CA Pau, 1re ch., 19 mars 2024, n° 22/03216

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 mai 2006, Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A], ont fait l'acquisition d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 14] située [Adresse 21].

Le 21 juillet 2006, ils ont obtenu un permis de construire de la Mairie de [Localité 18] autorisant la construction d'une maison de 90 m2, d'une maison de maître attenante formant un L avec l'autre maison, d'une piscine et d'un pool house.

Le 11 décembre 2007, un nouveau plan local d'urbanisme (PLU) a été adopté et a reclassifié la parcelle en zone naturelle (zone N) interdisant les possibilités de construction et d'extension des bâtiments existants. Or, la parcelle était classée en zone [Cadastre 26] depuis 2001, ce qui permettait les constructions nouvelles.

Les époux [A] ont alors contesté cette nouvelle classification devant le Tribunal administratif de Pau, lequel a décidé par un jugement du 18 février 2010 d'annuler le nouveau PLU.

Le 16 décembre 2011, un nouveau PLU a été adopté par la communauté de communes [Localité 20], classifiant la parcelle litigieuse en zone agricole (zone A) et limitant ainsi la possibilité de toute construction.

À la suite d'un nouveau recours initié par les époux [A], le Tribunal administratif de Pau a décidé par un jugement du 28 janvier 2014, d'annuler la décision du président de la communauté d'agglomération [Localité 20] du 4 juin 2013 laquelle refusait l'abrogation du PLU du 16 décembre 2011, la parcelle retrouvant la classification en zone [Cadastre 26].

La communauté d'agglomération a interjeté appel de cette décision devant la Cour administrative d'appel de Bordeaux.

Le 4 février 2014, les époux [A] ont déposé auprès de la Mairie de [Localité 18] une déclaration préalable en vue de la division de la parcelle, afin d'en extraire une parcelle de terrain à bâtir d'une contenance de 3.200 m² située le long de la route

Les époux [A] ont finalement renoncé à leur projet de division parcellaire et mis en vente leur maison et l'intégralité de la parcelle auprès de l'agence Côte Ouest Immobilier.

Le 7 août 2015, Monsieur [W] [U] a déposé auprès de l'agence Côte Ouest Immobilier, une offre d'achat de 2 350 000 euros portant sur la villa [Adresse 22] située [Adresse 21] sur une parcelle cadastrée 000[Cadastre 14] d'une surface de 9 801 m2.

Cette offre prévoyait expressément pour condition suspensive de la vente à venir la possibilité de construire sur la partie de la parcelle située le long de la route.

Par acte sous seing privé reçu par Maître [J] [N], notaire, le 18 octobre 2015, la SCI Les Sept dont les associés et co-gérants sont les époux [U]-[X] a conclu avec les époux [A] un compromis de vente sous seing-privé portant sur une "propriété comprenant une maison de maître en l'état brut de béton ainsi qu'une maison d'environ 90m2 située [Adresse 21], cadastrée section [Cadastre 14] d'une contenance de 98 a 01 ca, pour un montant total de 2 350 000 euros".

Le compromis mentionnait plusieurs conditions suspensives particulières relatives notamment à l'obtention par les vendeurs d'un permis de construire et à l'obtention, par l'acquéreur, d'un certificat d'urbanisme informatif. Une troisième condition suspensive concernait la confirmation par la cour administrative d'appel de Bordeaux du jugement du tribunal administratif sur l'illégalité du PLU avant le 30 avril 2016 ou à tout le moins sur l'éventualité favorable d'une telle confirmation.

Par arrêté du 26 octobre 2015, le maire de [Localité 18] a accordé l'autorisation d'urbanisme et par arrêté du 29 décembre 2015, il a délivré un certificat d'urbanisme informatif du code de l'urbanisme.

Le 16 mars 2016, le conseil des époux [A], Maître [P] [Y], a adressé à Maître [J] [N] une note concernant la procédure pendante devant la cour administrative de Bordeaux, qui indiquait notamment que "les règles d'urbanisme ont été cristallisées pour une durée de 5 ans à compter du 3 mars 2014, l'appel formé par la Communauté de communes sera très probablement rejeté, le jugement du tribunal administratif de Pau sera donc très vraisemblablement confirmé par la cour administrative d'appel de Bordeaux".

Le 8 avril 2016 à 18h39, le notaire a adressé aux acquéreurs une modification du projet d'acte en page 16 portant sur la rédaction de la clause de séquestre.

L'acte de vente a été réitéré le 8 avril 2016 en l'étude de Maître [J] [N].

L'acte de vente prévoyait une indemnité contractuelle de 450 000 € garantie par un séquestre de 200 000 euros et une hypothèque de 250 000 euros sur un bien appartenant aux époux [A] situé à [Localité 16] en cas d'infirmation de la décision du tribunal administratif de Pau par la cour administrative d'appel de Bordeaux.

Par un arrêt du 5 juillet 2016, la Cour administrative d'appel de Bordeaux a décidé que: "La décision du président de la communauté d'agglomération [Localité 20] du 4 juin 2013 refusant d'abroger la délibération du conseil communautaire de cet établissement du 16 décembre 2011 est annulée seulement en tant que son refus porte sur le classement de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] en zone agricole".

Le 27 février 2017, Maître [J] [N] a indiqué qu'il allait libérer les 200 000 euros séquestrés pour les remettre aux époux [A].

Le 30 mai 2017, Monsieur [W] [U] a sollicité l'obtention d'un permis de construire sur la parcelle auprès de la mairie de [Localité 18].

Le 17 juillet 2017, la mairie de [Localité 18] a refusé le permis de construire, considérant notamment que "en vertu des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, l'extension de l'urbanisation se réalise dans les communes littorales, soit en continuité avec les agglomérations et les villages existants, soit en hameau nouveau intégré à l'environnement" que "le projet présenté ne constitue pas non plus un hameau nouveau mais une seule maison individuelle avec piscine et court de tennis", "qu'il résulte des dispositions précitées qu'aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations existantes et des villages" et que "les dispositions de la loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relatives à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, précitées, sont directement applicables aux demandes d'autorisations individuelles d'occupation ou d'utilisation des sols et ce alors même que le plan local d'urbanisme aurait ouvert à l'urbanisation la zone dans laquelle se situe le terrain".

Le 11 janvier 2018, Monsieur [U] a sollicité du Tribunal administratif de Pau qu'il annule l'arrêté de refus de permis pris par la Mairie de [Localité 18] le 17 juillet 2017.

Le 18 juin 2019, le Tribunal administratif de Pau a rejeté le recours en indiquant notamment que : "la circonstance que le plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 18], approuvé le 3 mars 2000, a ouvert à l'urbanisation la zone dans laquelle se situe le terrain d'assiette du projet et l'a classée en zone [Cadastre 26], est sans incidence sur l'application de ces dispositions".

Par actes d'huissier de justice des 10 janvier 2018, 31 janvier 2018, 7 février 2018, la SCI Les Sept et les consorts [U] ont fait assigner les époux [A], Maître [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés, la MMA IARD Assurances Mutuelles et Maître [P] [Y] devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins d'obtenir la condamnation :

- des époux [A], à verser à la SCI Les Sept la somme de 250 000 euros au titre de la première partie de l'indemnité prévue à l'acte de vente,

- des époux [A], de Maître [N], de la SCP Benoît Lacaze - Nicolas Joly - [J] [N] Notaires Associés et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, in solidum, à verser à la société SCI Les Sept la somme de 200.000 euros au titre de la deuxième partie de l'indemnité garantie par le séquestre libéré entre les mains des vendeurs.

- de Maître [Y], Maître [N], la SCP Benoît Lacaze - Nicolas Joly - [J] [N] Notaires Associés et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à leur verser la somme de 450 000 euros au titre du préjudice résultant de leurs fautes professionnelles.

Le 8 juillet 2020, le Conseil d'Etat a jugé que le pourvoi formé par Monsieur [W] [U] contre le jugement du tribunal administratif de Pau du 18 juin 2019 n'était pas admissible.

Suivant jugement contradictoire du 2 novembre 2022 (RG n°18/00159), le tribunal judiciaire de Dax a :

- Déclaré recevables l'ensemble des demandes de la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X],

- Débouté la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- Ordonné la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI Les Sept pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19],

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X], in solidum à verser à Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à Maître [P] [Y] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum aux dépens de l'instance,

- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Les motifs du tribunal sont les suivants :

- Sur la demande de versement de la somme de 450 000 euros par les vendeurs en exécution de la clause indemnitaire prévue au contrat : le tribunal a rappelé les dispositions de l'article 1134 et 1156 du code civil en mentionnant que celles-ci doivent conduire le juge à rechercher la commune intention des parties, ne lui permettent pas de dénaturer les clauses claires et précises de l'acte.

- La clause indemnitaire figurant dans l'acte est rédigée de la manière suivante : « les parties conviennent expressément que, dans l'hypothèse où une décision judiciaire devenue définitive infirmerait le classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle, le vendeur verserait, à titre de dommages et intérêts, à l'acquéreur, une somme de quatre cent cinquante mille euros (450 000 euros) ».

- Il ressort des termes littéraux du contrat, que la clause indemnitaire n'avait donc vocation à s'appliquer que dans le cas où une décision de justice viendrait modifier le zonage de la parcelle classée en zone [Cadastre 26], les parties ayant manifestement souhaité garantir le contrat du fait de la procédure en cours concernant l'annulation du PLU ayant classé la parcelle en zone agricole.

- Si la SCI et consorts [U]/[X] font valoir que la clause doit être interprétée à l'aune de leurs intentions dans le cadre de la conclusion du contrat, en ce qu'elle aurait dû garantir la constructibilité de la parcelle, il convient de rappeler qu'il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve que les vendeurs souhaitent garantir le même aléa, ce que ces derniers contestent.

- A cet égard, il y a lieu d'examiner les éléments pré-contractuels afin de vérifier si la commune intention des parties visait effectivement à garantir la constructibilité indéfinie dans le temps de la parcelle, ou uniquement son classement en zone [Cadastre 26], tel que précisé dans le contrat.

- L'offre d'achat du 15 septembre 2015,

- Le compromis de vente du 18 octobre 2015.

- Si ces éléments contractuels permettent de constater que les acquéreurs avaient effectivement pour projet de pouvoir construire sur la parcelle litigieuse, force est de constater que ce n'est pas la notion de constructibilité qui a été garantie contractuellement, notamment dans le compromis de vente, et que seule la question de la "procédure en cours" est demeurée au coeur des éléments contractuels.

- les acquéreurs avaient accepté l'aléa résultant d'une demande d'autorisation de construire dont l'issue ne pouvait être garantie, sauf à insérer une telle clause dans le compromis de vente ou dans l'acte de vente, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

- La clause litigieuse est conforme à la commune intention des parties, laquelle ne prévoyait pas d'indemnisation hors le cas ou une décision de justice infirmerait le classement de la parcelle en zone [Cadastre 26]. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande principale des acquéreurs tendant à voir obtenir le versement de l'indemnité contractuelle d'un montant de 450 000 euros, le contrat ayant été exécuté conformément aux termes contractuels.

- Sur la demande de versement de la somme de 200 000 euros par le notaire : au regard de la clause de séquestre prévue dans l'acte de vente, il apparaît que la clause d'indemnisation n'avait pas à être mise en oeuvre dès lors qu'aucune décision de justice n'était venue modifier le classement de la parcelle en zone [Cadastre 26]. Partant de cette considération, la clause de séquestre insérée au contrat ainsi rédigée impliquait nécessairement la remise par le notaire aux vendeurs de la somme séquestrée de 200 000 €.

- Au vu de ces éléments, compte tenu de la décision de justice devenue définitive intervenue le 5 juillet 2016 confirmant le maintien du classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle, le notaire était bien fondé à remettre aux vendeurs les sommes séquestrées en application du contrat.

- Sur la responsabilité du notaire Maître [N] : le tribunal a rappelé que le notaire, informé d'un projet de construction concerné par la Loi littoral, se doit d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourt en s'engageant avant que le permis de construire requis n'ait acquis un caractère définitif et de l'informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente.

- Il ressort des échanges de courriers adressés par les acquéreurs au notaire, que ces derniers s'étaient inquiétés à diverses reprises du caractère constructible de la parcelle, au regard de leur projet, à terme, de construire un bâtiment sur la parcelle ainsi qu'un terrain de tennis.

- Les acquéreurs avaient souhaité faire introduire dans le contrat une clause de séquestre qui prévoyait dans sa version Projet que " le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés", notamment : "à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, au plus tard dans les huit jours de la réception par 1'une des parties, de la décision devenue définitive, infirmant le classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle ou dans les huit jours de la réception de la décision de refus d'un permis de construire sur ladite parcelle".

Or, le 8 avri12016 à 18h39, le notaire a adressé aux acquéreurs, sans précision particulière, une modification du projet d'acte en page 16 portant sur la rédaction de la clause de séquestre, la mention "ou dans les huit jours de la réception de la décision de refus d'un permis de construire sur ladite parcelle" ayant disparue, ce qui n'était pas conforme à l'intérêt des acquéreurs.

- Si le notaire fait valoir à juste titre, qu'il ne pouvait prévoir que le permis de construire serait refusé, ou que la parcelle pourrait de fait être inconstructible indépendamment de la décision de justice et du classement en zone [Cadastre 26], il ne pouvait cependant ignorer qu'il était impossible de garantir un tel aléa que celui relatif à la constructibilité indéfinie dans le temps d'une parcelle, par la seule confirmation de la décision de justice ayant classé la parcelle en zone [Cadastre 26], sauf à introduire une clause suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire particulier, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.

- le notaire a commis une faute dans l'exercice de sa mission en n'informant pas les acquéreurs que seule l'obtention d'un permis de construire définitif pouvait leur permettre de s'assurer de la constructibilité de leur projet, manquant ainsi à son obligation de conseil et d'information, susceptible d'engager sa responsabilité, à supposer que soit rapportée la preuve d'un préjudice en découlant.

- En revanche, les demandeurs n'ont pas rapporté la preuve d'un préjudice certain découlant directement du défaut d'information du notaire.

- Sur la responsabilité de Maître [Y], avocat conseil des vendeurs : Sans qu'il soit besoin d'examiner le contenu de la note litigieuse, i1 convient à titre liminaire d'observer que d'une part l'avocat n'est pas tenu d'une obligation de résultat quant aux conseil et avis qu'il peut donner, mais simplement d'une obligation de moyen, et d'autre part, que le devoir d'information et de conseil dont il est créancier n'est dû qu'à son client, de sorte qu'il n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs qui n'étaient pas ses clients ;

- aucune procédure abusive ne peut être retenue en l'absence de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol ;

- Sur la demande de levée de l'hypothèque : aux visas des articles 2440 et 2442 du code civil, le tribunal a estimé que compte tenu de ces textes, de la clause du lien de connexité avec la demande des époux [A], et dans la mesure ou une décision de justice devenue définitive a confirmé le maintien du classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle litigieuse, il convient d'ordonner conformément aux termes contractuels susvisés, la levée de l'hypothèque consentie par les époux [A] au profit de la SCI LES SEPT pour un montant de 250 000 euros sur leur bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19].

Par déclaration d'appel du 1er décembre 2022 (RG n°22/3216), Madame [C] [X], Monsieur [W] [M] [U] et la SCI Les Sept, ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :

- Débouté la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- Ordonné la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI Les Sept pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19],

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X], in solidum à verser à Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à Maître [P] [Y] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum aux dépens de l'instance,

- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 juillet 2023, Madame [C] [X], Monsieur [W] [M] [U] et la SCI Les Sept, appelants et intimés incidents, entendent voir la cour :

Vu l'article 47 du code de procédure civile,

Vu les articles 1116 ancien, 1134 ancien et 1240 du code civil,

- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a :

- Débouté la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes,

- Ordonné la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI Les Sept pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19],

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X], in solidum à verser à Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à Maître [P] [Y] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI Les Sept, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum aux dépens de l'instance,

- Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

- condamner Monsieur [B] [I] [D] [A] et Madame [Z] [V] [R] épouse [A] à verser la somme de 250 000 euros à la SCI LES SEPT outre intérêts tels que prévus à l'acte de vente soit au taux EURIBOR au 1er janvier de chaque année augmenté de 1,5 point ;

- Condamner in solidum Monsieur [B] [I] [D] [A], Madame [Z] [V] [R] épouse [A], Monsieur [J] [N], la SCP BENOIT LACAZE, NICOLAS JOLY - [J] [N] NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur, à verser la somme de 200 000 euros à la SCI LES SEPT, outre intérêts légaux ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

- condamner in solidum Monsieur [P] [Y], Monsieur [J] [N], la SCP BENOIT LACAZE, NICOLAS JOLY - [J] [N] NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur, à verser la somme de 450 000 euros, à parfaire et sauf à retenir la somme de 716 800 euros, à la SCI LES SEPT, à Monsieur [W] [M] [U] et à Madame [C] [G] [H] [X] à titre de dommages intérêts ;

En toute hypothèse :

- débouter Monsieur [B] [I] [D] [A], Madame [Z] [V] [R] épouse [A], Monsieur [P] [Y], Monsieur [J] [N], la SCP BENOIT LACAZE, NICOLAS JOLY - [J] [N] NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l'intégralité de leurs plus amples demandes dirigées contre la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [M] [U] et Madame [C] [G] [H] [X] ;

- condamner in solidum Monsieur [B] [I] [D] [A], Madame [Z] [V] [R] épouse [A], Monsieur [P] [Y], Monsieur [J] [N], la SCP BENOIT LACAZE, NICOLAS JOLY - [J] [N] NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur, à verser la somme de 50 000 euros à la SCI LES SEPT, à Monsieur [W] [M] [U] et à Madame [C] [G] [H] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum Monsieur [B] [I] [D] [A], Madame [Z] [V] [R] épouse [A], Monsieur [P] [Y], Monsieur [J] [N], la SCP BENOIT LACAZE, NICOLAS JOLY - [J] [N] NOTAIRES ASSOCIES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les moyens de Madame [C] [X], Monsieur [W] [M] [U] et la SCI Les Sept sont les suivants :

- La SCI LES SEPT a droit au versement de l'indemnité contractuelle de 450 000 euros à raison de la non constructibilité de la parcelle ; la clause indemnitaire doit être interprétée comme garantissant la constructibilité de la parcelle ;

- la clause litigieuse est équivoque et doit être interprétée ; si l'objet de la clause litigieuse est bien la constructibilité de la Parcelle et non le seul zonage, il n'a jamais été question d'un aléa autre ou plus large que celui résultant de la procédure pendante devant la Cour d'administrative de Bordeaux ;

- la clause indemnitaire a été prévue pour garantir le versement de l'indemnité, ne se limite en effet pas au seul critère de la classification ou non de la Parcelle en zone [Cadastre 26] mais prévoit des hypothèses de libération dépendant de l'obtention d'un permis de construire donc de la constructibilité ;

- la clause indemnitaire est d'autant plus équivoque qu'elle est immédiatement précédée d'un exposé qui révèle que l'objet de la procédure devant la Cour administrative d'appel de Bordeaux était la confirmation ou l'infirmation de l'illicéité, d'une part, du refus d'abrogation du classement de la Parcelle en zone A (agricole) et, d'autre part, du refus de principe de l'Autorité administrative d'envisager le classement de la Parcelle dans une zone constructible compte tenu de l'application de la Loi Littoral (CU, art. L. 146-4 anc); il n'est nulle part question expressément et directement dans cette procédure administrative d'une classification en zone [Cadastre 26] ;

- si la clause litigieuse prévoit littéralement que c'est l'« infirmation du classement en zone [Cadastre 26] » de la parcelle qui déclenche l'indemnisation de l'acquéreur, cette formulation ne traduit pas avec rigueur la commune intention des parties, lesquelles souhaitaient faire garantir par les vendeurs l'aléa que la procédure administrative faisait peser sur la constructibilité de la parcelle ;

- l'intention exprimée par l'acquéreur dans son offre d'achat était donc bien de garantir la constructibilité de la parcelle ;

- une des conditions suspensives du compromis de vente était une condition relative à l'état d'avancement de la procédure pendante devant la Cour administrative d'appel de Bordeaux imposant aux vendeurs : « qu'il soit justifié avant le 30 avril 2016, au plus tard, que la procédure ci-dessus analysée, est définitivement clôturée, ou bien dans le cas contraire, reste favorable au vendeur', ce qui est un critère bien plus large que la seule constructibilité ;

- les premiers juges n'ont tiré aucune conséquence du fait que l'ensemble des échanges par courriels, dont les correspondances émanant de M. [A], évoquent systématiquement la constructibilité et non, ce qui n'aurait aucun sens, le zonage de manière isolée ;

- Maître [N] et les époux [A] avaient parfaitement connaissance du projet des époux [U]-[X] et de l'importance pour ces derniers de s'assurer que la parcelle qu'ils étaient en train d'acheter serait constructible ; c'est ainsi que dans la première version de l'acte réitératif, il était prévu qu'en cas de décision de refus de permis de construire, le séquestre serait libéré au profit de l'acquéreur. Ce n'est qu'à raison d'une modification de dernière minute non consentie par les époux [U]-[X] que cette formulation a été modifiée pour ne plus faire apparaître que le critère inadapté du zonage ;

- les termes mêmes de l'acte de vente traduisent la volonté des parties de prévoir une indemnité dans le cas où la parcelle ne serait pas constructible ; la clause indemnitaire à hauteur de 450 000 euros que les époux [U]-[X] ont souhaité voir figurer dans l'acte de vente avait pour seule vocation de permettre leur indemnisation en cas de non-constructibilité de la parcelle résultant de l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux ;

- l'indemnité prévue à l'acte de vente, dont le fonctionnement est similaire à celui d'une clause de réduction de prix, démontre que le prix de 2 350 000 euros offert par les époux [U]-[X] pour l'acquisition de la parcelle ne se justifiait que dans l'hypothèse où cette dernière était constructible ;

- c'est en excédant totalement leurs pouvoirs que les premiers juges ont refusé d'appliquer la clause indemnitaire en prétendant que d'autres clauses contractuelles de nature différente auraient dû être consenties par les parties ;

- le permis obtenu par les époux [A] le 26 octobre 2015 est sans rapport avec l'objet du litige. Il s'agit d'un permis de modifier des bâtiments existants ; contrairement à ce qu'allèguent les époux [A], ce permis n'apportait donc aucune garantie sur la possibilité, répondant à des contraintes d'urbanisme différentes, de réaliser une nouvelle construction conformément au projet des époux [U]-[X] ;

- la stipulation d'une clause résolutoire relative à l'obtention d'un permis de construire spécifique sur ladite parcelle ou que le fait de subordonner la signature du contrat (') à la délivrance d'un permis de construire , mentionnés par les premiers juges, auraient été totalement inutiles et procèdent de considérations totalement hors sujet traduisant une incompréhension de l'objet précis du litige ;

- contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, on rappellera qu'en aucun de leurs termes, ni le jugement du Tribunal administratif, ni a fortiori l'arrêt de la Cour administrative d'appel ne mentionnent que la parcelle bénéficierait désormais des effets d'un classement en zone [Cadastre 26] (correspondant à un classement en zone [Cadastre 27] dans la nomenclature envisagée lors de la procédure d'adoption du PLU). Au contraire, la Cour administrative d'appel a explicitement validé la délibération du 16 décembre 2011 « en tant qu'elle refuse d'envisager le classement en zone [Cadastre 27] » (où une urbanisation modérée aurait été possible) ;

- si l'illicéité du refus d'abroger le classement de la parcelle en zone A est confirmée par la Cour administrative d'appel, celle-ci a en revanche infirmé le jugement du Tribunal administratif en considérant que la parcelle ne remplit pas les critères de la Loi Littoral (CU, art. L. 146-4 anc.) pour qu'y soient réalisées des constructions nouvelles en extension d'urbanisation (urbanisation modérée) et qu'en conséquence le refus d'envisager un classement en zone constructible était donc licite. En suite de l'arrêt de la Cour administrative d'appel, la parcelle ne bénéficie plus des effets d'un classement en zone [Cadastre 26] ;

- l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux n'a donc pas eu pour effet de remettre en vigueur le plan local d'urbanisme antérieur au sens de l'article L.121-8 du code de l'urbanisme (désormais L.600-12) puisqu'il vient précisément anéantir l'effet de tout classement en zone constructible et reconnaît la licéité du refus d'un tel classement ;

- l'arrêt de la Cour administrative d'appel du 5 juillet 2016 a rendu désormais impossible la délivrance d'un permis de construire sur la Parcelle. Le rejet de la demande de permis de construire déposée par les époux [U]-[X] a confirmé l'anéantissement du classement en zone [Cadastre 26] et de toute possibilité de construire sur la parcelle ;

- la Mairie de [Localité 18] a précisément refusé le permis de construire en se fondant sur le considérant §5 des motifs de l'arrêt rendu par la Cour administrative d'appel de Bordeaux (Pièce n°25) qui anéantit un tel zonage ;

- les chances pour les époux [U]-[X] de pouvoir obtenir l'autorisation de construire sur la Parcelle ont définitivement été éteintes par :

- le jugement du tribunal administratif de Pau du 18 juin 2019 qui a rejeté la demande de Monsieur [U] tendant à annuler l'arrêté pris par la Mairie de [Localité 18] le 17 juillet 2017 (Pièce n°33) ; et

- l'arrêt du Conseil d'Etat du 8 juillet 2020 déclarant le pourvoi en cassation formé par Monsieur [U] contre le jugement du tribunal administratif de Pau du 18 juin 2019 non admis ;

- la mainlevée de l'hypothèque consentie par les époux [A] au profit de la SCI LES SEPT ne pouvait être ordonnée. De même, le notaire ne pouvait restituer la somme de 200 000 euros aux époux [A] et aurait dû la verser à la SCI LES SEPT ;

subsidiairement :

- le notaire doit être déclaré responsable du préjudice causé à la SCI Les Sept en ce que:

- il n'a pas informé les époux [U]-[X] de la portée de la clause d'indemnisation en ne les alertant pas sur le fait que la Loi Littoral avait vocation à s'appliquer directement en primant sur le zonage de la Parcelle (2.2.1) ;

- il a rédigé une clause de séquestre imprécise dont les termes ont été rendus contradictoires par une modification de dernière minute ;

- le notaire a en outre abusé de son pouvoir en recevant un acte dont les termes avaient été modifiés à la dernière minute puis en libérant précipitamment les sommes séquestrées au profit des Epoux [A] alors même qu'une difficulté existait ;

- le notaire n'a pas rempli son obligation d'information et de conseil de surcroît en présence de clients peu instruits, inexpérimentés ou dépourvus de connaissances juridiques ;

- l'obligation de conseil à laquelle était tenu Maître [N] était renforcée par le fait qu'il était le notaire unique de l'opération et à ce titre à la fois le conseil des époux [A] et des époux [U]-[X] ;

- Maître [N] était tenu d'informer les époux [U]-[X], non sachants et lui faisant une confiance totale, que les dispositions de la Loi Littoral s'appliquaient indépendamment des prévisions du PLU dont la valeur n'est qu'infra-législative ; Alors que seule l'obtention d'un permis de construire définitif permettait de s'assurer de la constructibilité de la Parcelle à l'issue de la procédure administrative pendante devant la Cour administrative d'appel, Maître [N] n'a pas rédigé la clause litigieuse dans des termes traduisant avec exactitude le but poursuivi par les époux [U]-[X] et par la SCI LES SEPT à savoir la constructibilité de la parcelle ;

- le notaire n'a pas informé les époux [U]-[X] que la constructibilité de la Parcelle supposait de satisfaire aux prescriptions de la Loi Littoral (niveau législatif national) indépendamment du zonage dans le PLU (niveau réglementaire infra-législatif local) ;

- Maître [N] a ainsi laissé croire aux époux [U]-[X] que la signature d'un acte articulant la clause indemnitaire autour de la seule classification en zone [Cadastre 26] suffirait à les protéger ;

- la seule lecture du jugement du Tribunal administratif de Pau, que le notaire visait lui-même dans l'acte de vente, aurait dû conduire ce dernier, en tant que professionnel du droit averti, à alerter les époux [U]-[X] sur le fait que la constructibilité de la parcelle ne pouvait se réduire à la seule question de la licéité du refus d'abroger le classement en zone A ;

- le notaire aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques résultant de la rédaction totalement hasardeuse qu'il avait cru utile de retenir pour stipuler la clause indemnitaire en dépit de la Loi Littoral dont l'application était débattue devant la Cour administrative d'appel ;

- le notaire n'a pas attiré l'attention des époux [U]-[X] sur le fait que l'acte de vente portait sur la parcelle dans son entier ([Cadastre 14]) et non sur les deux parcelles qui auraient résulté de la division parcellaire ([Cadastre 12] et [Cadastre 13]) envisagée par les époux [A] puis abandonnée, pour laquelle ils avaient déposé une déclaration préalable auprès de la Mairie, laquelle avait notifié sa décision de non-opposition en date du 3 mars 2014 ;

- le notaire aurait dû informer les époux [U]-[X] que la « cristallisation » des règles d'urbanisme à raison de cette décision de non-opposition, évoquée par Maître [Y] dans sa consultation annexée à l'acte, ne pouvait bénéficier qu'à une demande de permis de construire sur l'une des parcelles issues de la division ([Cadastre 12] ou [Cadastre 13]) et non à une demande de permis de construire sur la parcelle ([Cadastre 14]) objet de la vente ;

- le défaut d'information porte ici principalement sur l'absence de précision quant à l'application de la Loi Littoral qui faisait l'objet de la procédure devant la Cour administrative d'appel et en conséquence sur la portée tout à fait limitée de la clause indemnitaire dès lors qu'était retenu dans sa rédaction le seul critère de l'infirmation du classement en zone [Cadastre 26] qui n'était pas expressément l'objet de cette même procédure. Si le risque indemnisé peut se matérialiser par le refus d'octroi d'un permis de construire, l'objet de l'information qui aurait dû être donnée ne portait pas sur l'obtention d'un permis purgé mais sur l'effectivité et la portée de la clause indemnitaire ;

- le notaire a en outre rédigé une clause de séquestre dont les termes sont contradictoires ;

- le notaire a abusé de son pouvoir en recevant l'acte de vente et en libérant les fonds séquestrés ;

- le notaire a choisi délibérément de se fonder sur le premier point de la clause de séquestre alors même que cette clause, modifiée à la dernière minute, ne traduisait pas la volonté des parties et alors que ce premier point était devenu contradictoire avec le reste de la clause ;

- en premier lieu, le défaut d'information commis par le notaire a bien fait perdre une chance aux concluants de contracter à un meilleur prix ;

- les époux [U]-[X] n'ont ainsi accepté la réitération en renonçant à cette condition suspensive que parce qu'y était substituée la clause indemnitaire dont ils comprenaient, au regard des informations données par le notaire ou plutôt en l'absence d'avertissement de la part de ce dernier, que celle-ci prévoyait une réduction du prix en cas de non-constructibilité à hauteur du montant de l'indemnité ;

- en second lieu, le préjudice causé résulte également de la faute du notaire ayant consisté à modifier la rédaction de la clause de séquestre au dernier moment ;

- en troisième lieu et quelle que soit la faute du notaire envisagée, le préjudice subi par la SCI LES SEPT et par les époux [U]-[X] s'évalue à hauteur de la valeur de la constructibilité que la Cour administrative d'appel est in fine venue remettre en cause.La valeur de cette constructibilité a été évaluée par les parties à l'acte à 450 000 euros aux termes de la clause indemnitaire litigieuse ;

- la clause indemnitaire fonctionne comme une clause de réduction de prix ; la moindre valeur du bien vendu dans l'hypothèse où l'arrêt de la Cour administrative d'appel conduisait à rendre la parcelle inconstructible avait vocation à être indemnisée grâce à cette clause ; cette valeur de 450 000 € est relativement faible par rapport au prix du marché du m² ;

- l'avocat des époux [A] a également commis des fautes qui engagent sa responsabilité ; il s'agit de sa responsabilité délictuelle à l'occasion de ses manquements professionnels vis-à-vis de ses clients ;

- il a adressé une note au notaire de la vente afin qu'elle soit remise aux acquéreurs et annexée à l'acte, où l'avocat a volontairement employé des termes excessivement rassurants sur la constructibilité de la parcelle afin de déterminer les époux [U]-[X] à réitérer la vente par acte authentique ;

- en premier lieu, Maître [Y] a fait une application erronée de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ; la « division en propriété ou en jouissance » n'a donc jamais eu lieu au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme et la déclaration préalable de division est devenue caduque 3 ans à compter de la décision de non-opposition intervenue le 3 mars 2014 ; Maître [Y] promettait une cristallisation pendant 5 ans des règles d'urbanisme alors que la déclaration préalable de division et la décision de non-opposition voyaient leur période de validité expirée au 3 mars 2017 ;

- Maître [Y] a de toute évidence choisi de faire miroiter aux époux [U]-[X] les bénéfices d'une cristallisation des règles d'urbanisme alors même qu'il savait pertinemment que ces derniers allaient se porter acquéreurs de la parcelle ([Cadastre 14]) et alors que seules les futures parcelles faisant l'objet de la déclaration préalable de division ([Cadastre 12] et [Cadastre 13]) étaient susceptibles de bénéficier de la cristallisation liée à la division parcellaire ;

- en deuxième lieu, c'est avec une imprécision coupable que Maître [Y] a indiqué dans son courrier qu'en suite du jugement du Tribunal administratif de Pau du 14 janvier 2014, « Le bien [A] [L] a, par voie de conséquence, retrouvé son classement en zone [Cadastre 26] et sa constructibilité ;

- Maître [Y] s'est en outre livré à des commentaires qui excèdent la seule question du zonage de la parcelle puisqu'il fait part dans sa note de son appréciation sur les critères de la Loi Littoral ;

- les époux [U]-[X], non assistés d'un conseil propre, ne pouvaient que faire confiance à Maître [Y] en raison de sa qualité d'avocat ;

- Maître [Y] ne peut dès lors soutenir qu'il n'avait pas à analyser l'application de la Loi Littoral alors que selon les termes de ses propres écritures, le permis de construire obtenu en 2015 par les époux [A] l'avait été 'au visa de cette loi' ;

- il appartient précisément à un avocat diligent de supposer, de questionner et d'envisager différents scenarios, particulièrement lorsqu'il fait l'analyse d'une procédure en cours qui comporte par nature une part d'aléa ;

-la demande indemnitaire des époux [A] achève en réalité de démontrer leur mauvaise foi patente, motivée par une volonté condamnable de tirer profit par tout moyen de la SCI LES SEPT et de ses associés et la procédure ne peut être considérée comme abusive ;

Par leurs dernières conclusions du 31 mai 2023, Monsieur [B] [I] [D] [A] et Madame [Z] [V] [R] épouse [A], intimés, entendent voir la cour :

Vu l'article 47 du code de procédure civile,

Vu notamment les articles 1116 ancien, 1143 ancien, 1156 ancien et 1240 du Code civil

Vu les pièces versées aux débats

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax le 2 novembre 2022 en ce qu'il a :

- débouté la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes

- ordonné la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI LES SEPT pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19]

- Condamné LA SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] in solidum à verser à Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Dax le 2 novembre 2022 en ce qu'il a :

-Débouté Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] de leur demande de condamnation pour procédure abusive à l'encontre de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X]

Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d'appel de Pau de :

A titre principal de :

- dire et juger que LA SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] sont mal fondés en leur demande

- débouter LA SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A]

- confirmer la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI LES SEPT pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19]

A titre subsidiaire :

- dire et juger que Monsieur [J] [N] a manqué à son devoir de conseil et à ses obligations professionnelles

- dire et juger que Monsieur [J] [N] a commis une erreur lors de la rédaction de l'acte dont il avait la charge

- dire et juger qu'en raison des manquements de Monsieur [J] [N], celui-ci devra garantir les époux [A] de toute condamnation à la restitution de la somme de 450 000 €uros au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] majorée des intérêts sollicités par les requérants

- dire et juger qu'en raison des manquements de Monsieur [J] [N], celui-ci devra garantir les époux [A] de toute condamnation à la restitution de la somme de 200 000 €uros au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] outre intérêts tels que prévus à l'acte de vente soit au taux EURIBOR au 1er janvier de chaque année augmenté de 1,5 point

- dire et juger qu'en raison des manquements de Monsieur [J] [N], celui-ci devra garantir les époux [A] de toute condamnation à des frais et dépens dans le cadre de la présente instance au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] y compris la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- dire et juger qu'en raison des manquements de Monsieur [J] [N], celui-ci devra verser la somme de 10 000 euros au profit des époux [A] en raison des frais de justice engagés dans le cadre de la présente procédure et à 20 000 euros au titre du préjudice moral subi en raison de la procédure engagée du fait de la faute commise par Monsieur [J] [N]

- condamner in solidum Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la société MMA IARD assurances mutuelles, son assureur, à garantir les époux [A] du versement de la somme de 450 000 euros au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X]

- condamner in solidum Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la société MMA IARD assurances mutuelles, son assureur, à garantir les époux [A] du versement de la somme de 200.000 euros au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] outre intérêts tels que prévus à l'acte de vente soit au taux EURIBOR au 1er janvier de chaque année augmenté de 1,5 point

- condamner in solidum Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la société MMA IARD assurances mutuelles, son assureur, à garantir les époux [A] du versement de toute condamnation à des frais et dépens dans le cadre de la présente instance au profit de la SCI LES SEPT, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [X] y compris la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner in solidum Monsieur [J] [N], la SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la société MMA IARD assurances mutuelles, son assureur, au versement de 10 000 euros au profit des époux [A] en raison des frais de justice engagés dans le cadre de la présente procédure et 20 000 euros au titre du préjudice moral

En tout état de cause :

- condamner la SCI LES SEPT et Monsieur [W] [M] [U] et Madame [C] [G] [H] [X] à verser à titre d'indemnité aux époux [A] la somme de 20 000 euros pour procédure abusive

- condamner la SCI LES SEPT et Monsieur [W] [M] [U] et Madame [C] [G] [H] [X] au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [A]

- condamner la SCI LES SEPT et Monsieur [W] [M] [U] et Madame [C] [G] [H] [X] aux entiers dépens ;

- ordonner la mainlevée de l'hypothèque consentie par Monsieur [B] [A] et Madame [Z] [R] épouse [A] au profit de la SCI LES SEPT pour un montant de 250 000 euros sur le bien situé [Adresse 7], cadastré [Cadastre 19].

Les moyens de Monsieur et Madame [A] sont les suivants :

- la clause indemnitaire est claire et précise et ne doit pas être interprétée et il n'y a donc pas lieu de rechercher la commune intention des parties ;

- si l'on se réfère au paragraphe introductif de cette clause, celui-ci concerne uniquement la problématique du classement de la parcelle en zone [Cadastre 26] au regard des évolutions du plan local d'urbanisme ; c'est donc bien le risque de modification du classement de la parcelle qui a induit et conditionne l'insertion de cette clause et plus précisément le risque de déclassement de la parcelle en zone [Cadastre 26] en cas d'annulation du jugement du TA de [Localité 29] ;

- si la cour suit le raisonnement des acquéreurs, elle serait censurée pour dénaturation de la clause ;

- au soutien de la démonstration de la « volonté des parties », la demanderesse se contente de se prévaloir de diverses correspondances transmises par le notaire ou encore de son propre chef ; il ne s'agit pas, pour la plupart, de correspondances entre les consorts [U] et les consorts [A] ;

- au moment des faits et à la suite du jugement du Tribunal administratif de Pau en date du 28 janvier 2014, la constructibilité de la parcelle était totale, cette juridiction ayant annulé le classement de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] en zone agricole, l'ancien classement en zone [Cadastre 26] étant de nouveau en vigueur ; il ne saurait être fait grief aux époux [A] d'avoir considéré leur terrain comme étant constructible ;

- seule la négligence des époux [U] quant à la tardiveté du dépôt de leur demande de permis de construire est à l'origine du préjudice dont ils entendent aujourd'hui obtenir réparation ; la parcelle est donc restée parfaitement constructible pendant une durée de neuf mois ; la SCI LES SEPT avait largement le temps de déposer son dossier de permis de construire qui aurait pu également être purgé du délai du recours des tiers;

- lorsque le terme de « constructibilité » est abordé, c'est toujours en lien avec le zonage de la parcelle [Cadastre 26] et le permis de construire initialement délivré mais en aucun cas avec la clause d'indemnité; la rédaction de la clause de séquestre ne traduit nullement la volonté des parties de prévoir une indemnité dans le cas où la parcelle ne serait pas constructible ;

- il ressort de la lecture de cette clause que la délivrance du permis n'a jamais été envisagée comme une condition cumulative ;

- si l'ensemble des courriers cités par la SCI LES SEPT établissent la volonté des époux [U] de construire une habitation, cela n'implique nullement que la clause d'indemnité contractuelle, aurait quant à elle été rédigée dans le but de se prémunir de tout motif d'inconstructibilité ;

- le jugement du tribunal administratif de Pau en date du 18 juin 2019 confirme le refus de permis de construire mais pour un motif totalement étranger à la question du zonage prévue dans le PLU. Autrement dit, le motif du refus est parfaitement étranger aux questions qui sont apparues lors des échanges entre les vendeurs et les acquéreurs avant la signature de l'acte définitif ;

- les consorts [U] ont commis une faute de nature à exonérer de toute responsabilité l'ensemble des protagonistes de ce dossier puisqu'ils n'ont pas déposé de demande de permis de construire après l'arrêt de la cour d'appel administrative ;

- c'est de manière incidente et sans aucun lien direct avec le classement opéré en zone Agricole de la parcelle appartenant aux époux [A] que la Cour administrative d'appel s'est prononcée sur les conditions d'applicabilité de la loi Littoral. Ce point ayant alors servi de fondement à la personne publique pour refuser la demande de permis de construire déposée par les requérants ;

- le contenu d'une décision de justice à venir et surtout ses propres motifs, la décision de la personne publique pourrait dans ces circonstances, être considérée comme un cas de force majeure de nature à délier les époux [A] de tout engagement contractuel en application de l'article 1218 du code civil ;

subsidiairement :

- Maître [N] a commis une faute professionnelle dès lors que le contenu de la clause est erronée ; elle renvoie à une décision judiciaire ; or le litige porte sur l'approbation par une personne publique d'un document local d'urbanisme ;

- le Tribunal administratif de Pau n'a absolument pas statué sur le classement en zone [Cadastre 26] du terrain appartenant aux époux [A]. Il était donc impossible que la Cour administrative d'appel statue sur ce point ;

- Maître [N] s'est notamment fondé pour la rédaction de cette clause sur le jugement du Tribunal administratif de Pau. Et c'est pourtant, ce même jugement qui confirme la constructibilité de la parcelle des époux [A] au regard de la loi littoral ; le rédacteur de l'acte aurait donc dû en toute logique, inclure cette condition supplémentaire au sein de la clause querellée car de toute évidence, la Cour administrative d'appel de Bordeaux allait également rejuger ce point ;

- l'analyse du jugement susmentionné met en évidence que la constructibilité de la parcelle des époux [A] est soumise à une double condition au moment où l'acte est rédigé : d'une part, l'absence de classement en zone agricole et d'autre part, le respect des dispositions de la loi littoral en l'occurrence, l'ancien article L. 146-4 du Code de l'urbanisme. Et c'est sur ce dernier point, que la Cour administrative d'appel de Bordeaux a précisément tranché dans un sens contraire, le 5 juillet 2016 ;

- la faute commise est celle de Maître [N] ;

- des dommages-intérêts sont dus pour la procédure abusive dès lors que la SCI LES Sept a agi avec une légèreté blâmable en introduisant la présente procédure ;

Par leurs dernières conclusions du 9 juin 2023, Maître [J] [N], notaire, la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la MMA IARD Assurances mutuelles, intimés, entendent voir la cour :

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,

- Confirmer le jugement rendu, le 2 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de DAX en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de Maître [J] [N], de la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N] (anciennement SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N]) et de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et a condamné les demandeurs à verser aux susvisés une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Débouter la SCI LES SEPT, M. [U] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [J] [N], de la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N] (anciennement SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N]) et de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

- Les condamner au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Débouter M. et Mme [A] de leur appel en garantie présenté, à titre subsidiaire, à l'encontre des susvisés.

Très subsidiairement :

- Faire droit à l'appel en garantie formé par la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N] (anciennement SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N]) et la MMA à l'encontre de M. et Mme [A].

- Condamner M. et Mme [A] à relever et garantir Maître [J] [N], de la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N] (anciennement SCP Benoît Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N]) et la MMA IARD de toute condamnation.

- Et condamner les appelants, ou, à défaut, M. et Mme [A], en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître [J] PIAULT conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les moyens de Maître [J] [N], notaire, la SCP Brice Lacaze, Nicolas Joly, [J] [N], notaires associés et la MMA IARD sont les suivants:

- dans la mesure où le terrain ne peut pas être construit, il avait été convenu entre les parties que le prix de vente devait être baissé de 450 000 € ; la cour devra donc mettre à la seule charge des vendeurs le remboursement du trop-perçu puisque la restitution de la diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable ;

- le notaire n'a fait qu'appliquer la clause prévue prévoyant la remise du séquestre au vendeur sous certaines conditions et les développements des acquéreurs relatifs à une suppression d'une partie de la cause sont sans objet puisqu'ils sont relatifs à la remise des fonds à l'acquéreur et non au vendeur ;

- il était logique de ne pas prévoir, dans l'acte définitif, que les fonds séquestrés pourraient être remis à l'acquéreur au seul vu d'une décision de refus de permis de construire puisqu'une telle clause aurait, en effet, pu être analysée comme constituant une condition potestative ;

- la Cour Administrative d'appel de BORDEAUX n'a nullement indiqué, dans son arrêt du 5 juillet 2016, que le terrain était inconstructible au regard de la Loi Littoral ; Maître [J] [N] pouvait donc légitimement considérer qu'il n'existait plus de difficulté dans la mesure où le classement en zone agricole était invalidé ;

- même en présence d'une faute, Maître [N] ne pourrait être tenu au remboursement de la somme séquestrée de 200 000 € ;

subsidiairement :

- le fait que Maître [J] [N] n'ait pas averti les parties que la loi Littoral pouvait rendre le terrain concerné inconstructible, ne constitue pas une faute ;

- la parcelle [Cadastre 14] ne pouvait, en toute logique, être considérée comme inconstructible par référence à la loi Littoral ; en effet, cette parcelle est située à plus de 2 kilomètres de la mer et à moins de 700 mètres de l'autoroute A 63 qui s'interpose entre la mer et ladite parcelle. La parcelle [Cadastre 14], déjà bâtie, se situe dans le prolongement de constructions s'étirant du Nord au Sud de part et d'autre du [Adresse 21] ; il n'y avait donc nulle raison d'invoquer l'article L 146-4 de la loi du 3 janvier 1986 pour déclarer cette parcelle inconstructible ;

- l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 5 juillet 2016 a visé, dans ses motifs, l'article 146-4 du Code de l'Urbanisme sans préciser que celui-ci avait été abrogé par l'ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 (articles 12 et 13) et modifié par la loi n°2015-982 du 17 août 2015 ' article 135 et il n'était pas demandé à la Cour de se prononcer sur la constructibilité du terrain mais, uniquement, de dire si le classement en zone rurale était valable ou non ; la Cour a donc seulement fait référence, à titre d'observation, aux dispositions de l'article L. 146-4 du Code de l'Urbanisme ; la Cour administrative d'appel de Bordeaux n'a, en revanche, pas dit, dans le dispositif de sa décision, car cela n'était pas son rôle, que le terrain, bien que situé en zone [Cadastre 26], n'était pas constructible par application de la Loi Littoral.

- Maître [N] ne pouvait donc pas déduire qu'un permis de construire allait être refusé plusieurs mois plus tard par la mairie de [Localité 18] ;

- les acquéreurs peuvent solliciter l'application des dispositions de l'article 1195 du code civil en cas de changement de circonstances imprévisible ;

sur l'appel en garantie contre le notaire par les époux [A] :

- les époux [A] ne peuvent soutenir que la clause était incorrectement rédigée dans la mesure où, contrairement à ce qu'elle laissait entendre, la Cour Administrative d'Appel de '[Localité 29]' n'avait pas à statuer sur le classement en zone [Cadastre 26] du terrain leur appartenant et cette critique n'a pas d'intérêt puisque les parties avaient compris que la cour administrative ne statuerait que sur le classement de la parcelle en zone [Cadastre 26] ;

- la Cour administrative d'appel de Bordeaux n'a, en revanche, pas dit, dans le dispositif de sa décision, car cela n'était pas son rôle, que le terrain, bien que situé en zone [Cadastre 26], n'était pas constructible par application de la Loi Littoral et Maître [N] ne pouvait donc pas déduire qu'un permis de construire allait être refusé plusieurs mois plus tard par la mairie de [Localité 18] ;

- les époux [A] subsidiairement ne peuvent faire prendre en charge le remboursement de la différence de prix qui avait été prévue ;

très subsidiairement :

- le notaire et son assureur ne sauraient, en effet, avoir à prendre en charge, même partiellement, la charge finale de sommes correspondant tant à la restitution de la somme remise, indûment en cas d'infirmation du jugement, par le notaire à M. et Mme [A] qu'à une diminution de prix résultant de la non-constructibilité de la parcelle vendue par les susvisés à la SCI LES SEPT, à peine d'enrichissement sans cause des vendeurs.

Les conclusions de Monsieur [P] [Y] du 30 mai 2023 tendent à :

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DAX le 2 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Ce faisant,

- dire et juger les consorts [U] mal fondés en leurs demandes.

- dire et juger que les consorts [U] ne rapportent pas la preuve cumulative, de fautes de Maître [Y] à leur égard, d'un lien de causalité direct et exclusif entre les fautes reprochées et le préjudice qu'ils allèguent.

En conséquence,

- débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [Y]

En tout état de cause,

- condamner les consorts [U] à régler à Maître [Y] une somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de la condamnation prononcée par le Tribunal judiciaire de DAX

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance dans les termes de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Les moyens de Monsieur [P] [Y] sont les suivants :

- l'avocat n'est tenu qu'à une obligation de moyens et le devoir d'information et de conseil de l'avocat n'est dû qu'à son client ;

- l'avis de Maître [Y] n'a été recueilli que sur le maintien ou non de la parcelle en zone agricole, et donc en matière de zonage ;

- en concluant que le jugement rendu par le tribunal administratif annulant le classement de la parcelle en zone agricole serait « vraisemblablement confirmé par la Cour administrative d'appel de Bordeaux » et qu'avec l'annulation du classement de la parcelle en zone agricole, c'est le zonage [Cadastre 26] qui « produira ses effets », Maître [Y] n'a commis aucune erreur de droit ;

- la cour administrative de Bordeaux a confirmé l'illégalité du PLU classant la parcelle en zone agricole et l'avis donné par Maître [Y] sur le classement de la parcelle en zone constructible s'est révélé être exact ;

- Maître [Y] n'a pas été interrogé sur les chances d'obtenir un permis de construire ;

- la situation dont se plaignent les consorts [U] ne procède en rien de l'avis de Maître [Y], puisqu'ils concèdent eux-mêmes ne pas s'en être satisfaits ; le lien de causalité avec le préjudice allégué par les consorts [U] fait donc totalement défaut ;

- le seul préjudice, non démontré, qui pourrait résulter d'une intervention prétendument fautive de Maître [Y], laquelle aurait soi-disant amené les consorts [U] à concrétiser la vente, ce qui est contesté serait donc bien uniquement celui de n'avoir pu acquérir en considération d'une autre valorisation de la parcelle.

Par des conclusions rendues le 11 juillet 2023, le parquet général soumet à la cour d'appliquer sa jurisprudence habituelle s'agissant des obligations de conseil, d'information et de vérifications imposées aux notaires et des limites pouvant être apportées à ces obligations.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023.

MOTIFS

Sur la clause indemnitaire :

Compte tenu de la date des actes intervenus entre les parties antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 au 1er octobre 2016, les dispositions applicables sont les suivantes :

L'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1156 ancien du code civil dispose que, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

Cependant, il résulte d'une jurisprudence constante datant d'un arrêt de la chambre civile de la cour de cassation du 15 avril 1872 qui a été consacrée par l'ordonnance du 10 février 2016 à l'article 1192 du code civil qu'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme.

Par ailleurs, une clause n'est claire et précise que si elle n'est susceptible que d'un seul sens.

La clause litigieuse dans l'acte notarié du 8 avril 2016 portant vente de l'immeuble par les époux [A] à la SCI les Sept est ainsi libellée après avoir rappelé l'historique de la procédure administrative :

l'acquéreur reconnaît avoir parfaite information du jugement du tribunal administratif dont s'agit, lequel a fait l'objet d'un appel intenté par l'autorité administrative devant la cour administrative de la cour d'appel de Bordeaux.

Les parties précisent être parfaitement informées, chacune pour ce qui la concerne, de l'absence de décision judiciaire définitive confirmant ou infirmant le classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle. Et le vendeur a remis à l'acquéreur qui reconnaît en avoir parfaite connaissance la copie du courriel de Maître [Y], avocat associé à [Localité 17], en date du 16 mars 2016, demeuré ci-joint et annexé après mention.

A CE SUJET, les parties conviennent expressément que, dans l'hypothèse où une décision judiciaire devenue définitive infirmerait le classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle, le VENDEUR verserait, à titre de dommages et intérêts, à l'ACQUÉREUR, une somme de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450 000 euros).

À cela a été ajoutée une convention de séquestre afin de garantir le règlement de la somme de 450 000 €, il a été prévu, en sus d'une inscription d'hypothèque à hauteur de 250 000 € le séquestre de la somme de 200 000 € entre les mains de la secrétaire de l'étude notariale outre la mention suivante :

'Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés:

' à l'ACQUÉREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, au plus tard dans les huit jours de la réception par l'une des deux parties, de la décision, devenue définitive, infirmant le classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle.

' au VENDEUR, directement et hors la présence de l'ACQUÉREUR, au plus tard dans les huit jours de la réception par l'une des deux parties, soit de la décision, devenue définitive, confirmant le maintien du classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle, soit de la délivrance d'un PERMIS DE CONSTRUIRE devenu définitif sur ladite parcelle.

' étant convenu que, dans l'hypothèse où, dans les douze mois des présentes, aucune décision n'aurait été rendue, ou bien aucun permis de construire ne serait délivré, la somme de DEUX CENT MILLE EUROS sera définitivement acquise à l'ACQUÉREUR qui se la verra remettre directement et hors la présence du VENDEUR'.

La clause prévoyant une indemnité de 450 000 € est parfaitement claire et ne souffre pas d'interprétation dès lors qu'elle doit être versée uniquement si une décision définitive intervient, puisque les époux [A] sont dans l'attente d'un arrêt de la cour d'appel administrative de Bordeaux à la suite du jugement du tribunal administratif de Pau du 14/28 janvier 2014, modifierait le classement actuel en zone [Cadastre 26] de la parcelle en infirmant le jugement du tribunal administratif de Pau. Celui-ci avait annulé la décision du 4 juin 2013 du président de la communauté d'agglomération [Localité 20] qui a refusé d'abroger la délibération du conseil communautaire de cette communauté du 16 décembre 2011 qui a approuvé la révision du PLU de la commune de [Localité 18], en tant qu'elle refuse par principe d'envisager le classement en zone [Cadastre 27] initialement envisagé par le conseil communautaire pour les terrains situés en continuité du quartier [Adresse 21] et en tant qu'elle refuse l'abrogation du classement de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] en zone agricole et a prescrit à la communauté d'agglomération [Localité 20] d'abroger la délibération de son conseil communautaire du 16 décembre 2011 qui avait approuvé la révision du PLU de la commune de [Localité 18], en tant qu'elle classe la parcelle cadastrée [Cadastre 14] en zone agricole.

Or, la cour administrative d'appel a par son arrêt du 5 juillet 2016 a décidé en son article 2 que la décision du président de la communauté d'agglomération [Localité 20] du 4 juin 2013 refusant d'abroger la délibération du conseil communautaire de cette communauté du 16 décembre 2011 est annulée seulement en tant que son refus porte sur le classement de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] en zone agricole.

Le maintien en zone [Cadastre 26] n'étant pas remis en cause par la décision de la cour d'appel administrative, le notaire a donc levé le séquestre et remis la somme de 200 000 € aux époux [A] après l'avoir annoncé par un courrier du 27 février 2017, la clause ne prévoyant une indemnité que dans l'hypothèse de la modification du zonage.

La clause étant claire et précise, la commune intention des parties n'avait pas à être recherchée pour apprécier sa mise en oeuvre.

Les époux [A] n'étaient donc pas tenus de rembourser la somme de 450 000 € à la SCI et n'ont commis aucun manquement à leurs obligations contractuelles et la SCI ne peut voir sa demande en remboursement de la somme de 450 000 € prospérer à leur encontre.

Cependant le jugement qui avait débouté la SCI sera confirmé sur ce point mais par substitution de motifs dès lors que, à ce titre, la cour n'a pas eu besoin de rechercher la commune intention des parties.

Le maintien de l'hypothèque sur un bien appartenant aux époux [A], venant en garantie du paiement de la somme de 250 000 € en sus du séquestre de 200 000 € n'est pas réclamé dans les prétentions des appelants et en tout état de cause ne pouvait prospérer en l'absence de condamnation des époux [A].

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du notaire :

La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement délictuel mais exige la preuve d'une faute, et d'un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

L'existence d'une incertitude juridique ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil qui doit le conduire à avertir son client de cette incertitude ainsi que de ses possibles conséquences.

Il convient de rechercher en l'espèce si le notaire a pris suffisamment en considération les attentes des consorts [U] pour déterminer l'étendue de son conseil au regard des clauses de l'acte de vente.

L'offre d'achat du 7 août 2015 des consorts [U] prévoyait qu'il devra être confirmé par les autorités compétentes que le permis de construire délivré en 2006 est toujours valable et qu'il permettra d'achever l'ensemble des travaux prévus au permis tel que la piscine et le garage.

Il devra être également confirmé que l'ensemble du zonage de la propriété est bien en zone [Cadastre 26] et qu'un bâtiment pourra été construit sur la parcelle contigue à la route, si désiré, la parcelle ayant fait l'objet d'une déclaration préalable par les propriétaires.

De nombreux échanges ont eu lieu entre les consorts [U], de nationalité britannique, qui sont passés par l'intermédiaire de M. [O] choisi par leurs soins, et l'étude notariale.

Ainsi, les consorts [U]/[X] ont, par l'intermédiaire de M. [O], leur conseil, par courriel du 8 septembre 2015 sollicité de Maître [N] d'être guidés sur des points importants et plus spécifiquement :

- le certificat d'urbanisme et la validité du permis de construire pour pouvoir compléter le bien avec atelier, piscine et garage,

- la procédure d'appel du jugement du tribunal administratif du 28 janvier 2014,

- la déclaration préalable pour division de terrain et la possibilité de construire une maison et terrain de tennis sur cette parcelle séparée,

- les conditions suspensives et la possibilité d'y inclure une condition concernant un permis de construire sur la parcelle séparée par la division mentionnée ci-dessus,

... M. Et Mme [U] ont pour but d'achever la maison de maître, ajouter une piscine et atelier/garage et avec un délai, construire une maison et terrain de tennis sur la parcelle séparée(en outre ils veulent acheter simultanément la parcelle adjointe n° [Cadastre 15]).

Aussi, par ce courrier, les consorts [U] ont requis précisément des conseils de la part du notaire sur la situation juridique du bien, sur l'incertitude résultant du jugement du tribunal administratif de Pau, et réitérer leur intention d'achever la maison de maître, qui avait fait l'objet d'un permis de construire en 2006, et de procéder à l'édification d'un immeuble d'habitation avec tennis après division de la parcelle et acquisition d'une parcelle supplémentaire.

Le notaire, Maître [N] ne pouvait donc ignorer qu'il était investi d'un devoir de conseil sur des points très précis tendant à la constructibilité de la parcelle à acquérir.

Le caractère déterminant de la constructibilité de la parcelle a été rappelé à plusieurs reprises au notaire Maître [N] :

- le 23 mars 2016, le notaire des époux [U], Maître [E] qui a constitué une SCI pour leur compte pour se porter acquéreur du bien litigieux, a adressé un courriel à Maître [N] et il s'inquiétait d'un certificat d'urbanisme récent après modification du PLU de [Localité 18] le 10 juin 2015 et rappelait précisément que 'il est en effet essentiel pour M. [U] que la constructibilité soit garantie'.

- le 24 mars 2016, le notaire, Maître [N], a, sur demande de M. [O], précisé que la procédure d'appel n'était pas clôturée, sans connaissance de la date d'intervention de l'arrêt, qu'une consultation (celle de Me [Y]) lui avait été remise faisant état d'une situation favorable sur le maintien de la constructibilité de la parcelle et le certificat d'urbanisme du 29 décembre 2015 en zone [Cadastre 26].

Il a écrit précisément 'Vous pouvez considérer ces éléments comme suffisants pour confirmer une situation de constructibilité du terrain et décider de la levée de la condition suspensive sans attendre le 30 avril 2016".

- le 24 mars 2016, M. [U] a proposé une solution par la mise en place d'un séquestre de 200 000 € qui serait libéré comme suit :

- versement au vendeur lorsqu'un permis de construire est délivré,

- versement à l'acquéreur si le permis de construire est refusé en raison de la non-constructibilité de la parcelle,

- versement à l'acquéreur si après 12 mois aucun jugement n'est intervenu,

outre la mise en place d'une hypothèque à hauteur de 250 000 € avec main levée si le jugement est positif et que le permis de construire est accordé.

Le maintien de la parcelle en zone [Cadastre 26] n'était pas suffisant pour assurer aux consorts [U] la constructibilité de la parcelle dont ils faisaient un élément déterminant et qui ne pouvait être confirmé que par l'octroi d'un permis de construire.

La clause relative au séquestre ainsi rédigée : remise au vendeur du séquestre: dans les huit jours de la réception par l'une des parties soit de la décision devenue définitive confirmant le maintien du classement en zone [Cadastre 26] de la parcelle, soit de la délivrance d'un permis de construire avec la mention ajoutée à l'acte du 8 avril 2016 'devenu définitif', a prévu une alternative défavorable aux acquéreurs alors que pour garantir la constructibilité du terrain qui avait fait l'objet d'un permis de construire accordé au vendeur le 26 octobre 2015, il était nécessaire que ces deux documents : la décision de justice maintenant le bien en zone [Cadastre 26] et l'octroi d'un permis de construire définitif soient cumulatifs.

Puis, un projet d'acte a été adressé aux consorts [U] mais celui-ci s'est trouvé modifié en pages 16 et 17 par l'étude notariale le 8 avril 2016 à 18h39, soit le jour même de la signature de l'acte authentique, sans mot d'accompagnement : remise du séquestre à l'acquéreur : la mention ' ou dans les huit jours de la réception de la décision de refus d'un permis de construire sur ladite parcelle,' a été barrée, supprimant ainsi pour les acquéreurs la condition de l'obtention d'un permis de construire.

Cette obtention ne peut être considérée par le notaire comme une condition potestative dès lors que celle-ci dépendait en tout premier lieu de la constructibilité de la parcelle et qu'il était avéré en outre que l'intention des consorts [U] d'édifier une maison d'habitation avec tennis était ferme, d'autant que les époux [A] avaient obtenu un permis de construire à cet effet le 10 décembre 2015, au visa du jugement du tribunal administratif de Pau du 28 janvier 2014.

Par ce changement soudain le jour même de l'acte et sans explication, le notaire dans la rédaction de l'acte a occulté la nécessité pour les acquéreurs d'être garantis sur la constructibilité de la parcelle et non pas seulement sur zonage de celle-ci.

Il convient d'ajouter que le risque de non-constructibilité de la parcelle s'est réalisé avec le refus du maire de [Localité 18] du 17 juillet 2017 du permis de construire sollicité par les consorts [U], eu égard à l'application de la loi Littoral. Le 18 juin 2019, le tribunal administratif de Pau a refusé d'annuler l'arrêté de refus de permis de construire en confirmant que le classement en zone [Cadastre 26] est sans incidence sur l'application de la loi littoral, loi sur laquelle le notaire ne démontre pas avoir apporté un éclairage, ni envisagé que cela pouvait contrarier la constructibilité de la parcelle.

Il s'agit d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil de la part du notaire qui n'a pas suffisamment attiré l'attention des consorts [U] que la clause ainsi formulée ne les garantissait pas de la réparation d'un préjudice découlant de l'absence de constructibilité de la parcelle, seule la remise d'une somme de 450 000 € n'étant prévue que si la parcelle n'était pas maintenue en zone [Cadastre 26].

Comme l'ont fait les premiers juges, il y a donc lieu de retenir la faute du notaire.

Sur le préjudice, le tribunal a écarté l'existence d'un préjudice en déclarant que le défaut d'information du notaire n'est pas à l'origine de la perte de la valeur de la parcelle puisqu'il a pu faire perdre une chance à l'acquéreur de conclure le contrat à un meilleur prix ou de ne pas conclure le contrat, ce qui n'était pas démontré en l'espèce.

Or, le préjudice subi par l'acquéreur n'est pas la perte de la valeur de la parcelle mais la perte du bénéfice de la clause qui prévoyait à leur égard le versement d'une indemnité de 450 000 €, somme qui avait été estimée par les parties. En limitant le bénéfice de cette indemnité au seul maintien de la parcelle en zone [Cadastre 26] et non à l'octroi d'un permis de construire, sans attirer l'attention sur ce point des acquéreurs alors qu'il s'agissait pour eux d'une condition déterminante, le notaire a privé les acquéreurs du bénéfice de cette indemnité. Il ne s'agit pas d'une perte de chance de consentir la vente à un prix moins élevé mais de la perte d'une somme de 450 000 euros si la clause indemnitaire avait été rédigée conformément à la convention de séquestre proposée par M. [U] le 24 mars 2016 précitée qui prévoyait la remise du séquestre de 200 000 € si le permis de construire était refusé en raison de la non-constructibilité de la parcelle.

En outre, cette somme de 450 000 € ne peut être considérée comme disproportionnée eu égard au calcul de la plus value effectué dans l'acte, déclarant l'évaluation de la partie constituant la résidence principale à 400 000 €, et la partie ne constituant pas la résidence principale à 1 800 000 €. Cependant, il ne peut être retenu un préjudice imputable à l'étude notariale à hauteur de 716 800 € correspondant à la valeur de la constructibilité perdue puisque comme il a été exposé ci-dessus, le préjudice correspond à la perte de la mise en oeuvre de la clause indemnitaire au bénéfice des acquéreurs et non à la perte de la valeur du bien.

En conséquence, le préjudice effectivement subi par la SCI Sept qui est le seul acquéreur est de 450 000 €, somme à laquelle sera condamnée Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles, leur assureur dont la garantie n'est pas contestée pour cette dernière. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur le recours en garantie du notaire contre les époux [A] :

Il ne peut être allégué de la part du notaire un enrichissement sans cause des vendeurs les époux [A] qui n'ont pas procédé au remboursement de la somme de 450 000 € auprès des acquéreurs, alors qu'il s'agit de la stricte application d'une clause claire et précise. Les vendeurs ne peuvent donc se voir condamner à couvrir le paiement de la somme de 450 000 € alors que le préjudice provient exclusivement de la faute du notaire dans son manquement à l'obligation d'information et de conseil.

Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles seront donc déboutés de leur appel en garantie dirigé contre les époux [A].

Sur la responsabilité de l'avocat Maître [Y] :

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en retenant que l'avocat n'est tenu qu'à une obligation de moyens et qu'il n'est en outre détenteur d'aucune obligation à l'égard de l'acquéreur dès lors qu'il n'est pas leur conseil et que le caractère erroné de l'avis formulé par le conseil des vendeurs n'est pas démontré en l'espèce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI les Sept, M. [W] [U] et Mme [C] [X] de leurs demandes dirigées contre Maître [Y].

Sur la demande en dommages-intérêts des époux [A] pour procédure abusive :

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en retenant l'absence d'abus de droit d'agir en justice puisque les cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière ne sont pas caractérisés en l'espèce.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter :

- l'appel a été déclaré bien fondé à l'égard du notaire et la présence des époux [A] en cause d'appel était nécessaire pour examiner la clause litigieuse, la responsabilité du notaire n'étant envisagée par les appelants que de manière subsidiaire.

- aucune erreur grossière de droit n'a été commise de la part des appelants sur l'application de la clause qui s'est avérée très favorable aux vendeurs par la faute du notaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

L'étude notariale succombant en appel, la condamnation des demandeurs au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de l'étude notariale sera infirmée ainsi que les dépens.

En cause d'appel, l'équité commande d'allouer aux appelants uniquement une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les autres parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- débouté la SCI les Sept de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles,

- condamné in solidum la SCI les Sept, M. [W] [U] et Mme [C] [X] à payer à Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau sur ces points :

Condamne in solidum Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la SCI les Sept la somme de 450 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

Condamne in solidum Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la SCI les Sept, M. [W] [U] et Mme [C] [X] la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Maître [J] [N], la SCP Brice Lacaze-Nicolas Joly-[J] [N], notaires associés, et la MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.