CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 11 octobre 2024, n° 24/02757

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Suivant acte du 21 septembre 2022, la société du [Adresse 2] a donné en location à la société Les Nouveaux Brocanteurs des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), moyennant paiement d'un loyer annuel de 49.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance. Une exonération de loyer a été consentie au preneur, au cours des six premiers mois, en contrepartie des travaux qu'il s'était engagé à réaliser.

Par lettre recommandée en date du 17 mai 2023, la société du [Adresse 2] a mis en demeure la société Les Nouveaux Brocanteurs de lui régler le loyer du mois de mai 2023, de lui remettre la garantie bancaire à première demande d'un montant de 24.500 euros prévue dans le bail et d'effectuer les travaux non entrepris au rez-de-chaussée et en extérieur.

Par acte du 27 juin 2023, la société du [Adresse 2] a fait délivrer au preneur une sommation, visant la clause résolutoire, d'avoir à payer la somme de 4.083 euros au titre du loyer du mois de mai 2023, justifier de la réalisation des travaux et fournir la garantie à première demande, qui est demeurée sans effet.

Par acte du 31 juillet 2023, la société du [Adresse 2] a assigné la société Les Nouveaux Brocanteurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le premier juge a :

condamné la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la société du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 61.877,67 euros ;

dit que la société Les Nouveaux Brocanteurs pourra se libérer de la provision ci-dessus allouée selon les modalités suivantes :

- 6 mensualités de 1.000 euros, à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, et pour la première dans le mois suivant celui de la signification de l'ordonnance ;

- le solde à la 6ème mensualité ;

dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence ainsi que sur la clause pénale ;

accordé à la société Les Nouveaux Brocanteurs un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision pour mener à bien les travaux mis à sa charge par l'article 10 du contrat et pour remettre au bailleur un acte de garantie bancaire à première demande pour un montant de 24.500 euros, le tout selon les modalités du contrat ;

dit que si la bonne exécution des travaux est constatée conformément aux termes du bail, la société Les Nouveaux Brocanteurs pourra bénéficier de l'exonération de loyers conventionnellement prévue ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné la société Les Nouveaux Brocanteurs au paiement des dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 27 juin 2023 ;

condamné la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 31 janvier 2024, la société du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 14 février 2024 et signifiées le 19 mars 2024, la société du [Adresse 2] demande à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 27 juillet 2023 ;

en conséquence,

ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société Les Nouveaux Brocanteurs ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique ;

ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place, dans un garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l'intimée ;

condamner par provision la société Les Nouveaux Brocanteurs à lui payer la somme de 84.847,57 euros correspondant, d'une part, aux arriérés de loyers et charges dus sur la période d'octobre 2022 à février 2024 inclus (70.706,31 euros), d'autre part, au montant de la clause de majoration contractuellement prévue (14.141,26 euros) ;

condamner par provision la société Les Nouveaux Brocanteurs à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 5.103 euros, à compter du 27 juillet 2023 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux ;

ordonner que le dépôt de garantie qu'elle détient soit définitivement conservé par elle ;

condamner la société Les Nouveaux Brocanteurs à lui payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

condamner la société Les Nouveaux Brocanteurs aux entiers dépens d'appel et de première instance en ce compris le coût de délivrance de la sommation en date du 27 juin 2023.

La société Les Nouveaux Brocanteurs à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 19 mars 2024 par acte délivré à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juillet 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, la société du [Adresse 2] a fait délivrer à la société Les Nouveaux Brocanteurs, le 27 juin 2023, une sommation, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 4.083 euros correspondant au loyer du mois de mai 2023, et obtenir, d'une part, la justification de la réalisation de travaux à laquelle s'était engagé le preneur et qui conditionnait l'exonération de loyers consentie pendant les six premiers mois du bail (article 10 du contrat) et, d'autre part, une garantie à première demande conformément à l'article 27 du contrat. Les articles du bail relatifs aux obligations non exécutées du preneur ont été reproduits dans la sommation.

Celle-ci a été remise selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, à l'adresse des lieux loués, [Adresse 2] à [Localité 4], correspondant à celle du siège de la société Les Nouveaux Brocanteurs ainsi qu'il résulte de son extrait Kbis versé aux débats.

Il résulte du procès-verbal de signification dont la régularité avait été contestée devant le premier juge, que le commissaire de justice a certifié s'être présenté à l'adresse susvisée et avoir constaté qu'aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y avait son établissement, que la boîte aux lettres ne portait aucun nom et qu'en dépit de ses appels à la sonnette, personne ne lui avait répondu. Il a précisé que poursuivant ses recherches, un voisin n'avait pu le renseigner et que de retour à l'étude, les recherches effectuées sur le site internet 'pagesjaunes' ne lui avaient apporté aucun élément permettant de trouver une nouvelle adresse et que les vérifications effectuées sur le Kbis lui avaient confirmé l'adresse du siège social et l'absence de procédure collective dont aurait pu faire l'objet la société intimée.

Au regard des diligences mentionnées, aucune irrégularité de l'acte ne saurait être retenue.

En tout état de cause, il est rappelé que s'agissant de la signification à une personne morale, celle-ci est faite au lieu de son établissement et que le commissaire de justice n'a l'obligation de tenter la signification qu'au lieu du siège social dont l'existence est établie et n'a pas, dans cette hypothèse, à signifier l'acte au domicile du gérant de la société.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a retenu une contestation sérieuse sur la régularité de la sommation et dit en conséquence n'y avoir lieu à référé sur la constatation de la résiliation du bail et les demandes accessoires.

Il apparaît des décomptes produits par le bailleur que dans le mois de la sommation, la somme de 4.083 euros demandée au titre du loyer du mois de mai 2023, exigible depuis le 1er de ce mois, n'a pas été réglée, la cour relevant, au surplus, que le preneur n'a plus effectué de règlement depuis le 3 avril 2023.

Ce défaut de paiement dans le délai imparti, rappelé dans la sommation, laquelle reproduit en outre la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, ne peut que conduire au constat de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 juillet 2023 à minuit, sans qu'il y ait lieu d'examiner le défaut de fourniture de la garantie à première demande et de réalisation des travaux, autres causes permettant de constater la résiliation du bail.

Il convient dans ces conditions d'ordonner l'expulsion de la société intimée dont le maintien dans les lieux depuis la date susvisée s'effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser ainsi qu'il sera précisé au dispositif.

Sur les demandes de provisions au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation, de la clause pénale et de conservation du dépôt de garantie

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation de la société Les Nouveaux Brocanteurs au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il convient donc de la condamner, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant sera égal à celui du loyer majoré des charges et taxes, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi. En effet, l'obligation de l'intimée au paiement d'une majoration de 25 % de cette indemnité d'occupation est sérieusement contestable.

La société du [Adresse 2] sollicite, au titre de l'arriéré locatif dû pour la période d'octobre 2022 à février 2024 inclus, paiement d'une somme provisionnelle de 70.706,31 euros.

Ainsi qu'elle l'explique dans ses conclusions, cette somme correspond, d'une part, au montant des loyers ayant fait l'objet d'une exonération (du 1er octobre 2022 au 30 avril 2023), qu'elle estime toutefois être dû en raison de l'absence de réalisation des travaux à laquelle s'était engagé le preneur, soit la somme de 28.581 euros, d'autre part, au montant des loyers des mois de mai à décembre 2023 pour la somme de 33.452 euros et, enfin, aux loyers des mois de janvier et février 2024 représentant la somme totale de 8.673,36 euros.

Il a été convenu entre les parties que le locataire bénéficierait d'une exonération de loyer pendant les six premiers mois du bail en compensation des travaux qu'il devait réaliser à ses frais (article 4 du contrat).

L'article 10 du bail prévoit que le locataire s'engage à faire réaliser, à ses frais, les travaux définis dans ledit article. Il est notamment stipulé que 'si ces travaux ne sont pas effectués et constatés par le bailleur au plus tard dans les quatre mois de la prise d'effet du bail, l'exonération de loyer sera annulée et les loyers dus en totalité'.

Il n'est pas démontré que la société Les Nouveaux Brocanteurs a réalisé les travaux à l'exécution desquels elle était contractuellement engagée. La cour relève d'ailleurs que le premier juge a accordé à l'intimé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance pour entreprendre ces travaux alors qu'ils auraient dû être effectués dans les quatre mois de la prise d'effet du bail.

Dans ces conditions, l'obligation de la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer les loyers ayant initialement fait l'objet d'une exonération ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est cependant observé que le bail a pris effet le 1er octobre 2022 et que l'exonération du paiement des loyers a été consentie pour une période de six mois à compter de cette date, soit jusqu'au 31 mars 2023. Il en résulte que la provision allouée à ce titre ne saurait excéder six mois de loyers, soit la somme de 24.498 euros (4.083 euros x 6 mois).

A la lecture des décomptes produits et, notamment, de celui arrêté au 12 février 2024, seul le loyer du mois d'avril 2023 a été réglé. En revanche, les loyers, puis indemnités d'occupation des mois de mai 2023 à février 2024 n'ont pas été acquittés.

Au regard du montant mensuel du loyer, 4.083 euros jusqu'au 30 septembre 2023, puis, 4.230,91 euros à compter du 1er octobre 2023 ainsi qu'il résulte des décomptes, étant relevé que le bail prévoit une indexation à la date anniversaire du contrat et, pour la première fois, le 1er octobre 2023, l'obligation de la société Les Nouveaux Brocanteurs au paiement de la somme de 41.569,55 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse, cette somme correspondant à :

loyers de mai à septembre 2023 inclus (4.083 euros x 5 = 20.415 euros),

loyers d'octobre 2023 à février 2024 inclus (4.230,91 euros x 5 = 21.154,55 euros)

Il convient en conséquence de condamner l'intimée au paiement de la somme provisionnelle globale de 66.067,55 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dû au 29 février 2024.

En revanche, la demande du bailleur au paiement de la contribution annuelle sur les revenus locatifs due par le propriétaire, réclamés à hauteur de 102,08 euros, puis de 105,77 euros par mois, à compter du 1er juillet 2023 se heurte à une contestation sérieuse.

La société du [Adresse 2] se fondant sur l'article 17 du bail, sollicite la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 14.141,26 à titre d'indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie.

Cet article intitulé 'Clause pénale', énonce qu' 'à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment, du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur (...), ou délivrance du commandement de payer (...), les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation'.

Cependant, l'indemnité réclamée et la conservation par le bailleur du dépôt de garantie sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que les demandes formulées se heurtent à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Aussi convient-il de rejeter les demandes formées de ces chefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Les Nouveaux Brocanteurs supportera les dépens d'appel, qui comprendront le coût de la sommation du 27 juin 2023 et sera condamnée à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 27 juillet 2023 minuit ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Les Nouveaux Brocanteurs et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la société du [Adresse 2], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 28 juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamne la société Les Nouveaux Brocanteurs à payer à la société du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 66.067,55 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes et d'indemnités d'occupation dû au 29 février 2024 ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société du [Adresse 2] ;

Condamne la société Les Nouveaux Brocanteurs aux dépens d'appel qui comprendront notamment le coût de la sommation du 27 juin 2023 et à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.