CA Bordeaux, 4e ch. com., 15 octobre 2024, n° 24/01202

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte du 5 novembre 2020, la SCI Beauséjour a donné en location à la SASU La Mezzanine un local à usage commercial pour son activité de restauration rapide, situé dans un ensemble immobilier constituant une galerie commerciale, [Adresse 3] dans le lotissement Domaine de Beauséjour à [Localité 2]. Le local commercial constitue la cellule n°6 B du bâtiment A de la galerie, pour une surface de 139,90 m2, comprenant une coursive privative.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 5 novembre 2020, pour un loyer annuel de 23 520 euros TTC. Les parties ont convenu que le loyer serait automatiquement indexé annuellement en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Par acte authentique du 8 mars 2021, la SCI Beauséjour a vendu à la SAS MPJ un bâtiment sis Domaine de Beauséjour à [Localité 2] contenant dix cellules commerciales dont la cellule n°6 B.

Par avenant au bail du 15 mars 2021, la SAS MPJ s'est substituée dans les droits et obligations de la SCI Beauséjour en qualité de bailleur. La SASU Mezzanine a transporté les droits qu'elle tenait du bail à la SAS le Primeur en qualité de preneur.

Par courrier du 1er décembre 2022, la SAS MPJ a vainement mis en demeure la SAS Le Primeur de lui régler la somme de 18 553,95 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, le bailleur a signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le sommant de régler sous un délai d'un mois, la somme de 27 556,99 euros correspondant aux loyers et charges arriérés.

Par acte du 15 mai 2023, la SAS MPJ a assigné la SAS Le Primeur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement des loyers.

Par ordonnance de référé du 12 février 2024, le juge des référés a :

Déclaré la S.A.S. MPJ recevable en ses demandes ;

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.A.S. MPJ et la S.A.S. Le Primeur ;

Prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 6 février 2023.

Dit qu'à compter du 6 février 2023, la S.A.S. Le Primeur est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date.

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.S. Le Primeur et de tout occupant de son chef des lieux situés galerie commerciale Domaine de Beauséjour [Adresse 3] à [Localité 2], cellule 6 B du bâtiment A, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier.

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte.

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Condamné la S.A.S. Le Primeur à payer à la S.A.S. MPJ :

1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 2 386,35 euros par mois à compter du 6 février 2023 ;

2°) au titre des loyers, ou charges, la somme provisionnelle de 28 072,98 euros due au 6 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 janvier 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d'échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

Rejeté toutes autres demandes.

Condamné la SAS Le Primeur aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SAS MPJ la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 13 mars 2024, la SAS Le Primeur a relevé appel de l'ordonnance aux chefs expressément critiqués.

La déclaration d'appel a été signifiée à l'intimé le 16 avril 2024.

Par ordonnance du 8 avril 2024, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 10 septembre 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 juillet 2024, la première présidente de chambre à la cour d'appel de Bordeaux a débouté la SAS MPJ de sa demande de radiation du rôle, débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 6 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société le Primeur demande à la cour de :

Réformer l'ordonnance de référé en date du 12 février 2024 ;

Déclarer la société MPJ irrecevable en sa demande, n'ayant pas qualité pour agir ;

Constater que le bail commercial est nul ;

Déclarer incompétent le juge des référés en raison de l'existence de contestations sérieuses ;

Subsidiairement constater que le bail commercial a été résolu depuis le 15 mars 2022 et les locaux loués remis à la disposition du bailleur ;

Condamner la société MPJ au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 31 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société MPJ demande à la cour de :

Vu les articles 696, 834, 835 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 544, 1103, 1104, 1231-6 et 1353 du code civil,

Vu les articles L.110-3, L.126-23, L.134-3-1, L145-4 et L145-41 du code de commerce,

Vu les pièces du dossier,

Déclarer infondées les demandes de la SAS Le Primeur ;

En conséquence,

Débouter la SAS Le Primeur de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 12 février 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux (RG N° 23/01118) ;

Condamner la SAS Le Primeur à payer à la société MPJ la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 août 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS MPJ

L'appelante sollicite que les demandes de la SAS MPJ soient déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir. Elle rappelle que le bail du 5 novembre 2020 a été conclu entre la SCI Beauséjour et la SASU La Mezzanine. Or elle considère que l'acte notarié du 8 mars 2021, en vertu duquel la SCI Beauséjour a vendu à la SAS MPJ un bâtiment regroupant des cellules commerciales, ne mentionne pas le local objet dudit bail et n'opère pas transfert de bail dans la mesure où il n'a pas été signé par le preneur. En outre, l'appelante considère que l'avenant au bail du 15 mars 2021 aux termes duquel la SAS MPJ s'est substituée dans les droits et obligations de la SCI Beauséjour en qualité de bailleur et la SASU Mezzanine a transporté les droits qu'elle tenait du bail à la SAS Le Primeur en qualité de preneur ne produit pas ses effets faute d'avoir été signé par les quatre sociétés concernées.

L'intimée réplique que la preuve de l'existence d'un contrat de bail entre des parties commerçantes se prouve par tout moyen. Elle considère le local objet du bail commercial litigieux a été mentionné dans les annexes de l'acte de vente entre la SCI Beauséjour et la SAS MPJ et que par avenant du 15 mars 2021 la SAS MPJ s'est substituée dans les droits de la SCI Beauséjour. L'intimée soutient par ailleurs qu'aux termes de cet avenant, la SASU La Mezzanine a transporté les droits qu'elle tenait du bail commercial à la SAS Le Primeur, étant précisé que cet avenant a été signé par le président de la SAS Le Primeur qui est également celui de la SASU La Mezzanine.

Sur ce :

Conformément à l'article L110-3 du code de commerce, à l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi.

Le juge des référés a considéré à bon droit qu'il ressortait des pièces produites par la SAS MPJ que, par acte notarié du 8 mars 2021, la SCI Beauséjour lui avait cédé un bâtiment situé Domaine de Beauséjour à [Localité 2], regroupant dix cellules commerciales. Or est annexé à l'acte de vente un tableau récapitulant les locations en cours pour chacune des cellules ainsi que les noms des locataires, leur activité, la superficie de la cellule, le montant annuel du bail et la date de prise d'effet du bail. Ce tableau mentionne le bail consenti le 5 novembre 2020 à la Société La Mezzanine au titre de la cellule 6B d'une superficie de 139,90 m2. Enfin, le juge des référés a relevé à juste titre l'existence d'un avenant au bail en date du 15 mars 2021 signé entre la SAS MPJ et la SAS Le Primeur venant aux droits de la SASU La Mezzanine.

En outre, le preneur n'a jamais contesté la qualité de son bailleur malgré la mise en demeure du 1er décembre 2022 et le commandement de payer les loyers et les charges du 6 janvier 2023, tous deux adressés par la SAS MPJ.

Le juge des référés a donc jugé à bon droit que la SAS MPJ rapportait par conséquent la preuve de sa propriété et de sa qualité de bailleur sur le bien immobilier loué et qu'elle était donc recevable en sa demande. La cour confirmera l'ordonnance de ces chefs.

Sur la nullité du bail

L'appelante conclut à la nullité du bail au motif que le diagnostic de performance énergétique n'est pas annexé au bail bien qu'imposé par la loi et qu'il serait essentiel pour permettre au preneur de louer en toute connaissance de cause.

L'intimée réplique que le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué à titre informatif et son absence assortie d'aucune sanction. La SAS MPJ soutient également que les clauses contractuelles du bail liant les parties stipulaient la réalisation d'un tel diagnostic aux frais du preneur une fois son aménagement dans le local effectué.

Sur ce :

L'article L134-3-1 du code de la construction et de l'habitation ancien, applicable aux baux conclus entre le 14 juillet 2010 et le 1er juillet 2021 et donc au bail litigieux, dispose qu'en cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.

Toutefois, aucune sanction n'est prévue en cas d'absence du diagnostic de performance énergétique (DPE).

En l'espèce, l'article 17 du bail relatif aux diagnostics techniques stipule : « Un diagnostic de performance énergétique sera réalisé aux frais du Preneur, une fois son aménagement intérieur effectué. »

Bien que l'appelante soutienne dans ses écritures que le DPE doit être produit avant la signature du bail pour lui permettre de louer en connaissance de cause, la SASU La Mezzanine qui a ensuite cédé ses droits à la SAS le Primeur a toutefois consenti à signer le bail malgré l'absence de ce diagnostic et ne s'est à aucun moment prévalu pendant le cours du bail d'un manquement du bailleur à cette obligation légale ni d'un quelconque préjudice comme l'a justement jugé le juge des référés.

En conséquence, la cour déboutera l'appelante de sa demande de constatation de la nullité du bail et confirmera ainsi l'ordonnance.

Sur la résiliation du bail

A titre subsidiaire, l'appelante sollicite du juge qu'il constate que le bail commercial a d'ores et déjà été résolu depuis le 15 mars 2022 au motif qu'elle a adressé une lettre recommandée à son bailleur le 15 février 2022 en lui indiquant que les clés étaient à sa disposition à l'issue d'un délai d'un mois.

L'intimée réplique que la SAS Le Primeur ne rapporte pas la preuve du respect des formalités et délais de résiliation à l'initiative du preneur prévus à l'article L145-4 du code de commerce.

Sur ce :

Conformément à l'article L145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Cette faculté de résiliation à l'initiative du preneur est reprise à l'article 6 du bail commercial liant les parties, les conditions de l'article susvisé étant rappelées.

En l'espèce, l'appelante produit une lettre en date du 15 février 2022 expédiée par la SASU La Mezzanine aux termes de laquelle elle annonce son souhait de résilier le bail commercial un mois plus tard soit le 15 mars 2022. Toutefois, à cette date, la SASU La Mezzanine n'était plus preneuse du bail dans la mesure où elle avait déjà transporté tous ses droits à la SAS Le Primeur par avenant au bail du 15 mars 2021. Par ailleurs, l'appelante ne rapporte pas la preuve d'un envoi par lettre recommandée, aucun numéro n'étant apposé sur ladite lettre. Enfin, la prise d'effet souhaitée de la résiliation (le 15 mars 2022) ne permet pas de respecter le double délai imposé par la loi.

Dès lors, contrairement à ce que soutient l'appelante, la lettre du 15 février 2022 ne répond pas aux conditions de résiliation telles que prévues par l'article L145-4 du code de commerce et ne produit en conséquence aucun effet, les parties demeurant liées par le bail commercial à cette date.

C'est à bon droit que le juge des référés a considéré que la SAS Le Primeur ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail notifiée au bailleur par courrier du 15 février 2022. L'ordonnance sera donc confirmée.

Sur l'incompétence du juge des référés

L'appelante considère, au regard de l'existence de contestations sérieuses relatives au bail, que le juge des référés n'était pas compétent.

L'intimée estime, notamment sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile que le juge des référés était compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Par ailleurs, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l'existence d'une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. La SAS Le Primeur en soutenant que le juge des référés était « incompétent » a soulevé un moyen relatif aux pouvoirs de la juridiction des référés. Or, il n'en est rien dans la mesure où il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit sans qu'il n'ait à relever l'urgence. Par ailleurs, la simple application d'une clause claire et précise d'un contrat ne soulève aucune contestation.

Le juge des référés est tenu de vérifier que les conditions posées par l'article L145-41 du code de commerce sont réunies. Aux termes de cet article, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande de délais de grâce peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, tel que relevé par le juge des référés, le bail commercial du 5 novembre 2020 comporte une clause résolutoire en son article 15, ainsi rédigé : « Le défaut de paiement intégral du loyer à son échéance exacte, même dans le cas où il s'agirait d'un seul terme, ainsi que toute inexécution des obligations incombant au Preneur, pourront entraîner la résiliation de plein droit du bail si le Bailleur exprime sa volonté de procéder en ce sens. La résiliation interviendra un mois après une mise en demeure restée infructueuse. »

Constatant qu'il ressortait des pièces versées au débat qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai légal avait été régulièrement signifié le 6 janvier 2023, que la SAS Le Primeur ne s'était pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai susvisé et que la dette locative s'établissait au 6 février 2023 à la somme de 28 072,98 euros, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial le 6 février 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la cour confirmera l'ordonnance de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

L'appelante sollicite que la SAS MPJ soit condamnée à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'intimée sollicite la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux dépens.

Sur ce :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, la partie qui perd son procès est condamnée aux frais irrépétibles.

Partie succombante, la cour condamnera la SAS Le Primeur aux dépens d'appel et la condamnera à payer à la SAS MPJ la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 12 février 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Rejette toutes autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Le Primeur à verser la somme de 2 500 euros à la société MPJ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société Le Primeur aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.