remise des clés, ou de l'expulsion, aux frais et périls de l'Association [4] ;

- condamné l'Association [4] à verser à la SCPI Selectinvest 1 les sommes provisionnelles suivantes :

une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer assorti des charges, taxes et impôts exigibles, sans majoration, à compter du 24 février 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, avec possibilité de révision conformément aux dispositions prévues par le bail et de régularisation des charges, taxes et impôts en considération des sommes effectivement dues à la date de remise des clefs ou de l'expulsion, dûment justifiée ;

19.573,45 euros correspondant aux loyers, charges, taxes, impôts et indemnités d'occupation échus au 30 juin 2023 ;

1 957 euros au titre de la clause pénale ;

- condamné l'Association [4] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'Association [4] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023.

Suivant déclaration au greffe du 13 décembre 2023, l'Association [4] ([4]) a relevé appel de cette décision.

Par avis du greffe en date du 12 jnavier 2024, le conseil de l'appelante a été informé que l'affaire était fixée à l'audience du 23 mai 2024 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.

Prétentions de l'[4] :

Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, l'Association demande à la cour de :

- déclarer l'[4] recevable en son appel,

- infirmer l'ordonnance de référé du 13 septembre 2023, en ce qu'elle a :

constaté la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la SCPI Selectinvest 1 à l'[4] le 23 février 2023 ;

ordonné en conséquence l'expulsion de l'[4]

autorisé la SCPI Selectinvest 1 à faire procédait au séquestre des biens mobiliers abandonnés sur les lieux au frais de l'[4],

condamné l'[4] à verser à la SCPI Selectinvest 1, les sommes provisionnelles suivantes :

une indemnité d'occupation à compter du 24 février 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.

19'573,45 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et impôts et indemnité d'occupation échue au 30 juin 2023 ;

1 957 euros au titre de la clause pénale ;

condamné l'[4] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du CPC ;

condamné l'Association [4] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023.

statuant à nouveau :

in limine litis,

- déclarer inexistant le commandement de payer du 23 janvier 2023, l'assignation du 16 mai 2023, ainsi que l'acte de convocation de l'Association [4] à l'audience du 9 août 2023

à tout le moins,

- prononcer la nullité du commandement de payer du 23 janvier 2023 et de l'assignation du 16 mai 2023, faute d'avoir été valablement délivrée à l'[4] ;

par conséquent,

- annuler la procédure ayant abouti à l'ordonnance contestée du 13 septembre 2023 ;

subsidiairement,

infirmer l'ordonnance entreprise du 13 septembre 2023 dans toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

- fixer la créance des loyers restant dus à la somme de 7.081,02 euros TTC au titre des loyers ayant couru du 4ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023, ainsi que la somme de 3.253,32 euros au titre de la taxe foncière, soit un total de 10.334,34 euros TTC compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse et d'un différend ;

- débouter la SCPI Selectinvest 1 pour le surplus de ses demandes et l'inviter à mieux se pourvoir ;

Vu l'absence de qualité et d'intérêt à agir depuis la vente de son local par la SCPI Selectinvest ;

- débouter la SCPI Selectinvest1 au titre de sa demande à bénéficier du jeu de la clause résolutoire, de sa demande d'expulsion et de conservation du dépôt de garantie, le local étant aujourd'hui propriété de la SPLAAD ;

- condamner la SCPI Selectinvest 1 au remboursement à l'[4] de la somme de 12.196,11 euros ;

- débouter la SCPI Selectinvest1 de sa demande au titre de la clause pénale ;

- la débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel et au titre des dépens de première instance et d'appel également ;

très subsidiairement,

- surseoir à l'application de la clause résolutoire visée au commandement de payer ;

- ordonner la poursuite du bail avec la SPLAAD tel qu'il a été signé entre la SCPI Selectinvest 1 et l'Association [4] le 15 juin 2020, et jusqu'à son terme, soit le 7 juillet 2028 ;

- condamner la SCPI Selectinvest 1 au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y inclus le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023.

Prétentions de la société Selectinvest :

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société Selectinvest entend voir :

- recevoir la SCPI Selectinvest 1 en sa constitution et l'y déclarer bien fondée ainsi qu'en ses moyens, fins et prétentions ;

- débouter l'Association [4] de l'ensemble de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

- condamner l'Association [4] à payer à la SCPI Selectinvest 1 la provision de 23.748, 42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 juillet 2023 (échéance du 3ème trimestre 2023 inclus) comprenant les appels de solde de l'assurance 2022 et 2023 ;

- rectifier l'omission de statuer relative à la demande de l'intimée de se déclarer acquis le montant du dépôt de garantie sans préjudice des loyers échus ou à échoir et de toutes autres sommes dues par l'Association [4] ;

statuant à nouveau sur ce point :

- déclarer acquis à la SCPI Selectinvest 1 le montant du dépôt de garantie sans préjudice des loyers échus ou à échoir et de toutes autres sommes dues par l'Association [4] ;

en tout état de cause :

- condamner l'Association [4] à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'Association [4] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Nadège Fusina, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) sur la validité des significations du commandement de payer et de l'assignation en référé :

L'[4] soutient que la signification du commandement de payer et de l'assignation sont inexistantes et subsidiairement nulles aux motifs que :

- elle n'a reçu aucun avis de passage de l'huissier alors que le commandement a été signifié à l'étude, ce qui l'a privé de sa faculté de le contester dans les délais ;

- l'avis de passage relatif à l'assignation a été mal distribué et découvert au sol à proximité de sa boite aux lettres, trop tardivement pour permettre sa comparution à l'audience, la privant de son droit de se défendre.

La société Selectinvest 1 fait valoir que le commandement de payer a été délivré selon les modalités des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile et dans les conditions posées par l'article L145-41 du code de commerce ; que les modalités de signification ont été précisées dans les actes établis par l'huissier qui font foi jusqu'à inscription de faux ; que l'[4] a eu connaissance de l'assignation puisqu'elle a sollicité un renvoi de l'affaire et que les débats ont été ré-ouverts pour lui permettre de comparaître ce qu'elle n'a pas fait.

Il résulte des énonciations des actes critiqués que leur signification a été faite selon les modalités des articles 655 et 656 du code de procédure civile qui prévoient que si la signification à la personne du destinataire s'avère impossible et que personne ne peut recevoir l'acte au domicile du destinataire, la signification peut être faite à ce domicile s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la copie de l'acte étant alors déposée en l'étude de l'huissier.

Ces textes imposent qu'un avis de passage soit laissé au domicile et l'article 658 du même code dispose que l'huissier doit en outre aviser le destinataire de l'acte par une lettre simple adressée le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, contenant une copie de l'acte de signification.

Or, les deux actes portent expressément mention du dépôt d'un avis de passage au siège de l'[4], après que l'huissier ait constaté que le nom du destinataire figurait bien sur la boite aux lettres et concernant le commandement que son nom figurait également sur la porte du local.

Les mentions de l'acte dressé par huissier de justice font preuve jusqu'à inscription de faux et l'[4] ne produit aucun élément de nature à remettre en question ces énonciations.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats par l'[4] que concernant l'assignation du 16 mai 2023, elle a bien été destinataire d'une lettre simple adressée le 17 mai 2023 à son adresse du [Adresse 1] à [Localité 5].

L'erreur de distribution de ce courrier, dont une simple mention manuscrite sur l'enveloppe ne peut attester, ne saurait être imputé à l'huissier de justice.

En conséquence, la contestation portant sur la validité du commandement de payer, comme de l'assignation, n'apparaît pas sérieuse et ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

2°) sur l'inexistence de la convocation de l'[4] à l'audience du 9 août 2023 :

Par une première ordonnance du 5 juillet 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats pour permettre à l'[4] de constituer avocat et a renvoyé l'affaire à l'audience du 9 août 2023, à laquelle l'[4] n'a pas comparu.

L'appelante soutient que la procédure ayant conduit à l'ordonnance dont appel est entachée de nullité, dès lors qu'aucun acte de convocation ne lui a été délivré.

La société Selectinvest considère que l'[4] cherche de manière inopérante à couvrir sa carence à comparaître.

Cependant, si l'ordonnance du 5 juillet 2023 valait convocation des parties et si la société Selectinvest en a bien eu connaissance puisqu'elle a comparu à l'audience du 9 août suivant, il n'est justifié ni de la signification de cette ordonnance à l'[4], ni d'une convocation de cette dernière par le greffe, ni encore du fait que l'ordonnance lui a été communiquée, alors même que la décision du juge des référés était motivée par référence à un courrier de l'[4] sollicitant le renvoi de l'audience pour recourir à un avocat et par le souci de garantir l'effectivité du principe contradictoire.

Dès lors qu'il n'est pas établi que la procédure suivie devant le juge des référés a permis à l'[4] d'assurer sa défense, l'ordonnance devra être annulée.

Pour autant, l'[4] ayant conclu subsidiairement sur le fond, l'effet dévolutif a pleinement joué et la cour ainsi saisie statuera sur le litige.

3°) sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire.

Le bail signé entre les parties contient en son article 21 une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement de toute somme due en vertu du bail notamment au titre de loyers, charges, taxes, pénalités, frais de poursuite ou de recouvrement, d'arriérés de loyers, de rappels de loyers ou de compléments de dépôt de garantie, ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du bail, et après un commandement de payer ou d'exécuter resté un mois sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été délivré à l'[4] le 23 janvier 2023 pour paiement de 15.678, 19 euros au titre de loyers et charges impayés.

Il n'est pas discuté que la locataire ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le mois

L'[4] soutient qu'il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à la résiliation et tenant à des manquements de la bailleresse et concernant :

- la facturation de charges indues de chauffage collectif,

- une erreur dans le rattachement administratif d'un compteur d'eau,

- le remplacement du chauffe-eau équipant le local,

- des erreurs dans les facturations de la taxe foncière,

- le dysfonctionnement de l'éclairage extérieur du local,

- la facturation de la taxe de ramassage des ordures ménagères alors qu'en l'absence de conteneur, elles ne sont pas collectées,

- des problèmes récurrents de distribution du courrier.

Elle estime qu'elle était bien fondée à suspendre le paiement des loyers et à les consigner indiquant les avoir payés le 30 avril 2024 par virement auprès de la Carpa et qu'à défaut de décompte précis des charges, celles-ci ne sauraient lui être réclamées compte tenu des erreurs commises.

Elle ajoute que le dépôt de garantie qu'elle a versé doit profiter au nouveau bailleur qui en a reversé le montant à la société Selectinvest.

Elle soutient enfin qu'ayant vendu le local à la Société Publique Locale d'Aménagement de l'Agglomération Dijonnaise, la société Selectinvest n'a plus qualité, ni intérêt à agir en expulsion.

La société Selectinvest fait valoir qu'à défaut de contestation du commandement et de paiement dans les délais, la clause résolutoire est acquise conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce .

Elle indique qu'ayant cédé les biens immobiliers objets du bail, elle n'a plus d'intérêt à agir en expulsion.

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Le contrat de bail prévoit que le loyer est contractuellement fixé à 7 800 euros HT et HC par an, payable par trimestre et d'avance et que les charges, réparties au prorata des surfaces des locaux loués ou des tantièmes de copropriété occupés, consisteront d'une part dans les prestations et fournitures individuelles, d'autre part dans les dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, l'entretien, les réparations, la mise en conformité et l'accessibilité des locaux loués, de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

De plus, il met à la charge du locataire le remboursement au bailleur des taxes foncière, d'enlèvement des ordures ménagères et autres.

Les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire concernent les loyers, accessoires et charges exigibles au titre d'un reliquat antérieur au 1er janvier 2022, des quatre trimestres de l'année 2022 et du premier trimestre 2023.

Il sera rappelé que le paiement du loyer est la contrepartie de la jouissance consentie sur les lieux loués et il n'est pas démontré que les points de contestation soulevés par l'[4] l'ont privée de la jouissance des lieux loués justifiant la rétention des loyers.

De plus, à l'examen des pièces versées, la cour relève que les contestations portant sur le fonctionnement du chauffage remontent à une période antérieure à la signature du nouveau bail, que celle afférente au remplacement d'un chauffe-eau n'est étayée par aucun justificatif, que celle relative à l'éclairage extérieur, aux boites aux lettres comme aux containers des poubelles ne relèvent pas du bailleur, mais du syndic de la copropriété auprès duquel le bailleur a relayé les doléances de l'[4].

Concernant le compteur d'eau, si l'[4] soutient que lui a été facturée par erreur la consommation d'un autre local, elle n'en rapporte aucune preuve sérieuse et suffisante devant le juge des référés, les photographies de compteurs produites aux débats ne permettant de tirer aucune constatation utile et les échanges de courriels demeurant imprécis quant à la nature de la contestation soumise au bailleur.

Par ailleurs, le local loué étant constitué de lots de copropriété, il est indifférent que l'[4] justifie s'être acquittée de ses charges individuelles, dès lors que le bail met expressément à sa charge une quote-part des dépenses communes de l'immeuble.

Il sera rappelé que le bailleur est tenu d'établir un état récapitulatif annuel, incluant liquidation et régularisation des comptes de charges, communiqué au locataire.

Au cas particulier, la société Selectinvest produit que les états récapitulatifs des années 2020 à 2023.

Sont également justifiées les taxes foncières 2021, 2022 et 2023.

En considération de ce qui précède, les contestations soulevées par l'[4] ne pouvaient justifier la suspension du paiement des loyers et ne présentent pas un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle à la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.

4°) sur la suspension des effets de la clause :

Conformément aux dispositions de l'article 145-41, al 2, les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de chose jugée et la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'[4] justifie avoir déposé une somme de 22.530, 45 euros sur le compte Carpa du conseil de la société Selectinvest le 22 avril 2024 et qu'elle détenait au 9 décembre 2023 d'un solde de compte bancaire créditeur de 61.442 euros.

Il apparaît que la locataire a volontairement retenu le paiement des loyers sur le fondement de contestations qu'elle n'étaye pas, alors qu'elle disposait des capacités financières lui permettant de régler sa dette locative et il ne pourra qu'être relevé qu'elle n'a entrepris l'exécution de l'ordonnance de référé qu'après avoir été assignée en radiation de son appel devant la première présidente de cette cour.

Ces circonstances ne permettent pas de retenir sa bonne foi et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui se trouve acquise à la date du 23 février 2023.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail.

La société Selectinvest n'a plus la qualité de propriétaire du local que l'[4] occupe ce qui constitue une contestation sérieuse de son droit à poursuivre l'expulsion faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

La cour dira en conséquence n'y avoir lieu à référé sur ce point.

5°) sur la provision :

La société Selectinvest sollicite le paiement d'une provision d'un montant de 23 748,42 euros au titre de la dette locative, incluant le loyer du 3ème trimestre 2023 et ses accessoires notamment le solde des assurances 2022 et 2023.

Cette demande ne constitue pas une prétention nouvelle irrecevable à hauteur d'appel puisqu'elle vise à actualiser la dette locative et n'est en conséquence que le complément nécessaire de celle formulée devant le premier juge.

Il résulte de ce qui précède que la société Selectinvest justifie des causes du commandement et l'[4] ne conteste pas dans ses écritures être redevables des 1er et 2nd trimestres de l'année 2023.

Par ailleurs, la locataire ne justifie pas s'être acquittée de l'indemnité d'occupation exigible au 1er juillet 2023, n'ayant procédé au paiement entre les mains du nouveau propriétaire qu'à compter de l'échéance du 1er octobre 2023.

Les versements réalisés sur le compte Carpa ne valent pas paiement, lequel suppose inscription des sommes dues sur le compte personnel du créancier, et ne peuvent en conséquence libérer l'[4] de sa dette.

Compte tenu de l'actualisation de la dette locative, il sera fait droit à la demande de provision à hauteur de 23 748,42 euros que l'[4] sera condamnée à payer à la société Selectinvest, ce qui conduira la cour à infirmer l'ordonnance de référé quant au montant de la provision accordée.

Si selon les termes de l'acte de vente, le bailleur a transmis à son acquéreur les montants des dépôts de garantie versés par ses locataires, le décompte de la dette locative établi au 19 septembre 2023 montre que la société Selectinvest a déduit de sa créance le montant de 2 373,90 euros perçu de l'[4] au titre du dépôt de garantie.

Cette contradiction avec les stipulations contractuelles constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer sur l'affectation du dépôt de garantie.

Réparant l'omission de statuer sur ce point, la cour dira n'y avoir lieu à référé sur ce point.

Le bail prévoyait en son article 11 que le défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du contrat rendrait le locataire débiteur d'une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles. Si le juge des référés peut accorder une provision au titre d'une clause pénale, il ne dispose pas du pouvoir de la modérer.

S'agissant d'une stipulation contractuelle, à laquelle l'[4] s'est volontairement soumise, il y a lieu d'accorder la provision sollicitée et de condamner l'[4] à payer la somme de

PAR CES MOTIFS

Annule l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon en date du 13 septembre 2023 ;

statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail commercial conclu entre la SCPI Selectinvest 1 et l'Association [4] le 23 février 2023 ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion,

Condamne l'Association [4] à verser à la SCPI Selectinvest 1 la somme provisionnelle de 23 748,42 euros au titre des loyers, charges, taxes, impôts et indemnités d'occupation échus au 19 septembre 2023 ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur le sort du dépôt de garantie,

Condamne l'Association [4] aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne l'Association [4] à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.