CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 17 octobre 2024, n° 24/02615

Par acte sous signature privée du 17 septembre 2021, la société office Français inter entreprises (ci-après l'OFIE) a donné à bail à la société Thaiger Z des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes d'un acte de cautionnement solidaire daté du même jour, le gérant de la société Thaiger Z, M. [R], s'est porté caution solidaire des engagements de celle-ci au titre du bail précité, à concurrence d'un montant maximal de 166.408 euros pour une durée de 108 mois.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, dénoncé à la caution le 1er août 2023, la société bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 24847,84 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 1er juillet 2023, 3e trimestre 2023 inclus, outre le coût du commandement.

Par actes de commissaire de justice des 18 et 25 septembre 2023, l'OFIE a fait assigner M. [R] et la société Thaiger Z devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

déclarer l'OFIE recevable et bien fondée en ses demandes ;

constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

constater que le bail a pris fin au 25 août 2023 ;

ordonner l'expulsion de la société Thaiger Z et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

condamner solidairement la société Thaiger Z et M. [R] à payer à l'OFIE :

au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à ce jour : 10979,84 euros outre les intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu à compter du commandement délivré le 25 juillet 2023 :

la somme provisionnelle de 1097,98 euros à titre de pénalité de retard ;

à compter du 1er octobre 2023, indemnité d'occupation journalière égale à 2% du dernier loyer trimestriel HT et ce, jusqu'à libération définitive des lieux par la remise des clefs.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 décembre 2023, en l'absence de comparution des parties défenderesses, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 août 2023 ;

ordonné l'expulsion de la société Thaiger Z et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 8] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

dit ne pas y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution;

condamné solidairement la société Thaiger Z et M. [R] à payer à l'OFIE la somme de 9989,84 euros au principal au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er octobre 2023, 3e trimestre 2023 inclus ;

condamné la société Thaiger Z et M. [R] à payer à l'OFIE une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

condamné in solidum la société Thaiger Z et M. [R] à payer à l'OFIE la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

condamné in solidum la société Thaiger Z et M. [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la levée des états d'inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits;

dit que M. [R] sera tenu au paiement des sommes réclamées à la société Thaiger Z à concurrence d'un montant maximal de 166 408 euros ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Au cours de la procédure devant le premier juge, le 10 septembre 2023, un incendie a endommagé en partie les locaux, rendant leur exploitation impossible alors que les travaux nécessaires aux réparations ont été chiffrés entre 195 960 et 224 000 euros hors taxes.

Par déclaration du 29 janvier 2024 à 15 heures 37, enregistrée sous le numéro du répertoire général 24/02615, M. [R] et la société Thaiger.Z ont relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu'il y est dit ne pas y avoir lieu au prononcé d'une astreinte et dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par une seconde déclaration du même jour à 16 heures 06, enregistrée sous le numéro du répertoire général 24/02620, M. [R] et la société Thaiger.Z ont réitéré leur appel aux mêmes fins.

Par ordonnance du 27 février 2024, le président de la chambre saisie de ces deux affaires a prononcé la jonction des procédures inscrites sous les numéros du répertoire général 24/02620 et 24/02615, ordonnant que l'affaire serait poursuivie sous le dernier de ces numéros.

Dans leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 26 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Thaiger.Z et M. [R] ont demandé à la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de :

infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 15 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

débouter l'OFIE de l'intégralité de ses demandes incidentes ;

en conséquence :

suspendre l'acquisition de la clause résolutoire compris dans le contrat de bail commercial ;

leur accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois ;

à titre reconventionnel :

condamner l'OFIE à payer à la société Thaiger.Z la somme de 4 497,7 euros au titre des provisions pour charges indues ;

en tout état de cause :

condamner l'OFIE à payer à la société Thaiger.Z la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner l'OFIE aux dépens.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 27 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, l'OFIE a demandé à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et 700, 834 et 835 al. 2 du code de procédure civile, de :

déclarer la société Thaiger.Z et M. [R] irrecevables et mal fondés en leur appel;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a statué ainsi :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 août 2023 ;

ordonné l'expulsion de la société Thaiger.Z et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à, [Localité 8], avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

dit ne pas y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

infirmer l'ordonnance pour le surplus,

et statuant à nouveau,

débouter la société Thaiger.Z et M. [R] de l'ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] à lui payer la somme provisionnelle de 9 989,84 euros au principal au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, arrêtées au 1er octobre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus ;

condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] à lui payer :

la somme provisionnelle de 998,98 euros sur le fondement de l'article 13 du bail du 21 février 2019,

à compter du 1er octobre 2023, une indemnité d'occupation journalière égale à 2 % du dernier loyer trimestriel HT, majorée des charges et accessoires et ce jusqu'à libération définitive des lieux, par la remise des clefs, ou, à défaut égale au montant du loyer majorée des charges et accessoires,

dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

subsidiairement :

dans l'hypothèse, où la Cour ne ferait pas droit à la demande de résiliation du bail,

condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] à lui payer la somme de 57222,56 euros ;

limiter les délais de paiement à 12 mois et les assortir de la déchéance du terme à défaut de paiement d'une échéance et/ou des loyers et charges courants ;

en tout état de cause :

condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 25 juillet 2023, la levée des états d'inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.

Par conclusions, notifiées électroniquement le 23 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société Thaiger.Z et M. [R] ont demandé la révocation de l'ordonnance de clôture et le prononcé de la réouverture des débats.

Par conclusions, notifiées électroniquement le 16 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, l'OFIE s'est opposé à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

L'article 803 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

A l'appui de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture, la société Thaiger.Z et M. [R] font valoir que celle-ci serait nécessaire afin de leur permettre de produire des courriers, de faire constater l'exercice par l'OFIE de son privilège de bailleur et l'apurement corrélatif de la dette locative ainsi que son inaction concernant les travaux de la véranda, ce qui empêche de faire réaliser les travaux pour rouvrir le restaurant.

L'OFIE s'oppose à la demande en faisant valoir que le litige porte sur des loyers impayés par un locataire systématiquement en retard pour les verser et que les événements postérieurs ne sont pas de nature à remettre en cause la résiliation du bail.

En l'espèce, pour caractériser l'existence d'une cause grave révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture du 4 juillet 2024 et de nature à justifier sa révocation et la réouverture des débats, la société Thaiger.Z et M. [R] font état d'une lettre reçue le 12 juillet 2024 par le conseil de la société Thaiger.Z par laquelle l'assureur l'informe que le bailleur a sollicité l'application du privilège bailleur prévu à l'article L.121-13 du code des assurances pour un montant de 57222,66 euros.

Toutefois, l'OFIE verse au débat une lettre antérieure, datée du 26 février 2024, qu'il a adressée à la société Thaiger.Z en ces termes :

'Nous revenons vers vous à la suite de notre rendez-vous d'expertise amiable du 1er février 2024 concernant l'incendie cité sous rubrique.

A toutes fins utiles, nous vous précisons que nous exercerons notre privilège de bailleur pour toute somme que votre compagnie d'assurance serait susceptible de vous verser pour un montant évalué provisoirement à ce jour à 57222,66 €.

Bien entendu, à défaut de règlement, cette somme sera amenée à évoluer.

Nous profitons de la présente pour vous demander de bien vouloir procéder au règlement de ce montant dans les plus brefs délais.

Dans cette attente,

Veuillez agréer, Chère Madame, Cher Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.'.

L'OFIE produit encore une seconde lettre, celle-ci à destination de la compagnie Fidelidade Assurances, également datée du 26 février 2024, par laquelle il sollicite la prise en compte de son privilège de bailleur sur les indemnités susceptibles d'être versées à la société Thaiger.Z dont la dette locative s'établit à cette date à à 57222,66 euros.

Il résulte de ce qui précède que l'OFIE avait manifesté auprès de sa locataire son intention d'exercer son privilège en qualité de bailleur plusieurs mois avant le prononcé de l'ordonnance de clôture.

Dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave révélée depuis que cette ordonnance a été rendue, la demande de révocation sera rejetée.

Par voie de conséquence, les pièces communiquées le 23 juillet 2024 et les conclusions récapitulatives notifiées le même jour par la société Thaiger.Z et M. [R] seront écartées du débat comme irrecevables.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, il convient de relever que le commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 par le bailleur à la société Thaiger.Z pour une somme de 24847,84 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 1er juillet 2023, 3e trimestre 2023 inclus vise la clause résolutoire contenue dans le bail.

Il n'est pas contesté que dans le délai d'un mois courant à compter de la délivrance dudit commandement, ses causes n'ont pas été acquittées, la société locataire n'ayant pas régularisé la totalité de la dette.

En outre, alors que la société Thaiger.Z et M. [R] n'élèvent aucune critique quant à la validité du commandement ni quant aux effets que celui-ci a produit, qu'ils ne contestent pas davantage que la clause résolutoire prévue au bail est acquise un mois après sa délivrance, il apparaît que c'est à bon droit que le juge des référés a retenu que la clause résolutoire stipulée dans le bail était acquise au 25 août 2023.

L'ordonnance sera dès lors confirmée de ce chef.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

La société Thaiger.Z et M. [R] fait valoir que le loyer a été régulièrement payé mais que l'incendie survenu le 10 septembre 2023 a détérioré le restaurant et a rendu son exploitation impossible, en sorte que le preneur rencontre actuellement des difficultés à honorer le versement de ses loyers.

Ceux-ci expliquent que les travaux nécessaires aux réparations ont été chiffrés entre 195 960 et 224 000 euros hors taxes mais que l'assureur n'a toujours pas procédé au versement des sommes nécessaires pour effectuer les réparations afin de remettre le fonds en état d'être exploité. Ils précisent que les négociations à ce titre sont en cours et que par une lettre du 9 avril 2024, la société Thaiger.Z a ainsi refusé l'offre d'indemnisation formulée par son assureur, laquelle était trop faible pour couvrir l'étendue des dégâts matériels subis.

Par ailleurs, les parties appelantes indiquent que la société Thaiger.Z doit rembourser un emprunt bancaire souscrit auprès de la caisse d'épargne de l'Ile-de-France dont les échéances sont fixées à 2 350,87 euros par mois.

Elles contestent que l'arriéré de loyer, actuellement de 57 222,56 euros, se serait largement constitué avant le sinistre comme le soutient l'OFIE, en faisant remarquer qu'il s'élevait au 1er octobre 2023 à 9 989,84 euros.

Elles font encore valoir que le restaurant jouit d'une forte notoriété et d'une parfaite situation géographique à deux pas de la [Adresse 6], noté par la clientèle 4,5/5 sur Google avec 330 avis et 8,9/10 sur thefork.fr avec 1497 avis, et que sa réouverture est envisagée d'ici la fin du mois de juin 2024 pour être prête pour la période touristique et pour profiter de l'affluence apportée par les Jeux olympiques de [Localité 7] 2024.

L'OFIE s'oppose à l'octroi de délais de grâce à la société Thaiger.Z en faisant observer que l'arriéré de loyers n'est pas dû au sinistre puisqu'il était largement constitué auparavant.

Le bailleur relève encore que la société Thaiger.Z ne justifie nullement des indemnisations de son assureur perçues ou réclamées, ni ne produit de pièce justificative de sa situation financière.

Il remarque que plus de six mois après le sinistre, les travaux n'ont toujours pas été entrepris et que l'exploitation n'a pas repris. Du tout, il déduit que la société Thaiger.Z ne rapporte pas la preuve ni de la nécessité d'obtenir des délais de paiement, ni de sa bonne foi, ni de sa capacité à respecter les délais qui lui seraient accordés.

En droit, l'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, il sera relevé en premier lieu qu'il n'est pas discuté que les causes du commandement de payer du 25 juillet 2023 visant la clause résolutoire n'ayant pas été réglées, la clause résolutoire a été acquise le 25 août 2023 et que ce n'est que postérieurement qu'est survenu, le 10 septembre 2023, l'incendie dans les locaux loués, lequel a conduit la société locataire à cesser d'y exploiter son restaurant, la privant alors de ressources.

De plus, il ressort des éléments du débat une inexécution récurrente de son obligation principale par la société preneuse, dont elle s'est acquittée sans respecter l'obligation d'un règlement par avance et par mois du prix du bail.

Et, la société Thaiger.Z et M. [R] ne produisent aucune pièce de nature à expliquer les retards répétés dans l'exécution des obligations du preneur.

De surcoît, depuis la survenue du sinistre, il est constant que le montant de l'arriéré locatif s'est accru alors que les loyers et charges postérieurs sont demeurés totalement impayés.

Enfin, il n'est produit aucune pièce qui permettrait d'envisager les perspectives de rétablissement de la situation, ni de déterminer les conditions dans lesquelles le locataire pourrait se libérer si la clause résolutoire venait à être suspendue.

Dans ces conditions, la cour rejetera les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l'ordonnance de en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de la société preneuse.

Sur le montant de la provision sollicitée par l'OFIE

En application du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L'OFIE demande de condamner solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] à lui payer la somme provisionnelle de 9 989,84 euros au principal au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, arrêtées au 1er octobre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus.

Il produit un décompte dont il résulte que le montant de l'arriéré des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation correspond au 1er octobre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, à la même somme de 9 989,84 euros.

La société Thaiger.Z et M. [R] ne contestent pas ce montant et son obligation de paiement n'est pas contestable.

La société Thaiger.Z et M. [R] seront condamnés solidairement au paiement de cette provision.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle sollicitée par l'OFIE

L'OFIE, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance quant au quantum de l'indemnité d'occupation provisionnelle allouée par le premier juge, demande de condamner solidairement à titre provisionnel la société Thaiger Z ainsi que M. [R] à lui payer une indemnité d'occupation égale à 2 % du dernier loyer mensuel hors taxes par jour de retard, à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu'à complète libération des lieux, conformément à l'article 3.21 du bail.

La société Thaiger.Z et M. [R] demandent d'écarter l'application de cette clause.

Par des motifs pertinents, adoptés par la cour, le premier juge a retenu que l'article 3.21 du bail s'analysait en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond et a fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les pénalités et le dépôt de garantie

L'OFIE demande à la cour de dire que le dépôt de garantie lui reste acquis et sollicite la condamnation solidaire de la société Thaiger.Z et M. [R] au paiement de la somme provisionnelle de 998,98 euros sur le fondement de l'article 13 du bail du 21 février 2019.

Par des motifs pertinents, adoptés par la cour, le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.

L'ordonnance sera donc confirmée de ces chefs.

Sur la demande reconventionnelle de la société Thaiger.Z et M. [R]

La société Thaiger.Z et M. [R] demandent de condamner l'OFIE au paiement de la somme de 4 497,70 euros au titre des provisions pour charges indues.

Mais cette demande excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut allouer qu'une provision.

Cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'ordonnance entreprise sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes en appel, la société Thaiger.Z et M. [R] seront tenues solidairement aux dépens et condamnées in solidum à indemniser l'OFIE des frais qu'il a dû d'exposer, à hauteur de la somme de 2500 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les pièces communiquées le 23 juillet 2024 ainsi que les conclusions récapitulatives notifiées le 23 juillet 2024 par la société Thaiger.Z et M. [R] ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire ;

Déclare irrecevable la demande de la société Thaiger.Z et M. [R] tendant à voir condamner l'OFIE au paiement de la somme de 4 497, 70 euros au titre des provisions pour charges indues;

Condamne solidairement la société Thaiger.Z et M. [R] aux dépens d'appel ;

Condamne in solidum la société Thaiger.Z et M. [R] à payer la somme de deux mille cinq cents (2500) euros à l'OFIE, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.