CA Grenoble, 2e ch. civ., 12 janvier 2021, n° 19/04750

EXPOSÉ DU LITIGE :

Y…, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SAS Le meuble international, venant elle-même aux droits de la société KOD 1, a donné à bail commercial à la SARL Cinéma REX, le 5 décembre 2005 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2006, des locaux situé 13 rue St-Jacques, rue Vicat et rue Expilly à Grenoble (38), le dernier renouvellement arrivant donc à échéance le 31 décembre 2014.

Il convient de rappeler que le premier bail de ce local de cinéma remontait à 1931.

Y… est décédée en 2012.

Selon actes du 3 avril 2013 et réitéré le 3 juillet 2014, la SARL Cinéma REX a sollicité le renouvellement de son bail entre les mains de la SNC Audras & Delaunois.

Cette demande est restée sans suite et la société KOD 1 a, selon acte du 11 février 2016, refusé le renouvellement du bail litigieux.

En l'absence de contestation de la SARL Cinéma REX dans les deux ans, selon actes séparés du 16 mai 2019, la SAS

Le meuble international a fait assigner devant la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Grenoble la SARL Cinéma REX et X…, ès qualités de gérant de ladite société, aux fins de :

' constater le terme du bail au 1er octobre 2014 ;

' constater qu'est prescrite depuis le 11 février 2018 l'action en fixation de l'indemnité d'éviction de la SARL Cinéma REX ;

' dire et juger que la SARL Cinéma REX est déchue de tout droit d'occupation depuis le 1er octobre 2014 ;

' ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL Cinéma REX et de tous occupants de son chef des locaux litigieux ;

' ordonner l'application des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

' condamner la SARL Cinéma REX à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, avec indexation, à compter du 1er octobre 2014 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;

' condamner la même aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a :

- dit n'y avoir lieu à référé ;

- renvoyé en conséquence la SAS Le meuble international à mieux se pourvoir ;

- condamné la SAS Le meuble international à verser à la SARL Cinéma REX la somme de mille euros (1 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS Le meuble international aux dépens ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration au greffe en date du 25 novembre 2019, la SAS Le meuble international a interjeté appel de cette décision.

Par avis en date du 29 novembre 2019, son avocat a été avisé de la fixation de l'affaire à l'audience du 17 mars 2020, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions nº 2 notifiées par voie électronique le 17 février 2020, la SAS Le meuble international demande à la cour de :

- débouter la SARL Cinéma REX de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

- infirmer l'ordonnance du 25 septembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- constater que la demande de renouvellement signifiée par la SARL Cinéma REX à l'adresse du mandataire du bailleur désigné dans le bail du 5 novembre 2005 est valable et a eu pour effet de mettre fin au bail ;

- juger que les déclarations de son conseil dans la lettre du 15 avril 2015 constituent un aveu extrajudiciaire reconnaissant la validité de la demande de renouvellement qui ne peut être révoquée ;

- constater le terme du bail à la date du 1er janvier 2015 ;

- dire que les contestations soulevées par la SARL Cinéma REX ne sont pas sérieuses, cette dernière ayant valablement pris connaissance du droit d'option du bailleur signifié à l'étude le 12 février 2016 ;

- constater qu'est prescrite depuis le 11 février 2018 l'action de la SARL Cinéma REX pour voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction offerte par le bailleur et à laquelle elle pouvait prétendre ;

- dire que, du fait de la prescription, la SARL Cinéma REX est déchue de tout droit à l'occupation des lieux depuis la date pour laquelle elle avait sollicité le renouvellement de son bail soit le 1er janvier 2015 ;

- ordonner, en conséquence, l'expulsion de la SARL Cinéma REX ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;

- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner par provision, à compter du 1er janvier 2015, la SARL Cinéma REX à payer à la SAS Le meuble international une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;

- dire que l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur la variation positive de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du 1er janvier 2015 ;

Pour le cas où la cour dirait la demande de renouvellement de la SARL Cinéma REX sans effet :

- constater que l'acte de notification de droit d'option vaut congé conforme aux dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce à effet du 30 septembre 2016 ;

- constater qu'est prescrite depuis le 30 septembre 2018 l'action de la SARL Cinéma REX pour voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction offerte par le bailleur et à laquelle elle pouvait prétendre ;

- dire que du fait de la prescription la SARL Cinéma REX est déchue de tout droit à l'occupation des lieux depuis la date pour laquelle il lui a été donné congé soit le 1er octobre 2018 ;

- ordonner, en conséquence, l'expulsion de la SARL Cinéma REX ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,

- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner par provision, à compter du 1er janvier 2015, la SARL Cinéma REX à payer à la SAS Le meuble international une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;

- dire que l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur la variation positive de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du 1er octobre 2018 ;

- débouter la SARL Cinéma REX de ses demandes de condamnation aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL Cinéma REX au paiement des dépens et de la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelante expose les éléments suivants au soutien de son appel :

- la signification du droit d'option faite en l'étude de l'huissier le 11 février 2016 n'est pas nulle ;

- il apparaît sur les registres de l'étude de la SCP Rival & Casali, huissiers de justice associés à Grenoble que dès le lendemain, le 12 février, une personne s'est déplacée à l'étude de l'huissier à 11h37 pour retirer l'acte au nom et pour le compte de la SARL Cinéma REX ;

- aucune irrégularité dans la délivrance de l'acte n'est à relever ;

- s'agissant du mandat entre la bailleresse décédée et l'agence immobilière, le locataire, tiers au contrat de mandat, ne peut pas se prévaloir de la nullité ;

- le courrier du 15 avril 2015 constitue un aveu extrajudiciaire ;

- la SARL Cinéma REX est donc mal fondée de soutenir que sa demande de renouvellement n'était pas valable et qu'en conséquence le droit d'option notifié par le bailleur n'aurait eu aucun effet sur le bail en invoquant les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet et la jurisprudence de la première chambre civile de la Cour de cassation sur l'existence d'un mandat écrit de gestion immobilière ;

- le premier juge a méconnu la jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 et de la première chambre civile du 20 septembre 2017 ;

- la cour ne pourra qu'infirmer l'ordonnance de référé déférée dans la mesure où seule la bailleresse, que la disposition de la loi Hoguet tenant à l'existence d'un mandat écrit entendait protéger, était en droit de se prévaloir de la nullité de la demande de renouvellement notifiée à son mandataire ;

- la demande de renouvellement étant parfaitement valable, la notification par le bailleur de son droit d'option a eu pour effet de faire courir à compter du 11 février 2016 un délai de deux années pour que la SARL Cinéma REX saisisse le tribunal d'une action en fixation de l'indemnité d'éviction qui lui était offerte par son bailleur ;

- depuis l'expiration du délai de prescription après la notification du droit d'option du bailleur du 11 février 2016, la SARL Cinéma REX n'a plus de droit au maintien dans les lieux, de sorte que même le paiement régulier de ses loyers ne lui octroie aucun droit au maintien ;

- elle est donc devenue occupante sans droit depuis le 12 février 2018 ;

- elle est débitrice d'une indemnité d'occupation en vertu de son droit au maintien dans les lieux conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce jusqu'à l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'éviction soit jusqu'au 11 février 2018, et d'une indemnité d'occupation de droit commun depuis cette date ;

- subsidiairement, en délivrant à la société preneuse, par exploit d'huissier en date du 11 février 2016, un acte intitulé « notification du droit d'option », la société KOD 1 a clairement manifesté et sans équivoque sa volonté de mettre fin au bail sans offrir son renouvellement, en proposant le versement d'une indemnité d'éviction ;

- cet acte doit s'analyser en un congé du bailleur prévu par l'article L. 145-9 du code de commerce.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2015, la SARL Cinéma REX représenté par son gérant X… demande à la cour de :

- constater qu'il existe une contestation sérieuse aux demandes de la SAS Le meuble international ;

- constater qu'il n'existe ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite à l'encontre de la SAS Le meuble international ;

- constater encore que la SAS Le meuble international ne justifie pas d'une urgence ;

Par conséquent,

- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé du 25 septembre 2019 et, en tant que de besoin, débouter la SAS Le meuble international de l'intégralité de ses demandes ;

Y ajoutant,

Vu l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SAS Le meuble international à payer à la SARL Cinéma REX la somme de 4 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses écritures, elle expose que :

- elle n'a été informée du décès de Y… en novembre 2012 que très tardivement, par courrier de l'agence Audras & Delaunois du 3 avril 2015 ;

- elle a payé les loyers aux propriétaires successifs ;

* in limine litis , la signification du « droit d'option » de la société KOD 1 est nulle ;

- l'huissier n'a pas indiqué les diligences faites pour effectuer une remise à personne ;

- l'huissier n'a pas même tenté de se présenter au siège social, 1 rue Emile Augier, où se trouvent pourtant les services administratifs de la société ;

- la SAS Le meuble international n'apporte pas la preuve de son exercice du droit d'option, lequel, selon l'article L. 145-57 du code de commerce, doit être notifié au preneur dans les deux ans qui suivent la demande de renouvellement du bail ;

- le bail entre la SARL Cinéma REX et la SAS Le meuble international s'est prorogé pour une durée indéterminée ;

- Y… est décédée le 16 novembre 2012, ce qui a mis fin au mandat à compter de cette date ;

- la demande adressée à une personne n'ayant pas qualité pour la recevoir est nulle ;

- la demande de renouvellement de bail commercial n'ayant pas été adressée au bailleur ou à son mandataire, elle est donc nulle et sans effet ;

- dès lors, les règles de la tacite reconduction s'appliquent (article L. 145-9 du code de commerce) ;

- le bail s'est donc prolongé tacitement au-delà du terme fixé par le dernier renouvellement, soit depuis le 31 décembre 2014 ;

- la SARL Cinéma REX n'est donc pas déchue de tout droit d'occupation des lieux ;

- la loi du 2 janvier 1970, dite Hoguet, impose un mandat écrit et exclut l'existence d'un mandat apparent pour les agents immobiliers ;

- la théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;

- la SARL entend soulever la nullité d'un acte dont elle est l'auteur, en l'occurrence la demande de renouvellement du 3 juillet 2014 ;

- le législateur, dans la loi nº2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l'ordonnance du 10 février 2016, a ajouté à l'article 9 de l'ordonnance les dispositions suivantes, de manière rétroactive « Les contrats conclus avant cette date [1^er octobre 2016] demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public » ;

- toute ambiguïté a donc été levée quant à l'application dans le temps de la réforme du droit des contrats ;

- le moyen développé par la société appelante à cet égard n'est pas pertinent et, en tout état de cause, ne relève manifestement pas de la compétence de la juridiction des référés mais, le cas échéant, de celle de la juridiction du fond ;

- le courrier du 15 avril 2015 adressé par l'avocat de la SARL Cinéma REX à la société Audras & Delaunois ne constitue pas un aveu extrajudiciaire car l'aveu défini à l'article 1383 du code civil s'entend d'une déclaration portant sur des points de fait et non sur des points de droit ;

- la SAS Le meuble international ne justifie ni d'un dommage imminent ni d'un trouble manifestement illicite justifiant l'application de l'article 809 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 4 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité de la demande de renouvellement :

L'article 2003 du code civil dispose « Le mandat finit :

Par la révocation du mandataire,

Par la renonciation de celui-ci au mandat,

Par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant , soit du mandataire ».

En l'espèce, Y…, bailleresse, est décédée le 16 novembre 2012.

Dès lors, en application des dispositions susvisées, le mandat de gestion qu'elle avait donné à la SNC Audras & Delaunois a de facto pris fin à la date du décès.

En conséquence, dès cette date, la SNC Audras & Delaunois ne disposait d'aucun pouvoir ni d'aucune qualité pour :

- agir au nom et pour le compte de la bailleresse décédée ;

- recevoir le paiement des loyers ;

- recevoir tout acte afférent au bail commercial objet du litige.

La SNC Audras & Delaunois, mandataire désormais sans aucune qualité, a également manqué à ses devoirs de mandataire et aurait dû porter à la connaissance de la SARL Cinéma REX le décès de la mandante et l'impossibilité pour l'agence de recevoir les paiements.

Afin de justifier de la réception de fonds et de documents, la SAS Le meuble international entend se prévaloir de la théorie dit « du mandat apparent ».

Néanmoins, les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, loi dite « Hoguet », notamment dans ses articles 1er et 6, précisent que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.

De même, l'article 64 du décret nº 72-678 du 20 juillet 1972 indique que le titulaire de la carte professionnelle " gestion immobilière " doit détenir, à moins qu'il représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.

Il résulte donc des textes susvisés que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit, le mandat apparent ne pouvant tenir en échec ces règles impératives.

En conséquences des constatations et éléments qui précèdent, la SNC Audras & Delaunois n'avait pas qualité pour recevoir la demande de renouvellement délivrée pour le compte de la SARL Cinéma REX le 3 juillet 2014.

Cette demande en renouvellement n'ayant donc pas été notifiée au bailleur, ou à son mandataire, au sens de l'article L. 145-10 du code de commerce, elle n'a pu produire aucun effet.

En application de l'article L. 145-9 du même code, en l'absence de demande de renouvellement valable, le bail s'est tacitement prolongé au-delà du terme contractuellement fixé.

De plus, même à supposer que la demande de renouvellement ait été valablement délivrée par la SARL Cinéma REX, le bailleur (ou son mandataire) n'y a pas répondu dans le délai de trois mois exigé par l'article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce.

En conséquence, faute d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent au profit de la SARL Cinéma REX avec un loyer identique.

Sur le congé donné par le bailleur :

1) La signification :

La signification du droit d'option a été faite par acte d'huissier sous la forme du dépôt en l'étude, ce que la SARL Cinéma REX estime non conforme au code de procédure civile qui exige que l'huissier instrumentaire procède par tout moyen à une signification à personne.

En l'espèce, s'il est exact que la notification a été faite par dépôt en l'étude de l'huissier le 11 février 2016, il ressort des documents produits que la SARL Cinéma REX est venue le lendemain 12 février 2016 en fin de matinée récupérer le document à l'étude.

Ainsi, la SARL Cinéma REX ne peut se prévaloir d'aucune anomalie quant aux modalités de signification du droit d'option. Elle sera débouté de sa demande de nullité de la signification.

2) La valeur de la signification du droit d'option :

L'acte de notification du droit d'option le 11 février 2016 par la SAS Le meuble international ne saurait valoir, à lui seul, congé à effet du 30 septembre 2016, en ce qu'il n'est pas conforme aux dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce.

En effet, cet article précise parfaitement en son dernier alinéa que c'est le congé donné par acte extrajudiciaire qui doit préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Ainsi, sauf à méconnaître le texte même de l'article L. 145-9 du code de commerce, la seule notification d'un droit option le 11 février 2016 par la SAS Le meuble international ne peut valoir congé régulier puisque le texte exige, à peine de nullité, que l'acte informe le locataire de la possibilité de contester le congé. L'objectif de protection contenu dans ce texte n'est pas atteint dans le cadre de la seule notification d'un droit option. Le moyen sera donc rejeté.

Il résulte de l'ensemble des développements qui précèdent que la SARL Cinéma REX est toujours locataire des locaux objet du litige, et qu'ainsi les demandes de la SAS Le meuble international ne peuvent pas prospérer.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SAS Le meuble international, dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Cinéma REX, représentée par son gérant X…, les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel.

La SAS Le meuble international sera condamnée à verser à la SARL Cinéma REX la somme complémentaire de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déboute la SARL Cinéma REX, représentée par son gérant X…, de sa demande de nullité de la signification du droit d'option ;

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Le meuble international à verser à la SARL Cinéma REX, représentée par son gérant X…, la somme complémentaire de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne la SAS Le meuble international aux dépens.