CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 17 octobre 2024, n° 23/13641

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2009, la société civile immobilière (ci-après SCI) Sivec a donné à bail commercial à la société HFL, un terrain nu situé sur la commune de [Localité 6] (Alpes-Maritimes) [Adresse 7], parcelle inscrite au cadastre sous la référence section AK, n°[Cadastre 1], pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2005, moyennant un loyer annuel de 23 400 euros hors taxes et hors frais, payable en 4 termes trimestriels égaux.

Le bail autorisait le preneur à sous-louer le terrain totalement ou partiellement à la société nouvelle des établissements Nicolo, à l'exclusion de toute autre sous location.

Selon avenant du 7 septembre 2009 la société Sivec a autorisé la société HFL à exécuter le permis de construire qu'elle avait obtenu emportant construction de bureaux et d'atelier sur le terrain loué. En contrepartie de l'occupation du sol ainsi consentie par le propriétaire et de l'autorisation d'exploitation, le locataire acceptait une majoration de 24,63 % du montant du loyer annuel au 1er octobre 2009.

Après vaine délivrance par acte du 15 février 2023, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Sivec a, le 6 avril 2023, fait assigner la société HFL devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins d'entendre, au principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 7 septembre 2009 par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mars 2023;

- ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la société HFL du terrain de 3788 mètres environ formant la partie B de la parcelle section AK n°[Cadastre 1] lieu dit [Localité 5] sur la commune de [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, dans le mois de la signification de l'ordonnance;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution;

- fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle à la somme de 4 136,38 euros TTC, taxes foncières en plus sur justificatifs, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, et ce à compter du 16 mars 2023;

- jugé que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire l'indemnité d'occupation provisionnelle ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC publié par l'INSEE, indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire;

- condamné la société HFL à payer à la SCI Sivec cette indemnité d'occupation provisionnelle ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné la société HFL aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 février 2023;

- condamné la société HFL à payer à la SCI Sivec une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles;

- rejeté toutes autres demandes.

Le juge a constaté que le commandement de payer, rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L.145-41 et L145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle avait régulièrement été délivré, qu'il portait sur une somme de 19 029,56 euros, dont 12 409 euros au titre du loyer trimestriel et 6620 euros de taxes foncières, dont le paiement n'avait pas été régularisé dans le mois de la délivrance, advenu le 15 mars 2023.

Il a indiqué que le jeu de la clause résolutoire n'était que l'application des clauses claires et non équivoques du contrat, que la prétendue bonne foi du preneur était indifférente, comme celle selon laquelle il serait en difficulté pour trouver un nouveau sous locataire, d'autant qu'il demeurait aux termes du bail, seul responsable à l'égard du bailleur du paiement du loyer.

Il a précisé que les règlements étaient intervenus postérieurement à la délivrance de l'assignation et qu'il ne lui avait pas été demandé d'octroyer des délais de paiement rétroactifs, ni de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Selon déclaration reçue au greffe 3 novembre 2023, la société HFL a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

La société HFL a été placée en procédure de sauvegarde selon un jugement rendu le 5 mars 2024 par le Tribunal de Commerce de Cannes.

Le 25 juin 2024 à 12 heures 04 était notifiée aux avocats de l'appelante et de l'intimée l'ordonnance de clôture, rabattue à l'audience, comme il sera indiqué ci-après.

Le 25 juin 2024 à 16 heures 58 maître [Y] [I], membre de la SELARL [I]- Les mandataires, désignée comme représentant des créanciers de la société HFL, déposait des conclusions en intervention volontaire.

Par conclusions remises au greffe le 23 juillet 2024, auxquelles il convient expressément de se référer pour plus amples exposés des prétentions et des moyens, La société HFL demande à la cour de :

- recevoir les conclusions de maître [I] ès qualités en application des dispositions des articles 369 et 802 alinéa 3 du code de procédure civile;

- dire non avenue et à défaut, ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture afin de permettre aux parties de répliquer à l'intervention de maître [I] ès qualités;

- réformer la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions.

statuant à nouveau :

- déclarer irrecevable l'action en constat du jeu de la clause résolutoire pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde;

subsidiairement :

- lui accorder des délais de manière à pouvoir suspendre le jeu et/ou les effets de la clause résolutoire;

- dire que ces délais sont fixés à 39 jours entre le dernier jour de la clause résolutoire inclus, et la date du paiement et du délai bancaire de transfert;

- suspendre le jeu ou les effets du jeu de la clause résolutoire en application de l'article L145-41 du code de commerce;

- rejeter les demandes de la société Sivec tendant au constat du jeu de la clause résolutoire et à ses conséquences;

- condamner la société Sivec à lui payer à la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens d'appel et d'instance, à l'exception du coût du commandement d'ores et déjà payé.

La société appelante fait notamment valoir que :

- en application de l'article 369 du code de procédure civile l'instance est interrompue par l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur;

- cette interruption de droit rend non avenue toute décision qui serait prise sans intervention des organes de la procédure;

- en application de l'article 802 du code de procédure civile les conclusions de maître [I] ès-qualités de représentant des créanciers sont parfaitement recevables;

- l'intervention issue de la procédure collective est une cause grave et justifiée de rabat;

- l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ;

- l'interdiction du jeu de la clause résolutoire dont le seul motif est le défaut de paiement de sommes d'argent s'impose et ce même en cas de paiement tardif;

- elle a continué à occuper les lieux et à effectuer des règlements jusqu'à son expulsion intervenue fin 2023 effectuée en vertu de l'exécution provisoire.

Par conclusions, remises au greffe le 25 juin 2024, auxquelles il convient expressément de se référer pour plus amples exposés des prétentions et des moyens, maître [Y] [I] demande à la cour, au vu de l'ouverture de la procédure de sauvegarde au bénéfice de la société HFL et des dispositions de l'article 369 du Code de procédure civile :

à titre principal de :

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture;

- la recevoir en son intervention volontaire, ès-qualités de représentant des créanciers de la société HFL;

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire;

statuant à nouveau :

- déclarer irrecevables et infondées les demandes de la SCI Sivec;

- les rejeter.

à titre subsidiaire :

- faire droit à la demande de suspension du jeu ou des effets de la clause résolutoire formulée par la société HFL;

- condamner la société SCI Sivec à lui payer ès-qualités de représentant des créanciers de la société HFL, la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner la SCI Sivec aux entiers dépens.

Elle fait valoir que par jugement du tribunal de commerce de Cannes du 5 mars 2024, la société HFL a été admise au bénéfice d'une procédure de sauvegarde, elle-même ayant été désignée en qualité de représentant des créanciers et la SCP Ezavin-[O] pris en la personne de maître [B] [O] en qualité d'administrateur judiciaire avec une mission de surveillance.

Elle indique qu'en application de l'article 369 du code de procédure civile l'instance d'appel est interrompue par l'effet du jugement de sauvegarde, que l'existence d'une procédure collective constitue une cause grave et justifiée de rabat.

Elle expose que :

- l'action visant la constatation du jeu de la clause résolutoire est interdite par l'effet de l'ouverture de la procédure de sauvegarde;

- en application de l'article L622-21 du code de commerce le jugement d'ouverture interrompt ou interdit, toute action en justice de la part de tous les créanciers, tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, ou à la résolution du contrat pour défaut de paiement d'une somme;

- il est de jurisprudence constante que la résiliation du bail pour cause de non paiement de loyers est inopposable à la procédure collective si elle n'est pas définitive à l'ouverture de la dite procédure.

Elle considère que la demande de la société SCI Sivec, maintenue en appel ne peut dès lors prospérer.

Par conclusions remises au greffe le 22 juillet 2024, auxquelles il convient expressément de se référer pour plus amples exposés des prétentions et des moyens, la SCI Sivec demande à la cour au visa des articles 654 du Code de procédure civile, L145-41 du code de commerce de :

- débouter maître [I] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de sa demande d'intervention volontaire;

Subsidiairement, constater qu'elle n'a aucun intérêt à agir :

- la débouter de toutes ses demandes;

- confirmer l'ordonnance de référé dont appel en toutes ses dispositions;

- juger que la clause résolutoire est acquise et qu'il n'y a pas lieu d'en suspendre les effets;

- condamner HFL au paiement d'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société intimée expose que :

- la demande de rabat de l'ordonnance de clôture est irrecevable car tardive;

- l'article 803 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue;

- la société HFL bénéficie d'une mesure de sauvegarde depuis le 5 mars 2024;

- l'intervention volontaire de la représentante des créanciers pouvait avoir lieu avant le prononcé de l'ordonnance de clôture;

- le représentant des créanciers n'a aucun intérêt à agir;

- du fait de l'acquisition de la clause résolutoire le bail est résolu depuis le 16 mars 2023 soit avant le jugement de la procédure collective, il ne s'agit donc pas d'un contrat en cours;

- le bail n'étant plus en cours au 16 mars 2023, le juge des référés ne faisant que constater l'acquisition de la clause résolutoire, la procédure peut être entamée ou poursuivie postérieurement à l'ouverture de la procédure collective;

- la poursuite du bail n'a pas été sollicitée par l'administrateur, qui a seul faculté d'exiger la poursuites des contrats en cours, et ne peut intervenir : la décision a spontanément été exécutée, les locaux sont vides, depuis février 2022, la société HFL a réglé les sommes dues au titre du commandement, mais a cessé de régler les loyers depuis avril 2023, elle a consenti, en fraude des droits du bailleur, des sous-locations.

MOTIVATION :

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 803 du code de procédure civile, dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Aux termes de l'article 369 du code de procédure civile l'instance est interrompue par l'effet du jugement qui prononce 'la sauvegarde' dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

Au cas d'espèce l'appelant a, après déclaration d'appel, et un peu plus de trois mois avant l'ordonnance de clôture été placé sous sauvegarde de justice.

Ce fait est constitutif d'un évènement grave, susceptible d'interrompre l'instance en cours.

L'intervention volontaire de maître [I], ès-qualités de représentant des créanciers, survenue quelques heures après l'ordonnance de clôture, s'inscrit dans ce contexte.

Le rabat de l'ordonnance de clôture sera donc ordonné pour accueillir les conclusions en intervention volontaire du représentant des créanciers et permettre aux parties, conformément au principe du contradictoire, d'y répliquer utilement.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de maître [I], ès-qualités de représentant des créanciers :

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 122 dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile ' peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentés en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

L'appréciation de l'intérêt à agir de l'intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister ente ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond. (Cass. ch. mixte 09 novembre 2007 n°06-19.508 P)

La présente instance, introduite par la société HFL, avant l'ouverture de la procédure collective, tend à voir infirmer l'ordonnance par laquelle le juge des référés a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut des causes du commandement de payer un arriéré de loyer.

Maître [Y] [I] qui n'était ni partie, ni représentée devant le juge des référés, a été désignée postérieurement à la décision déférée comme représentant des créanciers.

A ce titre, elle est en charge de la mise en 'uvre des mesures conservatoires propres à protéger les droits des créanciers.

Elle conclut ès-qualités, afin de faire valoir l'inopposabilité à la procédure collective de la résiliation du bail pour cause de non paiement de loyers.

Elle rappelle le principe de l'interruption ou de l'interdiction de toute action en justice exercée par un créancier contre un débiteur faisant l'objet d'une procédure collective.

Elle justifie ainsi en sa qualité de représentant des créanciers d'un intérêt à agir à la présente instance.

Sur l'appel principal :

L'article L. 622-21 du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture (d'une procédure de sauvegarde) interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L 621-7 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent (ou) à la résolution du contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

L'article L. 622-22 du même code dispose que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance : elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ... dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L'instance en cours visée par l'article L 622-22, précité, est celle qui tend à obtenir de la juridiction saisie du principal une décision définitive sur l'existence et le montant de cette créance, de sorte que la créance faisant l'objet d'une instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle, présentant un caractère provisoire (et qui ne peut donc être fixée au passif), doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

L'ouverture de la procédure collective pendant cette instance rend donc irrecevable, dans ce cadre procédural, la demande tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent et/ou à la résiliation d'un bail pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

En l'espèce la SA HFL a été placée sous sauvegarde de justice le 5 mars 2024 soit postérieurement à la déclaration d'appel de l'ordonnance de référé déférée.

L'acquisition de la clause résolutoire n'étant pas constatée et actée par une décision de justice définitive à cette date, ses effets sont suspendus par l'ouverture de la procédure collective et le bail demeure en cours.

Il s'ensuit l'obligation pour la société Sivec, se présentant comme détentrice d'une créance née avant l'ouverture de la procédure collective, au titre de loyers impayés, de soumettre sa demande à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire, et ce même en cas de règlement tardif, ou, comme elle l'allègue, de dette nouvelle au titre de loyers dus antérieurement à l'ouverture de la procédure.

Le moyen nouveau en cause d'appel, tendant à faire reconnaître un manquement du locataire à ses obligations du fait de l'inoccupation des lieux, voire d'une sous-location consentie en fraude des droits du bailleur, est inopérant, car indifférent aux causes du commandement délivré uniquement pour défaut de paiement des loyers. Il fait en outre l'objet d'une contestation sérieuse.

Il importe peu à ce stade de savoir quelles seront les dispositions prises dans le cadre de la procédure collective relativement à la poursuite ou non du bail.

Il en résulte l'irrecevabilité de la SCI Sivec en ses demandes visant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de sa locataire, à sa condamnation à quitter les lieux, à payer les causes du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des locaux loués.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ces chefs.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'infirmation de la décision de première instance résulte de l'évolution du litige et plus précisément de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SA HFL le 5 mars 2024. Il s'agit donc d'un événement postérieur à la déclaration d'appel et subi par l'intimée.

Il convient donc d'infirmer l'ordonnance déférée, en ce qu'elle a condamné la société HFL aux dépens et à payer à la SCI Sivec, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture;

Reçoit Maître [Y] [I] membre de la SELARL [I]-les mandataires, prise en sa qualité de représentante des créanciers de la société HFL en son intervention volontaire ;

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare la société SCI Sivec, irrecevable en ses demandes visant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de sa locataire, la condamnation de la SA HFL à lui verser la somme provisionnelle de 19 029,56 euros, correspondant à l'arriérés de loyers et accessoires à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et à la fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des locaux loués ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.