CA Montpellier, 2e ch. civ., 17 octobre 2024, n° 23/06261
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 17 OCTOBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/06261 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QB6T
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 07 NOVEMBRE 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS
N° RG 23/00113
APPELANT :
Monsieur [K] [P]
né le 17 Juillet 1946 à [Localité 5] ALGERIE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS susbstitué par Me MENUT
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000205 du 24/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [T] [V]
né le 11 Avril 1952 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 27 Août 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte en date du 19 janvier 2016, M. [T] [V] a donné à bail à M. [K] [P] un appartement, situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 199,96 euros, outre une provision pour charges de 20 euros.
Le 15 septembre 2022, M. [V] a fait délivrer à M. [P] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 294,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2022 et de justifier de la souscription d'une assurance du logement.
Saisi par acte du 9 février 2023, délivré par M. [V], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, par ordonnance en date du 7 novembre 2023, a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 19 janvier 2016, entre M. [T] [V] et M. [K] [P] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 4] sont réunies à la date du 16 octobre 2022 ;
- ordonné en conséquence à M. [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour M. [K] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433- 1 et L. 433- 2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que le juge des référés est compétent pour connaître du présent litige ;
- condamné M. [K] [P] à payer à M. [T] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 17 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
- condamné M. [K] [P] à verser à M. [T] [V] la somme de 2 313,19 euros arrêtée au 4 septembre 2023 ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande d'expertise ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande de délais de paiement ;
- condamné M. [K] [P] à verser à M. [T] [V] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 20 décembre 2023, M. [P] a relevé appel de cette ordonnance.
Par des dernières conclusions du 3 juillet 2024, M. [P] demande à la cour, au visa des articles 1719 du code civil et 6 et 24, nouvelle version, paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 et 145 du code de procédure civile, de :
- réformer l'ordonnance déféré,
- statuant à nouveau,
- à titre principal, débouter M. [V] de sa demande de résiliation pour défaut d'assurance locative,
- relever l'existence d'une contestation sérieuse sur l'état d'indécence de logement pour statuer sur les demandes de M. [V] relatives aux loyers impayés et à l'indemnité d'occupation et le renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond.
- subsidiairement, nommer tel expert qu'il plaira avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux, les visiter, reconnaître la nature et l'importance des désordres allégués, e rechercher les causes et indiquer tous moyens ou travaux propres à y remédier ;
- chiffrer le montant des travaux de remise en état dans l'appartement occupé par les locataires ;
- dire s'il existe un trouble ou une privation de jouissance et dans l'affirmative en chiffrer le montant,
- l'autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que le bailleur mette fins aux désordres,
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de la dette locative et pour se reloger,
- en tout état de cause, débouter M. [T] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner M. [T] [V] aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que
- il justifie d'une assurance multirisque habitation auprès de LCL entre avril 2019 et avril 2023 sans interruption avec une poursuite auprès du Gan par la suite,
- il a toujours payé le loyer, sauf un reliquat au titre de l'indexation du loyer compte tenu de l'indécence du logement (odeurs nauséabondes),
- la Caisse d'allocations familiales a établi un constat de non-décence le 11 mars 2024, ce qui laisse au propriétaire un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité et l'autorise à suspendre le paiement des loyers,
- il n'y a plus d'arriéré de loyer, eu égard au paiement effectué après le commandement,
- son trouble de jouissance étant établi, une mesure d'expertise est justifiée,
- sa situation financière et économique justifie des délais de paiement de 36 mois.
Par des dernières conclusions en date du 13 mars 2024, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 9, 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de ;
- à titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance déféré
- rectifier l'erreur matérielle figurant au dispositif de l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
- ce faisant, débouter M. [K] [P] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner M. [K] [P] aux dépens de première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture;
- à titre subsidiaire :
- constater la résiliation du bail intervenue le 15 novembre 2022 pour défaut d'apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification ;
- ce faisant, ordonner l'expulsion de M. [P] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement sis [Adresse 1], [Localité 4] ;
- ordonner la séquestration, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble aux frais risques et périls du locataire et occupant ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 246 euros pour le mois de décembre 2022 correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi normalement et condamner M. [P] [K] à payer ladite somme, à titre de provision à M. [V] [T], pour la période du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2022 ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 253,34 euros par mois à compter du mois de janvier 2023, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi normalement,
- condamner M. [P] [K] à lui payer lesdites sommes, à titre de provision, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;
- en toute hypothèse, débouter M. [K] [P] de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande tendant à la désignation d'un expert, à la suspension du paiement du loyer ainsi qu'à l'octroi de délais de paiement ;
- y ajoutant, condamner M. [K] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [K] [P] aux entiers dépens de l'appel.
Il expose en substance que
- les périodes concernées par les justificatifs d'assurance ne correspondent pas au commandement,
- le dispositif comprend une erreur matérielle en ce qui concerne les dépens,
- les causes du commandement n'ont été apurées qu'à hauteur de 442 euros pendant le délai de deux mois,
- si le loyer a été apuré, l'indemnité d'occupation reste due et M. [P] a cessé tout paiement en juin 2023,
- les dégradations dénoncées résultent d'un défaut d'entretien, M. [P] a attendu la délivrance de l'assignation pour dénoncer de prétendus désordres,
- aucun délai de paiement n'est justifié, M. [P] a cessé tout paiement en juin 2023.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 27 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1 -sur la résiliation du bail et ses conséquences
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.
L'article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
Le bail vise le défaut d'assurance ou celui de mise à disposition d'un justificatif.
Le 15 septembre 2022, M. [V] a signifié à M. [P] un commandement de justifier d'une assurance locative et d'avoir à payer la somme de 1 294,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2022, visant la clause résolutoire.
M. [P] n'a pas justifié dans le délai d'un mois d'une telle assurance. Il verse aux débats un justificatif d'assurance pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 15 janvier 2017 au 30 avril 2017 et du 20 avril 2023 au 31 mars 2024.
Il en résulte qu'il ne justifie pas que l'immeuble loué était assuré, notamment, pendant la période couverte par la délivrance du commandement.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [V] et M. [P] étaient réunies.
Il en résulte que M. [P] est occupant sans droit, ni titre du logement appartenant à M. [V] depuis la résiliation le 16 octobre 2022. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
L'ordonnance déférée sera confirmée quant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2022, en ce qu'elle a ordonné à M. [P] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, M. [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.
2 - sur le paiement de l'arriéré locatif, le caractère indécent du logement et la demande d'expertise
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Selon l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, que le premier juge a fixé au montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.
M. [P] ne démontre pas s'être libéré des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance et il ressort, au contraire, du décompte produit par M. [V] qu'à la date du 1er mars 2024 (terme de mars 2024 inclus), il était redevable d'une somme de 3 965,59 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, ayant cessé tout règlement en juin 2023 et n'ayant procédé à aucun paiement postérieurement au jugement de première instance.
S'il produit un tel décompte, M. [V] ne sollicite pas une actualisation du montant de l'arriéré locatif.
M. [P] verse, à hauteur de cour, un constat de non-décence en date du 11 mars 2024, établi par la Caisse d'allocations familiales de l'Hérault. Toutefois, ce document n'indique nullement quelles sont les non-conformités relevées et susceptibles de caractériser l'indécence constatée, s'agissant d'un courrier-type.
De même, les photographies versées aux débats par M. [P] (M. [V] ne contestant pas qu'elles ont été prises dans le logement loué) sont des copies en noir et blanc, qui montrent un lavabo, un WC et un évier ainsi que les tuyaux d'alimentation en eau, qui y sont reliés, portant des traces et des salissures, sans qu'elles ne puissent, à défaut d'autre élément, être attribuées à l'obligation de délivrance du bailleur ou à un défaut d'entretien du logement, relevant des obligations du locataire.
L'état d'entrée dans les lieux en date du 19 janvier 2016 mentionne un logement en bon état. M. [P] n'a saisi les administrations compétentes pour faire constater la prétendue indécence de son logement qu'en juin 2023, concomitamment à la délivrance de l'assignation introductive d'instance alors qu'il y réside depuis 2021 et soutient que celui-ci présente de graves problèmes d'humidité.
Il en résulte que M. [P] ne démontre pas davantage, en appel, l'indécence du logement qu'il occupe, susceptible de caractériser une contestation sérieuse. En l'absence de tout élément, susceptible de caractériser un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile tandis que le bail est résilié, la demande d'expertise sera rejetée.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du loyer et des charges courant, à compter du 16 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération des lieux, et d'une somme provisionnelle de 2 313,19 euros arrêtée au 4 septembre 2023.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise.
3- sur la demande de délais de paiement
L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'assurance prive le locataire de la possibilité d'obtenir de tels délais, peu important que la résiliation soit, également, fondée sur un défaut de paiement des loyers.
L'ordonnance sera confirmée par substitution de motifs.
4- sur les dépens et les frais irrépétibles
Il y a lieu de rectifier l'erreur purement matérielle, figurant dans le dispositif de l'ordonnance critiquée, en ce que M. [P], qui est condamné aux dépens dans les motifs et est la seule partie succombante, doit être condamné aux dépens de première instance en lieu et place de M. [V]. L'ordonnance, telle que rectifiée, sera confirmée.
A hauteur de cour, M. [P], qui succombe à nouveau, sera condamné aux dépens d'appel.
M. [P] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
- Rectifie l'erreur matérielle affectant l'ordonnance déférée en ce qu'il convient de lire dans le dispositif de celle-ci : «M. [K] [P] est condamné aux dépens» au lieu et place de «M. [T] [V] est condamné aux dépens»,
- Ordonne la mention de cette rectification en marge de la minute et des expéditions de la décision rectifiée ;
- Confirme l'ordonnance déférée ainsi rectifiée en toutes ses dispositions ;
- Rejette la demande de M. [T] [V] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés en application des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
le greffier le président
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 17 OCTOBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/06261 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QB6T
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 07 NOVEMBRE 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS
N° RG 23/00113
APPELANT :
Monsieur [K] [P]
né le 17 Juillet 1946 à [Localité 5] ALGERIE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS susbstitué par Me MENUT
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000205 du 24/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIME :
Monsieur [T] [V]
né le 11 Avril 1952 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 27 Août 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
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FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte en date du 19 janvier 2016, M. [T] [V] a donné à bail à M. [K] [P] un appartement, situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 199,96 euros, outre une provision pour charges de 20 euros.
Le 15 septembre 2022, M. [V] a fait délivrer à M. [P] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 294,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2022 et de justifier de la souscription d'une assurance du logement.
Saisi par acte du 9 février 2023, délivré par M. [V], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, par ordonnance en date du 7 novembre 2023, a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 19 janvier 2016, entre M. [T] [V] et M. [K] [P] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 4] sont réunies à la date du 16 octobre 2022 ;
- ordonné en conséquence à M. [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour M. [K] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433- 1 et L. 433- 2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que le juge des référés est compétent pour connaître du présent litige ;
- condamné M. [K] [P] à payer à M. [T] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 17 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
- condamné M. [K] [P] à verser à M. [T] [V] la somme de 2 313,19 euros arrêtée au 4 septembre 2023 ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande d'expertise ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;
- débouté M. [K] [P] de sa demande de délais de paiement ;
- condamné M. [K] [P] à verser à M. [T] [V] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 20 décembre 2023, M. [P] a relevé appel de cette ordonnance.
Par des dernières conclusions du 3 juillet 2024, M. [P] demande à la cour, au visa des articles 1719 du code civil et 6 et 24, nouvelle version, paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 et 145 du code de procédure civile, de :
- réformer l'ordonnance déféré,
- statuant à nouveau,
- à titre principal, débouter M. [V] de sa demande de résiliation pour défaut d'assurance locative,
- relever l'existence d'une contestation sérieuse sur l'état d'indécence de logement pour statuer sur les demandes de M. [V] relatives aux loyers impayés et à l'indemnité d'occupation et le renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond.
- subsidiairement, nommer tel expert qu'il plaira avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux, les visiter, reconnaître la nature et l'importance des désordres allégués, e rechercher les causes et indiquer tous moyens ou travaux propres à y remédier ;
- chiffrer le montant des travaux de remise en état dans l'appartement occupé par les locataires ;
- dire s'il existe un trouble ou une privation de jouissance et dans l'affirmative en chiffrer le montant,
- l'autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que le bailleur mette fins aux désordres,
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de la dette locative et pour se reloger,
- en tout état de cause, débouter M. [T] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner M. [T] [V] aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que
- il justifie d'une assurance multirisque habitation auprès de LCL entre avril 2019 et avril 2023 sans interruption avec une poursuite auprès du Gan par la suite,
- il a toujours payé le loyer, sauf un reliquat au titre de l'indexation du loyer compte tenu de l'indécence du logement (odeurs nauséabondes),
- la Caisse d'allocations familiales a établi un constat de non-décence le 11 mars 2024, ce qui laisse au propriétaire un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité et l'autorise à suspendre le paiement des loyers,
- il n'y a plus d'arriéré de loyer, eu égard au paiement effectué après le commandement,
- son trouble de jouissance étant établi, une mesure d'expertise est justifiée,
- sa situation financière et économique justifie des délais de paiement de 36 mois.
Par des dernières conclusions en date du 13 mars 2024, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 9, 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de ;
- à titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance déféré
- rectifier l'erreur matérielle figurant au dispositif de l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
- ce faisant, débouter M. [K] [P] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner M. [K] [P] aux dépens de première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture;
- à titre subsidiaire :
- constater la résiliation du bail intervenue le 15 novembre 2022 pour défaut d'apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification ;
- ce faisant, ordonner l'expulsion de M. [P] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement sis [Adresse 1], [Localité 4] ;
- ordonner la séquestration, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble aux frais risques et périls du locataire et occupant ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 246 euros pour le mois de décembre 2022 correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi normalement et condamner M. [P] [K] à payer ladite somme, à titre de provision à M. [V] [T], pour la période du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2022 ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 253,34 euros par mois à compter du mois de janvier 2023, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi normalement,
- condamner M. [P] [K] à lui payer lesdites sommes, à titre de provision, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;
- en toute hypothèse, débouter M. [K] [P] de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande tendant à la désignation d'un expert, à la suspension du paiement du loyer ainsi qu'à l'octroi de délais de paiement ;
- y ajoutant, condamner M. [K] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [K] [P] aux entiers dépens de l'appel.
Il expose en substance que
- les périodes concernées par les justificatifs d'assurance ne correspondent pas au commandement,
- le dispositif comprend une erreur matérielle en ce qui concerne les dépens,
- les causes du commandement n'ont été apurées qu'à hauteur de 442 euros pendant le délai de deux mois,
- si le loyer a été apuré, l'indemnité d'occupation reste due et M. [P] a cessé tout paiement en juin 2023,
- les dégradations dénoncées résultent d'un défaut d'entretien, M. [P] a attendu la délivrance de l'assignation pour dénoncer de prétendus désordres,
- aucun délai de paiement n'est justifié, M. [P] a cessé tout paiement en juin 2023.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 27 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1 -sur la résiliation du bail et ses conséquences
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.
L'article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
Le bail vise le défaut d'assurance ou celui de mise à disposition d'un justificatif.
Le 15 septembre 2022, M. [V] a signifié à M. [P] un commandement de justifier d'une assurance locative et d'avoir à payer la somme de 1 294,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2022, visant la clause résolutoire.
M. [P] n'a pas justifié dans le délai d'un mois d'une telle assurance. Il verse aux débats un justificatif d'assurance pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 15 janvier 2017 au 30 avril 2017 et du 20 avril 2023 au 31 mars 2024.
Il en résulte qu'il ne justifie pas que l'immeuble loué était assuré, notamment, pendant la période couverte par la délivrance du commandement.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [V] et M. [P] étaient réunies.
Il en résulte que M. [P] est occupant sans droit, ni titre du logement appartenant à M. [V] depuis la résiliation le 16 octobre 2022. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
L'ordonnance déférée sera confirmée quant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2022, en ce qu'elle a ordonné à M. [P] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, M. [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.
2 - sur le paiement de l'arriéré locatif, le caractère indécent du logement et la demande d'expertise
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Selon l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, que le premier juge a fixé au montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.
M. [P] ne démontre pas s'être libéré des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance et il ressort, au contraire, du décompte produit par M. [V] qu'à la date du 1er mars 2024 (terme de mars 2024 inclus), il était redevable d'une somme de 3 965,59 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, ayant cessé tout règlement en juin 2023 et n'ayant procédé à aucun paiement postérieurement au jugement de première instance.
S'il produit un tel décompte, M. [V] ne sollicite pas une actualisation du montant de l'arriéré locatif.
M. [P] verse, à hauteur de cour, un constat de non-décence en date du 11 mars 2024, établi par la Caisse d'allocations familiales de l'Hérault. Toutefois, ce document n'indique nullement quelles sont les non-conformités relevées et susceptibles de caractériser l'indécence constatée, s'agissant d'un courrier-type.
De même, les photographies versées aux débats par M. [P] (M. [V] ne contestant pas qu'elles ont été prises dans le logement loué) sont des copies en noir et blanc, qui montrent un lavabo, un WC et un évier ainsi que les tuyaux d'alimentation en eau, qui y sont reliés, portant des traces et des salissures, sans qu'elles ne puissent, à défaut d'autre élément, être attribuées à l'obligation de délivrance du bailleur ou à un défaut d'entretien du logement, relevant des obligations du locataire.
L'état d'entrée dans les lieux en date du 19 janvier 2016 mentionne un logement en bon état. M. [P] n'a saisi les administrations compétentes pour faire constater la prétendue indécence de son logement qu'en juin 2023, concomitamment à la délivrance de l'assignation introductive d'instance alors qu'il y réside depuis 2021 et soutient que celui-ci présente de graves problèmes d'humidité.
Il en résulte que M. [P] ne démontre pas davantage, en appel, l'indécence du logement qu'il occupe, susceptible de caractériser une contestation sérieuse. En l'absence de tout élément, susceptible de caractériser un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile tandis que le bail est résilié, la demande d'expertise sera rejetée.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du loyer et des charges courant, à compter du 16 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération des lieux, et d'une somme provisionnelle de 2 313,19 euros arrêtée au 4 septembre 2023.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise.
3- sur la demande de délais de paiement
L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'assurance prive le locataire de la possibilité d'obtenir de tels délais, peu important que la résiliation soit, également, fondée sur un défaut de paiement des loyers.
L'ordonnance sera confirmée par substitution de motifs.
4- sur les dépens et les frais irrépétibles
Il y a lieu de rectifier l'erreur purement matérielle, figurant dans le dispositif de l'ordonnance critiquée, en ce que M. [P], qui est condamné aux dépens dans les motifs et est la seule partie succombante, doit être condamné aux dépens de première instance en lieu et place de M. [V]. L'ordonnance, telle que rectifiée, sera confirmée.
A hauteur de cour, M. [P], qui succombe à nouveau, sera condamné aux dépens d'appel.
M. [P] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
- Rectifie l'erreur matérielle affectant l'ordonnance déférée en ce qu'il convient de lire dans le dispositif de celle-ci : «M. [K] [P] est condamné aux dépens» au lieu et place de «M. [T] [V] est condamné aux dépens»,
- Ordonne la mention de cette rectification en marge de la minute et des expéditions de la décision rectifiée ;
- Confirme l'ordonnance déférée ainsi rectifiée en toutes ses dispositions ;
- Rejette la demande de M. [T] [V] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés en application des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
le greffier le président