CA Versailles, ch. civ. 1-5, 17 octobre 2024, n° 24/00751

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2018, la société United France Propco I SNC a donné à bail à la société Ideal Auto, pour une durée de 9 ans à effet au 15 novembre 2018, un local d'une superficie d'environ 298 m², outre quatre emplacements de stationnement extérieurs, situés au [Adresse 1] à [Localité 6] (Val-d'Oise), moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 22.500 euros.

Par acte du 16 février 2023, la société United France Propco I SNC a fait délivrer à la société Ideal Auto un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 11.300,83 euros.

Par acte du 17 juillet 2023, la société United France Propco I SNC a fait citer la société Ideal Auto devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 2 octobre 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Ideal Auto et a désigné la société MMJ en qualité de liquidateur judiciaire.

En conséquence, la société United France Propco I SNC s'est désistée de l'instance, ce qui a été constaté par une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise du 11 octobre 2023.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Pontoise a autorisé la cession des éléments du fonds de commerce du preneur, en ce compris le droit au bail des locaux, au profit de la société Helloglass.

La société United France Propco I SNC indique qu'elle a appris entre-temps l'existence d'une sous-location consentie par la société Ideal Auto au profit de la société Ideal Auto 95. Par courrier recommandé en date du 7 décembre 2023, la société United France Propco I SNC a mis en demeure la société Ideal Auto 95 d'avoir à quitter les lieux sans délai.

Par acte du14 décembre 2023, la société United France Propco I SNC a fait assigner en référé la société Ideal Auto 95 afin que soit ordonnée son expulsion, en tant qu'occupante sans droit ni titre.

La société MMJ, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Ideal Auto, est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance contradictoire rendue le 24 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

constaté qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé ;

constaté l'existence de contestations sérieuses et dit n'y avoir lieu à référé ;

condamné la société United France Propo I SNC à verser à la société Ideal Auto 95 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société United France Propco I SNC, aux entiers dépens ;

autorisé l'avocate de la société Ideal Auto 95 à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision

rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 5 février 2024, la société United France Propco I SNC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions, avant clôture, déposées le 9 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société United France Propco I SNC demande à la cour, au visa des articles 834, 564, 566 du code de procédure civile et L. 145-31 alinéa 1er du code de commerce, de :

'in limine litis

- juger que les demandes en indemnisation formulées par la société United France Propco I SNC sont recevables et débouter la société Ideal Auto 95 de ses demandes tendant aux fins contraires

- infirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance du 24 janvier 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Pontoise,

statuant à nouveau :

- ordonner l'expulsion, sans délai, de la société Ideal Auto 95, et de tous autres occupants sans droit ni titre, des locaux propriété de la société United France Propco I SNC, des locaux n°6 situés [Adresse 1] à [Localité 6],

- ordonner l'enlèvement, sans délai, des véhicules et autres effets mobiliers dont la société Ideal Auto 95 a la jouissance se trouvant sur le terrain [Adresse 1] à [Localité 6],

en tout état de cause :

- condamner la société Ideal Auto 95 à payer à la société United France Propco I SNC la somme de 376 593,60 euros TTC au titre de son préjudice financier pour les pertes locatives jusqu'au 01 octobre 2024 du lot occupé illicitement par la société Ideal Auto 95 et pour les pertes locatives des deux lots contigus nées de part la faute de la société Ideal Auto 95

- débouter la société Ideal Auto 95 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Ideal Auto 95 à verser à la société United France Propco I SNC la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Ideal Auto 95 aux entiers dépens de la présente instance.'

La société United France Propco I SNC expose au soutien de son appel qu'elle a appris l'existence du contrat de sous-location parallèlement à la procédure qu'elle avait engagée à l'encontre de la société Ideal Auto et qui s'est terminée par un désistement compte-tenu de la liquidation judiciaire de cette dernière. Elle indique qu'en raison de cette installation de la société Ideal Auto 95, à laquelle elle n'a pas consenti, la société Helloglass, qui avait acquis le fonds de commerce, dont le droit au bail, n'a pas été en mesure de s'installer.

Elle soutient que le trouble manifestement illicite est caractérisé par l'occupation sans droit ni titre de la société Ideal Auto 95, l'absence de titre résultant de ce qu'elle n'a elle-même jamais signé ni accepté, en qualité de bailleresse, le contrat de sous-location, de sorte que c'est à tort que le juge de première instance a retenu que ce contrat avait été « conclu en présence de United France Propco I SNC ». Elle indique à cet égard que la page de signature du contrat n'est justement pas signée sous l'indication de son nom, ce qu'elle était d'autant moins susceptible de faire que le bail souscrit excluait l'activité de réparation de voiture alors que le contrat de sous-location la prévoyait. Elle ajoute que l'indication, dans ce contrat de sous-location, du nom des personnes physiques représentant la bailleresse, ne correspond pas au nom du gérant de la société au moment de ce contrat de sous-location et que la société Ideal Auto 95 n'était elle-même pas immatriculée lorsque ce contrat de sous-location a été signé.

La société United France Propco I SNC expose également que la remise d'un chèque de 20.000 euros de la société Ideal Auto 95 à la société Ideal Auto au titre de prétendus travaux de rénovation lui est étrangère, de sorte que ce motif retenu par le juge de première instance est également inopérant. Elle conteste avoir accepté tacitement ce contrat de sous-location et les simples projets de négociation à cet égard, dès lors qu'ils n'ont pas abouti, ne sauraient caractériser ce contrat, d'autant que la société United France Propco I SNC n'a perçu aucune somme à ce titre. Elle ajoute que la société Ideal Auto 95 n'a pas davantage versé la moindre somme à la société Ideal Auto et que le liquidateur judiciaire a lui-même résilié le bail, suivant courriel du 29 mars 2024. Ainsi, le contrat de sous-location est non seulement nul mais il n'a pas été exécuté et il est en tout état de cause inopposable au bailleur. Elle ajoute que l'occupation des lieux par la société Ideal Auto 95 pose des difficultés dès lors qu'elle occupe plus que les seuls quatre emplacements de parkings qui lui sont dévolus, ce qui porte atteint au droit des autres locataires de l'immeuble, comme cela a été constaté par procès-verbal de constat établi par commissaire de justice.

La société United France Propco I SNC indique que sa demande de provision au titre de son préjudice financier est recevable, bien que formée pour la première fois en cause d'appel, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors que c'est bien la révélation des faits et l'obstination de la société Ideal Auto 95 a se maintenir sans droit ni titre dans les locaux, postérieurement à l'assignation délivrée en première instance, qui est à l'origine de son préjudice. Elle indique que son préjudice financier s'élève au montant de la cession prévue du fonds de commerce, de 51.000 euros, outre la perte des revenus locatifs, pour le local occupé par la société Ideal Auto 95 ainsi que pour les deux autres cellules restées vacantes en raison de l'impossibilité d'accès du fait de l'occupation de l'intimée.

Dans ses conclusions déposées le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Ideal Auto 95 demande à la cour, au visa des articles 12, 562, 564 du code de procédure civile et L. 145-5-1 du code de commerce, de :

'- in limine litis soulever l'irrecevabilité d'office de la demande nouvelles de dommages et intérêts formulée par la société United France Propco I

- déclarer la société United France Propco I irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

- débouter la société United France Propco I en toutes ses demandes,

- confirmer l'ordonnance attaquée rendue le 24 janvier 2024 par le président du tribunal de commerce de Pontoise,

- condamner la société United France Propco I à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société United France Propco I aux entiers dépens'

La société Ideal Auto 95 expose que la société United France Propco I SNC connaissait l'existence du contrat de sous-location dès lors que celui-ci, daté du 3 mai 2023, formait un tout avec le projet d'avenant n° 2 au bail commercial, projet dans lequel elle entendait permettre à la société Ideal Auto d'apurer sa dette locative par la voie d'un protocole et la conclusion en parallèle d'une substitution du preneur au profit de la société Ideal Auto 95. La circonstance qu'elle n'ait pas été immatriculée au moment de la signature du contrat de sous-location est sans effet, dès lors qu'en application de l'article L. 210-6 du code de commerce, les engagements souscrits par une personne agissant au nom d'une société en formation peuvent être repris par celle-ci. S'agissant du prétendu changement de destination des lieux, la société Ideal Auto 95 indique que la société Ideal Auto réalisait elle-même l'activité de réparation de véhicules et que la société Helloglass, qui devait acquérir le fonds de commerce, exerçait également cette activité. Ainsi, la société Ideal Auto 95 expose qu'elle n'est à l'origine d'aucun trouble manifestement illicite.

La société Ideal Auto 95 ajoute que le simple courriel du liquidateur judiciaire, en date du 29 mars 2024, faisant état de sa décision de ne pas continuer le bail, ne saurait suffire à démontrer la résiliation de ce bail et qu'en tout état de cause, le lien de droit locatif demeure en l'absence d'expulsion de la société Ideal Auto. A minima, la société Ideal Auto 95 indique qu'elle est en droit de revendiquer une convention d'occupation précaire.

Par ailleurs, la société Ideal Auto 95 soulève l'irrecevabilité de la demande formée par l'appelante au titre de son préjudice financier en raison de sa nouveauté en cause d'appel. En tout état de cause, la société Ideal Auto 95 expose que la société United France Propco I SNC ne démontre pas être propriétaire des cellules voisines dont elle déplore l'occupation et que, au demeurant, aucun élément n'est produit afin de démontrer que l'impossibilité de louer ces autres cellules soit en lien avec l'occupation des lieux critiqués. En outre, elle indique s'être acquittée des loyers envers la société Ideal Auto et qu'elle n'est pas responsable de l'absence de versement des loyers par cette dernière au bailleur principal.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Le jour même de la clôture, l'intimée a déposé un 3ème jeu de conclusions.

La société United France Propco I SNC a fait signifier, le 4 mars 2024 par remise à personne, la déclaration d'appel ainsi que ses premières conclusions à la société MMJ, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Ideal Auto. Celle-ci n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Les conclusions n° 3 de l'intimé, qui ont été déposées le jour même de l'ordonnance de clôture, le 17 septembre 2024, comprennent de nouveaux développements en pages 5, 10 et 11. Elles répondent à des conclusions de l'appelante du 9 septembre et les développements qui y sont formulés, relatifs notamment à l'authenticité de ses pièces et à la prétendue mauvaise foi de la bailleresse qui aurait eu connaissance de l'existence de la sous-location, ont placé l'appelante dans l'impossibilité d'y répondre et même d'en prendre connaissance de manière effective avant le prononcé de la clôture.

Aussi convient-il, en application des article 15 et 16 du code de procédure civile, d'écarter ces conclusions des débats.

Sur la demande d'expulsion :

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue, en soi, un trouble manifestement illicite (Civ. 3ème, 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145), il convient d'examiner au cas d'espèce si la société Ideal Auto 95 peut se prévaloir d'un droit ou d'un titre pour être dans les lieux.

Le fait que la société United France Propco I SNC ait pu envisager une substitution de la société Ideal Auto par la société Ideal Auto 95 en tant que preneur, en rédigeant notamment, par son propre conseil ainsi que l'indique l'intimée, un projet d'avenant au bail commercial afin d'acter cette sous-location n'induit pas, tant que cet avenant n'a pas été signé, que la bailleresse y ait finalement consenti. Or, la société United France Propco I SNC n'a signé ni le projet d'avenant n°2 qui était supposé acter cette sous-location ni le contrat de sous-location lui-même, contrairement à ce qu'a retenu le juge de première instance : en effet, ce contrat de sous-location, tel qu'il est lui-même versé aux débats par la société Ideal Auto 95 en pièce n° 3 n'est pas signé par un représentant de la bailleresse ; un emplacement pour cette signature est certes prévu dans l'exemplaire versé aux débats mais aucune signature n'y figure.

Ainsi, en l'absence de tout consentement de la part du bailleur à la sous-location, expressément prohibée à l'article 8 du bail commercial, la société Ideal Auto 95 occupe les locaux en question sans droit ni titre. L'activité qui est exercée par la société Ideal Auto 95 est au demeurant expressément exclue par le bail commercial, lequel a fait l'objet d'une résiliation, par le liquidateur judiciaire de la société Ideal Auto, suivant courriel de sa part du 29 mars 2024 (pièce n° 15 de l'appelante) indiquant notamment : « Je vous confirme notre décision de ne pas continuer le bail à effet du 6 mars 2024 (...) ».

Par ailleurs, la société Ideal Auto 95 ne caractérise aucunement à quel titre elle bénéficierait d'une convention d'occupation précaire.

Dès lors, la société Ideal Auto 95 et occupante sans droit ni titre des locaux en question, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin par l'expulsion de celle-ci.

L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 376.593,60 euros formée par la société United France Propco I SNC :

À titre liminaire, la société United France Propco I SNC n'indique pas si elle sollicite cette somme à titre de provision ou de dommages-intérêts, alors même que les conclusions de son adversaire évoquent une demande de dommages-intérêts. Dans la partie explicative de ses conclusions (avant-dernier paragraphe de la page 22), elle demande que l'intimée soit condamnée « à indemniser la société concluante à hauteur de cette somme », ce dont il résulte que la demande en cause n'est pas une demande provisionnelle. Or, le juge des référés, et partant la cour statuant en appel de l'ordonnance de ce juge, ne peut pas allouer de dommages-intérêts autres que ceux sanctionnant l'abus du droit d'ester en justice ; il peut ainsi allouer une provision à valoir sur les dommages-intérêts mais pas de dommages-intérêts eux-mêmes, sans quoi il excède ses pouvoirs (Civ. 2ème, 11 décembre 2008, n° 07-20.255).

Surtout, cette demande n'avait pas été formée en première instance.

Pour s'opposer à la fin de non-recevoir soulevée par la société Ideal Auto 95, la société United France Propco I SNC, qui invoque l'article 564 du code de procédure civile, expose (6ème paragraphe de la page 7 de ses conclusions) que ça n'aurait été qu'après l'assignation délivrée le 14 décembre 2023 en première instance, qu'elle aurait eu « la révélation de faits et l'obstination de la société Ideal Auto 95 de se maintenir sans droit ni titre dans les locaux ».

L'article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

Par hypothèse, l'occupation des lieux par la société Ideal Auto 95 ne s'est pas révélée à la société United France Propco I SNC postérieurement à l'acte introductif d'instance du 14 décembre 2023 puisque précisément, cet acte d'assignation était destiné à obtenir l'expulsion de la première. Or, en première instance, la société United France Propco I SNC n'a formulé qu'une demande d'expulsion, sans aucune demande provisionnelle.

Quand bien même serait-il considéré que la demande désormais formée en cause d'appel ait été formée à titre provisionnel, celle-ci est nouvelle et elle n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire de la mesure d'expulsion : en effet, la société United France Propco I SNC ne sollicite pas seulement cette somme globale au titre des loyers non perçus pour les locaux en cause mais également au titre d'un préjudice financier, qu'elle estime à 51.000 euros par référence au montant qui avait été envisagé pour la cession du fonds de commerce de la société Ideal Auto à la société Ideal Auto 95, sans d'ailleurs expliquer pourquoi la société United France Propco I SNC aurait un droit à ce titre, ainsi que pour l'impossibilité alléguée de louer des locaux autres que ceux qui sont occupés, dès lors que d'éventuels candidats à la location de locaux voisins auraient été découragés par le voisinage envahissant de l'intimée. Le chiffrage formulé par l'appelante au titre de la perte de revenus locatifs mélange ainsi celui réclamé au titre des locaux occupés à celui réclamé au titre de locaux demeurés sans locataires mais en tout état de cause non occupés par l'intimée.

Ainsi, la somme demandée, quand bien même serait-elle considérée comme une demande de provision, n'est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire de la demande d'expulsion formée en première instance et cette demande n'est pas née de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aussi convient-il de la déclarer irrecevable.

Sur les mesures accessoires :

Succombante pour l'essentiel, la société Idéal Auto 95 sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il convient en revanche de rejeter les demandes respectives des parties formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Écarte des débats les conclusions n° 3 remises le jour de la clôture, 17 septembre 2024 ;

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Ordonne l'expulsion de la société Ideal Auto 95 des locaux et des emplacements de parking situés au [Adresse 1] à [Localité 6] (Val-d'Oise) ;

Dit qu'à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Ideal Auto 95 et de tout occupant de son chef pourra être opérée en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compte de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Déclare irrecevable la demande en paiement formée par la société United France Propco I SNC ;

Condamne la société Idéal Auto 95 aux dépens de première instance et d'appel ;

Rejette les demandes respectives des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.