CA Bordeaux, 1re ch. civ., 16 octobre 2024, n° 24/01827
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 16 OCTOBRE 2024
N° RG 24/01827 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXK4
[J] [M] [V]
c/
[X] [E]
[H] [C]
Nature de la décision : REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendur le 26 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 23/01343) suivant déclaration d'appel du 15 avril 2024
APPELANTE :
[J] [M] [V]
née le 07 Juin 1962 à PORTUGAL ([Localité 1])
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[X] [E]
né le 10 Octobre 1954 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Pierre PRIVAT, avocat au barreau de BORDEAUX
[H] [C]
née le 16 Septembre 1957 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Pierre PRIVAT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Greffier lors des débats : Odile TZVETAN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE.
Par acte du 5 juin 2020, M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E], ci-après M. et Mme [E], ont donné à bail à Mme [J] [V] un bien à usage d'habitation situé à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 521 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [E] ont fait signifier le 11 avril 2023 à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 23 juin 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, pour obtenir notamment que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé contradictoire du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté que le bail liant M. et Mme [E] d'une part, et Mme [V] d'autre part, a été résilié à la date du 11juin 2023 ;
- condamné Mme [V] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signfication de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 ;
- rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V] ;
- ordonné à Mme [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables ;
- condamné Mme [V] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 13 décembre 2023 jusqu' à libération effective des lieux ;
- rejeté les demandes d'indemnisations formées par M. et Mme [E] ;
- condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [E] la somme de 450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
- constaté que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision.
Par déclaration électronique du 15 avril 2024, Mme [V] a interjeté appel de la décision.
Par ordonnance du 6 mai 2024, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 25 septembre 2024, avec clôture de la procédure au 11 septembre 2024.
Par ordonnance de Mme la première présidente de la cour d'appel du 1er août 2024, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par Mme [V] a été déclarée irrecevable et la demande de radiation de l'affaire formée par M. et Mme [E] a été rejetée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement de l'article V de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 1989, et 1343-5 du code civil, de :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- constaté que le bail liant M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] d'une part, et Mme [J] [V] d'autre part, a été résilié à la date du 11 juin 2023 ;
- condamné Mme [V] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 ;
- rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V] ;
- ordonné à Mme [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
- condamné Mme [V] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 31 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [E] la somme de 450€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement;
Statuant à nouveau,
- accorder rétroactivement 36 mois de délais à Mme [V] pour apurer sa dette locative ;
- suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire ;
En conséquence,
- débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à Mme [V] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, M. et Mme [E] 2024, demandent à la cour , sur le fondement des articles 1103, 1240 et 1353 du code civil, 9, 32-1, 559, 834 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
Infirmer l'ordonnance du 26 février 2024 :
- en ce qu'elle a :
- rejeté les demandes d'indemnisations formées par M. et Mme [E] ;
- et, en ce qu'elle n'a pas :
- condamné Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € pour leur préjudice moral, soit 1.000 € chacun,
- condamné mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive,
- confirmer l'ordonnance du 26 février 2024 en toutes ses autres dispositions.
Et statuant, à nouveau,
- débouter Mme [V] de ses prétentions infondées, non prouvées et dilatoires issues de ses conclusions,
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du contrat de location au jour du
jugement à intervenir conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des lieux loués, sans délai, de Mme [V], ainsi que celle de tout occupant, de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et de l'assistance d'un serrurier,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.934 € à titre provisionnel pour les loyers échus, sauf à parfaire,
- condamner Mme [V] à payer à M. et Mme [E] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 521 €,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € pour leur préjudice moral, soit 1.000 € chacun,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de l'appel abusif,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Mme [V] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce que la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire a été constatée, elle a été condamnée au paiement de la somme de 3319 euros au titre des arriérés de loyers charges arrêtés au 12 décembre 2023 et sa demande de délais a été rejetée, sollicitant que soit accueillie sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire durant 36 mois.
M. et Mme [E], soutenant que Mme [V] est encore redevable de la somme de 3328 euros, sollicitent pour leur part sa condamnation au paiement de cette somme et la confirmation de la décision en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, sollicitant le rejet de la demande de délais, contestant la mise en place d'un virement permanent par Mme [V] qui ne procède qu'à des versements irréguliers et ne démontre pas qu'elle est en situation de régler la dette locative.
Ils concluent à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral et au titre de la résistance abusive.
Sur la résiliation du bail et la demande de délais
Mme [V] ne conteste pas sa dette locative, ne justifiant pas qu'elle aurait régularisé les causes du commandement visant la clause résolutoire dans les deux mois de sa délivrance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Selon le décompte produit par M. et Mme [E], non contesté par Mme [V], le solde dû s'élève à 3331 euros au 19 septembre 2024, M. et Mme [E] réclamant le paiement d'une somme de 2934 euros à titre provisionnel sans précision de la date d'arrêté de compte.
Mme [V] demandant l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de 3319 euros au 12 décembre 2023, il sera fait droit à cette demande et statué à nouveau, Mme [V] étant condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2934 euros arrêtée au 10 septembre 2024, montant sollicité par M. et Mme [E].
Le locataire n'ayant pas satisfait à son obligation de paiement du loyer, obligation essentielle du contrat de bail rappelée à l'article 7 de la loi du 6 juillet 989, la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est ainsi justifiée.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente espèce,
'V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
...
VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'
Il appartient à Mme [V], pour bénéficier du délai de trois années qu'elle sollicite pour apurer sa dette, d'avoir repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l'audience et d'être en situation de régler sa dette locative.
Mme [V] justifie de la reprise du paiement du loyer mensuel avant le jour de l'audience devant la cour d'appel, par la production de bordereaux de virements bancaires d'un montant de 550 euros correspondant au paiement du loyer.
En outre, elle justifie du versement d'une somme de 100 euros pour l'apurement de l'arriéré, à compter du mois de janvier 2024. Elle produit son avis d'imposition pour l'année 2023 faisant ressortir un revenu fiscal de référence de 17676 euros. Le rapport d'évaluation sociale réalisé par la Direction générale de la solidarité du département de la Gironde fait état de revenus mensuels de 1168 euros composés d'une pension d'invalidité et d'un complément de salaire, outre une allocation de logement, Mme [V] produisant des bulletins de salaire pour les mois de juillet et août 2024 d'un montant de l'ordre de 2000 euros par mois.
Il y a lieu au vu de ces éléments qui démontrent les efforts réalisés par Mme [V] pour apurer sa dette locative et la possibilité, ainsi qu'elle l'a entrepris, d'apurer la dette locative en sur la base d'une échéance mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant, de faire droit à la demande de délais laquelle sera, sur la base d'un versement mensuel de 100 euros, de 30 mois, et de suspendre durant ce délai le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire. Il sera statué à nouveau, un délai de 30 mois étant octroyé à Mme [V] pour se libérer de sa dette, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant ce délai ainsi qu'il sera précisé au dispositif suivant.
Il sera relevé, sur la demande de M. et Mme [E] tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail en raison des manquements de Mme [V], qu'une telle demande ne releve en tout état de cause pas du pouvoir du juge des référés, ni de la cour d'appel statuant sur appel d'une ordonnance de référé .
Sur les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [E].
- sur la demande au titre du préjudice moral.
M. et Mme [E] ne donnent pas d'élément précis permettant de caractériser le préjudice moral qu'ils allèguent, ne donnant pas de précision sur leur situation économique, le seul fait de n'avoir pu bénéficier des revenus de la location ne justifiant pas en soi la réalité d'un réalité d'un préjudice moral. L'ordonnance qui a rejeté la demande de provision formulée à ce titre sera confirmée.
- sur la demande au titre de la résistance abusive.
C'est à juste titre que le juge des référés a débouté M. et Mme [E] de leur demande de provision formulée à ce titre, par application de l'article 1231-6 du code civil, M. et Mme [E] ne justifiant pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement lequel est réparé par le versement des intérêts au taux légal. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile .
M. et Mme [E] étant accueillis en leur demande au titre du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et la seule suspension du jeu de la clause résolutoire accordée en cause d'appel ne justifiant pas que les dépens soient mis à leur charge, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [V] aux dépens et au paiement d'une somme sur le fondement d'un article 700 du code de procédure civile .
En considération de la nature de l'affaire, les dépens seront laissés à la charge de Mme [V]. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile .
Par ces motifs,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [V] à payer à M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, a ordonné l'expulsion de Mme [J] [V] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 et a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [J] [V] à payer à M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] la somme provisionnelle de 2934 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation dus au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la significiation du présent arrêt,
Accorde à Mme [J] [V] un délai de 30 mois pour s'acquitter de sa dette, par 30 versements mensuels de 100,00 euros, le dernier du solde de la dette augmenté des intérêts,
Dit que ces versements seront à effectuer à la même date et en sus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,
Dit que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée des délais accordés ci-dessus et rappelle qu'en cas de respect de ces délais et du paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
Dit qu'à défaut pour Mme [J] [V] de payer à bonne date une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,
Dit que dans ce cas M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] pourront poursuivre l'expulsion de Mme [J] [V] dans les conditions prévues par la loi, le cas échéant avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Dit que Mme [J] [V] sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, jusqu'à libération effective des lieux,
Confirme l'ordonnance pour le surplus des chefs déférés,
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse les dépens d'appel à la charge de Mme [J] [V].
Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Odile TZVETAN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 OCTOBRE 2024
N° RG 24/01827 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXK4
[J] [M] [V]
c/
[X] [E]
[H] [C]
Nature de la décision : REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendur le 26 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 23/01343) suivant déclaration d'appel du 15 avril 2024
APPELANTE :
[J] [M] [V]
née le 07 Juin 1962 à PORTUGAL ([Localité 1])
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[X] [E]
né le 10 Octobre 1954 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Pierre PRIVAT, avocat au barreau de BORDEAUX
[H] [C]
née le 16 Septembre 1957 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Pierre PRIVAT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Greffier lors des débats : Odile TZVETAN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE.
Par acte du 5 juin 2020, M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E], ci-après M. et Mme [E], ont donné à bail à Mme [J] [V] un bien à usage d'habitation situé à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 521 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [E] ont fait signifier le 11 avril 2023 à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 23 juin 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, pour obtenir notamment que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation.
Par ordonnance de référé contradictoire du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté que le bail liant M. et Mme [E] d'une part, et Mme [V] d'autre part, a été résilié à la date du 11juin 2023 ;
- condamné Mme [V] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signfication de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 ;
- rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V] ;
- ordonné à Mme [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables ;
- condamné Mme [V] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 13 décembre 2023 jusqu' à libération effective des lieux ;
- rejeté les demandes d'indemnisations formées par M. et Mme [E] ;
- condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [E] la somme de 450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
- constaté que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision.
Par déclaration électronique du 15 avril 2024, Mme [V] a interjeté appel de la décision.
Par ordonnance du 6 mai 2024, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 25 septembre 2024, avec clôture de la procédure au 11 septembre 2024.
Par ordonnance de Mme la première présidente de la cour d'appel du 1er août 2024, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par Mme [V] a été déclarée irrecevable et la demande de radiation de l'affaire formée par M. et Mme [E] a été rejetée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement de l'article V de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 1989, et 1343-5 du code civil, de :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- constaté que le bail liant M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] d'une part, et Mme [J] [V] d'autre part, a été résilié à la date du 11 juin 2023 ;
- condamné Mme [V] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 ;
- rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V] ;
- ordonné à Mme [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 2] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
- condamné Mme [V] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 31 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [E] la somme de 450€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement;
Statuant à nouveau,
- accorder rétroactivement 36 mois de délais à Mme [V] pour apurer sa dette locative ;
- suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire ;
En conséquence,
- débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à Mme [V] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, M. et Mme [E] 2024, demandent à la cour , sur le fondement des articles 1103, 1240 et 1353 du code civil, 9, 32-1, 559, 834 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
Infirmer l'ordonnance du 26 février 2024 :
- en ce qu'elle a :
- rejeté les demandes d'indemnisations formées par M. et Mme [E] ;
- et, en ce qu'elle n'a pas :
- condamné Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € pour leur préjudice moral, soit 1.000 € chacun,
- condamné mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive,
- confirmer l'ordonnance du 26 février 2024 en toutes ses autres dispositions.
Et statuant, à nouveau,
- débouter Mme [V] de ses prétentions infondées, non prouvées et dilatoires issues de ses conclusions,
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du contrat de location au jour du
jugement à intervenir conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des lieux loués, sans délai, de Mme [V], ainsi que celle de tout occupant, de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et de l'assistance d'un serrurier,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.934 € à titre provisionnel pour les loyers échus, sauf à parfaire,
- condamner Mme [V] à payer à M. et Mme [E] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 521 €,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € pour leur préjudice moral, soit 1.000 € chacun,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.000 € au titre de l'appel abusif,
- condamner Mme [V] à verser à M. et Mme [E] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Mme [V] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce que la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire a été constatée, elle a été condamnée au paiement de la somme de 3319 euros au titre des arriérés de loyers charges arrêtés au 12 décembre 2023 et sa demande de délais a été rejetée, sollicitant que soit accueillie sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire durant 36 mois.
M. et Mme [E], soutenant que Mme [V] est encore redevable de la somme de 3328 euros, sollicitent pour leur part sa condamnation au paiement de cette somme et la confirmation de la décision en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, sollicitant le rejet de la demande de délais, contestant la mise en place d'un virement permanent par Mme [V] qui ne procède qu'à des versements irréguliers et ne démontre pas qu'elle est en situation de régler la dette locative.
Ils concluent à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral et au titre de la résistance abusive.
Sur la résiliation du bail et la demande de délais
Mme [V] ne conteste pas sa dette locative, ne justifiant pas qu'elle aurait régularisé les causes du commandement visant la clause résolutoire dans les deux mois de sa délivrance. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Selon le décompte produit par M. et Mme [E], non contesté par Mme [V], le solde dû s'élève à 3331 euros au 19 septembre 2024, M. et Mme [E] réclamant le paiement d'une somme de 2934 euros à titre provisionnel sans précision de la date d'arrêté de compte.
Mme [V] demandant l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de 3319 euros au 12 décembre 2023, il sera fait droit à cette demande et statué à nouveau, Mme [V] étant condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2934 euros arrêtée au 10 septembre 2024, montant sollicité par M. et Mme [E].
Le locataire n'ayant pas satisfait à son obligation de paiement du loyer, obligation essentielle du contrat de bail rappelée à l'article 7 de la loi du 6 juillet 989, la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est ainsi justifiée.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente espèce,
'V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
...
VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'
Il appartient à Mme [V], pour bénéficier du délai de trois années qu'elle sollicite pour apurer sa dette, d'avoir repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l'audience et d'être en situation de régler sa dette locative.
Mme [V] justifie de la reprise du paiement du loyer mensuel avant le jour de l'audience devant la cour d'appel, par la production de bordereaux de virements bancaires d'un montant de 550 euros correspondant au paiement du loyer.
En outre, elle justifie du versement d'une somme de 100 euros pour l'apurement de l'arriéré, à compter du mois de janvier 2024. Elle produit son avis d'imposition pour l'année 2023 faisant ressortir un revenu fiscal de référence de 17676 euros. Le rapport d'évaluation sociale réalisé par la Direction générale de la solidarité du département de la Gironde fait état de revenus mensuels de 1168 euros composés d'une pension d'invalidité et d'un complément de salaire, outre une allocation de logement, Mme [V] produisant des bulletins de salaire pour les mois de juillet et août 2024 d'un montant de l'ordre de 2000 euros par mois.
Il y a lieu au vu de ces éléments qui démontrent les efforts réalisés par Mme [V] pour apurer sa dette locative et la possibilité, ainsi qu'elle l'a entrepris, d'apurer la dette locative en sur la base d'une échéance mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant, de faire droit à la demande de délais laquelle sera, sur la base d'un versement mensuel de 100 euros, de 30 mois, et de suspendre durant ce délai le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire. Il sera statué à nouveau, un délai de 30 mois étant octroyé à Mme [V] pour se libérer de sa dette, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant ce délai ainsi qu'il sera précisé au dispositif suivant.
Il sera relevé, sur la demande de M. et Mme [E] tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail en raison des manquements de Mme [V], qu'une telle demande ne releve en tout état de cause pas du pouvoir du juge des référés, ni de la cour d'appel statuant sur appel d'une ordonnance de référé .
Sur les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [E].
- sur la demande au titre du préjudice moral.
M. et Mme [E] ne donnent pas d'élément précis permettant de caractériser le préjudice moral qu'ils allèguent, ne donnant pas de précision sur leur situation économique, le seul fait de n'avoir pu bénéficier des revenus de la location ne justifiant pas en soi la réalité d'un réalité d'un préjudice moral. L'ordonnance qui a rejeté la demande de provision formulée à ce titre sera confirmée.
- sur la demande au titre de la résistance abusive.
C'est à juste titre que le juge des référés a débouté M. et Mme [E] de leur demande de provision formulée à ce titre, par application de l'article 1231-6 du code civil, M. et Mme [E] ne justifiant pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement lequel est réparé par le versement des intérêts au taux légal. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile .
M. et Mme [E] étant accueillis en leur demande au titre du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et la seule suspension du jeu de la clause résolutoire accordée en cause d'appel ne justifiant pas que les dépens soient mis à leur charge, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [V] aux dépens et au paiement d'une somme sur le fondement d'un article 700 du code de procédure civile .
En considération de la nature de l'affaire, les dépens seront laissés à la charge de Mme [V]. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile .
Par ces motifs,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [V] à payer à M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] la somme de 3.319 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, a ordonné l'expulsion de Mme [J] [V] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2023 et a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [V],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [J] [V] à payer à M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] la somme provisionnelle de 2934 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation dus au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la significiation du présent arrêt,
Accorde à Mme [J] [V] un délai de 30 mois pour s'acquitter de sa dette, par 30 versements mensuels de 100,00 euros, le dernier du solde de la dette augmenté des intérêts,
Dit que ces versements seront à effectuer à la même date et en sus du loyer courant et des charges, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,
Dit que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée des délais accordés ci-dessus et rappelle qu'en cas de respect de ces délais et du paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
Dit qu'à défaut pour Mme [J] [V] de payer à bonne date une seule échéance, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,
Dit que dans ce cas M. [X] [E] et Mme [H] [C] épouse [E] pourront poursuivre l'expulsion de Mme [J] [V] dans les conditions prévues par la loi, le cas échéant avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Dit que Mme [J] [V] sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, jusqu'à libération effective des lieux,
Confirme l'ordonnance pour le surplus des chefs déférés,
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse les dépens d'appel à la charge de Mme [J] [V].
Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Odile TZVETAN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,