CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 22 octobre 2024, n° 20/09849

Exposé des faits et de la procédure

En 1980, la SARL hôtelière [5] a acquis un immeuble à [Localité 8], [Adresse 1], alors à usage d'hôtel restaurant.

Le 6 janvier 1995 elle a obtenu un permis de construire en vue de la modification de l'affectation des locaux et réalisé des appartements, qui ont d'abord été loués, puis, revendus.

Le certificat de conformité des travaux objets du permis de construire a été accordé le 17 janvier 2003.

Au cours de l'année 2010, la SARL hôtelière [5] a réalisé des travaux au sein de l'appartement n°303, avant, par mandat du 30 juin 2010, de le mettre en vente.

L'état descriptif de division de l'immeuble et le règlement de copropriété ont été établis par acte notarié du 4 janvier 2011.

Par acte du 27 juin 2011, M. [H] [N] et son épouse, Mme [R] [G] (les époux [N]) ont acquis de la SARL hôtelière [5] l'appartement n°303 de la copropriété, situé au niveau - 2 de l'immeuble, partiellement enterré.

En 2013, déplorant l'apparition d'infiltrations dans l'appartement, les époux [N] ont mandaté un cabinet d'expertise qui a mis en évidence un défaut d'étanchéité des parties enterrées du bâtiment.

Une expertise privée, réalisée à la diligence de leur assureur protection juridique a confirmé la réalité des désordres, attribués au mode constructif du bâtiment et à un défaut d'étanchéité au droit de certains ouvrages.

Par acte du 22 juin 2014, les époux [N] ont assigné la SARL hôtelière [5] devant le tribunal de grande instance de Grasse en résolution de la vente en application de la garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 10 août 2015, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [B] [M].

Parallèlement, une seconde expertise, confiée au même expert, a été ordonnée par le juge des référés le 6 juin 2016 dans le cadre d'un litige opposant les époux [N] au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence [Adresse 7], ses assureurs, la société d'assurances mutuelles Areas dommages, assureur du 1er janvier 2012 au 1er janvier 2014 au titre d'un contrat 'multirisques immeuble' et la société anonyme (SA) Swisslife, assureur à compter du 1er janvier 2014, ainsi qu'à la société mutuelle assurance automobiles artisanale de France (SA MAAF assurances), assureur multirisque vie privée au titre d'un contrat propriétaire d'immeuble donné en location, souscrit par SARL hôtelière [5] du 1er juin 2010 au 27 juin 2011.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la SA Areas dommages, la SA MAAF assurances et la SA Swisslife ont été appelées en cause dans la cadre de la procédure suivie devant le tribunal de grande instance de Grasse à l'encontre de la SARL hôtelière [5].

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 octobre 2018.

Par jugement du 8 septembre 2020, rectifié jugement du 30 juin 2022 en ce qui concerne la désignation du bien litigieux, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- prononcé la résolution de la vente ;

- condamné la SARL hôtelière [5] à restituer aux époux [N] la somme de 155 000 euros ainsi que les sommes de 950 euros au titre des frais de courtier, 2 137,77 euros au titre des frais de remboursement anticipé de l'emprunt immobilier, 297,05 euros au titre des intérêts de l'emprunt, 11 500 euros au titre des frais d'acquisition, et 9 500 euros au titre des frais d'agence;

- condamné la condamné la SARL hôtelière [5] à payer aux époux [N] la somme de 15 520 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires des époux [N], notamment la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- débouté la SARL hôtelière [5] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et de la SA Areas dommages ;

- condamné la SARL hôtelière [5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 192 740 euros au titre de travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres ;

- condamné la SARL hôtelière [5] à payer aux époux [N], à la SA MAAF assurances, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et à la SA Areas dommages une indemnité de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL hôtelière [5] aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a, en substance, considéré, s'agissant des chefs de décision remis en cause devant la cour, que :

- la dégradation des pieds de murs et des cloisons, ainsi que l'atmosphère humide malsaine régnant dans l'appartement, provenant de fortes remontées capillaires et à l'origine de la dégradation des sols, ont pour origine l'absence de vide sanitaire,

- il s'agit d'un vice de construction connu de la venderesse, qui est à l'origine de la transformation de la résidence hôtelière en appartements, et qui aurait dû, lorsqu'elle a réalisé ces travaux, dont elle était le maître d'oeuvre, vérifier leur conformité à la destination de l'immeuble par un diagnostic qui lui aurait permis de découvrir l'absence de vide sanitaire ;

- la transformation de l'immeuble imposait la réalisation de travaux d'étanchéité des ouvrages réalisés contre terre, puisque, pour des logements, contrairement à des chambres d'hôtel, le volume habitable doit être séparé de tout contact direct avec le sol de façon à éviter les remontées d'eau par capillarité qui rendent le logement insalubre ;

- ayant commis une faute, la SARL Hôtelière Lou Vista n'est pas fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et doit au contraire indemniser celui-ci du coût des travaux de reprise.

Par acte du 14 octobre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, uniquement dirigé contre les sociétés Areas dommages et MAAF assurances, ainsi que contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la SARL hôtelière [5] a relevé appel de cette décision, limité aux chefs du dispositif qui l'ont déboutée de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA Areas dommages, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 192 740 euros au titre de travaux de reprise, condamnée à payer à la SA MAAF assurances, au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et à la SA Areas dommages une indemnité de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et en ce que le premier juge a omis de statuer sur sa demande de condamnation de la SA Areas dommages, ou subsidiairement, de la SA MAAF assurances à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Par acte du 19 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence [Adresse 7] a appelé en cause en intervention forcée devant la cour la SA Swisslife, afin de solliciter, en cas d'infirmation du jugement, sa condamnation à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 août 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 3 août 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL hôtelière [5] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu'il a l'a déboutée de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA Areas dommages, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 192 740 euros au titre de travaux de reprise, condamnée à payer à la SA MAAF assurances, au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et à la SA Areas dommages une indemnité de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et en ce qu'il a omis de statuer sur sa demande de condamnation de la SA Areas dommages, ou subsidiairement de la SA MAAF assurances, à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

Statuant à nouveau,

' débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes à son encontre ;

' subsidiairement, juger que seule la somme de 32 000,21 euros peut lui être réclamée ;

' en tout état de cause, condamner la SA Areas dommages à la relever et garantir de toutes condamnations au titre de la réparation des désordres ;

' très subsidiairement, si la cour ne retient pas l'obligation à garantie de la SA Areas dommages, condamner la SA MAAF assurances à la garantir des condamnations prononcées à son encontre en faveur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] ;

' condamner tout succombant à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de son avocat.

Après avoir rappelé qu'au regard du diagnostic technique annexé à l'acte de vente, elle a été transparente à l'égard des époux [N], elle fait valoir que :

- le syndicat des copropriétaires de la copropriété est responsable, en application de l'article 14 de la loi de 1965, des vices de construction ; or en l'espèce, les désordres sont dus à un vice de construction, à savoir l'absence de vide sanitaire et le changement de destination de l'immeuble est indifférent puisque ceux-ci se seraient produits de la même manière si l'immeuble avait continué à être exploité en hôtel ;

- elle n'a commis aucune faute justifiant d'exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit et de la condamner à réparer les dommages, en ce que, non professionnelle de la construction, elle ne possédait pas les compétences techniques pour découvrir que l'immeuble était dépourvu de vide sanitaire, ce d'autant que l'expert a lui même été contraint de procéder à des sondages destructifs pour le découvrir, elle n'est pas le constructeur de l'immeuble, édifié en 1960 et les travaux réalisés à partir de 1993 ne concernaient pas le gros oeuvre puisqu'elle s'est contentée de transformer des chambres d'hôtel en chambres d'habitation, le fait que l'immeuble est adossé aux flancs de la colline est sans incidence puisque l'appartement acquis par les époux [N] se trouve de l'autre côté et cette circonstance n'a aucun rapport avec l'absence de vide sanitaire sous l'immeuble ;

- s'agissant du montant des travaux de reprise, les postes retenus par l'expert sont excessifs puisqu'il mentionne des travaux sans objet et que le coût du géotechnicien et de la maîtrise d'oeuvre sont évalués de manière forfaitaire, alors qu'elle produit des devis qui évaluent à 32 000,21 euros le coût des prestations retenues par l'expert ;

- les dommages-intérêts complémentaires réclamés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiés.

S'agissant de ses demandes à l'encontre des assureurs, elle soutient que :

1/ s'agissant de la société Areas dommages :

- le contrat couvre la responsabilité civile du propriétaire ou copropriétaire de l'immeuble, notamment les dommages matériels survenant entre la prise d'effet de la garantie et la résiliation du contrat, étant précisé que selon l'article 103 des conditions générales, lorsque le contrat couvre tout l'immeuble, il est souscrit pour le compte de tous les copropriétaires qui sont considérés comme des tiers à l'égard de la copropriété et de chaque copropriétaire, or, le sinistre à couvrir est accidentel et aucune fausse déclaration du souscripteur n'est démontrée quant à l'état de l'immeuble au moment de la souscription du contrat, puisque l'assureur n'a posé aucune question sur ce point et que, contrairement à ce que soutient la société Areas dommages, le sinistre de 2013 est le seul dont elle a souffert, les travaux de 2009, et non 2010, étant sans rapport aucun avec les remontées capillaires ;

- l'assureur ne peut lui opposer sa faute puisque l'objet du contrat d'assurance est précisément de garantir les conséquences dommageables de celle-ci ;

- si la garantie de la société Areas dommages n'est pas mobilisée au titre de sa responsabilité civile, la garantie dégâts des eaux et extensions de dégâts des eaux doit être mobilisée puisque l'expert a retenu un phénomène de ruissellement à l'ouest de la voie publique adjacente à l'immeuble ;

2/ s'agissant de la SA MAAF assurances : le contrat garantit les conséquences dommageables des dégâts des eaux et des vices de construction et la clause d'exclusion de garantie des travaux relevant de l'article 1792 du code civil ne lui est pas applicable puisque les désordres ont pour origine l'absence de vide sanitaire dans une construction qu'elle n'a pas elle-même réalisée et dont rien ne démontre qu'elle avait connaissance.

Dans ses dernières conclusions d'intimé, régulièrement notifiées le 18 mars 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour de :

' confirmer le jugement dans la limite des dispositions dont la SARL hôtelière [5] a relevé appel ;

Subsidiairement,

' condamner la SA Areas dommages, la SA MAAF assurances et la SA Swisslife à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

' débouter les sociétés d'assurances de toutes leurs demandes ;

' subsidiairement, condamner la SARL hôtelière [5] à le relever et garantir des conséquences dommageables d'un défaut d'assurance ;

' condamner la SARL hôtelière [5] ou tout autre succombant, in solidum, à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du rapport d'expertise.

Il fait valoir que :

- la responsabilité de la SARL hôtelière [5] est engagée puisqu'après avoir cumulé plusieurs fonctions, à savoir exploitante de l'immeuble durant de nombreuses années en hôtel-restaurant, maître d''uvre et maître d'ouvrage pour la réalisation de travaux de transformation de l'hôtel en appartements, loueur puis vendeur des appartements et syndic bénévole de la copropriété, elle a réalisé elle même les travaux de transformation de l'immeuble et s'est nécessairement rendue compte ou aurait dû se rendre compte de l'absence de vide sanitaire ; or, elle n'en a pas informé le nouveau syndic lorsqu'elle a mis un terme à ses fonctions de syndic bénévole ;

- la SARL hôtelière [5] est seule responsable des désordres affectant l'immeuble puisque, selon l'expert, cette transformation nécessitait une vérification de la conformité de l'immeuble aux normes en matière de logements d'habitation et la réalisation des travaux nécessaires à cette mise en conformité ;

- l'expert a chiffré et détaillé le coût des travaux de reprise nécessaires au regard des devis que les parties lui ont transmis.

A titre subsidiaire, il soutient que, dans l'hypothèse où il serait considéré comme responsable et condamné, la société Areas dommages, qui était son assureur au moment du sinistre en 2013, n'est pas fondée à lui opposer une quelconque limitation de garantie des dommages résultant de travaux de démolition, surélévation, de reconstruction exécutés par ou pour l'assuré (article 111 b des conditions générales), puisqu'il n'a jamais entrepris lui même de tels travaux, pas plus qu'une exclusion de risque au motif que lors de la souscription, des informations auraient été retenues, puisque le contrat ne stipule aucune obligation de déclarer l'état de l'immeuble et qu'à défaut, la SA Swisslife, qui assure la copropriété depuis le 1er janvier 2014 doit couvrir le sinistre.

A titre plus subsidiaire, il soutient que la SA MAAF assurances, assureur multirisques habitation de la SARL hôtelière [5] entre le 1er juin 2010 et le 27 juin 2011, doit sa garantie puisque les infiltrations se sont produites après les travaux de réfection de l'appartement réalisés en 2010 et qu'aux termes du contrat d'assurance, le dégât des eaux provenant d'un vice de construction est couvert par l'assurance, l'exclusion ne portant que sur l'hypothèse d'un précédent sinistre non réparé dans les 2 mois.

Il conclut enfin, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait aucune garantie des assureurs, que la SARL hôtelière [5] est responsable à son égard en qualité de syndic bénévole ayant omis de contracter une assurance au nom du syndicat des copropriétaires puisque, selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 26 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la société Areas dommages demande à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 8 septembre 2020, rectifié par le jugement du 30 juin 2022 ;

' subsidiairement, faire application des dispositions de l'article 104 des conditions générales de la police et juger que la part de responsabilité de la SARL hôtelière [5] demeurera à sa charge ;

' condamner la SA MAAF à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

' débouter toutes parties de toutes demandes à son encontre ;

' condamner la SARL hôtelière [5] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n'étant pas responsable, au regard de la faute commise par la SARL hôtelière [5], sa garantie ne peut être mobilisée et que, si la SARL hôtelière [5], en sa qualité de copropriétaire, a la qualité d'assurée au sens du contrat, sa responsabilité dans les désordres et engagée, non pas en qualité de copropriétaire, mais de maître d'ouvrage et maître d'oeuvre des travaux de transformation de l'immeuble, de sorte que la garantie n'a pas vocation à lui profiter à ce titre.

Elle souligne qu'en tout état de cause, le contrat conclu avec la copropriété fonctionnant en base fait dommageable, la police couvre uniquement les dommages donnant lieu à une réclamation, quelle qu'en soit la date, lorsque le fait dommageable s'est produit entre la date d'effet et la date de résiliation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque le fait dommageable est antérieur à la date de prise d'effet du contrat.

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que la garantie fonctionne en bas réclamation, elle soutient que le contrat a été établi sur les éléments déclarés par la SARL hôtelière [5] et qu'il n'appartient pas à l'assureur de vérifier le risque avant la souscription d'un contrat. Or, l'assurée a omis de mentionner l'état de l'immeuble, notamment l'absence de vide sanitaire, qu'elle ne pouvait ignorer puisqu'elle a pris soin d'annexer un état de l'immeuble lors de la vente de l'appartement aux époux [N], de sorte qu'au regard des clauses du contrat, la garantie ne saurait être mobilisée.

A titre très subsidiaire, elle fait valoir que :

- le contrat ne garantit pas la responsabilité civile du propriétaire d'immeuble au titre des dommages causés par l'action de l'eau dans le bien, ce qui est le cas en l'espèce, étant rappelé que les dommages sont récurrents et perdurent depuis plusieurs années, ce qui les prive de tout caractère accidentel par absence d'aléa ;

- la garantie responsabilité à l'égard des voisins et des tiers pour les dommages résultant d'un événement garanti au titre d'un dégât des eaux n'est pas davantage mobilisable puisque la SARL hôtelière [5], comme les époux [N], a la qualité d'assurée au contrat en sa qualité de copropriétaire, et ne peut, pour bénéficier de cette garantie, revendiquer la qualité de tiers au contrat ;

- la garantie stipulée à l'article 78 des conditions générales afférente aux dégâts des eaux de ruissellement des cours, jardins, et voies publiques ou privées, n'est pas non plus mobilisable car elle ne s'applique pas aux dommages causés par les cours d'eau, mais exclusivement à ceux causés par les eaux de ruissellement des eaux pluviales et que l'immeuble, objet du contrat d'assurance, est victime des dommages ;

- les dommages ne correspondent pas non plus à des dommages immatériels, puisqu'il ne s'agit pas de la privation de jouissance d'un droit ou de la perte d'un bénéfice, mais de dommages matériels consistant en la réalisation de travaux de reprise.

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour retiendrait sa garantie, elle soutient qu'aux termes de l'article 104 des conditions générales de la police, si un copropriétaire est responsable des dommages causés accidentellement aux parties communes, l'indemnité correspondant à sa quote-part des millièmes généraux dans l'immeuble doit demeurer à sa charge.

Enfin, dans cette ultime hypothèse, elle considère que la société MAAF, en sa qualité d'assureur de la SARL hôtelière [5] pour la période du 1er juin 2010 au 27 juin 2011, doit être condamnée à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 21 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SA Swisslife demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' rejeter l'ensemble des demandes formées à son encontre ;

' débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes à son encontre ;

' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, distraits au profit de son avocat.

Elle fait valoir que :

- la prise d'effet du contrat d'assurance conclu avec le syndicat des copropriétaires est postérieure à la date de survenance des désordres et à la date du fait générateur de ceux-ci ;

- les désordres ont pour cause les travaux de reconstruction et de modification effectués par la SARL hôtelière [5] avant la vente de l'appartement, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'étant pas responsable des désordres, tout recours à son encontre est vain.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 12 avril 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SA MAAF assurances demande à la cour de :

' débouter tout concluant de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

' la mettre hors de cause ;

En tout état de cause,

' confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner tout succombant à lui verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Elle fait valoir que :

- les désordres sont apparus en avril 2013, soit vingt deux mois après la résiliation du contrat, de sorte qu'elle ne doit pas sa garantie ;

- l'événement qui est à l'origine des dommages est exclu de toute garantie, tout comme les événements non accidentels et fortuits, ainsi que les dommages relevant du régime de responsabilité des articles 1792 et suivants du code civil, ou ceux causés par les biens que l'assuré a vendus.

Motifs de la décision

L'appel porte exclusivement sur les dispositions du jugement qui :

- ont rejeté la demande de la SARL hôtelière [5] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et de la SA Areas dommages,

- condamné la SARL hôtelière [5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 192 740 euros au titre de travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres et à payer à la SA MAAF assurances, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et à la SA Areas dommages une indemnité de 2 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

La déclaration d'appel vise également une omission de statuer du premier juge sur la demande de la SARL hôtelière [5] aux fins de condamnation de la SA Areas dommages, ou subsidiairement, de la SA MAAF assurances, à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Lorsque le jugement affecté d'une omission est frappé d'appel, du fait de l'effet dévolutif de l'appel, la cour d'appel à laquelle ce jugement est déféré peut réparer l'omission de statuer.

En l'espèce, le premier juge n'a pas omis de statuer sur la demande de condamnation de la SA Areas dommages puisque il a rejeté les demandes formulées à l'encontre de cette société en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires.

En revanche, le tribunal a omis de statuer sur les demandes, principale et subsidiaire, aux fins de condamnation des sociétés Areas dommages et MAAF assurance au titre de la garantie revendiquée par la SARL hôtelière [5] en sa qualité de copropriétaire.

Il appartient donc à la cour, si elle confirme la décision en ce qu'elle a condamné la SARL hôtelière [5] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété la somme de 192 740 euros au titre de travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres, de statuer sur les demandes de cette dernière aux fins de condamnation de la SA Areas dommages et, subsidiairement, de la SA MAAF assurances, à la garantir les condamnations prononcées à son encontre.

Sur la charge des travaux de reprise préconisés par l'expert

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au moment de l'apparition des désordres, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est ainsi responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait et même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché, dès lors que ces vices portent atteinte au droit de libre jouissance du propriétaire sur son bien.

Il résulte de cette responsabilité de plein droit, qui est le corollaire des pouvoirs dont il dispose sur les parties communes et les éléments d'équipement collectifs, que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous les dommages causés aux copropriétaires à partir du moment où ceux-ci résultent d'un vice de construction et ont leur siège dans une partie commune, et ce, quelle que soit la nature de la difficulté rencontrée, à charge pour lui d'exercer toute action récursoire utile.

Tous les vices de construction de l'immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété, sont concernés par cette responsabilité de plein droit, et le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de toute responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute.

En revanche, une faute caractérisée de la victime ou d'un tiers à l'origine de l'entier dommage est de nature à l'exonérer de sa responsabilité de plein droit.

En l'espèce, la SARL hôtelière [5] est propriétaire de l'immeuble depuis 1980. En exécution d'un permis de construire délivré le 6 janvier 1995, elle y a réalisé des travaux qui ont eu pour effet d'en changer la destination puisqu'initialement destiné à l'exploitation d'un hôtel restaurant, l'immeuble a été ensuite affecté à l'habitation après la création de logements.

A cette occasion, l'immeuble a été divisé et placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, avant d'être vendu par lots.

La copropriété a été créé en 2011, postérieurement aux travaux de transformation de l'immeuble.

Il résulte de l'expertise judiciaire, réalisée au contradictoire de l'ensemble des parties, que :

- les désordres sont dus à l'existence au sol d'un dallage béton de faible épaisseur, directement posé sur le sol, entrainant une migration de l'humidité du sol vers l'intérieur de l'appartement, se manifestant par une humidité importante sur le revêtement de sol, des traces de moisissures, le cloquage du revêtement mural et un décollement des peintures, outre une ambiance malsaine dans l'appartement n°303 ;

- il s'agit d'un phénomène ancien, récurrent mais qui ne manifeste de façon plus ou moins cyclique en fonction des épisodes pluvieux.

S'agissant de la cause des désordres, après avoir relevé que le sol constituant la colline sur laquelle est adossé l'immeuble est constitué d'une poudingue (des galets amalgamés avec des matériaux fins), qui est l'objet de circulations d'eau souterraine suivant un cheminement aléatoire provoquant des résurgences d'eaux souterraines, l'expert a conclu que :

- les eaux souterraines, qui pouvaient s'évacuer sur le terrain naturel avant la construction lorsqu'il y avait un simple talus, ne peuvent plus s'évacuer librement ;

- toutes les parois verticales et horizontales construites qui se trouvent en contact avec le sol se trouvent dans une ambiance très humide, plus ou moins accentuée en fonction des pluies ;

- lors de la transformation de l'immeuble en appartements, la SARL hôtelière [5], qui était à la fois maître d'ouvrage et maître d'oeuvre, n'a pas effectué de diagnostic de la conception initiale alors que, s'agissant de transformer un hôtel-restaurant en appartements, l'absence de vide sanitaire sous le plancher situé au moins 2, ainsi que la configuration du site (adossement de l'immeuble sur le flanc de la colline) commandaient de vérifier l'étanchéité des ouvrages réalisés contre terre, puisque, pour des logements, contrairement à des chambres d'hôtel, le volume habitable doit être séparé de tout contact direct avec le sol de façon à éviter les remontées d'eau par capillarité qui rendant le logement insalubre.

C'est au regard de ces conclusions, que l'expert a préconisé la réalisation d'un vide sanitaire sous l'immeuble afin de remédier aux phénomènes d'humidité, et chiffré le coût total des travaux à la somme de 192 740 euros.

Il résulte de cette expertise que si les désordres trouvent leur cause en partie dans la configuration du site, c'est bien la transformation de l'immeuble, initialement exploité en hôtel restaurant, en immeuble d'habitation, qui rend nécessaire la réalisation de travaux de création d'un vide sanitaire.

En effet, quand bien même l'étage - 2, où se trouve l'appartement acquis par les époux [N], était initialement occupé par des chambres d'hôtel, le vide sanitaire destiné à mettre un terme définitif aux désordres, est nécessaire du fait de la transformation de l'hôtel en immeuble à usage d'habitation puisque, selon l'expert, les normes ne sont pas identiques dans les deux cas et qu'un immeuble à usage d'habitation suppose que les ouvrages réalisés contre terre soient étanches, par séparation du volume habitable de tout contact direct avec le sol, de manière à éviter les remontées d'eau par capillarité susceptibles de rendre le logement insalubre.

Or, c'est la SARL hôtelière [5] qui, après avoir acheté l'immeuble en 1980 alors qu'il était exploité en hôtel-restaurant, a entrepris, entre 1993 et 2010, des travaux de création d'appartements destinés à l'habitation.

Ce faisant, il lui appartenait, par toutes investigations utiles, de s'assurer que les dispositions constructives initiales permettaient la transformation des locaux en habitations, et, à défaut, d'entreprendre tous travaux nécessaires afin qu'ils soient conformes à leur destination.

La SARL hôtelière [5] ne peut donc se retrancher derrière le fait qu'elle n'est pas le constructeur initial de l'immeuble, ni soutenir qu'elle n'a pas réalisé de travaux sur le gros oeuvre, ni exciper de son ignorance quant à l'inexistence de tout vide sanitaire sous l'immeuble.

Ce changement de destination a été réalisé dans un immeuble adossé directement contre la terre, de sorte qu'il imposait de s'assurer de l'étanchéité des habitations à construire, par une séparation du volume habitable de tout contact direct avec le sol, afin d'éviter des remontées d'eau par capillarité susceptibles de les rendre insalubres.

La transformation des chambres d'hôtel en habitations nécessitait donc des vérifications préalables qu'elle a omis de réaliser.

A cet égard, il importe peu que l'immeuble était exploité, en l'état, en hôtel et que l'étage -2 comportait déjà des chambres, puisque les normes de salubrité ne sont pas les mêmes dans un local à usage commercial et un local destiné à l'habitation.

L'expert relève à juste titre dans son rapport que dans le cadre d'une exploitation hôtelière, les usagers occupent les locaux de façon occasionnelle et que l'exploitant dispose d'un service d'entretien permettant de remédier aux désordres éventuels liés à une humidité excessive.

Par ailleurs, les dispositions constructives initiales, à savoir l'adossement de l'immeuble aux flancs de la colline sont également sans incidence puisque c'est l'absence de vide sanitaire sous l'immeuble qui est la cause directe des désordres auxquels les travaux litigieux ont pour vocation de remédier.

Certes, la SARL hôtelière [5] n'est pas une professionnelle de la construction, mais il lui appartenait, dès lors qu'elle était, non seulement maître d'ouvrage, mais également maître d'oeuvre des travaux, de s'enquérir de l'avis d'un professionnel avant de réaliser les travaux de transformation de l'immeuble.

En effet, qu'il soit professionnel ou non, le maître d'oeuvre doit s'assurer que la construction ou les travaux dont il supervise la réalisation, sont conformes aux normes en matière de construction.

Or, en l'espèce, la SARL hôtelière [5] ne justifie par aucune pièce avoir mandaté un professionnel pour superviser les travaux.

L'expert rappelle à juste titre que, lorsque des travaux sont réalisés sur un immeuble existant, il est de règle d'effectuer préalablement un diagnostic afin de déterminer les travaux qui doivent impérativement être entrepris dans le cadre du programme projeté. En conséquence, dès lors que les travaux avaient pour vocation de transformer un hôtel en appartements, il appartenait à la SARL hôtelière [5], en sa qualité de maître d'oeuvre, de réaliser, avant d'entreprendre ces travaux, toutes investigations et travaux nécessaires afin que les logements soient conformes à leur destination.

Au demeurant, selon l'expert, un simple examen du permis de construire de 1961 lui aurait permis de vérifier la conception du gros oeuvre puisqu'il s'agissait d'une ossature poteaux/poutres et qu'un simple sondage carotté aurait révélé que le plancher bas du niveau -2 était constitué d'un simple dallage béton directement posé sur le sol.

La négligence de la SARL hôtelière [5] est donc à l'origine des désordres auxquels les travaux litigieux ont pour vocation de remédier.

Les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux dommages sont en lien de causalité direct avec la faute reprochée à la SARL hôtelière [5] puisque, si elle s'était assurée de l'existence d'un vide sanitaire et avait réalisé celui-ci avant de transformer l'immeuble, les mesures de réparation dont elle doit supporter le coût n'auraient pas été nécessaires.

Cette faute caractérisée de la SARL hôtelière [5] étant à l'origine de l'entier dommage, exonère le syndicat des copropriétaires de la copropriété de sa responsabilité de plein droit.

C'est donc à juste titre que le tribunal a débouté la SARL hôtelière [5] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété au titre de s responsabilité de plein droit.

Le 14 mars 2018, l'expert judiciaire a diffusé aux parties une note indiquant que l'ensemble du plancher présentant un taux anormal d'humidité en raison de son contact direct avec un sol humide, il est nécessaire, pour y remédier, de créer un vide sanitaire sous l'appartement et de démolir le dallage sous l'ensemble de la surface de l'appartement, avec dépose des divers réseaux circulant dans la chape située sous le dallage, d'excaver le sol pour créer un vide sanitaire et de reprendre en sous-oeuvre des fondations les éléments porteurs sur la hauteur du sol décaissé, de créer deux ouvertures dans les murs du sous-sol, l'une dans le mur ouest et l'autre dans le mur nord afin de permettre une ventilation efficace du vide sanitaire créé, de réaliser un plancher porté avec les éléments structurels nécessaires prenant appui directement sur les fondations, de reposer les réseaux et de réaliser une chape permettant la pose de revêtements sur le sol et de réparer les murs verticaux et appliquer une peinture de finition.

Observant que seuls les époux [N] lui ont transmis des devis, l'expert a renouvelé sa demande à l'ensemble des parties. Cette demande est demeurée vaine, de sorte qu'il a chiffré les travaux nécessaires, au vu de ces seuls devis, en relevant toutefois une carence concernant le renforcement des fondations pour permettre la création du vide sanitaire. Selon lui, un renforcement par puits ou micropieux est possible.

C'est dans ces conditions qu'il a retenu un montant global et forfaitaire pour les travaux de 159 500 euros TTC, auquel doit être ajouté le coût de l'intervention d'un géotechnicien et d'un maître d'oeuvre technique à hauteur de 33 240 euros TTC, soit au total une somme de 192 740 euros TTC.

La SARL hôtelière [5] produit devant la cour un devis chiffrant le coût des travaux à une somme inférieure.

Cependant, il lui appartenait, alors que l'expert a, à deux reprises, expressément invité les parties à lui transmettre des devis, de produire ce devis au cours des opérations.

Le devis qu'elle produit n'a pas été soumis à l'examen contradictoire de l'ensemble des parties pendant le cours des investigations techniques, ni à l'avis du technicien dont la désignation avait précisément pour vocation de permettre au juge, dans un domaine échappant à sa spécialité, d'apprécier le coût des travaux propres à remédier aux désordres.

Par ailleurs, contrairement à ce qu'elle soutient, l'expert n'a pas comptabilisé deux fois les frais de maîtrise d'oeuvre puisqu'il retient un coût de 159 500 euros TTC pour les travaux et un coût de 33 240 euros pour l'intervention du géotechnicien et du maître d'oeuvre, soit au total 192 740 euros TTC.

En conséquence, au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a retenu le chiffrage des travaux par l'expert afin d'évaluer le coût des travaux propres à remédier aux désordres affectant l'immeuble.

Sur les demandes de la SARL hôtelière [5] à l'encontre de la SA Areas dommages

La SA Areas dommages a été l'assureur multirisques 'immeuble' de la copropriété, en exécution d'un contrat n° 05931235 ayant pris effet le 1er janvier 2012, et résilié le 1er janvier 2014, date à laquelle un nouveau contrat a été conclu avec la SA Swisslife.

En l'absence de toute responsabilité du syndicat des copropriétaires, la garantie de la société Areas dommages, en qualité d'assureur de la copropriété, n'a pas vocation à être mobilisée.

La SARL Hôtelière [5] revendique également le bénéfice de la garantie stipulée par ce contrat en sa qualité de copropriétaire dont la responsabilité civile est engagée.

Il ne s'agit pas d'une demande aux fins d'être relevée et garantie de toutes condamnations, mais d'une demande de condamnation à garantir un sinistre en exécution du contrat d'assurances, en sa qualité d'assurée.

Le contrat d'assurance conclu avec la société Areas dommages couvre, au titre de la garantie responsabilité civile propriétaire d'immeuble, 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré peut encourir en qualité de propriétaire pour les dommages matériels et immatériels causés lorsque ces dommages surviennent pendant la période comprise entre la date de prise d'effet de la garantie et sa date de résiliation'.

L'assuré, au sens du contrat, est ainsi défini page 5 des conditions générales : ' le sociétaire et toute personne à qui cette qualité est conférée au cas par cas par le contrat ; si l'assuré est une personne morale, ses représentants légaux : le propriétaire non occupant et le copropriétaire non occupant pour la part lui recevant dans la copropriété (parte privative et quote part dans les parties communes)'. La définition précise que 'pour les immeubles en copropriété, l'assuré est, en cas de copropriété sans société, le syndicat de copropriété, les copropriétaires pris ensemble ou individuellement'.

La SARL hôtelière [5] avait, avant de vendre l'appartement 303, la qualité de copropriétaire de sorte qu'elle a la qualité d'assuré au sens de ce contrat.

La garantie 'responsabilité civile propriétaire d'immeuble', correspondant au risque H du contrat, garantit (page 14 des conditions générales) les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue en tant que propriétaire, en raison de dommages :

- survenus pendant la période comprise entre la date de prise d'effet de la garantie et sa date de résiliation (en l'espèce entre le 1er janvier 2012 et le 1er janvier 2014) ;

- qui sont le fait de l'immeuble assuré ;

- qui sont subis par toute personne autre que celles ayant la qualité d'assuré.

Le contrat précise, concernant les immeubles en copropriété que, lorsque le contrat est souscrit pour le compte de tous les copropriétaires, la garantie est acquise tant du fait des parties communes que des parties privatives, et que chaque copropriétaire est considéré comme tiers à l'égard de la collectivité et de chacun des autres copropriétaires.

Selon le contrat, la garantie est déclenchée par le fait dommageable et non par la réclamation.

En application de l'article L 124-5 du code des assurances, la garantie est déclenchée, selon le choix des parties, soit par le fait dommageable, soit par la réclamation, sauf lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie étant alors nécessairement déclenchée par le fait dommageable.

Selon l'alinéa 2, la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

L'alinéa 3 dispose que la garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été souscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Il appartient à l'assuré qui invoque la garantie de démontrer que les conditions de sa mise en jeu sont réunies.

Il résulte des dispositions ci dessus rappelées que l'assurance souscrite en base fait dommageable est celle qui conditionne la garantie à la survenue du fait dommageable entre la date de prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, tandis que l'assurance en base réclamation ne conditionne la garantie qu'à la survenue de la déclaration pendant cette même période, peu important la date de survenue du fait dommageable.

C'est donc l'analyse de l'élément qui déclenche la garantie qui permet de déterminer la nature de la garantie souscrite.

En l'espèce, selon les clauses figurant page 14 des conditions générales du contrat, les dommages garantis sont ceux qui sont survenus pendant la période comprise entre la date de prise d'effet de la garantie et sa date de résiliation (en l'espèce entre le 1er janvier 2012 et le 1er janvier 2014).

La garantie est donc déclenchée par le fait dommageable et non la réclamation, de sorte que la SARL hôtelière [5] doit démontrer que le fait à l'origine des dommages est survenu entre la date de prise d'effet du contrat et sa date de résiliation.

Selon l'article L 124-1-1 du code des assurances, le fait dommageable, lorsqu'il déclenche une assurance de responsabilité, n'est ni la déclaration du sinistre, ni même l'apparition des désordres, mais exclusivement la cause génératrice du dommage, qui doit se situer nécessairement entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

En l'espèce, la cause génératrice du dommage réside dans la réalisation des travaux de transformation de l'immeuble.

Or, ces travaux ont été réalisés avant la prise d'effet du contrat.

Par ailleurs, et en tout état de cause, ce n'est pas en qualité de copropriétaire que la SARL hôtelière [5] a causé des dommages à l'immeuble, mais en qualité de maître d'oeuvre de travaux.

Au regard de ces éléments, la SARL hôtelière [5] n'est donc pas fondée à revendiquer la mobilisation de la garantie prévue par la police multirisque immeuble souscrite avec la société Areas dommages.

En conséquence, sans qu'il y ait lieu d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties relatives à l'étendue de la garantie et aux clauses d'exclusion de celle-ci, la SARL hôtelière [5] doit être déboutée de sa demande afin que la société Areas garantisse sa condamnation au paiement des travaux.

Sur les demandes de la SARL hôtelière [5] à l'encontre de la SA MAAF assurances

La SA MAAF assurances a été l'assureur multirisque vie privée de la SARL hôtelière [5] au titre d'un contrat 'propriétaire d'immeuble donné en location', ayant pris effet le 1er juin 2010 et fin le 27 juin 2011, date de sa résiliation.

La demande de la SARL hôtelière [5] ne s'analyse pas en une demande afin d'être 'relevée et garantie', mais en une demande de condamnation en exécution d'un contrat d'assurance qu'elle a souscrit en 2010 en sa qualité de propriétaire d'immeuble.

Selon les conditions générales du contrat, l'assuré est le souscripteur du contrat, en l'espèce, la SARL hôtelière [5].

Les événements garantis par le contrat sont l'incendie et les événements assimilés, les dégâts des eaux, bris de vitre, événements climatiques, inondations, gel, catastrophes naturelles ou technologiques, les actes de terrorisme et attentats, et les dommages issus de cambriolages.

Selon les conditions générales du contrat, notamment une clauses figurant en page 27, 'la garantie est déclenchée par le fait dommageable'.

Il résulte des explications qui précèdent et auxquelles il convient de renvoyer, que le fait dommageable, lorsqu'il déclenche une assurance de responsabilité, n'est ni la déclaration du sinistre, ni même l'apparition des désordres, mais exclusivement la cause génératrice du dommage, qui doit se situer nécessairement entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Or, selon l'expertise, dont les développements ont été détaillés plus haut, la cause génératrice du dommage (le coût des travaux de réalisation d'un vide sanitaire) réside dans les travaux réalisés par la SARL hôtelière [5] afin de modifier la destination de l'immeuble.

Ces travaux ont eu lieu avant la souscription du contrat.

Dans ces conditions, et sans qu'il soit nécessaire d'analyser les différentes garanties couvertes par le contrat, la SA MAAF assurance n'a pas vocation à garantir le coût des travaux mis à la charge de la SARL hôtelière [5].

Il appartenait à celle-ci, si elle entendait être garantie au titre des dommages susceptibles de résulter de ces travaux, de souscrire une assurance avant de les débuter.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SARL hôtelière [5], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer au syndicat des copropriétaires et aux sociétés Areas dommages, et MAAF assurance une indemnité de 2 50 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation à ce titre au profit de la SA Swisslife, appelée en cause devant la cour par son assuré, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme le jugement en toutes ses dispostions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la SARL hôtelière [5] de ses demandes à l'encontre de la SA Areas dommages et de la SA MAAF assurances ;

Condamne la SARL hôtelière [5] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL hôtelière [5] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par elle exposés devant la cour ;

Condamne la SARL hôtelière [5] à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour, une indemnité de 2 500 euros chacun au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], à la SA MAAF assurances et à la SA Areas dommages ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA Swisslife.