CA Orléans, ch. com., 17 octobre 2024, n° 21/01457

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt réputé contradictoire le JEUDI 17 OCTOBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

L'EHPAD "[21]" a été construit en mars 2000 à [Localité 15] par le groupe de promotion immobilière et d'exploitation de résidence de service Quiétude, pouvant accueillir 20 résidents.

Les appartements de l'EHPAD ont été acquis par des particuliers qui ont ensuite souscrit des baux commerciaux avec la SARL "[21]".

Par acte notarié du 26 août 1999, Mme [SN] [P] épouse [J] a donné à bail commercial le lot n°13 pour un loyer principal annuel de 27 300 francs HT.

Par acte notarié du 19 août 1999, Mme [W] [ML] épouse [MH] a donné à bail commercial les lots n°l, 5, 8 et 10 pour un loyer principal annuel de 94 044 francs HT.

Par acte notarié du 13 août 1999, Mme [M] [Y] épouse [I] a donné à bail commercial le lot n°6 pour un loyer principal annuel de 22 404 francs HT.

Par acte notarié du 7 août 1999, M. [Z] [YS] et Mme [IH] [A] épouse [YS] ont donné à bail commercial les lots n°15 et 17 pour un loyer principal annuel de 44.808 francs HT.

Par acte notarié du 10 août 1999, M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] ont donné à bail commercial les lots n°7 et 9 pour un loyer principal annuel de 54 600 francs HT.

Par acte notarié du 10 août 1999, M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] ont donné à bail commercial les lots n°3 et 16 pour un loyer principal annuel de 44 004 francs HT.

Par acte notarié du 12 août 1999, M. [K] [G] et Mme [V] [X] épouse [G] ont donné à bail commercial le lot n°18 pour un loyer principal annuel de 21 600 francs HT.

Par acte notarié du 26 août 1999, M. [C] [LJ] et Mme [ED] [S] épouse [LJ] ont donné à bail commercial le lot n° 2 pour un loyer principal annuel de 21 600 francs HT.

Ces baux commerciaux comportent les clauses suivantes :

« Article 2 - Durée - Congé - Renouvellement

Durée :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée ferme de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter du jour de la livraison du logement soit le 15 mars 2000, sans que le locataire puisse le résilier triennallement.

Si la date de livraison et de mise à disposition assortie des agréments de conformité du logement ne pouvait étre honorée à la date ci-dessus, le départ du bail serait repoussé d'autant.

Renouvellement :

- A défaut de congé, le renouvellement s'opérera en conformité avec les dispositions du titre I du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953. En cas de refus de renouvellement, les dispositions du titre II du même décret seront applicables ».

« Article 4 : Destination

Le preneur s'engage à n 'exercer dans les lieux loués qu'une activité commerciale d 'exploitation d'une maison de retraite comprenant le logement meublé par lui avec fourniture de services para-hoteliers pour personnes âgées.

Ces services sont au minimum :

- nettoyage des locaux privatifs,

- linge de maison,

- petits-déjeuners,

- réception de clientèle.

De plus il s'engage à garder aux locaux loués leur nature principale de logement et leur destination sans que l'exploitation qu'il en fait tombe dans le domaine de l'hôtellerie.

Il est rappelé que l'adjonction d'activité connexe ou complémentaire, ou l'exercice d 'une ou plusieurs activités non prévues dans le bail est régie par les articles 34 et suivants du décret n° 53960 du 30 septembre 1953.

Dans le cas de cession du droit au présent bail, le preneur s'oblige à maintenir les locaux loués et l'activité commerciale d'origine.

De plus, il s'oblige à imposer à son cessionnaire et tous cessionnaires successifs l'obligation de maintenir cette activité commerciale.

Cession - Sous-location :

Le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail, sous peine de résiliation, sauf à un successeur de son fonds de commerce ou de son entreprise et à charge pour la société de :

- ne céder qu'en totalité seulement,

- rester garant et répondant solidaire avec le cessionnaire et tous occupants successifs pour la durée du bail en cours du paiement des loyers et accessoires comme de l'exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail.

En outre, aucune cession ne pourra être valablement conclue que par un acte notarié dans lequel le bailleur sera intervenu.

Le preneur pourra sous-louer les présents locaux sous condition du respect de la destination énoncée en l'article 4 ci-dessus, les sous-locations devant entraîner une occupation stable ».

Par jugement du 10 septembre 2009, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure séparée de redressement judiciaire à l'égard des sociétés Quiétude Senior, [24], SARL Le Grand Logis, SAS Domaine du Château d'Aiffres, SARL [21], SARL Maison du Pays de Thenon, Quiétude [JF] 1er, toutes filiales du groupe Quiétude Senior et dont l'activité réside dans 1'exploitation de résidences pour personnes agées.

Par jugement du 18 mai 2010, le tribunal de commerce de Paris a :

- arreté le plan de cession,

- designé le groupe Santé Actions comme candidat retenu avec faculté de substitution au profit d'une ou plusieurs sociétés, dont il restera garant et solidaire,

- ordonné à son profit la cession des fonds de commerce des societés :

' SARL [24],

' SARL Le Grand Logis,

' SAS Domaine du Château d'Aiffres,

' SARL [21],

' SARL Maison du Pays de Thenon,

- fixé la date d'entrée en jouissance à la date de prononcé du jugement.

Par courrier du 18 août 2010, M. [TL] [N], gérant de la société Santé Actions, a informé les copropriétaires de ce que : « La société Santé Actions a décidé de se substituer dans le bénéfice de ce jugement la société Les Jardins de [Localité 15], SARL au capital de 10 000 euros ».

Par acte du 30 août 2010, la société Les Jardins de [Localité 15] a notifié aux bailleurs une demande de renouvellement de bail à son profit pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2010.

Par arrêt du 5 avril 2011, la cour d'appel de Paris a :

- infirmé le jugement du tribunal de commerce en ce qu'il a ordonné la cession au profit du groupe Santé Actions avec faculté de substitution au profit d'une ou plusieurs sociétés dont il restera garant et solidaire,

Statuant du chef infirmé et y ajoutant,

- dit que la société Santé Actions ne pourra être substituée que par la société SNS, désormais dénommée Numeriprim, dont elle restera garante et solidaire.

La société SNS, inscrite au RCS de Castres sous le numéro 519 135 180, s'est successivement nommée Numeriprim, Santé Actions Seniors, Seniors Care et à nouveau Santé Actions Seniors.

Par lettre du 31 août 2012, la SAS Seniors Care a avisé les copropriétaires bailleurs de son intention de sous-louer la totalité des locaux à la société A2GEVIE en respectant la même destination, précisant que l'acte de sous-location devait être signé le 2 octobre 2012.

Par acte du 28 septembre 2012, la SAS Seniors Care a donné congé aux bailleurs pour le 31 mars 2013, indiquant « que le terme du bail était fixé au 15 mars 2009 et que faute pour le bailleur d'avoir délivré congé pour cette date et pour le preneur d'en avoir fait une demande de renouvellement, ledit bail s'est poursuivi par tacite reconduction ».

Le 15 octobre 2012, les sociétés Seniors Care et A2GEVIE ont signé un contrat de sous-location de courte durée et un contrat de cession du fonds de commerce sans cession des droits au bail.

Par actes des 23 et 24 juillet 2013, Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I] et Mme [W] [ML] épouse [MH] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Blois les sociétés Santé Actions, Seniors Care et A2GEVIE, ainsi que M. [TL] [N] aux fins notamment de voir déclarer valides les demandes de renouvellement des baux commerciaux de 2010, déclarer nuls les congés délivrés le 28 septembre 2012 et d'obtenir le paiement de dommages-intérêts.

Par conclusions d'intervention volontaire notifiées le 23 avril 2014, M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] se sont associés aux demandes, sollicitant également des dommages et intérêts.

Suite au décès de M. [K] [G], la dévolution successorale s'est répartie entre son conjoint survivant, Mme [V] [G], et ses enfants, MM. [F] [G] et [RP] [G], qui sont intervenus volontairement à l'instance.

Par conclusions d'intervention volontaire notifiées le 3 novembre 2014, M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] se sont associés aux demandes, sollicitant également des dommages et intérêts.

Par acte du 4 septembre 2015, la SAS A2GEVIE a fait assigner la SELAS FIDAL en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins de garantie.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 6 octobre 2015.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Blois a :

- rejeté la demande de mise hors de cause formées par M. [TL] [N] et par la SARL Santé Actions,

- dit que les demandes de renouvellement formées par la société Les Jardins de [Localité 15] le 30 août 2010 sont nulles pour défaut de qualité à agir,

- dit que les congés délivrés par la société Seniors Care le 28 septembre 2012 ont produit effet le 31 mars 2013,

- rejeté les demandes formées par Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], M. [JF] [T], Mme [HF] [AM] épouse [T], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ] au titre des loyers et à la quote part locative des charges communes pour la période du 1er avril 2013 jusqu'au 30 septembre 2019, et de

la quote parte locative des charges communes pour la période du 1er janvier 2013 au 31 mars 2013,

- rejeté les demandes d'indemnité d'occupation formées par Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], M. [JF] [T], Mme [HF] [AM] épouse [T], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ],

- rejeté la demande tendant à voir mettre en demeure la société Santé Actions Seniors de faire des travaux,

- rejeté la demande de nullité des actes de cession signés le 15 juin 2012 entre l'administrateur judiciaire et Santé Actions Seniors,

- rejeté la demande de nullité du contrat de sous-location conclu le 15 octobre 2012 entre la société Seniors Care et la société A2GEVIE,

- rejeté la demande de nullité de l'acte de vente du fonds de commerce conclu le 15 octobre 2012 entre la société Seniors Care et la société A2GEVIE,

- condamné la société SAS Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care) à verser, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, les sommes suivantes :

' à Mme [SN] [P] veuve [J] (lot n°13) : 5 000 euros,

' à Mme [W] [ML] veuve [MH] (lots n°l, 5, 8 et 10) : 20 000 euros,

' à Mme [M] [Y] épouse [I] (lot n°6) : 5 000 euros,

' à M. [Z] [YS] et Mme [IH] [A] épouse [YS] (lots n°15 et 17) : 10 000 euros,

' à M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] (lots n°7 et 9) : 10 000 euros,

' à M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] (lots n°3 et 16) : 10 000 euros,

' à Mme [V] [X] épouse [G], M. [F] [G] et M. [RP] [G] (lot n°18) : 5 000 euros,

' à M. [C] [LJ] et Mme [ED] [S] épouse [LJ] (lot n° 2) : 5 000 euros,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], M. [JF] [T], Mme [HF] [AM] épouse [T], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ] à l'encontre de la société Santé Actions, de M. [TL] [N], de la société A2GEVIE et de la société Fidal,

- rejeté l'ensemb1e des demandes formées à l'encontre de la société A2GEVIE,

- rejeté la demande en garantie formée par la société A2GEVIE à l'encontre de la société Fidal,

- rejeté toute autre demande,

- condamné la SAS Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care) aux dépens,

- autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir recu provision,

- condamné la SAS Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care) à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

' à Mme [SN] [P] veuve [J] : la somme de 800 euros,

' à Mme [W] [ML] veuve [MH] : la somme de 800 euros,

' à Mme [M] [Y] épouse [I] : la somme de 800 euros,

' à M. [Z] [YS] et Mme [IH] [A] épouse [YS] : la somme de 800 euros,

' à M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] : la somme de 800 euros,

' à M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] : la somme de 800 euros,

' à Mme [V] [X] épouse [G], M. [F] [G] et M. [RP] [G]: la somme de 800 euros,

' à M. [C] [LJ] et Mme [ED] [S] épouse [LJ] : la somme de 800 euros,

- condamné Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS],M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], M. [JF] [T], Mme [HF] [AM] épouse [T], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ] à payer à M. [TL] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Santé Actions et la SAS Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care) à verser à la société A2GEVIE une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société A2GEVIE à verser à la société FIDAL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 26 mai 2021 (RG 21/1457), Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ], Mme [ED] [LJ], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH] ont interjeté appel des chefs de cette décision leur faisant grief, en intimant la SARL Santé Actions, la SAS Seniors Care, M. [TL] [N], la SAS A2GEVIE, la SELAS Fidal, M. et Mme [T].

Suivant déclaration du 31 mai 2021 (RG 21/1458), la SAS Santé Actions Seniors anciennement dénommée Seniors Care a interjeté appel des chefs de ce même jugement lui faisant grief, en intimant Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], M. [JF] [T], Mme [HF] [AM] épouse [T], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ].

Les deux instances ont été jointes sous le numéro RG 21/1457 par ordonnance du président de cette chambre du 10 janvier 2022.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 février 2022, Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ] demandent à la cour de :

Vu les baux commerciaux,

Vu les demandes en renouvellement signifiées le 30 août 2010 et le 8 septembre 2010,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

et notamment les articles L.145-9, L.145-10, L.145-12, L.145-16, L.145-60 du code de commerce,

Vu l'article 1382 du code civil,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de mises hors de cause formées par M. [TL] [N] et la SARL Santé Actions,

- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

- déclarer recevables mais débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires en ce qu'elles seraient dirigées contre les appelants,

A titre principal :

- infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a dit que les demandes de renouvellement formées par la société « Les Jardins de [Localité 15] » le 30 Août 2010 étaient nulles pour défaut de qualité à agir,

- infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a dit que les congés délivrés par la société Seniors Care le 28 Septembre 2012 ont produit effet le 31 mars 2013,

- infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par les demandeurs au titre des loyers et quote-part locative des charges communes pour la période du 1er avril 2013 jusqu'au 30 septembre 2019, et de la quote-part locative des charges communes pour la période du 1er janvier 2013 jusqu'au 31 mars 2013,

En conséquence de ce qui précède,

- condamner la société Seniors Care à payer à chacun des bailleurs au titre des quote-parts locatives de 2013 à 2016 :

' la somme de 2 578,10 euros à Mme [MH],

' la somme de 544,75 euros à Mme [I],

' la somme de 765,96 euros à Mme [J],

' la somme de 544,75 euros à M. et Mme [LJ],

' la somme de 1 099,50 euros à M. et Mme [YS],

' la somme de 1 531,92 euros à M. et Mme [U],

' la somme de 544,75 euros à MM. et Mme [G],

- condamner la société Seniors Care à rembourser aux bailleurs la quote-part locative pour les exercices à venir 2016 à 2021 (sommes à parfaire au jour des plaidoiries),

- condamner la société Seniors Care à payer à chacun des bailleurs au titre des loyers mensuels dus entre le 1er avril 2013 jusqu'au 30 septembre 2019 au titre des baux renouvelés en 2010, un montant de :

' la somme de 1 733,55 euros (HT) à Mme [MH] soit 135 216, 90 euros HT,

' la somme de 411,33 euros (HT) à Mme [I] soit 32 083,74 euros HT,

' la somme de 503,24 euros (HT) à Mme [J] soit 39 252,72 euros HT,

' la somme de 398,16 euros (HT) à M. et Mme [LJ] soit 31 056,48 euros HT,

' la somme de 503,24 euros (HT) à M. et Mme [YS] soit 39 252,72 euros HT,

' la somme de 323,18 euros (HT) à M. et Mme [U] soit 25 208,04 euros HT,

' la somme de 383,55 euros (HT) à M. et Mme [G] soit 29 916,90 euros HT,

- condamner la société Seniors Care à payer à chacun des bailleurs au titre des loyers mensuels reconduits dus à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'au jour des plaidoiries, un montant mensuel de :

' la somme de 1 733,55 euros (HT) à Mme [MH],

' la somme de 411,33 euros (HT) à Mme [I],

' la somme de 503,24 euros (HT) à Mme [J],

' la somme de 398,16 euros (HT) à M. et Mme [LJ],

' la somme de 503,24 euros (HT) à M. et Mme [YS],

' la somme de 323,18 euros (HT) à M. et Mme [U],

' la somme de 383,55 euros (HT) à M. et Mme [G],

- dire que ces condamnations se compenseront avec les sommes d'ores et déjà payées par Seniors Care dans le cadre des saisies attributions,

- dire et juger que les sociétés Seniors Care et AG2VIE sont toujours à ce jour locataires ou occupants sans droit ni titre des biens immobiliers sis à [Localité 15] dont elles n'ont pas restitué les clefs, et constater qu'aucun état des lieux de sortie n'a été fait,

En conséquence,

- condamner les sociétés Seniors Care et A2GEVIE à payer à chacun des bailleurs au titre des loyers mensuels ou d'indemnités d'occupation dus à compter du 1er avril 2013 jusqu'au jour de la libération des lieux :

' la somme de 1 733,55 euros (HT) à Mme [MH], ' la somme de 411,33 euros (HT) à Mme [I],

' la somme de 503,24 euros (HT) à Mme [J],

' la somme de 398,16 euros (HT) à M. et Mme [LJ],

' la somme de 503,24 euros (HT) à M. et Mme [YS],

' la somme de 323,18 euros (HT) à M. et Mme [U],

' la somme de 383,55 euros (HT) à M. et Mme [G],

- condamner la société Seniors Care à effectuer les travaux auxquels elle s'était engagée dans le cadre de son offre de reprise devant le tribunal de commerce de Paris,

- dire et juger que les sociétés Santé Actions, Seniors Care et M. [TL] [N] n'ont pas respecté les engagements pris dans le jugement du tribunal de commerce du 18 mai 2010, ni ceux de l'acte de cession du 15 juin 2012,

En conséquence,

- enjoindre d'exécuter l'acte de cession du 15 juin 2012,

- dire et juger qu'il y a collusion entre les sociétés Seniors Care et A2GEVIE pour tromper les bailleurs sur la réelle teneur du contrat de sous-location et les modalités de cession du fonds de commerce,

En conséquence,

- prononcer la nullité tant du contrat de sous-location que de l'acte de cession du 15 octobre 2012,

- condamner in solidum la société Seniors Care, la société Santé Actions et M. [TL] [N], la société A2GEVIE, le cabinet Fidal à payer à chacun des propriétaires :

' la somme de 241 830 euros pour Mme [MH] (4 studios),

' la somme de 57 201,93 euros pour Mme [I] (1 studio),

' la somme de 70 201,93 euros pour Mme [J] (1 studio),

' la somme de 70 201,74 euros pour les consorts [YS] (2 studios),

' la somme de 135 252,22 euros pour les consorts [U] (2 studios),

' la somme de 53 505,22 euros pour les consorts [G] (1 studio),

' la somme de 55 543,32 euros pour les consorts [LJ] (1 studio),

à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, harcèlement juridique et défaut d'exploitation,

A titre infiniment subsidiaire :

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour considérait que les congés délivrés le 28 septembre 2012 étaient valides, il conviendrait qu'elle considère néanmoins la société Seniors Care comme occupant sans droit ni titre et la condamne à une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2013,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnités d'occupation,

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 241 830 euros HT à Mme [MH] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 57 380,53 euros HT à Mme [I] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 70 201,93 euros HT à Mme [J] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 70 201,74 euros HT aux consorts [YS] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 135 252,22 euros HT aux consorts [U] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 53 505,22 euros HT aux consorts [G] (pour mémoire sauf à parfaire),

- condamner solidairement les sociétés Seniors Care, Santé Actions, M. [TL] [N] à payer une indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er avril 2013 d'un montant de 55 543,32 euros HT aux consorts [LJ] (pour mémoire sauf à parfaire),

Et en conséquence,

- condamner in solidum la société Seniors Care, la société Santé Actions et M. [TL] [N], la société A2GEVIE, le cabinet FIDAL à payer à chacun des appelants la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant autre que les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 février 2022 et régulièrement dénoncées à M. et Mme [T], la SAS Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care), la SARL Santé Actions et M. [TL] [N] demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu le jugement du 18 mai 2010 et l'arrêt du 5 avril 2011,

- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la société Santé Actions Seniors à verser, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

les sommes suivantes aux intimés :

' à Mme [SN] [P] veuve [J] (lot n°13) : 5 000 euros,

' à Mme [W] [ML] veuve [MH] (lots n°1, 5, 8 et 10) : 20 000 euros,

' à Mme [M] [Y] épouse [I] (lot n°6) : 5 000 euros,

' à M. [Z] [YS] et Mme [IH] [A] épouse [YS] (lots n°15 et 17) : 10 000 euros,

' à M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] (lots n°7 et 9) : 10 000 euros,

' à M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] (lots n°3 et 16) : 10 000 euros,

' à Mme [V] [X] épouse [G], M. [F] [G] et M. [RP] [G] (lot n°18) : 5 000 euros,

' à M. [C] [LJ] et Mme [ED] [S] épouse [LJ] (lot n° 2) : 5 000 euros,

- réformer à titre incident le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 1er avril 2021 en ce qu'il

a condamné la société Santé Actions Seniors (anciennement dénommée Seniors Care) à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

' à Mme [SN] [P] veuve [J] : la somme de 800 euros,

' à Mme [W] [ML] veuve [MH] : la somme de 800 euros,

' à Mme [M] [Y] épouse [I] : la somme de 800 euros,

' à M. [Z] [YS] et Mme [IH] [A] épouse [YS] : la somme de 800 euros,

' à M. [O] [U] et Mme [XU] [R] épouse [U] : la somme de 800 euros,

' à M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T] : la somme de 800 euros,

' à Mme [V] [X] épouse [G], M. [F] [G] et M. [RP] [G] : la somme de 800 euros,

' à M. [C] [LJ] et Mme [ED] [S] épouse [LJ] : la somme de 800 euros,

Et statuant à nouveau :

- débouter les bailleurs de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

- débouter la société AG2VIE de sa demande de garantie formée contre les société Santé Actions

Seniors et Santé Actions, ainsi que contre M. [TL] [N],

- débouter la société AG2VIE et le cabinet d'avocats Fidal de leurs demandes formulées contre

les concluants au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner chacun des bailleurs à payer aux sociétés Santé Actions Seniors et Santé Actions,

ainsi qu'à M. [TL] [N] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions

de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021 et régulièrement dénoncées à M. et Mme [T], la société A2GEVIE demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a dit que les demandes de renouvellement formées par la société « Les Jardins de [Localité 15] » le 30 août 2010 sont nulles pour défaut de qualité à agir,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a dit que les congés délivrés par la société Seniors Care le 28 Septembre 2012 ont produit effet le 31 mars 2013,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par les demandeurs - consorts [J] - au titre des loyers et quote-part locative des charges communes pour la période du 1er avril 2013 jusqu'au 30 septembre 2019, et de la quote-part locative des charges communes pour la période du 1er janvier 2013 jusqu'au 31 mars 2013,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnité d'occupation présentées par les demandeurs - consorts [J],

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité des actes de cession signés le 15 juin 2012 entre l'administrateur judiciaire et Santé Actions Seniors,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat de sous location conclu le 15 octobre 2012 entre la société Seniors Care et la société A2GEVIE,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'acte de vente du fonds de commerce conclu le 15 octobre 2012 entre la société Seniors Care et la société A2GEVIE,

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les demandeurs - consorts [J],

- confirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la société A2GEVIE,

- recevoir la société A2GEVIE en son appel incident, et provoqué, et le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois en date du 1er avril 2021 ( RG 13/02005 - Minute 21/00263) dont appel :

' en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée par la société A2GEVIE à l'encontre de la société Fidal,

' a rejeté toutes les autres demandes de la société A2GEVIE,

' a condamné la société A2GEVIE à verser à la société Fidal la somme de 1 500 euros

sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' a débouté la société A2GEVIE des demandes par elle présentées sur le fondement de

l'article 700 du code de procédure civile ou a limité celles-ci,

Le réformer et statuant à nouveau :

- condamner la société Santé Actions Senior anciennement dénommée Seniors Care, Santé Actions et M. [N], ainsi que la société Fidal à garantir et indemniser la société A2GEVIE ' à l'euro l'euro ' de toutes sommes qui viendraient à être mises à la charge de la société A2GEVIE par l'arrêt à intervenir à quelque titre que ce soit et au profit de quelque partie à l'instance que ce soit,

- condamner la société Santé Actions Senior anciennement dénommée Seniors Care, Santé Actions et M. [N], ainsi que la société Fidal à garantir et indemniser la société A2GEVIE de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle par l'arrêt à intervenir et les condamner à verser à la SAS A2GEVIE une indemnité égale aux sommes de toutes natures qui seraient mises à la charge de la SAS A2GEVIE,

- débouter la société Fidal de ses demandes présentées à l'encontre de la société A2GEVIE,

- débouter l'ensemble des parties à l'instance de toutes leurs demandes et prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société A2GEVIE,

- condamner solidairement les 14 demandeurs en première instance :

Mme [SN] [J] née [P]

Mme [M] [I] née [Y]

Mme [W] [MH] née [ML]

M. [Z] [YS]

Mme [D] [A] épouse [YS]

M. [O] [U]

Mme [XU] [R] épouse [U]

M. [JF] [T]

Mme [HF] [AM] épouse [T]

Mme [V] [G]

M. [F] [G]

M. [RP] [G]

M. [C] [LJ]

Mme [ED] [E] épouse [LJ]

à verser à la société A2GEVIE une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

- condamner solidairement les 12 appelants :

Mme [SN] [J] née [P]

Mme [M] [I] née [Y]

Mme [W] [MH] née [ML]

M. [Z] [YS]

Mme [D] [A] épouse [YS]

M. [O] [U]

Mme [XU] [R] épouse [U]

Mme [V] [G]

M. [F] [G]

M. [RP] [G]

M. [C] [LJ]

Mme [ED] [E] épouse [LJ]

à verser à la société A2GEVIE une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner la société Santé Actions Senior anciennement dénommée Seniors Care, la SARL Santé Actions et M. [N] à verser à la SAS A2GEVIE une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre une somme de 5 000 euros pour ceux exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,

- condamner la SELAS Fidal à verser à la SAS A2GEVIE une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, au titre des frais irrépétibles et dépens exposés en première instance, outre une somme de 5 000 euros pour ceux exposés en cause d'appel,

- débouter l'ensemble des parties au litige :

Mme [SN] [J] née [P]

Mme [M] [I] née [Y]

Mme [W] [MH] née [ML]

M. [Z] [YS]

Mme [D] [A] épouse [YS]

M. [O] [U]

Mme [XU] [R] épouse [U]

M. [JF] [T]

Mme [HF] [AM] épouse [T]

Mme [V] [G]

M. [F] [G]

M. [RP] [G]

M. [C] [LJ]

Mme [ED] [E] épouse [LJ]

Santé Actions Seniors anciennement dénommée Seniors Care,

Santé Actions,

M. [N],

la société Fidal,

de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires en ce qu'elles seraient dirigées contre la société A2GEVIE,

- condamner tout succombant, autre que la société A2GEVIE, aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2022 et régulièrement dénoncées à M. et Mme [T], la SELAS société d'avocats Fidal demande à la cour de :

- déclarer le présent appel mal fondé,

Et,

A titre principal :

- confirmer le jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire de Blois,

- déclarer qu'aucune faute de la société Fidal n'est démontrée, ni même alléguée par Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], et Mme [ED] [LJ],

En conséquence :

- débouter Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], et Mme [ED] [LJ], M. [T] et Mme [T], la SARL Santé Actions, la SAS Seniors Care, M. [TL] [N] et la société A2GEVIE de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Fidal,

A titre subsidiaire :

- déclarer qu'aucune faute de la société A2GEVIE n'est démontrée par Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] PellaumailL, M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], et Mme [ED] [LJ],

- déclarer qu'aucune faute de la société Fidal n'est démontrée, ni même alléguée par la société A2GEVIE et par Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], et Mme [ED] [LJ],

En conséquence :

- débouter Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], Mme [ED] [LJ], M. [T] et Mme [T], la SARL Santé Actions, la SAS Seniors Care et M. [TL] [N] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société A2GEVIE,

- débouter Mme [SN] [J], Mme [M] [I], Mme [W] [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [U], Mme [V] [G], MM. [F] et [RP] [G], M. [C] [LJ], et Mme [ED] [LJ], M. [T] et Mme [T], la SARL Santé Actions, la SAS Seniors Care, M. [TL] [N] et la société A2GEVIE de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Fidal,

En tout état de cause :

- les condamner in solidum à verser au cabinet Fidal une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

M. [JF] [T] et Mme [HF] [AM] épouse [T], à qui la déclaration d'appel dans le RG 21/1458 a été dénoncée à personne le 25 août 2021, n'ont pas constitué avocat. Ils ont fait parvenir à la cour le 25 novembre 2021 un courrier indiquant qu'ils ne prendraient pas d'avocat, trop cher pour leur retraite.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 octobre 2023 pour l'affaire être plaidée le 14 décembre suivant.

MOTIFS :

Sur la demande de renouvellement des baux formée par la société Les Jardins de [Localité 15] le 18 août 2010 :

En application de l'article L.145-9 du code de commerce, 'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil'.

En vertu de l'article L.145-10 du même code, 'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant,à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (...).

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la demande de notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent'.

En l'espèce, les baux d'une durée de neuf à effet du 15 mars 2000 se sont prolongés tacitement au-delà du terme fixé au 15 mars 2009.

Par actes extra-judiciaires en date du 30 août 2010, la société Les Jardins de [Localité 15] a demandé le renouvellement des différents baux pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2010. Les actes reproduisent les termes de l'alinéa 3 de l'article L.145-10 précité et précisent que les baux sont des baux monovalents et que le prix du loyer du bail renouvelé doit dès lors être fixé à la valeur locative et à défaut d'accord amiable par le juge compétent.

Si lors de cette demande de renouvellement, la société Les Jardins de [Localité 15], créée à cet effet, s'était substituée à la société Santé Actions conformément au jugement du tribunal de commerce du 18 mai 2010 ayant autorisé une faculté de substitution au profit d'une ou plusieurs sociétés du groupe Santé Actions dont il restera garant et solidaire, il s'avère que la cour d'appel dans son arrêt du 5 avril 2011 a jugé que la faculté de substitution de la société Santé Actions était limitée au seul bénéfice de la société SNS devenue Seniors Care puis Santé Actions Seniors.

Il résulte de la combinaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile, qu'à défaut de précision, le dispositif d'un arrêt d'appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée (Civ. 1ère, 8 février 2005, n° 02-12.406). Il s'en déduit en l'espèce que la société Seniors Care s'est substituée à la société Santé Actions dès le 18 mai 2010 et que les actes délivrés par la société Les Jardins de [Localité 15] le 30 août 2010 ont été rétroactivement frappés de nullité pour avoir été délivrés par une personne dépourvue de qualité à agir.

Les bailleurs font valoir que du fait de la fusion absorption de la société Les Jardins de [Localité 15] par la société Santé Actions Seniors intervenue le 13 novembre 2011(la société absorbée ayant été radiée le 13 février 2012 ), la société Santé Actions Seniors s'est substituée automatiquement à la société Les Jardins de [Localité 15], la société absorbante reprenant ainsi l'intégralité des actes passés par la société absorbée, en application des articles L.236-1 et L.236-3 du code de commerce.

Aux termes de l'article L.236-3 du code de commerce, 'la fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de la réalisation définitive de l'opération'.

Selon l'article L.236-4 du même code, la date d'effet de la fusion absorption entre sociétés existantes est celle de la dernière assemblée générale ayant approuvé l'opération, sauf si le contrat prévoit que l'opération prend effet à une autre date. Le contrat de fusion n'est pas produit et il n'est pas allégué d'une date d'effet de la fusion différée ou avancée.

La fusion absorption est intervenue postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel du 5 avril 2011 et partant postérieurement à la nullité des demandes de renouvellement délivrées le 30 août 2010, si bien qu'à la date d'effet de la fusion absorption, les actes du 30 août 2010 et leur effet quant au renouvellement des baux n'existaient plus dans le patrimoine de la société absorbée Les Jardins de [Localité 15] et n'ont pu faire l'objet d'une transmission à la société absorbante.

Les bailleurs ne sauraient valablement se prévaloir, pour asseoir l'effet rétroactif de la fusion qu'ils allèguent, de l'acte de cession du 14 juin 2012 et de l'acte de vente du fonds de commerce du 15 octobre 2012 aux termes desquels la société Santé Actions Seniors reconnaîtrait venir pleinement aux droits de la société Les Jardins de [Localité 15] et ce depuis le 18 mai 2010.

A cet égard, l'acte de vente du fonds de commerce du 15 octobre 2012 conclu entre la société Santé Actions Seniors et la société A2GEVIE stipule au paragraphe 'origine de propriété' :

'Le fonds de commerce cédé appartient au vendeur :

- d'une part pour en avoir reçu les éléments incorporels par décision du tribunal de commerce de Paris en date du 18 mai 2010 ayant cédé à Santé Actions, avec faculté de substitution, l'autorisation de 20 lits EHPAD antérieurement exploitée par la SARL [21], société en liquidation judiciaire, qui avait elle-même créé le fonds cédé ;

- d'autre part pour en avoir reçu les éléments corporels par apport fusion en date du 31 décembre 2011 de la société SARL Les Jardins de [Localité 15] (...) filiale du groupe Santé Actions, ayant exploité le fonds cédé',

ce dont il résulte que le fonds de commerce appartenant à la société Santé Actions Seniors n'avait précédemment reçu de la société Les Jardins de [Localité 15] que les seuls éléments corporels dont ne font pas partie les baux.

Quant à l'acte de cession du 14 juin 2012 conclu entre l'administrateur judiciaire et la société Santé Actions Seniors qui stipule à l'article 'contrat de location de locaux' que 'les contrats de location portant sur les locaux sont repris en leur état au jour de l'entrée en jouissance par Santé Actions Seniors qui fait son affaire de leur suite, étant précisé que le présent acte n'emporte pas renonciation de la société Santé Actions Seniors à se prévaloir des actes qu'elle a, le cas échéant, accomplis ou signifiés depuis l'entrée en jouissance', il ne permet pas de remettre en cause l'anéantissement des actes délivrés par la société Les Jardins de [Localité 15] du fait de l'arrêt du 5 avril 2011, aucune référence n'étant faite à ces actes et l'entrée en jouissance au 18 mai 2010 dont s'agit étant celle de la société Santé Actions Seniors.

En conséquence, la demande de renouvellement des baux délivrée par la société Les Jardins de [Localité 15] qui n'avait pas qualité à agir et que la fusion absorption n'a pu régulariser n'est pas opposable à la société Seniors Care. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que les demandes de renouvellement formées par la société Les Jardins de [Localité 15] le 30 août 2010 sont nulles pour défaut de qualité à agir.

Sur les congés délivrés par la société Seniors Care aux bailleurs le 28 septembre 2012:

Il résulte de ce qui précède que les baux d'une durée de neuf ans à effet du 15 mars 2000 se sont prolongés tacitement au-delà de leur terme et même du 30 août 2010. Par actes extrajudiciaires du 28 septembre 2012, la société Seniors Care a donné congé des lieux pour le 31 mars 2013, dans les délais prévus aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce précité, rappelant à raison, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que faute par le bailleur d'avoir délivré congé pour la date du 15 mars 2009 et par le preneur d'avoir fait une demande de renouvellement, le bail s'était poursuivi par tacite prolongation.

Les bailleurs admettent que les congés sont réguliers dans leur formalisme, ne les contestant au fond, à tort au vu de ce qui précède, qu'au regard des baux renouvelés en 2010 pour une durée de neuf ans sans faculté de résiliation triennale.

Par confirmation du jugement entrepris, il convient de dire que les congés ont valablement été délivrés par la société Seniors Care le 28 septembre 2012 avec effet au 31 mars 2013.

Il s'ensuit qu'aucun loyer n'est plus dû à compter du 1er avril 2013, ni quote part locative des charges communes générales par la société locataire.

Sur la restitution des clés et l'état des lieux de sortie :

Les bailleurs font valoir que la prétendue remise des clés alléguée par la partie adverse a porté sur 6 clés de la résidence et 2 clés de boîtes aux lettres, sans que les clés des appartements (20 studios) appartenant aux divers propriétaires n'aient été restituées ; qu'en outre le cabinet Babin, syndic de propriété, à qui les clés ont été remises, ne les représente pas, aucun mandat ne lui ayant été donné de gérer leurs relations avec la société exploitante, de sorte que la remise des clés n'est pas libératoire. Ils ajoutent que la non libération des lieux est confirmée par le fait qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi.

La société Santé Actions Seniors fait valoir qu'il n'y a aucune autre clé à restituer car les lots des appelants, compte tenu de l'affectation de l'immeuble, ne fermaient pas à clés, à l'image des portes de chambre d'hôpital, et que le cabinet Babin, gestionnaire des parties communes de l'immeuble, s'est vu à juste titre restituer les clés desdites parties communes.

C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premies juges ont considéré que la remise des 6 clés des bâtiments et des 2 clés de la boîte aux lettres dont la matérialité n'est pas contestée avait permis de réaliser une libération effective des lieux, l'absence d'état des lieux de sortie ne suffisant pas à démontrer la poursuite de l'occupation.

Par confirmation du jugement entrepris, il convient de débouter les bailleurs de leurs demandes d'indemnité d'occupation sollicitées à compter du 1er avril 2013.

Sur les travaux :

Les bailleurs exposent que dans le cadre de l'offre de reprise présentée au tribunal de commerce par le groupe Santé Actions, celui-ci s'est engagé à faire un apport de 350 000 euros pour financer le besoin de fonds de roulement et pour 800 000 à 850 000 euros de travaux sur l'ensemble des 5 résidences ; qu'aucun travaux n'a été financé par Santé Actions ou Santé Actions Seniors dans l'EHPAD de [Localité 15] contrairement aux engagements pris à la barre du tribunal ; que cette obligation de travaux est également incluse dans les baux en leur article 6.

C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont relevé que le dispositif du jugement du tribunal de commerce du 18 mai 2010 -resté inchangé de ce chef à la suite de l'arrêt de la cour- ne contient aucune disposition relative à un engagement de faire des travaux, la seule mention non reprise au dispositif selon laquelle 'Santé Actions reprend les dépôts de garantie des résidents qui s'élèvent à 141 623 euros au jour de l'audience et envisage par ailleurs de réaliser des travaux sur l'ensemble des résidences pour 850 000 euros' ne constituant pas un engagement de la société Santé Actions opposable aux bailleurs.

Quant à la clause 6 des baux, elle met à la charge du locataire les travaux propres à l'exercice de son activité d'hébergement de personnes dans le cadre de l'exploitation d'une maison de retraite, portant sur 'la conformité de l'immeuble aux normes réglementaires en matière d'hygiène et de sécurité', sur 'les transformations et réparations quelconques nécessitées par l'exercice de son activité', sur 'les travaux prescrits résultant des règlements d'hygiène et de sécurité existant à la date d'entrée en jouissance, ou de ceux qui pourraient être pris par la suite'. Les bailleurs ne développent aucun manquement du locataire à cet égard. Les baux ont pris fin le 31 mars 2013.

En conséquence, le jugement entrepris qui a débouté les bailleurs de leurs demandes relatives aux travaux sera confirmé.

Sur la nullité de l'acte de cession du 14 juin 2012 signé entre l'administrateur judiciaire et les sociétés Santé Actions Seniors et Santé Actions :

Cette demande que les bailleurs ont formé en première instance et dont il est fait état dans le corps de leurs écritures à hauteur de cour n'est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions qui se contente de mentionner à cet égard : 'Enjoindre d'exécuter l'acte de cession du 15 juin 2012" sans plus de développement dans le corps des écritures.

Les bailleurs n'étant pas partie à cet acte de cession et la demande d'exécution étant insuffisammant déterminée, ceux-ci seront déboutés de ce chef.

Sur la nullité de la sous-location et de la vente du fonds de commerce conclues par acte distinct le 15 octobre 2012 entre la société Séniors Care et la société A2GEVIE :

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2012, la société Seniors Care a avisé les copropriétaires bailleurs de son intention de sous-louer la totalité des locaux à la société A2GEVIE en respectant la même destination, rappelant les dispositions de l'article L.145-31 alinéa 4 du code de commerce selon lesquelles 'le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre', et indiquant les date et lieu de signature.

Les baux autorisent la sous-location en ces termes : 'le preneur pourra sous-louer les présents locaux sous condition du respect de la destination énoncée en l'article 4, les sous-locations devant entraîner une occupation stable'. L'intention de sous-louer du locataire respecte le formalisme de l'article L.145-31 précité. Les bailleurs n'ont pas manifesté leur volonté de concourir à l'acte ni même formulé aucune observation à réception du courrier du 31 août 2012. Certes la sous-location d'une durée d'à peine six mois du 15 octobre 2012 au 31 mars 2013 -non mentionnée dans ce courrier- contrevient à la stipulation du bail selon laquelle celle-ci doit entraîner une occupation stable. Toutefois, la sanction ne peut être la nullité de l'acte de sous-location auquel les bailleurs ne sont pas partie, mais la résiliation éventuelle du bail pour manquement du locataire à ses obligations ou le refus de renouvellement du bail principal pour motif grave et légitime.

Quant à la cession du fonds de commerce, il est mentionné à l'acte que 'l'acquéreur (la société A2GEVIE) déclare ne pas souhaiter reprendre lesdits baux, son intention n'étant pas de rester dans les lieux loués. A cet effet, l'acquéreur a demandé au cédant de bien vouloir donner congé de l'ensemble desdits baux avant le 30 septembre 2012, ce qui a été fait par signification en date du 28 septembre 2012...'.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, cet acte n'enfreint pas la clause 'cession' des baux dès lors que celle-ci dont les termes ont été rappelés plus haut ne vise que la cession par le preneur de tout ou partie de son droit au bail et qu'en l'espèce la société A2GEVIE n'a pas repris les baux, étant admis que les parties à la cession d'un fonds de commerce sont libres de déterminer les éléments cédés et que la cession d'un fonds de commerce n'inclut pas nécessairement celle du bail des locaux d'exploitation de ce fonds (Com. 9 mai 2007, n° 05-20.057).

Par confirmation du jugement entrepris, les bailleurs seront déboutés de leur demande de nullité du contrat de sous-location et du contrat de cession de fonds de commerce.

Sur la demande de dommages-intérêts des bailleurs :

Il s'avère que la cession du fonds de commerce à la société A2GEVIE a eu pour conséquence le transfert des autorisations d'exploitation au profit de l'EHPAD géré par la société A2GEVIE à [Localité 25], laissant les copropriétaires appelants dans l'impossibilité de relouer leurs biens rapidement selon la destination contrainte d'EHPAD.

En informant les bailleurs le 31 août 2012 de son intention de sous-louer, sans mention de la courte durée en infraction aux clauses du bail, la société Seniors Care devenue Santé Actions Seniors a laissé entendre à ceux-ci qu'il en résulterait une occupation stable, dans le respect de leurs droits, alors que la même société leur dénonçait finalement un congé pour le 31 mars 2013, ne leur laissant que peu de temps pour s'organiser en vue d'une nouvelle location.

C'est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont retenu que ce manque de loyauté dans les relations contractuelles de la société Seniors Care était à l'origine d'un préjudice moral justement réparé par l'octroi de la somme de 5 000 euros pour chaque copropriétaire d'un lot, à l'exclusion de tout autre préjudice matériel dès lors que les appelants restent propriétaires des locaux avec une reprise possible d'activité et qu'il n'a pu être contracté d'obligation d'exploiter 'ad vitam aeternam' dans les lieux loués par la société locataire.

Si la société Santé Actions s'est fait substituer par la société Seniors Care, elle n'a pas interféré dans les relations contractuelles entre la société Seniors Care et les appelants. Sa responsabilité est recherchée pour être à l'origine d'une erreur, à savoir la création de la première société Les Jardins de [Localité 15] qui a renouvelé les baux considérés comme non opposables aux bailleurs, causant préjudice à ces derniers. Cette 'erreur' a été commise en exécution d'un jugement exécutoire et ne saurait entraîner la responsabilité de son auteur. Enfin, la responsabilité de la société Santé Actions ne saurait être retenue au seul motif qu' 'il résulte du jugement de 2010 qu'elle garantit la cession du groupe Quiétude'.

La responsabilité de M. [N] est recherchée par les appelants au motif qu'il s'est personnellement engagé lors de la reprise de la résidence de retraite auprès du tribunal de commerce.

S'il est exact que le tribunal de commerce ayant autorisé la cession des actifs de Quiétude à la société Santé Actions a désigné M. [N] comme tenu solidairement d'exécuter le plan, cette solidarité dans la mise en oeuvre du plan, ainsi que le font justement observer les intimés, ne peut se confondre avec une solidarité pour l'exécution des contrats transmis au cessionnaire dans le cadre du plan, M. [N] ne devenant pas le codébiteur solidaire de l'exécution des clauses et conditions des baux cédés.

Par ailleurs, en qualité de dirigeant de la société Seniors Care, M. [N] ne peut voir sa responsabilité personnelle engagée à l'égard des tiers qu'en cas de faute séparable de ses fonctions, caractérisée par sa particulière gravité et son élément intentionnel incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales, que les appelants ne prennent pas la peine d'établir.

Quant à la responsabilité de la société A2GEVIE, elle est recherchée au motif que le cédant et le cessionnaire se sont mis d'accord sur le dos des propriétaires pour à la fois faire signifier des congés qui n'ont aucune valeur juridique pour chacune se désengager et signer un acte de cession portant exclusivement sur le fonds de commerce à l'exclusion des baux. La délivrance des congés et la cession du fonds de commerce n'ayant pas été jugées irrégulières, la responsabilité de la société A2GEVIE ne peut être engagée de ces chefs. Il convient d'ajouter que celle-ci n'était pas la cocontractante des bailleurs, de sorte que la déloyauté dans les relations contractuelles précédemment retenue ne peut lui être imputée.

Enfin, la responsabilité de la société Fidal recherchée au motif qu'elle a été appelée en garantie par la société A2GEVIE ne saurait pas plus être retenue.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la seule société Seniors Care devenue Santé Actions Séniors à indemniser les bailleurs de leur préjudice moral à concurrence de 5 000 euros par lot détenu.

La société A2GEVIE contre qui aucune condamnation n'est prononcée sera déboutée de ses demandes de garantie.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.

Les bailleurs, qui succombent en leur appel, supporteront la charge des dépens d'appel.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés à l'occasion de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [SN] [P] épouse [J], Mme [M] [Y] épouse [I], Mme [W] [ML] épouse [MH], M. [Z] [YS], Mme [D] [A] épouse [YS], M. [O] [U], Mme [XU] [R] épouse [U], Mme [V] [G], M. [F] [G], M. [RP] [G], M. [C] [LJ] et Mme [ED] [E] épouse [LJ] aux dépens d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.