CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 11 octobre 2024, n° 22/11642

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Sennonaise a consenti à la société HPS Nuclear Services par un acte signé le 1er mai 2014 à effet à cette date, un bail commercial stipulant 'une durée de location permettant aux deux parties de procéder à toutes les démarches et procédures constituant la cession du bien selon désignation ci-après' portant un bâtiment industriel sis à [Localité 11] [Adresse 6] d'une superficie de 700 m2 cadastré section ZN n°[Cadastre 3]".

Selon procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2016 a été approuvée la fusion prévoyant l'absorption par la société HPS Nuclear Services de la société HPS Holding et de la société Séché Energies par augmentation et réduction du capital social au 30 juin 2016.

Par une lettre du 6 juin 2018, la société Séché Energie a notifié à la SCI Sennonaise la cession du fonds de commerce de l'entreprise à une autre société filiale du groupe Séché Environnement, la société Séché Eco Services, effective à compter du 1er juillet 2018.

La SCI Sennonaise a adressé les factures de loyer à la société Séché Eco Services à son adresse postale [Adresse 9] pour les mois de juillet, août, septembre, octobre 2018, novembre et décembre 2018 outre la refacturation de la taxe foncière 2018 pour ces mêmes locaux.

Par courrier recommandé du 4 juillet 2019 la société Séché Eco Services notifiait à la SCI Sennonaise la levée de l'option d'achat portant sur le bien immobilier objet des dispositions du bail du 1er mai 2014 par lesquelles elle indiquait que ' la SCI Sennonaise a octroyé au Preneur une promesse de vente de ce bien immobilier aux conditions suivantes :

1) Prix net vendeur

- 220 000 euros payable savoir dès avant ce jour à concurrence de 189 000 euros compte tenu des montants des loyers hors taxe encaissés par la SCI Sennonaise au titre du bail du 1er mai 2014 pour la période du 1er mai 2014 au 31 juillet 2019 conformément aux stipulations du bail

- le surplus, soit la somme de 31 000 euros comptant au jour de la signature de l'acte authentique de vente à intervenir au rapport de la SCP Jacky Duval, [M] [B], Axel Brière et Antoine Mouchel, notaires associés titulaire d'un office notarial à [Adresse 8] ou avec la participation de Maître [M] [B], notaire à [Localité 7]

2) Propriété régulière du bien et absence de servitudes, inscriptions,, privilèges, hypothèques, obligations contractuelles quelconques susceptibles de venir restreindre sa valeur ou son usage commercial.

Ces termes et conditions sont essentiels et déterminants pour la société Séché Eco Services et devront être repris dans la vente et ce conformément aux dispositions du bail susvisé qui devra intervenir dans un délai maximal de deux(2) mois (...)'

Par lettre recommandée du 22 juillet 2019 la SCI Sennonaise par le truchement de son conseil notifiait son refus à la proposition de levée de l'option aux motifs d'une part de l'absence de notification du changement de preneur à bail et d'autre part de l'absence de cession prévue au bail, la société Séché Eco Services ne pouvant se prévaloir d'aucun engagement.

Par lettre recommandée du 11 mars 2020 la société Séché Eco Services maintenait sa position relative à la vente parfaite, la promesse de vente étant selon elle interdépendante et inhérente au contrat de bail dont elle expliquait que les loyers participent à la détermination du prix de vente final, l'engagement de vendre inhérent au bail lui ayant été transmis.

Par un courriel du 27 mai 2020 la société SCI Sennonaise par le truchement de son conseil, tout en contestant la qualité du signataire du bail, répondait en substance que le bail ne saurait valoir engagement de vente à l'égard d'un acheteur indéterminé et contestait le caractère parfait de la vente ce à quoi la société Séché Eco Service répondait le 22 juin 2020 que les signataires du bail sont les représentants des sociétés dûment engagées, que les loyers ont bien été facturés par la SCI Sennonaise aux entités correspondantes ayant la qualité de preneur du bail, ledit bail valant engagement de vente à l'égard du preneur depuis le mois de juillet 2018.

Par exploit délivré le 29 juillet 2020 la société Séché Eco Services a fait assigner la société SCI Sennonaise devant le Tribunal Judiciaire de [Localité 11] à l'effet de voir déclarer la vente portant sur le bien objet du bail parfaite.

Le jugement prononcé le 6 avril 2022 a ainsi statué :

DECLARE parfaite la vente convenue par acte sous seing privé du 1' mai 2014 -entre la

SCI SENNONAISE et la société HPS NUCLEAR SERVICES, aux droits de laquelle vient

la société SECHE ECO SERVICES, portant sur le bien immobilier désigné comme suit :

A [Localité 11] (Yonne), [Adresse 12],

Un bâtiment avec bureaux, 2 WC, vestiaires, douche, atelier, magasin, ténement,

cadastré section ZN 11° [Cadastre 3], pour une contenance de 30 ares ;

CONSTATE que le prix de la vente, soit la somme de 220 000 €, a déjà été versé à la SCI

SENNONNAISE, vendeur ;

CONDAMNE la SCI SENNONAISE à régulariser, au profit de la société SECHE ECO

SERVICES, l'acte authentique de vente du bien litigieux tel que désigné ci-dessus, dans

un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 150

€ par jour de retard ;

DIT que cette régularisation se fera devant Maître [M] [B], notaire associé à

[Localité 7] (Mayenne), choisi par l'acquéreur ;

DEBOUTE la SCI SENNONAISE de sa demande en paiement d'une somme de 51 129,60€

au titre des impayés prétendus de loyers et de taxes foncières ;

DEBOUTE la SCI SENNONAISE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SENNONAISE à payer à la la societé SECHE ECO SERVICES la

somme de 1 500 € en application de Particle 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI SENNONAISE aux dépens, avec droit pour l'avocat adverse de

recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément

aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire.'

La SCI Sennonaise a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 21 juin 2022.

Par conclusions d'appel signifiées le 19 septembre 2022 la société SCI Sennonaise demande à la cour de :

Vu le jugement entrepris

Vu les articles 1342, 1591, 1163 et 1169 (anc 1131) et 1709 du code civil et L 145-1 et suivants du code de commerce

Vu le contrat de bail commercial du 1 er mai 2014

DECLARER l'appel recevable

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions

Et rejuger à nouveau

DECLARER imparfaite la vente convenue par acte sous seing privé du 1 er mai 2014 entre la SCI SENNONAISE et la société HPS NUCLEAR SERVICES, aux droits de laquelle vient la société SECHE ECO SERVICES, portant sur le bien immobilier désigné comme suit: à [Localité 11] (Yonne), [Adresse 13], Un bâtiment avec bureaux, 2 WC, vestiaires, douche, atelier, magasin, tènement, cadastré section ZN n° [Cadastre 3], pour une contenance de 30 ares;

CONDAMNER la société SAS SECHE ECO SERVICES à payer à la SCI SENNONAISE la somme de 144 749 € TTC à parfaire ;

DEBOUTER la société SAS SECHE ECO SERVICES de toutes ses demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SAS SECHE ECO SERVICES à payer à la SCI SENNONAISE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SAS SECHE ECO SERVICES aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction sera confiée à Maître Renaud GOURVES conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d'intimé signifiées le 15 décembre 2022 la société Séché Eco Services demande à la cour de :

Vu les articles 1184 et 1583 anciens du code civil,

Vu le contrat conclu le 1er mai 2014,

DEBOUTER la SCI SENNONAISE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 11] le 6 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

A titre principal,

JUGER que le montant de l'ensemble des loyers versés par SECHE ECO SERVICES à la SCI SENNONAISE représentant la somme de 220.000 euros vient en déduction du prix de vente convenu entre les parties à 220.000 euros,

JUGER parfaite la vente entre la SCI SENNONAISE et la société SECHE ECO SERVICES, portant sur l'immeuble désigné comme suit :

à [Adresse 12],

un bâtiment avec bureaux, 2 WC, vestiaires, douche, atelier, magasin, tènement,

situé sur un terrain cadastré comme suit :

Section ZN, Numéro [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 1] », contenance 30 ares

(00ha30a00ca),

CONDAMNER la SCI SENNONAISE à régulariser l'acte authentique de vente de l'immeuble par devant Maître [M] [B], notaire à [Localité 7], [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du 16 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

La clôture était prononcée par ordonnance du 21 Mars 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Sur la vente de l'immeuble

Le tribunal a jugé que les stipulations contractuelles dépourvues de toute ambiguité établissent qu' a été mis en place un bail commercial assorti d'une promesse de vente du bien au prix convenu soit 220 000 euros, l'objectif poursuivi par les parties étant la vente dudit bien et le bail ne constituant qu'une phase préparatoire destinée à matérialiser le paiement échelonné du prix, le fait que l'acte n'indique ni la durée de versement des loyers ni la part des versements correspondant à la valeur locative du bien traduisant non pas une indétermination du prix de vente mais la volonté des parties de faire en sorte que les versements, s'ils compensent au fil du temps la jouissance du bien, constituent essentiellement une modalité de paiement du prix de vente. Au regard de la levée de l'option notifiée le 4 juillet 2019 par le Bénéficiaire et de l'affirmation non contestée de l'acquittement de l'intégralité du prix convenu, il a condamné la SCI Sennonaise à régulariser l'acte de vente.

La SCI Sennonaise, au soutien de son appel, excipe du caractère imparfait de la vente aux motifs :

- du défaut d'accomplissement des conditions contractuelles tenant à l'accomplissement des démarches et procédures constituant la cession du bien et aux contrôles règlementaires inhérents aux installations

- du caractère non déterminé ni déterminable du prix de vente, le tribunal ayant retenu à tort que la totalité du montant des loyers constitue le paiement du prix de vente alor que la société SCI Sennonaise n'a jamais eu l'intention de donner à bail le bien gratuitement

- de l'absence de stipulation de la durée de versement des loyers venant en déduction du prix de vente laquelle ne peut dépendre de la seule volonté du preneur/acheteur qui prétend acquérir le bien gratuitement après avoir versé 220 000 euros de loyers

- de l'absence de cause de la vente à conclure au regard du prix dérisoire mentionné dans l'assignation.

La société Séché Eco Services au soutien de la confirmation du jugement, excipe de la réalisation l'intégralité des conditions requises pour la vente à défaut pour l'appelante de justifier des démarches et procédures invoquées comme étant constitutives de la cession et/ou des contrôles requis pour parfaire la vente. Elle oppose au caractère prétendument indéterminable du prix de vente, la valeur du prix de vente négocié à 220 000 euros et soutient qu'aucune disposition législative ou règlementaire ne vient interdire que le versement d'un loyer puisse correspondre à la fois au paiement du prix de vente et au paiement de la jouissance du bien. Elle ajoute que la nullité de la vente pour défaut de cause est une nullité relative dont l'exercice de l'action intentée par la SCI Sennonaise le 24 novembre 2020 est prescrite. Subsidiairement à la demande de vente forcée, elle demande que la cour constate la résolution du contrat dès lors que l'engagement de vente n'a point été exécuté.

Réponse de la cour

La société Séché Eco Services a procédé aux termes mêmes de son courrier du 4 juillet 2019 à la levée d'option d'achat du bien immobilier conformément aux dispositions du bail du 1er mai 2014 par lesquelles elle indique que la SCI Sennonaise a octroyé au Preneur une promesse de vente de ce bien immobilier.

Cependant la cour relève que tant en première instance qu'à hauteur d'appel, la SCI Séché Eco Services, au contraire de ses demandes initiales, ne se prévaut plus de l'effectivité d'une promesse de vente mais du caractère parfait de la vente intervenue entre les parties, étant observé que la matérialité de la promesse de vente n'aurait pu valablement être invoquée au regard des dispositions de l'article 1589-2 du Code civil prescrivant, à peine de nullité de la promesse unilatérale de vente d'un immeuble, fonds de commerce et/ou droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, sa constatation par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Selon les dispositions du Code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'Ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige né de l'exécution d'un contrat consenti le 1er mai 2014 à effet à cette même date :

Article 1582 : La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Article 1583 : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'acte signé le 1er mai 2014 s'intitule Contrat de Bail. Il engage la SCI Sennonaise en qualité de bailleur commercial d'un bâtiment à usage industriel moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros à compter du mois de mai 2014 dont les parties ont convenu :

- par la clause Durée : ' Le présent bail est conclu à compter du 1er mai 2014 pour une durée de location permettant aux parties de procéder à toutes les démarches et procédures constitiant la cession du bien selon désignation ci-après. Le Preneur aura la faculté d'y mettre fin à la signature de la vente et les loyers versés durant cette période au titre de ce bail viendront en déduction de la valeur du prix de vente négocié ce jour à 220 000 euros sous réserve de contrôles règlementaires inhérents aux installations.'

- au dernier alinéa de la clause Loyer que ' Les sommes versées pour les loyers seront déduites du montant de la vente'

Cet acte est un bail commercial qui engage les parties en leur qualité respective de Bailleur et de Preneur, mentionnée en préambule du contrat comme étant respectivement la SCI Sennonaise et la société HPS Nuclear Services, aux droits de laquelle vient aujourd'hui de manière non contestée la société Séché Eco Service ensuite de l'apport fusion réalisé le 30 juin 2016.

Le prix du bail a été fixé à compter du 1er mai 2014 à 3 000 euros payable mensuellement et d'avance, ce loyer correspondant ainsi qu'il est dit à la clause Loyer ' à la valeur locative et s'entendant hors droits, taxes et charges'.

La mention relative à la déduction des sommes versées pour les loyers du prix de vente doit être lue à l'aune des différentes clauses du bail dont celle relative à sa durée qui stipule : ' Le Preneur aura la faculté d'y mettre fin à la signature de la vente et les loyers versés durant cette période au titre de ce bail viendront en déduction de la valeur du prix de vente négocié ce jour à 220 000 euros sous réserve de contrôles règlementaires inhérents aux installations'.

Ainsi et contrairement à ce qui a été jugé, si les stipulations du bail établissent l'intention des parties de procéder ensuite de la conclusion du bail aux démarches constitutives d'une cession de l'immeuble, elles ne démontrent pas la réalité d'un accord sur le prix à défaut de préciser la part des versements correspondant à la valeur locative du bien à hauteur de laquelle les loyers appelés seront déduits, la gratuité de la cession ensuite de l'imputation du paiement des termes du loyers n'étant aucunement stipulée et ne pouvant se déduire d'une déduction dont les termes ne sont pas fixés cependant que la valeur du prix de vente est soumise à la condition de la réalisation des contrôles règlementaires non justifiés et à défaut desquels manque un élément déterminant du prix.

Sur infirmation du jugement, la perfection de la vente ne saurait donc être constatée sans qu'il y lieu de statuer sur la résolution du contrat subsidiairement sollicitée par l'intimée au motif du défaut d'exécution de l'engagement de vente puisque celle-ci n'a pas été conclue.

La société Séché Eco Services sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes.

2- La demande en paiement des loyers

Le tribunal a inféré du constat du paiement intégral du prix de vente par le preneur ou acquéreur à la date de l'introduction de l'instance, l'absence d'impayés et a débouté la SCI Sennonaise de ce chef. Il a estimé par ailleurs insuffisamment étayées les demandes au titre des taxes foncières.

La SCI Sennonaise demande au visa de l'article L 145-4 et suivants du Code de commerce la condamnation de la société preneuse au règlement des loyers échus et impayés depuis le mois de mai 2020 à défaut pour le preneur d'avoir résilié le bail à son échéance triennale s'achevant au 30 avril 2017 puis au 30 avril 2020 soit la somme de 129 619 euros TTC à laquelle s'ajoute le remboursement de la taxe foncièrepour 2019 ( 7 491,60 euros) et pour 2020 ( 7 638 euros) représentant une somme globale de 144 749 euros TTC.

La société Séché Eco Services oppose que la cour devra tirer toutes les conséquences du caractère parfait de la vente et constater que le bail a pris fin par la réalisation de la vente et débouter la SCI Sennonaise de ses demandes en règlement des loyers et poursuite du bail. Elle reconnaît néanmoins être redevable de la taxe foncière pour 2019 et 2020 vu sa qualité de propriétaire du bien, montants qu'elle s'engage à régler lors de la régularisation de la vente.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l'article 1315 du Code civil : ' Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'

Le bail ne stipule aucune clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des termes du loyer et il est admis au visa de l'article L 145-41 du Code de commerce, qu'en ce cas la délivrance d'un commandement de payer n'est pas obligatoire, le loyer étant portable et non quérable au domicile ou siège du Bailleur ainsi que le bail le stipule expressément à la clause Loyer.

La société Séché Eco Services n'élève aucune contestation sur le montant des loyers impayés dont la SCI Sennonaise réclame le paiement depuis le mois de mai 2020, la société preneuse excipant de la propriété rétroactive du bien depuis le 1er mai 2014 ensuite de son acceptation exprimée le 4 juillet 2019 de l'offre de vente de la SCI Sennonaise dont il a été vu que ladite offre n'était aucunement réalisée.

La société SCI Sennonaise en sa qualité de bailleur rapporte donc la preuve de l'obligation à paiement du preneur, la société Séché Eco Services laquelle ne démontre pas s'être libérée de son obligation et sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 144 749 euros TTC au titre des loyers impayés à compter du mois de mai 2020.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le [Localité 11] de l'arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs et statuant à nouveau à condamner la société Séché Eco Services à régler à la société SCI Sennonaise la somme de

5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et en appel outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction sera confiée à Maître Renaud GOURVES conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la société Séché Eco Environnement de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société Séché Eco Environnement à régler à la société SCI Sennonaise les sommes de :

- 144 749 euros TTC au titre des loyers impayés à compter du mois de mai 2020

- 5 000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la société Séché Eco Environnement aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction sera confiée à Maître Renaud GOURVES conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,