CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 11 octobre 2024, n° 24/03710

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 26 juin 2014, la société Neuflize Vie Immo a consenti à la société European Business Center un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux, situés [Adresse 6] à [Localité 5], afin d'y exercer une activité de prestation de services en secrétariat, bureautique, informatique, exploitation d'immeubles à usage de bureaux, domiciliation d'entreprises et tous services s'y rattachant.

Le 21 décembre 2022, la société Neuflize Vie Immo a cédé l'immeuble, et donc le bail commercial, à la société [Adresse 6].

Par acte du 26 décembre 2022, la société [Adresse 6] a donné congé à la société European Business Center pour le 30 juin 2023 à minuit, avec offre de payer une indemnité d'éviction en application de l'article L.145-14 du code de commerce.

A la suite de la délivrance de ce congé, les parties ont tenté d'engager des discussions sur les modalités de fin du bail et le montant de l'indemnité d'éviction, sans cependant parvenir à s'entendre.

Par lettre du 21 mars 2023, la société [Adresse 6] a remis en doute l'existence même d'un fonds de commerce exploité par la société European Business Center dans les lieux, estimant que son activité se limiterait en réalité à la signature de contrats de sous-location et a sollicité la transmission de plusieurs documents relatifs à son activité. Cette demande a été réitérée par lettre du 27 avril suivant, demeurée sans effet, la société European Business Center ayant considéré que les documents sollicités étaient inutiles et que leur transmission serait, de surcroît, contraire aux dispositions du RGPD.

Dans ce contexte, la société European Business Center a retenu le paiement du loyer du mois de juin 2023 ainsi que l'échéance mensuelle du plan d'apurement d'une dette de loyer obtenu à l'occasion d'une procédure de conciliation.

Le 30 juin 2023, la société European Business Center a quitté les locaux et restitué les clés au bailleur.

Le 13 juillet 2023, la société [Adresse 6] a fait délivrer à la société European Business Center un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les sommes de 113.578,09 euros au titre du loyer et provisions sur charges exigibles au 1er juin 2023 et de 236.762,26 euros au titre de l'arriéré de loyers résultant de l'échéancier précédemment convenu.

Par acte du 10 juillet 2023, la société European Business Center a assigné la société [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de condamnation de la défenderesse au paiement d'une provision de 2.635.566,74 euros au titre de l'indemnité d'éviction, subsidiairement, d'une provision de 1.000.000 euros et afin d'obtenir une expertise judiciaire pour évaluer cette indemnité.

Après s'être opposée à ces prétentions, la société [Adresse 6] a demandé, à titre reconventionnel, que la société European Business Center soit condamnée au paiement de l'arriéré locatif, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et, à défaut de résiliation, demandé que la mission de l'expert porte sur la communication des documents sollicités en vain.

Par ordonnance du 16 février 2024 le premier juge a :

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par la société European Business Center du chef de l'indemnité d'éviction ;

ordonné, aux frais de la société European Business Center, une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [H], avec mission, notamment, de fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation ;

condamné la société European Business Center à payer à la société [Adresse 6] la somme provisionnelle de 350.340, 35 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles le 1er juin 2023 ;

Autorisé la société European Business Center à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois ;

ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

dit que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l' expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

rejeté le surplus des demandes ;

rejeté les demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société European Business Center aux dépens de l'instance.

Par déclaration du 14 février 2024, la société [Adresse 6] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la mesure d'instruction ordonnée, à l'octroi des délais de paiement, à la suspension des effets de la clause résolutoire et au rejet de ses demandes tendant à l'acquisition de ladite clause et ses conséquences.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juin 2024, la société [Adresse 6] demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société European Business Center de ses demandes de provisions ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société European Business Center à lui payer à titre provisionnel la somme de '350.340,01' euros ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyé des délais à la société European Business Center pour régler sa dette locative ;

l'infirmer pour le surplus,

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 15 août 2023 ;

dire que le bail est résilié depuis le 15 août 2023 ;

dire que du fait de la résiliation du bail, il n'y a lieu d'ordonner une mesure d'instruction ;

Subsidiairement, s'il n'était pas fait droit à sa demande ayant pour objet de voir déclarer acquise la clause résolutoire,

S'agissant de la mission de l'expert

ajouter à la mission définie par le premier juge :

dire que l'expert devra fournir à la juridiction saisie au fond tous éléments comptables et de fait lui permettant de déterminer si un fonds de commerce était effectivement exploité dans les lieux loués ;

dire que l'expert devra se faire communiquer les informations ou pièces ci-après : - la copie des contrats de travail de la totalité des salariés de la société European Business Center affectés à l'exploitation de l'établissement au cours des trois dernières années,

- la liste et la copie des contrats conclus avec les clients de la société European Business Center au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail,

- le dossier d'amortissement justifiant des immobilisations corporelles affectées à l'exploitation de l'établissement situé [Adresse 6],

- les éléments comptables relatifs à l'exploitation de l'établissement secondaire situé [Adresse 6],

- le détail de la production vendue au sein de l'établissement : biens et services,

- le détail des charges propres à l'établissement, savoir :

- les achats de matières premières et autres approvisionnements,

- les salaires et traitements,

- le détail des dotations aux amortissements,

- et plus généralement tous éléments permettant de déterminer un résultat d'exploitation avant impôt propre à l'établissement ;

exclure de la mission de l'expert, la détermination de l'indemnité d'occupation ;

En tout état de cause,

condamner la société European Business Center à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juin 2024, la société European Business Center demande à la cour de :

In limine litis,

à titre principal,

constater le désistement de la société [Adresse 6], par conclusions du 10 mai 2024, de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'infirmation de la décision dont appel en ce qu'elle a ordonné une expertise ;

déclarer irrecevables les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'infirmation de la décision dont appel en ce qu'elle a ordonné une expertise, formulée par conclusions du 7 juin 2024 ;

à titre subsidiaire,

constater que la cour n'est pas saisie des demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné une expertise, nouvellement formulées dans les écritures adverses du 7 juin 2024 ;

au fond,

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle fixe une indemnité d'occupation, rejette le surplus des demandes et celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et la condamne aux dépens ;

statuant à nouveau,

s'agissant de la mission de l'expert,

dire que l'expert devra détailler son activité et les services qu'elle propose à ses clients ;

supprimer de la mission de l'expert la détermination d'une indemnité d'occupation qui n'est pas due en l'espèce ;

débouter la société [Adresse 6] de sa demande de communication d'information et de pièces complémentaires à l'expert ;

En tout état de cause,

débouter la société [Adresse 6] de ses demandes plus amples ou contraires ;

condamner la société [Adresse 6] au paiement de la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel ;

confirmer la décision dont appel pour le surplus et, notamment, en ce qu'elle a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire et ordonné une expertise.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 juin 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans la déclaration d'appel, la société [Adresse 6] a limité la saisine de la cour aux dispositions de l'ordonnance relatives à la mesure d'expertise ordonnée, à l'octroi de délais pour le paiement de la provision de 350.340, 35 euros au titre de l'arriéré locatif exigible au 1er juin 2023, à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et au rejet du constat de l'acquisition de ladite clause.

Après avoir renoncé, dans ses conclusions du 10 mai 2024, à la demande de constatation de la résiliation du bail et ses conséquences, la société [Adresse 6] a, de façon contradictoire, dans le dispositif de ses dernières conclusions demandé d'une part, la confirmation de l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyé des délais de paiement pour l'apurement de la dette locative et, d'autre part, son infirmation de ce chef, la constatation de la résiliation du bail et, par suite, le rejet de la mesure d'instruction.

Contrairement à ce que soutient l'intimée, le renoncement à ces demandes dans les conclusions du 10 mai 2024 ne constitue pas un désistement au sens de l'article 400 du code de procédure civile lequel ne vise que le désistement de l'instance d'appel.

Il n'y a dès lors pas lieu de constater un quelconque désistement. Il n'y a pas davantage lieu de retenir la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée tenant à l'absence de saisine de la cour du chef de la résiliation du bail dès lors que ce chef de jugement figurait dans la déclaration d'appel et a été repris dans les dernières conclusions de l'appelante.

Cependant, il ressort de celles-ci que la société [Adresse 6], retenant les difficultés financières de l'intimée révélées par les bilans produits au cours de l'instance d'appel, a clairement indiqué, en page 26 de ses dernières conclusions, 'au regard des éléments communiqués en cause d'appel, la société [Adresse 6] ne s'oppose pas à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et a octroyé des délais à la société EBC pour régler sa dette'.

Il en résulte qu'aucun moyen n'est soutenu à l'appui de la demande de constatation de la résiliation du bail de sorte que l'ordonnance entreprise ne peut être que confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. Elle le sera également en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement pour permettre l'apurement de la dette locative, aucune circonstance, en l'état des moyens invoqués dans les dernières conclusions du bailleur, ne permettant de faire obstacle à l'octroi de ces délais.

Au surplus, la cour relève que par lettre du 1er juillet 2024 adressée par voie électronique à la cour avec copie au conseil de l'intimée, la société [Adresse 6] a indiqué que le dispositif de ses dernières conclusions contenait une contradiction, expliquant que ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire, de rejet de la mesure d'instruction et d'infirmation de ces chefs de l'ordonnance entreprise, qui figuraient dans ses premières écritures, résultaient d'une erreur. Elle a en conséquence précisé qu'elle demandait la confirmation de l'ordonnance 'en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyé des délais à la société EBC pour régler sa dette' et qu'elle renonçait à demander l'infirmation de ces chefs de l'ordonnance.

Sur l'indemnité d'occupation

L'ordonnance a fixé, à titre provisionnel, 'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires'.

Or, il est acquis que la société European Business Center a quitté les lieux le 30 juin 2023, à l'issue du congé qui lui a été délivré.

Elle n'est dès lors pas tenue au paiement d'une indemnité d'occupation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de fixer celle-ci. L'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.

Sur la mesure d'instruction

La mesure d'expertise ordonnée n'est dans son principe plus contestée.

Les parties s'accordent pour que soit retirée de la mission de l'expert la détermination de l'indemnité d'occupation, qui n'est plus due ainsi qu'il a été précédemment indiqué. Il sera fait droit à cette demande.

Au regard des moyens développés par les parties, il sera demandé à l'expert de détailler l'activité réellement exercée dans les lieux objet du bail consenti le 26 juin 2014 à la société European Business Center et de fournir à la juridiction, qui sera éventuellement saisie au fond, tous éléments comptables et de fait afin de lui permettre de déterminer si un fonds de commerce a réellement été exploité dans les locaux.

La société [Adresse 6] demande qu'il soit précisé que l'expert devra se faire communiquer :

la copie des contrats de travail de la totalité des salariés de la société European Business Center affectés à l'exploitation de l'établissement au cours des trois dernières années,

la liste et la copie des contrats conclus avec les clients de la société European Business Center au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail,

le dossier d'amortissement justifiant des immobilisations corporelles affectées à l'exploitation de l'établissement situé [Adresse 6],

les éléments comptables relatifs à l'exploitation de l'établissement secondaire situé [Adresse 6],

le détail de la production vendue au sein de l'établissement : biens et services,

le détail des charges propres à l'établissement, savoir :

- les achats de matières premières et autres approvisionnements,

- les salaires et traitements,

- le détail des dotations aux amortissements,

et plus généralement tous éléments permettant de déterminer un résultat d'exploitation avant impôt propre à l'établissement.

Ces éléments apparaissant nécessaires à la détermination de l'indemnité d'éviction, il y a lieu de compléter la mission de l'expert ainsi qu'il sera précisé au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard de l'évolution du litige en appel, il convient de laisser supporter à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés devant la juridiction du second degré.

Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de la société European Business Center tendant au constat d'un désistement de la société [Adresse 6] de ses prétentions relatives à l'infirmation de l'ordonnance du chef de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expertise ainsi que la fin de non-recevoir soulevée par la société intimée ;

Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant fixé une indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau de ce seul chef ;

Dit n'y avoir lieu à fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de la société European Business Center ;

Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Y ajoutant,

Modifie la mission de l'expert judiciaire définie par le premier juge en :

retranchant de celle-ci la recherche de tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire serait redevable ;

ajoutant à celle-ci que :

l'expert devra détailler l'activité réellement exercée dans les lieux objet du bail consenti le 26 juin 2014 à la société European Business Center et fournir à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond, tous éléments comptables et de fait afin de lui permettre de déterminer si un fonds de commerce a réellement été exploité dans les locaux ;

l'expert devra se faire communiquer :

- la copie des contrats de travail de la totalité des salariés de la société European Business Center affectés à l'exploitation de l'établissement au cours des trois dernières années,

- la liste et la copie des contrats conclus avec les clients de la société European Business Center au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail,

- le dossier d'amortissement justifiant des immobilisations corporelles affectées à l'exploitation de l'établissement situé [Adresse 6],

- les éléments comptables relatifs à l'exploitation de l'établissement situé [Adresse 6],

- le détail de la production vendue au sein de l'établissement : biens et services,

- le détail des charges propres à l'établissement, savoir :

' les achats de matières premières et autres approvisionnements,

' les salaires et traitements,

' le détail des dotations aux amortissements,

- et plus généralement tous éléments permettant de déterminer un résultat d'exploitation avant impôt propre à l'établissement ;

Laisse à chacune des parties la charges des dépens d'appel qu'elle a exposés ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.