CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 16 octobre 2024, n° 23/00404

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [P] [M] et Madame [G] [E] ont acquis de la SCI CALMU, suivant acte notarié en date du 29 novembre 2018, une maison d'habitation située à [Localité 7] et bâtie sur une parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d'une superficie de 13 a 86 ca.

Cette maison est composée de deux appartements de type T3 au rez-de-chaussée et d'un appartement de même type à l'étage.

Le prix de vente était fixé à la somme de 300 000 €.

En février 2019, alors que les acquéreurs décidaient de procéder à des travaux de rénovation, ils ont pu s'apercevoir que le mur de refend traversant l'appartement ne mesurait que 10 cm d'épaisseur.

Ils décidaient dès lors déposer la totalité des panneaux de placoplâtre recouvrant les murs pour s'apercevoir que la structure de la bâtisse présentait de nombreuses malfaçons.

Monsieur [W] [T], expert en bâtiment, était mandaté pour réaliser une expertise complète des désordres.

Dans son rapport, en date du 2 août 2019, il relève notamment que :

- Les fondations béton sont coulées de façon irrégulière et ne sont pas

planes,

- Les murs du vide sanitaire sont jointés irrégulièrement et deux

d'entre eux ne comportent pas d'arase pour supporter les poutrelles

béton qui tiennent la dalle au sol,

- Le mur de maintien posé sur les fondations est décalé de 40cm par

rapport au bord de la dalle qui servira de limite pour monter le mur

de bordure du bloc béton qui supportera la maison bois,

- Les poutrelles béton débordent sur un mur en pierres sèches et le mur

maçonné nord repose sur débord et non sur le mur du vide sanitaire,

- Le mur de refend au rez-de-chaussée séparant la maison dans le sens

de la longueur repose sur une dalle de béton qui n'a pas de maintien

à son dessous.

- Le mur qui soutient et unit les poutrelles de la dalle supérieure n'est

pas dans la continuité verticale,

- Le mur de refend est de trop faible épaisseur,

- Aucune étude de sol ou de béton n'a été réalisée,

- L'assemblage et le mélange de matériel des murs n'est pas correct,

- Absence de raidisseurs et chaînage, alors que la construction se situe

dans un zonage de vent important,

- Le DTU de maçonnerie n'est pas respecté.

L'expert a conclu que cette construction semble avoir été réalisée par étapes successives et non coordonnées, avec beaucoup de manquements aux règles de construction.

Ces diverses malfaçons ont encore fait l'objet d'un procès-verbal de constat au rapport de la SCP LECA-MARZOCCHI, huissier de Justice, en date du 14 novembre 2019.

Le 12 juillet 2019, la MAIF, assureur protection juridique des requérants, invitait la SCI CALMU à procéder à une tentative de règlement amiable.

A défaut de réponse et compte tenu de l'ampleur et du nombre relativement important des vices et désordres affectant le bien objet de la vente, ils ont sollicité la réalisation d'une mesure d'expertise.

Par ordonnance en date du 2 avril 2021, Monsieur [V] [H] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 30 octobre 2021.

En lecture de celui-ci, les intéressés ont, par exploit en date du 15 juin 2020, assigné la SCI CALMU devant le tribunal judiciaire de Bastia au titre de la garantie des vices cachés ou, à titre subsidiaire, pour défaut de délivrance d'un bien conforme.

Par jugement en date du 4 avril 2023, cette juridiction a :

- condamné la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [G] [E] la somme de 47 482,66 € au titre des travaux de remise en état,

- condamné la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et à Madame [G] [E] la somme de 32 400 € de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus locatifs,

- débouté Monsieur [P] [M] et Madame [G] [E] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l'article 1645 du code civil,

- condamné la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et à Madame [G] [E] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

- condamné la SCI CALMU aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PROCÉDURE D'APPEL :

Par déclaration au greffe du 9 juin 2023, les consorts [M]/[E] ont relevé appel de ce jugement.

Ils ont notifié leurs dernières conclusions par voie électronique, le 3 février 2024.

La SCI CALMU en a fait de même le 14 février 2024.

Par ordonnance rendue le 6 mars 2024, la clôture a été fixée au jour même et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 mai 2024 où elle a été retenue, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 13 février 2024, les consorts [M]/[E] sollicitent :

- que la SCI CALMU soit déboutée de son appel incident, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il fait droit à l'action indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés initiée par eux, condamné la SCI CALMU à leur payer la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance,

- l'infirmation de ce jugement pour le surplus, et statuant à nouveau de ces chefs,

* à titre principal,

- avant dire-droit sur le montant de l'indemnisation, que soit ordonnée une nouvelle mesure d'expertise et que soit désigné tel expert spécialisé en ingénierie du bâtiment qu'il plaira, afin, avec la mission d'usage, qu'il préconise des solutions efficaces, pérennes et conformes aux normes en vigueur, après avis d'un ingénieur béton et/ou d'un BET, afin de remédier à l'ensemble des désordres invoqués,

* à titre subsidiaire, en l'absence de nouvelle expertise,

- la condamnation de la SCI CALMU à leur payer, la somme de 139 000 € au titre du coût des travaux de remise en état, incluant l'étude de sol.

* en tout état de cause,

- la condamnation de la SCI CALMU à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1645 du code civil,

- la condamnation de la SCI CALMU à leur payer la somme de 48 600 €, somme à parfaire au jour de l'arrêt, au titre de la perte de revenus locatifs,

- la condamnation de la SCI CALMU à leur rembourser le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 14 novembre 2019, celui du rapport d'expertise de Monsieur [T] et celui de l'étude de sol de la Société ROCCA E TERRA du 20 avril 2022,

* y ajoutant,

- la condamnation de la SCI CALMU à leur payer, en cause d'appel, la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamnation de la SCI CALMU aux entiers dépens de l'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.

La SCI CALMU sollicite :

* au principal,

- l'infirmation du jugement appelé.

et statuant à nouveau,

- que les appelants soient déboutés de leurs fins et prétentions,

- leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

* subsidiairement,

- qu'il soit jugé que le coût de la remise en état au titre des vices cachés s'élève à la somme de 27 133,10 €,

- que les demandeurs soient déboutés du surplus de leurs demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions et aux pièces déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l'appel :

La recevabilité de l'appel n'est pas discutée par les parties, les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d'office.

Sur la garantie :

L'article 1641 du Code civil dispose que : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du même code ajoute : Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

À l'appui de sa demande incidente d'infirmation de la décision déférée qui l'a condamnée à des dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés, la SCI CALMU qui conteste la qualification de vendeur professionnel retenue par les premiers juges, soutient bénéficier de la clause d'exonération de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente.

Celui-ci prévoit en effet :

L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,

des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L'article 2 des statuts de la SCI CALMU est ainsi libellé :

La société a pour objet :

- l'acquisition d'un terrain, l'exploitation et la mise en valeur de ce terrain pour l'édification de divers immeubles et l'exploitation par bail ou autrement de cette construction qui restera la propriété de la société,

- éventuellement exceptionnellement l'aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société, au moyen de vente, échange ou apport en société, et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet ci-dessus défini pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société.

Sachant que le caractère professionnel d'une SCI ne peut être retenu qu'en considération de son objet social, abstraction faite des éventuelles compétences techniques de son gérant et de ses associés, l'examen de celui de la SCI CALMU conduit à l'exclure dans la mesure où si la vente de tout ou partie de l'immeuble est prévue, elle est toutefois exceptionnelle de même qu'est accessoire et relève d'une gestion effectuée dans un cadre familial, la possibilité de location des logements existants dans les bâtiments. Ces éléments non habituels sont donc insuffisants pour caractériser une activité de marchand de biens ou de professionnel de l'immobilier.

L'intimée ne peut cependant pas invoquer l'exclusion de garantie en raison de la connaissance effective par ses membres des vices cachés affectant l'immeuble.

En effet, l'expert judiciaire a indiqué que les désordres étaient connus du vendeur notamment pour ce qui concerne ceux qui étaient visibles lors de la construction de la maison (mur de refend, assemblage grossier de briques creuses en terre cuite, colmatage entre linteau et poutre, mur de la façade Nord construite en encorbellement, défaut de jointement, escalier extérieur non solidaire). Il précise que : La SCI CALMU a nécessairement visité son immeuble, en cours de chantier et pour le moins en fin de chantier. La nature de la construction et ses manquements tels que décrits ne pouvaient lui échapper même pour un non sachant.

Pour contredire cette affirmation pourtant catégorique, la SCI CALMU se borne à affirmer que ces désordres n'ont jamais été portés à sa connaissance, ce qui paraît peu convaincant d'autant que, alors qu'il s'agit d'un élément d'appréciation important du litige, l'intéressée se garde bien de donner la moindre indication et a fortiori ne fournit de justificatifs sur les conditions de la construction de la maison, ce qui aurait permis, le cas échéant, de vérifier son assertion et ce qui exclut toute éventualité de l'intervention au niveau de la maîtrise d'oeuvre d'un professionnel compétent et laisse en outre à penser que le maître de l'ouvrage a assumé cette mission qui implique un suivi du chantier.

À titre subsidiaire, l'intimée soutient qu'elle ne doit pas garantie pour deux vices apparents au jour de la vente et donc connus des acheteurs. Il s'agit de deux lézardes situées au niveau du mur de clôture de la terrasse et de fissures se trouvant sur un mur en parpaings à l'entrée du passage Nord-Est. Le premier désordre provient d'un tassement différentiel entre deux structures, lui-même lié à une circulation d'eau en sous-face de la structure maçonnée provenant du jardin sous-jacent. Le second résulte de la poussée hydrostatique des terres sur un mur réalisé de façon impropre à sa destination.

Le moyen est donc pertinent en ce qui concerne le premier vice mais ne présente aucun intérêt pratique puisque visible et ne portant pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, l'expert ne l'a pas pris en compte dans sa détermination et son estimation des travaux de reprise nécessaires.

L'argument est inopérant concernant le second car au-delà des fissures et de la présence d'humidité, l'impropriété structurelle à destination de cet élément caractérisée par l'expert n'était pas évidente pour des acheteurs profanes.

Sur l'indemnisation :

* Concernant les travaux de reprise :

L'expert judiciaire a estimé, incluant l'intervention d'un BET et d'un maître d''uvre, à la somme de 47 482,66 € le montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres constatés.

Contestant le jugement déféré qui a retenu cette évaluation, les appelants sollicitent au principal la désignation d'un nouvel expert, et subsidiairement, la condamnation de l'intimée à leur verser, à ce titre, la somme de 139'000 €.

À l'appui de leurs prétentions, ils se fondent sur deux documents techniques établis à leur initiative, il s'agit d'une étude de sol réalisée le 20 avril 2022 par la SAS ROCCA & TERRA et d'un rapport diagnostic effectué par INGE-CO STRUCTURE.

Il ressort de la première que le sol d'assise est hétérogène et que l'ouvrage d'habitation a subi des mouvements. La structure est décrite comme fragile dans son ensemble. Pour sa réhabilitation, il est préconisé une reprise en sous-'uvre avec terrassement/démolition, mise en place des fondations, remblaiement et réfection des murets.

Le second indique notamment que les murs de refend, de soubassement des structures périphériques, les linteaux et le mur extérieur doit faire l'objet d'une reconstruction dont le coût est évalué, approximativement sans métré, ni devis ou facture, à la somme de 71 000 € HT outre 13 000 € HT pour l'intervention d'une BET et d'un maîte d''uvre.

L'apparente disparité existant entre les conclusions de l'expert judiciaire et celles des techniciens désignés amiablement résulte de deux approches différentes des désordres constatés.

Pour Monsieur [H], il s'est agi de retenir les dommages existants pouvant entraîner un danger ou porter atteinte à la solidité de l'ouvrage.

L'étude du sol réalisée basiquement par la SAS ROCCA & TERRA a révélé son instabilité à l'origine de mouvements sur le bâtiment et de fissures, contribuant globalement à fragiliser la construction mais sans déterminer précisément son incidence passée et celle à venir. Idéalement a donc été proposée une reprise totale en sous-oeuvre.

Le diagnostic proposé par INGE-CO STRUCTURE relève l'intégralité des manquements aux régles de l'art ainsi que toutes les non-conformités aux normes techniques et préconise les travaux pour y remédier, sans distinguer le risque de danger ou d'atteinte à la solidité.

Conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur n'est tenu à garantir que les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent notablement l'usage. En conséquence, il convient, à l'instar des premiers juges, de ne considérer que les désordres retenus par l'expert judiciaire et les travaux de reprise qu'il a préconisés. Le montant de 47 482,66 € calculé en octobre 2021 sera revalorisé, en fonction de l'évolution de l'indice à la construction DT tous corps d'état, comme suit :

47 482,66 € x 131,2 / 119,1 = 52 306,67 €

* Concernant la perte locative :

L'acte d'acquisition du 29 novembre 2018 indiquant que les deux appartements du rez-de-chaussée étaient loués respectivement à Monsieur [X] et à Madame [I] moyennant un loyer de 450 € chacun et qu'il résulte des pièces du dossier que ces locaux n'étaient plus occupés en août 2019 puisque les acquéreurs avaient entrepris de réaliser des travaux de rénovation d'une nature et d'une durée non précisées, le tribunal judiciaire de Bastia après avoir également relevé que Madame [E] s'était inscrite au répertoire SIRENE comme entrepreneur individuel exerçant l'activité principale de location de logement, a alloué aux acquéreurs une somme de 32'400 € correspondant à 36 mois de loyer à 900 €.

Les appelants sollicitent dans leurs dernières écritures de février 2024 que cette somme soit portée à celle, à parfaire au jour de l'arrêt, de 48'600 € (soit 54 mois depuis août 2019).

À titre incident, l'intimée s'oppose à toute indemnisation de ce chef.

La détermination discutée de la date du départ des locataires est indifférente puisque le point de départ du délai accepté par les requérants est août 2019. La SCI CALMU soutient sans en justifier que ses adversaires n'ont jamais eu l'intention de louer les deux appartements du rez-de-chaussée et au contraire désirent les réunir en un seul pour y loger des parents. Cette affirmation qui n'est corroborée par aucun élément est en outre contrariée par l'inscription précitée au répertoire SIRENE. Enfin, la libération de ces locaux pour les travaux de reprise dont la durée a été estimée par l'expert à trois mois,

est également nécessaire aux travaux de rafraîchissement souhaités par les acquéreurs, cette durée sera donc retranchée de la durée totale actualisée au jour de l'arrêt selon le calcul suivant :

71 mois (74 - 3) x 900 € = 63'900 €.

* Concernant le préjudice distinct :

En vertu de l'article 1645 du code civil, les consorts [M]/[E] arguant de la mauvaise foi de leur cocontractante sollicitent une somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et des tracas qu'ils ont dû subir.

Ne justifiant pas suffisamment de préjudice distinct de ceux précédemment indemnisés, les requérants, comme en première instance, seront déboutés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI CALMU qui succombe à nouveau à payer à ses adversaires la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les frais irrépétibles ainsi considérés étant ceux correspondant aux honoraires d'avocat.

De même, elle supportera les dépens d'appel ainsi que les frais d'expertise [T] et le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 14 novembre 2019 (680 €), la production devant le juge de la mise en état de ces deux documents s'avérant nécessaire pour étayer la demande d'expertise judiciaire. Il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des frais liés.

La demande de remboursement des frais relatifs à l'étude de sol réalisée par la SAS ROCCA & TERRA et au rapport diagnostic effectué par INGE-CO STRUCTURE, sera rejetée, ces mesures mises en 'uvre uniquement à l'initiative des requérants s'avérant finalement inutiles pour la résolution du litige.

PAR CES MOTIFS

La cour par arrêt contradictoire,

- confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant des travaux de remise en état, celui des dommages-intérêts au titre de la perte de revenus locatifs et l'intégration aux dépens du coût de l'expertise [T] et du procès-verbal de constat d'huissier,

et statuant sur les points réformés,

- condamne la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et à Madame [G] [E] la somme de 52 306,67 € au titre des travaux de remise en état,

- condamne la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et à Madame [G] [E] la somme de 63'900 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice provenant de la perte de revenus locatifs,

- condamne la SCI CALMU à payer à Monsieur [P] [M] et à Madame [G] [E] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

- condamne la SCI CALMU aux dépens d'appel ainsi qu'aux frais de l'expertise [T] et du procès-verbal de constat d'huissier du 14 novembre 2019.