CA Versailles, ch. civ. 1-4 construction, 19 février 2024, n° 21/06861

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 février 2010, M. [M] [C] a vendu à M. [E] [U] et Mme [V] [G] épouse [U] une maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] (Eure-et-Loir)

Au printemps 2016, lors de travaux d'aménagement des combles de l'immeuble, les époux [U] ont prétendu avoir découvert que, courant 2007, M. [C] avait fait réaliser des travaux de couverture présentant de graves malfaçons.

C'est ainsi que par assignation du 15 décembre 2016, ils ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres la désignation d'un expert judiciaire au contradictoire de M. [C] et de la société Agence [Localité 7] immobilier (ci-après " Agence [Localité 7] ").

Par exploits des 31 janvier 2017 et 2 février 2017, la société Agence [Localité 7] a fait assigner M. [F], notaire en charge de la vente, et M. [B], architecte, qui avait examiné la toiture et remis un rapport annexé au compromis de vente, aux fins de leur voir déclarer communes les opérations d'expertise.

Par ordonnance du 6 mars 2017, M. [E] [Y] a été désigné en qualité d'expert judiciaire et M. [F] a été mis hors de cause.

Le rapport d'expertise a été déposé le 29 mars 2019, dont il ressort que la couverture est atteinte de malfaçons rendant nécessaire sa réfection avec possibilité de réutilisation des tuiles existantes, ainsi que des éléments de zinguerie et de raccord de la souche de cheminée et que les travaux de reprise, d'une durée prévisible d'un mois, s'élèveront à la somme de 25 622,99 euros TTC.

Par exploit du 14 juin 2019, les époux [U] ont, au visa des articles 1147, 1382, 1641 et suivants, 1792 et suivants et 1992 du code civil, assigné la société Agence [Localité 7] et M. [C] devant le tribunal judiciaire de Chartres.

Par jugement réputé contradictoire du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :

- débouté les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [C] et de la société Agence [Localité 7],

- mis hors de cause la société Agence [Localité 7],

- condamné les époux [U] à verser à M. [C] la somme de 2 000 euros et à la société Agence [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Le tribunal a retenu, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, que la garantie décennale n'avait pas vocation à s'appliquer eu égard aux désordres constatés et aux travaux de reprise de la toiture.

Il a également retenu, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et des éléments apportés au débat dont le rapport d'expertise et le compromis de vente, qu'il devait être considéré que les désordres affectant la toiture était apparents, qu'ils n'avaient pas non plus rendu impropre à son usage, la maison d'habitation, que leur ampleur ne pouvait en aucun cas être imputée aux défendeurs, dans un contexte où les désordres étaient apparus à l'occasion de travaux d'agrément entrepris par les époux [U] six années après l'achat de la maison, et qu'aucun des travaux n'avait dû être effectués jusqu'alors.

Il a enfin retenu que la société Agence [Localité 7] n'avait pas failli à son devoir de conseil en ce qu'elle avait très justement inclus des mentions particulières relatives à la toiture dans le compromis de vente, et qu'elle avait fait bénéficier les acquéreurs d'une réduction de prix quasi équivalente aux montants des travaux préconisés par M. [B].

Les époux [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 novembre 2021.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises le 12 mai 2023, les époux [U] demandent à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce comprises les indemnités allouées à M. [C] et à la société Agence [Localité 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire ces derniers responsables des désordres affectant la couverture de la maison d'habitation acquise par eux,

- condamner in solidum M. [C] et la société Agence [Localité 7] à leur verser les sommes de :

- 25 622,99 euros TTC indexée selon l'indice BT01 du bâtiment à compter du 29 mars 2019, date du rapport d'expertise déposé par M. [Y],

- 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum en tous les dépens, lesquels comprendront ceux exposés en référé et d'expertise, avec recouvrement direct par leur avocat.

Les époux [U] font valoir, au titre de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil et au vu de l'expertise judiciaire, que ce ne sont pas les travaux de reprise, objet de l'expertise judiciaire, qui doivent revêtir un caractère décennal, mais les travaux de réparations originaires mal exécutés par M. [K] courant 2007, et qui par le caractère grave des vices les comportant et leur dissimulation, doivent engager la responsabilité de M. [C].

Subsidiairement, les époux soutiennent, sur les vices cachés fondés sur les articles 1641 et suivants du code civil, que les désordres litigieux n'ont pu leur être révélés dans leur ampleur qu'à la faveur des opérations d'expertise judiciaire, alors même que ces désordres étaient connus, ou auraient dû l'être, par M. [C].

Ils affirment également, que la société Agence [Localité 7] était tenue à un devoir de conseil, qu'elle devait fournir une information loyale et complète et qu'en cas de tromperie, la responsabilité de l'intermédiaire demeurait à côté de celle de son mandant envers l'acquéreur, tiers cocontractant.

Ils font enfin valoir qu'il ressort de ces mêmes arguments qu'un préjudice moral est caractérisé.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises le 30 mai 2023, M. [C] demande à la cour de :

- débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer le jugement,

- condamner les appelants à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [U] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,

- à titre subsidiaire, dire que la société Agence [Localité 7] le garantira de toute condamnation prononcée contre lui au cas où sa responsabilité serait mise en jeu,

- condamner la société Agence [Localité 7] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner cette dernière aux entiers dépens,

- à titre infiniment subsidiaire, évaluer à de justes proportions le montant de l'indemnisation qu'il devrait verser aux époux [U] si sa responsabilité était mise en jeu et si la société Agence [Localité 7] ne le garantissait pas de toute condamnation prononcée contre lui,

- juger qu'en toute hypothèse, ce montant ne saurait être supérieur à 17 622,99 euros, dès lors qu'il a consenti à ces époux une ristourne (sic) d'un montant de 8 000 euros lors de la négociation du prix de vente du bien,

- rejeter la demande des époux [U] présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter toute autre demande présentée par lesdits époux ou quelque autre partie contre lui.

M. [C] fait valoir que les conditions de mise en 'uvre de sa garantie décennale ne sont pas réunies, qu'il n'a pas la qualité de constructeur d'un ouvrage et que, en tout état de cause, le bien n'est pas impropre à sa destination.

Il énonce aussi qu'il n'y a pas de vice caché et que les époux [U] ont visité le bien avec un représentant de l'agence immobilière qui les avaient avisés de la nécessité d'accomplir des travaux de reprise de toiture, d'où il leur est ainsi apparu la nécessité d'établir un devis qui a été annexé au compromis de vente signé le 21 novembre 2009.

Il soutient enfin qu'aucun motif ne peut justifier d'un préjudice moral en raison de l'absence d'intention, de sa part ou commune avec la société Agence [Localité 7], pour tromper les époux dans leur choix.

Subsidiairement, M. [C] demande à être garantie par la société Agence [Localité 7], et a ce que l'indemnisation soit évaluée à de plus juste proportion.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises le 2 juin 2023, la société Agence [Localité 7] demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- débouter les époux [U] ainsi M. [C] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions formulées à son encontre,

- subsidiairement, si par impossible la moindre condamnation venait à être prononcée contre lui, condamner alors M. [C] et M. [B] in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, à la garantir intégralement de toute condamnation,

- condamner les époux [U], M. [C] et M. [B] in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

La société Agence [Localité 7] fait valoir que si les époux estiment que l'architecte, M. [B], n'a pas commis de faute, alors elle non plus dans la mesure où elle s'est fiée à son évaluation.

Elle soutient également qu'elle a rempli son devoir de conseil en précisant dans le compromis, page 10, que les acquéreurs avaient ' une pleine et entière connaissance des travaux à faire réaliser sur la toiture' et que les problèmes de toiture avaient été portés à leur connaissance. Elle énonce également que le devis de l'architecte annexé au compromis va également en ce sens et que s'il existe un préjudice, celui-ci relève d'une mauvaise évaluation des coûts des travaux de reprise par l'architecte.

Elle affirme également que les préjudices allégués ne sont pas démontrés, tout comme la tentative de tromperie et l'abus de confiance dont les acquéreurs s'estiment être victimes.

M. [B] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 23 décembre 2021.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023 et mise en délibéré au 19 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande fondée sur la garantie décennale

L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

En l'espèce, il ressort de l'expertise de M. [Y] que « Les désordres relevés concernent le pureau de la tuile vieille France de chez MONIER entre 13 et 13.5 cm au lieu 9 à 10 cm maxi, les pointes fixant les liteaux qui rouillent, la dégradation prématurée de la sous-toiture et absence de contrelatte, les traces de remontée d'eau par capillarité au-delà du recouvrement, les tuiles de ventilation posées sans découper les tuiles du dessous pour le passage d'air, ce qui les rend inefficaces, et nombre trop restreint pour permettre une bonne ventilation des tuiles, les tuile d'égout dit égout droit apparent non conforme, certaines tuiles glissent et descendent top bas empêchant l'eau de couler dans la gouttière. La gouttière en zinc n'est pas posée droite, ce qui gêne l'écoulement de l'eau, le raccord de souche de cheminée non conforme absence de bavette en zinc sur le devant de la souche, solin fissuré, et recouvrement des tuiles trop faible ».

L'expert relève justement que ceci constitue un manquement aux règles de l'art des travaux de réfection de la toiture réalisés fin 2007 par M. [K].

Il considère que cela affectera la solidité de l'ouvrage « à terme ».

Le rapport d'expertise a été déposé le 29 mars 2019, plus de dix ans après la réalisation des travaux, soit après le délai décennal qui est un délai d'action mais aussi d'épreuve. Or l'expert n'a pas constaté dans ce délai que la solidité de l'ouvrage était affectée ou que l'ouvrage était impropre à sa destination. Au contraire, il affirme que la solidité de l'ouvrage n'est pas affectée au jour de ses constatations. Par ailleurs, il ne ressort pas des débats que l'immeuble n'ait pas pu être habité depuis son acquisition par les époux [U].

En conséquence, la garantie décennale ne peut s'appliquer.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande fondée sur les vices cachés

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En application de l'article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Dans une telle hypothèse, l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire, l'action indemnitaire pouvant être engagée de manière autonome.

Il appartient à l'acquéreur d'établir l'existence des vices allégués, leur caractère caché et leur existence antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, au moins en germe.

En l'espèce, le vendeur reconnaît qu'il connaissait l'état de la toiture de la maison et qu'il a informé les acquéreurs de la nécessité d'entreprendre des travaux conformément au devis établi par l'architecte M. [B].

En effet le compromis de vente signé entre les parties est ainsi rédigé : DÉCLARATIONS DU VENDEUR 6° ABSENCE DE CONSTRUCTION OU DE RÉNOVATION DEPUIS MOINS DE 10 ANS Le compromis indique donc en page 2 que dans l'hypothèse où des travaux seraient intervenus dans les dix dernières années, une clause d'information devra être insérée un paragraphe de « conditions particulières ».

En page 10 du compromis, il est indiqué que « Les acquéreurs déclarent avoir pleine et entière connaissance des travaux à réaliser sur la toiture, après consultation sur place avec Monsieur [B] architecte d'intérieur qui a réalisé un devis descriptif joint à la présente. Les travaux seront faits, s'ils le souhaitent, par les acquéreurs et à leurs frais »

M. [B] a établi un devis daté du 9 novembre 2009 présenté aux futurs acquéreurs pour un montant de 10 556,33 euros intitulé « REPRISE DE TOITURE SUR EXISTANT Ce devis est réalisé pour reprises de malfaçons existantes sur une maison en vu d'assurer une bonne mise hors de sinistres ultérieurs en ce qui concerne les étanchéités de toitures et vieillissements prématurés des ouvrages ».

Comme l'a relevé justement le premier juge, la comparaison du rapport d'expertise réalisé en 2019 et du devis de M. [B] en 2009 fait apparaître les mêmes postes de réparation sur la toiture. Si le devis joint par M. [B] était, selon les époux [U], sous-évalué, leur attention étant attiré sur ce problème, il leur appartenait de s'assurer du coût des travaux de reprise. Il convient de relever également qu'ils n'ont, après l'acquisition, pas fait réaliser de travaux de couverture et ce n'est qu'à l'occasion de l'aménagement des combles qu'ils se sont plaints de son état.

Ainsi révélés dans leur réalité et leur ampleur à la vente de l'immeuble, il ne peut être retenu que les désordres sur la toiture constituent des vices cachés.

Le jugement est confirmé.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière

L'agent immobilier est tenu à l'égard de son mandant d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. Il a notamment le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ce dernier, source d'un préjudice. Mais cette obligation, qui s'analyse en une obligation de moyens, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

En l'espèce, le compromis de vente signé le 21 novembre 2009 entre M. [C] et les époux [U], par l'intermédiaire de la société Agence [Localité 7], attirait l'attention de ces derniers sur l'état de la toiture avec un devis annexé. En raison des travaux à réaliser, les acquéreurs ont pu obtenir une réduction du prix de vente de la maison de 8 000 euros, celui-ci passant de 190 000 à 182 000 euros.

Ainsi, comme l'a retenu le premier juge, la société Agence [Localité 7] a rempli son devoir de conseil, puisqu'elle a inclus les mentions relatives aux problèmes de la toiture dans le compromis de vente, et qu'elle a aidé les acheteurs dans la négociation du prix.

Les époux [U] sont donc déboutés de leurs demandes à son encontre.

Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Les époux [U], qui succombent, ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance. Ils sont également condamnés aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.

Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient de condamner les époux [U] à payer à M. [M] [C] et à la société Agence [Localité 7] une indemnité de 3 000 euros, chacun, au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel, ils sont eux-mêmes déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en totalité ;

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [U] et Mme [V] [G] épouse [U] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [U] et Mme [V] [G] épouse [U] à payer à M. [M] [C] et à la société Agence [Localité 7] immobilier une indemnité de 3 000 euros, chacun, par application de l'article 700 du code de procédure civile.